成 本 管 理 软 件 交 流
天津万科成本管理部
2004年3月
提纲：
一、万科集团成本管理简介
二、成本管理软件的开发与应用
三、成本管理软件的基本思想
四、成本管理软件的功能简介
五、讨论与交流
南京南京
南昌南昌
深圳深圳
北京北京
天津天津
长春长春
沈阳沈阳
武汉武汉
成都成都
上海上海
佛山佛山
万科 企业股份有限公司简介
1984年成立于深圳，1991年开展房地产业务；
1988年公开发行股票，1990年深交所上市
在全国15个城市开发房地产；
以住宅开发为主；
累计竣工600万平米；
目前年开发量150万平米
目前总资产：
110亿元人民币
目前净资产：
45亿元人民币 广州广州
中山中山
鞍山鞍山
大连大连
集团成本管理决策层；
规范、引导、监督、支持；
各地公司成本管理决策层；
各地公司成本管理部负责对
项目全成本进行管理和控制；
其他各业务部门配合；
成本对各业务环节产生约束。
1、集团成本管理架构
一、万科集团成本管理简介
2、成本管理模式：目标成本管理
一、万科集团成本管理简介
成本的计划管理 目标成本形成
成本的过程管理 动态成本控制
目标成本形成 动态成本控制 结算
分析
项
目
决
策
项
目
决
策
规
划
设
计
规
划
设
计
扩
初
设
计
扩
初
设
计
施
工
图
设
计
施
工
图
设
计
招
投
标
阶
段
招
投
标
阶
段
竣
工
阶
段
竣
工
阶
段
实
施
阶
段
实
施
阶
段
实施过程：
管理原则：体现目标成本的先进性
目标成本的严肃性(纳入绩效考核)
目标成本：目标成本是企业预先确定的、在一定时期内
和经过努力所要实现的成本目标；是项目成
本的控制线。
动态成本：是项目实施过程中各个时期体现的预期成本
结果。
基本概念：
管理工具：动态成本反映系统平台
成本指标数据库
2)目标成本管理
4、管理工具：信息系统
目标成本形成 目标成本测算表
动态成本控制 成本管理软件
结算分析 成本数据库软件
3、成本管理方法：责任成本管理
一、万科集团成本管理简介
责任成本体系通过确定责任主体和评价部门，通过
技术经济指标的目标设定、执行和考核，来保证整
体成本的合理性和先进性。
5、成本管理的相关制度
《新项目发展可行性评审体系》
《规划设计工作流程与评审制度》
《万科集团目标成本实施细则》
《万科集团工程招标管理办法》
《万科集团材料采购管理办法》
《万科工程合同管理办法》
《万科设计变更、现场签证管理办法》
《万科工程预结算管理办法》
《工程结算复核实施细则》
《万科销售宣传管理办法》
一、万科集团成本管理简介
——规模经济优势
集团材料采购、战略供应商管理；
——成本管理优势
信息分享与专业协作；
——创新技术优势
方案优化与标准化住宅。
6、集团成本管理目标
创立成本优势 规模优势、管理优势、技术优势
一、万科集团成本管理简介
7、集团成本管理的方向
一、万科集团成本管理简介
二、成本管理软件的开发与应用
1、开发的背景
利润是多少——不准确
项目间成本——不可比
基础资料管理——不统一
四年前：
房地产企业基本数据平台
二、成本管理软件的开发与应用
2、软件开发商的选择——金 蝶
成本数据与财务数据能方便的进行转换；
金蝶软件的数据安全性较高；
金蝶软件的控件中，已很好地实现分项目按数据进
行授权，查询方便且功能强大；
金蝶可以实现数据远程同步复制，便于集团监控。
实现集团内成本数据资源共享，项目间成本实时可比。
提高工作效率，加快信息流通，成本资料查询方便。
变更签证的费用及时反映，实现可控。
成本与财务之间数据相互调用，协调高效。
项目动态成本及时反映，有利于领导决策。
3、软件对成本管理的作用：
二、成本管理软件的开发与应用
工程管理部——查询合同管理、合同执行情况
项目经理部——查询合同、变更签证、进度款信息
其他业务部门——了解合同实施状况，合同款的支
付等情况
成本管理部——录入、分析成本，主要责任部门
财务管理部——录入资金计划、查询项目成本信息
4、成本管理软件的应用：
二、成本管理软件的开发与应用
1、系统模块结构图
三、成本管理软件的基本思想
目
标
成
本
动
态
成
本
估 算 管 理
预 算 管 理
各产品目标成本
合同管理
合同执行
非合同性成本
资
金
计
划
待发生成本
各产品动态成本
各
产
品
目
标
与
动
态
成
本
对
比
分摊
接口管理
数据库导入/导出
引出EXCEL等数据格式
非合同性成本引入
付款引入
生成付款凭证
分摊
控制
调整
系 统 管 理
财务
拆
分
自动对帐
2、目标成本
三、成本管理软件的基本思想
公式为：各产品的目标成本=目标成本录入时的指定分摊+
（本科目总目标成本-∑录入时指定分摊）×比例
目标成本录入 目标成本修订
各类产品目标成本
归属 分摊 分摊归属
确定后，除规
划条件变化或
政策变化等，
不得随意修订。
签约
金额
变更
签证
结算
调整
签约
金额
变更
签证
结算
调整
已发生成本
合同性成本 非合同性成本
已结算成本 未结算成本
待发生成本
动态成本3、动态成本的构成
三、成本管理软件的基本思想
动态成本 :
= 未结算合同 + 已结算合同 + 非合同性成本 + 待发生成本
临时路建设临时路建设
动态成本：动态成本：280280
万万
其中沥青路合同其中沥青路合同
金额为金额为100100万；万；
舒布洛克砖铺装舒布洛克砖铺装
路面合同路面合同180180万万
以上总价包干以上总价包干
此时动态成此时动态成
本为本为291291万万
举例：
此时动态成本
等于目标成本
施工过程中，由于
赶工期支付非合同
性成本（赶工奖，
成本未考虑）3万
由于地质情况，产
生变更签证，发生
的成本为8万元
4、各产品类型的动态成本
三、成本管理软件的基本思想
项
目
动
态
成
本
合
同
性
成
本
非
合
同
性
成
本
各
类
产
品
动
态
成
本
拆
分
指定分摊
引入
录
入
分摊
公式：各产品的动态成本= ∑已发生指定分摊+ ∑待发生指定分摊+
（本科目总成本-∑已发生指定分摊-∑待发生指定分摊）×比例
待
发
生
成
本
指定分摊调整
5、成本科目的统一设置（八大项费用）
土地成本
开发前期准备费
主体建筑工程费
主体安装工程费
园区管网工程费
园林环境建设费
配套设施费
开发间接费
主体造价
园区造价
楼面地价
费用及资金成本
三、成本管理软件的基本思想
按受益原则，在成本对象之间分配成本费用；
房地产成本分配的方法：
——按土地面积分摊
——按建筑面积分摊
——按可售面积分摊
最终按可售面积确定各产品的单位成本。
成本费用的分配
成本结算
成本结算应尽量按实际成本结算；
如结算成本低于实际成本、将虚增本期利润，产
生遗留问题，实际成本的来源由成本部提供。
三、成本管理软件的基本思想
7
个
子
功
能
模
块
38
个
明
细
功
能
模
块
软件演示
四、成本管理软件的功能介绍
成本管理软件的应用流程
五、讨论与交流
