《法学》1993年第11期房地产投机行为及其法律制约.戴文良朱国发随着商品经济的发展,投机行为逐渐进入经济律性。马克思在他的经典著作《资本论》中对投机规领域,这里所谓的投机行为泛指那些在经济活动中律作过论述。由于商品价值由现有条件下的必要劳冒特殊风险以谋取特殊利益的行为。房地产投机行动来计量的,因而以前生产处于储备状态的商品,为,是指房地产受让方不以自行使用或者出租为目在劳动生产率变化的情况下,会发生价值的变动。的,而以转手谋取进出差价为目的的受让并转让房“因此,投机的规律是:在价值发生这种变动的情地产的行为。由于我国房地产市场发育程度还很不况下,要在加工最少的原料上进行投机,就是说,成熟,宏观微观调控手段滞后,以致房地产投机行棉布不如棉纱,棉纱不如棉花,(《资本论》第一卷,为大量涌现并且蔓延,阻碍了房地产市场的正常有第236页。)原料经历的活动过程越少,借助价值变序发展。因此,对房地产投机行为及其法律制约措动所得到的役机结果就越多、越可靠。土地资源和施加以研究,以规范房地产市场行为,具有重要的大部分房产,均具有未经“加工”或初经.P口工”的原实践意义。始性,按照投机规律,它带给投机者的机会多于其一、房地产投机行为盛行的主观原因和他商品,可靠性也高于其他商品。客现条件、2土地的有限性和必然增值性。房地产是一种特殊商品,它除具备一般商品的与一般商品不同,土地是有限的,不可再生。特性外,还具有以下特性:受供求关系变化的影响,土地的供不应求,必将造、1房地产的商品原始性成价格的上涨,形成卖方的垄断。同时,土地不会投机是经济竞争中的常见现象,具有一定的规由于使用而磨损贬值,反而由于社会经济的发展而原告人不能就该房主张所有权,而只能请求卖方赔对农村房屋买卖,目前尚无专门规定。《条偿其经济损失。例》又不适用于农村私房买卖,因而对农村私房买《三)买卖合同虽然成立,担合同本身违法,应卖,不能以办理产权过户手续为买卖关系成立要当宣布房屋买卖合同无效,并废止该买卖合同。件。对于农村房屋买卖合同有效而买卖关系未成立(四)买卖合同不成立者,应明确告知双方当事的诉讼纠纷,应参照城市私房买卖合同有效而买卖人买卖合同不成立,其间不存在房屋买卖关系,并关系尚未成立的诉讼纠纷的处理原则处理。即房屋不受此约束。如有的订立了房屋买卖的预约合同或买卖合同成立有效,又不违反土地管理法和其他规草签合同,在预约或草签合同中约定待一定条件成定的,应判令继续履行合同,房屋买卖合同虽然成熟后签订正式契约。在未签订正式契约时,一方反立,但不符合土地管理法和其他规定的,应当废止悔,应作买卖合同不成立处理。买卖合同。(五)(条例》公布实施前的房屋买卖,买卖双方对于判令继续履行房屋买卖合同的,义务当事经过协商同意,订了合同,买方已部分或者全部付了人应当继续履行,协助对方办理产权转移登记手房屋价豁并实际使用和管理了房屋,又没有其他违续,如果义务当事人拒不履行,另一方可以凭生效法行为只是买卖手续不完备的,一般可认定买卖关的判决书办理产权过户登记手续。系有效,但应贵令其补办手续。(作者单位:湖北省远安县人民法院)一32一
自然增值。土地的这一特性,为投机行为提供了夭是滋生房地产投机的肥沃土坡。然条件。、4房地产市场信息处于垄断封锁状态,市场、3房地产的地方性和相对稳定性。的透明度和竟争力极低。房地产具有严格的行政区划界限,空间上不可二、房地产投机行为的衰现及其危容移动,属于不动产,因此,当某一行政区划内出现从我国目前一些地区的房地产投机状况看,房房地产供求总量不平衡时,无法象动产一样,可以地产投机行为的主要表现有.借助空间上的进出来实现平衡。而且房地产的区位、1圈地囤积,期待土地升值,炒卖或变相炒卖也是固定的,不同区位的房地产不可替代,这也容地皮牟取暴利。我国开发区占地面积已达到.153易构成投机者的独占力量。房地产在一定时期内又万平方公里,而真正开发建设的却只有3。了平方公是相对稳定的,供给总量不会大量增多。房地产的里,仅占总圈地面积的,2%未开发建设部分的绝这一时空特征,使房地产总量失衡时的调控难度较大部分,就是被投机者用来炒卖。大,给投机者提供了可以利用的潜在机会。、2购买并转售预售房,炒买炒卖楼房。海南92、4房地产需求的双重性。年头四个月房产价格平均上涨,40%相当于91年涨商品根据需求的不同,可分为消费品和投资幅的两倍。其中虽然也不乏自然增值因素,但更突品。相当多的房地产需求同时存在两种需求倾向。出的原因是炒卖炒买、几经转手所致。因此,投机者可根据两类需求的不同总量和结构,、3一些房地产经营企业利用自己的优势,控制决定以消费品出售,还是以投资品转售,抑或当时价格的波动。如有些已拥有土地使用权的企业,与时机欠佳,自行使用或出租而成为使用者或经营房地产管理部门或金融机构开办的房地产开发公司者。房地产需求的这种双重性,决定了房地产用途联营,利用独占、信息、政策、资金等方面的优势,可以相互转化,从而减少了投机者的风险,促使投推动土地价格上涨,使已拥用使用权的土地大幅度机行为的衍生。升值后,牟取暴利。房地产的上述特性,意味着房地产投机的风险、4房地产买进卖出的转售行为。较小,期望值较大,可靠性强于其他商品,这就是房地产投机行为扰乱了房地产市场秩序,对社房地产市场吸引投机者的主观诱因。会经济发展造成了极大的影响。表现在:同时,我国房地产市场的社会环境和自身开展、1房地产投机行为使社会资源得不到合理配置状况,给投机者提供了良好的客观条件。表现在:和有效使用。一方面,投机者为等待时机,赚取高、1国民经济的高速发展,使房地产自然升值额利润,将房地产囤极,或只作有限使用,使房地制度异常迅猛。产不能发挥其有效价值。同时,房地产投机者为囤、2房地产市场的政策法规很不健全,经营管积房地产,需投入大量的资金。按现在开发的平均理缺乏经验,对市场行为的制约乏力。费用计算,我国现有开发区到开发完毕需要20万亿、3土地出让价格呈阶梯型,给投资者以可乘元投资。这么大的投资,必将有限的资金过份集中之机。造成价格差异的主要原因:首先是双轨制的到房地产上,得不到有效利用,并引起投资规模的存在。土地有偿使用制度,是国家土地使用制度的扩大通货膨胀,另一方面,真正的使用者不能及时重要改革。目前,我国已形成了划拨制(无偿永久占获取房地产,造成住房困难或生产碍碍。有土地使用权)与有偿使用制度(有偿占有一定年限、2使国家收益流失,投机者中饱私囊,引起社的土地使用权)并存的双轨制,而且,真正有偿出会分配不公。让的现在只占。。,、l%其余的.,999%仍是按旧体3造成投资者结构不合理。投机者为追求利制无偿划拨使用。其次,协议出让与投标、拍卖出润,盯住外销市场和高档市场,不注重研究市场的让也拉开了出让价格的档次。如福建某市在黄金地真正需求量,大量建筑花园别墅、渡假村、高级公段每亩地协议价才120万元,而同在这个城市,另寓和赛马场、高尔夫球场,而忽视城市市政公用设一块土地拍卖价则达430万元。有的地区为吸引外施、职工住宅等微利项目的建设,已造成一些高档资,还竞相压低或免收地价。价格的阶梯型差异,房地产滞销的局面。一33一
,4冲击土地使用制度和住房改革制度,阻碍房是未完成开发项目总投资20拓的土地,不得转让,地产市场的正常发育。凡是未达到一定投资比例或工程形象进度的房产,三、制约房地产投机行为的法律措施探一律不得预售。二是严格土地使用权转移、房地析产产权转移和房地产期货合同转移登记管理制度,为使我国房地产业健康发展,必须采用多种方每次转移必须到行政主管部门办理变更手续。制止法特别是法律方法,抑制房地产投机行为。以行政划拨方式取得土地使用权的私下交易等违法、1加强对房地产经营主体的管理,严格经营主行为。三是对房地产经营者设定社会义务。如规定体的资质审查、工商年检等制度。其承担相当于所开发的商品房屋20%以上的微利居凡未经建设行政主管部门资质审批而设立的从民住宅建设任务,或以成本价向政府提交10%到2。事房地产开发经营的中、外房地产企业,必须在一%的住宅作为解困房源。四是完善土地监察法律制定时间内补办资质审批手续,逾期不办理或资质审度,依法进行国家干预。如对土地使用权转让价格查不合格的,由工商行政主管部门吊销营业执照。明显低于市场价格的,政府可以优先购买,对转让为防止土地管理部门和金融机构参与房地产投机行价格不合理上涨时,政府可以采取必要的措施。为,应严格土地管理秩序和金融秩序,土地管理部、4建立健全税收法律制度,发挥财政手段对土门和金融机构一律不得开办开发经营房地产公司,地市场的调控功能。目前房地产税收制度尚不健已经开办的需限期脱钩。另外,房地产经营者只局全,已开征的税种、税率对土地市场的调控缺乏应限于有行为能力经营资格的机构,对超越经营范围有的力度,应逐步建立和完善房地产税收法律体或违反经营方式从事房地产开发经营的,应认定为系。根据境外运用税收制度抑制房地产投资行为的。无效并予以纠正。经验,可首先征土地增值税和土地保有税。为了达、2加强房地产宏观调控的立法和执法,约束地到既能抑制房地产投机行为,又不影响房地产市场权主体的决策行为,堵塞投机行为的源头和契机。繁荣的目的,土地增值税可分别按长期转让和短期针对目前实际,似可采取下列做法:一是制定转让征收,对短期转让者课以重税。征收土地保有土地基本法。1986年颁布的《土地管理法》主要为了税的功能在于提高土地占有成本,促进土地供给,加强土地管理.解决乱占土地、滥用耕地问题,对抑制土地投机,可以土地价格为征收对象,按地价国土规划、整洽、开发、利用等方面,由于缺乏实的不同水平,采取累进制征收。践经验和还没有开始实行土地有偿使用制度,而没、5利用合同手段,规范房地产行为。有作出规定。如对如何行使公有土地权,维护公有土地的出让、转让和土地批租,都应签订合土地的权益,尚有许多根本性问题不明确。因而《土同。合同应依照我国有关的土地法律法规、城市规地管理法》未能调整各类土地关系。这种产权虚划和地块的具体情况,明确合同主体的权利义务关置、责权利不明的法律制度,必然产生所有权主体系。特别是对法律法规尚无明文规定并实践中需要行为的短期化,从而助长投机行为。所以,有必要约定的条款,应具体加以约定。为防范土地囤积,制定土地基本法,对各种土地关系的主体、客体、可约定土地承担方应完成全部工作的期限和逾期的内容等方面作出原则规定。二是对土地开发和供应惩罚措施。计划制定的主体、原则、程序、实施等内容加以立(作者单位:芳山市律师事务所法,依法调整城市建设规划和土地利用总体规划,平衡土地供求关系。三是加强土地出让制度的立带山市涉外经济律师事务所)法,特别应当健全行政划拨土地制度,压缩行政划拨土地的范围、对象,注意以招标拍卖的法律方式出让土地。还要从严掌握土地成片出让。、3强化对房地产市场行为规范的立法和执法,提高房地产经营者的社会责任,适度抑制房地产经营的盈利率。一是严格房地产转让的条件。如规定凡一34一
