金地格林格林项目运营策划大纲
华北区域公司
为什么要做运营策划？
明确项目运营定位和核心目标（经营指标），为后续产品定位奠定基础；
结合运营定位，对前期投资策划评审结论进行对比、审视和评估；
针对项目实际情况，梳理对项目运营产生直接或重大影响的问题，进行前
置并做为重点关注项
明确需要前置的营销推广动作
解决四大问题：
目录
1 项目运营定位分析
项目土地属性分析
供求关系与市场变化趋势分析
目标客户分析
竞争格局分析
明确项目运营定位及核心指标
2 项目重要运营问题分析
3 项目营销推广分析
宗地位于东五环和东六环之间，处于
正在建设中的通州新城核心区的西北边
缘的通州商务园内；
距离通州主城区约公里；距离CBD
、国贸商圈、燕莎商圈大约有21公里的
车程；
距离首都机场约12公里；
南侧距离朝阳北路延长线仅有约
公里；
西侧毗邻温榆河畔，环境宜人。
一、运营定位分析-项目土地属性
1、项目地块自有属性分析——位置篇：
CBD商圈
空港商圈
朝北商圈
通州老城
区
通州新城
核心区
位于通州商务园内，通州新城西北端，与朝阳区交界处，临近朝阳北路延长线。
西距CBD12公里，南距京哈高速公里，北距首都机场10公里，东侧紧邻通顺路。
四大成熟商圈包围，与高速发展中的通州新城核心区共成长。
潜力区域，四大成熟商圈环抱
一、运营定位分析-项目土地属性
1、项目地块自有属性分析——区域篇：
区域篇： 宜居区域，高知人群聚集地
通州商务园总规划面积平方公里，
分二期滚动开发建设，绿化率高达
50%，综合容积率 。
产业规划：首都金融功能区、国家
电子商务示范基地
功能规划：滨水生态、低密度、花
园式商务核心区，与金融街、CBD、
总部基地形成功能互补
入驻企业：电子商务企业为主，高
新高知人群聚集地
交通篇： 路网密集，交通便利
路网：
至CBD：京通快速、朝阳路、朝
阳北路、两广延长线
至首都机场：壁富路、机场二高
速
高速路：京津高速、京津塘高速、
京沈高速、京哈高速
轨道交通：
现状：地铁八通线、6号线（物
资学院站）
规划：地铁八通线和规划建设的
M6、S6、R1、R1支等8条
公共交通：
619路（翠福园小区-五路桥东）
619路公交车
物资学院站
交通篇：
本
案
物资学院站，地铁6号线价值凸显
距离地铁6号线3公里；
年底即通车，地铁价值
凸显；
北京东西向大动脉，与
多条地铁线路实现换乘。
物资学院站
交通篇—微观交通：
宗地微观交通非常发达，目前周边四至
道路已修建完毕或正在建设；通过宗地西
侧的商务园中路或温榆河东路可快速到达
朝阳北路。
公交站点(如图所示)：翠福园的东侧和
南侧有两个公交站点，有公交车924、319、
1路、3路小巴(可直达通州城区，在北关环
岛可换乘多辆公交车直达城区)，还有直达
市区的846、930路(可直达朝阳门、呼家楼
)。
未来规划：宗地北侧的潞苑北大街直达
东五环；温榆河西路可直接机场二高速。
四至篇： 商务园区住宅地块，价值上升通道良好
商务园区内住宅用地，政府规划
利好，已有多家企业入驻，未来
租售可期，价值上升通道良好。
地块地块
C2-8 C2-8
地块地块
C2-10C2-10
C2-9C2-9
C2-7C2-7C2-6C2-6
1
3
2
1
2
3
4
8
5
6
7
4
5
6
7
8
地块北面的高压线地块北面的高压线
地块西面开始了建筑地块西面开始了建筑
地块南面有地块南面有66层楼层楼
现场有变电站现场有变电站
地块中间有地块中间有30m30m道路道路
地块南面的高压线地块南面的高压线
地块地块
C2-8 C2-8
地块地块
C2-10C2-10
C2-9C2-9
C2-7C2-766
通州通州
殡仪馆殡仪馆
1. 从航空航线比较近 2. 从现场能看通州殡仪馆 3. 地块周边有高压线 4. 60米控高
配套篇： 外部大型配套主要集中在朝阳北路
园区内的大型配套
香格里拉
大酒店
教育配套
教育配套
教育配套
教育配套
滨河森林
公园
朝阳大悦城
长楹天街
非中心
园区内规划有
小学、幼儿园
市政景观
绿化带
本体篇：
地块规模：总用地面积72421㎡，可销
售住宅建筑面积155610㎡；
容积率：综合；南地块容积率
，北地块容积率；
控高：60米
配套：商业配套（4607㎡），幼儿园
（3360㎡）。
一、运营定位分析-项目土地属性
2、是否有可能优化或升级土地属性：
项目东北侧大型市政绿化带，
可优化为项目的景观长廊，
提升项目价值点。
目前周边配套欠缺；
宗地北侧的变电站和东北角的高压塔对本项目的居住价值有一定影响；
通州殡仪馆距离项目较近，对客户置业有一定的心理障碍；
Weaknesses劣势：
Strengths 优势：
产业优势：
通州商务园——北京市 “新城金融服务区”，分三期建设，建面700万平，一期占地平方公里，规划
建筑面积约218万平，拟可容纳3-5万办公人员。
一、运营定位分析-项目土地属性
3、地块SWOT分析：
交通优势：
与年内将建成的地铁6号线、主干道朝阳北路相距仅3公里、距
离首都机场12公里、距通燕高速公里，25分钟即可到达
CBD核心区，将吸引大量CBD白领置业人群，
资源优势：
项目位于温榆河畔，有较好的自然资源景观
品牌优势：
距大望路金地中心仅25分钟车程，途径金地名京，可有效借力
金地在CBD品牌影响力。
与大兴、房山等新兴区域相比，通州更成熟，发展更快，但在本轮调控下区域成交均价最低，因此未来价
格成长空间更大，
通州具备与CBD相邻的独特优势，随着地铁6号线年内建成，北通州凭借其与市区距离更近的区位优势、
更方便快捷的轨道交通优势将在大通州板块中异军突起。
通州板块内各项目大都在限购政策出台前拿地并规划，户型面积偏大，整个区域内70平左右两居及50平一
居等总价100万内产品缺失。
区域未来供给较小，供不应求格局已初步显现。
Opptunities 机会：
Threats 威胁：
宏观经济风险
限购等宏观政策风险
一、运营定位分析-项目土地属性
3、地块SWOT分析：
SWOT分析总结——发挥优势，把握机会
•借势品牌优势，深挖价值洼地价值
•，把握交通利好价值
项目土地属性小结：
1.地块位于通州商务园区，朝阳区与通州区交汇处，4大成熟商圈
包围，区域价值凸显。
2.商务园区大力规划及重点企业不断入住，价值上升通道渐现。
3.地铁6号线12月份开通，交通利好不断扩大。
4.小体量社区，地块周边虽有可优化景观资源，但无强势景观资源，
不具备打造高端社区质素。
一、运营定位分析-项目土地属性
1、北京市总供求关系研究：
分析:
供需情况对比分析，北京市房地产市场整体处于供不应求状态，2月份以来，成交
面积均已超过供应面积，其中近几个月更是供明显大于求。
供应市场来看，2012年全年住宅供应情况不佳，仅9月份有大量新项目入市，推高
了市场的存量。
数据显示：
按面积段区分的成交结构看，100㎡以下房源成交情况一直较为稳定，占总成交约45%。
一、项目运营定位分析-供求关系与市场变化趋势分析
1、北京总供求关系研究：
分析：
调控深化期（2011年1月-2012年2月）：通州受限购政策影响在北京各子市场中最为显著，价格下滑幅度大，大部分刚需产品
价格已接近甚至低于房山长阳刚需产品价格，价格被低估。
市场复苏期（2012年2月-至今）：随着北京市场复苏，通州市场成交复苏明显，但价格仍保持在低位，从供应面看，2012年6
月，华远铭悦、首开国风美仑等新盘入市冲高当月供给，9月推盘量较小，成交有所下滑，但从供需比看，成交仍保持在高位，
供不应求格局明显。
未来趋势预测：通州区域配套成熟，城市未来规划发展在各卫星城中处于最核心地位，该区域当前价格严重被低估，未来政策
面无大变化则通州将迎来北京各子市场中最显著的量价齐升局面，未来市场可期。
一、运营定位分析-项目土地属性
1、通州区总供求关系研究：
市场存量集中在两居，两居总存
量达到58%，以85-95㎡的传统两居
为主，占比达到53%
三居存量较高，总体存量在28%，
115平米左右小三居和133-140平米
舒适三居各占一半；
50-80平米段的户型不足9%，这说
明整体市场中小户型的供求出现矛
盾。
已推未售项目户型配比盘点
一、项目运营定位分析-供求关系与市场变化趋势分析
2、通州区已推未售项目情况盘点研究：
已推未售存量产品中，针对年轻白领的50-60平一居及紧凑的70-80平小两居基本无供应，
该细分市场出现空白，而85-95平米二居市场竞争激烈。
货量盘点数据显示：
整体上看，参考项目已推未售量并不多，在经过上半年快速去化的市场行情，多数项目的库存量在1-2万㎡ ；
后期供应主要集中在京贸国际城，华远铭悦，合生滨江帝景，华业东方玫瑰，总建面达到万㎡；其中合生
滨江帝景当期剩余以89㎡两居，120-140三居大户型为主，且含精装修，成交均价16500元/㎡。
一、项目运营定位分析-供求关系与市场变化趋势分析
2、通州区待售货量盘点研究：
潜在供应中中鑫源获取的商务园C2西区地块和项目形成直接竞争关系，体量为万平。
潜在供应量合计万平
未来供应合计万平
2、通州区待售货量盘点研究：
一、项目运营定位分析-供求关系与市场变化趋势分析
2011作为北京市有史以来调控最严厉，房地产市场最惨淡的一年，全年的成交量基本处于波谷位置，2011年
片区需求量为万平米；
2012年随着政策的逐步放松，北京市房地产市场成交量节节攀高，仅1-10月片区需求量达到万平米，可
以预见下半年片区的需求量将进一步扩大，预计全年需求量可实现55-60万平米。
从供需状况可以看出，通州片区作为背景最早发展的新城区域，依托CBD区域的快速发展，虽然在严厉的调
控政策下出现了大幅调整，但是随着限购政策的逐渐放宽，东部区域沉寂已久的购买力即将爆发，通州片区未
来发展的潜力仍然很大，供不应求的状况将会显现。
2、通州区需求情况研究：
一、项目运营定位分析-供求关系与市场变化趋势分析
2、通州区需求情况研究：
一、项目运营定位分析-供求关系与市场变化趋势分析
一居及两居产品供不应求态势明显。
2、通州区需求情况研究：
一、项目运营定位分析-供求关系与市场变化趋势分析
60㎡以下及80-100㎡产品供求明显失衡
城市及片区总供求关系小结：
1. 城市住宅供应乏力，供不应求态势明显，且城市小面积产品
需求持续旺盛。
2.区域住宅需求不断增长，且土地市场盘点显示，后期供应不足，
无法满足旺盛需求。
3.区域小面积产品（60㎡以下及80-100㎡）供求失衡明显。
一、运营定位分析-客户
1、物理属性：
一、运营定位分析-客户
1、物理属性：
以格林系列二档客户为主
客户分析小结：
1. 项目客户以格林系列二档客户为主；
2. 客户以租住在通州、CBD等 东部地缘性为主，活动区域主要为朝阳区、通
州区；年龄集中在26-35岁，处于家庭建立初期和成长期；日常出行多以轨
道公共交通为主；
3. 客户多为首次置业，以北京工薪阶层为主，现多为租住状态。
运营定位分析-竞争格局解析
1、竞争对手研究：目前竞品多集中在通州主城区，配套
齐全，居住氛围浓厚
珠江拉维小镇
东方逸品阁
京贸国际城
通州主城区
占地面积: 万平方米
住宅面积: 69万平方米
物业类别：高端住宅 5089套
建筑类别：35层板楼结合、小高层
装修状况：毛坯
交通状况：京哈高速、京通快速、朝阳路，公交938支9
容 积 率：
绿 化 率： 60%
成交均价： 17000 元/㎡（7#报价）
套均面积：93平米
月均去化：88套/12915万元
12年截止9月底合计销售金额：116242万元
一期
二期
三期
竞品—京贸国际城
产品定位：品质感中上、小户型为主、大型社区
运营定位：快速回笼资金类项目
小街西
路
4车道
30M
梨园南
街
8车道
40M
临河里
路
4车道
30M
小街路
4车道
30M
占地面积: 25万平方米
住宅面积: 72万平方米，其中公寓5万平米
物业类别：住宅 7251套
建筑类别： 板楼、高层
装修状况：毛坯
交通状况：京哈高速、京通快速、朝阳路，公交938支9
容 积 率：
绿 化 率： 35%
成交均价： 16500万/㎡
套均面积：88平米
月均去化：120套/15648万元
12年截止9月底合计销售金额：140829万元
竞品—华业东方玫瑰
产品定位：品质感中上、小户型为主、区域大盘
运营定位：利润率优先，兼顾去化速度
占地面积: 21万平方米
住宅面积: 19万平方米
物业类别：高端住宅 1200套
建筑类别：12栋高层板楼
装修状况：精装
交通状况：八通线土桥站、公交817、924等
开盘时间：2012-8
容 积 率：
绿 化 率： 30%
成交均价： 16000元/㎡
套均面积：83平米
月均去化：93套/11556万元
12年截止9月底合计销售金额：34668万元
注：8月去化162套，套均面积79平米。根据现场实际调研，
该项目小户型现已售罄，后期无供应。当期存货及后继供
应以84-89平米2居和130-140平米3居为主
竞品—华远铭悦
产品定位：品质感中上、大户型为主
运营定位：利润率优先型项目
近期推出4层190-400平大户型，销售价格下降，去化
速度减缓，中小户型推售期月均去化速度110套左右
竞品—K2百合湾
产品定位：品质感好、大户型为主
运营定位：利润率优先型项目
竞争分析小结：
1.区域市场以刚需项目为主，竞品多集中在通州主城区，主城区配套齐
全，居住氛围浓厚，竞品项目档次中上，多为利润率优先型项目。
2.区域内竞品小户型产品已基本去化完毕，后期剩余产品多以90㎡以上
大面积产品为主。
项目运营策略选择：
一、运营定位分析——明确项目运营定位及核心指标
•运营定位：快速回笼现金流型项目
•客户定位：刚需首置首改
•产品定位：标准化产品项目
项目运营策略：保现金流的快销型项目，成本和售价偏重于低成本
低售价，以充分的安全边际保证能够快速走量
第一梯队
万
第二梯队
万
第三梯队
万
项目名称
•K2百合湾
本项目市场占位
•华业东方玫瑰
主力产品线 客群线
•110平三居 400平四居
以改善性为主，CBD高级白领
及通州区域改善型客群，月收
入2万以上，客户更强调社区
品质、景观资源等。
•63平一居 85-95平二居 CBD刚需客群，收入1万-2万左
右，客户支付能力约束主要来
自首付，通常选择最小户型。
•55平一居 69-73平小两居
纯刚需客户为主、CBD普通白
领家庭、朝阳板块北漂一族，
通州商务园普通上班族，收入
5000-10000之间，既受首付约
束，又受月供约束
销售均价
•22000
•华业东方玫
瑰14500、
•京贸国际城
16000
•参考价
格14000
•京贸国际城 •60-81平一居 83-94平两居
以北京东部区域限购刚需客群
及部分投资型客户为主。通过
loft装修改造可满足类似100
平左右的居住需求
•20000•中弘北京像素 •50平-80平LOFT
一、运营定位分析——明确项目运营定位及核心指标
产品占位：
二、营销推广分析与初步策略
展示区策略——临时售楼处建议
结合工程节点及营销安排计划，建议前期在金地中心设立临时售楼处，提前蓄客。
选址建议：金地中心，既锁定目标客户活动区域，又充分嫁接品牌优势；
包装建议：年轻、时尚、轻快、色彩鲜明，契合客群气质。
二、营销推广分析与初步策略
展示区策略——现场售楼处建议
整合项目商业配套，搭置项目现场售楼处，既可以满足住宅施工需求，又不影响
销售及展示；
售楼处一层为接待洽谈处，二层为简易样板间，既满足工期，又能够有效展示；
主销售期内，将售楼处对面的幼儿园用地打造为园林示范区，传承格林系的绿色
文化。
二、营销推广分析与初步策略
公司品牌与项目的互动策略
结合公司目前五大产品系，本案气质与格林系较为一致，建议在格林系的基础上结
合客户特质，打造成格林系青年社区。
建筑类型：小高层产品为主
产品面积：格林二档，年轻时尚的小户
型刚需社区
二、营销推广分析与初步策略
营销节点排布：
2012-2013
2012年底
2013年一季度
推售房源盘点：
一期推售房源484套，其中75㎡两居242套，
占比50%，55㎡一居72套，占比15%。
推售释放口径：
首期推售12#、13#、14#、15#楼，即可
认购房源484套。
三、结论——运营策略的安排和选择
– 项目定位：格林二档，年轻时尚的小户型刚需社区
– 区域公司层面对项目策略的安排：保现金流的快销型项目
– 产品定位：针对刚需首置客户的小户型产品为主
四、产品定位——产品主张
产品主张：
时尚、活力、青春
崇尚自由、彰显个性
温馨、便利、创新
四、产品定位——户型配比
及格线
标准线
标杆线
优化成本，以节点突
出整体，
户型上尽量合理利用空间，
尽可能多的设计出赠送空
间，以契合刚需客户贪图
实惠的特征，户型可作为
本项目的最大价值点
景观与外部空间 户型
采用现代主义风格，
简单大方，造价相对
合理
立面
金地物业金牌品质，以超
群的展现与细节服务打造
余姚最高端与最贴心的管
家式物业服务体系。
物业服务商业及配套
考虑到地块周边商业配套
缺乏，建议本项目充分考
虑居住者的生活便利性而
设置商业配套，让日常购
物需要在社区内即可完成
价值树及价值点建议
四、产品定位——价值树及价值点建议
珠江拉维小镇（中式现代/
面砖）
东亚逸品阁（欧式
简约/面砖、石材）
K2百合湾（新古典/石材） 京贸国际（现代简
约/涂料、面砖）
新华联运港湾（现代/面砖） 富力金禧花园（新古典
Artdeco/涂料、石材）
华业东方玫瑰（中式现
代/涂料）
金隅花石匠外立面（中
式现代/面砖）
分析:
从外立面风格上看，竞品项目外立面以现代风格为主，品质略高项目采
用新古典风格，多偏简约，时尚感较差，仅中弘北京像素项目时尚感较强
从里面用材上看，竞品项目多采用面砖，部分品质较高的采用面砖+石材，
品质略逊的采用“面砖+涂料”。
结论：竞品项目风格上较符合30-40岁年龄段客群审美观，用材相对较好，
纯使用涂料项目极少，反映通州各竞品在外立面的打造上颇为重视。 中弘北京像素（现代/涂
料、面砖）
立面--价值点建议
立面--价值点建议
现代格林（北方）风格
大体块的形体构成，与色彩对比，
时尚现代的立面风格，彰显年轻的
个性、自由
时尚、张扬、创意、
个性、色彩鲜明
分析：
从竞争面看：竞品外立面用材偏中
上，为保持竞争力，建议本项目立面
打造为标杆价值点。
从客户面看: 80后是一群视觉动物，
他们偏爱色彩、画面，他们有些张扬、
喜欢自由、他们追求时尚、崇尚创意，
喜欢彰显个性的产品，因此建议价值
点为：
及格线
标准线
标杆线
立面
景观与外部空间 价值点建议
及格线
标准线
标杆线
景观与外部空间
景观--价值点建议
景观--价值点建议
低成本，高效果
自然，闲适
运动、健身
多低矮植被
户型--价值点建议
分析：
从竞争项目的主力产品看：基本都是首置型产品，一居
室面积区间63-68平，总价94万以上，两居室在88-97平，
总价130万以上，三居室在110平以上，总价165万以上，
相对于80后年轻白领，首付及月供压力都过大。
结论：针对80后细分市场，将1居—3居的面积区间往下降，
通过提高得房率来保证合理的功能性，并在设计阶段关
注人性化细节，以提升户型在总价上和功能性上的竞争
力
及格线
标准线
标杆线
户型
价值点：
功能实用
小户型
及格线
标准线
标杆线
商业及配套
商业及配套--价值点建议
价值点：
便利
特色
将3000平商业充分利用，
打造格林系便利生活社区
服务--价值点建议
及格线
标准线
标杆线
服务
价值点：
十大体系
特色
便利
年轻
产品定位小结：
产品定位：年轻时尚的小户型刚需社区
户型面积：55-89㎡一居至三居
立面：现代格林（北方）风格
景观：组团式社区景观+外部景观长廊
商业：3千平社区商业
服务：金地物业+十大价值服务体系
区域价值：充分借势地铁6号线及朝阳北路价值
交通：地铁6号线+朝阳北路
商圈：朝北商圈
结合FAB模型：
核心价值：地铁6号线（便利出行）+低总价小户型（产品、价格）
十分热爱（软性服务提升）+金地（品牌、物业）
地段：城市中心地段与高成长地段高度复合
交通：6号线畅达、立体路网系统
环境：温榆河畔
产品：全通州唯一首付15万起 55-90平米户型
配套：豪宅规格的生活休闲配套
物管：金地物业中国百强物业服务企业全国第一
开发商：金地集团见证CBD成长每一天
……
温榆河畔
五、形象定位
形象定位语：
6号线 · 朝阳北路· 十分热爱青年社区
L O G O / V I：
主VI色：红、蓝
辅VI色：黑、白、米黄
五、形象定位
名片 手提袋
纸杯
五、形象定位
户型图
五、形象定位
报广
地铁外灯箱
五、形象定位
折页
五、形象定位
围挡
六、营销安排——推售：
一期
二期
推售房源盘点：
一期推售房源484套，其中75㎡两居242套，占
比50%，55㎡一居72套，占比15%。
12月22日，开盘
要求：营造供不应求市场效应
推售释放口径：
首期推售12#、13#、14#、15#楼，即可认购房源484套。
13
14 15
12
排卡：
排卡目标：排卡当天500张卡（20个销售每人每天3张卡），月度排卡目标1000张；
排卡时间：11月17日，从11月12日起全面释放排卡信息；
免费排卡，客户需提供身份证、配偶身份证、户口簿、配偶户口簿、结婚证、社保
证明或完税证明（外埠）方可成功办理VIP卡。
办卡即享办卡之日起至开盘当天，每天减免200元房款优惠。
办卡之日五个工作日内提交齐所有所需文件可享受上述优惠。
12月22日，开盘
11月17日，排卡
11月8日
11月12日
六、营销安排——推售：
六、营销安排——价值传播：
价值传播策略：
全面释放“六号线/朝阳北路/十分热爱青年社区”价值形象，同时整合品牌力量，释放
“金地集团 为CBD青年筑梦北京”形象
报广 灯箱
12月22日，开盘11月12日
全面启动
整体策略：整合资源，全民卖房
主要动作：
整合商场客户——商家联合计划
整合合作资源——全民卖房计划
整合兼职学生——全线拓客计划
六、营销安排——客户拓展：
商场资源整合：
与金地中心商家联合，推出来访即送代金券活动；
目前已确定合作意向商家进巍美甲；
具体合作形式：
进巍美甲，项目统一采购进巍美甲50元冬季体验券，
客户凭体验券可享受约400元的美甲护手套餐；
前100名成功办理VIP卡的客户可赠送体验券一张；
金地商场巡展版位支持，推广此次活动；
进巍美甲也同期会在店内（大食代入口）包装宣传此
次活动，可整合商场及进巍美甲的客户；
商家联合计划：
合作资源整合：
针对金地公司及部分合作单位的员工，发放2000元代金券，此代金券可用于推介
朋友或者客户购买格林格林项目。如推介购房成功，则推介人可享受2000元奖金
激励（税前），被推介人可享受购房总款额外优惠2000元。每人限领10张代金券。
整合目标：内部员工及外部合作单位
“全民卖房”计划：
兼职资源整合：
动作一——巡展派单
动作二——CALL客
动作三——前台计划
全线拓客计划：
六、营销计划——整盘推售分析表
二期（10、11）
一期（12、13、
14、15）
三期（5、6、7、
8、9）
四期（1、2、3、
4）
推售顺序：
自南向北
地块价值由高
向低
价格走势示意图
六、营销计划——整盘推售分析表
一期：2012年底，货值约5个亿
二期：2013年第一、二季度，
货值约3个亿
三期：2013年第三季度，货值
约7个亿
四期：2014年第一季度，货值
约5个亿
项目重要运营问题分析
• 快速的开发节奏，是项目通过低总价产品实现经营目标的
基础。
• 突破通州现有项目比价关系，是项目实现经营目标的关键。
运营结论
项目运营策略选择：
区域公司目前项目的典型特征：
1、进入2013年，走量产品基本没有，即使朗悦项目也受地价的影响，
需在走量与利润之间有所平衡。
2、目前在售产品对未来的利润表现缺少支撑。
3、高端存量占区域库存比例高。
运营结论
项目运营策略选择：
通州项目的角色站位：
1. 基于获取地价的优势，项目可以做到兼顾快速回笼现金流和保持利
润率水平。基于税费的影响，本项目实际操作中追求现金流将是最
有利的选择。IRR27%，净利率12%
2. 基于地块和片区的属性，本项目可以通过小面积低总价的纯刚需产
品，形成区片的差异化产品，支撑经营目标的实现。
3. 借助集团标准化研究的成果，本项目具备形成开发运作效率典范的
基础。 同时快节奏也为支撑差异化产品转化的经营利器顺利实现奠
定基础。
4. 借助集团的成本限额指标管理方法论，项目全方位全过程系统贯彻
有效成本、低成本策略，有力支撑低售价低总价高利润目标的实现。
运营结论
开发节奏安排
–由品质相对较高的南地块向北地块分三批推进销售。
–利用2013、2014两年时间销售去化结案。
–通过结构封顶按揭放贷这个利益点，协调施工和销售
的配合。
– 2014、2015两年分地块结转项目利润。
运营结论
开发节奏安排
注：本项目开发节奏严格按照集团以销定产指导思想实施，后续批次开
发计划根据实际销售节奏进行合理调整
运营结论
销售和利润安排一览表
