第三章 资产评估的基本方法
• 掌握资产评估的基本假设
• 掌握现行市价法
• 掌握重置成本法
• 掌握收益现值法
• 了解清算价格法和历史成本法
• 了解价格匹配原则和几种资产评估方法的
比较
第一节 资产评估的基本假设
• 一、资产业务的分类
–资产业务是市场经济条件下有关资产市场的一
系列业务的总称。
–主要包括资产的产权转让、资产的价值和实物
补偿、资产的纳税、资产的保险、资产的抵押、
质押和担保等。
–产权转让是指按照一定的法律、规定变更资产
产权的经济行为。
–产权（property rights），是指财产权，它本身
是一组权利，由所有权及其派生的一系列权利
组成。（既包括有形权利也包括无形权利）
• 二、资产价值的构成基础
–（一）价值资产和非价值资产
• 价值资产是指有价值的资产，即凝聚了一定量的人
类一般劳动的资产 。
• 非价值资产则是指没有凝聚人类一般劳动的资产 。
–（二）资产价格的构成基础
• 1、被评估资产的价值量；
• 2、被评估资产在继续使用中的获利能力；
• 3、法律上允许改变其使用用途的权利从而能增加的
收益
• 三、资产评估的基本假设
–（一）继续使用假设
• 即假定被评估资产可以继续使用，从而考察它在以
后时间能为其持有人带来的经济收益。
• 继续使用的方式包括：
（1）在用续用 （2）转用续用 （3）移地续用
• 继续使用的条件包括 ：
（1）具有剩余寿命；（2）具有收益能力；（3）产
权明确，或者通过界定可以明确；（4）可以确定最
佳用途；（5）产权可以转让
–（二）公开市场假设
• 指资产可以在充分竞争的产权市场上自由买卖，其
价格的高低取决于一定市场的供求状况下独立的买
卖双方对资产的价值判断。
• 资产买卖的双方都有足够的时间收集信息。
• 资产用途可以随便选择。
–（三）破产清算假设
• 针对破产清算企业。假定资产的所有者在特定条件
下被迫将其资产整体或拆零在公开市场上出售。
• 四、资产评估的价格标准
–（一）现行市价法
• 以全新的与被评估资产完全一样的资产的现行市价
作为依据，确定被评估资产的现行市价。所依据的
的价格标准是现行市价。
–（二）重置成本法
• 按照被评估资产的现时完全重置成本减去应扣损耗
和贬值来确定资产的现行市价的方法。所依据的价
格标准是重置成本。
–（三）收益现值法
• 把未来一系列的预期收益流全部折现成现值，加总求得评
估值。 所依据的价格标准是收益现值。
–（四）清算价格法
• 清算价格是指企业破产或清算时，在规定的时间内以变卖
企业资产的方式来清偿债务、分配剩余权益状态下的非正
常成本价格，一般低于资产的重置成本，更低于市价。依
据的价格标准是清算价格。
–（五）历史成本法
• 它采用被评估资产的帐面价值减去它的帐面历史折旧，得
到该项资产的帐面残值，即该项资产的现行市价。依据的
价格标准是历史成本。
第二节 现行市价法
• 一、基本思路（对比）
–把被评估资产和相同或相似的全新资产进行对
比，通过减去累计折旧的方法得出被评估资产
的现行市价。
• 二、现行市价法的前提条件和适用范围
–前提条件
• 市场成熟（不存在市场分割）、参照资产易于搜寻、
参照资产的技术指标易于观察和处理、参照资产与
被评估资产在技术指标和性能等方面相同或相近
–适用范围：单项生产要素的评估
• 三、影响现行市价的基本因素
–（一）资产的固有价值
–（二）供求关系
–（三）质量因素
–（四）成新率
• 四、现行市价法的评估方法
–（一）市价折扣法
• 以相同资产在全新情况下的市场价格为基础，减去按现
行市场价格计算的已使用年限的累计折旧额，从而得到
被评估资产的现行市价。
• 评估公式为：
被评估资产的现行市价
＝相同的全新资产的市价－应计折旧
＝相同的全新资产的市价－（相同全新资产市价－残值）
×已使用年限/法定使用年限
• 【例】甲企业与乙企业进行联营，甲企业
投入专用设备一套，规定使用年限为15年，
已使用4年，要求按现行市价法进行评估作
价。经调查，目前同样设备的全新现行市
价为120000元，预计残值为12000元。
应用市价折扣法评估资产时，应当注意的问题是：
• （1）参照资产必须是与被评估资产完全相同的资产；
• （2）如果市场分割使参照资产有几个不同的价格时；
• （3）要分析被评估资产有无非正常损耗；
• （4）已使用年限为实际已使用年限，它与名义使用年
限的关系为：
实际已使用年限＝名义使用年限×开工率
• （二）市价比较法
– 市价比较法是指在资产市场上找不到与被评估资
产完全相同的资产，但在市场上可以找到类似的
资产作为参照资产，以类似资产的成交价格为基
础，再对差异因素做必要调整，从而确定被评估
资产的现行市价。
–评估公式为：
现行市价＝[相似全新资产市价－（相似全新资产
市价－残值）×已使用年限/法定使用年限]×调整
系数K
• 影响K值的主要因素是：
– 1、时间因素
– 2、地域因素
– 3、资产的功能 A B
C
• 【例】如上例中，目前市场上没有全新相
同的设备，但有类似设备，全新价格为
70000元，预计残值 7000元。通过比较两者
的性能、使用设备、技术水平等因素后确
定的调整系数为。则被评估资产的现行
市价是多少？
• （三）物价指数法
–用物价指数来调整被评估资产的帐面价值，从
而求得资产的现行价格。
–评估公式为：
现行市价＝帐面原价×评估日定基物价指数－差
异贬值
• 五、现行市价法的评估程序
– 1、确定被评估资产
– 2、确定评估指标
– 3、整理资料，并验证其准确性
– 4、选择适当的参照资产
– 5、用定性或定量方法分析并调整差异，综合考
虑各种因素，确定调整系数K
– 6、计算得出结果
– 7、结合其他方法，检查是否符合实际情况，如
果需要，还要进行必要的调整
第三节 重置成本法
• 一、基本思路
评估的基本公式为：
现行市价（评估价值）
＝重置成本－有形损耗－无形损耗
＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值
• 二、重置成本法的特点及分类
–（一）重置成本法的特点
• 1、考虑因素比较全面。
• 2、适用性强。
–（二）重置成本法的分类
• 复原重置成本法
按照现行市场价格 ，使用与被评估资产相同的材料、
相同的设计标准、相同的建造或制造生产工艺，达到
其原有功能及技术性能指标要求，从而重置一个全新
状态的被评估资产所需的全部成本。
• 更新重置成本法
按照现行市场价格，使用现代材料，根据现代设计
原理和标准，建造或购买一个与被评估资产具有相同
功能的全新资产所需支付的全部成本。
• 三、重置成本的确定
–（一）加和分析法
• 也叫详细定价法，就是在进行资产评估时，将重置
资产分成若干组成部分，先确定各组成部分的现时
价格，然后加总得出被评估资产的重置成本。
• 1、直接成本 ：构建全新资产的全部支出中可直接
计入购买成本的支出。
• 2、间接成本 ：如购置资产所发生的管理费、总体
设计制图费、前期准备费、维修费等。
1）工作量比重法
2）直接成本比例法
• 【例】某企业5年前购置一台C616车床，原购置费
190000元，运杂费1500元，直接安装费1200元（其中，
原材料600元，人员工资600元）据统计分析，这台机
床安装成本的间接成本为每元人工成本的倍。又
据市场调查，该种机床现行购置价格230000元，运杂
费为2400元，直接安装费1800元（其中，原材料1000
元，人员工资成本800元），间接成本平均为其直接成
本的%。这台机床的重置成本是多少？
–（二）价格指数法
• 也叫趋势法，它是根据已掌握的同类资产历年的价
格指数，找出被评估资产价格变动方向、趋势和速
度，推算出原购置日期和评估基准日的价格指数，
再据以计算被评估资产的重置成本。
• 计算公式为： C=(I1/I2)C0
其中，C为重置成本，I1为评估基准日价格指数或分
类价格指数，I2为被评估资产原购置时间价格指数，
C0 为被评估资产原值。
–（三）成本生产能力关系法
• 相互关系为：重置成本（甲）/重置成本（乙）＝[生产能力
（甲）/生产能力（乙）]X
• 式中的生产能力也可以是产量。
其中x是规模经济效益指数
【例】被评估资产甲生产能力为600000件/年，参照资产乙的
重置成本为5000元，生产能力为300000件/年，设x取值
，求被评估资产的重置价格。
–（四）统计分析法
• 统计分析法是用统计学原理来估算资产重置价值的一种方
法，它一般用于企业整体评估。
1、把全部固定资产按有关规定或一定规则划分为若干类别。
2、在各类资产中抽样选择代表性资产，运用上述方法估算
其重置成本。
3、依据代表性资产的重置成本与帐面历史成本计算出分类
资产的调整系数。评估公式为： K=R/R’
其中，K为重置成本与历史成本的调整系数，R为某类抽样
资产的重置成本，R’为某类抽样资产的历史成本。
4、根据K值计算被评估资产的重置成本。
• 评估公式为： 被评估资产重置成本＝∑某类资产帐面历史
成本×K
• 四、有形损耗的确定
–（一）有形损耗
• 有形损耗也叫有形贬值或物质损耗，是指由于机器、
厂房、设备、原材料等资产由于在使用中的磨损或
暴露于自然环境造成的侵蚀而引起的资产价值的损
失。
–（二）决定有形损耗的因素
1、使用时间
2、使用率
3、资产本身的质量
4、维修保养程度
–（三）有形损耗与折旧
–（四）有形损耗的确定方法
• 观察法、比率法和直接价值法。
• 观察法
– 也叫成新率法，是指由具有专业知识和丰富经验的工
程技术人员对被评估资产的主要实体部分进行技术鉴
定，或通过向资历较深、有经验的工程技术人员或操
作人员咨询来确定其损耗程度，再与同类或相似全新
资产进行比较，判断被评估资产的成新率，从而估算
其有形损耗。
–重置资产有形损耗＝重置成本×（1－成新率）
–两种方式
• 一种是总体观察法
• 另一种方式是加权平均法
• 【例】某工业企业有三条生产线，各生产线占总成
本的比例分别为10％、40％和50％。经对各条生产
线的分别观察，有形损耗率分别为：30％、10％和
20％。则三条生产线的总体损耗率为：
• 比率法
– 通过确定被评估资产已使用年限与该项资产预期可使
用年限的比率来确定资产的有形损耗率。
– 有形损耗率＝已使用年限/法定使用年限＝已使用年限/
(已使用年限＋剩余使用年限)
当资产在使用过程中有更新的情况时，注意要用加权投
资年限来代替已使用年限。
加权投资年限＝∑加权更新成本/∑更新成本
其中，加权更新成本的权数为从更新日到评估日的使用
年限，即：
加权更新成本＝更新使用时间×更新成本
【例】某资产构建于1968年，于1979年、1985年和
1989年做过三次技术改造，1991年对该资产进行
评估，有关数据如下：
1968年构建时成本为15万元，三次改造成本分别
为8万元、4万元和3万元，求该项资产的有形损耗
率（该项资产预计1999年报废）。
加权更新成本的计算
更新成本（万元） 已使用年限（年） 加权更新成本（万元）
1968 15 23 345
1979 8 12 96
1985 4 6 24
1989 3 2 6
（加权）
总和
30 471
• 加权投资年限＝471/30=年
• 剩余使用年限＝1999－1991＝8年
• 有形损耗率＝
• 直接价值法
也叫修复费用估算法，它是通过确定被评估资产
恢复原有的精度和功能所需要的费用来直接确定
该资产的有形损耗。它一般适用于可以恢复功能
的资产。
【例】某工业企业有一台大型设备，复原重置成本
为300万元。通过和技术人员交谈，得知该设备的
某些零部件需要更换，整个维修费大约为30万元。
该设备1989年1月1投入生产，评估基准日为1999
年1月1日。预计修复后该设备至少还可以使用15
年。确定其有形损耗率。
• 计算：
A．该设备的零部件的更换，属于可补偿的有形损耗：
• 扣减有形损耗后的复原重置成本＝复原重置成本－可补偿的有
形损耗＝300－30＝270万元
B．利用使用年限法估算设备的不可补偿的有形损耗：
• 不可补偿的有形损耗率＝（已使用年限/总使用年限）×100％＝
[10/(10+15)]×100%=40%
• 不可补偿的有形损耗＝扣减可补偿有形损耗后的复原重置成本
×不可补偿有形损耗率＝270×40％＝108万元
C．求综合有形损耗率
• 综合有形损耗率＝（可补偿有形损耗＋不可补偿有形损耗）/复
原重置成本＝138/300×100％＝46％
• 五、无形损耗的确定
–无形损耗是由于科学技术的不断发展和技术水
平的不断提高而导致的资产贬值。
–一般将无形损耗分为两类，即功能性损耗和经
济性损耗。
–（一）功能性损耗的确定
• 1、功能性损耗产生的原因
• 2、确定功能性损耗的思路
计算公式为：R=（1－x）{ }
R为功能性损耗。Ct为被评估资产每年比新资产增加的营运成本，
x为所得税率，n为剩余年限，i为贴现率。
–（二）经济性损耗的确定
经济性损耗是指由于外部经济和社会环境的变化而导
致的资产的贬值。经济性损耗的产生原因是：
• （1）竞争加剧，社会总需求减少，导致资产开工不
足；
• （2）原材料供应不畅，导致开工不足；
• （3）原材料成本增加，导致企业费用直线上升；
• （4）在通货膨胀情况下，国家实行高利率政策，导
致企业负担加重；
• （5）国家产业政策的变动；
• （6）环境保护；
• （7）其他原因。
• 经济性损耗的计算方法是：
经济性损耗＝重置成本[1－（现有能力/应有能力）x]
• 上述公式为经验公式，其中x的取值一般在～
之间。
• 六、成新率及其确定
–（一）成新率的含义
成新率＝资产的尚可使用年限/(已使用年限＋尚可使用
年限)×100％
–（二）成新率的评估方法
• 1、经验估算法
• 2、剩余年限法:成新率＝（法定使用年限－已使用年限）/
法定使用年限×100％
• 3、价值法:成新率＝[1－ (恢复原功能所需整修费/资产原值
)]×100％
• 4、折旧法:成新率＝[1－ (已提折旧＋预计残值)/资产原值
]×100％
• 七、重置成本法的适用范围
–（一）适用范围
• 通货膨胀
• 社会技术进步
• 技术更新或改造
• 折旧与自然损耗不吻合
• 账面历史成本失实
–（二）前提条件
• 可比性、再生或复制性、贬值性
• 八、重置成本法的评估程序
确定被评估资产
确定已使用年限、尚可使用
年限、总使用年限
确定重置成本
确定有形、无形损耗
评估初步结果
无错误？
评估结果
YES
NO
• 九、重置成本法评估举例
• 【例】某工厂一生产车间被外资兼并，现对该生产线进行单
项评估，据资料查实，该生产线历史总成本为300万元，其
他数据包括：
• （1）通过细节分析，如重置该生产线，需材料费14万元，
人工费万元，零部件万元，施工管理费万元，临时
设施费万元，机器设备费581万元。
• （2）该生产线10年前构建，预计还可使用15年，自动化程
度较低，与普遍使用的同类设备相比，多用20名工人，每人
每年工资2500元，所得税率为55％，折现率取10％。由于市
场疲软，该生产线产品处于萧条状况，生产能力只能达到80
％。
• 求：该生产线的重置成本、功能性损耗、经济性损耗、无形
损耗和现行市价。
• 计算公式为：
（1）A．重置成本＝14+++++581=602万元
B．功能性损耗R＝万元 （i＝1，……15）
C．经济性损耗＝602[1－(80/100)x]=万元。（取
x=）
D．无形损耗＝功能性损耗＋经济性损耗＝+＝
万元
E．有形损耗＝602×10（10+15）＝万元
（2）现行市价＝重置成本－有形损耗－功能性损耗－经
济性损耗＝602－－－=万元
第四节 收益现值法
• 一、收益现值法的基本思路
– （一）基本思路
• 把被评估资产的预期收益流通过适当的折现率进
行折现，从而转换为被评估资产价值的一种资产
评估方法。
• 基本思路就是将收益视为资产价值，对资产未来
能产生的收益流进行折算。
• 收益现值法是指“将被评估资产剩余寿命期间每
年（或每月）的预期收益，用适当的折现率折现，
累加得出评估基础日的现值，以此估算资产价值
的评估方法。”
• 收益现值法的基本理论公式可表述为：
资产的现行市价＝该资产预期收益现值总额
• 条件主要是：
– （1）被评估资产必须是经营性资产，而且具有继续经
营的能力并不断获得收益，企业的非经营性资产，如
附属学校的资产、医院的资产、职工的福利住房等都
不能采用收益现值法评估；
– （2）被评估资产在继续经营中的收益能够而且必须用
货币额来表示；
– （3）影响被评估资产未来经营风险的各种因素能够转
化为数据加以计算，具体体现在折现率和资本化率中。
• （二）两个核心概念：资本化和资本化率
– 资本化是指投入资本的回收过程。
–资本化率是指收回投资的速度，即每年按多大
比率收回投入资本
资本化率＝资产年收益/资产价格
折现率与资本化率的联系
• 联系
–（1）两者都是反映投入资本回收状况的经济指
标，即都是将未来资金或收益换算成现值的比
率；
–（2）两者的确定都有相同的依据，都要参考银
行利率，并考察物价指数、通货膨胀率，都需
要考虑风险溢价因素以补偿投资者所承担的风
险。
• 区别
–（1）从时间上看，折现率一般用于一系列有限
时间内的现金流（或收益流）的变现，而资本
化率则应用于永续现金流（或收益流）的变现，
换句话说，即资本化是永续性的折现，折现是
有限时间的资本化。
–（2）从变现的性质来看，未来预期收入折现后，
变为现实的货币收入；未来预期收入资本化后，
现时投资成为增值后的价值。
• 假定各年预期收益是稳定的，则收益与现值的关
系可用公式表述如下：
P=A
其中，P为收益现值，A为相等的年预期收益额，n为预期收益年限，r为
折现率。
• 如果各年的预期收益不稳定，则两者的换算关系
如下：
P=
其中，R t为第t年的预期收益或净现金流量。
• 二、运用收益现值法应遵循的基本原则
–（一）最高限价原则
–（二）最多获利原则
–（三）资本保值增值原则
–（四）损失补偿原则
• 三、收益现值法的评估方法
–（一）评估前的准备工作
• 1、确定企业未来收益额
• 2、确定资产评估采用的折现率
• 3、确定资产评估采用的资本化率
–（二）评估计算公式
• 1、资产的生产经营期限为有限年限
P＝A
其中，n为资产进行生产经营的有限年数。
• 【例】某企业尚能继续经营6年，营业终止后资产
全部用于抵充负债，现拟转让。经预测得出6年预
期收益均为900万元（设折现率为8％），则6年内
收益现值总额为：
• 2、资产的生产经营期限为无限年限
–（1）年金法
• 年金法适用于未来各年预期收益都相等的情况，评
估公式为：
评估值即现行市价＝A/i
其中，i为资本化率，A为未来一系列年份的预期收益，
而且都相等。
【例】如上例，假设该企业将持续经营下去，预期年
收益为900万元，现转让，则其评估值可以计算如下：
评估值＝900/8％＝11250万元
–（2）分段法
• 分段法适用于未来预期收益高低不等，且没有明显稳定增
长趋势的情况。处理办法是以若干年为界，对各期分别确
定折现率，折算成各期第一年的现值，最后再折算成目前
的现值，再将各期现值加总，即可求得评估值。
–（3）增长率法
• P＝
• 增长率g固定时 P＝ =A0(1+g)/(r-g)
其中，A0为期初的资产收益，g为资产收益的增长率，r为
资本化率。
• 四、资本化率的确定
–（一）市场类比法
• 资本化率＝资产年收益/资产价格
• 但同时还要考虑利率因素： 利率＝利息/本金。
– （二）比较推定法
–（三）构成分析法
• 五、收益现值法的优缺点
• 六、收益现值法的评估程序
确定被评估资产
分析企业生产经营和
财务方面的基本状况
确定企业未来年份的收益
确定折现率、资本化率
计算评估结果
可行否？
评估结果
YES
NO
第五节 清算价格法和历史成本法
• 一、清算价格法
–（一）清算价格法的基本思路
• 所谓清算价格，是指企业由于破产、清算或其他原
因，要求在一定期限内将企业全部或部分资产变现，
于是，在企业清算日之内预期出卖资产可收回的快
速变现价格。
• 其他原因是指有的国家规定企业的存在有一定的年
限，到期时需解体清算，或重新注册方可继续营业。
或者若干公司为开发某一项目而成立项目有限公司，
项目结束时公司也就结束。
–（二）清算价格法的适用范围
• 1、企业破产。
• 2、抵押。
• 3、清理。
• 4、其他必须采用清算价格法进行评估的资产业务。
–（三）清算价格的决定因素
• 1、清算的形式 ：是否丧失处置权
• 2、公平市价
• 3、清算拍卖时限
• 4、清算费用
• 5、债权人处置资产的方式
• 6、参照资产的市场价格
–（四）清算价格法的评估方法
• 1、整体评估法
• 2、市价折扣法
• 3、模拟拍卖法
• 二、历史成本法
–资产现行市价＝资产原始价值－按资产原始价
值提取的累计折旧额
–应用前提：通货膨胀低，购进不久的资产
【例】某企业需评估某专用设备价值。该专用设备于评
估前一个月购进，购进价格为10万元，运杂费（包括
运输保险费）共计8000元。则现行市价是多少？
第六节 价格匹配原则和几种资产评估
方法的比较
• 一、资产业务与资产评估的价格匹配原则
资产业务一般适用的价格标准和评估方法
资产业务 价格标准 基本方法
资产补偿 重置成本 重置成本法
资产纳税 现行市价 现行市价法
所有权转让 收益现值 收益现值法
使用权转让 收益现值 收益现值法
资产抵押 清算价格 清算价格法
破产清理 清算价格 清算价格法
• 二、几种评估基本方法的程序比较
历史数据
财务清点
历史成本法
市场数据
因素修正
现行市价法
历史数据
收益预测
收益现值法
确
定
成
新
率
确
定
成
新
率
成本
价格
市场
价格
收益
价格
评估结果
的比较和
运用
• 图3－4 三种资产评估基本方法的程序比较
M:%5C%E5%9B%BE3%EF%BC%8D4%20%20%E4%B8%89%E7%A7%8D%E8%B5%84%E4%BA%A7%E8%AF%84%E4%BC%B0%E5%9F%BA%E6%9C%AC%E6%96%B9%E6%B3%95%E7%9A%84%E7%A8%8B%E5%BA%8F%E6%AF%94%E8%BE%
M:%5C%E5%9B%BE3%EF%BC%8D4%20%20%E4%B8%89%E7%A7%8D%E8%B5%84%E4%BA%A7%E8%AF%84%E4%BC%B0%E5%9F%BA%E6%9C%AC%E6%96%B9%E6%B3%95%E7%9A%84%E7%A8%8B%E5%BA%8F%E6%AF%94%E8%BE%
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