思略特-深投控深河科技湾项目第一阶段汇报材料_20170510.pdf

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第一阶段汇报材料 2017年5月10日 讨论稿 深投控-河源深河科技湾特色 小镇项目 深投控 Prepared for clientStrategy& | PwC 20170508_深河科技湾项目第一阶段汇报材料 核心问题：本项目旨在为河源项目研究制定总体定位及落地规划，打造兼 具产业和城市功能、环境优美的生态空间，成为广东省新的经济增长点 1 资料来源：思略特分析 生态居 住休闲 组团 梧桐 山 中心商业商 务组团 转型示范 组团 先进智造 组团 绿色产业 组团 教育文化 组团 河源 东 江 河源项目 位置 江东新 区 项目产业规划范围 核心问题 项目整体定位 产业规划、验证和落地 项目合作模式设计 整体经济测算 1 2 3 4 Prepared for clientStrategy& | PwC 20170508_深河科技湾项目第一阶段汇报材料 前期工作：我们在前期完成了对相关项目主要对接人的访谈和会议讨论， 在全面了解项目背景的同时获取了规划输入 2 访谈对象 时间 访谈主题 广东省珠江规划院 徐院长 4月11日  河源项目目前申请特色小镇的进度  对于河源项目申请特色小镇的产业规划 建议与初步设计探讨  特色小镇的政策限制及发展要点 深圳城建集团 项目团队 4月12日  对于整体项目的期许  对于整体定位和产业定位的输入  对于长期合作模式的发展建议 江东新区财政 与发展局 邱局长 4月14日  对于整体项目的期许  对于河源现有产业基础及规划的认识  对于河源申请特色小镇的建议  对于河源经济及未来规划的分享 Prepared for clientStrategy& | PwC 20170508_深河科技湾项目第一阶段汇报材料 前期工作：我们对河源及周边关键城市进行了多次走访，对项目和其他特 色小镇进行深度考察，从而洞察项目的机会与发展思路 3 惠州市马安小镇考察 河源市古竹镇考察 河源基础配套考察 河源生态环境考察 项目考察内容及初步思考 • 周边城市特色小镇模 式与定位尚不明确 – 主要立足生态农业、 旅游、生命健康等 产业 – 产业基础尚不完善， 整体进度较缓 • 古竹镇模式已现雏形， 但项目存在后发机会 – 已建立一定产业基 础，但整体城市与 产业功能不完善 – 小镇产业与文旅功 能剥离，产业整体 滞后 • 优质教育资源将成为 产业支撑的脊梁 – 周边教育组团可为 定位产业提供定向 人才支持 – 卫生学校、技师学 校与生命健康产业 定位契合度高 • 城市存在优质生态资 源，需与项目对接 – 万绿湖突出的水及 环境生态资源对养 老、旅游附加值高 – 项目所在梧桐山景 区资源需优化设计 Prepared for clientStrategy& | PwC 20170508_深河科技湾项目第一阶段汇报材料 前期工作：同时，在较短的时间内，我们对河源产业发展现状及未来进行 了梳理，为特色小镇申请材料进行了完善与补充 4 成果示例 产业基础分析 特色小镇申请流程 小镇产业定位 申请政策解读 评论 • 对河源项目的初步情况进 行梳理总结 – 总结了河源的基本城市 及产业发展情况 – 对河源未来发展特色小 镇的主要资源与机遇进 行了初步梳理 • 对特色小镇申请事宜进行 全面分析 – 就目前特色小镇申请整 体的进度、必要性和优 劣进行了分析 – 就申请后关注的操作模 式及调整空间进行了深 度分析 Prepared for clientStrategy& | PwC 20170508_深河科技湾项目第一阶段汇报材料 前期工作：此外，我们还调度了普华永道的丰富研究资源，就特色小镇初 步对标、产业定位市场验证等内容进行了量化调研 5 特色小镇发展模式对标筛选 特色小镇产业定位市场验证 观光旅游 养生养老生态农业 亲子休闲 普华永道全球特色 小镇研究库 中国各区域级别特 色小镇 80 个特色小 镇样本 30 余个国家 及省份 化学药142 251 78 17 14 专利到期仿 制产品 组织工程和 再生医学产品 中药 • 广泛验证 – 目前已接洽 200余家生物 医药企业 – 企业规模可观， 平均在5000万 营收 • 高效验证 – 近20家企业通 过初步了解表 现兴趣 – 50余家企业就 小镇产业环境 提出建议 Prepared for clientStrategy& | PwC 20170508_深河科技湾项目第一阶段汇报材料 上位规划机遇 产业规划研究 发展对标借鉴 合作效益探讨 下一步工作安排 目录 6 Prepared for clientStrategy& | PwC 20170508_深河科技湾项目第一阶段汇报材料 政策有机遇：河源项目从政策规划层面应注重城市功能的保证、生态与健 康为主题的产业导向，以及长远来看对接粤港澳和大内陆的发展机遇 7 资料来源：政策研究、思略特分析 政策与规划背景 • 规划发展“六大组团”，项目所在江东新区城市 组团定位为商务、居住、健康、教育中心，有望重 点发展健康、旅游产业 • 规划进行“两区一核”空间布局，项目所在“一 核”核心区重点实现商务、居住、休闲、生态旅 游等功能 • 规划形成“两轴、两廊、两片”的空间格局，项 目具体方位结合核心区空间规划，重点发展商、 住、娱、产 河源市 江东新区 核心区 上位政策及规划梳理 • 城市功能：涵盖商务、 居住、旅游等 • 产业主题：涵盖健康 领域，同时注重生态 • 发展定位：需衔接粤 港澳，辐射大内陆 对本项目的启示 • 深莞惠“3+2”协同发展新格局逐步形成，深圳 “东进战略”带动粤东北逐步发展，河源“南融 行动”与之呼应，迎来深河产业共建重大机遇 • 河源位于粤港澳大湾区粤东北轴线核心位置，承 担承接湾区功能疏解、辐射大内陆的重要任务 深莞惠 “3+2” 粤港澳 大湾区 Prepared for clientStrategy& | PwC 20170508_深河科技湾项目第一阶段汇报材料 上位规划机遇 产业规划研究 发展对标借鉴 合作效益探讨 下一步工作安排 目录 8 Prepared for clientStrategy& | PwC 20170508_深河科技湾项目第一阶段汇报材料 产业机遇总体评估：机遇产业的获取基于有机增长、转移辐射、资源引入 三种可能，应根据河源项目整体诉求，针对性地选择机遇产业 9 9 资料来源：文献研究，思略特分析 区 域 产 业 发 展 逻 辑 基于传统产业基础，短期巩固 强势产业，长期培育潜力产业 依托强势及潜力产业，寻求发 展战略性产业的升级空间 依据产业的区域性宏观转移趋 势，承接产业分工大方向 依托周边产业集聚地，寻求产 业辐射、迁移可能 结合重大项目建设机遇（自贸 区等）发展相关产业 结合投控业务优势，形成基于 其资源导入的产业集聚 借助上位规划，地方力推发展 的、基础较薄弱的产业 有机增长 转移辐射 产业导入 基础巩固 优势升级 宏观转移 周边承接 机遇驱动 资源引入 地方力推 推荐 推荐 推荐 思略特建议区域内产业成长和发展的根本逻辑 1 2 3 河源项目 机遇产业 长名单 产业发展机遇 Prepared for clientStrategy& | PwC 20170508_深河科技湾项目第一阶段汇报材料 有机增长评估：结合河源产业基础以及上位规划，以“四新”为代表的第 二产业以及以健康、旅游、商贸物流为代表的服务业机遇较大 10 产业发展机遇– 有机增长 资料来源：文献研究，思略特分析 新医药 机遇产业 示意性细分产业 第 二 产 业 第 三 产 业 • 现代中药 • 健康咨询、中医保健、社区养老 • 旅游游览服务 • 集成电路、新型显示器件 • 食品加工、饮料生产 • 货物运输、仓储和邮政快递服务 新电子 新能源 新材料 传统食品饮料 生活性服务业 生产性服务业 生物医药产业 电子信息产业 太阳能产业 新型功能材料产业 食品饮料加工 健康养老 休闲旅游 商贸物流 • 太阳能产品、太阳能生产装备 • 新型功能陶瓷材料、稀土功能材料 Prepared for clientStrategy& | PwC 20170508_深河科技湾项目第一阶段汇报材料 三大产业遴选：首先，结合河源三大产业发展现状，我们认为本项目应着 重关注转型升级空间大、附加值高的第二、第三产业 11 产业发展机遇– 有机增长 资料来源：《河源2015统计年鉴》，文献研究，思略特分析 第 一 产 业 第 二 产 业 第 三 产 业 发展现状 机遇评估 • 产业占比过高（12%），高于全省平均值（2%） • 主要种植以南药树种及果树为主的经济林 • 为发展现代农业，与华大基因等企业展开合作， 建立农业示范区灯塔盆地，发展了优质粮油、 安全蔬菜、生态养殖、南方药材和花卉苗木五 大特色主导产业 • 产业占比为46%，高于全省平均值（43%）， 为河源支柱产业 • 主要以传统制造业为主，采矿及能源生产为辅。 从细分产业来讲，主要围绕电子及电气设备制 造、电及燃气的生产供应以及矿选和冶炼加工 类展开 • 产业占比为43%，显著低于全省平均值（55%） • 主要以传统运输、餐饮、旅游业为主，但总体 盈利能力较低 • 近期，河源利用自然环境优势，积极发展生态 旅游，建设了万绿生态旅游产业园，吸引投资 总额近200亿元的8个旅游重点项目落户 • 已具备较扎实的农业基础 及主导产业方向，产业占 比过高，不宜作为机遇产 业方向过度投入资源 • 基于成本优势，主打制造 业的低附加值端，未来可 能在研发、流通端突破 • 采矿及冶炼等逐渐面临环 境压力，未来有产业转型 的空间 • 商贸物流、电子商务等现 代服务业处于发展初级阶 段，发展机会较大 • 随着制造业的转型升级， 可带动提升相关服务业 小 大机遇大小 Prepared for clientStrategy& | PwC 20170508_深河科技湾项目第一阶段汇报材料 第二产业机遇：以规模以上、且营收与利润正增长的产业为基础，排除高 污染高耗能及非政策引导产业，遴选得出备选的5大机遇产业 12 注：*代表2015年营业收入 资料来源：河源统计年鉴，思略特分析 河源规模以上第二产业一览 气泡代表2015年营收规模（亿元） 利润总额CAGR (2010-2015；%) 营收CAGR (2010-2015；%) • 我们对12项规模以上（年营收大于20亿元） 细分产业进行梳理，将高污染高耗能产业 排除，并保留政策引导性产业 –电子设备制造（425亿）* –黑色金属冶炼和延压加工业（195亿） –电力、热力生产（99亿） –非金属矿物制品（64亿） –食品及饮料制造（40亿） –通用设备制品（34亿） –文教、工美、体育和娱乐用品制造（31 亿） –农副食品加工（28亿） –医药制造（26亿） –纺织（25亿） –金属制品（24亿） –皮毛制品和制鞋（22亿） 思略特核心观察 高污染高耗能产业 非政策引导性产业 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 10 5 0 60 35 30 25 20 15 电力、热力生产 电子设备制造 非金属矿物制品 医药制造业 食品及饮料制造 产业发展机遇– 有机增长 Prepared for clientStrategy& | PwC 20170508_深河科技湾项目第一阶段汇报材料 第三产业机遇：基于河源发展现代服务业的规划，结合小镇对特定服务业 的配套需求，我们认为休闲旅游、健康服务及商贸物流有较大发展机遇 13 资料来源：公开资料，思略特分析 思略特核心观察 • 河源目前的服务业以生活 性服务业为主，生产性服 务业体系尚未成型 • 生活性服务业 – 旅游产业发展较好， 未来小镇可利用良好 的自然环境优势发展 生态旅游 – 河源医疗健康资源不 充分，但未来将有较 多资源投入，小镇可 选择发展养老养生服 务配套 • 生产性服务业 – 商贸物流增速较快， 可作为小镇未来发展 的生产性配套服务 备选第三产业 河源的产业特征 重点项目/企业 • 发展规模大，发展势 头较高 • 规模：~211亿元 • 增速：~36% • 医护人员及三甲医 院等医疗资源不足 • 城市养老保险覆盖 率24%，低于全省 平均水平 • 万绿生态旅游产业园 • 巴伐利亚庄园 • 长源恐龙旅游度假区 • 康泉养生休闲度假区 • 江东生态文化医护养 生养老基地（规划） • 江东新区和恒养老旅 游基地 （规划） 生 活 性 服 务 业 • 高新区综合物流小镇 • 灯塔盆地现代农业示 范区物流园 • 整体体量较小，但 近年来发展迅猛 • 规模：~23亿元 • 增速：~43% 休闲旅游 健康养老 生 产 性 服 务 业 商贸物流 产业发展机遇– 有机增长 Prepared for clientStrategy& | PwC 20170508_深河科技湾项目第一阶段汇报材料 转移辐射评估：考虑河源对周边的产业承接，以“三新+智造”为代表的 第二产业以及以文化、科创、商贸物流为代表的服务业机遇较大 14 产业发展机遇–转移辐射 资料来源：文献研究，思略特分析 高端装备制造 机遇产业 示意性细分产业 第 二 产 业 第 三 产 业 • 工业机器人 • 文化艺术服务 • 科技成果转化、检验检测 • 集成电路、新型显示器件 • 食品加工、饮料生产 • 货物运输、仓储和邮政快递服务 新电子 新能源 新材料 传统食品饮料 生产性服务业 智能装备制造 电子信息产业 太阳能产业 新型功能材料产业 食品饮料加工 文化创意 研发设计 商贸物流 • 太阳能产品、太阳能生产装备 • 新型功能陶瓷材料、稀土功能材料 Prepared for clientStrategy& | PwC 20170508_深河科技湾项目第一阶段汇报材料 转移辐射：深莞惠中4地对河源形成了多层次多元化的产业转移格局，但 东莞、惠州和中山主要以低附加值产业或环节转移为主 15 产业发展机遇–转移辐射 河源 惠州 深圳 东莞 中山 转移产业及特征 产业转移成果 • 转移产业：电子信息、机械制造、 食品、太阳能光伏、物流、文创 • 特征：作为创新集聚地，有打造 完整的跨区域创新生态链的需求 • 转移产业：电子信息、模具制 造、新能源（空气能） • 特征：东莞面临产业转型升级 的需求，将部分制造业前端环 节转移至河源 ~130km • 转移产业：电子信息 • 特征：利用两地优势互补，分 流部分低端产业的前端制造业 • 转移产业：电子信息、机械制造、 太阳能光伏、食品饮料、塑胶 • 特征：推行“委托包干”的招商 模式，有一个可良性循环的投资 政策控制 主要承接来自深莞惠 中产业包括： • 第二产业：电子信息、 机械制造、太阳能光 伏、食品饮料等 • 第三产业：物流、文 化、双创等 Prepared for clientStrategy& | PwC 20170508_深河科技湾项目第一阶段汇报材料 转移辐射：而河源正从产能转移、产业链辐射、产学研落地等方面，逐步 承接深圳相关产业，产业发展可期 16 资料来源：文献研究，思略特分析 产业发展机遇–转移辐射 产能转移 河 源 潜 在 产 业 承 接 空 间 产业链辐射 产学研落地 • 抓住部分企业制造 外溢需求，发挥河 源综合成本优势， 打造制造基地 • 河源电子信息设备 制造环境带动外地 同类及上下游企业 就近建设生产及研 发中心 • 依托广东省科研院 所在河源建立研发 服务中心，吸引人 才及高科技项目进 驻，并进一步产业 化 • 新能源 – 太阳能光伏 – 天然气 • 智能制造 • 电子信息 – 集成电路 – 新型显示器件 • 智能制造 • 电子信息 – 高端应用电子技术 • 新材料 • 新能源 • 研发设计服务 – 科技成果转化服务 • 汉能广东河源薄膜太阳能 研发制造基地：于09年从 深圳搬迁至河源高新区 • 华电福新能源：在河源建 设“华电天然气冷热电三 联供新能源项目”生产线 • 中兴通讯河源生产研发基 地：开展5G、智能终端产 业的研发；后续有30余家 企业有意向搬迁至河源 • 河源广工大协同创新研究 院：广东工业大学根据河 源特色产业发展需求，组 建了新电子、新材料、机 器人及互联网+四大技术研 发中心 机遇产业发展逻辑 行业实践 Prepared for clientStrategy& | PwC 20170508_深河科技湾项目第一阶段汇报材料 资源引入评估：基于深投控的产业资源优势，高端制造业、三新产业及研 发科创服务业存在较多机会 17 产业发展机遇–资源引入 资料来源：文献研究，思略特分析 新医药 第 二 产 业 第 三 产 业 生产性服务业 生物医药产业 研发设计 高端装备制造 机遇产业 示意性细分产业 • 工业机器人 新电子 智能装备制造 电子信息产业 • 集成电路、新型显示器件 • 科技成果转化、检验检测 • 现代中药 新材料 新型功能材料产业 • 新型功能陶瓷材料、稀土功能材料 Prepared for clientStrategy& | PwC 20170508_深河科技湾项目第一阶段汇报材料 产业长名单的筛选结论：依照有机增长、转移辐射、资源引入，制定战略 性产业发展长名单，共计12个机遇产业 18 资料来源：文献研究，思略特分析 产业发展机遇 机遇产业 示意性细分产业 有机增长 转移辐射 产业导入 生物医药 现代中药 ✔ ✔ 电子信息 集成电路、新型显示器件 ✔ ✔ ✔ 太阳能 太阳能产品、太阳能生产装备 ✔ ✔ 新型功能材料 新型功能陶瓷材料、稀土功能材料 ✔ ✔ ✔ 智能装备制造 工业机器人 ✔ ✔ 食品饮料加工 食品加工、饮料生产 ✔ 健康养老 健康咨询、中医保健、社区养老 ✔ 休闲旅游 旅游游览服务 ✔ ✔ 商贸物流 货物运输、仓储和邮政快递服务 ✔ ✔ 文化创意 文化艺术服务 ✔ 研发设计 科技成果转化、检验检测 ✔ ✔ 第 二 产 业 第 三 产 业 Prepared for clientStrategy& | PwC 20170508_深河科技湾项目第一阶段汇报材料 产业筛选方法：结合小镇发展“特而强、聚而合”理念，应优先遴选主导 的第二产业，以此为基础筛选相关服务业 19 资料来源：思略特分析 第一步：主导产业筛选 “特而强” 第二步：服务业筛选 “聚而合” 有机增长 • 基础巩固 • 优势升级 转移辐射 • 宏观转移 • 周边承接 产业导入 • 机遇驱动 • 资源引入 • 地方力推 发展吸引力 • 产业发展前景 • 区域定位契合度 发展可行性 • 产业发展硬环境、 产业发展软环境 • 周边竞争情况 现代服务业 发展吸引力 • 定位企业都 • 产业关联度 发展可行性 • 发展基础 • 发展配套 主导产业 产业发展机遇 Prepared for clientStrategy& | PwC 20170508_深河科技湾项目第一阶段汇报材料 主导产业筛选方法：结合“特而强”理念，从发展吸引力、发展可行性 两大维度从长名单中遴选适合河源项目发展的主导产业 20 资料来源：访谈，思略特分析 发展可行性发展吸引力 小镇主导业筛选方法 • 产业发展前景 – 市场规模：产业在中国 的整体规模 – 市场增速：产业在未来 5年的增长情况 • 区域定位契合度 – 上位规划契合度：该产 业与项目所在细分区域 的上位规划是否契合 • 产业发展硬环境 – 发展基础：该产业在当地 是否有资源、产业基础 – 硬件配套：当地是否有满 足产业发展的基础设施 • 产业发展软环境 – 政策配套：产业是否受当 地政策支持 – 人才配套：尖端人才、中 等技工等供给情况 • 周边竞争情况 – 周边同类产业竞争激烈度 产业发展机遇 Prepared for clientStrategy& | PwC 20170508_深河科技湾项目第一阶段汇报材料 主导产业筛选结论：综合分析各第二产业的吸引力与可行性，我们认为生 物医药产业最具发展前景和区域特色，应作为主导产业 21 资料来源：思略特分析 高 低 低 高 发展吸引力 发展可行性 食品饮料加工 智能装备制造 新型功能材料 太阳能 电子信息 生物医药 中 中 “特而强”——主导产业筛选图示 筛选维度：产业发展硬环境、产 业发展软环境、周边竞争情况 筛选维度：产业发展前景、区域定位契合度 “特而强” • 产业思路：特而强 • 主导产业：将区域 优势的生物医药作 为主导产业，逐步 做大做强，配以产 业发展所需的服务 业 产业发展机遇 Prepared for clientStrategy& | PwC 20170508_深河科技湾项目第一阶段汇报材料 现代服务业筛选方法：结合“聚而合”理念，从发展吸引力、发展可行 性两大维度从长名单中遴选与主导产业最为契合的服务业 22 资料来源：访谈，思略特分析 发展可行性发展吸引力 现代服务业筛选方法 • 定位契合度 – 上位规划契合度：该产 业与项目所在细分区域 的上位规划是否契合 • 产业关联度 – 是否与所遴选的主导产 业有联动可能 – 是否能满足小镇发展 “聚而合”的需求 • 发展基础 – 该产业在当地是否有资源、 产业基础 • 发展配套 – 政策配套：产业是否受当 地政策支持 – 人才配套：尖端人才、中 等技工等供给情况 产业发展机遇 Prepared for clientStrategy& | PwC 20170508_深河科技湾项目第一阶段汇报材料 现代服务业筛选结论：综合分析各现代服务业的吸引力与可行性，我们认 为健康养老和休闲旅游可与生物医药形成最优的小镇生态 23 资料来源：思略特分析 高 低 低 高 文化创意 发展吸引力 发展可行性 休闲旅游 健康养老 商贸物流 研发设计 中 中 “聚而合”——现代服务业筛选图示 筛选维度：产业发展硬环境、产 业发展软环境、周边竞争情况 筛选维度：产业发展前景、区域定位契合度 “聚而合” • 产业思路：聚而合 • 现代服务业：与生 物医药这一主导产 业契合，形成“聚 而合”的产业生态 局面 产业发展机遇 Prepared for clientStrategy& | PwC 20170508_深河科技湾项目第一阶段汇报材料 产业组合：结合小镇“特而强、聚而合”的需求，建议形成“1+2”产业 组合，打造以医药为主导，医养及旅游为延伸的生态体系 24 生物医药 健康养老 休闲旅游 现代服务业主导产业 1 2 3 特而强 聚而合 产业发展机遇 Prepared for clientStrategy& | PwC 20170508_深河科技湾项目第一阶段汇报材料 上位规划机遇 产业规划研究 发展对标借鉴 合作效益探讨 下一步工作安排 目录 25 Prepared for clientStrategy& | PwC 20170508_深河科技湾项目第一阶段汇报材料 特色小镇根据生产性业态和服务性业态所占的比重，可分为产业驱动型小 镇、旅游驱动型小镇和综合型特色小镇 26 生产性业态比重 消费性业态比重 高低 低 高 （小规模制造业和 生产性服务业为主， 主要业态包括办公 楼、工作室、实验 室、研发中心等） （服务业为主，主要业态包括观光景区、酒店、餐饮、展览馆、文体娱乐设施等） 产业驱动型小镇 （例：云栖小镇，德 国赫尔体育用品小镇） 综合型特色小镇 （例：乌镇互联网小 镇，北海道美瑛小镇） 旅游驱动型小镇 （例：崇礼雪都小 镇，达沃斯医养度 假小镇） 特色小镇借鉴 Prepared for clientStrategy& | PwC 20170508_深河科技湾项目第一阶段汇报材料 河源项目自身产业资源与旅游资源兼具，业务形式丰富，应参照综合性特 色小镇的发展模式 27 特色小镇分类 产业驱动型小镇 旅游驱动型小镇 综合性特色小镇 产业组合 • 以企业活动为主 • 以规模较小的高附加值制造 业和生产性服务业为主，如 高端手工制造、企业总部管 理、互联网产业、金融投资 产业、商贸等 • 以个人消费活动为主 • 以服务业为主，包括旅游业、 餐饮业、娱乐业等 • 兼顾企业活动和个人消费活动 • 既包括规模较小的高附加值制 造业和生产性服务业，也包括 面向个人消费的服务业 业态特点 • 以办公楼、工作室、实验室、 研发中心、交易中心等为主， 包含住宅及部分生活配套 • 以景区、酒店、餐厅、商店等 消费性业态为主 • 业态较为丰富，生产性业态与 消费型业态比例平衡 • 既包括办公楼、工作室等生产 性业态，又包括观光、酒店、 餐厅、商店等消费性业态 核心资源 • 核心产业和龙头企业 • 独特的旅游资源 • 产业资源和旅游资源 开发路径 • 依托产业集群或者产业园， 增加生活配套设施，和与产 业主题相关的文化设施 • 依托旅游景点，增加住宿、餐 饮、消费等配套服务设施，并 突出文化主题展现特色 • 产业集群或产业园进行旅游开 发 • 旅游驱动型小镇进行产业引入 举例 • 国内：杭州云栖小镇 • 国外：德国赫尔体育用品小 镇 • 国内：崇礼雪都小镇 • 国外：瑞士达沃斯小镇 • 国内：乌镇互联网小镇 • 国外：日本北海道美瑛薰衣草 小镇 一 二 三 特色小镇借鉴 Prepared for clientStrategy& | PwC 20170508_深河科技湾项目第一阶段汇报材料 通过对国内外三大特色小镇数据库进行精准筛选，结合河源建设需求覆盖 四大相关产业，选取80余个小镇进行深度对标分析 28 北京古北水镇 衢州循环农业小镇 美国太阳城养老社区 四大产业 观光旅游 养生养老 生态农业 国家级特色 小镇库 省级特色小 镇库 国外特色小 镇库 1 2 3 80个小镇 亲子休闲 三大数据库 分 产 业 遴 选 初步筛选 北京长沟镇 荒山市黟县宏村镇 美国卡梅尔小镇 庄络亲子农场小镇 南安玫瑰小镇 磐安古茶场文化小镇 梅州市梅县区雁洋镇 肇庆市高要区回龙镇 美国黑莓牧场 桐庐健康小镇 格拉斯小镇 磐安江南药镇 德国福利德纳村 荷兰霍格威养老小镇 …… 特色小镇借鉴 Prepared for clientStrategy& | PwC 20170508_深河科技湾项目第一阶段汇报材料 基于深度对标，江南药镇在生态自然、人文内涵、基础设施、核心产业和 配套措施等多角度评价中发展相对领先，是特色小镇的发展典范 29 生态自然 人文内涵 基础设施 核心产业 评价维度 可用指标 • 可复制性：小镇开发规划及 推广运营模式是否具有易复 制性供河源参考 初步筛选 …… 北京长沟镇 荒山市黟县宏村镇 美国卡梅尔小镇 庄络亲子农场小镇 南安玫瑰小镇 磐安古茶场文化小镇 梅州市梅县区雁洋镇 肇庆市高要区回龙镇 美国黑莓牧场 桐庐健康小镇 格拉斯小镇 磐安江南药镇 德国福利德纳村 荷兰霍格威养老小镇 北京古北水镇 配套措施 开发运营 • 地理区位：省内区位特点 是否与河源相似 • 旅游资源：是否与河源相 似具有丰富旅游资源 • 交通设施：内外部交通建设 进度是否与河源水平相当 • 产业基础：是否具有生命健 康相关产业禀赋基础 • 配套水平：产业、商业、文 化等配套建设水平是否相当 特色小镇借鉴 Prepared for clientStrategy& | PwC 20170508_深河科技湾项目第一阶段汇报材料 上位规划机遇 产业规划研究 发展对标借鉴 合作效益探讨 下一步工作安排 目录 30 Prepared for clientStrategy& | PwC 20170508_深河科技湾项目第一阶段汇报材料 本次深河科技湾项目的合作模式主要分为三大内容，即项目运作结构、政 企合作内容和投资回报模式 31 资料来源：文献研究，思略特分析 项目运作结构 河源市政府 深投控 深河科技湾项目公司 政企合作内容 政府 深投控 与项目公司形成行政法律关系，负责行政管理职能 • 监督管理相关开发及建设工作 • 负责规划计划、土地出让等项目的行政审批，具有项目 控制权 • 资金使用监管等职能 发挥资源配置、开发管理等灵活性，按照合同约定行使权利 • 承担土地开发整理工作 • 承担相应的基础设施建设 • 负责招商引资、产业服务和运营 • 提供学校、医院、娱乐等相关产业配套等工作 投资回报模式 • 政府通过以行政监管、政策支持等方式投入小镇建设，以小镇的经济发展获取区域社会效益、财政收入以及完成相 应政绩工程 • 深投控通过资金投入土地一级开发、基础设施建设等工作，获取小镇土地整理服务费、小镇运营维护服务费等经济 回报 • 同时深投控通过提供小镇招商引资等服务投入区域产业和经济发展工作，以分享小镇产业和经济发展红利 合作模式研究 Prepared for clientStrategy& | PwC 20170508_深河科技湾项目第一阶段汇报材料 在参与形式上，基于深投控一贯的经验，我们建议项目合作基础应依托政 企合力的合资项目公司开展，并建立相关的工作机制 32 利益协同：合资项目公司将江东新区政府与深投控的利益紧密连接，以经济前景促进项目快速发展 优势发挥：江东新区政府由合资公司实际运营为出发点，出台有针对性的扶持政策体系；深投控专注 资源导入与园区运营 下属全资国有平台 合资项目公司 负责部门 相关职能部门 定期召开工作协调会议 反 馈 建 议 深河科技湾小镇 统筹开发运营 深圳市投资控股有限公 司 江东新区政府 合作原则 项目合作结构 合作模式研究 Prepared for clientStrategy& | PwC 20170508_深河科技湾项目第一阶段汇报材料 我们认为，本次合作模式应立足于项目的背景与诉求，与政府达成共识， 进行合作模式的创新 33 合作模式的创新方向 政企合力承担市场性风险 政府对土地开发进行合理保障 短期内推动产业的快速落位 长期与产业及城市的发展挂钩 有 保 障 可 促 进 深河科技湾项目开发的背景及诉求 项目前期投入较高：项目前期投控方 面垫资开发基数较大，垫资估算在26 亿元左右，整体回报周期较长，同时 也应考虑到政府偿付等风险 需快速实现产业导入：特色小镇开发 在即，前期需快速实现相关产业配套 的打造，保证企业快速导入，同时快 速创造社会效益，提升政府政绩 土地开发合规性趋严：国家对地方土 地开发需严格遵守招拍挂市场机制， 限制一二级土地联动开发模式，严禁 出现企业区域垄断现象 需实现产业结构转型，经济长期健康 发展：通过深河科技湾带动江东新区 产业结构升级，城市功能完善，吸引 人才、产业流向河源，实现长期发展 资料来源：文献研究，思略特分析 企业通过垫资进行土地前期开发投入，政 府则设立收益保障条款，通过财政支出等 形式对项目进行兜底 通过与政府签订排他性协议保证控制权， 与政府协商，借助一级开发付款抵扣招拍 挂费用、飞地或核心地块低价拿地保障等 形式，为长期运营合作提供保障 企业利益与社会效益进行捆绑，政府就产 业政策配套及投控招商提供优质政策支持 ，促进园区招商工作快速落位 将企业长期收益与城市经济及产业长期健 康发展相挂钩，以推动区域内产业转型升 级及城市功能进一步完善，实现产城融合 合作模式研究 Prepared for clientStrategy& | PwC 20170508_深河科技湾项目第一阶段汇报材料 1+2 产业组合 同时，我们通过对标同类特色小镇运营成果，结合河源产业基础和行业平 均数据，进行了初步项目收益测算 34 高阶效益测算 公开资料测算行业单企业 平均产值 特色小镇对标估算项目企 业规模 细分主导产业及配套服务 业企业指标 加总龙头企业与产业链企 业产值测算总产值 生物医药 1 医养+旅游 2 112 亿产值 300 家企业 • 1家龙头企 业 • 200余家产 业链企业 • 带动100亿 产值 • 5个养老投 资项目 • ~50家配套 旅游服务 企业 • 撬动~10亿 产值 普华永道全球特色 小镇研究库 中国各区域级别特 色小镇 下一步将结合开发方需求深入访谈与特色小镇专家访谈进一步验证细化收益测算结果 • 桐庐健康小镇 - 平方公里 - 230家入驻企业 • 磐安江南药镇 - 平方公里 - 120家入驻企业 测算工具与分段结果收益测算思路 Prepared for clientStrategy& | PwC 20170508_深河科技湾项目第一阶段汇报材料 上位规划机遇 产业规划研究 发展对标借鉴 合作效益探讨 下一步工作安排 目录 35 Prepared for clientStrategy& | PwC 20170508_深河科技湾项目第一阶段汇报材料 下一阶段，我们将重点推进二阶段的工作内容，对规划进行深度细化 36 资料来源：文献研究，思略特分析 阶段一：特色小镇申报准备 阶段二：产业运营研究深化 阶段三：项目可研报告输入 • 项目整体定位设计 – 推导整体机遇与挑战 – 设计项目整体定位 • 项目产业细化研究 – 细分产业研究、产业 布局及发展目标等 – 产业市场招商支持 • 细化运营合作模式 – 项目运营模式，包括 合资公司设计等 – 细化经济测算 • 项目背景研究 – 项目上位规划梳理 • 初步产业定位研究 – 产业初步定位及可行 性分析 – 产业市场化验证 • 项目合作模式讨论 – 合作模式建议 – 高阶经济测算 • 基于前期项目工作，协 助整理编写项目预可行 性研究报告并完善可研 – 产业规划 – 运营合作 – 经济测算