中等职业学校教学用书（现代物业管理专业）
《物业管理服务与经营》
电子教案
主 编 张明媚
幻灯制作 张明媚
第三章 物业管理经营性服务
【案例透视】
第一节 物业管理经营性服务概论
第二节 物业经营内容与项目
第三节 物业租赁
第四节 物业经营的收入与费用
第五节 物业管理的保险运作
案例透视
2003 年1月，某新建花园小区业主纷纷入住后，第一件事就是忙着装修，高兴之余也有一块“心病”。剩余的装修材料无处存放，成为“鸡肋”。
业主装修时，购买装修材料，如涂料、油漆、地板、磁砖、墙砖以及装潢饰品等总是留有余量，以防万一不够。装修完了，这些余料扔掉吧，有点心痛，万一日后需修补，恐无处小量购货；不扔吧，放在家里既占地，又煞风景。有的业主只能乘着夜晚无人时悄悄地放到门外。虽然业主装修后多余建材的处置不是物业管理的服务内容，签订的物业服务合同中也没有这一项，但物业管理处员工们积极献计献策，为业主排忧解难，他们最终找到了办法。物业管理处与开发商联系，把大楼地下空余的车库辟出一块地方，让业主堆放剩余建材，免费代为保管。他们对业主需代管的剩余建材按户名逐一登记，并在实物上贴上姓名标签。这些余料保管期为6个月，逾期经联系确认业主不认领的作无主处理。同时，他们还建议业主作价出让，由物业管理处牵线，让需要小额添置建材的业主前来调剂。
这一办法确定后，物业管理处立即在小区宣传栏贴出告示，业主们对此反响非常热烈。不少业主高高兴兴地将自家多余的装修建材送到地下车库里来，物业管理处员工热情接待，细心地当面点清，并且妥善地捆扎好，贴上户名标签，做好登记。没多久，库房里特地预备的临时货架整整齐齐堆放着业主们委托保管的材料。有的业主在代保管库房里觅到了需要的建材，双方当场成交，皆大欢喜。
详解
本案例中物业的装修材料保管交易服务虽然是免费的，但可以为我们开展经营性服务开拓新的思路,物业公司的利润大部分来源于经营性服务获得的收益，因此，物业公司必须在合法，合规，合情的前提下积极，主动的开展经营性服务，我们学习这一章要了解物业管理公司的一些经营性服务项目，本章内容分三部分，第一部分重点讲述物业管理的经营性服务的各项服务内容，第二部分着重介绍物业租赁的步骤,第三部分介绍物业保险的各项险种。
第一节物业管理经营性服务概论
物业管理经营性服务
物业管理经营性服务的含义
物业管理经营性服务是指与房屋楼宇住宅小区的住（用）户生活、工作、生产相配套的一些经营服务，包括商业网点、文化教育、卫生、娱乐、体育等公共设施的建立、开设和经营，以及为方便住（用）户生活而开展的多种特约便民和经营服务
第一节物业管理经营性服务概论
物业管理经营性服务内容
1.便民服务
（1）日常生活类: 开设饮食店、洗衣店及修理店,美容美发店等生活服务设施
（2）商业服务类: 开设小百货商店等商业设施
（3）文化教育类:开设图书室、音乐茶座，开办展览和托儿所、幼儿园等文化教育设施
（4）体育卫生类:开设卫生站和游泳池、乒乓球室、健身房等体育设施。
2.特约服务
（1）衣着方面：代买衣、洗衣、熨衣、制衣服务。
（2）饮食方面：代买盒饭、送餐服务、送煤气、代买菜做饭等。
（3）居住方面：房屋清洁打扫、搬家、管家服务等
（4）旅行方面：各种车辆代管、清洗保养、维修；礼品递送；代缴水电煤、电话费和代订购车、船、机票。
（5）文化教育方面：代请家教；代订报刊杂志和接送小孩上学、人托。
（6）卫生方面：代请医疗护理人员；卫生清毒、小孩疫苗接种；接送病人看病。
（7）其他方面：代请保姆、组织比赛、聚会、游玩等。
3.经营服务
经营服务是物业管理企业的重要业务之一，是物业管理企业自身开展的与物业管理相关的经营业务，目前开设的经营业务一般有：投资咨询，装修咨询，绿化咨询，中介等业务。企业的经营业务应与物业管理有关，并且应当从属于物业管理业务。
第二节 物业经营内容与项目
物业经营内容与项目
1.餐饮服务
2.日用百货
3 .美容美发服务
4 .图书、音像出租服务
5. 康乐项目
6.上学入托接送服务
7.托幼服务
8.广告经营
9.其它服务
第三节 物业租赁
物业租赁的概念与特征
物业租赁的概念
物业租赁，是指出租方通过合同或契约的方式将物业的使用权交付给承租方使用收益，并向承租方定期收取租金，在租赁期限届满时收回物业使用权的一种经济活动。
第三节 物业租赁
物业租赁的步骤
物业租赁的准备
1.学习房屋租赁管理规定
2.准备与熟悉合同
3.熟悉和检查物业
4.其他方面的准备
第三节 物业租赁
物业租赁的营销推广
1.进行市场宣传推广
（1）物业的市场定位
（2）物业市场营销策略的制定
（3）选定物业宣传的主题
（4）选择适当的宣传媒介
①标志牌
②报纸广告
③期刊和其他出版物
④广播
⑤电视
⑥传单
⑦网站
⑨邮寄广告
⑩路牌广告
2.开展促销活动
（1）潜在的客户常被那些声誉良好的物业管理者所吸引，因此，与房产界和广大公众维持良好关系很重要。
（2）提高物业和管理者吸引的另一种方法是通过有准备的事实的传播进行的。如名人的宣传，一篇有趣的、实际的、有根据的纪实性文章，一个实施中的思想，一个教育成就或一个新物业管理倾向等都是有价值的主题。
第三节 物业租赁
物业租赁的谈判与签约
主要有以下几个阶段：
1.租客引导
2.租客选择
(1) 租户经营业务的类型及其声誉
(2) 承租户的财务状况
(3) 所需面积的大小
(4) 需要提供的物业服务
3. 租约谈判
(1) 控制签约进程
(2) 聘请租赁经纪人
(3) 谈判妥协
(4)签约与租赁登记
A.签约
当达成出租\承租意向时，就可由出租方、承租方分别与物业管理企业签订租赁意向书。随后，租赁双方签订房屋租赁合同。
B. 租赁登记
房地产租赁工作的行政主管部门是当地的市国土局、房地产管理局（以下简称房管局）。
第三节 物业租赁
物业租赁合同的变更、终止与退租
1.租赁合同的变更
租赁合同变更的情形如下：
（1）因物业买卖、继承、赠与等发生房屋所有权变更时，合同中原来的出租人应改变成新的出租人，即新的房屋所有权人。
（2）承租人如果需要将承租的物业分出一部分独立租用，可征得出租人同意，会同其分租其他成员分别与出租人签订租赁合同。
（3）原承租人死亡或外迁，经出租人同意应变更其同一户籍的共同居住家庭为承租人。
（4）承租人因生活或工作需要，与第三者互换所租房屋使用权时，出租人应对承租人合理的换房要求予以支持。承租人也应事先征得出租人同意，不得私自调换。
（5）租赁物业数量、条件、用途、租金数额的改变或因其他原因而发生租赁双方的权利和义务改变时，应按照有关政策规定，变更租赁合同。
2.租赁合同的终止
（1）合同终止的情形
①到期。
②人为终止。
③因不可抗力的原因致使合同无法履行。
④租赁房屋被界定为危险房屋。
⑤房屋因社会公共利益需要被征用。
⑥房屋占用范围的土地使用权被依法提前收回。
⑦出现当事人约定的解除合同事由。
⑧当事人协商一致，同意解除合同。
⑨法律规定可以终止合同的其他事由。
（2）合同终止时的处理
物业管理公司的经营服务部门在处理合同终止业务时，就做好以下工作：
①合同到期前的通知
②合同终止的确认
3.退租
当确认退租，经营服务部门应及时向公司的财务、保安、维修等部门发出通知，通报该租赁合同 具体时间，并要求各部门着手做好善后工作。
房间的恢复是承租人退租时的一件大事。一般大厦办公室的租赁合同中均规定承租人退租搬迁时应将办公室恢复原状。实践中有两种方式：一是由承租人自己恢复，应规定恢复的期限；二是承租人委托物业管理部门代为恢复。此时，应首先确定装修公司，然后由承租人、工程部、经营服务部门和装修公司一起对房间进行验收检查，确定需要恢复的内容及费用，由承租人一次付清了结。凡是租赁期间所损坏的室内物品均由承租人负责赔偿
第四节 物业经营的收入与费用
居住性物业经营收入
居住性物业经营收入的原则
1.依法筹集原则
2.公平合理原则
3.保本微利原则
4.分层收费原则
第四节 物业经营的收入与费用
物业经营收入的主要渠道
1.房地产发展商提供的保证金
2.物业业主和租房定期交纳的物业管理费
3.住宅区特约服务费收入
4.物业经营收入和其他经营收入
5.国家或地主城市维护费的少量补贴
6.维修基金
7.融资与抵押贷款
第四节 物业经营的收入与费用
物业经营收入的运用原则
1.为业主和租户服务的原则。2.实行分类储蓄、专项使用的原则。
3.坚持合理使用的原则。
第四节 物业经营的收入与费用
物业经营费用
1.物业经营费用项目
（1）公司员工的工资、福利及各种保险。
（2）机电设备、消防系统的维修保养。
（3）公共设施维修保养。
（4）园林绿化管理。
（5）清扫保洁。
（6）治安保卫。
（7）公共服务。
（8）公共水电费、办公用品等项开支。
（9）其他为管理发生的合理支出。
第四节 物业经营的收入与费用
经营性物业经营收入
经营性物业经营收入的来源与筹集
经营性物业是指用于出租能够产生经济收入的物业，经营性物业经营收入来源有三大方面。
1.业主承担的管理费
业主是物业管理最主要的收益人，理应承当物业管理费用，其管理费的计算方法有两种。
(1)定额法
(2)比例法
2.租户承担的管理费
3.其他专项收入
第四节 物业经营的收入与费用
经营性物业经营费用
经营性物业经营费用主要有三个方面：
1.管理费用支出
(1) 建筑物的维修费用
(2) 机电设备管理费用
(3) 治安保卫管理费用
(4) 卫生清洁管理费用
(5) 职员工资及福利
(6) 办公费
(7) 保险费
2.营销费用支出
营销费用是物业管理公司为开拓市场，加强竞争力所需要的费用。营销费用大致包括以下几种。
(1) 广告费
(2) 代理费
(3)公共关系费用
(4)其他费用
3.有关税费
物业出租经营过程中的主要税费包括房产税、营业税、城市建设维护税、教育附加费和土地使用税等。
第五节 物业管理的保险运作
物业保险的定义及作用
物业保险的定义
保险是指投保人根据合同约定，向保险人支付保险费，保险人对于合同约定的可能发生的事故因其发生所造成的财产损失承担赔偿保险金责任，或者当被保险人死亡、伤残、疾病或者达到合同约定的年龄、期限时承担给付保险金责任的商业保险行为。
物业保险是指物业管理企业向保险人交付保险费，双方建立保险合同，在合同规定的事由，事故，灾害发生后，由保险人在合同规定范围内承担赔偿或给予保险金责任的一种商业保险行为。
第五节 物业管理的保险运作
物业保险的作用
物业保险大体有以下作用：
1.可以抵御意外不幸。
2.可以增强社会防灾救灾力量。
第五节 物业管理的保险运作
投购物业管理相关保险
物业管理中涉及的相关保险及其规定主要有：
财产保险
财产保险是以各种物质财产及其有关利益为保险标的的保险。保险人对因各种自然灾害、意外事故对财产造成的损失承担经济赔偿责任。
财产保险的保险责任分为基本责任、责任免除和特约责任。
基本责任是指投保人要求保险人承担的赔偿责任。
企业财产保险中的责任免除包括：战争、军事行动或暴乱；核辐射或污染；被保险人的故意行为。
特约责任又称附加责任，是指责任免除中不保的责任经双方协商同意后特别注明由保险人负责保险的危险。特约责任一般采用附加险承保。
1.财产保险基本险
2.财产保险综合险
3.财产一切险
4.国际通行的火灾保险
5.住户保险
6.租金损失保险
7.可附加的保险险种
（1）破坏性地震保险
（2）水暖管爆裂保险
（3）盗抢保险
（4）煤气保险
（5） 现金保险
第五节 物业管理的保险运作
机动车辆险
主要承保车辆损失险和第三者责任险
1.机动车辆损失保险
2. 第三者责任险
3. 机动车辆附加险
第五节 物业管理的保险运作
责任保险
1.公众责任保险
2.公共营业场所火灾责任保险
3. 电梯责任保险
4. 雇主责任保险
5. 雇员忠诚保险
第五节 物业管理的保险运作
人身保险
1. 意外伤害保险
2. 人寿保险与养老保险
(1) 人寿保险
(2) 养老保险
(3) 组合保险
