供求关系法体量测算框架供求关系法体量测算框架供求关系法体量测算框架供求关系法体量测算框架
基于本项目基础建设、商务氛围、配套
设施建设的不同时点，来确定本项目在
发展初期及成熟期内，本项目所在商务
区即滨江CBD区域在理论上可以获得的
办公楼需求的市场份额。
整体市场需求测算整体市场需求测算整体市场需求测算整体市场需求测算
基于仲量联行对于滨江办公楼市场
的长期跟踪，结合计量回归模型经
验得到滨江区未来办公楼市场的逐
年吸纳量。
根据仲量联行对于滨江区办公楼市场的研究经验合理地根据仲量联行对于滨江区办公楼市场的研究经验合理地根据仲量联行对于滨江区办公楼市场的研究经验合理地根据仲量联行对于滨江区办公楼市场的研究经验合理地
测算本项目办公物业的最佳体量测算本项目办公物业的最佳体量测算本项目办公物业的最佳体量测算本项目办公物业的最佳体量
平衡积分表分析平衡积分表分析平衡积分表分析平衡积分表分析
整体市场需求测算整体市场需求测算整体市场需求测算整体市场需求测算
55
55
办公物业市场未来需求预测办公物业市场未来需求预测办公物业市场未来需求预测办公物业市场未来需求预测——模型方法模型方法模型方法模型方法
• 办公物业未来需求基本办公物业未来需求基本办公物业未来需求基本办公物业未来需求基本
关系式关系式关系式关系式
• 新增需求新增需求新增需求新增需求 = 当期累计需当期累计需当期累计需当期累计需
求量求量求量求量 -前一期累计需求前一期累计需求前一期累计需求前一期累计需求
量量量量
• 决定需求量的重要因素决定需求量的重要因素决定需求量的重要因素决定需求量的重要因素
• 应用滨江整体办公物业应用滨江整体办公物业应用滨江整体办公物业应用滨江整体办公物业
市场的开发经验市场的开发经验市场的开发经验市场的开发经验，，，，我们我们我们我们
发现滨江办公物业市场发现滨江办公物业市场发现滨江办公物业市场发现滨江办公物业市场
需求的最重要影响因素需求的最重要影响因素需求的最重要影响因素需求的最重要影响因素
来自来自来自来自
� GDP
办公物业市场需求预测步骤办公物业市场需求预测步骤办公物业市场需求预测步骤办公物业市场需求预测步骤
I. 回归模型拟合未来办公物回归模型拟合未来办公物回归模型拟合未来办公物回归模型拟合未来办公物
业市场需求量业市场需求量业市场需求量业市场需求量
II. 计算未来当期需求量计算未来当期需求量计算未来当期需求量计算未来当期需求量
III.预测新增需求量预测新增需求量预测新增需求量预测新增需求量
IV. 确定新增办公物业市场规确定新增办公物业市场规确定新增办公物业市场规确定新增办公物业市场规
模模模模
• 仲量联行实时跟踪滨江区办公楼市场的发展动态，基于客观科学的立场，对可预见范围内的市场
未来供应、需求及市场指标进行甄别和预测。
• 根据可甄别及准确的市场信息，我们对于滨江办公楼市场上已明确规划和待建的项目，以及未来
可能的市场变化有较为准确的认识，并针对滨江办公楼整体市场的相应指标进行长期的跟踪和预
测。
• 基于对杭州滨江办公楼整体市场的计量统计分析基于对杭州滨江办公楼整体市场的计量统计分析基于对杭州滨江办公楼整体市场的计量统计分析基于对杭州滨江办公楼整体市场的计量统计分析，，，，我们甄别出影响滨江区办公楼需求量的主要因我们甄别出影响滨江区办公楼需求量的主要因我们甄别出影响滨江区办公楼需求量的主要因我们甄别出影响滨江区办公楼需求量的主要因
素素素素，，，，并将此模型应用到办公楼市场的统计预测上并将此模型应用到办公楼市场的统计预测上并将此模型应用到办公楼市场的统计预测上并将此模型应用到办公楼市场的统计预测上，，，，得出未来几年滨江区整体市场的办公楼需求量得出未来几年滨江区整体市场的办公楼需求量得出未来几年滨江区整体市场的办公楼需求量得出未来几年滨江区整体市场的办公楼需求量。。。。
56
56
需求预测需求预测需求预测需求预测----基础数据基础数据基础数据基础数据
资料来源：仲量联行战略顾问部
31% 2008
29% 2009
2003-2009年年年年
每年新增供应每年新增供应每年新增供应每年新增供应
（（（（万平方米万平方米万平方米万平方米））））
37%
56%
68%
73%
50%
空置率空置率空置率空置率
2007
2006
2005
2003-2009年实际年实际年实际年实际
累计吸纳累计吸纳累计吸纳累计吸纳（（（（平方米平方米平方米平方米））））
2003-2009年实际年实际年实际年实际
累计供应累计供应累计供应累计供应（（（（万平方万平方万平方万平方
米米米米））））
滨江区滨江区滨江区滨江区GDP
（（（（亿元亿元亿元亿元））））年份年份年份年份
2003
2004
� 根据仲量联行追踪的2003-2009年实际供应和吸纳数据，我们对供应、吸纳和GDP、第三产业增加值、FDI进行多个可能的影
响因素进行甄别，我们发现滨江区办公楼物业的当期当期当期当期累计吸纳量与滨江区累计吸纳量与滨江区累计吸纳量与滨江区累计吸纳量与滨江区GDPGDPGDPGDP有很强的相关性。
57
57
需求预测需求预测需求预测需求预测——回归方程与检验结果回归方程与检验结果回归方程与检验结果回归方程与检验结果
资料来源:仲量联行战略顾问部
� 滨江区GDP、滨江办公楼市场的累计吸纳（2003-2009年）作为相关数据X，和Y，通过数据拟合分析找出了影响当期累计
吸纳量Y的回归公式（见左下表），从相关指标可以看出，该拟合具有较高的精度。
� 我们利用回归方程对当期累计吸纳量进行拟合。
进一步的分析找出了影响累计吸纳量的回归公式
（见左下表），从图中可以看出，实际累计吸纳
与模型的预测值高度相似，因此该拟合模型具有
较高的精度。
� 回归方程为累计吸纳量(t)= -260123+ *当
年滨江区GDP，该方程通过统计检验。
� 我们利用回归方程对当期累计吸纳量进行拟合。
进一步的分析找出了影响累计吸纳量的回归公式
（见左下表），从图中可以看出，实际累计吸纳
与模型的预测值高度相似，因此该拟合模型具有
较高的精度。
� 回归方程为累计吸纳量(t)= -260123+ *当
年滨江区GDP，该方程通过统计检验。
回归方程回归方程回归方程回归方程
-260123α1
Adj. R2=9605
Coefficient
累计吸纳量(Y)=C+ α1*滨江区GDP
变量解释了96%的需求影
响程度
y = - 260123
R2 =
(100,000)
(50,000)
-
50,000
100,000
150,000
200,000
250,000
300,000
350,000
400,000
450,000
- 100 200 300 400
滨江区滨江区滨江区滨江区GDP（（（（亿元亿元亿元亿元））））
办
公
楼
?
求
办
公
楼
?
求
办
公
楼
?
求
办
公
楼
?
求
（
（ （
（
平
方
?
平
方
?
平
方
?
平
方
?
）
） ）
）
58
58
((((亿元亿元亿元亿元))))
预计当期预计当期预计当期预计当期GDPGDPGDPGDP
（（（（万平方米万平方米万平方米万平方米））））
模型预测累计吸纳量数模型预测累计吸纳量数模型预测累计吸纳量数模型预测累计吸纳量数
值值值值
（（（（万平方米万平方米万平方米万平方米））））
模型预测每年新增吸纳量模型预测每年新增吸纳量模型预测每年新增吸纳量模型预测每年新增吸纳量
数值数值数值数值
2011F
2012F
2013F
2010F
年份年份年份年份
需求预测需求预测需求预测需求预测----模型吸纳量预测模型吸纳量预测模型吸纳量预测模型吸纳量预测
� 滨江GDP增长率假设：2003-2009年，滨江区的GDP平均复合增长率为18%，2009年相比2008年增长11%，从稳健角度预测未
来2010-2013年滨江区GDP的增长率为15%。
� 并由前边生成的拟合模型得到2010-2013年的模型预测的累计吸纳值，由公式新增净吸纳量由公式新增净吸纳量由公式新增净吸纳量由公式新增净吸纳量=当年累计吸纳当年累计吸纳当年累计吸纳当年累计吸纳 -上一年累计吸上一年累计吸上一年累计吸上一年累计吸
纳得出模型预测的净吸纳量纳得出模型预测的净吸纳量纳得出模型预测的净吸纳量纳得出模型预测的净吸纳量。。。。
• 基于对以上需求预测模型的论述和验证，我们认为该模型精度很高，并通过历史市场数据的检验，因此我们将采用本模型
的预测值进行未来体量估算。至2013年，滨江区的办公楼累计吸纳量预计为万平方米万平方米万平方米万平方米。2012、2013年的每年净吸纳量值
分别为、、、、平方米。
• 从稳健的角度出发，假设2014年的净吸纳量与2013年相同，为万平方米。
资料来源：仲量联行战略顾问部
59
59
平衡积分表分析平衡积分表分析平衡积分表分析平衡积分表分析
60
60
平衡积分表分析框架平衡积分表分析框架平衡积分表分析框架平衡积分表分析框架
• 按照现行的滨江区的规划，办公楼主要集中在滨江CBD区域和江南大道伟业路区域，这与办公楼现实供应和目前已
甄别未来供应的分布是高度一致的。
• 滨江区办公楼的发展是从开发区西侧的江南大道伟业路区域逐步形成的，2005年起，总部办公逐渐招商引进，滨江
CBD的办公楼开发逐年增加，目前，滨江CBD区域的办公楼的供应量占据主导地位。
• 因此，我们在对滨江写字楼划分为2个片区：滨江CBD、滨江其他。本项目位于滨江CBD，为了更清楚直观的反映本
项目所在商务区的发展趋势和市场份额，我们将滨江CBD和滨江其他区域分别打分评判。
步骤步骤步骤步骤
一一一一
方法诠释一方法诠释一方法诠释一方法诠释一
� 区域竞争力评价体系区域竞争力评价体系区域竞争力评价体系区域竞争力评价体系：：：：依
据仲量联行对办公物业市
场的研究经验、并结合对
滨江区市场问卷调查的结
果，我们总结出影响办公
市场竞争力的决定性因素
（见下表），每个决定性
因素按照其重要性高低而
赋予不同权重。
步骤一步骤一步骤一步骤一方法诠释二方法诠释二方法诠释二方法诠释二 步骤步骤步骤步骤一一一一
方法诠释三方法诠释三方法诠释三方法诠释三
� 计算滨江各商务分区的理计算滨江各商务分区的理计算滨江各商务分区的理计算滨江各商务分区的理
论市场份额论市场份额论市场份额论市场份额：：：：
� 依据前述指标对滨江各商
务区打分，从其综合得分
可以评判各区域竞争力，
更进一步可以得出其理论
市场份额值。
� 建议本项目办公楼在2013
年入市，项目在入市后2
年内保持稳定的入住率。
� 结合步骤二中得到的滨江
各主要商务区的理论市场
份额值，计算出项目所在
商务区在2013、2014年可
获得的吸纳量。
步骤步骤步骤步骤
一一一一
方法诠释四方法诠释四方法诠释四方法诠释四
� 推算本项目体量推算本项目体量推算本项目体量推算本项目体量：：：：减掉各
年中可甄别到未来该商务
区其他竞争项目的市场吸
纳量，得到本项目分得的
理论市场吸纳量，除以假
定吸纳率，推算出本项目
可开发体量。
20%
区域规划区域规划区域规划区域规划
10%15%15%20%20%权重权重权重权重
景观资源景观资源景观资源景观资源周边配套周边配套周边配套周边配套聚集效应聚集效应聚集效应聚集效应商务氛围商务氛围商务氛围商务氛围交通可及性交通可及性交通可及性交通可及性决定性因素决定性因素决定性因素决定性因素
61
61
� 2013年预计滨江区办公楼累计吸纳量为万万万万平方米，滨江CBD区域可以获得滨江区写字楼市场份额的64%。基于区
域竞争力评价系统，我们计算得到我们计算得到我们计算得到我们计算得到2013年时滨江年时滨江年时滨江年时滨江CBD区域吸纳量理论值为区域吸纳量理论值为区域吸纳量理论值为区域吸纳量理论值为万平方米万平方米万平方米万平方米。。。。
� 通过对2013年各区域竞争力评价和平衡计分法，测算出2013年滨江CBD在滨江区办公楼吸纳量中的理论市场份额。
1
36%64%理论市场份额
%综合得分
景观资源一般景观资源较好评价
69打分10%景观资源
片区级商业中心，配套较
好
滨江区级商业中心，配套完
善评价
510打分15%周边配套
未来办公楼集聚效应较不
明显
办公楼、总部大楼集聚，容
易形成协同效应评价
410打分15%聚集效应
规划较好规划好，未来发展空间较大评价
610打分20%区域规划
商务氛围一般商务氛围浓厚评价
510打分20%商务氛围
距离地铁站较远交通改善，距离地铁站近评价
710打分20%交通可及性
滨江其他滨江其他滨江其他滨江其他滨江滨江滨江滨江CBD权重权重权重权重决定性因素决定性因素决定性因素决定性因素
区域竞争力要素评分及市场份额确定区域竞争力要素评分及市场份额确定区域竞争力要素评分及市场份额确定区域竞争力要素评分及市场份额确定
62
62
供求关系法供求关系法供求关系法供求关系法
%
滨江区滨江区滨江区滨江区
市场份额理论值市场份额理论值市场份额理论值市场份额理论值
年年年年
2014年年年年
2013-2014市年滨江区市年滨江区市年滨江区市年滨江区
办公楼年净吸纳量预测值办公楼年净吸纳量预测值办公楼年净吸纳量预测值办公楼年净吸纳量预测值
2013-2014年滨江年滨江年滨江年滨江CBD
办公楼吸纳量预测值办公楼吸纳量预测值办公楼吸纳量预测值办公楼吸纳量预测值
• 按照之前入市时间的建
议，本项目办公楼于2013
年入市将会获得较高的市
场接受度并且能符合工期
进度的进展。
• 由于，滨江区大型知名企
业大多以招商模式引入总
部办公，这部分客户均为
自建办公楼，因此本项目
难以吸引到这些客户。
• 根据区域竞争力分析和
滨江区未来办公楼吸纳
量的研究，我们预测
2013及2014年滨江区办公
楼年净吸纳量预测值均
为万平方米。
• 滨江CBD未来的办公楼占
滨江区的市场份额约为
%；预计滨江CBD未
来2013及2014年办公楼的
净吸纳量为万平方
米。
• 保守估计，本项目达到稳
定出租状态时空置率为
20%，即入驻率为85%，据
此计算本项目办公楼体量
理论值应为万平方米。
• 由于在由于在由于在由于在2013年前后不排除年前后不排除年前后不排除年前后不排除
滨江区有新增办公用地出滨江区有新增办公用地出滨江区有新增办公用地出滨江区有新增办公用地出
现和在建办公楼建设工期现和在建办公楼建设工期现和在建办公楼建设工期现和在建办公楼建设工期
的延后的延后的延后的延后，，，，该体量有可能需该体量有可能需该体量有可能需该体量有可能需
要进行相应调整要进行相应调整要进行相应调整要进行相应调整。。。。
0
2013-2014年滨江区年滨江区年滨江区年滨江区
可甄别甲级办公楼可甄别甲级办公楼可甄别甲级办公楼可甄别甲级办公楼
供应供应供应供应
本项目的吸纳量本项目的吸纳量本项目的吸纳量本项目的吸纳量
平方米平方米平方米平方米
本项目办公楼本项目办公楼本项目办公楼本项目办公楼
体量理论值体量理论值体量理论值体量理论值
85%
入驻率入驻率入驻率入驻率
20%
滨江滨江滨江滨江CBD甲级甲级甲级甲级
办公楼的结构办公楼的结构办公楼的结构办公楼的结构
• 按照二线城市甲级办公
楼占比一般在20-25%，杭
州市区目前甲级办公楼
的供应量占到总量的
%，综合考虑面临钱
塘江对岸钱江新城的乙
级办公楼竞争压力较大
以及滨江地区产业结构
特征，取20%作为滨江区
未来甲级办公楼供应比
例。
21 3 4
63
63
案例比较法案例比较法案例比较法案例比较法
2009年年年年
坤和发展中心坤和发展中心坤和发展中心坤和发展中心 （（（（杭州杭州杭州杭州））））
（（（（42,039平方米平方米平方米平方米））））
• 杭州值得借鉴的两个甲级办公楼项目分别为嘉华国际、坤和发展中心。嘉华国际的体量为41,000平方米。坤和发展中
心紧邻杭州大厦，体量为42,039平方米。
• 另外，我们选取了二线城市天津和苏州的两个办公楼项目，天津的津汇广场（一期）体量为39,449平方米，苏州圆融
时代广场A座体量为46,000平方米。这两个项目均为城市综合体项目。
• 这四个案例的体量在万平方米之间。
• 通常而言，3万平方米是甲级办公楼体量的底线万平方米是甲级办公楼体量的底线万平方米是甲级办公楼体量的底线万平方米是甲级办公楼体量的底线，低于这一体量的办公楼难以形成优质物业的规模效应，也很难吸引
高品质租户的进驻。同时，从未来供应来看，整体市场将处于供大于求的状态，因为对于办公楼的体量上应该进行
合理的控制。
2003年年年年
嘉华国际嘉华国际嘉华国际嘉华国际（（（（杭州杭州杭州杭州））））
（（（（41,000平方米平方米平方米平方米））））
2007年年年年
津汇广场津汇广场津汇广场津汇广场（（（（天津天津天津天津））））
（（（（39,449平方米平方米平方米平方米））））
2009年年年年
圆融时代广场圆融时代广场圆融时代广场圆融时代广场A座座座座（（（（苏州苏州苏州苏州））））
（（（（46,000平方米平方米平方米平方米））））
64
64
办公楼体量建议办公楼体量建议办公楼体量建议办公楼体量建议
� 综合供求关系法和案例比较法计算结果综合供求关系法和案例比较法计算结果综合供求关系法和案例比较法计算结果综合供求关系法和案例比较法计算结果，，，，我们取我们取我们取我们取42,000平方米平方米平方米平方米作为项目办公楼部分的作为项目办公楼部分的作为项目办公楼部分的作为项目办公楼部分的
建议体量建议体量建议体量建议体量。。。。
供求关系法分析结果供求关系法分析结果供求关系法分析结果供求关系法分析结果
本项目办公楼体量的理论值本项目办公楼体量的理论值本项目办公楼体量的理论值本项目办公楼体量的理论值：：：：
� 万平方米万平方米万平方米万平方米
案例比较法分析结果案例比较法分析结果案例比较法分析结果案例比较法分析结果
杭州及二线城市典型甲级办杭州及二线城市典型甲级办杭州及二线城市典型甲级办杭州及二线城市典型甲级办
公楼体量公楼体量公楼体量公楼体量：：：：
� 万平方米万平方米万平方米万平方米
65
65
2. 2. 2. 2. 办公楼目标客户定位办公楼目标客户定位办公楼目标客户定位办公楼目标客户定位
3. 3. 3. 3. 办公楼入市时间及体量建议办公楼入市时间及体量建议办公楼入市时间及体量建议办公楼入市时间及体量建议
5. 5. 5. 5. 办公楼租售建议办公楼租售建议办公楼租售建议办公楼租售建议
1. 1. 1. 1. 办公楼发展阶段及整体定位办公楼发展阶段及整体定位办公楼发展阶段及整体定位办公楼发展阶段及整体定位
产品配置及开发建议产品配置及开发建议产品配置及开发建议产品配置及开发建议
66
66
•从实用性角度而言，传统
的方型平面布局方型平面布局方型平面布局方型平面布局对于用户的
使用而言是最有效的（保证
较高的面积使用率）。
•从实用性角度而言，传统
的方型平面布局方型平面布局方型平面布局方型平面布局对于用户的
使用而言是最有效的（保证
较高的面积使用率）。
产品配置及开发建议产品配置及开发建议产品配置及开发建议产品配置及开发建议
• 经研究表明：标准层面
积规模小于1500㎡或大
于3000㎡时，平面使用
效率下降较快。另外，
层数增加，面积使用效
率也会降低。标准层有
效率一般不应低于65%。
• 滨江区需求大面积办公
面积的企业数量并不
多，中小企业较为活跃。
• 建议单层面积为单层面积为单层面积为单层面积为1800平平平平
方米左右方米左右方米左右方米左右。
• 经研究表明：标准层面
积规模小于1500㎡或大
于3000㎡时，平面使用
效率下降较快。另外，
层数增加，面积使用效
率也会降低。标准层有
效率一般不应低于65%。
• 滨江区需求大面积办公
面积的企业数量并不
多，中小企业较为活跃。
• 建议单层面积为单层面积为单层面积为单层面积为1800平平平平
方米左右方米左右方米左右方米左右。
单层面积单层面积单层面积单层面积单层面积单层面积单层面积单层面积单层面积单层面积单层面积单层面积 层高层高层高层高层高层高层高层高层高层高层高层高
• 符合一般甲级写字楼的
层高标准，建议净层高净层高净层高净层高
为为为为米米米米。
• 符合一般甲级写字楼的
层高标准，建议净层高净层高净层高净层高
为为为为米米米米。
平面布局平面布局平面布局平面布局平面布局平面布局平面布局平面布局平面布局平面布局平面布局平面布局
户内面积户内面积户内面积户内面积
结构结构结构结构/中心筒中心筒中心筒中心筒
公共交通公共交通公共交通公共交通
67
67
2. 2. 2. 2. 办公楼目标客户定位办公楼目标客户定位办公楼目标客户定位办公楼目标客户定位
3. 3. 3. 3. 办公楼入市时间及体量建议办公楼入市时间及体量建议办公楼入市时间及体量建议办公楼入市时间及体量建议
5. 5. 5. 5. 办公楼租售建议办公楼租售建议办公楼租售建议办公楼租售建议
1. 1. 1. 1. 办公楼发展阶段及整体定位办公楼发展阶段及整体定位办公楼发展阶段及整体定位办公楼发展阶段及整体定位
产品配置及开发建议产品配置及开发建议产品配置及开发建议产品配置及开发建议
68
68
办公楼租售策略办公楼租售策略办公楼租售策略办公楼租售策略
杭州办公楼市场的租售策略杭州办公楼市场的租售策略杭州办公楼市场的租售策略杭州办公楼市场的租售策略杭州办公楼市场的租售策略杭州办公楼市场的租售策略杭州办公楼市场的租售策略杭州办公楼市场的租售策略杭州办公楼市场的租售策略杭州办公楼市场的租售策略杭州办公楼市场的租售策略杭州办公楼市场的租售策略
滨江区办公楼市场的租售策略滨江区办公楼市场的租售策略滨江区办公楼市场的租售策略滨江区办公楼市场的租售策略滨江区办公楼市场的租售策略滨江区办公楼市场的租售策略滨江区办公楼市场的租售策略滨江区办公楼市场的租售策略滨江区办公楼市场的租售策略滨江区办公楼市场的租售策略滨江区办公楼市场的租售策略滨江区办公楼市场的租售策略
• 目前，甲级办公楼项目嘉华国际商务中心甲级办公楼项目嘉华国际商务中心甲级办公楼项目嘉华国际商务中心甲级办公楼项目嘉华国际商务中心、、、、欧美中心欧美中心欧美中心欧美中心A区区区区、、、、坤和发展中心为纯出租型办公楼坤和发展中心为纯出租型办公楼坤和发展中心为纯出租型办公楼坤和发展中心为纯出租型办公楼。。。。
• 乙级办公楼中纯出租型办公楼占比为乙级办公楼中纯出租型办公楼占比为乙级办公楼中纯出租型办公楼占比为乙级办公楼中纯出租型办公楼占比为39%。。。。但其中有相当部分为大型国企或集体企业所持有的物业，在其满足
自用之后将多余的部分用于出租以获取额外的收入。很大比例是由于土地属性问题很大比例是由于土地属性问题很大比例是由于土地属性问题很大比例是由于土地属性问题（（（（杭州留用地杭州留用地杭州留用地杭州留用地））））无法出售无法出售无法出售无法出售，，，，
才保持租赁策略才保持租赁策略才保持租赁策略才保持租赁策略，，，，故这一数值并不能代表市场真正的成熟度故这一数值并不能代表市场真正的成熟度故这一数值并不能代表市场真正的成熟度故这一数值并不能代表市场真正的成熟度。。。。
• 钱江新城区域的办公楼以出售为主钱江新城区域的办公楼以出售为主钱江新城区域的办公楼以出售为主钱江新城区域的办公楼以出售为主。。。。目前竣工的宏程国际大厦、迪凯国际中心均为出售项目，并且有大量已经
预售和在售的办公楼将在今后几年竣工。钱江新城尚未有持有型的办公物业入市，未来凯德莱福士广场、万象
城写字楼预计将采取出租策略。
• 整体而言，多数办公楼开发商资金实力、开发理念等比较有限，整体市场并不成熟。预计未来钱江新城和钱江
世纪城的办公楼大部分项目将会采取销售策略，市场的竞争压力大。出售型物业会导致小业主较多不利于统一
租赁，租金水平难以维持在较高水平。
•• 目前，目前，甲级办公楼项目嘉华国际商务中心甲级办公楼项目嘉华国际商务中心甲级办公楼项目嘉华国际商务中心甲级办公楼项目嘉华国际商务中心、、、、欧美中心欧美中心欧美中心欧美中心甲级办公楼项目嘉华国际商务中心甲级办公楼项目嘉华国际商务中心甲级办公楼项目嘉华国际商务中心甲级办公楼项目嘉华国际商务中心、、、、欧美中心欧美中心欧美中心欧美中心AA区区区区、、、、坤和发展中心为纯出租型办公楼坤和发展中心为纯出租型办公楼坤和发展中心为纯出租型办公楼坤和发展中心为纯出租型办公楼。。。。区区区区、、、、坤和发展中心为纯出租型办公楼坤和发展中心为纯出租型办公楼坤和发展中心为纯出租型办公楼坤和发展中心为纯出租型办公楼。。。。
•• 乙级办公楼中纯出租型办公楼占比为乙级办公楼中纯出租型办公楼占比为乙级办公楼中纯出租型办公楼占比为乙级办公楼中纯出租型办公楼占比为乙级办公楼中纯出租型办公楼占比为乙级办公楼中纯出租型办公楼占比为乙级办公楼中纯出租型办公楼占比为乙级办公楼中纯出租型办公楼占比为39%39%。。。。。。。。但其中有相当部分为大型国企或集体企业所持有的物业，在其满足但其中有相当部分为大型国企或集体企业所持有的物业，在其满足
自用之后将多余的部分用于出租以获取额外的收入。自用之后将多余的部分用于出租以获取额外的收入。很大比例是由于土地属性问题很大比例是由于土地属性问题很大比例是由于土地属性问题很大比例是由于土地属性问题（（（（杭州留用地杭州留用地杭州留用地杭州留用地））））无法出售无法出售无法出售无法出售，，，，很大比例是由于土地属性问题很大比例是由于土地属性问题很大比例是由于土地属性问题很大比例是由于土地属性问题（（（（杭州留用地杭州留用地杭州留用地杭州留用地））））无法出售无法出售无法出售无法出售，，，，
才保持租赁策略才保持租赁策略才保持租赁策略才保持租赁策略，，，，故这一数值并不能代表市场真正的成熟度故这一数值并不能代表市场真正的成熟度故这一数值并不能代表市场真正的成熟度故这一数值并不能代表市场真正的成熟度。。。。才保持租赁策略才保持租赁策略才保持租赁策略才保持租赁策略，，，，故这一数值并不能代表市场真正的成熟度故这一数值并不能代表市场真正的成熟度故这一数值并不能代表市场真正的成熟度故这一数值并不能代表市场真正的成熟度。。。。
•• 钱江新城区域的办公楼以出售为主钱江新城区域的办公楼以出售为主钱江新城区域的办公楼以出售为主钱江新城区域的办公楼以出售为主。。。。钱江新城区域的办公楼以出售为主钱江新城区域的办公楼以出售为主钱江新城区域的办公楼以出售为主钱江新城区域的办公楼以出售为主。。。。目前竣工的宏程国际大厦、迪凯国际中心均为出售项目，并且有大量已经目前竣工的宏程国际大厦、迪凯国际中心均为出售项目，并且有大量已经
预售和在售的办公楼将在今后几年竣工。钱江新城尚未有持有型的办公物业入市，未来凯德莱福士广场、万象预售和在售的办公楼将在今后几年竣工。钱江新城尚未有持有型的办公物业入市，未来凯德莱福士广场、万象
城写字楼预计将采取出租策略。城写字楼预计将采取出租策略。
•• 整体而言，多数办公楼开发商资金实力、开发理念等比较有限，整体市场并不成熟。预计未来钱江新城和钱江整体而言，多数办公楼开发商资金实力、开发理念等比较有限，整体市场并不成熟。预计未来钱江新城和钱江
世纪城的办公楼大部分项目将会采取销售策略，市场的竞争压力大。出售型物业会导致小业主较多不利于统一世纪城的办公楼大部分项目将会采取销售策略，市场的竞争压力大。出售型物业会导致小业主较多不利于统一
租赁，租金水平难以维持在较高水平。租赁，租金水平难以维持在较高水平。
• 滨江区的办公楼大部分采用出租的策略滨江区的办公楼大部分采用出租的策略滨江区的办公楼大部分采用出租的策略滨江区的办公楼大部分采用出租的策略。。。。少量办公项目如天恒大厦、银丰央座采取出售的策略。
• 滨江区域的办公楼项目主要由于招商引资建设总部大楼而形成，政府对总部大楼的出让中规定5年内不可出
售，并且这些企业为了保持总部大楼的形象，预计5年后也不会出售物业，大楼仍然采取出租的策略。
•• 滨江区的办公楼大部分采用出租的策略滨江区的办公楼大部分采用出租的策略滨江区的办公楼大部分采用出租的策略滨江区的办公楼大部分采用出租的策略。。。。滨江区的办公楼大部分采用出租的策略滨江区的办公楼大部分采用出租的策略滨江区的办公楼大部分采用出租的策略滨江区的办公楼大部分采用出租的策略。。。。少量办公项目如天恒大厦、银丰央座采取出售的策略。少量办公项目如天恒大厦、银丰央座采取出售的策略。
•• 滨江区域的办公楼项目主要由于招商引资建设总部大楼而形成，政府对总部大楼的出让中规定滨江区域的办公楼项目主要由于招商引资建设总部大楼而形成，政府对总部大楼的出让中规定55年内不可出年内不可出
售，并且这些企业为了保持总部大楼的形象，预计售，并且这些企业为了保持总部大楼的形象，预计55年后也不会出售物业，大楼仍然采取出租的策略。年后也不会出售物业，大楼仍然采取出租的策略。
本项目的租售策略本项目的租售策略本项目的租售策略本项目的租售策略：：：：出租出租出租出租
虽然办公楼出售的策略会有比较好的财务回报虽然办公楼出售的策略会有比较好的财务回报虽然办公楼出售的策略会有比较好的财务回报虽然办公楼出售的策略会有比较好的财务回报，，，，但未来几年办公楼供应量激增但未来几年办公楼供应量激增但未来几年办公楼供应量激增但未来几年办公楼供应量激增，，，，销售压力较大销售压力较大销售压力较大销售压力较大，，，，
为了避免与商务公寓产生过多竞争为了避免与商务公寓产生过多竞争为了避免与商务公寓产生过多竞争为了避免与商务公寓产生过多竞争，，，，并且从保证整个综合体项目品质提升的角度而言并且从保证整个综合体项目品质提升的角度而言并且从保证整个综合体项目品质提升的角度而言并且从保证整个综合体项目品质提升的角度而言，，，，出租的策出租的策出租的策出租的策
略更为合适略更为合适略更为合适略更为合适。。。。
本项目的租售策略本项目的租售策略本项目的租售策略本项目的租售策略：：：：出租出租出租出租本项目的租售策略本项目的租售策略本项目的租售策略本项目的租售策略：：：：出租出租出租出租
虽然办公楼出售的策略会有比较好的财务回报虽然办公楼出售的策略会有比较好的财务回报虽然办公楼出售的策略会有比较好的财务回报虽然办公楼出售的策略会有比较好的财务回报，，，，但未来几年办公楼供应量激增但未来几年办公楼供应量激增但未来几年办公楼供应量激增但未来几年办公楼供应量激增，，，，销售压力较大销售压力较大销售压力较大销售压力较大，，，，虽然办公楼出售的策略会有比较好的财务回报虽然办公楼出售的策略会有比较好的财务回报虽然办公楼出售的策略会有比较好的财务回报虽然办公楼出售的策略会有比较好的财务回报，，，，但未来几年办公楼供应量激增但未来几年办公楼供应量激增但未来几年办公楼供应量激增但未来几年办公楼供应量激增，，，，销售压力较大销售压力较大销售压力较大销售压力较大，，，，
为了避免与商务公寓产生过多竞争为了避免与商务公寓产生过多竞争为了避免与商务公寓产生过多竞争为了避免与商务公寓产生过多竞争，，，，并且从保证整个综合体项目品质提升的角度而言并且从保证整个综合体项目品质提升的角度而言并且从保证整个综合体项目品质提升的角度而言并且从保证整个综合体项目品质提升的角度而言，，，，出租的策出租的策出租的策出租的策为了避免与商务公寓产生过多竞争为了避免与商务公寓产生过多竞争为了避免与商务公寓产生过多竞争为了避免与商务公寓产生过多竞争，，，，并且从保证整个综合体项目品质提升的角度而言并且从保证整个综合体项目品质提升的角度而言并且从保证整个综合体项目品质提升的角度而言并且从保证整个综合体项目品质提升的角度而言，，，，出租的策出租的策出租的策出租的策
略更为合适略更为合适略更为合适略更为合适。。。。略更为合适略更为合适略更为合适略更为合适。。。。
69
69
租金租金租金租金
在租金预测中，首先依据各可比竞
争物业与滨江区办公市场现状，选
取了3个具有代表性的项目
假设本项目以全部完成的状态进入
当前市场，与所选的3个项目相比
较，在平衡积分表中确定各项条件
权重后进行综合打分
结合各项目的市场当前租金与得
分，通过回归分析得出本项目当前
理论租金（假设本项目以完工状
态，乙级标准进入市场）
甲级甲级甲级甲级甲级甲级甲级甲级
办公楼项目办公楼项目办公楼项目办公楼项目办公楼项目办公楼项目办公楼项目办公楼项目
租金租金租金租金租金租金租金租金1
甲级办公楼的溢价甲级办公楼的溢价甲级办公楼的溢价甲级办公楼的溢价：：：：
参照杭州市中心的甲级办公
楼项目嘉华国际商务中心相
对于其周边的四栋乙级办公
楼的平均溢价比例进行计算。
乙级办公楼乙级办公楼乙级办公楼乙级办公楼
理论租金理论租金理论租金理论租金
乙级办公楼乙级办公楼乙级办公楼乙级办公楼乙级办公楼乙级办公楼乙级办公楼乙级办公楼
理论租金理论租金理论租金理论租金理论租金理论租金理论租金理论租金 甲级办公楼甲级办公楼甲级办公楼甲级办公楼的溢价比例的溢价比例的溢价比例的溢价比例
甲级办公楼甲级办公楼甲级办公楼甲级办公楼甲级办公楼甲级办公楼甲级办公楼甲级办公楼
的溢价比例的溢价比例的溢价比例的溢价比例的溢价比例的溢价比例的溢价比例的溢价比例
70
70
办公楼租金建议办公楼租金建议办公楼租金建议办公楼租金建议((((平衡计分法平衡计分法平衡计分法平衡计分法))))
� 采用平衡计分法测算出本项目2010年初租金水平。
� 平衡计分法理论介绍：我们筛选出6个决定办公物业品质的因素做为评分标准，并根据其重要性不同赋予不同的权重，
用此评分标准为本项目及可比项目打分。办公物业的综合得分显示了其品质，而品质租金水平有直接关系，因此可根
据本项目的得分推测其理论租金水平。
1
影响因素影响因素影响因素影响因素 权重权重权重权重 数据数据数据数据 恒鑫恒鑫恒鑫恒鑫 盾安盾安盾安盾安 海越海越海越海越 本项目本项目本项目本项目
评分 10 9 9 10
评价
新近竣工物业，目前
滨江区品质最好的办
公楼项目
办公楼品质较高，节
能突出
新近竣工物业，品质
较好 高品质办公楼标准
评分 9 10 9 9
评价 办公楼聚集度较好 周边办公楼集聚度高 办公楼聚集度较好 办公楼聚集度较好
评分 9 10 10 8
评价 距离地铁站有一定距离 距地铁站近 距地铁站近
距离地铁站有一定距
离
评分 8 9 9 10
评价 项目内部有办公楼配套零售
周边星光大道配套较
好
周边星光大道配套较
好 未来配套完善
评分 10 10 10 10
评价 较好 较好 较好 国际/国内知名物管
评分 10 9 9 10
评价 有500强企业入驻 自用、杭州本地企业 自用、大型企业 国内外中大型企业
综合得分综合得分综合得分综合得分 ?分
15%
周边配套周边配套周边配套周边配套 15%
建筑品质建筑品质建筑品质建筑品质
与硬件设施与硬件设施与硬件设施与硬件设施 30%
入驻企业形象入驻企业形象入驻企业形象入驻企业形象 10%
10%
区域商务氛围区域商务氛围区域商务氛围区域商务氛围 20%
物业管理物业管理物业管理物业管理
交通可及性交通可及性交通可及性交通可及性
71
71
办公楼租金建议办公楼租金建议办公楼租金建议办公楼租金建议((((平衡计分法平衡计分法平衡计分法平衡计分法))))
实际租金实际租金实际租金实际租金
海越海越海越海越
理论租金理论租金理论租金理论租金
综合得分综合得分综合得分综合得分
本项目本项目本项目本项目盾安盾安盾安盾安恒鑫恒鑫恒鑫恒鑫
2010年初年初年初年初
y = -
R2 =
?
?
?
?
?
?
?
?
单位：元/平米/月
资料来源：仲量联行战略顾问部
� 我们选择市场上对本项目最具有可参考性的三个已有项目作为可比案例，根据平衡计分法测算出本项目以完
工状态，乙级标准进入市场目前租金市场价值在元元元元////平米平米平米平米////天天天天。。。。
72
72
租金租金租金租金
1
乙级办公楼理乙级办公楼理乙级办公楼理乙级办公楼理
论租金论租金论租金论租金
%
甲级办公楼的甲级办公楼的甲级办公楼的甲级办公楼的
溢价溢价溢价溢价
甲级办公楼项甲级办公楼项甲级办公楼项甲级办公楼项
目租金目租金目租金目租金
乙级办公楼理论租金乙级办公楼理论租金乙级办公楼理论租金乙级办公楼理论租金
• 通过平衡计分法，我们得
出了本项目作为高品质乙
级办公楼，在2010年初的
理论租金为元/平方米/
天。
1
甲级办公楼的租金溢价甲级办公楼的租金溢价甲级办公楼的租金溢价甲级办公楼的租金溢价
• 参照杭州嘉华国际商务中
心目前的租金水平为元/
平方米/天。
• 周边乙级办公楼项目：浙
江世界贸易中心一期、黄
龙世纪广场、聚龙大厦 B
座、立元大厦的平均租金
为元/平方米/天。
• 嘉华国际商务中心相对于
周边四个乙级办公楼项目
的溢价为%。
2
甲级办公楼项目租金甲级办公楼项目租金甲级办公楼项目租金甲级办公楼项目租金
• 本项目在2010年初的租金
水平可以达到元/平方
米/天。
• 从租户访谈的结果来看，
这一租金水平可以满足租
户的期望。滨江区办公楼
租户对于高品质综合体项
目的溢价支付意愿并不
高，租户主要关注租金水
平以及项目品质、交通条
件。
3
73
73
� 本项目目前2010年初租金市场为元元元元 /平米平米平米平米 /月月月月。
� 按照杭州甲级办公楼市场租金增长趋势，预计本项目在2011-2014年初租金分别为、、、元/平米/
月。
201
0
201
1 201
2
201
2
201
3
%
2013初初初初
%
2012初初初初
%%
杭州甲级办公楼杭州甲级办公楼杭州甲级办公楼杭州甲级办公楼
租金增长率租金增长率租金增长率租金增长率
2014年初年初年初年初2011初初初初年份年份年份年份
201
4
201
4
办公楼租金建议办公楼租金建议办公楼租金建议办公楼租金建议
� 根据仲量联行研究部对未来杭州甲级办公楼市场租金增长率的预测，由2010年初的现时租金预测出本项目2011-
2014年初的租金水平。
2
单位：元/平米/月
注：以上租金不包含物业管理费。
按照年初市场指标计算
74
四四四四、、、、零售开发建议零售开发建议零售开发建议零售开发建议
75
75
1. 零售定位分析与目标客群零售定位分析与目标客群零售定位分析与目标客群零售定位分析与目标客群
3. 零售规模测算与业态组合零售规模测算与业态组合零售规模测算与业态组合零售规模测算与业态组合
2. 零售主题与项目亮点零售主题与项目亮点零售主题与项目亮点零售主题与项目亮点
4. 市场表现预测市场表现预测市场表现预测市场表现预测
76
76
零售定位分析框架零售定位分析框架零售定位分析框架零售定位分析框架（（（（IE模型模型模型模型））））
市场供应市场供应市场供应市场供应
� 结合各区域或物业形态，分析历史和未来
供应量、供应结构及供应特征
市场需求市场需求市场需求市场需求
� 分析市场需求结构及特点，可根据不同层
次或不同类型的客户进行分析，如零售物
业可分析终端消费者及零售商的需求
� 分析市场吸纳状况
竞合项目竞合项目竞合项目竞合项目
� 分析市场状况及各个竞争项目的特点
场地特征场地特征场地特征场地特征
� 对场地的内外部特征进行分析（尺度、体
量、区位、周边环境、交通条件等）
产品愿景产品愿景产品愿景产品愿景
� 开发商对产品的良好期望与愿景（假设不
考虑财务限制和市场供求等因素）
财务目标财务目标财务目标财务目标
� 开发商对财务指标的要求或承受度，包括
两个指标：
� 盈利能力
� 现金流状况
� 基于对杭州商业零售市场的研究基于对杭州商业零售市场的研究基于对杭州商业零售市场的研究基于对杭州商业零售市场的研究，，，，结合研究经验结合研究经验结合研究经验结合研究经验，，，，我们将从内部因素和外部因素两方面综合考量本项目我们将从内部因素和外部因素两方面综合考量本项目我们将从内部因素和外部因素两方面综合考量本项目我们将从内部因素和外部因素两方面综合考量本项目
所拥有的前置开发条件所拥有的前置开发条件所拥有的前置开发条件所拥有的前置开发条件。。。。
� 通过针对以上各个指标的分析通过针对以上各个指标的分析通过针对以上各个指标的分析通过针对以上各个指标的分析，，，，确定可能开发的产品及其定位确定可能开发的产品及其定位确定可能开发的产品及其定位确定可能开发的产品及其定位、、、、发展方向发展方向发展方向发展方向。。。。
内部因素分析内部因素分析内部因素分析内部因素分析内部因素分析内部因素分析内部因素分析内部因素分析内部因素分析内部因素分析内部因素分析内部因素分析 外部因素分析外部因素分析外部因素分析外部因素分析外部因素分析外部因素分析外部因素分析外部因素分析外部因素分析外部因素分析外部因素分析外部因素分析
77
77
场地特征分析场地特征分析场地特征分析场地特征分析
项目区位条件项目区位条件项目区位条件项目区位条件：：：：项目位于滨江区规划三大商圈之一——
星光大道商圈的核心位置，未来可与星光大道结合，
成为领导杭州市场新潮流、新方向的现代都市商业圈。
项目交通条件项目交通条件项目交通条件项目交通条件：：：：项目北面临滨江区东西向主干道——江
南大道，连接区内南北向主干道风情大道、时代大
道，向南可通往区内其它片区，向北可通过一桥、三
桥、四桥与杭州主城区连接。
项目公共交通条件项目公共交通条件项目公共交通条件项目公共交通条件：：：：轨道交通一号线将于2012年建成，
地铁站点步行至本项目约10分钟，增强本项目与主城区
的联络。
项目地块条件项目地块条件项目地块条件项目地块条件：：：：项目占地面积约16万平方米，总建筑面
积可达80万平方米，地块呈矩形，临街面均在400米以
上，具备良好的可视性。项目地块具备开发大型购物中心的条件项目地块具备开发大型购物中心的条件项目地块具备开发大型购物中心的条件项目地块具备开发大型购物中心的条件项目地块具备开发大型购物中心的条件项目地块具备开发大型购物中心的条件项目地块具备开发大型购物中心的条件项目地块具备开发大型购物中心的条件
78
78
产品愿景分析产品愿景分析产品愿景分析产品愿景分析
中粮愿景中粮愿景中粮愿景中粮愿景
中粮战略中粮战略中粮战略中粮战略
零售物业零售物业零售物业零售物业
开发愿景开发愿景开发愿景开发愿景
宏观宏观宏观宏观
中观中观中观中观
微观微观微观微观
� 规模规模规模规模：：：：为符合中粮置业发展优质商业地产的使命，及满足大悦城全国布局的战略，本项目零售物业开发必需具备
相当的规模，通过打造‘生活之心’，将项目成为所在区域的项目成为所在区域的项目成为所在区域的项目成为所在区域的 ‘城市之心城市之心城市之心城市之心 ’。
� 档次档次档次档次：：：：为延续大悦城项目的品牌形象，维持项目商业整体档次，零售物业定位宜以中高档中高档中高档中高档、、、、品牌年轻化品牌年轻化品牌年轻化品牌年轻化、、、、新颖化新颖化新颖化新颖化
的综合性购物中心为主的综合性购物中心为主的综合性购物中心为主的综合性购物中心为主，突出大悦城品牌“年轻年轻年轻年轻、、、、时尚时尚时尚时尚、、、、潮流潮流潮流潮流、、、、品位品位品位品位 ”的定位。
� 规模规模规模规模：：：：为符合中粮置业发展优质商业地产的使命，及满足大悦城全国布局的战略，本项目零售物业开发必需具备
相当的规模，通过打造‘生活之心’，将项目成为所在区域的项目成为所在区域的项目成为所在区域的项目成为所在区域的 ‘城市之心城市之心城市之心城市之心 ’。
� 档次档次档次档次：：：：为延续大悦城项目的品牌形象，维持项目商业整体档次，零售物业定位宜以中高档中高档中高档中高档、、、、品牌年轻化品牌年轻化品牌年轻化品牌年轻化、、、、新颖化新颖化新颖化新颖化
的综合性购物中心为主的综合性购物中心为主的综合性购物中心为主的综合性购物中心为主，突出大悦城品牌“年轻年轻年轻年轻、、、、时尚时尚时尚时尚、、、、潮流潮流潮流潮流、、、、品位品位品位品位 ”的定位。
建立有价值的商业物业建立有价值的商业物业建立有价值的商业物业建立有价值的商业物业，逐步形成优质的物业组合，致力于奉献高品质的生
活空间和生活服务。将先进的商业地产开发、经营理念，融入到更多优质商
业地产项目的建设当中，提升中国城市综合体的整体品质提升中国城市综合体的整体品质提升中国城市综合体的整体品质提升中国城市综合体的整体品质。
建立有价值的商业物业建立有价值的商业物业建立有价值的商业物业建立有价值的商业物业，逐步形成优质的物业组合，致力于奉献高品质的生
活空间和生活服务。将先进的商业地产开发、经营理念，融入到更多优质商
业地产项目的建设当中，提升中国城市综合体的整体品质提升中国城市综合体的整体品质提升中国城市综合体的整体品质提升中国城市综合体的整体品质。
将大悦城品牌布局全国大悦城品牌布局全国大悦城品牌布局全国大悦城品牌布局全国，以购物中心为核心，将购物、餐饮、娱乐、办公、
居住、展览、会议等城市生活的功能在空间上进行组合，从而形成一个多功
能、高效率、复杂而统一的综合体。
将大悦城品牌布局全国大悦城品牌布局全国大悦城品牌布局全国大悦城品牌布局全国，以购物中心为核心，将购物、餐饮、娱乐、办公、
居住、展览、会议等城市生活的功能在空间上进行组合，从而形成一个多功
能、高效率、复杂而统一的综合体。
商场与项目内的住宅与其它商业物业形成良好的协同效应形成良好的协同效应形成良好的协同效应形成良好的协同效应，满足项目对中长
期投资回报的要求，为企业带来长期稳定的现金流长期稳定的现金流长期稳定的现金流长期稳定的现金流。。。。
商场与项目内的住宅与其它商业物业形成良好的协同效应形成良好的协同效应形成良好的协同效应形成良好的协同效应，满足项目对中长
期投资回报的要求，为企业带来长期稳定的现金流长期稳定的现金流长期稳定的现金流长期稳定的现金流。。。。
79
79
� 建筑形态对运营方式的影响建筑形态对运营方式的影响建筑形态对运营方式的影响建筑形态对运营方式的影响：：：：配套商业虽然可以出售以收回投资成本并盈利，但由于配套商业与
办公楼在布局上紧密连接，出售后的配套商业由于管理失去控制从而影响办公楼品质，因而办公
楼的配套商业通常只租不售
� 盈利能力与现金流状况盈利能力与现金流状况盈利能力与现金流状况盈利能力与现金流状况：：：：只租不售的策略使得办公楼配套商业的变现能力较差，但现金流收入较
为稳定
� 建筑形态对运营方式的影响建筑形态对运营方式的影响建筑形态对运营方式的影响建筑形态对运营方式的影响：：：：零售街区既可以进行整体运营又可以进行分拆出售，建筑形态对运
营方式无影响，但由于本项目容积率达以上，零售街区占地面积较大，商业开发体量将因此受
到限制。
� 盈利能力与现金流状况盈利能力与现金流状况盈利能力与现金流状况盈利能力与现金流状况：：：：这种灵活的运营策略使得零售街区采取出售策略时的盈利能力较高，能
在先期收回大量现金流
� 建筑形态对运营方式的影响建筑形态对运营方式的影响建筑形态对运营方式的影响建筑形态对运营方式的影响：：：：从建筑形态上来讲，集中式购物中心一般而言是整体运营的，无法
分拆出售
� 盈利能力与现金流状况盈利能力与现金流状况盈利能力与现金流状况盈利能力与现金流状况：：：：这种整体运营的经营方式使得购物中心的盈利能力最高，前期无法回收
大量的现金流，但待商场发展成熟后，可享有长期稳定的现金流。
财务目标分析财务目标分析财务目标分析财务目标分析
办公楼办公楼办公楼办公楼
配套商业配套商业配套商业配套商业
办公楼办公楼办公楼办公楼
配套商业配套商业配套商业配套商业
零售街区零售街区零售街区零售街区零售街区零售街区零售街区零售街区
大型大型大型大型
购物中心购物中心购物中心购物中心
大型大型大型大型
购物中心购物中心购物中心购物中心
� 财务目标指开发商对项目财务指标的要求或承受度，一般包括两个主要指标：盈利能力和现金流状况。
� 盈利能力与现金流情况对商场的开发形态与规模有着决定性的影响。
� 作为上市公司作为上市公司作为上市公司作为上市公司，，，，中粮需要长期稳定的现金流入中粮需要长期稳定的现金流入中粮需要长期稳定的现金流入中粮需要长期稳定的现金流入，，，，开发持有形式的大型购物中心开发持有形式的大型购物中心开发持有形式的大型购物中心开发持有形式的大型购物中心，，，，可满足财务方面的需求可满足财务方面的需求可满足财务方面的需求可满足财务方面的需求。。。。
80
80
市场供应特征市场供应特征市场供应特征市场供应特征 � 商场集中于主要商圈商场集中于主要商圈商场集中于主要商圈商场集中于主要商圈：：：：杭州现有商场供应仍
以传统的百货为主，集中于武林、吴山与西
湖三大商圈，业态较为单一，组成以传统的
零售与少量的餐饮业态为主。
� 百货转型为购物中心百货转型为购物中心百货转型为购物中心百货转型为购物中心：：：：近几年来，随着区内
经济的发展与民众消费力的提升，商场体量商场体量商场体量商场体量
逐渐增加逐渐增加逐渐增加逐渐增加，业态也逐渐多样化。杭州大厦与
银泰百货已逐渐自传统百货转型为综合多元
化业态的购物城。
� 城市重心东移城市重心东移城市重心东移城市重心东移：：：：钱江新城是杭州未来城市发
展的新重心，将成为杭州另一市级商圈，城
市重心的东移，为滨江区的零售带来发展契
机。
� 市郊型的商场逐渐出现市郊型的商场逐渐出现市郊型的商场逐渐出现市郊型的商场逐渐出现：：：：杭州城西、城北与
其他城市副中心陆续出现新形态的社区购物
中心，逐渐改变杭州民众的消费习惯。
� 商场集中于主要商圈商场集中于主要商圈商场集中于主要商圈商场集中于主要商圈：：：：杭州现有商场供应仍
以传统的百货为主，集中于武林、吴山与西
湖三大商圈，业态较为单一，组成以传统的
零售与少量的餐饮业态为主。
� 百货转型为购物中心百货转型为购物中心百货转型为购物中心百货转型为购物中心：：：：近几年来，随着区内
经济的发展与民众消费力的提升，商场体量商场体量商场体量商场体量
逐渐增加逐渐增加逐渐增加逐渐增加，业态也逐渐多样化。杭州大厦与
银泰百货已逐渐自传统百货转型为综合多元
化业态的购物城。
� 城市重心东移城市重心东移城市重心东移城市重心东移：：：：钱江新城是杭州未来城市发
展的新重心，将成为杭州另一市级商圈，城
市重心的东移，为滨江区的零售带来发展契
机。
� 市郊型的商场逐渐出现市郊型的商场逐渐出现市郊型的商场逐渐出现市郊型的商场逐渐出现：：：：杭州城西、城北与
其他城市副中心陆续出现新形态的社区购物
中心，逐渐改变杭州民众的消费习惯。
� 城市东移与民众消费习惯的改变，使本项本项本项本项
目有机会发展大型的购物中心目有机会发展大型的购物中心目有机会发展大型的购物中心目有机会发展大型的购物中心。
� 但必须与传统商圈产生品牌错位品牌错位品牌错位品牌错位，实现差差差差
异化竞争异化竞争异化竞争异化竞争，并发展多元的业态发展多元的业态发展多元的业态发展多元的业态满足新的消
费需求。
� 城市东移与民众消费习惯的改变，使本项本项本项本项
目有机会发展大型的购物中心目有机会发展大型的购物中心目有机会发展大型的购物中心目有机会发展大型的购物中心。
� 但必须与传统商圈产生品牌错位品牌错位品牌错位品牌错位，实现差差差差
异化竞争异化竞争异化竞争异化竞争，并发展多元的业态发展多元的业态发展多元的业态发展多元的业态满足新的消
费需求。
档次档次档次档次
多样化多样化多样化多样化单一化单一化单一化单一化
低低低低
高高高高
银泰西湖店银泰西湖店银泰西湖店银泰西湖店
湖滨名品街湖滨名品街湖滨名品街湖滨名品街
中中中中
来福士广场来福士广场来福士广场来福士广场
杭州大厦杭州大厦杭州大厦杭州大厦
GDA Plaza
银泰庆春店银泰庆春店银泰庆春店银泰庆春店
银泰武林店银泰武林店银泰武林店银泰武林店
杭州百货大楼杭州百货大楼杭州百货大楼杭州百货大楼
杭州解百大楼杭州解百大楼杭州解百大楼杭州解百大楼
杭州解百元华店杭州解百元华店杭州解百元华店杭州解百元华店
中都百货中都百货中都百货中都百货
已有项目已有项目已有项目已有项目 未来项目未来项目未来项目未来项目
银泰城西店银泰城西店银泰城西店银泰城西店
万象城万象城万象城万象城高德置地广场高德置地广场高德置地广场高德置地广场
81
81
市场需求特征市场需求特征市场需求特征市场需求特征——零售业者零售业者零售业者零售业者
休闲娱乐休闲娱乐休闲娱乐休闲娱乐
餐饮餐饮餐饮餐饮
零售零售零售零售
主力店主力店主力店主力店
零售业态零售业态零售业态零售业态零售业态零售业态零售业态零售业态 受访品牌受访品牌受访品牌受访品牌受访品牌受访品牌受访品牌受访品牌
认同区政府周边有足够的餐饮需求，但目
前周边区域人气稍显不足，对未来3-5年区
域的商业发展仍具信心。
目前滨江商圈仍不成熟，但看好3-5年后区
域的发展。目前银泰百货正积极寻找进驻
滨江区的机会。
项目临江南大道，周边聚集区政府及大量
办公楼为电影院需求的有效支撑，但目前
周边住宅人气稍显不足。未来三年计划在
杭州拓展1-2家店。
周边年轻的员工群体是品牌的首要目标客
群，但周边住宅居住人口过少，人气仍不
够旺，如果本项目商业规模够大，达到聚
集人气的功能，将会考虑进驻。
对项目的意向性对项目的意向性对项目的意向性对项目的意向性对项目的意向性对项目的意向性对项目的意向性对项目的意向性
� 受访业者普遍认为目前项
目周边区域人气稍显不
足，尤其是住宅小区入住
率不高，但看好区域3-5年
后的发展。
� 区政府周边办公人群已可
支撑大型餐饮与休闲娱乐
业态。
� 区政府周边大量的公务商
务用餐需求对餐饮业态为
一大利多。
� 滨江区年龄层较低的白领
群体可增加潮流年轻品牌
进驻的意愿。
� 休闲娱乐业态对进驻滨江
区表示较浓厚的兴趣，区
政府周边广大的办公人群
聚集大量需求。
� 受访业者普遍认为目前项
目周边区域人气稍显不
足，尤其是住宅小区入住
率不高，但看好区域3-5年
后的发展。
� 区政府周边办公人群已可
支撑大型餐饮与休闲娱乐
业态。
� 区政府周边大量的公务商
务用餐需求对餐饮业态为
一大利多。
� 滨江区年龄层较低的白领
群体可增加潮流年轻品牌
进驻的意愿。
� 休闲娱乐业态对进驻滨江
区表示较浓厚的兴趣，区
政府周边广大的办公人群
聚集大量需求。
*本报告仅列举部分品牌访谈，完整内容将在最终报告提交。
82
82
市场需求特征市场需求特征市场需求特征市场需求特征——消费者消费者消费者消费者
强化项目休闲娱乐与餐饮业态，定位在中
高至中档。
受访者认为突出休闲娱乐与餐饮业态休闲娱乐与餐饮业态休闲娱乐与餐饮业态休闲娱乐与餐饮业态，是本项目成功的关键；
而中档至中高档中档至中高档中档至中高档中档至中高档是项目最好的定位。
对本项目商场商业类型对本项目商场商业类型对本项目商场商业类型对本项目商场商业类型
与档次的建议与档次的建议与档次的建议与档次的建议
与钱江新城的主要商场做出差异化定位，
以留住滨江当地的消费力，并加强特色业
态，吸引主城区至本区域消费的意愿。
未来地铁一号线开通后，，，，杭州民众至滨江区消费的意愿明显增杭州民众至滨江区消费的意愿明显增杭州民众至滨江区消费的意愿明显增杭州民众至滨江区消费的意愿明显增
高高高高，但同时也出现滨江区消费力外流的危机滨江区消费力外流的危机滨江区消费力外流的危机滨江区消费力外流的危机，，，，钱江新城有可能
分流部分滨江现有的消费力。
地铁开通前后首选消费地铁开通前后首选消费地铁开通前后首选消费地铁开通前后首选消费
区域的选择区域的选择区域的选择区域的选择
大多数受访者回应为：环境较佳环境较佳环境较佳环境较佳、、、、交通便利交通便利交通便利交通便利、、、、 商品种类齐全商品种类齐全商品种类齐全商品种类齐全、、、、
价格较实惠价格较实惠价格较实惠价格较实惠
前三选项分别为：缺少超市及大卖场缺少超市及大卖场缺少超市及大卖场缺少超市及大卖场；；；； 公共交通不够便利公共交通不够便利公共交通不够便利公共交通不够便利；；；；品品品品
牌不够丰富牌不够丰富牌不够丰富牌不够丰富。
受访者反应受访者反应受访者反应受访者反应受访者反应受访者反应受访者反应受访者反应
提供优良的购物环境及多元化的商品，定
位不宜偏高。
商场必须具一定的规模，提供多样化的业
态，并补充不足的生活基础配套。
对本项目借鉴意义对本项目借鉴意义对本项目借鉴意义对本项目借鉴意义对本项目借鉴意义对本项目借鉴意义对本项目借鉴意义对本项目借鉴意义
未来吸引受访者至滨江未来吸引受访者至滨江未来吸引受访者至滨江未来吸引受访者至滨江
区及本项目消费的主要区及本项目消费的主要区及本项目消费的主要区及本项目消费的主要
理由理由理由理由
对滨江区目前商业氛围对滨江区目前商业氛围对滨江区目前商业氛围对滨江区目前商业氛围
的评价的评价的评价的评价
甄别问题甄别问题甄别问题甄别问题甄别问题甄别问题甄别问题甄别问题
3%
7%
5% 4%
17% 18%
15%
13%
0%
5%
10%
15%
20%
超市/大卖场 商场/购物 休闲娱乐 餐饮
34%
54% 55%
43%
22%
56% 54%
45%
超市/大卖场 商场/购物 休闲娱乐 餐饮
5%
8%
9%
4%
16%
9%9%
22%
超市/大卖场 商场/购物 休闲娱乐 餐饮
�首选滨江区域的杭州受访者比例首选滨江区域的杭州受访者比例首选滨江区域的杭州受访者比例首选滨江区域的杭州受访者比例
地铁开通后，杭州民众至滨江区消费
的意愿明显增高。
�首选滨江区域的滨江受访者比例首选滨江区域的滨江受访者比例首选滨江区域的滨江受访者比例首选滨江区域的滨江受访者比例
滨江民众首选在滨江区逛商场的比例
减少了，其余变动比例不大。
�首选钱江新城的滨江受访者比例首选钱江新城的滨江受访者比例首选钱江新城的滨江受访者比例首选钱江新城的滨江受访者比例
在来往主城区的交通改善后，滨江区
民众至钱江新城的购物意愿明显增加。
83
83
竞争性项目分析竞争性项目分析竞争性项目分析竞争性项目分析——滨江区滨江区滨江区滨江区
� 滨江区内目前缺乏大型零售供应，星光大道是唯一体量较具规模的供应，星光百货预计年底开业。
� 星光大道与星光百货业态能满足区内消费者基本的购物、用餐与休闲娱乐需求，但业态与传统商圈差异不大，无法
吸引区外的民众至滨江区消费。
� 根据滨江区的商业网点规划与土地出让计划，区内未来将有4-5个体量较大的商业项目出现，目前除中海世茂地块
外，这些土地仍处于尚未出让的阶段，项目的商业规划仍不明确。
� 滨江区内目前缺乏大型零售供应，星光大道是唯一体量较具规模的供应，星光百货预计年底开业。
� 星光大道与星光百货业态能满足区内消费者基本的购物、用餐与休闲娱乐需求，但业态与传统商圈差异不大，无法
吸引区外的民众至滨江区消费。
� 根据滨江区的商业网点规划与土地出让计划，区内未来将有4-5个体量较大的商业项目出现，目前除中海世茂地块
外，这些土地仍处于尚未出让的阶段，项目的商业规划仍不明确。
25,600平方米一期6万平方米；二期9万平方米（规划）商场体量商场体量商场体量商场体量
购物功能较为突出
一期以餐饮为主，加上休闲
娱乐， 超市、家电买场等
生活消费业态
业态组合业态组合业态组合业态组合
屈臣氏、SEPHORA、餐饮易买得、神采飞扬游乐公园主力租户主力租户主力租户主力租户
传统的零售百货 ，定位年
轻化
2010年底（预计）
2、、、、星光百货星光百货星光百货星光百货
一期为大众化的商业街区；
二期将以百货业态为主
一期2009年；二期2013年
（预计）
1、、、、星光大道星光大道星光大道星光大道
入市时间入市时间入市时间入市时间
商场定位商场定位商场定位商场定位
项目项目项目项目
1 2
84
84
竞争性项目分析竞争性项目分析竞争性项目分析竞争性项目分析——钱江新城钱江新城钱江新城钱江新城
� 钱江新城的竞争主要包含万象城、来福士与高德置广场，三个大型商场面积将达40万平方
米，另外加上其它配套零售项目，未来几年区内零售体量达66平方米左右，成为本区域极
大的竞争。
� 根据目前各项目前期定位的判断，钱江新城作为杭州未来的CBD，商业定位较为高端，主要
以服务区内的商务人士与高端住宅住户为主。
� 本项目除了提供多元化的业态组合外，必须创造项目本身主题亮点，引进与钱江新城商业
项目具较大差异化的业态，才能留住滨江区内消费者，并吸引杭州其余区域的消费者至本
项目。
� 钱江新城的竞争主要包含万象城、来福士与高德置广场，三个大型商场面积将达40万平方
米，另外加上其它配套零售项目，未来几年区内零售体量达66平方米左右，成为本区域极
大的竞争。
� 根据目前各项目前期定位的判断，钱江新城作为杭州未来的CBD，商业定位较为高端，主要
以服务区内的商务人士与高端住宅住户为主。
� 本项目除了提供多元化的业态组合外，必须创造项目本身主题亮点，引进与钱江新城商业
项目具较大差异化的业态，才能留住滨江区内消费者，并吸引杭州其余区域的消费者至本
项目。
2
1
3
未定
时尚流行购物为主，餐饮为
辅（规划）
购物、餐饮为主的购物中心
6万平方米
2012年（预计）
2、、、、来福士广场来福士广场来福士广场来福士广场
未定
娱乐休闲购物
中高端定位
10万平方米
2013年（预计）
3、、、、高德置地广场高德置地广场高德置地广场高德置地广场
24万平方米商场体量商场体量商场体量商场体量
较为丰富多元，综合购物、
餐饮、休闲娱乐与服务业态组合业态组合业态组合业态组合
尚泰百货、Ole超市、万象
滑冰场主力租户主力租户主力租户主力租户
综合型购物中心
2010年
1、、、、万象城万象城万象城万象城
入市时间入市时间入市时间入市时间
商场定位商场定位商场定位商场定位
项目项目项目项目
40,000
滨江.新城时代
广场
261,276总计
60,000五福新天地
30,000国际时代广场
30,000华联时代广场
21,276尊宝大厦
20,000城市阳台
60,000波浪文化城
零售建筑面积零售建筑面积零售建筑面积零售建筑面积
（（（（平方米平方米平方米平方米））））未来项目名称未来项目名称未来项目名称未来项目名称
85
85
项目零售定位项目零售定位项目零售定位项目零售定位
档次档次档次档次
多样化多样化多样化多样化单一化单一化单一化单一化
低低低低
高高高高
银泰西湖店银泰西湖店银泰西湖店银泰西湖店
湖滨名品街湖滨名品街湖滨名品街湖滨名品街
中中中中
来福士广场来福士广场来福士广场来福士广场
杭州大厦杭州大厦杭州大厦杭州大厦
GDA Plaza
银泰庆春店银泰庆春店银泰庆春店银泰庆春店
银泰武林店银泰武林店银泰武林店银泰武林店
杭州百货大楼杭州百货大楼杭州百货大楼杭州百货大楼
杭州解百大楼杭州解百大楼杭州解百大楼杭州解百大楼
杭州解百元华店杭州解百元华店杭州解百元华店杭州解百元华店
中都百货中都百货中都百货中都百货
已有项目已有项目已有项目已有项目 未来项目未来项目未来项目未来项目
银泰城西店银泰城西店银泰城西店银泰城西店
本项目本项目本项目本项目
� 创新的休闲娱乐业态及年
轻的潮流零售百货主力店主力店主力店主力店
� 中高收入家庭，追求高品
质家庭生活与经验
� 年轻白领，追求时尚，对
新品牌接受度高
消费人群特征消费人群特征消费人群特征消费人群特征
� 集中式购物中心建筑形态建筑形态建筑形态建筑形态
本项目零售发展策略选择本项目零售发展策略选择本项目零售发展策略选择本项目零售发展策略选择
� 大型零售规模规模规模规模
� 满足家庭式与年轻族群的
购物、餐饮等消费需求, 突
出项目休闲娱乐功能
功能功能功能功能
� 中档至中高档档次档次档次档次
� 多元化，综合购物、餐饮、
休闲阿娱乐与生活服务,与
竞争项目差异化
业态业态业态业态
� 中端到中高端年轻品牌为
主，引进部分独家品牌品牌品牌品牌品牌
万象城万象城万象城万象城高德置地广场高德置地广场高德置地广场高德置地广场
86
86
目标客群特征目标客群特征目标客群特征目标客群特征
本项目内居民及滨江区居民本项目内居民及滨江区居民本项目内居民及滨江区居民本项目内居民及滨江区居民
� 主力消费群，消费需求具有区域性和集中性
� 随着滨江区及周边住宅项目入住率，消费需
求日益旺盛，包括具有一定消费潜力的中青
年置业者，逐渐出现家庭式消费模式
� 满足日常所需和对较高质量生活消费品的需
求
� 消费类型多样，需求集中于超市/便利店、金
融通讯服务网点、生活服务网点、健身房、
中小型餐饮
� 消费频率高，消费金额中等
本项目内及周边年轻白领本项目内及周边年轻白领本项目内及周边年轻白领本项目内及周边年轻白领
� 主力消费群，较强的就近消费诉求
� 未来本项目及周边办公楼将带来大量的
白领消费群体，此类消费者要求便捷舒
适的消费环境
� 需求集中于餐饮、休闲娱乐
� 消费频率较高，消费金额中等
杭州中高收入年轻家庭杭州中高收入年轻家庭杭州中高收入年轻家庭杭州中高收入年轻家庭
� 目的性消费，对休闲娱乐需求较高，
同时带动购物与餐饮带需求
� 以中高收入的年轻家庭为主，追求高
品质的家庭生活，愿意投资在小孩的
教育与经验学习上，注重假日的亲子
互动
� 消费频率一般，消费金额中等偏上
杭州年轻时尚一族杭州年轻时尚一族杭州年轻时尚一族杭州年轻时尚一族
� 目的性消费需求较强，部分为随机性消费;
偏好丰富的选择，对商场品牌认同度高，
在餐饮、休闲娱乐、购物业态均有需求
� 以爱好时尚的年轻人为主，具备新兴的消
费意识形态，对消费流行化趋势敏感，新
颖的业态和品牌受此类消费群体欢迎
� 消费金额中等，消费频率高，喜爱尝试新
鲜事物，愿意在流行时尚商品上消费
87
87
零售主题与项目亮点零售主题与项目亮点零售主题与项目亮点零售主题与项目亮点
零售定位分析与目标客群零售定位分析与目标客群零售定位分析与目标客群零售定位分析与目标客群
零售规模测算与业态组合零售规模测算与业态组合零售规模测算与业态组合零售规模测算与业态组合
市场表现预测市场表现预测市场表现预测市场表现预测
88
88
项目物业市场定位项目物业市场定位项目物业市场定位项目物业市场定位
时尚潮流购物基地时尚潮流购物基地时尚潮流购物基地时尚潮流购物基地时尚潮流购物基地时尚潮流购物基地时尚潮流购物基地时尚潮流购物基地时尚潮流购物基地时尚潮流购物基地时尚潮流购物基地时尚潮流购物基地
家庭休闲购物娱乐中心家庭休闲购物娱乐中心家庭休闲购物娱乐中心家庭休闲购物娱乐中心家庭休闲购物娱乐中心家庭休闲购物娱乐中心家庭休闲购物娱乐中心家庭休闲购物娱乐中心家庭休闲购物娱乐中心家庭休闲购物娱乐中心家庭休闲购物娱乐中心家庭休闲购物娱乐中心 综合化服务配套中心综合化服务配套中心综合化服务配套中心综合化服务配套中心综合化服务配套中心综合化服务配套中心综合化服务配套中心综合化服务配套中心综合化服务配套中心综合化服务配套中心综合化服务配套中心综合化服务配套中心
� 综合综合综合综合“时尚时尚时尚时尚、、、、年轻年轻年轻年轻、、、、潮流潮流潮流潮流、、、、品位品位品位品位”等元素等元素等元素等元素，，，，杭州年轻时尚族群的流行购物基地杭州年轻时尚族群的流行购物基地杭州年轻时尚族群的流行购物基地杭州年轻时尚族群的流行购物基地
� 综合购物综合购物综合购物综合购物、、、、餐饮餐饮餐饮餐饮、、、、娱乐娱乐娱乐娱乐、、、、文化文化文化文化、、、、健身健身健身健身、、、、休闲等业态休闲等业态休闲等业态休闲等业态，，，，满足家庭休闲满足家庭休闲满足家庭休闲满足家庭休闲、、、、购物购物购物购物、、、、娱乐需求的时尚娱乐需求的时尚娱乐需求的时尚娱乐需求的时尚
生活中心生活中心生活中心生活中心
� 综合服务配套功能综合服务配套功能综合服务配套功能综合服务配套功能、、、、生活型消费生活型消费生活型消费生活型消费、、、、公共性服务公共性服务公共性服务公共性服务，，，，提升目标客群生活的舒适度提升目标客群生活的舒适度提升目标客群生活的舒适度提升目标客群生活的舒适度、、、、便捷性便捷性便捷性便捷性，，，，提供提供提供提供
具有质感和生活品位的商品具有质感和生活品位的商品具有质感和生活品位的商品具有质感和生活品位的商品、、、、服务服务服务服务
全客层全客层全客层全客层全客层全客层全客层全客层
全业态全业态全业态全业态全业态全业态全业态全业态
一站式一站式一站式一站式一站式一站式一站式一站式
的消费目的地的消费目的地的消费目的地的消费目的地的消费目的地的消费目的地的消费目的地的消费目的地
89
89
业态组合定位业态组合定位业态组合定位业态组合定位
� 完善生活完善生活完善生活完善生活、、、、办公配套办公配套办公配套办公配套，，，，提高舒适度提高舒适度提高舒适度提高舒适度
� 包含崭新的休闲、购物业态，满足消
费升级需求和对更高品质生活的向往
� 与区域内竞合项目的大型主力店错位
互补，为商业聚集人气
餐饮餐饮餐饮餐饮
服务配套服务配套服务配套服务配套
购物购物购物购物
休闲娱乐休闲娱乐休闲娱乐休闲娱乐
主力店主力店主力店主力店
� 丰富多样化的餐饮选择丰富多样化的餐饮选择丰富多样化的餐饮选择丰富多样化的餐饮选择
� 规模、类型、档次及流行性跨度
大，满足不同消费群体的需求
� 荟萃本地及中西式各地风味特色
餐饮
� 综合化日常生活配套综合化日常生活配套综合化日常生活配套综合化日常生活配套，，，，公共性服务设施公共性服务设施公共性服务设施公共性服务设施
� 以周边居民与上班族消费群体的直接需
求为主，提高便捷性和生活质量
� 生活服务、金融通讯服务、区域公共服
务网点、书店等 � 年轻流行化的零售品牌为年轻流行化的零售品牌为年轻流行化的零售品牌为年轻流行化的零售品牌为主主主主，，，，适应和体现现代综合适应和体现现代综合适应和体现现代综合适应和体现现代综合
消费消费消费消费
� 中档至中档略偏高的价位
及品质，包括服装、饰品、
运动休闲、电子数码等
� 引入已享有一定知名度及
号召力的品牌和特色、原
创、个性商户
� 打造崭新业态打造崭新业态打造崭新业态打造崭新业态，，，，突出鲜明特色突出鲜明特色突出鲜明特色突出鲜明特色
� 突出新兴业态和时下流行的体验概
念，设置主题店、DIY店，提升项
目的目的性消费功能
� 提供舒适的空间环境，创造家庭及
朋友间值得回忆的愉悦体验
90
90
项目主力店项目主力店项目主力店项目主力店
潮流百货潮流百货潮流百货潮流百货
�满足年轻族群喜爱尝鲜、求新求变的
特质
�潮流品牌，体现个性化与流行性
�为年轻时尚人群的个性化消费去处
电影院电影院电影院电影院/KTV/KTV/KTV/KTV
� 满足周边居民、年轻白领夜间及周末
休闲放松的需求
� 增加商场非假日的人流量
� 例如：主题式KTV、IMAX影院
休闲娱乐体验店休闲娱乐体验店休闲娱乐体验店休闲娱乐体验店
�提供家庭与朋友间节假日休闲互动的
最佳场所
�增加商场目的性消费人群，连带提升
商场内餐饮、零售业态的消费额
�例如：职业体验店、休闲运动体验店
建议业态建议业态建议业态建议业态
� 引进潮流百货，满足杭州时尚年轻一族的潮流购物需求。
� 休闲娱乐体验店提供家庭与朋友间节假日休闲互动的最佳场所。建议引进职业体验店，如星期八小镇、职业梦工
场；休闲运动体验店，如迷你室内高尔夫、NBA篮球主题运动馆。
� 引进电影院、KTV增加商场非假日人流。
� 引进潮流百货，满足杭州时尚年轻一族的潮流购物需求。
� 休闲娱乐体验店提供家庭与朋友间节假日休闲互动的最佳场所。建议引进职业体验店，如星期八小镇、职业梦工
场；休闲运动体验店，如迷你室内高尔夫、NBA篮球主题运动馆。
� 引进电影院、KTV增加商场非假日人流。
91
91
项目零售业态组合项目零售业态组合项目零售业态组合项目零售业态组合
品牌零售店品牌零售店品牌零售店品牌零售店////旗舰店旗舰店旗舰店旗舰店
�满足各年龄层的购物需求
�产品种类齐全，为目标消费群体提供
一站式的购物消费去处
�例如：LEVIS、ADIDAS及其它知名品
牌店
优质大型生活卖场优质大型生活卖场优质大型生活卖场优质大型生活卖场////精致精致精致精致超市超市超市超市
� 满足日常生活基本需求
� 货品种类齐全，但主打精致、中高端
路线
� 主要面对区域中高收入居民
� 例如吉之岛、华联BHG
大型专门店大型专门店大型专门店大型专门店
�满足消费对新业态品牌的爱好
�诠释对现代生活方式的理解
�例如：家居生活门店、大型宠物用品
超市、汽车用品超市
建议业态建议业态建议业态建议业态
� 提供生活便利性的零售商店，以满足区域内家庭日常生活需求，使消费者感受并能享受便捷的购物乐趣。定位
以面向大众消费群体为主，兼顾部分中高档次定位的专门店，如家居生活店大型宠物超市
� 针对区内年轻化的消费群体，推出富有吸引力的国内外知名品牌，以男女服饰、运动休闲、化妆品、电子数码产
品等为主，同时引进大型的品牌旗舰店与产品体验店，加强商场的竞争力。
� 提供生活便利性的零售商店，以满足区域内家庭日常生活需求，使消费者感受并能享受便捷的购物乐趣。定位
以面向大众消费群体为主，兼顾部分中高档次定位的专门店，如家居生活店大型宠物超市
� 针对区内年轻化的消费群体，推出富有吸引力的国内外知名品牌，以男女服饰、运动休闲、化妆品、电子数码产
品等为主，同时引进大型的品牌旗舰店与产品体验店，加强商场的竞争力。
92
92
项目餐饮业态组合项目餐饮业态组合项目餐饮业态组合项目餐饮业态组合
休闲餐饮休闲餐饮休闲餐饮休闲餐饮
� 供消费者休憩、聚会
� 覆盖面广
� 中档定位
� 例如：外婆家、一茶一座
商务餐饮商务餐饮商务餐饮商务餐饮
� 体现杭州当地餐饮特色文化
� 杭州人接受度较高的外来菜系
� 商务公务宴请， 家庭聚会
� 例如：知味观、新白鹿酒楼
时尚快餐时尚快餐时尚快餐时尚快餐
� 简单、便捷的消费模式
� 符合年轻人的消费习惯
� 大众化餐饮
� 例如：必胜客、味千拉面
建议业态建议业态建议业态建议业态
� 引进荟萃世界各地风味特色、体现各国风情料理文化的休闲餐饮，有别于传统大型餐饮，包括咖啡馆、甜品店
等，带来时尚与精致的体验。休闲餐饮商户可在外围设置露天空间，形成室内外有机互动。
� 引入颇受年轻人欢迎的时尚快餐品牌，定位在中档或较大众化的中小型餐饮，满足周边上班族居民的日常饮食
需求。
� 兼顾周边商务公务人士宴请、聚会需求，引进大型餐饮，商家以符合杭州人偏好口味的知名餐饮品牌为主，如：
杭帮菜、火锅，辅以当地人能够接受的外地风味，如：川菜、海鲜等。
� 引进荟萃世界各地风味特色、体现各国风情料理文化的休闲餐饮，有别于传统大型餐饮，包括咖啡馆、甜品店
等，带来时尚与精致的体验。休闲餐饮商户可在外围设置露天空间，形成室内外有机互动。
� 引入颇受年轻人欢迎的时尚快餐品牌，定位在中档或较大众化的中小型餐饮，满足周边上班族居民的日常饮食
需求。
� 兼顾周边商务公务人士宴请、聚会需求，引进大型餐饮，商家以符合杭州人偏好口味的知名餐饮品牌为主，如：
杭帮菜、火锅，辅以当地人能够接受的外地风味，如：川菜、海鲜等。
93
93
项目项目项目项目休闲娱乐休闲娱乐休闲娱乐休闲娱乐业态组合业态组合业态组合业态组合
主题体验店主题体验店主题体验店主题体验店
� 体验式的消费模式
�有较稳定的消费群体和消费支撑
� 中端消费人群为主
� 例如：儿童游乐城、桌游店、创意
DIY店
闲适生活闲适生活闲适生活闲适生活
� 实现多元化生活元素
� 提倡健康、充实的生活态度
� 中高档定位
� 例如：健身俱乐部、大型书吧
夜间娱乐夜间娱乐夜间娱乐夜间娱乐
�丰富滨江区的夜间娱乐
� 吸引滨江区年轻族群
� 大众化消费
� 例如：主题式KTV、特色酒吧
建议业态建议业态建议业态建议业态
� 利用特色化的休闲娱乐业态创造目的性消费需求，吸引滨江区以外的消费群众与外地游客，建议引入主题式休闲
娱乐
� 除传统的休闲娱乐设施如电影院、KTV等，建议引入满足消费者追求健康需求的设施，如健身中心，以及静态的
休闲业态，如书吧。
� 利用特色化的休闲娱乐业态创造目的性消费需求，吸引滨江区以外的消费群众与外地游客，建议引入主题式休闲
娱乐
� 除传统的休闲娱乐设施如电影院、KTV等，建议引入满足消费者追求健康需求的设施，如健身中心，以及静态的
休闲业态，如书吧。
94
94
项目服务业态组合项目服务业态组合项目服务业态组合项目服务业态组合
生活服务生活服务生活服务生活服务
�直接需求为主，直接服务于消费者
� 以区域内消费者为主消费集中在区
域内，不具有外延性
� 例如：美容美发、数码冲印、教育
培训中心、书报亭
公共活动空间公共活动空间公共活动空间公共活动空间
� 整合景观资源，提升整体项目形象
� 提供公共休憩空间、品牌展示活动平
台、亲子活动场所等，吸引外来消费
者，有效聚集人气
� 例如：设置开放式广场、景观小品、
漫步道、主题雕塑、绿化等
金融通讯服务金融通讯服务金融通讯服务金融通讯服务
�以满足消费者金融通讯需求为目的
�服务面较为宽广
�目的性较强
�例如：ATM机、银行、电信营业厅
建议业态建议业态建议业态建议业态
� 鉴于本项目为大型的商住综合项目，本商场应包含齐全的服务业态，以满足周边广大居民与白领的基本生活需求。
� 业态应包含生活服务与金融通讯服务业态，另外建议强化项目公共空间功能，布置充足的绿化休憩空间，供项目
内居民及租户使用；并利用开放式广场举办活动、定期举办展示会，聚集项目人气。
� 鉴于本项目为大型的商住综合项目，本商场应包含齐全的服务业态，以满足周边广大居民与白领的基本生活需求。
� 业态应包含生活服务与金融通讯服务业态，另外建议强化项目公共空间功能，布置充足的绿化休憩空间，供项目
内居民及租户使用；并利用开放式广场举办活动、定期举办展示会，聚集项目人气。
95
95
项目主题景观亮点建议项目主题景观亮点建议项目主题景观亮点建议项目主题景观亮点建议
创造独特的商业主题亮点创造独特的商业主题亮点创造独特的商业主题亮点创造独特的商业主题亮点，，，，将本商业项目塑造成杭州的休闲娱乐景点将本商业项目塑造成杭州的休闲娱乐景点将本商业项目塑造成杭州的休闲娱乐景点将本商业项目塑造成杭州的休闲娱乐景点，，，，创造独特的商业主题亮点创造独特的商业主题亮点创造独特的商业主题亮点创造独特的商业主题亮点，，，，将本商业项目塑造成杭州的休闲娱乐景点将本商业项目塑造成杭州的休闲娱乐景点将本商业项目塑造成杭州的休闲娱乐景点将本商业项目塑造成杭州的休闲娱乐景点，，，，不但可将习惯至主城区消费的杭不但可将习惯至主城区消费的杭不但可将习惯至主城区消费的杭不但可将习惯至主城区消费的杭不但可将习惯至主城区消费的杭不但可将习惯至主城区消费的杭不但可将习惯至主城区消费的杭不但可将习惯至主城区消费的杭
州民众吸引至本项目州民众吸引至本项目州民众吸引至本项目州民众吸引至本项目，，，，也可吸引大量的外来游客至本项目游览及消费也可吸引大量的外来游客至本项目游览及消费也可吸引大量的外来游客至本项目游览及消费也可吸引大量的外来游客至本项目游览及消费。。。。州民众吸引至本项目州民众吸引至本项目州民众吸引至本项目州民众吸引至本项目，，，，也可吸引大量的外来游客至本项目游览及消费也可吸引大量的外来游客至本项目游览及消费也可吸引大量的外来游客至本项目游览及消费也可吸引大量的外来游客至本项目游览及消费。。。。
商场的露天迷你乐园商场的露天迷你乐园商场的露天迷你乐园商场的露天迷你乐园：建议在商场顶层设置摩天轮与其它小
型器械游乐设施，以杭州首个乐园形态的购物中心为亮点，
将本项目打造为情侣最佳约会地点，家庭周末的最佳休闲娱
乐购物场所。
参考案例参考案例参考案例参考案例：：：：台湾美丽华购物中心、梦时代购物中心
商场的露天迷你乐园商场的露天迷你乐园商场的露天迷你乐园商场的露天迷你乐园：建议在商场顶层设置摩天轮与其它小
型器械游乐设施，以杭州首个乐园形态的购物中心为亮点，
将本项目打造为情侣最佳约会地点，家庭周末的最佳休闲娱
乐购物场所。
参考案例参考案例参考案例参考案例：：：：台湾美丽华购物中心、梦时代购物中心
都市的自然绿洲都市的自然绿洲都市的自然绿洲都市的自然绿洲：：：：延续杭州东方休闲之都的美誉，利用大
量绿化点缀商场空间，让消费者享受在公园中漫步、参观、
购物、娱乐的多重乐趣。本项目的绿化空间，也为本项目
及周边大量的办公人群，提供午间休憩的最佳场所。
参考案例参考案例参考案例参考案例：：：：大阪难波公园、东京六本木之丘毛利庭园
都市的自然绿洲都市的自然绿洲都市的自然绿洲都市的自然绿洲：：：：延续杭州东方休闲之都的美誉，利用大
量绿化点缀商场空间，让消费者享受在公园中漫步、参观、
购物、娱乐的多重乐趣。本项目的绿化空间，也为本项目
及周边大量的办公人群，提供午间休憩的最佳场所。
参考案例参考案例参考案例参考案例：：：：大阪难波公园、东京六本木之丘毛利庭园
96
96
项目业态亮点建议项目业态亮点建议项目业态亮点建议项目业态亮点建议
独特的休闲娱乐店独特的休闲娱乐店独特的休闲娱乐店独特的休闲娱乐店：：：：提供家庭、情侣及朋
友共度周末假日时光的特色休闲业态。
参考业态参考业态参考业态参考业态：：：：孩童职业主题体验店、室内迷
你高尔夫球场、
独特的休闲娱乐店独特的休闲娱乐店独特的休闲娱乐店独特的休闲娱乐店：：：：提供家庭、情侣及朋
友共度周末假日时光的特色休闲业态。
参考业态参考业态参考业态参考业态：：：：孩童职业主题体验店、室内迷
你高尔夫球场、
体验式的零体验式的零体验式的零体验式的零
售主题店售主题店售主题店售主题店：：：：
引入杭州首
创的主题业
态或产品体
验店。
参考业态参考业态参考业态参考业态：：：：
宠物用品专
卖超市、品
牌展示店
体验式的零体验式的零体验式的零体验式的零
售主题店售主题店售主题店售主题店：：：：
引入杭州首
创的主题业
态或产品体
验店。
参考业态参考业态参考业态参考业态：：：：
宠物用品专
卖超市、品
牌展示店
艺术文化展场及会馆艺术文化展场及会馆艺术文化展场及会馆艺术文化展场及会馆：满足各类大
型文化活动的需求，定期举办文化、
艺术、时尚、民俗等中国的、世界
的各类大型活动展览与讲座。
艺术文化展场及会馆艺术文化展场及会馆艺术文化展场及会馆艺术文化展场及会馆：满足各类大
型文化活动的需求，定期举办文化、
艺术、时尚、民俗等中国的、世界
的各类大型活动展览与讲座。
引进独有的休闲娱乐业态与零售主题店引进独有的休闲娱乐业态与零售主题店引进独有的休闲娱乐业态与零售主题店引进独有的休闲娱乐业态与零售主题店、、、、体验店体验店体验店体验店，，，，创造目地性消费创造目地性消费创造目地性消费创造目地性消费，，，，引进独有的休闲娱乐业态与零售主题店引进独有的休闲娱乐业态与零售主题店引进独有的休闲娱乐业态与零售主题店引进独有的休闲娱乐业态与零售主题店、、、、体验店体验店体验店体验店，，，，创造目地性消费创造目地性消费创造目地性消费创造目地性消费，，，，提升消费者至本项目的意愿提升消费者至本项目的意愿提升消费者至本项目的意愿提升消费者至本项目的意愿，，，，提升消费者至本项目的意愿提升消费者至本项目的意愿提升消费者至本项目的意愿提升消费者至本项目的意愿，，，，
并增加消费者在项目内停留的时间并增加消费者在项目内停留的时间并增加消费者在项目内停留的时间并增加消费者在项目内停留的时间。。。。并增加消费者在项目内停留的时间并增加消费者在项目内停留的时间并增加消费者在项目内停留的时间并增加消费者在项目内停留的时间。。。。
97
97
3. 零售规模测算与业态组合零售规模测算与业态组合零售规模测算与业态组合零售规模测算与业态组合
2. 零售主题与项目亮点零售主题与项目亮点零售主题与项目亮点零售主题与项目亮点
1. 零售定位分析与目标客群零售定位分析与目标客群零售定位分析与目标客群零售定位分析与目标客群
4. 市场表现预测市场表现预测市场表现预测市场表现预测
98
98
本项目零售开发规模测算方法本项目零售开发规模测算方法本项目零售开发规模测算方法本项目零售开发规模测算方法
� 确定项目的目标商圈范围、商圈内消费者群体数量，推测其未来在本区域的消费金
额，再结合商圈内消费群体的消费金额及区域零售市场坪效指标，推导出在项目入市
时，本区域大型零售可承载的开发规模。
� 确定项目的目标商圈范围、商圈内消费者群体数量，推测其未来在本区域的消费金
额，再结合商圈内消费群体的消费金额及区域零售市场坪效指标，推导出在项目入市
时，本区域大型零售可承载的开发规模。
步骤一步骤一步骤一步骤一
� 根据项目商圈的辐射范围，判断项目类型、定位与合理的体量大小，并确定业态种类
与业态特征。
� 根据项目商圈的辐射范围，判断项目类型、定位与合理的体量大小，并确定业态种类
与业态特征。步骤二步骤二步骤二步骤二
� 筛选出与项目可比与竞争项目，验证并决定项目最终的合理开发体量。� 筛选出与项目可比与竞争项目，验证并决定项目最终的合理开发体量。步骤三步骤三步骤三步骤三
99
99
项目零售商圈测定项目零售商圈测定项目零售商圈测定项目零售商圈测定
杭州市其
它区域 2,364,097 人
核心商圈与
次核心商圈
外区域
边缘商圈边缘商圈边缘商圈边缘商圈
杭州市主
城区与钱
江世纪城
滨江区与
萧山市区
包含区域包含区域包含区域包含区域包含区域包含区域包含区域包含区域
半径范围约
10-20公里的
区域
半径范围约8-
10公里的区
域
范围范围范围范围范围范围范围范围
366,264 人核心商圈核心商圈核心商圈核心商圈
次核心商圈次核心商圈次核心商圈次核心商圈
商圈商圈商圈商圈商圈商圈商圈商圈
1,957,014 人
20132013年初常住年初常住年初常住年初常住年初常住年初常住年初常住年初常住
人口人口人口人口（（（（预估预估预估预估））））人口人口人口人口（（（（预估预估预估预估））））
半径半径半径半径8-10公里公里公里公里
半径半径半径半径10-20公里公里公里公里
100
100
商圈辐射人群商圈辐射人群商圈辐射人群商圈辐射人群
核心商圈核心商圈核心商圈核心商圈
次核心商圈次核心商圈次核心商圈次核心商圈
边缘商圈边缘商圈边缘商圈边缘商圈
可吸引人群数量可吸引人群数量可吸引人群数量可吸引人群数量：：：：约约约约29万人万人万人万人
可吸引人群数量可吸引人群数量可吸引人群数量可吸引人群数量：：：：约约约约29万人万人万人万人
可吸引人群数量可吸引人群数量可吸引人群数量可吸引人群数量：：：：约约约约万人万人万人万人
293,552 15%1,957,014 次核心商圈
293,011 80%366,264 核心商圈
2,364,097
辐射商圈人口数辐射商圈人口数辐射商圈人口数辐射商圈人口数
1%
渗透率渗透率渗透率渗透率
项目可吸引的人群在项目可吸引的人群在项目可吸引的人群在项目可吸引的人群在项目可吸引的人群在项目可吸引的人群在项目可吸引的人群在项目可吸引的人群在6161万人左右万人左右万人左右万人左右万人左右万人左右万人左右万人左右
23,641 边缘商圈
项目可吸引人群数量项目可吸引人群数量项目可吸引人群数量项目可吸引人群数量商圈商圈商圈商圈
� 核心商圈约有80%的消费者可能到本项目消费，约29万人至本项目消费；次核心商圈保守估计约有15%消费
者可能到本项目消费，约29万人左右；本项目则可吸引边缘商圈内约1%消费者，即万人左右。
101
101
注：人均消费额应及消费吸引力程度用杭州消费
者调查数据；坪效值来自当地市场调查。
资料来源：2009杭州统计年鉴；仲量联行杭州消费
者调查数据。核心商圈可承载零售规模测定核心商圈可承载零售规模测定核心商圈可承载零售规模测定核心商圈可承载零售规模测定
购物面积
167,539平方米
餐饮面积
117,903平方米
娱乐面积
93,444平方米
+
购物坪效值
商场15,000元/平方米/年
大卖场8800元/平方米/年
人均餐饮
消费额659元/月
人均娱乐
消费额373元/月
人均购物
消费额883元/月
餐饮坪效值
11,000元/平方米/年
消费消费消费消费
人群人群人群人群
万人万人万人万人 ÷÷÷÷
娱乐坪效值
9,500元/平方米/年
年购物消费金额年购物消费金额年购物消费金额年购物消费金额
1,625,297,412元元元元
年购物消费金额年购物消费金额年购物消费金额年购物消费金额
1,625,297,412元元元元
年餐饮消费金额年餐饮消费金额年餐饮消费金额年餐饮消费金额
1,296,937,052 元元元元
年餐饮消费金额年餐饮消费金额年餐饮消费金额年餐饮消费金额
1,296,937,052 元元元元
年娱乐消费金额年娱乐消费金额年娱乐消费金额年娱乐消费金额
887,721,196元元元元
年娱乐消费金额年娱乐消费金额年娱乐消费金额年娱乐消费金额
887,721,196元元元元
可承载商业规模可承载商业规模可承载商业规模可承载商业规模：：：：
378,887平方米平方米平方米平方米
可承载商业规模可承载商业规模可承载商业规模可承载商业规模：：：：
378,887平方米平方米平方米平方米
+
超市/大卖场
56%
消费力吸引程度消费力吸引程度消费力吸引程度消费力吸引程度
逛街购物
22%
餐饮
45%
休闲娱乐
54%
� 通过计算潜在消费金额，并假设坪效值保持不变，我们得出本项目核心商圈内的潜在消费需求为378,887平方米。。
102
102
注：人均消费额应及消费吸引力程度用杭州消费
者调查数据；坪效值来自当地市场调查。
资料来源：2009杭州统计年鉴；仲量联行杭州消费
者调查数据。次核心商圈可承载零售规模测定次核心商圈可承载零售规模测定次核心商圈可承载零售规模测定次核心商圈可承载零售规模测定
购物面积
236,298平方米
餐饮面积
219,514平方米
娱乐面积
110,360平方米
+
购物坪效值
商场15,000元/平方米/年
大卖场8800元/平方米/年
人均餐饮
消费额685元/月
人均娱乐
消费额338元/月
人均购物
消费额684元/月
餐饮坪效值
11,000元/平方米/年
消费消费消费消费
人群人群人群人群
万人万人万人万人 ÷÷÷÷
娱乐坪效值
9,500元/平方米/年
年购物消费金额年购物消费金额年购物消费金额年购物消费金额
2,752,767,205元元元元
年购物消费金额年购物消费金额年购物消费金额年购物消费金额
2,752,767,205元元元元
年餐饮消费金额年餐饮消费金额年餐饮消费金额年餐饮消费金额
2,414,649,966 元元元元
年餐饮消费金额年餐饮消费金额年餐饮消费金额年餐饮消费金额
2,414,649,966 元元元元
年娱乐消费金额年娱乐消费金额年娱乐消费金额年娱乐消费金额
1,048,420,621元元元元
年娱乐消费金额年娱乐消费金额年娱乐消费金额年娱乐消费金额
1,048,420,621元元元元
可承载商业规模可承载商业规模可承载商业规模可承载商业规模：：：：
566,172平方米平方米平方米平方米
可承载商业规模可承载商业规模可承载商业规模可承载商业规模：：：：
566,172平方米平方米平方米平方米
+
超市/大卖场
16%
消费力吸引程度消费力吸引程度消费力吸引程度消费力吸引程度
逛街购物
18%
餐饮
15%
休闲娱乐
13%
� 通过计算潜在消费金额，并假设坪效值保持不变，我们得出本项目次核心商圈内的潜在消费需求为566,172平方米。。
�边缘商圈透过相通方法测算可得可承载商业面积为29,328平方米， 至至至至2012年本项目商圈可承载商业体量为年本项目商圈可承载商业体量为年本项目商圈可承载商业体量为年本项目商圈可承载商业体量为974,387平方米平方米平方米平方米。
103
103
2012-2013土地已出让100,000中海世茂地块
已开发商业面积总计已开发商业面积总计已开发商业面积总计已开发商业面积总计（（（（至至至至2013年年年年））））
758,943平方米平方米平方米平方米
464,100总计总计总计总计((((至至至至2013201320132013年初年初年初年初））））
294,843区域配套商业区域配套商业区域配套商业区域配套商业
2013-2014土地尚未出让66,250 滨盛奥运地块
2005已营业26,000汇德隆百货
2009已营业60,000萧山恒隆广场
土地尚未出让
土地尚未出让
规划中
招商中
已营业
项目进度项目进度项目进度项目进度
160,000
102,500
90,000
25,600
60,000
零售建筑面积零售建筑面积零售建筑面积零售建筑面积
（（（（平方米平方米平方米平方米））））
2013-2014
2012-2013
2012-2013
2010
2009
入市时间入市时间入市时间入市时间
汽车南站地块
星光大道二期
公建中心
星光百货
星光大道一期
项目项目项目项目（（（（地块地块地块地块））））名称名称名称名称
� 在本项目商圈内，我们甄别出四个现有的大型零售项目，及四个区内未来可能的大型零售供应。未来大型零售
除星光大道二期已有规划外，其它项目地块均尚未出让，具体项目规划也尚未落实，因此，我们假设这几个地
块商业的开发体量大约为项目总建筑体量的25%。
� 至本项目入市时，本区域的大型零售建筑面积在464,100平方米左右，而区域住宅项目配套零售的面积，则根据
《城市居住区规划设计规范》计算核心商圈人口应配置的配套零售体量，合计为294,843平方米。
� 至本项目入市时，本区域的大型零售建筑面积在604,350平方米左右，本区域至2012年的商业面积仍低于可承
载的理论值，可再开发215,444平方米的商业。
� 在本项目商圈内，我们甄别出四个现有的大型零售项目，及四个区内未来可能的大型零售供应。未来大型零售
除星光大道二期已有规划外，其它项目地块均尚未出让，具体项目规划也尚未落实，因此，我们假设这几个地
块商业的开发体量大约为项目总建筑体量的25%。
� 至本项目入市时，本区域的大型零售建筑面积在464,100平方米左右，而区域住宅项目配套零售的面积，则根据
《城市居住区规划设计规范》计算核心商圈人口应配置的配套零售体量，合计为294,843平方米。
� 至本项目入市时，本区域的大型零售建筑面积在604,350平方米左右，本区域至2012年的商业面积仍低于可承
载的理论值，可再开发215,444平方米的商业。
项目可开发零售规模项目可开发零售规模项目可开发零售规模项目可开发零售规模
低于本区域可承载的商业规模低于本区域可承载的商业规模低于本区域可承载的商业规模低于本区域可承载的商业规模：：：：974,387平方米平方米平方米平方米。。。。
20,000平方米以上
100,000平方米以上
100,000平方米以内
50,000平方米以内
建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积
区域型商业圈应包括百货店、超市、
廉价商店等核心店铺各1-2家以及150
家以上的专卖店
百货店、量贩店、衣料服
装店、外食店、杂货店100-
200家
半径10-20公里
时间距离10-15分钟
人口50-100万人
停车场2,000-5,000辆
区域型购物中心区域型购物中心区域型购物中心区域型购物中心
超区域型购物中心应包括150-200家专
门店及饭店、食品街、影院 、健身
房、文化中心
百货店、综合性零售店、
大型专卖店3-4、专业零售
店3-4家
半径20公里以上
时间距离15分钟以
上
人口100万以上
停车场10,000辆以上
超区域型购物中心超区域型购物中心超区域型购物中心超区域型购物中心
比区域型稍小的社区型购物中心包括
百货店、超市、廉价商店等核心店铺
各一家以及100家以上的专卖店
廉价商店、日用品商店专
卖店、外食店、其他20-40
店铺
半径3-5公里
时间距离5-8分钟
人口5-10万
停车场300-500辆
社区型购物中心社区型购物中心社区型购物中心社区型购物中心
邻里型购物中心更小型化，核心店铺
由百货店或超市以及50-70家专门店
构成，属于相对小型化购物中心
超市、专卖店、便利店、
药房、洗衣房、其它10-20
店铺
半径1-2公里
时间距离3-5分钟
人口1-2万
停车场50-100辆
邻里型购物中心邻里型购物中心邻里型购物中心邻里型购物中心
特征特征特征特征业种业态业种业态业种业态业种业态商圈辐射范围商圈辐射范围商圈辐射范围商圈辐射范围购物中心类型购物中心类型购物中心类型购物中心类型
项目合理开发规模项目合理开发规模项目合理开发规模项目合理开发规模——购物中心分类购物中心分类购物中心分类购物中心分类
项目合理开发规模项目合理开发规模项目合理开发规模项目合理开发规模——可比及竞争案例分析可比及竞争案例分析可比及竞争案例分析可比及竞争案例分析
总建筑面积240,000平方米
杭州万象城杭州万象城杭州万象城杭州万象城
总建筑面积246,000万平方米
银泰百货银泰百货银泰百货银泰百货 (武林武林武林武林+西湖西湖西湖西湖+庆春店庆春店庆春店庆春店））））
总建筑面积124,000万平方米总建筑面积180,000平方米
解百百货解百百货解百百货解百百货+解百元华店解百元华店解百元华店解百元华店杭州大厦购物城杭州大厦购物城杭州大厦购物城杭州大厦购物城
� 根据项目的定位与业态组合，我们挑选出二个杭州以外
的超区域型购物中心，加上目前杭州市内四大主要百货/
购物中心集团，验证本项目合理的开发规模。
� 杭州的主要百货业者最近几年经由展店及收购，积极扩
大经营面积，达到规模效益。目前杭州大厦、银泰及解
百集团在杭州的百货面积都达到10万以上的规模。
� 国内主要的超区域购物中心，建筑面积都在20-25万间，
以达到服务全客层、包含全业态的规模效益。
� 根据项目的定位与业态组合，我们挑选出二个杭州以外
的超区域型购物中心，加上目前杭州市内四大主要百货/
购物中心集团，验证本项目合理的开发规模。
� 杭州的主要百货业者最近几年经由展店及收购，积极扩
大经营面积，达到规模效益。目前杭州大厦、银泰及解
百集团在杭州的百货面积都达到10万以上的规模。
� 国内主要的超区域购物中心，建筑面积都在20-25万间，
以达到服务全客层、包含全业态的规模效益。总建筑面积250,000万平方米
正大广场正大广场正大广场正大广场
建筑面积188,000平方米
深圳万象城深圳万象城深圳万象城深圳万象城
