深圳代理事业一部出品
先为不可胜，以待敌之可胜！
——英伦假日开发战略思考
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善战者不败！
大家都在说：
冬天来了，春天还会远吗？
但是，谁知道冬天的日子还有多久？
龙岗的冬天，格外残酷、寒冷、漫长。
我们没法改变市场、环境，
却可以跑赢对手！
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认清形势
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春天还有多远？
没有强劲的经济，如何能有房地产的持续发展！
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敢问底在哪里？
价格的底在哪里？
底部会盘整多久？
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龙岗：软骨的一翼
曾经的西翼中心宝安已经上升为城市中心，东翼中心龙岗至今还在二线徘徊；
不能整合产业链、占据产业链上游，龙岗中心，也只能是一个安慰；
没有紧密的经贸联系、产业联系，龙岗中心也只能偏安一隅，无力领袖东部。
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龙岗的未来是残酷！
超大供应
集中爆发
供求失衡
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大运会拯救不了龙岗
大运会确实会改善龙岗的基础设施，但是不可能从根本上改变龙岗的产业结构；
大运会确实会在一定程度上拉动龙岗的经济发展，却不可能对龙岗的发展施加持续的影响。
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地铁只是美好的梦
改善交通，只能减少路上花费的时间，却改变不了心理上的距离；
两地的距离，不在于里程的多少，而在于经济的交融程度。
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前景很黯淡，
市场越发残酷，
大运会、地铁看似美好，
却解救不了眼前的危机，
快速逃离，
活着，才是压倒一切的大事！
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认清自己
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小地块，难有大作为
小地块，没有足够的空间营造社区配套，对周边资源依赖性高
小地块，营造舒适社区配套，必将增加大量成本，增加市场风险
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一半是农民房，一半是工地
陂头背村改造非短期能完成，农民房将持续存在
周边施工建设也将持续相当长一段时间
周边居住氛围不足、配套不足的状况将持续很长一段时间
对片区的认识和认同不会随大运场馆的建设立即扭转
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大鳄环伺，夹缝生存
中海康城
占地:155835
建面:498674
公园大地
占地:364645
建面:607170
阳光天健城
占地:77527
建面:232583
绿景城市立方
占地:47370
建面:137238
本项目
占地:9688
建面:31004
奥林华府二期
占地:33000
建面:105600
星河地产
占地:170000
建面:262000
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没有过人的天赋，
也没有显赫的家世，
就像一个农家的孩子，
独自周旋在众多豪门大族之间，
打造自己的秘密致命武器，
借势、借力，
才有可能在血拼中活下去。
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找准方向
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路在哪里？
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舒适居家，叫板大鳄？
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紧凑居家，被市场遗忘的角落
地址：龙兴大道与龙平西路交界处
占地：㎡
总建面：32838 ㎡
开盘时间：2007年1月1日
开盘均价：6200元/㎡
销售情况：一个月售罄
劲嘉·龙园印象
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紧凑居家，被市场遗忘的角落
地址：龙岗区龙岗街道办翠竹路与公园路交汇处
占地：4942㎡
总建面：20008 ㎡
开盘时间：2008年7月20日
开盘均价：7500元/㎡
销售情况：已售90%
一城峰景
户型 面积 套数 比例
单房 24㎡ 22 9％
1房 47-57㎡ 54 23%
2房 59-78㎡ 138 58％
3房 99㎡ 25 10％
合计 239 100％
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英伦假日户型策略：紧凑居家
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客户走多远，我们就能走多远
主力客户圈
重要客户圈
游离客户圈
企业中层骨干
小生意人
年轻村民
中低级公务员
一般事业单位职员
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订单少了，房间一个也不能少
全球经济危机，
厂里的订单少了，
工资也不如以前多了，
趁着房价不高，
也该买套房子了，
孩子大了，
都需要自己的空间，
面积可以小一点，
但是房间得够用才行。
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够用，还要买得起
备注：按照7000元/㎡进行总价估算
总价控制
大面积实用性赠送空间
紧凑型居家产品面积
区域目标客户人口结构
使用户型 建筑面积 总价 首付 月供
二房二厅一卫 50-55㎡ 38万 8万 1890元
三房二厅一卫 65-70㎡ 50万 10万 2520元
四房二厅二卫 85-90㎡ 63万 13万 3150元
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很美丽，很低调，可是很致命
澳大利亚箱型水母：
海洋中的透明杀手
动物界第三号杀手
60根触须
触须长达米
每根触须有5000个刺细胞
每根触须含有让50人致命的毒素
会主动攻击
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五种武器，以小博大
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五种武器之一：留空搭板
报批难度很高
搭板会导致二次施工
改变外立面，有风险
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五种武器之二：米夹层
米
米
米
米
米
夹层
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五种武器之三：入户花园改餐厅
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五种武器之四：内庭院改房间
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五种武器之五：阳台改房间
1
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精确制导
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蚂蟥叮上鹭鸶脚，你上天来我上天
锁定阳光天健城
鱼目混珠，立面色调近似阳光天健城
借片区大盘推广，顺势推出
截留片区大盘到访客户
不对称创新、价格优势，精确点杀
装修套餐，加大项目优势。
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星彦小户操盘案例
附：
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星彦案例：08年上半年前的成功可能并不震撼
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星彦案例：08年下半年的成功才是实力的见证
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倚山时代：以点破面，逆势飘红
片区最高价格（均价11000元/㎡）
两周蓄客期，开盘销售50%
六周内销售93%以上
单周销售近百套
Chart1
191
97
37
24
10
10
周销量
销售率
周销量
销售率
倚山时代销售流量图
Sheet1
第一周 第二周 第三周 第四周 第五周 第六周
191 97 37 24 10 10
191 288 325 349 359 369
394
第一周 第二周 第三周 第四周 第五周 第六周
周销量 191 97 37 24 10 10
销售率
Sheet1
&A
Page &P
周销量
销售率
周销量
销售率
倚山时代销售流量图
Sheet2
Sheet3
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以点破面，逆势飘红：倚山时代
高档次形象展示
精准媒体策略，高强度覆盖
整合渠道资源，全城带客
区域外投资客带动区域内客户
星彦强大的现场销售力
产品创新优势
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以点破面，逆势飘红：倚山时代
借鉴点一：短信成为流动的路牌
借鉴点二：区域外客户带动区域内客户
借鉴点三：投资客快速拉动销售进度
借鉴点四：合理的价格策略，撕破项目销售障碍
借鉴点五：联合房联网，全城带客，做旺现场人气（虽然成交极少）
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一城峰景：以势迫人，逆势飘红
开盘时间：2008年7月20日
主力户型：二房65 ㎡
均价：7500元/㎡
套数：238套
销售率：82%以上
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一城峰景：以势迫人，逆势飘红
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一城峰景：以势迫人，逆势飘红
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一城峰景：以势迫人，逆势飘红
借鉴点一：对外公布的装修价格低于实际装修标准
借鉴点二：展示部分装修配饰直接打动客户
借鉴点三：关内带客，做旺现场人气
借鉴点四：持续开盘，持续热销
借鉴点五：主动寻求团购客户，促成项目快销
借鉴点六：企业、商业旺点盛大路演
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谢谢观看！
祝项目顺利成功！
