中国房地产管理专家中国房地产管理专家
房地产企业“成本杀手之道
”
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如何构建企业全面计划预算管理系统
中国房地产管理专家中国房地产管理专家
100$ 200$ 300$
自我介绍
中国房地产管理专家中国房地产管理专家
观
自
在
菩
萨
行
深
般
若
波
罗
密
多
心
经
时
照
见
五
蕴
皆
空
度
一
切
苦
厄
舍
利
子
色
不
异
空
空
不
异
色
色
即
是
空
空
即
是
色
受
想
行
识
亦
复
如
是
舍
利
子
是
诸
法
空
相
不
生
不
灭
不
垢
不
净
不
增
不
减
是
故
空
中
无
色
无
受
想
行
识
无
眼
耳
鼻
舌
身
意
无
色
声
香
味
触
法
无
眼
界
乃
至
无
意
识
界
无
无
明
亦
无
无
明
尽
乃
至
无
老
死
亦
无
老
死
尽
无
苦
集
灭
道
无
智
亦
无
得
以
无
所
得
故
菩
提
萨
垂
依
般
若
波
罗
密
多
故
心
无
挂
碍
无
挂
碍
故
无
有
恐
怖
远
离
颠
倒
梦
想
究
竟
涅
盘
三
世
诸
佛
依
般
若
波
罗
密
多
故
得
阿
耨
多
罗
三
藐
三
菩
提
故
知
般
若
波
罗
密
多
是
大
神
咒
是
大
明
咒
是
无
上
咒
是
无
等
等
咒
能
除
一
切
苦
真
实
不
虚
故
说
般
若
波
罗
密
多
咒
即
说
咒
曰
羯
谛
羯
谛
波
罗
羯
谛
波
罗
僧
羯
谛
菩
提
娑
婆
诃
.
曹海良
一个企业的知己
中国房地产管理专家中国房地产管理专家
管理之道：易经的智慧
易者：一
也
易者：容易
也
易者：变易也
中国房地产管理专家中国房地产管理专家
房地产产业：市 场 经 济 的 规 则
A、供需法则
需求：
供给：
B、自由竞争法则
房地产企业生存的环境
信息时代带来的高速变化
(定时出击的强大压力)产品、技术、观念的更新
成本快速增加（土地政策、金融政策）
国际化竞争的日益激烈
顾客期望的飞速提高
更高素质与期望的员工
中国房地产管理专家中国房地产管理专家
案例：房地产成本的构成案例：房地产成本的构成
由直接成本和间接成本由直接成本和间接成本
(1)(1)直接成本直接成本::
土土地地费费用用、、前前期期工工程程费费用用、、房房屋屋开开
发费用等发费用等
(2)(2)间接成本间接成本::
管管理理费费、、销销售售费费用用、、财财务务费费用用、、其其他他费费用用、、不不可可预预
见费和税费见费和税费
中国房地产管理专家中国房地产管理专家
案例：某开发项目成本构成案例：某开发项目成本构成((协议地价协议地价
))
序
号
成本内容 金额(万元) 占费用比例
一 土地成本 3369
二 前期工程费用 772
三 基础设施费 550
四 建安工程费 16242
五 配套设施费 129
六 开发费 642
七 合计 21704 100
中国房地产管理专家中国房地产管理专家
某开发项目成本构成(拍卖地价)
序号 成本内容 金额(万元) 占费用比例
一 土地成本 14000
二 前期工程费用 772
三 基础设施费 550
四 建安工程费 16242
五 配套设施费 129
六 开发费 642
七 合计 32335 100
房地产企业经营的质变趋势
混乱
事后
被动
神奇
局部
系统
事中、事前
主动
腐朽
全面
－－企业成长－－
－－领袖成熟－－
－－竞争加剧－－
－－客户至上－－
从优秀到卓越
中国房地产管理专家中国房地产管理专家
一、全面预算管理的发展现状
预算管理的产生与发展
中国房地产管理专家中国房地产管理专家
一、全面预算管理的发展现状
美国企业运用预算管理情况调查表
行 业 公司比重
商业银行
各种金融、财务结构
各种服务机构
医疗机构
人寿保险公司
大型生产制造企业
中型生产制造企业
批发商与零售商
交通运输企业
公共事业公司
其他
98
93
100
100
96
100
98
97
94
96
83
中国房地产管理专家中国房地产管理专家
一、全面预算管理的发展现状
中国企业实行预算管理情况调查表
全面预算管理的内容 采掘业 制造业 建筑业 流通业其他行业 总体比例
利润预算
生产成本预算
管理费用预算
财务费用预算
销售量预算
资本性支出预算
存货预算
应收账款预算
现金预算
应付账款预算
100
100
100
82
55
64
73
55
55
45
100
89
100
89
89
78
67
67
39
28
100
67
100
100
67
33
67
33
0
100
-
89
74
74
47
47
47
21
32
71
57
86
29
14
43
0
29
0
93
59
96
79
67
59
50
48
36
28
中国房地产管理专家中国房地产管理专家
房地产企业全面预算管理的发展现状
耗时的
不具有战略性
不具有现实意义
没有增加企业价值
不具有灵活性
强化指令与控制
不支持新的业务模式
基于“拍脑门的决策”
加剧本位主义
侧重成本削减
共性的问题
中国房地产管理专家中国房地产管理专家
一、全面预算管理的发展现状
全面预算管理中存在的主要问题
全面预算与企业战略的对接
只停留在预算编制阶段
预算不够全面
预算调整
上下对立
年末狂欢
中国房地产管理专家中国房地产管理专家
高管层对全面预算的共识
全面预算管理的最终目的是确保各项经营目标的顺利实现
为企业成本、费用控制提供依据
保证实现董事会提出的年度财务目标
全面预算管理是目标管理的重要支持工具
有效控制市场高变化的手段
。。。。。。
中国房地产管理专家中国房地产管理专家
二、全面预算管理的内涵
预算不是会计师为会计目的而准备的会计工具。
预算是帮助管理者进行计划和控制的工具，旨在尽
早发现经营和财务等方面的问题，并及时采取措施
避免或纠正问题，最终确保企业战略目标的实现。
中国房地产管理专家中国房地产管理专家
二、全面预算管理的内涵
全面预算管理的功能之一：规划
就是迫使管理者思想超前，即对市场的可
能变化情况作出预测和准备，认真考虑完
成目标的方法，使企业目标和政策与企业
资源有效对接。
中国房地产管理专家中国房地产管理专家
二、全面预算管理的内涵
全面预算管理功能之二：控制
全面预算确定了明确的目标，从而为控制
提供了明确的依据
通过预算执行过程的反馈，可以了解执行
过程中存在的问题及原因，进行过程控制
中国房地产管理专家中国房地产管理专家
二、全面预算管理的内涵
预算管理功能之三：沟通和协调
预算编制，是上下、左右沟通、协调的过程和结果
预算的执行需要公司各部门充分配合，加强对企业
整体目标的认识。
中国房地产管理专家中国房地产管理专家
二、全面预算管理的内涵
预算管理功能之四：激励与约束
预算与薪酬制度的对接
经理是千里马，全面预算系统是伯乐
奖罚分明，强化企业业绩管理文化
预算管理
全面预算管理是集规划、控制、考评于一体的系统化管理
全面预算
会计反映
监督 内部控制
全面预算项目
全程预算控制
全员预算规则
没有业务没有预算
没有预算没有业务
客观反映及时反馈
业务制度化
流程规范化
权责明确化
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等于 “经营目标”
“制度规则”
“经营责任”
“奖惩依据”
全面预算不等于“ 财务预算 ”
中国房地产管理专家中国房地产管理专家
三、房地产企业全面预算管理组织体系的构建
预算管理组织
预算执行组织
中国房地产管理专家中国房地产管理专家
（一）预算管理组织
预算管理委员会
设在财务部门，
财务总监负责
设在总经办，由
总经理负责
设在董事会，由
董事长负责
中国房地产管理专家中国房地产管理专家
（一）预算管理组织
预算管理委员会的职责
审议通过预算目标、预算政策和程序
审定、下达正式预算
根据需要调整或修改预算
制定相应的预算控制措施和激励制度
仲裁有关预算冲突
中国房地产管理专家中国房地产管理专家
中国房地产集团公司组织机构对比分析
（内部资料 严禁外传）
中国房地产管理专家中国房地产管理专家
总经理
财务部 客服中心人力资源部合同预算部研发部 经营部
计划部
公关部
规划
局、立
项、
证照
办理
凤凰城
华亭嘉园
优仕阁
翡翠城
公司投资地产项目,
以项目经理制执行
档案室
总经办
工程管理部
行政部
成都翡翠城
华润俱乐部
图例说明：
华润置地组织机构 技术发展委员会
董事长
资金管理中心 设计管理部 招标采购中心 网络部 法律部
市场研
究\土
地谈
判\前
期策划
总建筑师负
责,每个项目
实行责任建
筑师制
总工负
责制,
实行资金
的筹集\使
用\结算统
一管理
合同起草\审
核\执行\监
约,做工程
预算
信息化平
台建立
维护
华润特点:
1\公司所有项目营销由
华润置地经济公司承担,
专业化与职业化,形成
内部市场化运作
2\实行项目经理制\总工
负责制\建筑师责任制
3\市场反应较慢\管理队
伍年轻化
4\华远分流人才,内伤较
大
5\资金\品牌\规划有优
势
6\逐渐形成自己开发模
式,例如凤凰城项目与
翡翠城项目
由项目经理编制预算，财
务部审核确认
中国房地产管理专家中国房地产管理专家
总经理
财务管理部 人力资源部管理总部建筑研究中心
万科周刊
秘书处
大连万科
投资决策
中心
档案室
总经办
工程管理部
行政部
万科集团组织机构 监事长
董事长
资金结算中心 企划部 物业管理部 审计法务部
万科特点:
1\最早提出职业经理人理念的企
业,倡导职业化管理
2\管理比较规范
3\集团本部为投资决策中心,从
事战略高度事宜
4\各地区为法人治理机制企业,
通过产权控制
5\分公司授权较大,机构尽量简
单,总部提供支持和监约功能
6\人力资源管理非常重视,强调
人才的轮岗和晋升,职业生涯较
好
7、薪酬较低，强调职业生涯，
人才流动大
深圳万科北京万科天津万科 沈阳万科南京万科武汉万科
副总经理 副总经理 副总经理 办公室 法律部 物业公司
分管财
务\成本
\预算
分管营销
分管工程(
规划设计\
工程\采购
\预算)
人力资源\
行政\信息
等功能集合
区域项目
利润中心
成本费用中心
区域子公司作为利润中心
全责编制预算，对财务指
标负责
中国房地产管理专家中国房地产管理专家
董事长
计划财务中心 经营开发中心 人力资源中心 信息管理中心市场开发中心经济法律中心
总裁秘书处
编
辑
部
行
政
管
理
部
信
息
资
源
部
战略规划部
集团总裁
战略发展决策委员会财经、审计委员会
客
户
服
务
部
市
场
研
究
部
计
划
财
务
部
金
融
信
贷
部
金
融
资
本
部
审
计
部
总会计师
总工程师
总经济师
品
牌
推
广
部
经
营
管
理
部
项
目
管
理
部
前
期
工
程
部
子公司A
子公司B
子公司C
子公司D
集团投资
控股企业
薪
酬
福
利
绩
效
考
核
招
聘
培
训
总
工
办
公
室
合
同
管
理
部
法
律
事
务
部
预
算
管
理
部
集团参股企业
当代投资集团组织机构
当代特点:
1\高速成长的企业，原始积累后
迅速突破
2、从人控制到制度控制转变较
为出色
3、一手抓管理、一手抓人才
4、管理先行，平台先建
5、注重成本控制
6、骨干人才缺乏，领军人物缺
乏房地产专业知识，识才不利，
对高级人才缺乏信任感
7、项目战略定位缺乏独到见解，
使企业拖入泥潭
8、总裁事无巨细，一抓到底，
即耽误工作，又不利于培养高级
人才
每个子公司出经营计划，依据集
团全面预算管理系统编制与执行，
财务权利集中
极重视计划管理
和全面预算管理，
控制成本
非常重视人力资源管理，认
为人才决定项目成功
中国房地产管理专家中国房地产管理专家
股东大会
住宅建设事业部 商用物业事业部 土地经营事业部 控股公司 支持系统定制服务事业部
监事会
亚
运
新
新
家
园
房
地
产
公
司
北
京
万
置
房
地
产
开
发
公
司
总经理
龙
山
新
新
小
镇
北
京
京
伯
房
地
产
开
发
公
司
北
京
万
泉
花
园
物
业
开
发
公
司
三
亚
万
通
房
地
产
开
发
公
司
北
京
先
锋
置
业
股
份
有
限
公
司
北
京
万
通
新
世
界
房
地
产
公
司
北
京
万
通
新
世
界
商
城
公
司
万
通
广
场
房
地
产
公
司
战略与金融部
总经理办公室
人力资源部
法律部
北
京
万
通
新
概
念
集
成
住
宅
开
发
公
司
北
京
万
通
鼎
安
国
际
物
业
管
理
顾
问
公
司
万通集团组织机构
董事会
财务管理部
会计部
公共关系部
客户关系部
与香港置地共同开
发新城国际项目，
万通控股51%
万通特点:
1\以投资公司为定位,在地产和风险投资两个领域发展,相互支持
2\较早实现所有者和经营者分离,走向“两权分离”，引进大批职业经理人，全
面推动“资本社会化、公司专业化、经理职业化、发展本土化”
3\企业文化则从充满理想色彩发展到强化商人精神，坚持“以股东利益最大化”
为核心价值观。万通集团认为自己基本克服了民营企业成长过程中自身的一些致
命障碍，完成了民营企业的理性变革和体制创新这一重要转折，使公司上升到一
个新的发展平台。
4\通过产权控制保障公司扩张与发展
5\认为房地产将重走到定制时代(成立万通研究院\定制事业部)
6\人才比较稳定,强调企业文化认同与人才培养,年轻人才承担较大责任
7\战略清晰,对企业自身认识较为深刻,具有长远发展动力
事业部
出自己
预算管
理制度，
集团汇
总报表
中国房地产管理专家中国房地产管理专家
（二）房地产企业全面预算执行机构
预算执行主体由全面预算管理部门和直线经理
共同组成
预算责任经理 全面预算管理部
角色
1．主角
2．球员
1．设计师
2．咨询顾问与伙伴
3．全面预算管理者
职责
1．制定分管领域的经营计划
2．学习掌握公司全面预算管
理制度和应用工具
3、参与公司预算管理计划会
4、按照全面预算管理编制计
划完成预算表的编制并交财务
审核
5、同上级领导审核确认
6、依据财务管理制度执行预
算
1．建立全面预算管理流程与体制，交委员会审批
2．发布公司全面预算管理制度，培训全面预算管
理技能
3、制定全面预算编制计划，上级审批后严格实施
4、全面预算编制过程中的辅导预审和
5．参与基于预算指标的激励政策讨论
6．追踪全面预算执行状况，提出修正意见
7．执行公司财务授权政策
8．例外事件处理
四、预算管理循环
企
业
战
略
薪
酬
计
划
预算目标 预算编制
预算执行预算考评
中国房地产管理专家中国房地产管理专家
房地产企业管理的本质
是？
中国房地产管理专家中国房地产管理专家
韩非子说！
一流房地产企业管理平台的组成
各岗位职位说明书
职位评估
各部门目标管理
岗位工资系统 绩效奖金系统（预算奖金）
人力资源开发（招聘录用、培训、职业生涯管理）
长期留才计划
战略规划
公司组织设计 公司财年计划管理
预算执行
预算指标考核
目标管理和
全面预算管
理系统各部门预算编制
目标执行
目标绩效考核
绩效考
核系统
房地产企业全面预算管理系统
职位说明书
职位评估
预算指标与科
目编制系统
预算执行与
控制 系统
岗位工资系 支付 预算业绩
奖金
人力资源开发（招聘录用、培训、职业生涯管理）
长期留才计划
公司战略规划
公司组织设计、预算责任单位
预算指标考
核系统
结算业绩激
励系统
全 面
预 算
管 理
系统
中国房地产管理专家中国房地产管理专家
房地产企业管理的本质是：
通过对人的管理体现对工作的管理！
在员工适应工作的基础上，实现员工个
人价值的提升，从而达成企业与员工的
双赢！
中国房地产管理专家中国房地产管理专家
全面预算管理核心环节
（一）全面预算管理的原则与目标
（二）预算目标与预算科目的确定
（三）预算的编制
（四）预算的执行与控制
（五）预算考评
（六)考评结果与薪酬制度的对接
