徐州宝龙观邸工程策划报告
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目 录
第一部分：概述 ...........................................................................................1
1、项目总体概况 ..............................................................1
2、项目开工准备情况 ......................................................3
3、项目现状及解决措施 ..................................................4
第二部分：项目建设目标 ...........................................................................5
1、开盘目标 ......................................................................5
2、交房目标 ......................................................................5
3、质量品质目标 ..............................................................5
4、安全文明目标 ..............................................................5
第三部分：总平面策划 ...............................................................................5
1、分标段，同期开发 ......................................................5
2、临时道路策划 ..............................................................8
2、土方平衡 ......................................................................8
3、场地、塔吊的布置 ......................................................9
4、临水临电及场地排水 ................................................11
第四部分：售楼处及样板区策划 .............................................................15
1、售楼处及样板区位置安排 ........................................15
2、售楼处及样板区施工安排 ........................................16
第五部分：报批报建策划 .........................................................................17
1、前期计划 ....................................................................17
2、建筑工程规划许可、施工许可证分区办理策划 ....17
3、手续申办难点及采取措施 ........................................19
4、验收计划 ....................................................................20
5、分区竣工备案策划 ....................................................20
第六部分：进度管理策划 .........................................................................20
1、项目进度目标 ............................................................20
2、工程进度控制措施 ....................................................21
3、工程关键节点控制措施 ............................................23
4、专业工程进场时间及工序搭接计划 ........................23
第七部分：质量管理策划 .........................................................................25
1、质量管理目标 ............................................................25
2、项目质量管理要点 ....................................................25
3、工程质量管理措施 ....................................................25
第八部分：安全文明管理策划 .................................................................31
1、安全文明施工管理目标 ............................................31
2、安全文明施工管控措施 ............................................31
3、成品保护措施 ............................................................42
第九部分：成本策划 .................................................................................43
1、目标成本及动态成本管控 ........................................43
2、项目权限招标工作作业指引 ....................................47
3、合同管理 ....................................................................49
4、变更、签证的管理策划 ............................................51
5、工程结算策划 ............................................................56
第十部分：设计图纸管理策划 .................................................................58
1、设计管理流程 ............................................................58
2、设计图纸管理流程 ....................................................62
第一部分：概述
1、项目总体概况
本地块位于徐州市铜山区，东至华山北路，南至珠江西路，北至玫瑰大道。
地块周边有河道水系通过，南面为已建成酒店。地块用地面积：194789㎡。容积
率＜，建筑密度≤22%，绿地率≥40%。规划 930 户，总建筑面积：
㎡，地上建筑面积：㎡（其中高层：㎡，别墅 ㎡），地下
建筑面积 ㎡，机动车停车位：1170 辆（其中地面 220 辆，地下 950
辆）。
根据《岩土工程勘察规范》（GB50021-2001）（2009 年版），本工程建筑重要
性等级三级、场地等级及地基等级均为二级，确定本次岩土工程勘察等级为乙级。
拟建区为丘陵间冲洪积平原地貌，场地北为丘陵山地，拟建场地处于山地坡
麓向平地过渡地带，地形有起伏，地貌类型单一，区域地质上位于华北断块南缘、
胶辽断块及冀鲁断块结合带西侧，地震活动主要受市区东约 90km 的郯庐断裂影
响，区内断裂构造比较发育，无活动断裂。场地处于丘陵坡麓地带，表层为第四
系粘性土，下伏为寒武、奥陶系石灰岩，适宜作为该建设工程用地。
本区场地类别为Ⅱ类场地，根据《中国地震动参数区划图》（GB18306-2015）
附录 C、G：徐州市铜山区铜山街道的Ⅱ类场地基本地震动峰值加速度为 、
基本地震动加速度反应谱特征周期为 。场地类别为Ⅱ类场地，因而场地地
震动峰值加速度值及场地基本地震动加速度反应谱特征周期值均不需要调整。根
据《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010）及《中华人民共和国住房和建设部公
告》（第 1199 号），场地抗震设防烈度为 7 度，设计地震分组为第三组。属对建
筑抗震一般地段。
勘探期间，钻探孔内未见地下水，据调查了解本区域基岩地下水埋藏于 40～
60 米以下，对工程没有影响。
场地附近无工业污染源，按本区附近勘察资料场地土对混凝土结构具微腐蚀
性，土对钢筋混凝土结构中的钢筋具微腐蚀性。
建议：
拟建 2F 别墅
地基基础方案：拟建建筑可采用天然地基，基础形式可采用钢筋混凝土独立
或条形基础，以Ⅱ或Ⅱ层粘土为基础持力层。
基槽开挖后，应及时做验槽工作，发现异常情况应查明并采取处理措施。
建议地基土承载力值及压缩模量值
层序号及土层名
称
承载力特征值 fak（kPa） 压缩模量 Es（MPa）
Ⅱ层耕土
Ⅱ层粉质粘土 140
Ⅱ层黏土 250
Ⅱ层强风化石灰
岩
Fa/280 /
(项目位置及周边示意图)
（项目平面效果图）
2、项目开工准备情况
序号 项目 实际情况 备注
1 拆迁
周边村民阻挠现场施工，反应宝信征地
赔偿未落实到位。
2 三通一平
水：正在申请
电：正在申请
排污：正在申请
场地平整：原有建筑及附属物、苗木、
机械等需清理平整(原总包单位，需要与
宝信协调沟通处理)
3 地质勘察 完成
4 合约
相关工程承包合同：
监理、总包正在招标中
5 售楼处/示范区
施工情况：售楼处 2017 年 3 月景观、
装修完成，3 月底开放；样板房 12 月初
进场施工基础；年前完成主体施工，4 月
底开放；
6 工程
施工情况：春节后 2017 年 4 月 5 日
正式进场施工。
7 其他
3、项目现状及解决措施
总包队伍定标时间时间晚，而开发计划、施工组织节点又是按照紧缩工
期编排，造成后期执行困难，另外一些不可确定的不利因素，如；高程的地基开
挖（勘察报告显示在基础范围内有 2M 左右深的岩石层），都有可能造成工期延
缓。
拟采取措施：加快方案落地及施工图设计；成本部门加快总包单位定标时间；
协调沟通政府相关部门，督促完成宝信完成场地的移交工作，加快报批报建工作。
考虑销售前期蓄客，建议 2017 年春节前增设临时宣传点，同时加快售楼
处装修施工，力争于 2017 年 3 月 19 日开放使用。工期紧，任务重；
拟采取措施：技术部尽快落实施工图纸，成本部尽快确定装修队伍，工程部
协调落实施工场地，各部门需共同努力合作，加快推进现场施工；
宝信公司场地移交进程缓慢，场地内板房及相关附属物、苗圃、养殖场
等均未及时清理，导致项目部无法及时进场开始前期准备；
拟采取措施：发函至宝信公司，加强及时有效沟通，尽快完成场地移交。
场地内地勘无法正常开展，周边村民多次阻挠施工，反应当初征地补偿
未兑现；
拟采取措施：由宝信公司牵头到区政府部门进行协调处理。
第二部分：项目建设目标
1、开盘目标
根据三级管控计划，2017 年 6 月 20 日取得别墅、小高层第一批预售许可证，
2017 年 6 月 25 日开盘，推售面积约 59298㎡，可售金额 亿
2017 年 9 月 25 日取得别墅、高层第二批预售许可证，2017 年 9 月 30 日开
盘，计划推售面积约 55079㎡，可售金额 亿
按照项目销售目标与推售计划，项目分两期全部推出， 2017 年目标总销额
8 亿元，总销售面积 86194㎡，销售率 72%。
2、交房目标
项目计划交房时间为 2019 年 3 月 30 日，一次交房成功率 90%;
3、质量品质目标
全力打造宝龙高品质住宅标杆，小区绿化以绿城为标杆，房屋质量以万科为
标杆，综合质量分达到 85 分以上，确保宝龙观邸项目在市场中的竞争力。
4、安全文明目标
不发生重大安全事故，确保区安全文明工地，争取市级文明工地。
第三部分：总平面策划
1、分标段，同期开发
划分说明
本项目为低密度住宅项目，由于占地面积大，单体的建筑面积小，人材机的
投入量大且比较分散，不利于组织施工及工程节点的把控。
根据现场情况，有两个总包选择配置方案，各有优缺点，先分析如下；
方案一：整个项目只设一家总承包单位
优势分析：总包管理费成本较低；
现场管理责任明确，现场协调工作难度较低；
有利于调动总包单位的积极性和责任心，有利于周边环境及主管
部门的协调，后期备案难度较低；
劣势分析：风险极大，对总包单位的素质及能力要求极高，如总包不力，容
易受制于人；
劳动力组织难度极大，较难保证足够的人力，对工期的保证度较低；
质量、进度及文明施工受总包投入制约，容易造成现场推进困难
方案二：设置两家总承包单位，分两个标段施工
优势分析：抗风险能力强，如一家总包单位不力，可随时由另一家总包跟进
落实
劳动力组织相对较为容易，可有效保证施工进度
能有效形成对比管理的态势，降低现场对于质量进度及文明
施工管理的推进难度
两家总包单位掌握的社会资源较多，利于促进项目发展
劣势分析：总包管理费成本相对较高
现场管理责任难以分清，容易互相推诿
后期备案工作量较大
综合以上优劣分析，参考其他同类型项目的成功经验，从稳妥的角度出发，
建议选择采用两家总承包单位的标段划分方案。
标段划分
本工程建议划分为两个施工标段：
标段划分(暂定) 各标段建筑面积（平方米）
一标段 （预估）
二标段 （预估）
标段划分情况
划分平面示意图
一标 二标一批次 二标二批次标段
节点 高层 别墅 别墅
开始时间 2017-4-5 2017-4-5 2017-5-20
正负零完成 2017-8-30 2017-6-5 2017-7-30
六层楼面完成 2017-7-22(四栋) / /
主体封顶 2018-2-10 2017-8-30 2017-11-30
二次结构 2018-3-30 2017-10-30 2017-12-30
抹灰及保温 2018-6-30 2018-4-30 2018-6-30
外立面完成 2018-9-30 2018-7-30 2018-9-30
外架拆除 2018-6-30 2018-7-20 2018-9-20
屋面工程 / 2018-3-30 2018-5-30
景观完成 2018-10-30 2018-10-30 2018-10-30
竣工备案 2018-11-30 2018-11-30 2018-11-30
2、临时道路策划
现场主要通道为北侧市政玫瑰大道，考虑施工时在北侧围墙东、西各设置
一个出入口使用。场地内合理规划临时道路与地下管网的施工程序。在规划临时
道路时，应充分利用拟建的永久性道路，临时道路最好沿永久性道路建设且路面
标高要考虑永久性路基标高，方便后期道路施工时可以节约道路路基的成本。加
工场沿道路布置在塔吊回转半径内。具体布置见（道路及塔吊分布图）。
现场道路分布图
2、土方平衡
土方平衡图
根据现场分布，设置土方临时堆放区，一批次及二批次南部开挖土方尽可能
堆放于场地内。待每标段一批次区域达到土方回填条件时进行内倒回填，减少土
方外运量，控制施工成本。
3、场地、塔吊的布置
根据现场楼栋分布，塔吊的布置分两个区域，具体复述如下：
高层区：每个楼栋各布置 1 台塔吊，全场共计 8 台塔吊，可全面覆盖所有施
工区域，此方案实用性最佳，但由于本项目单体楼间距较大，难以满足多楼栋公
用塔吊。见附图。
附图 高层塔吊布置示意图
别墅区：一标段布置 10 台塔吊，二标布置 10 台塔吊，共计 20 台塔吊。吊
臂长度 50 米到 60 米不等，可在覆盖所有施工区域的前提下避免相邻塔吊相互影
响，部分沿河楼栋安排履带式汽车吊进行施工，运能可以满足进度需要。具体塔
吊布置见附图。
附图：塔吊布置示意图（别墅区域）
4、临水临电及场地排水
临电的布置及管理
整体施工期间临电的布置
本地块目前没有临电，近日已经在积极联系供电局及联系多家社会供电配套
单位，准备先行启动临电合同谈定及临电手续申请办理，计划于 2016 年 12 月前
开通临电。计划采用华山路南焦线 10KV 高压下线，沿玫瑰大道我方地块红线自
东向西布设 4 台 400KVA 临变。(见临电布置图)
临电示意图
“三点一线”施工的临电的预案
工程前期“三点一线”因施工工期紧急，此期间临电计划采用以下两种预备方
案：一、和原宝信公司协商，采用原宝信公司酒店施工用临电，接表按实际计量，
以及分摊损耗费等交予宝信公司或其总包单位。我方由三点一线总包单位处理该
费用及票据。二，由三点一线总包单位前期采用小型柴油发电机发电施工，此费
用在其合同或结算内给予体现处理。待本地块正式临电建设完成后，三点一线总
包单位及其他各总包施工用电从其中接驳。
临时电力的使用管理。
抄表管理及缴费计划
a).为便于管理，本项目在临时变压器处要求总包单位设置集中分电箱及电表
管理用房，所有用电单位统一表箱，配置断路器、电表等设备，由总包单位日常
使用及统筹管理；电费由总包单位或开发公司统一缴纳。
b).各标段均设置一级配电箱，为使用电方便的原则，配电箱位置尽量设置在
标段中间部位，靠近钢筋加工区区域；以节省损耗。
c).由于样板区的特殊性，设专用配电箱进行供电；单独电表计费。
d).电表集中管理处内设置通风机，保持气温正常，并放置灭火器等安全器具，
保证用电正常；
e).电表集中管理处保证常态的定期巡查制度；定期抄表制度。
各用电单位在工程开工前必须报现场施工用电临时方案进行审查，通
过审查后方可用电，并持续跟进检查；
各用电单位必须设专职电工，对设备、线路进行日常维护，并做好记
录；
临时生活区设专职电工、生活区管理员，对生活区的用电线路、设备
进行每天的常态检查，做好记录，每个房间装限电设备，放置私自烧水、做饭等
现象出现；
项目部每周定时对现场、生活区的用电情况进行巡查，及时处理整改，
并持续跟进整改结果；
严格遵守《施工现场临时用电安全技术规范》。
临时用水的布置及管理
本地块北侧玫瑰大道及华山路均有市政供水管线，因华山路和我方地
块之间有楚河分隔。故施工用临时水源计划从玫瑰大道（北侧）引入。计划引
入 DN200 管径一路，后期可作为小区正式用水之一路水源。前期积极和铜山区
自来水公司洽商、签订合同后，计划 2016 年 12 月前施工并开通临水。（详见临
水布置图）
临水布置图
“三点一线”施工前期用水，工期紧急，准备预案两项：
一、和原宝信公司协商，采用原宝信公司地块内临时用水，用于施工及卫生
用水需求。接表按实际计量，以及分摊损耗等费用交予宝信公司或其总包单位。
我方由三点一线总包单位处理该费用及票据。
二、地块周边临河，施工用水暂时从河道抽取。设置临时水泵、管线等设施，
仅供施工使用。相关费用在合同内体现或在结算时给予处理。现场人员饮用水等
生活用水暂时购买桶装水。避免现场人员住宿，减少生活用水量。
临水费用管理
本地块设置临时用水总接驳点一个，市政提供的接驳口管径计划为 DN200，
装设总水表，水费由开发公司或各总包单位缴纳。
a). 如多家总包单位，各标段总包从此总接驳点后端接入，并装设我方认可
的计量装置，后续按总表及分表分摊全部水费。为便于日常的用水管理，本项目
在临时接驳口的位置设置临时用水水表的集中管理处；
b).接驳临时用水的原则为，不允许改变原市政提供的管径，上一家接驳临
时用水后，必须保证下一家有临时用水接驳口；
临水日常管理：
临水由开发公司建设开通后，交由总包单位进行日常使用及管理。如
出现损坏由总包单位全权处理。各总包单位需建设一定容量临时蓄水池及加压泵
设备。不准直接从总管线上直接引水进入各单体施工使用。
为保证施工现场及生活区的防火安全，在本工程施工现场及工人生活
区内，按规范设置了临时消火栓。
建立日常巡查制度，设立专职安全员，防微杜渐，做好日常的巡查记
录。
停电预案
结合本项目的周边情况，停电预案有两种：1、如属于本地块内低压损坏停
电，从地块内其他临变临时电缆接换电源。2、如属于市政高压停电，需使用临
时柴油发电机，工紧急主要项目施工使用。3、考虑到施工过程中，整个地块的
用电量较大，且本项目所有变压器发生长时间断电的可能性极小。若随时准备好
发电机从成本上考虑不划算。故要求总包单位做到能够准备好一定规格长度的临
时电缆，或临时从非重要负荷拆除的电缆亦可。4、要求总包单位至少掌握两家
可以就近租赁发电机的单位信息。以便当发生较长时间市政停电时，发电机能够
在最短的时间内发电保证紧急施工任务的开展。
停水预案
地块周边临河，施工用水暂时从河道抽取。接入工地临时蓄水池。总包单位
需综合考虑防范风险，仅供紧急施工任务使用。
排水方案
施工期间地块内雨水排水，结合工地内临时道路做好整体坡向及流向考虑，
由北向南，由西至东分别排入河道。
目前考虑的其他地块的生活办公区生活污水排放需加设化粪池及隔油池处
理后，计划排入玫瑰大道市政污水管道。严禁避免排入河道。
第四部分：售楼处及样板区策划
1、售楼处及样板区位置安排
售楼处定于宝信温德姆酒店中餐厅一楼，面积约 700 平方米；样板区定于沿
河联排及双拼，共 4 栋（具体位置见下图）。
2、售楼处及样板区施工安排
售楼处所在宝信温德姆酒店中餐厅已建成，室外景观部分需在原有基础上进
行提升施工。此区域施工已具备进行装修及提成施工。计划于 12 月 20 日前开始，
2017 年 3 月 20 日完成，月底对外开放。
样板房拟在永久房屋位置上建设，设置在沿河距离售楼处最短的距离，具体
按营销策划部要求落实，在混凝土结构脱模后即安排砌筑及抹灰，抹灰完成后移
交样板房精装单位精装。
具体施工计划控制节点如下表：
样板区施工进度汇总
序号 工作名称 完成时间
1 土方工程 2016-12-20
2 正负零施工 2017-1-20
3 主体及二次结构 2017-3-10
4 抹灰及保温施工 2017-3-20
5 门窗工程 2017-3-17
6 外立面 2017-4-5
7 屋面瓦工程 2017-3-30
8 外架拆除 2017-3-30
9 土方回填 2017-4-2
10 室外管网 2017-4-25
11 景观施工 2017-5-15
12 室内装修 2017-5-15
13 售楼处装修 2017-03-20
14 售楼处景观提升 2017-04-10
第五部分：报批报建策划
1、前期计划
根据集团领导制定的里程碑再编制一二级计划节点并细分到三级计划节点。
根据集团及项目公司要求，确保每个开发报建公司按时按点完成。
2、建筑工程规划许可、施工许可证分区办理策划
单体规划许可证办理前置条件的任务分解表
序号 条件名称 完成时间 责任部门 备 注
1 立项批复 完成 开发部 现立项批复已过期且立
项数据已和现在出入较
大，需重新办理。
2 国 有 土 地
使用证
完成 开发部 已具备
3 建 设 用 地
规 划 许 可
证
完成 开发部 已具备
4 环评批复 完成 开发部 已具备
5 出让合同 完成 开发部 已具备，但开竣工日期已
过期需申请延期
6 规 划 定 点
图
完成 开发部 目前方案根据专家会上
的意见修改后再上规委
会，根据意见再次修改公
示后才能批准
7 人 防 结 建
审核单
2017-4-20 开发部 方案批准后才能去人防
办申请办理
8 规 划 许 可
证
2017-4-30 开发部
施工许可证办理前置条件的任务分解表
序号 条件名称 完成时间 责任部门 备 注
1 规 划 许 可
证
2017-4-30 开发部 办理规划许可证时
所需资料都要（上表资料）
2 施 工 图 审
查 合 格 证
2017-4-25 技术部、开
发部
外地设计院先要办
理备案
书
3 中 标 通 知
书
2017-5-10 成本部、工
程部
4 质检手续 2017-5-15 工程部
5 安监证 2017-5-15 工程部、总
包单位
6 防 雷 设 计
审核
2017-5-20 开发部
7 资 金 到 位
证明
2017-5-20 财务部
8 无 拖 欠 民
工证明
2017-5-20 工程部
9 施 工 许 可
证
2017-6-01 开发部
3、手续申办难点及采取措施
手续申办存在难点：1、土地开竣工日期的延期申请：我们项目的用地出让
合同上约定：开工日期为 2011 年 6 月 1 日，竣工日期为 2013 年 6 月 1 日。项目
闲置多年，现在再申请延期存在很大难度。且延期申请手续需经过土地所、办事
处、土地局相关科室及区里分管区长签字后才能办理。
拟采取的措施：从宝信公司和政府的合作协议上寻找突破口，积极与土地所、
办事处及土地相关科室沟通。
手续申办存在难点：2、方案报批：我们项目容积率为 ，项目定位是刚需
性低密度住宅，因此我司在单体户型设计上有很多不计容的面积，但因为对设计
规范的理解不同与铜山规划局部分不计容上面还存在着争议。另外因项目南侧另
一个将近 30 亩的地块，由于宝信公司的退地，政府考虑到今后该地块的交通出
入及整个片区的东西路过长无南北之路，故在 2016 年 7 月在我们项目中间规划
了一条 22 米的南北之路。
拟采取措施：与规划部门积极沟通，求同存异共同是项目方案有序推进。
手续申办存在难点：3、地名办命名：徐州宝龙观邸（按照规定房产项目不
能出现公司名字）
拟采取的措施：积极与民政局地名办领导沟通，确保按照公司意见顺利命名。
4、验收计划
根据徐州市房屋验收规定在 2015 年 11 月 1 日往后签订的商品房买卖合同
上交付指的取得竣工备案后即可进行房屋交付。
5、分区竣工备案策划
序号 名称 完成日期 责任部门 备注
1 消防验收 2018-10-15 开发部
2 规划验收 2018-11-20 开发部
3 防雷验收 2018-11-20 开发部
4 质监站验收 2018-11-25 工程部
5 竣工备案 2018-11-30 工程部、开发部
第六部分：进度管理策划
1、项目进度目标
项目发展主要目标节点
【项目发展主要目标节点】
序号 关键事项 计划完成日期
1 方案设计及内审 2016-11-20
2 方案批复 2016-12-20
3 规划许可证 2017-04-30
4 总包开工 2017-04-05
5 预售许可证 17-06-20/（高层）17-09-25
6 外立面完成 18-09-30/（高层）18-09-30
7 室外景观完成 18-10-30/（高层）18-10-30
8 竣工备案 2018-11-30
9
2、工程进度控制措施
事前控制
做好施工前期的准备工作，如场地的清理、三通一平工作，政府的协
调工作等，为正常施工创造一个良好的环境。
做好图纸设计前期的梳理工作，避免二次设计及反复变更影响施工进
度
做好总包施工进度计划审核
施工合同签订后，项目开工前，总包根据施工合同要求编制《施工组织设计》
和《项目总施工进度计划》，上报监理公司。
监理公司审核总包《项目总施工进度计划》的合理性和可行性，以及《施工
组织设计》中有关施工进度计划的技术保证措施和项目管理保证措施的有效性。
审核通过后，转送工程部审核。
工程部着重审核总包《项目总施工进度计划》与《项目总控制计划》的各关
键工期节点的符合性。对其中配合销售的工作应有具体的安排。
对其中的不符合项，督促总包单位进行整改；审批通过后的《项目总施工进
度计划》将作为总包合同的一部分。总包按批准的《项目总施工进度计划》组织
施工，监理公司按此计划进行监督。
要求施工单位编写工期滞后所采取的具体措施，如;劳动力投入情况、
机械安排情况、周转材料使用情况。
要求监理单位编写具体的进度控制措施，如：劳动力的监控情况、周
转材料的提前预警，建筑材料准备情况的监控。
工程部根据施工单位编写的施工总进度计划、监理单位编写的施工进
度控制措施，编写甲供材、甲定乙供材等材料备样、定样、封样计划。
事中控制
施工过程中总包按照《项目总施工进度计划》编制施工月度计划，并
细化至周计划、以至于日计划，监理公司予以审核各细部计划与《项目总施工进
度计划》的符合性和合理性。
每周工地例会要求施工单位汇报本周施工情况，下周计划，对于出现
的滞后工期，尤其是关键线路，必须在会上明确说明滞后原因，所采取的措施。
定期召开进度施工进度专题会议，分析形式，如：农忙、高考、严寒
气候可能对工期的影响，提前做好工作安排。
做好各施工单位之间的协调管理。由于本项目涉及到土建总包、园林、
装修、消防、弱电等多单位协作施工，相互之间交叉施工不可避免，为避免窝工，
返工现象，必须加强各单位之间的协调管理。
施工过程中，要求总包应在规定的时间内提供甲供材清单，并提前做
好甲定乙供材备样、定样、封样计划，确保不影响工程施工进展。
工程部负责协调和监督总包和甲方分包商、甲供材料供应商的关系。
奖惩机制。除了一般的奖惩制度外，在合同中、施工过程中根据需要，
增加关键节点奖惩机制：销售节点、主体封顶、外架拆除等。
加强项目内部计划协调
项目工程部与成本部、设计部、销售部沟通，在充分考虑：总包、分包、甲
供、限价及指定品牌材料清单、招投标计划、设计计划、营销计划的基础上，根
据《项目总控制计划》要求，编制切实可行的相关工作计划。
3、工程关键节点控制措施
组织措施
设立以总经理为组长、工程副总为副组长、各部门参与的计划管控小
组，计划节点责任到人；
明确分工，加强合作，工程、技术、成本要加强与外部供方单位、集
团各部门、政府职能部门的沟通、协调，确保计划节点提前或按期完成；
三级管控计划要分解、细化。工程部门要充分与总包单位沟通，在满
足三级管控计划节点的基础上，编制可执行的实施操作计划；技术部门要与设计
单位充分沟通，落实设计计划；
针对关键目标节点，建立奖罚措施，以奖为主，调动办事人员积极性。
技术措施
三级管控计划上墙，全员了解，各司其职；
三级计划工作细化，分时间段编制年计划，半年计划，月计划，周计
划，定期回顾，滚动实施，加强计划的落地性；
建立内部例会和外部例会制度。
a) 内部例会又分为公司例会和部门例会，加强部门之间的合作
及交流，保证项目问题及时有效的沟通、解决；对于地产公司不能
解决的问题，及时与集团各相关中心沟通，及时向主管领导汇报，
及时决策，推动工程进度；
b) 外部例会（每周工程例会），监理单位总监主持，总包、分
包及业主工程技术人员（工程副总或工程部经理必须有 1 人参加）
参加，同时不定期召开技术、进度协调会。
4、专业工程进场时间及工序搭接计划
考虑要保证营销开盘时间的要求，项目在实施过程中要考虑专业施工单位的
提前介入及工序的合理搭接。
各专业工程单位进场时间
一标段（高层）
总包单位进场时间：2017 年 4 月 5 日；
门窗单位进场时间：2017 年 9 月 1 日；
幕墙单位进场时间：2017 年 11 月 1 日；
屋面单位进场时间：2017 年 11 月 10 日；
配套单位进场时间：2017 年 12 月 20 日；
景观单位进场时间：2017 年 11 月 20 日；
二标段
总包单位进场时间：2017 年 4 月 5 日；
门窗单位进场时间：2017 年 8 月 15 日；
幕墙单位进场时间：2017 年 9 月 30 日；
屋面单位进场时间：2017 年 9 月 10 日；
配套单位进场时间：2017 年 11 月 20 日；
景观单位进场时间：2017 年 10 月 10 日；
工序搭接计划
本项目计划分区、分段同步施工；
一结构、二结构穿插施工：高层主体施工至 4 层以上时，二结构需穿插进场
施工；别墅部分主体施工至 2 层时，二次结构需穿插进场施工；
二结构、机电安装穿插施工：主体封顶后，在二结构施工的同时，机电安装
需穿插进场施工；
机电安装、粗装修工程穿插施工：机电安装同时，粗装修工程需穿插进场施
工；
配套、景观工程穿插施工：在配套施工过程中，景观工程需穿插进场施工；
第七部分：质量管理策划
1、质量管理目标
整体工程质量目标：合格。顺利完成验收。
2、项目质量管理要点
根据本工程项目的设计特点，结合工程管理要求，拟将以下工程部分作为本
工程的管理要点，施工中应加强管理：
1、定位放线；
2、地下室施工；
3、外墙外保温体系施工；
4、门窗工程施工；
5、外立面工程施工；
6、入户门安装；
7、地下室、屋面防水施工；
8、水暖电管线预留预埋；
9、配电箱、配电柜安装；
3、工程质量管理措施
工程前期
审查施工企业、监理企业等参建各方。工程在参建各方未最终确定前，
做好相关企业的了解、评估，为公司推荐最优先的参建各方。
通过走访了解周边建筑新工艺、新工法及当地常规做法结合集团公司
的要求，为设计提供第一手资料，降低图纸审查不合格风险
图纸审查制度
施工图出图前，由设计部组织，项目部参加，对施工图纸进行详细的审查，
重点检查其与设计指导书、设计任务书的符合性，施工做法的合理性，销售承诺
的落实，对图纸上出现的问题，形成审查文件，转设计院修改后重新出图。
工程开工时三控
事前控制
开工前，由项目部组织，总包、设计院、监理公司参加，进行设计交
底和图纸会审，并形成图纸会审纪要。对设计图纸中容易忽略、容易出现错误的
地方进行专项审查
审查施工单位质量保证体系
总包在开工前，根据项目工程特点和合同规定的质量目标，编制《项目质量
计划》，并上报项目中心和监理公司。项目部协助监理公司审查其质量保证体系、
质量保证措施、主要工程施工方案选择的合理性和有效性，并将意见以书面形式
反馈给总承包商进行修改。
审查监理单位的监理规划及监理细则。工程正式开工前要求监理单位
根据监理合同、施工图纸、施工合同、相关规范结合现场实际情况编写切实可行
的监理规划、监理细则。
编制相应的奖罚措施。如：每月每工种评选一个质量优秀奖，给予一
定的经济奖励，质量最后一名给予一定数额的罚款。对于施工期间经常出现的质
量缺陷或者我行我素，整改力度缓慢的施工班组施工队伍采取重罚。
事中控制
施工方案的审批制度
每道工序施工前，施工单位必须编写相关施工方案，如：砼、钢筋、模板、
墙体等，经施工企业相关人员审批后报监理单位审核，同时报建设单位。
材料的选样、定样、封样制度及设备材料进场验收制度
对于工程中甲供材料，甲指材料，施工前，项目部必须进行实地考察，考察
其规格、型号、施工工艺、节点处理、成品保护方式，并由相关部门进行封样。
不论是甲供材料设备、还是施工方供应的材料设备，进场时，都由总包按照国家
规范、合同要求和样板进行检验，影响结构和使用功能的，还要按照要求进行见
证取样试验。未经检验合格，任何材料不得使用在工程上。对检验不合格者，应
将该设备材料做上标志，进行隔离，并尽快作退场处理。
样板先行制度
样板先行是工程质量管理的重要手段，在本工程中，任何一分项工程，尤其
是防水层、保温层、铝合金门窗，都要由施工方先做样板（样板间、样板工艺
等），然后报监理公司和项目部进行验收，验收通过后，方可进行大面积施工。
工序监理单位、施工单位交底制度。
在工序开工前施工单位相关人员要对现场各班组逐一进行标高、几何尺寸、
施工工艺、定位进行书面交底，监理单位参加见证。
工序及隐蔽工程验收制度。
每道工序在施工单位验收合格的情况下，报监理单位申请验收，监理单位验
收合格后，建设单位抽检，凡监理单位验收两次不合格的对施工单位采取一定数
额的经济罚款，凡建设单位验收不合格的对监理单位采取一定数额的经济罚款，
验收不合格的工序一律不的进行下道工序施工。
工程质量周检、月检制度
每周组织一次施工单位项目经理，技术负责人、质量负责人及各班组，监理
单位总监、专业监理工程师、监理员，建设单位工程部全体人员等参加，现场工
程实测实量工作，作为月评比的主要依据。每月组织一次质量大检查，对于质量
缺陷严重及态度消极的施工班组给予一定数额的罚款，同时相关责任人一并罚款。
工程指令制度
施工过程中，建设单位及监理单位在巡查过程中发现的施工质量不符合图纸
及规范要求的，有权签发整改通知单，停工指令，施工单位接此指令要立即组织
人员整改，问题严重的要立即停止施工，分析原因，制定方案，确保后期修补满
足要求。
现场例会制度
每周定期召开一次监理例会，每半月召开一次质量专题会，做好施工前质量
预控、质量通病的预防及整改工作的部署，每周监理例会，总承包商负责将上周
的工程质量实施情况作总结汇报，就工程中出现的质量问题，监理公司协助总承
包商分析原因，制定纠正措施和预防措施，杜绝在后续工程有类似问题重复出现。
企业负责人约谈制度
每季度约谈一次现场施工、监理等参建各方企业的主要负责人，就施工过程
中存在的问题，面对面的沟通交流，并对于不称职的相关人员，建议更换，确保
施工现场正常有序开展工作。
信息化制度
现场主要管理人员包括班组长，建立统一的信息系统，如 QQ 群、微信群等
电子系统，施工过程中出现的质量问题，协调问题都可以通过此系统向外发布，
被整改对象或者被要求协作对象，要不折不扣及时高效的给予处理。同时现场材
料、工序验收都必须上传相关照片，确保项目领导第一时间掌握工程动态。
进场材料管理
材料设备分类
结合建筑工程构造特性，将材料设备分为饰面材料、水暖材料、电
气材料、门窗楼梯材料、消防设施、智能化设施、设备、景观设施、精装修材料、
幕墙材料。
A 类：水泥、钢筋、设备
B 类：防水材料、保温材料、入户门、防火门、塑钢、铝合金、栏杆、烟
道、所有装修材料、内外墙涂料、外墙砖、外墙干挂石材、 UPVC 管、钢塑复
合管、 PPR 给水管、 PVC 穿线管、电线电缆、配电箱及配电柜、水泵、风机、
开关插座、屋面瓦、双壁波纹管、混凝土排水管、阻火圈。
C 类：砖、砌块、砂、石
材料设备控制方式
Ⅱ 甲供——甲方直接签约供货；
Ⅱ 甲指乙供——甲方指定品牌，乙方签约供货；
Ⅱ 乙供——乙方直接签约供货。
工程总/分包合同应根据以上分类予以明确材料设备具体品种规格。
材料设备封样
地产公司工程部应在工地现场设立样品室并设专人管理，分类编号，
醒目位置粘贴封样标签；
除涉及品质效果的材料封样外， 其他材料设备封样由地产公司在“封
样部门”和“封样人”栏内签字确认， 并接受集团成本控制中心和技术研发中心的
抽检。
封样入库材料设备由地产公司工程部建立《材料设备封样入库台
帐》；
材料设备封样流程及管理制度详见《材料/设备封样、验收及管理作
业指引》
材料设备供应
甲供材料设备由地产公司工程部按现场需求通知供应商供应，履行
合同，必要时提请采购主办部门予以协助督促；
其它材料设备由总/分包供应商自行组织供应，必要时针对定厂定价
和指定品牌材料设备由地产公司工程部和采购主办部门予以协助督促；
材料设备验收
甲供材料设备由地产公司工程部组织进场验收；
a 甲供材料设备进场前，地产公司工程部提前 2 天通知总/分包供应商做好
接货准备；
b 材料设备进场后 24 小时内，地产公司工程部组织监理公司、总/分包供应
商、材料设备供应商进行现场验收，材料及小型设备类属于首批次进场的以及大
型设备（电梯、中央空调等）类，应提前通知采购主办部门参加；
c 验收时，材料设备供应商提供供货清单，四方（供应商、总/分包单位、地
产公司工程部（或采购主办部门）、监理单位）人员按照合同约定和相关标准对
比封存样品，形成验收意见，填写《材料设备验收单》；
d 需要进行复试、检验和试验的材料设备，应在验收记录表中验收意见栏内
予以明确相关工作内容，待复试、检验和试验完成后连同相关报告附于验收记录
后作为完整验收资料；
e 对于特殊定制材料设备及大型设备，地产公司工程部应根据合同约定和实
际需求，组织采购主办部门、地产公司技术部及监理单位进行生产制造货源处的
验证，验证合格后，填写验证记录予以放行。该验证不能免除供应商提供合格产
品的责任，进场时仍需按进场验收流程执行；
其它材料设备实行总/分包供应商报验制度；
a 材料设备进场后，总/分包供应商提出进场报验申请，监理单位根据随货同
行资料按照合同约定和相关标准对比封存样品进行验收，需要进行复试、检验和
试验的材料设备，由监理单位现场见证取样送检，待复试、检验和试验完成后连
同相关报告附于报验申请后作为完整验收资料；
b 监理单位出具验收意见并报送地产公司工程部备案；
c 地产公司工程部随时进行现场材料设备验收或使用情况巡检，发现问题时
应立即通知监理单位进行处理；
d 材料设备不合格处理
e 进场材料设备验收不合格时，原则上应由供应商 24 小时内组织退场，
并由甲方专业工程师、监理工程师现场见证。
材料设备现场堆放、标识
总/分包供应商应在工地现场划定进场材料设备堆放区域，并区分为
待检区、合格区、不合格区进行标识。贵重物品、防潮物品应设置专用库房或防
雨水设施；
进场材料设备验收未能及时验收的，暂存于待检区；
验收合格的但不能立即投入使用的，暂存于合格区，分类合理堆放；
验收不合格不能立即退场的，暂存于不合格区；
材料设备现场使用
地产公司工程部专业工程师应每天进行材料设备使用情况巡检；
发现问题时应立即责令总/分包供应商停止使用，并追查原因及采取
措施进行补救；
.甲供材料、 设备的存放管理
. 总/分包单位接收后的甲供材料设备的存放和保管，由地产公司工程
部负责对其进行监控。根据材料设备的特点、特性，地产公司工程部监督总/分
包单位安排适宜的存放地点，以保证甲供材料设备在使用前的质量完好。
.甲供材料和设备的存放，在条件允许的情况下应存放室内仓库，并分
类摆放整齐，同时做好防水、防火、防盗等安全保护措施；
验收交付后的甲供材料设备，如因总/分包单位保管不严，发生材料
设备丢失及损坏的情况应及时进行统计并提出补救措施，以免影响正常施工需求。
超出需求计划需要增加补充计划的，应提交追加计划。
对于电梯、面砖等重量大或数量多的产品，如果放置室外，地产公
司工程部应要求总/分包单位 放置合理区域，应尽量避免现场二次搬运、反复倒
运，同时做好室外防雨、防晒、防高空坠物等安全保护措施。
对于防盗门、塑钢门窗等需要垂直运输的产品，应在现场具备安装
条件后进行运输和摆放，避免运输过程中的磕碰和摆放后的破损；
第八部分：安全文明管理策划
1、安全文明施工管理目标
争创当地安全文明工地，确保无重大安全事故发生。
2、安全文明施工管控措施
安全文明要求
围挡
1）、施工现场应当实行封闭管理并围挡作业。围挡材料应选砌体，金属板材
等硬质材料。如使用彩条布、竹笆、安全网等易变形材料作施工围挡，对施工单
位处以 1000 元罚款。
2）、围挡高度：市区主要路段的工地围挡高度不低于 米；一般路段的围
挡高度不低于 米。围挡低于规定高度对施工单位处罚 1000 元。
大门
1）、大门宽度不低于 8 米，门柱门头喷写施工单位名称及标语；施工现场进
出口无大门，对施工单位处罚 1000 元。施工现场主次出入口设保安 24 小时值班,
未设置的处罚 1000 元。
2）、门口设置车辆冲洗区、排水沟及集水池等。未设置车辆冲洗装置的处
以 500 元罚款。
、“六牌一图”与安全标牌
施工现场必须张挂“五牌一图”：即 （1）公司简介；（2）工程概况牌；
（3）安全生产牌；（4）消防保卫牌；（5）文明施工牌；（6）管理人员网络
（名单）及监督电话牌；（6）施工平面布置图。
施工工地必须有安全生产宣传牌。在主要施工部位、作业点、危险区、
主要通道口都必须挂有安全宣传标语或安全警告牌。未设置的每处罚款 200 元。
施工作业区设置
1）、施工现场根据施工总平面布置图，道路硬化形成消防环道，并设置专人
对道路进行清扫。道路未硬化处理，或未形成循环，对施工单位处以 1000 元罚
款，未设置专人清扫道路，罚款 200 元。
2）、材料加工及存放：材料严格按照总平图位置划定区域，设棚、室、仓库
存放；所有材料加工、存放区进行砼硬化、铺碎石等地面硬化处理；材料标牌标
名产品名称、规格、型号、检验状态和产地等。材料未划区存放罚款 500 元，加
工厂地、存放区地面未进行硬化，罚款 200 元/处，材料标牌不清，罚款 10 元/处。
3）、操作面材料堆放合理有序，现场施工坚持执行“工完场清”、“谁施工，谁
清理”制度，施工完毕及时清理余料、垃圾，高空垃圾采用移动式密封垃圾筒存
放、吊运，严禁临空抛洒。发现操作面未“工完场清”，每处罚款 100 元，发现高
空抛物，每次罚款 500 元。
高层建筑施工时，施工单位视单体具体情况设置简易流动厕所，严禁随地大
小便，并派专人进行管理。施工、监理、分公司定期检查。在现场发现一处大便，
罚款 100 元。
脚手架安全使用技术措施
1）、落地式脚手架搭设在建筑物外围地面上，主要搭设方法为立杆双排搭设。
搭设高度多控制在 40m 以下。
搭设要求：不符合以下要求的，每项扣罚 500 元。
a、立杆基础：脚手架的基础可用十个字来概括：平整，夯实，硬化，垫板
（每根立杆底部），排水（沟槽，尺寸不小于 30mm×15mm）。
b、杆件搭接：
脚手架立杆底座上部处Ⅱ200㎜位置必须设置纵、横向扫地杆；主节点处必
须设置纵横向水平杆；大立杆、大横杆每一处搭接不大于 ；立杆接长除顶
层顶步可采用搭接外，其余各层各步接头必须用对接扣件连接，且交错布置。
C、连墙件：
脚手架高度超过 7m，架体必须与建筑结构拉结，超过 24m 高的脚手架与建
筑物必须用刚性连接，严禁使用柔性连墙件。连墙件宜靠近主节点设置，偏离主
节点的距离 不应大于 300mm。
d、剪刀撑
剪刀撑沿脚手架高度连续设置，支撑斜杆应采用搭接，严禁采用对接，搭接
长度应不小于 1 米。
e、脚手板与防护栏杆：
脚手架每步满铺脚手板，材质符合要求，不允许有探头板。
脚手架外侧设置密目式安全网进行封闭，搭接严密，不得出现空扣；施工层
设 高防护栏杆和挡脚板。架体内封闭：施工层以下每隔 10m 用平网或其他
措施封闭。
f、通道：
落地式脚手架应有上下通道（楼梯），梯板全密封，要有扶手。
g、卸料平台：
卸料平台必须经设计计算方可搭设，取消脚手架钢管加扣件搭设楼层卸料平
台，必需使用工具式卸料平台和型钢制作平台 ，平台支撑系统严禁与脚手架连
结，并应有限定荷载标牌。
2)、悬挑式脚手架
多层悬挑脚手架将全高的脚手架分成若干段， 每段搭设高度不超过 20 米，
利用悬挑梁或悬挑架作脚手架基础，分段悬挑分段搭设脚手架。
悬挑梁（架）基础：
a、悬挑梁基础制作应采用不小于 16#工字钢（h≥160mm）,长 度不小于
3m。斜拉钢丝绳>Ø，其节点可采用螺栓联结或焊接，或采用 U 型箍固定，
固定不少于两道，U 型箍应采用 HPB235 级圆钢筋，直径不小于 Ø16。严禁使
用螺纹钢筋。
b、悬挑结构预埋件砼龄期应不小于 3 天才允许搭设外架，其搭设高度不能
大于 1 层。
c、固端长度应不小于 倍的外挑长度， 末端不小于 。
d、悬挑式钢管脚手架首步架纵向水平杆步距不得大于 。
e、底层应兜底封闭严密，架体与建筑物间间隙可用脚手板、模板封闭。
、模板工程
1）、施工作业前必须按工程现状编制专项施工方案，并按规定通过审批；
2）、支撑系统的选材和安装应按批准的专项施工方案进行，基础上的支撑点
必须符合设计要求，并达到牢固平整。
3)立柱稳定性的要求
a、立柱底部支承结构必须具有支承上层荷载的能力。立柱底部应设置立柱
垫板，禁止使用砖及脆性材料铺垫。
b、为了保证立柱的整体稳定性，在安装立柱的同时，加设水平支撑和剪刀
撑。立柱高度≥2 m 时，应设置两道水平支撑，满堂架的模板立柱的水平支撑必
须纵横双向设置。支架立柱四边及中间每隔四跨立柱设置一道纵向剪刀撑。立柱
每增高 —2 m 时，除再增设一道水平支撑外，应每隔 2 步设置一道水平剪刀
撑。
c、立柱的间距通过设计计算确定，施工时应按批准的方案进行搭设。当使
用Φ48 钢管时其间距≤1m。若采用多层支模时，上、下层的立柱应在一个垂直面
上。
d、发现有不符合上述规定，每处扣罚施工单位 50 元。
4）、模板堆放与支、拆模板：
a、模板按批准的专项方案进行组装后，堆码时应注意：a、必须保证地面的
承载能力和地面平整，当存放在施工楼层上时，应满足其自稳角度，并设置可靠
的防倾倒措施；b、各类模板应分规格进行堆放整齐，当无专门措施时，堆放高
度≤。
b、悬空进行支、拆模板时，应有牢靠的立足作业面，支、拆高度＞3m 的模
板时，应搭高脚手架工作平台；支、拆高度＜3m 的可用移动式高凳进行操作，
严禁站在拉杆、支撑杆上作业，也不准在梁底板模上行走操作；
c、安装模板应按批准的方案进行施工，安装过程应有保证稳定的临时措施。
d、建立模板拆除的审批制度。模板拆除时应符合以下几点要求：a、现浇整
体砼在拆除模板前，必须检查砼强度试验报告，达到拆模强度时，才能进行拆模
施工；
e、拆除模板时，原则是先支模的后拆，先拆非承重的部份；大跨度梁的支
撑拆除时，应先从跨中开始向两端对称进行；
f、模板、支撑拆除时，防止落物伤人，应设置警戒线和明显的标志，并设
专门人员进行监护作业。
5）发现有不符合上述规定，每处扣罚施工单位 100 元。
“三宝”“四口”
1)、安全帽
a、要把[前额]完全护盖，并将帽子后方的大小调整器调整好。
b、固定带要固定在[下颚]，预留约有一指的空间。
c、两边固定带的扣环，要调到耳朵正下方。
d、安全帽的前后方向，不要戴错，不可套在后脑。
e、安全帽必须保证能承受 5kg 钢锤自 1m 高度自由落下的冲击，帽衬和帽
壳间要有空隙以承受缓冲 。
f、进入施工现场不戴安全帽，处罚 50 元/人；
安全帽不符合标准的，处罚 30 元/项；
不按规定佩戴安全帽的，处罚 30 元/人。
2)、安全带
a、架子使用的安全带绳长限定在 —2M；
b、使用时必须垂直悬挂，高挂低用；当做水平位置悬挂使用时，注意摆动
和碰撞；
c、严禁低挂高用；不准将安全带绳打结使用，以绳结受力后剪断破坏；
d、不准将安全带绳的钩直接挂在不牢固物和直接挂在非金属绳上。
e、施工现场应带安全带区域，发现未系安全带处罚 50 元/人；
安全带系挂不符合要求，处罚 30 元/人；
安全带不符合标准，处罚 30 元/条。
3)、安全网
a、 安全立网必须有出厂检验合格证，应为阻燃产品，网目密度不低于 2000
目/100cm2 的要求。
脚手架外侧必须用密目式立网进行全封闭，密目网边缘与作业人员工作面
应贴紧密合，即密目网应张挂在脚手架外立杆内侧，并高出作业面 。
在建工程外侧未用密目安全网封闭的处以 3000 元罚款。
安全网（立网、平网）规格、材质不符合要求的处以 1000 元罚款。
b、主体施工阶段水平防护，施工层、拆模层、脚手架第二层必须满铺脚手
板，脚手板离建筑物结构的距离满足规范要求。从第二层起，应每隔 12 米设置
一道硬质隔断防护，并在其中间部位张挂水平安全网。
c、安装及装修施工阶段，作业层满铺脚手板。外脚手架竖向 12 米必须满铺
一层脚手板，并在中间层满兜一道安全平网，安全平网必须兜挂至建筑物结构。
4)、安全通道口防护：
当通道根据高处作业分级（见下表）处于坠落半径内或处于起重机把杆回转
范围内时，应设置安全通道。包括临街通道、场内通道、出入建筑物通道、施工
电梯及物料提升机地面进料口通道。
表中所列为最小坠落半径，实际施工过程中应根据周边环境的复杂状况加大
防护范围。
基本要求：
a、应采用钢管扣件搭设支架，顶部设置硬质防护。可采用 50mm 厚木板架
设或采用双层竹串片脚手板，上下两层间距 600mm。
b、安全通道侧边应设置隔离栏杆，引导行人从安全通道内通过；防护棚顶
周边应设置封闭式的防护墙，避免坠落其上的物件飞溅滚落伤人。
5)、电梯口防护：
电梯井口应设置固定的防护栏栅门（高度Ⅱ），底部安装 200mm 高木质
踢脚板，电梯井内每隔两层（不大于 10M）设置一道水平网进行防护。
a、电梯口每一处无防护措施的扣 50 元；
b、每一处防护措施不符合要求或不严密的处罚 30 元；
c、电梯井内每隔两层（不大于 10m）少一道平网的处罚 50 元。
6)、预留洞口和坑井防护：
a、施工现场通道附近的各类洞口与坑槽等处，除设置防护设施与安全标志
外，夜间还应设红灯示警。
b、预留洞口的临时防护栏杆、防护板应在安装正式栏杆或设备等时才能拆
除，且应随正式栏杆或设备安装的进度进行拆除，不能一拆到底。
c、下边沿至楼板或底面低于 80cm 的窗台等竖向洞口，如侧边落差大于 2m
时，应加设 高的临时护栏。
d、小洞口防护（短边尺寸小于 1500mm）：洞口四周用钢管搭设防护栏杆
（立杆四根，水平杆三道），外钉踢脚板，洞口内满铺脚手板或防护平网。
e、大洞口防护（短边尺寸大于 1500mm）：在上述“短边尺寸小于 1500mm”
防护基础上立杆两边对中加密一道，并在洞口正上方加拉水平方向的拉接杆，口
内张设安全平网。
每一处无防护措施。处罚 500 元。
每一处防护措施不符合要求或不严密的处罚 300 元。
3、本罚责适用于楼梯口防护。
7)、楼梯口
a、分层施工的楼梯口和梯段边，必须安装临时防护栏杆和踢脚板。
b、防护栏杆第一道栏杆离地 1200mm,立杆间距不大于 2000mm。
c、独立楼梯，若两边均无有效遮挡，则两边均应设置防护栏杆
8)、临边防护：
搭设临时防护栏杆时，必须符合下列要求：
a、楼层周边、屋面临边及料台临边等重点部位的防护栏杆设置高度为
，防护栏杆应由上、中、下三道横杆及栏杆柱组成，上杆离地高度为 ，
中杆离地高度为 ，下杆离地高度为 （如上图）。
b、栏杆柱的固定：当在基坑四周固定时，可采用钢管打入地面 50～70cm
深，钢管离边口的距离，不应小于 50cm。在混凝土楼面、屋面或墙面固定时，
可用预埋件与钢管或钢筋焊牢。
c、防护栏杆必须由上而下用安全网封闭，或在栏杆下边设置严密固定的高
度不低于 18cm 的挡脚板或 40cm 的挡脚笆，挡脚板或挡脚笆上如有孔眼不应大
于 25mm，板与笆下边距离地面的空隙不应大于 10mm。
d、临近小区路边的外脚手架外侧还应每层设置不小于 2m 宽的安全挡板进
行封闭。
e、防护栏杆的拆除：临边防护栏杆的拆除应在防护区域的作业停止后，方
可拆除。拆除前必须经项目部安全员同意并对拆除人员进行安全技术交底，拆除
时必须有质安员在场进行监督指挥。拆除下来的材料不能乱抛乱扔，必须堆放整
齐。
f、每一处应防护的临边无防护处罚 100 元，每一处临边防护不符合要求的
处罚 50 元。
、消防管理：
1）、现场应根据施工作业环境和条件，制定消防管理制度，制定消防措施，
按不同的作业条件，合理配备消防器材。
2）、当建筑施工高度超过 30 米时，应配备足够的消防水源和自救所用的水
量，建立消防水管，水管直径应在 2 寸以上，保证有足够扬程的水压，并在每层
设置消防水源接口。
无消防水源（高层建筑）或不能满足消防要求的处罚 100 元。
3）、施工现场应建立动火审批制度。凡有明火作业必须按规定进行报批，作
业时，应按审批的意见和措施进行，并设置监护人员。
无动火审批手续和动火监护的处罚 100 元。
、塔吊(起重)
1）、塔吊司机应受过专业训练，按有关部门规定进行考核合格并取得操作证，
要求其了解操作塔吊的工作原理，熟悉该机械的构造、各安全装置的作用及其调
整方法，掌握该机械各项性能的操作方法及维修保养技术。
2 ）、塔吊必须有持证的专业人员进行操作，非司机人员不得操作，作业时
应有专人指挥，司机酒后及患病时，不得进行操作。
3 ）、作业前应检查各转动机构应正常，主要部位连接螺栓无松动，钢丝绳
磨损情况及穿绕滑轮应符合规定。
4）、起重机的变幅指示器、力矩限制器以及各种行程限位开关等安全保护装
置，必须齐全完整、灵敏可靠，不得随意调整和拆除，严禁用限位装置代替操纵
机构。
5）、起吊前应进行空载运转，检查行走、回转、起重、变幅等各机构的制动
器、安全限位器。防护装置等，确认正常后方可作业。
6 ）、 操纵各控制器时应依次逐级操作，严禁越档操作。在变换运转方向时，
应将控制器转到零位，待电机停止转动后，再转向另一方向，操作时力求平稳，
严禁急开急停。
7 ）、 作业时，应将驾驶室窗户打开，注意指挥信号，驾驶室内应有防火防
触电安全措施。
8 ）、 起重作业时，重物下方不得有人停留或通过，严禁超荷载和起吊不明
重量的物件。
9 )、起吊重物时绑扎应平稳、牢固，不准斜拉斜吊物品，不准抽吊交错挤压
物品，不准起吊埋在土里或冻粘在地上的物品，不得在重物上堆放或悬挂零星物
件，零星物料和物件必须用帛笼或钢丝绳绑 fL＄固后方可起吊。
10）、 雨天起吊，应先试吊，确认制动器灵敏可靠后方可进行作业。
11）、 有物品悬挂在空中时，司机与起重工不得离开工作岗位。
12 ）、起重机行走到接近轨道限位开关时，应提前减速缓行至停止位置，吊
钩距臂杆顶端不得小于互米。
13）、多机作业时，应注意保持各机的操作距离。各机吊钩上所悬挂重物的
距离不得小于 3 米。
14 ）、 通有六级以上大风或大雨、大雾、雷雨天，应停止作业。
15 ）、作业完毕后，吊钩、小车应移到吊臂根部，臂杆不应过高，应须向风
源，放松回转制动器，卡紧轨钳，切断电源。
16 ）、司机必须认真做好起重机的使用、维修、保养和交接班的记录工作，
定期对机械进行维修保养，做好设备“十字”作业（清洁、润滑、调整、紧固、防
腐）。
17 ）、自升塔式起重机还应遵守下列规定：
a、（回）吊运物件时，平衡重心必须移至规定位置。
b、顶升前必须检查液压顶升系统各部件的连接情况，并调整好爬升架滚轮
与塔身的间隙，然后放松电缆，其长度略大于顶升高度，并紧固好电缆卷筒。
c、顶升作业，必须有专人指挥，非作业人员不得登上顶升套架的操作台，
操作室内只准一人操作，应严格听从信号指挥。
d、顶升时，应把起重小车和平衡重移近塔帽，并使吊臂和平衡臂处于平衡
状态，将回转部分制动住，严禁回转臂杆及其他作业。
e、顶升到规定高度时，必须先将塔身附着在建筑物上方可继续顶升。
f、顶升完毕后，各连接螺栓应按规定的力距紧固，爬升套架滚轮与塔身应
吻合良好，左右操纵杆应在中间位置，并切断液压顶升机构电源。
采取合约手段
1）将公司统一推行的安全文明管理制度纳入招标文件，并考虑在报价之内;
2）在签订常规施工合同的同时，作为合同的补充协议与承建商签订《安全
文明专项投入与奖罚考核管理协议》，来切实保证承建商在安全文明方面的投入
到位，同时加强承建单位负责人的安全意识，并约定安全事故、劳资纠纷、政府
负面通报等不良影响的处理方式;
3）尽可能将措施费清单细化：对需要较大经济投入才能保证安全文明实际
效果的方面，在措施费清单中详细列出主要方面的暂定工程量、单价，在施工过
程中只有完成一项、才能支付一项。否则从合同总价中扣除，并采取其他形式保
证安全文明效果。例如，在措施费中详细列出场地硬化做法、最低面积要求、取
费单价，如果承建单位未履行或未彻底履行，就可视做未严格履行合同 ，可将
相应金额扣除并根据影响大小给予一定处罚，同时采取其他方式完善应有硬地效
果;
推行评比交流及奖惩制度
1）在施工过程中，每月固定由监理公司牵头对项目各施工单位进行安全文
明检查，并进行评比，并制定相关奖惩制度，为项目安全文明的落实起到督促作
用。
2）在日常施工、生活过程中，安全工程师及现场分管工程发现有违规现象
的，将及时进行拍照或摄像，相关责任单位将予以处罚，对安全文明重视、实施
较好的施工单位进行奖励。
3、成品保护措施
、成品保护措施
由于进场施工单位较多，容易发生成品受损，影响工程质量和产品形象，修
复引起成本增加和延迟交楼，故成品保护工作尤为重要、不可忽视。各施工单位
负责工程移交前承建工程的产品保护，项目部、物业公司负责验收合格并接收工
程的成品保护。
各施工单位要制定行之有效的成品保护措施，保护不力的要求其赔偿损失、
必要时给予经济处罚。
、成品保护尤其要注意以下方面：
a、 铝
合金门窗在业主入住验收前不得拆除型材表面的保护摸，窗执手用保护
膜包装保护，严禁用各类硬物直接敲打铝框，以免损坏型材；严禁用带
尖物品在铝框上划动，以免划伤型材表面。
b、 电
梯门、入户门、房间门严禁尖物划伤门扇面，严禁重物、手推车损坏门
槛。
c、注意已安装电器部品的保护防盗工作，如配电箱、开关、消防应急灯。
d、 样
板房施工完毕后，任何人进出，必须穿塑料鞋套，以防污染地板。在房
间内走动，动作要轻，对房间内的物品要轻拿轻放，避免损坏。
e、 楼
梯间石材铺贴完毕后，上面用套木条加以保护。电梯轿箱用透明胶板装
修保护。
f、 外墙石材完活后，易破损部分的棱角处要钉护角保护，地面石材完活后
要避免沙石磨损。
g、 屋
面、厨厕间淋水试验和闭水试验验收通过后，严禁在其上凿眼开洞，破
坏防水层，造成隐患。
h、 严
防渗水、漏水浸泡、损坏已完工精装修。
i、 市政、景观、园林等其他工种施工时不得划伤、碰坏外墙石材，不得损
坏地下已完工光线。
第九部分：成本策划
1、目标成本及动态成本管控
.目的
提高项目成本管理水平，建立合理且符合本项目经济指标的目标成本、动态
成本管理体系。
.适用范围
适用于本项目的目标成本、动态成本管理。
.定义
目标成本：是以批准的方案设计方案为依据的，作为施工图设计的限
额指标控制，并分解、细化成本目标。作为项目的招标采购、施工、销售过程中，
严格按照相关制度和标准的要求，组织、整合各相关部门（含工程、营销部门），
努力实现成本管理目标。
合约控价：通过将项目目标成本按照合同类别进行归类、细分，将成
本控制工作具体转化、落实为对合同的严格管控，从而指导招标采购、合同签订、
合同变更及结算工作，实现对项目成本有效控制的一种管控手段。
目标成本与合约控价的比例关系：
1）开发前期准备费：合约控价为目标成本的 95%(其中规费的合约控价与目
标成本一致)。
2）主体建安造价：合约控价为目标成本的 95%。
3）园林绿化造价、装修工程造价、消防、暖通等安装类：合约控价为目标
成本的 90%（含三点一线）。
4）配套设施费：合约控价为目标成本的 95%。
5）动态成本：以目标成本为基准，以合约控价为准则，以合同管理为依据，
以变更、签证控制为手段，对目标成本进行动态变动反馈。
.各部门职责
成本部
1）负责编制项目目标成本，报集团成本控制中心事业二部造价部审核。
2）负责目标成本调整，调整后的目标成本交由成本控制中心事业二部造价
部签批、上线。
3）负责细化合约控价。
4）负责动态成本监控、预警。
5）负责每月工程款的申请与报批。
6）负责变更费用申请与报批。
7）负责现场签证费用申请与报批。
8）负责合同结算申请与报批。
技术部
技术部提供编制目标成本的签批版规划指标和面积；
营销部
1）营运部负责提供签批版的开发计划；
2）营销部提供各业态产品的销售计划和销售单价；
财务部
1）财务提供开发期内的土地成本和税费；
2）配合成本部制订项目目标成本。
5.工作程序
目标成本编制
方案设计定稿后 30 天内，成本部根据各部门提供的意见，编制目标成本，
事业二部集团成本控制中心造价部负责组织目标成本上会、审批，经批准后纳入
项目考核目标，并按合约规划进行细化和分解。
目标成本的交底
目标成本经决策层审批完成后，成本部负责人组织地产项目总经理、工程、
技术、财务、营销等相关部门，对目标成本进行交底。
目标成本的上线
1）成本部根据签批完成的目标成本按平台要求一次性分解至合约规划，明
确合约控价，并按集团分摊原则将目标成本、合约控价录入公司 PD 平台进行动
态成本管控。
2）成本部在目标成本签批后一个月内，完成 PD 平台录入。
目标成本的调整
1）如发生重大设计变更，需调整目标成本时，按以下方法进行调整：
a、单项超，总体可控时（不动用不可预见费）：由项目总经理提出，用例
外事项的形式进行审批后集团成本控制中心调整执行。
b、目标成本总体不可控时（即需动用不可预见费或不可预见费不够用）：
由项目总经理主导直接上决策会，并按决策会意见执行。
2）目标成本中的不可预见费原则上不予动用，如却因特殊情况需增加费用，
应由项目总经理提出，决策会审批后执行。
目标成本及动态成本管理
1）管理原则
目标成本（考核版）经决策层批准后，目标成本经细化、分解与合约控价对
接后，下达给成本部，并将实施成果纳入对成本考核指标，实施对项目的全员成
本管理。
2)管理办法
成本部及时将动态成本录入系统，事业二部成本控制中心造价部及时了解各
项目动态成本情况。
a、目标成本经细化、分解与合约控价关联后，定标前以合约控价对项目的
设计、招标进行控制管理，原则上不能超合约控价。
b、施工过程中以合同价+允许变更比例额对项目开发的过程进行控制管理，
开发过程中的变更额不能超出允许变更额。
3）考核办法
a、动态成本超出目标成本金额，平台即以红色字体显示，进行警示。
b、动态成本按 PD 目标成本平台导出数据，实行考核，每月底从平台导出，
决策签批，及时对各项目动态成本进行监控。
目标成本平台得出的预估结算总额
未用的不可预见费用
签批的目标成本金额
考核公式：-3%≤（a+b-c ）/c ≤3%
差异率如在范围内的，不扣分，如超出，按考核原则进行扣分。
c、变更签证变更率考核按照得分率进行考核，具体考核原则见【附件 2
成本考核办法明细】。
d、每月按发生合同统计变更签证审核情况汇总表，每月将对其中的变更
签证已立项未核定费用项进行项目排名制，具体制度详见【附件 1 关于实行变更
审核完成率排名奖罚制度的通知】。
注意事项
1）请技术、工程、成本在施工图纸发放后需尽快清理所有图纸缺陷、发包
漏项、重复计费项、集中上报审批，以补充协议的形式调整合同总价，否则，将
按现场签证的形式进入考核。
2）合同界面承包范围发生变更（图纸差异除外），以补充协议的形式调整合
同总价，不计入考核。
2、项目权限招标工作作业指引
、招标权限：
1) 负责 30 万元以下（含）工程类招标及基坑围护设计招标
2) 负责 30 万以下（含）材料类采购
3) 负责 5 万以下（含）营销类招标
4) 政府垄断、半垄断（水、电、煤等）
5) 集团委托的其它类招标
、招标小组成员：
组长：刘昆仑（总经理）
组员：周波（工程副总）、秦嘉庆（技术副总）、李荣国（财务经理）、招标
人
监标人：总经办
、招采计划：
发起网批，经集团审批完成后，发起招标。若目标成本上线，需直接从合约
控价转入招标平台。（除营销类）
营销类：经营销部门完成《营销方案审批表》后，可直接发起招标。
、邀标单位审批：
邀标单位不得少于三家，推荐部门：工程 1 家、技术 1 家、成本 1 家，若为
无入库单位需成本组织考察，考察人员必须为需求部门与招标人一同参加，考察
后对考察供方现场考察评估表打分，形成有考察记录及照片考察报告。
邀标单位资质审批不需走网上招标流程，但邀标单位须经总经理、工程副总
及成本经理签字后存档。
、招标：
项目可根据招标内容实际情况编制招标文件，必须提供招标图纸及相关技术
需求文件（招标图纸必须经总经理、工程副总、及技术部签字确认），原则上工
程类招标必须编制招标文件及招标清单。
招标文件：招标文件由工程、技术完善工程范围、工期、界面划分等，有成
本 PD 发起招标文件审核；
发标：由项目招标人员统一发标，电子发标建议采用 PD 邮箱，其余与总部
招标一致；
回标：电子版商务标必须回到到宝龙地产官网网上招标平台，其余与总部招
标一致；
开标：要求统一采用书面开标形式，开标时必须到会议室统一开标， 开标
人员：项目总经理（1 人）、成本经理(1 人)、招标人员（1 人）、财务部（1 人）、
总经办（1 人）参加；开标当场填写《开标记录表》，并由参加开标的全体人员
在表格下列签字。《开标记录表》上填写投标报价，总经理审阅后签名，开标工
作完成。
、评标：
工程类和采购类技术标副本提供给工程部评标；
成本仅负责商务标分析；
由成本汇总技术、商务，流程按成本控制中心招标部招标流程；
、定标
定标需提报资料：
1）邀标单位资质审批表（签批版）
2）中标单位报价清单
3）投标报价汇总及分析表
4）招标答疑及询标问卷
5）技术标评标结果
6）招标图纸
7）其它资料
3、合同管理
.目的
规范公司合同管理，避免经济纠纷，减少法律风险，以法律手段保护公司合
法权益，使合同的订立、履行、保管有章可依。
适用范围
适用于公司对外的各类合同。
职责
成本部
1）组织相关部门根据集团标准化合同文本进行完善。
2)负责合同的审核、订立和交底；
3)负责合同履行情况进行审核，并监督合同履行情况，若在执行过程中有违
约、变更应发起赔偿、解除等。
4)合同主体是否合格，合同条款是否合法、完备、公平，是否存在法律风险
等问题进行审核。
财务部
1)合同中涉及资金收付、付款条件、税务筹划、资产转移等与财务会计密切
相关的内容进行审核，
2)合同履行过程中依据合同进行付款。
工作程序
集团标准化合同
宝龙已有的标准合同，包括：
1) 工程服务类（工程监理、工程量清单编制）
2) 设计类（规划方案、建筑设计、景观设计、室内设计）
3) 工程施工类（施工总包、指定分包、独立工程）
4) 工程货物类（材料设备供应，及带安装的供应）
对于没有标准化文本的合同，成本部牵头进行合同编制，相关部门参与，最
终 PD 合同审批由集团法务等决策层审核完成。
1) 成本部负责采购类标准化合同的商务条款的制定以及造价咨询类标准化
合同技术条款的编制。
2) 工程部负责工程类、材料设备类合同技术条款部分的完善。
3) 营销部负责营销类、销售类、客服类合同技术条款部分的完善。
4) 其他部门负责相关类别合同技术条款部分的完善。
合同审核和订立
1)中标人若对合同存有争议的，用“合同条款审批表”分列双方观点，以供相
关部门审核、决策；
2)经签约双方协商，可以对合同条款进行适当修改、补充，但应在协议条款
中注明并覆盖标准文本中需修改的条款，以明确对合同条款和文件组成部分的任
何修改内容，不可以在标准文件中直接修改。
3)合同由成本部统一打印，打印为宝龙 PD 网批印花签署版，合同须由对方
先签字盖章后，再由地产公司签字盖章。
合同登记、分发和归档
1）合同登记由网上自动生成。
2）由成本部负责将签订后进行分发，发放对象为：成本部 1 份、总经办 1 份、
财务部 1 份、工程档案室 1 份、乙方 2 份（根据乙方实际要求）
3）项目结束后，合同归档的时间、内容等，按档案管理制度执行。
合同交底
施工类合同由成本部现场交底、项目总经理、工程部、施工单位相关人员进
行合同交底，设计类交底集团招标人成本部、技术部、一起交底，并按附件格式
编制【合同现场书面交底单】，然后交集团招标部备案。
交底重点：
1) 工程—承包范围、分工界面、工期节点、质量标准、安全、配合服务、
甲供物料进场计划/验收、甲定乙供品牌确认等；
2) 商务—措施费、进度款计量、申请格式、方式、计价付款方式；
3) 设计—设计范围、设计深度、服务内容、变更计费方式。
合同履约管理
动态监控：成本部负责对合同的履行进行动态跟踪、及时（网上）登记变更
签证及付款情况。
付款管理：地产公司工程类合同付款参见【地产公司工程类付款管理办法】；
履约管控：
1) 隐蔽工程验收：重点关注混凝土浇筑、管道吊洞、外墙螺杆洞封堵、外
墙门窗塞缝、屋面防水施工、厨卫防水施工、阳露台防水施工、不同材料交界部
位挂网、管线槽嵌缝、砌体顶部嵌缝等。
2) 营销物料验收：针对营销采购合同履行情况及产品使用情况，确认是否
达到约定的验收条件，对于达不到验收条件的，需与供方签订补充协议。
3) 品牌验收：需留有品牌采购事项证据，并作为付款的必要材料，如活动
照片、户外广告照片、礼品留样或照片、网络广告截屏等。
争议解决：若在合同履行过程中产生争议，合同执行部门应立即反应、积极
协商进行解决。
反馈改进：
1）合同执行部门有责任将合同履行过程中发现的问题，及时书面反馈给合
同起草部门；
2）成本部是合同标准化的管理部门，负责组织收集、持续评审、改进标准
合同文本。
合同后评估
合同执行完成后，成本部就合同执行情况进行分析，并反馈相关部门进行标
准合同的优化。
合同归档、保管
成本部负责按照【合同编号规则表】对合同及相关资料进行分类、编号。
4、变更、签证的管理策划
、变更、签证的管理目标
加强和规范变更、签证的管理，将变更及现场签证费用控制在目标成本
可控范围内。
规定由于设计变更、现场变更引起的合同价款变更费用审批的流程及指
令单的管理。
、适用范围
适用于本项目开发建设中变更、签证及指令单。
、定义
工程变更：分为设计变更和现场变更。
设计变更：指工程施工过程中保证设计和施工质量、完善设计、纠正设计错
误以及满足现场条件变化而进行的设计修改。
现场变更：指设计变更以外的所有变更。
签证：对施工管理中发生的零星事件的确认。
工程指令：工地指令是由建设单位发给各承包商的工地指令文件，包
含但不限于以下内容：开工、停工、复工、赶工、图纸发放、图纸会审、图纸/
施工交底、合同界面重新划分、另行委托施工、质量缺陷整改、施工人员不足、
工期延误、设计变更、现场变更、材料品牌替换、新材料批价等可能涉及费用及
工期变更的管理内容。
.变更、签证的原因
因设计原因引起的变更：设计错漏、设计优化、补充及二次设计、图
纸会审要求、勘察资料不准确、与地方性法规不符等。
因现场条件变化引起的变更：施工范围调整、施工工序调整、施工进
度调整、现场条件变化、施工专业面交叉等。
因需求引起的变更：客户需求、营销需求、招商需求等。
其他原因引起的变更：政府要求、规范变化等。
.各部门工作职责
工程部
1）负责对现场变更、签证的立项及审批流程。
2）负责收集承建商报送的变更签证，并对签证办理的及时性、内容准确性
负责，负责签证的收集整理、编号盖章、归档下发，是与承包商进行资料对接的
唯一出口。
3）负责跟踪、核实变更、现场签证的实施情况。
4)负责审核现场签证内容。
5)配合成本部进行对变更、签证的审核工作。
技术部
1)负责对设计变更的立项及审批流程。
2)组织设计变更立项前的实施论证，负责变更图纸的审核。
成本部
1)配合评估变更签证的经济性、合理性。
2)负责变更、现场签证费用估算审核，确保预估及时准确，并及时反映在项
目动态成本中。
3）负责对权限内的变更、现场签证进行审核。
4）负责编制项目签证变更台帐、扣款台帐，以便签证结算时扣减。
项目总经理
1）负责项目权限内变更及现场签证最终审核、审批。
.变更、签证的核定流程
设计变更审批
工程部或技术部办理《设计变更审批表》后，向施工单位下发变更图纸和施
工指令。
施工单位申请费用
施工单位在合同约定的时限内上报《变更费用申请和确认表》和预算书，每
月汇总当月的变更台账。
一审
成本部一审复核预算书后，上报【变更费用核定单】，按权责手册报批。
核定确认
变更金额经集团成本中心核定批准后，施工单位、建设单位在《变更费用申
请和确认表》上签字确认，作为结算资料。
现场签证的立项与审核
1）项目部对现场签证进行事前立项，网上发起现场签证审批流程。
2）成本部对现场签证进行造价预估。
现场签证的实施
1）审批确认后的【现场变更审批表】由地产公司工程部下发工程指令至各
承包单位及监理。
2）工程指令编号、原则、管理等参见【工程指令管理要点】。
3）工程部跟踪签证单的实施情况。
现场工程量确认
施工单位完成实施或隐蔽施工前，应及时上报【现场变更工程量确认单】，
经施工单位、监理单位、建设单位三方签字确认，作为费用核定的依据。
施工单位申请费用
施工单位在完成工作指令和【现场变更工程量确认单】后，在合同约定的时
限内上报【变更费用申请和确认表】和预算书，每月汇总当月的签证台账。
一审
成本部一审复核预算书后，上报【变更费用核定单】，按权责手册报批。
核定确认
现场签证金额经核定批准后，施工单位、建设单位在【变更费用申请和确认
表】上签字确认，作为结算资料。
另行委托或未施工项目扣减
1）另行委托其他单位施工时：应在办理费用核定的同时上报【扣减费用核
定单】，批准后，双方在【变更费用申请和确认表】上签字确认；
2）原施工图或变更图部分项目未施工时：地产公司成本部直接编制预算，
上报【扣减费用核定单】，批准后，双方在【变更费用申请和确认表】上签字确
认。
变更审核注意事项
1）原设计是否已全部实施，若变更发生在原设计图已实施后，则在按原图
施工的人工、材料、机械费及拆除费后，需另外再增加一块变更实施费用。若原
设计图尚未实施，则须先扣减变更前原图部分的费用。
2)由于承包商的施工不当或施工错误，造成变更，此变更费用不予处理，由
施工单位自负，若对工期、质量、造价造成影响的，还应进行反索赔。
3)严格现场签证，凡涉及经济费用支出的停工、窝工、用工签证、机械台班
签证等，由现场施工代表认真核实后签证，并注明原因、背景、时间、部位等。
4)要随时留一份工程签证单，以避免添加涂改等现象，并且要求承包商编号
报审，避免重复签证。
5)竣工交付后，应属保修内容的整改项目，不能列入变更签证。
.变更、签证的控制
事前控制
1）做好图纸下发前的审图工作、完善设计图纸，减少或避免设计错漏。
2）图纸设计过程中积极与需求部门对接，避免施工过程中增加或减少项目。
3）招标之前做好各专业过程的工作界面划分，避免施工过程中对合同内工
作范围的调整。
事中控制
1）做好变更、签证的论证工作，进行多方案对比，选择经济合理、技术最
优的方案。
2）变更、签证立项审批时要写明变更、签证产生的原因，分析原因避免今
后无效变更、签证的发生。
3）建立变更、签证回签制度，对已完工的变更、签证要求施工单位提供完
工确认单，现场施工代表对其已完变更、签证的工作内容进行确认，避免施工单
位谎报、瞒报、虚报费用。
4)严格现场签证，凡涉及经济费用支出的停工、窝工、用工签证、机械台班
签证等，由现场施工代表认真核实后签证，并注明原因、背景、时间、部位等。
5)对变更、签证进行跟踪，过程中多收集影像资料，特别是已完返工部位的
拆除重做，要对已完拆除工程的部位、工程量、拆除方法等进行记录。
事后控制
1)建立变更、签证台账，工程部、成本部要随时留一份工程变更、签证单，
以避免添加涂改等现象，并且要求承包商编号报审，避免重复变更、签证。
2)对变更、签证进行审核，对由于承包商的施工不当或施工错误，造成变更，
此变更费用不予处理，由施工单位自负，若对工期、质量、造价造成影响的，还
应进行反索赔。
.变更签证立项考核
考核细则详见宝龙集团工程变更立项管理作业指引。
．变更签证审核完成率考核
1)对变更签证审核完成率实行月度跟踪、季度考核。
2)年度审核完成率必须完成 85%以上，未完成，扣减项目考核分。
3)具体细则详见【关于实行变更审核完成率排名奖罚制度的通知】。
.支持性文件
【关于实行变更审核完成率排名奖罚制度的通知】
5、工程结算策划
目的
规定工程结算的编制、审核的流程。
适用范围
公司所有工程的结算的编制、审核。
定义
结算：指工程、采购完工后，根据竣工图纸、会议纪要、变更签证等所有与
工程造价相关的资料编制工程造价。
职责
成本部
1）负责编制项目年度/季度结算计划。
2）负责变更、签证的审核。
3）收集、审核结算资料、结算价款。
4）负责对结算进行初审。
5）负责对初审后的结算上报事业二部成本控制中心造价部
工程部
1）参与编制结算计划，提供工程进度安排资料等相关资料。
2）负责工程签证、设计变更内容的真实性和准确性。
3）初审结算资料并确保其准确性和真实性。
4）组织竣工验收。
工作程序
结算时间
1）总包工程：施工单位编制结算时间 60 天，地产公司初审 80 天，集团二
审 90 天。
2）其他工程：施工单位编制结算时间 20 天，地产公司初审 30 天，集团二
审 30 天。
3）项目交房后，需对所有未结算的合同编制“整体竣工结算计划”，地产公
司初审 4 个月内完成，二审 5 个月完成，6 个月内完成向物业公司办理移交。
结算计划
1）每年初，成本部对所有未结算的合同编制【年度结算计划】，半年度更新，
集团事业二部成本控制中心造价部审核。
2）工程部参与编制结算计划，提供工程进度安排资料等相关资料。
3）事业二部成本控制中心根据年度结算计划，作为考核成本部的依据。
结算流程
1）竣工验收：由工程部组织总包单位、施工单位、监理单位、设计单位（必
要时）进行验收，提供验收合格的证明文件，且提供【工程竣工验收遗留问题确
认单】。
2）结算通知：竣工验收后，由工程部、成本部共同向供方发放【结算通知
书】。
3）结算申请：施工单位上报结算资料，必须填报【竣工结算申请单】、【结
算审价资料清单复核表】。
4）会签复核资料：工程部按【竣工结算申请单】中涉及的单位和部门进行
会签，并按【结算审价资料清单复核表】复核结算资料。如资料不全，向施工单
位提出补充提交资料的指令。
5）结算前合同履约情况评估：在结算网批流程中地产对合同合作方进行履
约评估（填写评估表），并与供方级别评估相关联。
6）初审：成本部与施工单位核对完后，出具【结算审核意见书】、【工程结
算金额汇总表】，按初审金额上报【工程结算审批表】或【材料设备结算审批表】
（见 PD 网批）。
7）二审：成本控制中心作第二次审核，并在【工程结算审批表】签署意见。
8）上会准备：所有上会的结算资料须准备好经济指标（元/m2）、历史数据
对比，以便于决策层判断、确定。
9）经决策层审批流转，出具【工程结算审核验证定案表】。
10）施工单位确认：集团二审批准后，按审定结算价向施工单位发出【竣工
结算确认协议书】，一式四份，双方盖章后，各持 2 份。
第十部分：设计图纸管理策划
1、设计管理流程
、目的
为加强集团对项目的设计管理特做此规定。
、适用范围
适用于项目从概念规划设计、建筑方案设计、 施工图设计及工程执行的各
个阶段。
设计管理权责
权责划分
1) 设计各部门负责概念规划设计、建筑方案设计及成果评审， 控制设计质
量和进度；组织权责范围内的材料选型定板工作；负责施工图的设计管理工作；
组织施工图审图，保证图纸质量； 负责设计变更的审核管理。 (流程见图一)
2) 总工办负责机电等专项设计管理； 负责部品部件标准的制定;所有项目
图纸归档.
3) 装饰部负责装饰的设计管理工作。
权责范围(见图二)
1) 参与设计单位选定及合同签订，负责合同履行；
2) 设计任务书编制、报审；
3) 对设计单位的设计交底；
4) 设计过程跟踪、协调；
5) 设计图纸审查、组织公司内部评审和落实评审意见。
设计任务书
设计任务书必须充分落实产品定位和功能定位要求， 征求技术各专业、
投资、营销、商业、酒店、成本以及地产公司等意见， 反应其合理要求和建议。
按总图设计、总说明、建筑、结构、水暖电等专业，以及装修、景观、
智能化等专项设计与之协调关系的描述。
在道路、场地、竖向等方面，明确界定设计院与景观设计师的工作界
面，衔接关系，并对组织、协调提出工作建议。
由于地方条件、项目类别的不同，项目的产品标准、 技术标准， 尤
其是顾客敏感点标准会有所不同，设计任务书关于设计的具体作法应指明其特定
的适用项目。
设计任务书应列入技术标准和成本标准，明确造价要求。
、图纸审查
设计单位提供设计图时应一并提供设计院自审记录，以确定设计单位
内部自审完成。
设计主责部门依照《宝龙权责管理手册》相关规定组织集中审图， 主
要审查以下方面：
1) 是否符合国家、省市及地方设计规范；
2) 是否达到设计任务书的要求；设计管理流程 编号： PLDC-SJ-01-2016
（ A）页码： 第 4 页共 13 页
3) 方案和施工图是否一致，是否符合定位；
4) 是否满足宝龙技术标准；
5) 是否存在错、漏、碰、缺；
6) 是否有利于施工进度、质量和成本控制。
审图人员应对所审查的图纸进行签字确认，对审图人员的审图质量考
核办法由集团总部相关部门另行制定。
在图纸会审、施工过程、竣工验收、项目后评估及审计中发现审图人
员未认真审图导致产品品质、工程质量、工程进度和成本控制问题，将视所造成
损失大小追究审图人员经济责任并给予相应处分。
交底与监控
概念、 方案设计交底。 委托设计前，由设计各部门对设计单位做设
计进度和设计任务书交底，形成书面交接纪要（参与人员对纪要签字确认）， 重
大项目董事局主席参加交底。
施工图设计交底。 方案/扩初设计成果确认后，由设计各部门组织方案
/扩初向施工图交底， 地产公司、 营运中心、成控中心、 总工办、营销中心、
商业集团、 酒店集团等视需要参与。
施工图三方会审及交底。施工图设计成果完成后，由地产公司组织公
司相关责任部门、施工单位、监理单位对图纸进行三方会审及图纸交底，根据会
审意见进一步修订施工图。
施工图效果监控。 设计各部门负责审查施工图与方案图的差异并提出
修改建议； 地产公司把控施工图设计质量；负责监督现场按图施工，对现场施
工效果负责。凡对方案做较大调整（如建造标准更改、外立面更改、业态调整、
景观效果更改、主要材料设备更改等）的施工图设计，应按审批权限批准后方可
实施。
资料管理
设计过程资料和中间成果由负责部门及时上传至图纸管理软件。
最终成果（方案、初步（扩初）设计、施工图设计等所有设计成果）
按照宝龙地产控股有限公司工程档案管理规定归档。
方案设计单位向施工图设计单位交底时，应移交完整资料并存档。
2、设计图纸管理流程
目的
规定图纸发放、回收、更改的方法和流程，明确图纸的有关管理规定，对设
计图纸、设计变更图纸等图纸文件进行有效的控制。
适用范围
适用于宝龙地产所有项目设计图纸的使用及管理。
职责
技术研发中心设计各部门。
1）负责对接设计院出图， 并组织审图。
2）负责及时发放图纸至相关部门/地产公司，并归档至技术研发中心总工办。
3）负责设计变更图纸的审核、及时发放及归档。
技术研发中心总工办
1）作为图纸管理主责部门，负责接收技术研发中心各设计部门提交的签批
版设计图纸，并监督其图纸下发工作。
2）负责图纸版本登记，并对技术研发中心及各相关部门/地产公司的图纸管
理情况进行监督检查，确保版本统一、信息畅通。
地产公司
1）负责项目报建图纸的接收、报建审批。
2）负责接收技术研发中心各设计部门提供的施工图纸，并依据技术研发中
心总工办的要求做好图纸收发、登记和管理工作。
3）负责竣工图纸的报批及归档。
工作程序
设计图纸的发放及接收
1）技术研发中心各部门应对设计院出具的多版次施工图严格把关，所有图
纸要标明项目、专业、图名、图号、版次及出图日期，并要有完备的签字手续及
施工图目录，避免无法分辨各版次图纸的情况，协调项目总工保持与施工单位信
息对称同步。
2）技术负责人接收总部项目设计负责人发送的图纸→列出新收到图纸目录
→根据附件设计图纸管理指引 编号： PLDC- SJ-03-2016（A）页码：第 3 页
共 5 页《施工图下发组合表》执行新到图纸下发组合→根据《图纸发放组合》
分配施工图→下发给相应施工单位和监理单位。
3）下发施工组合所包含的施工图电子版随蓝图下发至施工单位，份数按施
工合同规定。
4）下发图纸前，档案员做好收发文记录，并将发图日期印在每张施工图上。
地产公司收发文记录要简要记录施工图的范围及内容，分别为纸质版和电子版各
一份。
5）在取得有关政府部门批准手续后， 应将批复文件及图纸原件经由技术研
发中心设计部门存档至总工办。
设计图纸的更改与替换
1） 设计图纸进行更改时，由项目设计负责人进行审核、 批准，其它人不
得随意更改图纸。除业态大调整、重大变更可整套图纸替换外，其他变更均要求
以招标图纸或标后核对版图纸为基准，后期变化及差异应以《变更通知单》方式
处理，以云线图标注出图，不可随意替换正版图纸。
2） 技术负责人接收总部项目设计负责人发送的变更图纸→列出新收到设
计变更纸目录及发文记录→查找出是否已下发过同部位变更→在发文记录上标
记出变更次数、变更部位。
3） 下发设计变更时，必须将相同部位或区域原已下发的设计变更单收回，
要求份数和单位必须与发文记录一致。
4） 技术负责人收到设计变更单时，必须在设计变更单下发前将设计变更部
位或区域拍照或摄像，入公司档案，并在发文记录上标记出。收发文记录要简要
记录设计变更的内容，分别为纸质版和电子版各一份。
5） 当项目施工图纸进行更换时， 在发放新版图纸或变更图纸的同时，要
收回旧版图纸，并作好“作废”标识。
6） 进入施工阶段的设计图纸变更时，需与成本部进行沟通，并在签署手续
完成后方可实施更改。
设计图纸版本监控
资料员应定期（每月第三周周一）提交《项目图纸版次汇总表》 (附件三)
至集团技术研发中心项目负责人及总工办图纸管理员， 由项目负责人对图纸版
本进行复核， 确保所使用的图纸版本为最新。
竣工图纸归档设计图纸管理指引 编号： PLDC- SJ-03-2016（ A）页
码： 第 4 页 共 5 页工程竣工后 3 个月内， 地产公司负责将施工单位编制的
竣工图纸报集团技术研发中心审核并归档，需确保竣工图纸版本与现场实际施工
的图纸对应、完备。
设计图纸保管、保密、 归档及销毁
1）设计图纸等文件应用文件夹、资料袋分类保存，以便查找方便。
2）下发地产公司的施工图纸等文件，若遇到丢失、损坏不能使用的情况下，
及时与相关人员进行核实，经确认鉴定完毕后，方可发放新的图纸，除技术人员
以外，其他人不得私自复印，更改设计文件。
3）设计图纸等文件使用完毕后， 应及时归档至技术研发中心总工办。
4）公司设计资料必须有专人负责保管和登记，严禁图纸外借和扩散。
5）已经作废的旧图纸由技术研发中心总工办统一存放一定的期限，定期销
毁。
考核/评估
技术研发中心每季度针对各项目的图纸管理工作进行考核，并且结合季度巡
检，协同营运管理中心和成本控制中心对项目公司的图纸管理进行检查。通过多
方意见对技术研发中心相关责任人以及地产公司总工程师（或技术负责人）做出
相应的评估， 并结合《设计质量追责办法》 及《设计巡检制度》 对图纸管理
工作落实不到位的个人及部门进行问责。
