宝星园三期价格定位专题报告
谨呈：北京宝星置业有限公司
北京中广信地产服务机构
目 录
一、价 格 定 位 要 素
二、项 目 价 格 测 算
三、价 格 定 位 论 证
四、价 格 提 升 建 议
五、项目销售进度排期
一、 价格定位要素
1、市场走势判断
2、望京区域分析
3、区域房地产市场分析
4、项目本体分析
政策层面
2007年03月18日,上调金融机构人民币存贷款基准利率% ;
二次购房首付比例将提高到40％
07年07月20日，上调金融机构人民币存贷款基准利率个百分点；
07年08月22日，一年期存款基准利率上调个百分点；一年期贷款基准利率上调个百分点
07年9月15日，一年期存款基准利率由现行的%提高到%；一年期贷款基准利率由现行的%提高到%；
07年05月19日,一年期存款基准利率上调个百分点；一年期贷款准利率上调个百分点 ；
07年12月21日，再次上调金融机构人民币存贷款基准利率为%，一年期贷款基准利率调整为%；
从2007年1月5日到08年3月25日，法定存款准备金从%提高到%
1、市场走势判断
二次购房房贷利率上浮空间达10%
国六条、国八条
限外政策
土地增值税清算政策
“”政策
廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策
政策利空、信贷紧缩、市场观望
北京市新建住宅销售价格指数累计%，其中2月份为%，涨幅比上月回落个百分点，住宅销售价格涨幅首次出现回落。
截至3月16日，北京3月份期房网上签约套数为3137套，而去年同期北京的期房签约套数为4392套，同比下降了近三成。
北京市商品房现房销售面积万平方米，期房销售面积万平方米，同比分别下降%和64%。
2007年年末，全市常住人口达到1633万人，比上年末增加52万人，是2001年以来人口增加最多的一年。
2007年北京市GDP增长%，达到亿元;08年北京市GDP将持续增长，北京市房地产市场还将继续发展。
2007年1-2月份北京市房地产投资达到1799859亿元，较去年同期增长%。
价量缩减
1、市场走势判断
市场表现
长线利好
短期看淡，中长期看好
数据来源：北京房地产交易管理网及北京市统计局
望京商业配套渐趋完善
2、望京区域分析
望京由望京新区、望京工业区、货流中心三部分组成
望京是北京最成熟的卫星城
望京是以居住为主的多功能、综合性城市新区
望京具备鲜明的国际化居住区氛围与潜力
望京是城市副都市中心
望京交通配套优势明显
望京环境规划渐趋完善
望京居住人口约18万人
区域地位显著、发展潜力巨大
3、区域房地产市场分析
市场概述
首开·知语城
华彩国际公寓
大西洋新城
北纬40度
中广·宜景湾
北京香颂
悠乐汇
里外里公寓
国风北京
东湖湾
宝星园三期
供给层面
需求层面
价格层面
客群特征
1. 在售项目以中大型楼盘为主。
2. 未来潜在供给约为50万平米，
主力户型为120平米/套。
3. 板楼产品日趋增大，竞争结构将发生质变。
1. 销速放缓，观望为主。
2. 100万元左右的套型去化较好，
150-240万元左右套型次之。
1. 区域内主力产品：
单价集中在15000-18000元/平米之间
总价范围则集中在160-280万/套。
2. 价格底部空间形趋于相对稳定。
1. 中产阶级购买力加大。
2. 重复置业者住房升级换代需求增加。
3. 国外购买力依然存在。
供给层面– 在售项目总规模
3、区域房地产市场分析
区域目前在售项目以中、大型楼盘为主，销售持续力较强。
量化分析
供给层面– 在售及潜在项目供给量
3、区域房地产市场分析
区域内目前总供给量约为万平米，未来一年的潜在供给约为50万平米 。
供给层面– 在售及潜在项目产品类型
3、区域房地产市场分析
区域内以塔楼形态的供应量为主导，但随着板楼形态的产品供应量日趋增大，
产品形态的竞争结构将发生质变。
供给层面– 在售及潜在项目面积区间
3、区域房地产市场分析
在售项目主力户型产品的户型面积区间为90-200平米，中小户型产品稀缺。
潜在供给的主力户型面积120平米/套以上的套型占到总供给面积的75%以上。
需求层面—月均销售套数及总价
3、区域房地产市场分析
区域内项目销售速度放缓，受宏观市场面影响，观望气氛较浓，主力产品总价为100万元
左右的套型最能受到市场认同，其次为150-240万元左右总价区间的产品。
价格层面—销售均价及总价
3、区域房地产市场分析
区域内主力产品单价集中在15000-18000元/平米之间，总价范围则集中在
160-280万/套。形成了相对稳定的价格底部空间。
1、来源：
本区域的客户居住升级引发的二、三次置业；
以韩籍人士为主流的外籍、外地及港澳台胞；
跨国公司入住望京，导致员工的住房需求；
丽都商圈、燕莎商圈，CBD、亚运村、中关村区域
2、特征：
认可望京区域，有稳定收入的城市中产阶级；
讲究生活品味，追求生活的舒适度；
以私营业主、外企白领、IT业、传媒行业、演艺界、教育行业人士为主。
客户特征分析
3、区域房地产市场分析
北至宝星园一二期
东至融科橄榄城
南至阜通西大街
西至阜安西路
区位分析
4、项目本体分析
产品解读
4、项目本体分析
1、地块呈扇型，各单体建筑呈点状分布，小区主入口设在东侧，人车混行
2、1-4#为高层短板设计，5、6#为板式高层。
3、除5#以外均为南北通透设计，楼间距较大。
4、5#为本项目价值低点，2、3#为价值高点；以价值大小顺序依次为1#、
4#、6#、5#。
5、建筑立面轮廓分明，立面设计如条件许可可寻求突破。
6、景观资源基本满足均好要求，中央主题景观区及功能区还有提升空间。
结论
产品无重大瑕疵，景观规划寻求突破
7、基于对项目的理解，该项目在区域内属于中高端产品。
面积分配
建筑面积
其中
地上建面
地上人防出口
地下建面
首二层商业建面
1#
2#
3#
4#
5#
.
50
6#
50
7#
160
420
总计
户数分配
1#
2#
3#
4#
5#
6#
套数
54
54
40
40
82
71
地上(层)
16
16
22
22
地下(层)
2
2
2
2
本项目总建筑面积为平方米
其中住宅部分的面积为平方米
本项目共有住宅341套
4、项目本体分析
技术指标
1、2#单数层
户型
建筑面积(㎡)
使用面积(㎡)
使用系数(%)
其中阳台(㎡)
A 三室二厅二卫
B三室二厅二卫
B反三室二厅二卫
A反三室二厅二卫
标准层
1、2#双数层
户型
建筑面积(㎡)
使用面积(㎡)
使用系数(%)
其中阳台(㎡)
A 三室二厅二卫
B三室二厅二卫
B反三室二厅二卫
A反三室二厅二卫
标准层
649
3、4#
户型
建筑面积(㎡)
使用面积(㎡)
使用系数(%)
其中阳台(㎡)
A 五室二厅四卫
73
B五室二厅四卫
标准层
1#、2#、3#、4#楼共有住宅188套,户型建筑面积区间在
155-230平米之间
4、项目本体分析
5#
丙单元
套内建筑面积
三层
５C1
两室两厅两卫
５D1
两室两厅两卫
5E1
四室两厅三卫
四、六、八、十、十二层
5C2
三室两厅两卫
5D1
两室两厅两卫
５E2
四室两厅三卫
五、七、九、十一、十三层
5C2
两室两厅两卫
5D1
两室两厅两卫
5E1
四室两厅三卫
十四\十五
5F1跃层
两室两厅两卫
5D1
两室两厅两卫
5E2
四室两厅三卫
甲单元
套内建筑面积
三层
5A1
两室两厅一卫
5B1
两室两厅一卫
四层
5A2
三室两厅两卫
5B3
三室两厅两卫
五层
5A3
三室两厅两卫
5B5
三室两厅两卫
六层
5B7
三室两厅两卫
七层
5B8
三室两厅两卫
5#楼共有住宅82套,建筑面积区间在155-170的户型占大部分
4、项目本体分析
６#
丁１单元
套内建筑面积
6A1跃
五室二厅四卫
276
6A2跃
五室二厅四卫
276
丁２单元
6A1跃
五室二厅四卫
276
戊单元
6B1
三室二厅二卫
6B2
三室二厅二卫
6C1
三室二厅二卫
已１单元
６B1a
二室二厅二卫
６C2
三室二厅二卫
６D1
二室二厅一卫
６E1
二室二厅二卫
6B2a
五室二厅四卫
已２单元
６B1a
二室二厅二卫
6D1
五室二厅四卫
276
6#楼共有住宅71套,建筑面积在200以上的户型占大部分
本项目的主力户型的建筑面积区间为155-230之间
4、项目本体分析
项目主力户型为三居
4、项目本体分析
项目主力户型在150平米以上
1、价格定位说明
2、静态价格定位
3、动态价格定位
二、项目价格测算
定价说明：
通过对比手段，将不同类别的价格影响因素通过定性和定量的方法赋予不同权重进行计算。再将项目毛坯价格定位由价格静态定位转为动态，符合项目整体运作时的市场动态发展。
区域及周边竞争对手价格影响因素对比
采用五级加权方法测算本项目理论基价
市场影响因素与市场动态发展结合
静态
动态
市场影响因素与市场动态发展结合
定价依据
定价方式
1、价格定位说明
价格影响因素定性权重
项目区位：以本项目所在的区位为标准，赋予其100%的权值。各个项目的项目区位权重定性分析如下：
规划设计：以本项目为标准，赋予其100%的权值。各个项目的项目规划权重定性分析如下：
周边配套：以本项目为标准，赋予其100%的权值。各个项目的周边配套权重定性分析如下：
环境规划：以本项目为标准，赋予其100%的权值。各个项目的环境规划权重定性分析如下：
项目名称
项目区位权重
首开•知语城
110%
北京香颂
110%
中广•宜景湾
120%
大西洋新城
100%
华彩国际公寓
80%
国风北京
90%
里外里公寓
100%
北纬40度
70%
悠乐汇
90%
东湖湾
80%
项目名称
规划设计权重
首开•知语城
100%
北京香颂
110%
中广•宜景湾
90%
大西洋新城
110%
华彩国际公寓
100%
国风北京
90%
里外里公寓
80%
北纬40度
110%
悠乐汇
80%
东湖湾
100%
项目名称
周边配套权重
首开•知语城
90%
北京香颂
90%
中广•宜景湾
80%
大西洋新城
100%
华彩国际公寓
100%
国风北京
90%
里外里公寓
100%
北纬40度
70%
悠乐汇
90%
东湖湾
80%
项目名称
环境规划权重
首开•知语城
100%
北京香颂
100%
中广•宜景湾
90%
大西洋新城
120%
华彩国际公寓
110%
国风北京
100%
里外里公寓
110%
北纬40度
90%
悠乐汇
100%
东湖湾
100%
2、静态价格定位
周围交通：以本项目为标准，赋予其100%的权值。各个项目的周围交通权重定性分析如下：
外力面：本项目为标准，赋予其100%的权值。各个项目的外立面权重定性分析如下：
物业形态：以本项目为标准，赋予其100%的权值。各个项目的物业形态权重定性分析如下：
项目名称
周围交通权重
首开•知语城
110%
北京香颂
110%
中广•宜景湾
100%
大西洋新城
120%
华彩国际公寓
110%
国风北京
110%
里外里公寓
120%
北纬40度
100%
悠乐汇
100%
东湖湾
100%
项目名称
外立面权重
首开•知语城
105%
北京香颂
105%
中广•宜景湾
110%
大西洋新城
100%
华彩国际公寓
110%
国风北京
105%
里外里公寓
110%
北纬40度
100%
悠乐汇
100%
东湖湾
120%
项目名称
物业形态权重
首开•知语城
100%
北京香颂
100%
中广•宜景湾
100%
大西洋新城
80%
华彩国际公寓
90%
国风北京
100%
里外里公寓
100%
北纬40度
90%
悠乐汇
90%
东湖湾
100%
2、静态价格定位
户型面积：以本项目为标准，赋予其100%的权值。各个项目的户型面积权重定性分析如下：
房型格局：以本项目为标准，赋予其100%的权值。各个项目的户型面积权重定性分析如下：
项目名称
户型面积权重
首开•知语城
90%
北京香颂
80%
中广•宜景湾
60%
大西洋新城
100%
华彩国际公寓
100%
国风北京
80%
里外里公寓
90%
北纬40度
100%
悠乐汇
60%
东湖湾
80%
项目名称
产品类型权重
首开•知语城
100%
北京香颂
80%
中广•宜景湾
80%
大西洋新城
120%
华彩国际公寓
100%
国风北京
80%
里外里公寓
100%
北纬40度
60%
悠乐汇
60%
东湖湾
80%
产品类型：以本项目为标准，赋予其100%的权值。各个项目的产品类型权重定性分析如下：
项目名称
房型格局权重
首开•知语城
100%
北京香颂
80%
中广•宜景湾
90%
大西洋新城
80%
华彩国际公寓
100%
国风北京
90%
里外里公寓
70%
北纬40度
100%
悠乐汇
90%
东湖湾
90%
2、静态价格定位
项目规模：以本项目为标准，赋予其100%的权值。各个项目的项目规模权重定量分析如下：
绿化率：以本项目为标准，赋予其100%的权值。各个项目的绿化率权重定性分析如下：
容积率： 以本项目为标准，赋予其100%的权值。各个项目的容积率权重定量分析如下：
项目名称
项目规模权重
首开•知语城
%
北京香颂
%
中广•宜景湾
%
大西洋新城
%
华彩国际公寓
%
国风北京
%
里外里公寓
%
北纬40度
100%
悠乐汇
%
东湖湾
%
项目名称
绿化率权重
首开•知语城
%
北京香颂
100%
中广•宜景湾
%
大西洋新城
80%
华彩国际公寓
%
国风北京
100%
里外里公寓
%
北纬40度
%
悠乐汇
%
东湖湾
%
项目名称
容积率权值
首开•知语城
67%
北京香颂
%
中广•宜景湾
%
大西洋新城
60%
华彩国际公寓
113%
国风北京
%
里外里公寓
%
北纬40度
%
悠乐汇
153%
东湖湾
90%
2、静态价格定位
定位方式--同类产品加权平均比准价格
区域及周边在售或将售产品要素参考及同本项目的5级加权对比
5级加权计算法
项目区位
规划设计
周边配套
环境规划
周围交通
项目规模
外力面
物业形态
产品类型
户型面积组合
房型格局
绿化率
容积率
权重
20%
10%
10%
10%
10%
4%
3%
8%
5%
5%
8%
4%
3%
加权值
比例
毛坯均价
首开•知语城
110%
100%
90%
100%
110%
%
105%
100%
100%
90%
100%
%
67%
15%
18000
北京香颂
110%
110%
90%
100%
110%
%
105%
100%
80%
80%
80%
100%
%
5%
17000
中广•宜景湾
120%
90%
80%
90%
100%
%
110%
100%
80%
60%
90%
%
%
15%
19000
大西洋新城
100%
110%
100%
120%
120%
%
100%
80%
120%
100%
80%
80%
60%
10%
13600
华彩国际公寓
80%
100%
100%
110%
110%
%
110%
90%
100%
100%
100%
%
113%
10%
17000
国风北京
90%
90%
90%
100%
110%
%
105%
100%
80%
80%
90%
100%
%
15%
16500
里外里公寓
100%
80%
100%
110%
120%
%
110%
100%
100%
90%
70%
%
%
5%
15800
北纬40度
70%
110%
70%
90%
100%
100%
100%
90%
60%
100%
100%
%
%
5%
15000
悠乐汇
90%
80%
90%
100%
100%
%
100%
90%
60%
60%
90%
%
153%
5%
15700
东湖湾
80%
100%
80%
100%
100%
%
120%
100%
80%
80%
90%
%
90%
15%
17000
本项目
项目均价
2、静态价格定位
2、静态价格定位
定位依据-静态修正涨幅预测
3、动态价格定位
结合参考我司2008年3月中下旬调研之房价相关数据及市场走向。预测2008年项目所在区域：价格年度涨幅同比增长为9-11%
本项目的整体均价到5月份开盘,预估区间值为 15396~~ 16510元/平米
3、动态价格定位
本项目的整体均价区间为15396~~ 16510元/每平米
结合本项目5月份开盘,其产品动态价格涨幅预计为2%-3%:
项目名称
毛坯均价
（元/平米）
高去化率户型面积
高去化率毛坯总价(万)
首开·知语城
18000
151
272
北京香颂
17000
102
173
中广·宜景湾
19000
120
228
华彩国际公寓
17000
165
280
里外里公寓
15800
120-150
189-237
北纬40度
15000
100
150
三、价格定位论证
定价竞争力模型分析
宝星园三期总价分段比例
面积区间
毛坯均价
总价范围(万)
比例
80-180
16029
47%
180-230
16029
32%
230-280
16029
-448
21%
通过竞争力模型分析我们可以看出，本案产品总价范围具备一定的比较优势。
四、价格提升建议
价格提升应基于相应的价值提升，受众多不确定因素的制约，本次提案仅就本项目非产品硬件层面的因素对价格提升有影响的几个方面进行概述。
1、现场氛围及道具：注重精神的表达
2、营销策略：项目的形象及高度、符合本项目自身的核心诉求
3、销售执行：团队合作及现场渲染力
10月
08年4月
5月
08年8月
08年12月
09年6月
推盘策略
销售回款
工程节点
推广策略
3#、4#封顶
预热期
强销期
持续期
尾销期
1#、2#封顶
5#开盘
1#、3#开盘
2#、4#开盘
第一波次:82套
实现销售收入
19508万
第二波次:94套
实现销售收入
31413万
第四波次:94套
实现销售收入
31413万
至2008年11月底累计实现销售收入108971万元
结盘
08年6月
6#开盘
第三波次:71套
实现销售收入
26637万
五、项目销售进度排期
推盘策略说明
１、第一波次：５＃楼已处于封顶完工阶段，且户型面积分布广，针对客户群体范围较
宽，对于现在市场低迷时刻推出，降低市场风险。
２、第二波次：１＃、3＃楼，户型面积处于市场销售主流区间，且在房地产市场销售旺
季推出，有利于带动项目的火爆销售，给后期造势。
３、第三波次：６＃楼的户型面积分布较广，且在所推出波次中占的比重最小，既可以优
化项目销售户型配比，又可以实现现房销售，从而带动销售持续旺销。
４、第四波次：２＃、４＃楼，是本项目楼幢位置最好的两幢楼，而且户型面积也处于市
场销售的主流面积区间，在最后阶段推出，单价得以提升。
THE END &THANKS
北京中广信
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*
*
*
