谨呈：
合肥金辉置业
合肥金辉中央美域、中央天骏
市场报告
南京开启
2008年6月
目录
城市之观
楼市之局
竞争之势
市场
项目之形
项目之形
区位及基本参数分析
1、属性：主城区非热点板块项目
2、区位：一环内，潜山北路与高刘路附近
3、指标：总规划用地平米，其中A地块平米，B地块平米 。总规划建筑面积平米，其中住宅平米 ，公建配套6134平米，综合容积率
4、交通：项目主要依靠东西向高刘路与城市主干道潜山北路和青阳路相通，目前道路正处于改造阶段
5、附带：周边项目目前价格在4600～4900元左右，大多前期已经交付，现场实景展示，配套都比较成熟
中央美域
长江路
潜山路
省司法学校
电子38所
中医学院
安徽大学
省气象学校
体育中学
34中
省商贸工程学校
105医院
明星学校
49中
邮电学校
省法院
粮食三库
省农机校
青阳路
地块内部：内部平整
地块外部：多为其他项目，生活配套较少
地段位置——一环与二环之间，非热点开发区域
区域环境——新旧混居，区域认可度有待提高
开发条件——周边为在建项目，与主干道相通，地块平整
交通组织——被其他项目包围，高刘路是其主要交通通路
居住人群——老工厂家属区，周边有学校及行政单位分布
地块小结
中央天骏
区位及经济指标
地块内部：地块内部平整，外墙已有形象包装
地块外部
东面：东临习友路，与翠庭新村隔路相望，并且可以远望政务区其他小区；在项目相邻一融科地块
西面：项目西面为发能.太阳海岸小区
北面：北望合肥八中，与162公交底站相距100米，并且相望国际丽晶城等小区
南面：南为天鹅湖支流水系，目前景观带已打造完成，隔带相望合宁高速
地块周边配套：目前周边生活配套奇缺，交通路线少
地块小结
地段位置——政务新区边缘区域
区域环境——区域认同度较高，周边多为新开发项目
开发条件——地块平整，南面环境较佳，有打造中高档项目潜力
交通组织——距离项目100米有公交路线，并且未来附近规划公交换乘站
居住人群——目前周边项目入住人群有两个主要特征：一、政务区附近居民；二、政务区工作的群体
城市之观
城市认知：中部崛起的省会城市
安徽省省会， 是全省政治、经济、科教、文化中心和交通枢纽
07年合肥的城市综合竞争力排名第35位，相比06年的第41位上升了6位
处于长三角经济圈和武汉经济圈之间。沪汉蓉高速铁路使合肥市的经济地位迅速提升
与周边5城市相比，合肥各项经济指标均处于中下游
受其经济规模的限制和南京一小时都市圈的冲击，导致合肥对安徽其他较为发达城市的聚合能力不足，“合肥经济圈”概念缺乏一定的操作性
=〉合肥对于流动群体的吸引力不足
经济走势：经济持续增长，增幅较大，但基础薄弱
经济总量保持高位运行，但然落后与同区位长三角城市，未来发展潜力大
虽然人均GDP有大幅增长，但是与长三角城市相比差距较大，同上海相比，差距达到36732元
城市发展的起点低，对于外来企业吸引力不足，难于有良好的经济环境吸引
城市在近三年发展较快，特别是确立合肥经济圈以来，力图营造与长三角、合宁经济圈相媲美的纽带
城市人口增幅较小，城市化水平不断提高，城市处于高速发展的阶段
城市经济高度发达，农村人口的绝对数量已经不大，城市发展表现为内部人口向第二三产业转移。
工业产业成为城市绝对的经济支柱，城市经济的乘数效应迅速刺激第三产业的发展，城市经济进入高速发展阶段。
工业基础比较雄厚，经济实力明显增强，工业产业快速扩大，工业吸引大批农业人口。
工农业生产水平较低，工业提供的就业机会有限。
城市发展特征
75%以上
50%—75%
30%—50%
30%
城市化率
稳定发展期
快速发展期
高速发展期
初步城市化
发展阶段
第四阶段
第三阶段
第二阶段
第一阶段
发展次序
不同发展阶段城市化特征
城市化率达到％，城市处于高速发展期
市中心
一环以内为传统老城区、中心商业区；一环以内的环城公园景区之内区域为合肥的市中心，是省、市两级政府所在地，合肥的政治、经济、文化中心
城市布局以市中心为核心，沿一环、二环呈同心圆状向外辐射发展，属于典型的二线城市布局格式
随着城市扩张的加快和交通的发展，合肥已经形成的城市的二环道路体系，加上原有的内城道路，实际上已经形成三环道路体系，新一轮城市框架即将形成
=〉三环的建设对于合肥城市化程度的提高具有十分重大的意义，对房地产开发而言，也示着开发空间的提升
市场篇
城市发展以一环为中心布局，发展的主导方向由西往南
主要“西、南”发展导向对本项目所属西区未来发展带来非常有利一面
中央美域所在区域
中央天骏所在区域
近年来西部成为现阶段的发展重点，但为了打造“滨湖城市”的城市名片，南部是合肥城市发展一直想推进的方向，“机场搬迁”、“建立滨湖新区”以往多次规划，部分规划已落实实施
2005年末，市政府在十一五规划中明确发出加快建设滨湖城市的步伐，并首先投入40-60个亿用于城市建设，未来省政府将南迁。因此2008-2009年南部城区房地产开发将可能发生激变，即将有较大的实质性动作
=〉根据彼长此消原理，对政务区的投入有可能减弱
市场篇
城市的主导方向的变更，对于本项目所处的政务区的投入可能减弱
在政府支持的导向下，政务新区板块逐渐发展成熟
处于启动初期，部分规划逐渐落地化
省政府迁入
政府导向型区域，城市发展滞后，发展机遇难以确定
滨湖新区
产业发展和大学城已接近成熟，配套完善中
教育、工业、快速通道
依托大学城和六大工业园，发展自成一体
经开区
规划完善，配套滞后，房产项目多，竞争激烈
市政府迁入
政府导向型区域，缺乏产业支持
政务新区
产业发展成熟，配套相对滞后，以项目自身配套完善为主
高新技术产业
自然环境优美，国家级高新产业支撑，低密度项目多，公认富人区
高新区
发展阶段
市政引擎
区域特征
楼市之局
08年土地市场遇冷，但后续存量土地的开发，导致商品房供应将大幅增加
2007年从合肥供应各类型用地性质来看，住宅用地依然占据土地供应市场的主力；并且这种现状将持续下去，从08年上半年土地成交量来看，住宅用地供应量占据总供应量70％
从2007年合肥住宅供应各区域比重来看，供应最活跃的是蜀山区，占全市住宅用地供应总比重的%，其次是政务区，占%，这两个区今年住宅用地供应达全市总供应的50%左右，因此未来这两个区住宅供应市场将更为激烈
住宅用地占据土地供应市场的主体，其中蜀山区和政务区出让住宅用地最为活跃
附：08年1-5月合肥土地成交情况
在城市经济持续走强的刺激下，合肥楼市迎来新的发展期
2007年合肥市住宅开发情况
%
空置面积（万㎡）
%
销售面积（万㎡）
%
竣工面积（万㎡）
%
新开工面积（万㎡）
%
施工面积（万㎡）
与上年同期相比增加（％）
累计完成情况
指标
2008年一季度合肥市住宅开发情况
%
住宅销售面积（万㎡）
%
销售面积（万㎡）
％
新开工面积（万㎡）
36％
施工面积（万㎡）
与上年同期相比增加（％）
累计完成情况
指标
2007年合肥“三工”面积持续增长，其中竣工面积增幅达到%,销售面积增幅达到％，2007年是合肥房地产蓬勃的一年
新开工面积和竣工面积之间的差距在不断拉大，后续合肥商品房供应体量依然比较大
受到2007年底国家宏观政策调控的影响，虽然在07年底楼市销售比较低迷，但在08年一季度房地产销售与同期相比，增幅％
楼市逐渐远离宏观调控影响，房价重新走上上升通道
2007年合肥房地产受到周边及一线城市房地产的走强，房价也不断攀升，2007年全市商品房均价达到3489元/平米，增幅％；而且在08年楼市低迷的情况下，房价继续走高
合肥市新建商品住宅销售价格第一波主升期在03年9月-04年9月，涨幅较快；04年9月份以后，合肥的楼市进入高位盘整阶段，涨幅放大
第二波主升期是07年底，由于国家的宏观调控，分别在2005年以后及2006年出台了“国八条”、“国六条”，以及以往土地规模供应较大，合肥市的新建商品住宅的销售住宅的销售价格，出现了新一轮的上涨势头，半年内上涨幅度接近15%；
但是政策调控的效应在08年得到体现，年初房价出现一波下跌趋势，但随着楼市的止稳，房价重新走上上升轨道
2007年合肥全市商品房销售量达到918万平米，月均销售万平米；其中在8-11月销售量最大，达到万平米，占总量的％
经过07年底国家宏观调控的影响，在08年初住宅销售进入低谷，1月仅成交万平米，但随着市场对于政策的逐渐消化，楼市也逐渐回暖，并且在供应量增加的刺激下，3月份销售量达到万平米，5月份量达到回升，达到85万平米
市场量价齐升，逐渐回暖
蜀山区仍然成为可售面积最多的区域，但是包河区增长势头较快
从供应和销售情况看，蜀山区都是排在第一位，其次是新站区，但不同区域各具特色：
相对而言经济开发区楼盘较为热销，销售比明显大于供应比；
包河区供应比例变化最大，与2006年相比包河区的总体供应面积从8%提高到2007年15%，上升了一倍，虽然供应量不断增加但仍然保持较为良好的销售态势；
高新区由于仅期供地减少，因此供应面积也在减少，成为全市可售面积最低的区域，供给关系的变化可能导致高新区住宅价格进一步上涨。
高层住宅持续增加，占总体比重的50%以上，未来24层、32层的高层建筑将成为主流
从最近合肥市新建商品住宅的建筑类型所占比重的变化情况来看，高层的比例不断增加，到2007年11月底其比重已经达到了%；而多层以及小高层的比例则不断下降，其中多层下降最为明显，从2003年的接近80%比重一直下降到2007年11月份的%，并有进一步下降的趋势
从近期出让土地容积率看，基本维持在左右，因此未来高层住宅将成为市场供应主流产品
中小户型供应比例有所增加，购房者消费观念有所转变，二室产品最为热销
与2006年相比，2007年中小户型的供应比例有所增加，政策效果有所体现，但是距离90平方米以下住宅占70%比例还有很大差距，可以预计2008年中小户型的比重将不断增加
二户型受到总价的限制，成为市场畅销产品，大户型产品相对滞销
随着市场二户型产品供应量的增加，导致市场通类型产品竞争激烈，为了避免小户型的同质化竞争，中小户型的设计上不断创新的产品逐渐出现
楼市总结
经历了07年楼市的疯狂之后，08年土地市场逐渐归于平静
区域土地供应以包河、蜀山区为主
国家宏观调控影响下，合肥楼市经历了年底的低迷期，但在刚性需求的刺激下， 逐渐回暖
供应量下半年激增，市场竞争激烈，并且达到白热化阶段
区域间房地产开发差异化明显，使合肥热点区域分散，西部及南部组团趋稳，但变数依然存在，南部滨湖新城房地产开发开始发力
受土地供应量较少的影响，产品结构逐渐从多层、小高层向高层过渡
在90/70政策的指导下，中小户型产品逐渐增多，未来将成为市场主流产品
竞争之势
中央美域项目竞争分析
该项目位于蜀山区西北角，北望森林公园和南淝河自然资源带
根据南淝河城市设计，未来沿南淝河沿线，将打造成为一条生态绿洲，并且沿线设置体育公园、休闲场所等，该规划从2007年水质治理开始实施，预计到2010年后，南淝河水质治理工程结束
完善城市一环和二环工程建设，08年争取两线贯通，并且轻轨二号线直通地块附近
开工建设的合作化路大润发商业距离项目仅500米左右，长江路家乐福交通也仅3站
殡仪馆预计09年初搬迁，有助于改观合肥人对该板块的不良印象，预计未来该地块将打造合肥救助站
中央美域
南淝河城市设计
板块规划：未来板块将成为集居住、娱乐为一体的综合性住宅区域
二号线
楼市走势：随着市场逐渐回暖，可售量较少，市场基础基底不断塌实
万平米
4640套
约单套135平米
随着宏观调控的免疫，板块逐步得到量价齐升
07年至今，蜀山区共成交住宅面积达到200万平米，合住宅15300套左右；平均月度去化17万平米，合住宅1270套左右
07年11月该板块住宅销售达到高峰期，约成交住宅30万平米，然而随着国家宏观调控的深入，到08年初，该板块也随之进入低迷，2月仅成交万平米
2008年4月蜀山区新建商品住宅与去年同期相比上涨了872元/平方米，涨幅达25%，经历年初的低迷后，蜀山区房价拉起一波涨价风
高层是主力供应产品，三房户型占主流
2007年，蜀山区新建商品住宅中，高层的成交面积所占比重最大为42%；多层紧随其后，占37%；小高层排名第三占%；别墅成交最小，占比为%
2007年，蜀山区新建商品住宅中，三室户成交套数所占比重超过半数以上，为58%；二室户、四室户及以上、一室户占比分别为23%，12%，8%，但随着国家90/70政策落实，08年该比例将有所变化，90平米以下房型将逐渐成为市场主流
竞争项目界定：西一环与西二环之间项目
中央美域
/
/
/
175
合计
现代中式
多层、小高层、高层
13
7
海亚当代Ⅱ右八栋
现代简约
多层、小高层、高层
20
天一佳园
现代简约
多层、小高层
14
庐阳佳苑
现代简约
多层、小高层、高层
60
40
颐和花园
现代简约
多层、小高层和高层
13
龙凤嘉园
现代简约
多层、小高层和高层
55
龙居山庄
建筑风格
产品组合
容积率
总建（万平米）
占地（万平米）
项目
周边项目目前在售大多从小高层过渡到高层阶段，多为项目后期开发，并且风格以现代简约为主
/
90-130
/
31
175
合计
4800
97
2007-6-30
3
13
海亚当代
4500
90
2006-5-24
5
20
天一佳园
4800
95
2006-1-21
0
0
14
14
庐阳佳苑
4800
120
2003-8-20
10
40
20
60
颐和花园
3300
130
2006-4-26
3
13
龙凤嘉园
4300
110
2005-10-3
10
35
20
55
龙居山庄
在售均价（元/平米）
主力面积
开盘时间
下半年供应量（万平米）
未来推量（万平米）
去化面积（万平米）
推出面积（万平米）
总建（万平米）
项目
周边竞争项目后续供应量达到108万平米，其中下半年将供应31万平米
龙居山庄/55万平米/r=
龙凤嘉园/13万平米/r=
颐和家园/60万平米/r=
4季度
1季度
2季度
3季度
4季度
1季度
2季度
3季度
4季度
1季度
2季度
3季度
4季度
2006
2007
2008
2009
1季度
2季度
3季度
4季度
2010
项目上市面临竞争一览
庐阳佳苑/14万平米/r=
预计项目周边08年下半年约有30万平米房源上市
31
175
合计
3
13
海亚当代
5
20
天一佳园
0
0
14
庐阳佳苑
10
40
60
颐和花园
3
13
龙凤嘉园
10
35
55
龙居山庄
下半年供应量（万平米）
未来推量（万平米）
总建（万平米）
项目
天一家园/20万平米/r=
海亚当代/13万平米/r=
海亚当代
天一佳园
庐阳佳苑
颐和花园
龙居山庄
一居 ■ 二居 ■ 三居 ■ 四居 ■ 其它 ■
案名
50 60 70 80 90 100 110 120 130 140 150 160 170 180 190 200 220
㎡
主力集中区
目前周边供应以三房为主，主力在100-130平米，其中小三房房源较多，而小户型产品基本空白
32
154-210
120
136-139
183
110-138
344
86-108
120
91-98
/
合计
120
136-139
24
117-129
88
97-108
18
91
龙居山庄
10
170-210
126
110-128
颐和花园
22
154
256
86-104
庐阳佳苑
33
138
102
93-98
天一家园
推量
面积
推量
面积
推量
面积
推量
面积
推量
面积
复式
四房两厅两卫
三房两厅两卫
三房两厅一卫
两房两厅一卫
推出时间
项目
区域内供应主力在90-130平米，供应主力总价在40-57万，单价在5000元/平米之下
46
4800
97
多层
2007-6-30
海亚当代Ⅱ右八栋
40
4500
90
小高层、高层
2006-5-24
天一佳园
45
4800
95
小高层
2006-1-21
庐阳佳苑
57
4800
120
小高层
2003-8-20
颐和花园
43
3300（07年10月）
130
小高层
2006-4-26
龙凤嘉园
47
4300
110
小高层、高层
2005-10-3
龙居山庄
主力总价
在售均价
主力面积
推出产品
开盘时间
项目
项目总体去化良好，但是部分项目去化周期较长
/
%
5218
6526
合计
2007-6-30
10
11
%
114
142
海亚当代Ⅱ右八栋
2006-5-24
24
10
%
233
353
天一佳园
2006-1-21
49
14
36
%
1382
1700
庐阳佳苑
2003-8-20
56
20
26
%
1465
1816
颐和花园
2006-4-26
25
28
%
703
903
龙凤嘉园
2005-10-3
31
20
43
%
1321
1612
龙居山庄
开盘时间
时间期限（个月）
月均去化面积（万㎡）
去化面积(万㎡)
批准销售面积（万㎡）
月均去化套数
去化率
去化套数
总套数
楼盘名称
区域内供应量有限，大房型销售缓慢，而中小户型畅销
9
32
154-210
108
120
136-139
147
183
110-138
138
344
86-108
96
120
93-98
合计
108
120
136-139
24
24
117-129
53
88
97-108
18
18
91
龙居山庄
9
10
170-210
118
126
110-128
颐和花园
0
22
154
85
256
86-104
庐阳佳苑
5
33
138
78
102
93-98
天一家园
去化
推量
面积
去化
推量
面积
去化
推量
面积
去化
推量
面积
去化
推量
面积
复式
四房两厅两卫
三房两厅两卫
三房两厅一卫
两房两厅一卫
推出时间
项目
%
498
799
86-210
合计
%
9
32
154-210
复式
%
108
120
136-139
四房两卫
%
147
183
110-138
三房两卫
%
138
344
86-108
三房一卫
%
96
120
93-98
两房
去化率
去化
推量
面积段
房型
三房一卫成为区域内主力供应产品，但去化一般，主要原因是主力推出该产品的庐阳家苑开盘时间短，而四房房型去化良好，主要是销售周期长
客户描述：
主要以周边区域型客户为主。由于其紧邻主干道，周边配套成熟及品质较好，成长性客户辐射范围比较广。
颐和花园
周边完善配套、一二 期实景展示、中央水景
项目特点
项目基础信息
占地面积
40万平米
建筑面积
60万平米
容积率
开盘日期
2003年8月
产品类型
多层、小高层、高层
项目简介
中房合肥公司继成功开发安居苑小区之后，又一次在清扬路与 淠河路旁打造占地面积40万平方米，总建筑面积60万平方米的大型生态园林社区
可售面积
351
可售套数
约25万方
剩余推量
80%
销售率
项目销售信息
入网总套数
1816
备案套数
1465
入网总面积
备案面积
各类产品推出波次及价格走势
4500～4800
高层
2008年上半年
3800～4300
高层
2007年
3100～3700
小高层
3200～3600
多层
2005～2006
2600～2900
小高层
2900～3200
多层
2003～2004
价格
产品
时间
已售
广告表现
全明设计
储藏室
户型紧凑
海亚当代·右八栋
现代中式建筑风格、稀缺多层供应、周边成熟配套
项目优势
项目基础信息
占地面积
7万平米
建筑面积
13万平米
容积率
开盘日期
2008年5月
产品类型
多层、小高层、高层
项目简介
海亚当代位于合肥新中心居住区，连接主城区与大蜀山，毗邻万亩城市森林公园，与主干道长江西路距离1500米。项目共分三期 ，一期4栋多层已经销售完毕。目前在售二期4栋多层和4栋高层，5月份先开临高刘路两栋多层。
一期4售罄
二期8栋
三期3栋高层
南北通透
全明设计
储藏间
南北通透
全明设计
长城.天一家园
项目采用墙体保温、双供（暖气、热水）为一体的二星级智能化小区，小区配有幼儿园、商业铺面、小区内部设有智能化系统
项目优势
项目基础信息
占地面积
138亩
建筑面积
20万平米
容积率
开盘日期
2006年5月
产品类型
多层、小高层、高层
项目简介
项目在06年5月-07年9月推出4幢多层房源，08年1月推出一幢高层房源
项目1栋高层于08年1月6日开盘，推出135套，户型面积93—138平方米，开盘均价4200平方米，开盘当日优惠150元/m2（隔层不优惠），第二天优惠50元/m2（隔层不优惠），截止今日成交率约为61%，138平米大三房户型销售较慢，项目于2009年12月底交房
在广告宣传上，以“20万㎡超大型智能化生态社区”为主推语，突显项目卖点：
1、 地段优势，西一环边离市区较近
2、 与南淝河为伴，与都市繁华相邻
3、 大社区，齐全配套，智能社区。
推广主题
推广手段
1、以现场销售人员的传播为主要推广手段
2、以硬性广告（形象广告与功能诉求广告）为主要传播手段
3、以口碑效应带动销售
项目目标客群
2、年轻白领
1、地源客户
年龄:35-40岁；
特征：
在此长大，对区域存有感情，升级换代或为父母购房的需求，是购买中高端项目的主要客群
年龄：28-35岁；
特征：
在周边工作的年轻白领，如长江中路沿线的年轻人，看重此地价格低段及交通便利
3、周边厂区上班人员或学习人员
年龄：30-45岁；
特征：在地块周边厂区上班的人员，如华润酒厂；或者因为小孩在附近中学读书的家长为照顾小孩购房
4、其他区域客户
年龄：30-40岁；
特征：不受区域限制，看重该板块目前价格较低，但交通比较便利的因素，前往置业；
部分来合肥的投资客
项目目标客群
市场启示
城市迎来发展的良机，城市改造日新月异
板块优势暂不明显，劣势比较突出，期待未来改进
最大限度发挥品牌优势，树立良好口碑
利用周边学校及附近未来规划营造着陆点
对本案启发
启发一：以区域性客群为主，扩大客群范围
启发二：挖掘产品价值打开市场销路，树立品牌形象
启发三：屏蔽项目自身劣势，利用产品优势及资源挖掘自身优势
中央天骏项目竞争分析
板块规划：通过政府引擎启动，打造南部具有综合性的高品位现代化新城区
项目位于政务新区西南角，处于政务区与经开区交界处，总建26万平米
政务区于2001年立案打造，经过7年的发展，新区逐渐发展成熟，但是各项生活配套还比较稀缺
未来项目东侧将建一座星级酒店和合肥八中，并且规划占地万平米的西部大型超市及商业配套，目前这些工程已经到位
在体育中心附近，将规划区域换乘中心，极大的满足区域内交通需求
规划中地铁三号线为东北—西南方向的直径线，全长公里，共设30~32个车站。该线联系职教城、合肥火车站地区、老城区、政务区、经济技术开发区、大学城高校园区等
中央天骏
1050套
约单套132平米
万平米
楼市走势：07年政务区达到开发高峰期，供应量增加，但随着开发时间的延长，供应量逐渐减少
楼市逐渐回暖，销量回升
07年至今，政务共成交住宅面积达到78万平米，合住宅6000套左右；平均月度去化万平米，合住宅500套左右
07年11月该板块住宅销售达到高峰期，约成交住宅8万平米，然而随着国家宏观调控的深入，到08年初，该板块也随之进入低迷，2月仅成交万平米
2008年5月政务区房价大幅攀升，环比上月上涨％，政务区房价重新进入上升轨道
小高层和高层是主力供应产品，三房户型占主流
2007年，政务区成交新建商品住宅中，小高层、高层、多层的面积所占比重分别为44%、%、%。
2007年，政务区成交新建商品住宅中，三室户的套数所占的比重超过60%，二室户以%位居其次，四室户及以上也占%位居第三，一室户仅占%
未来该板块90平米以下户型将成为主力供应段
竞争项目界定：区域内供应量达到272万平米，一般以小高层、高层为主
项目竞争范围确定主要满足以下三个条件
1、同区域内项目
2、区域内尚未开发上市或者已上市尚未售完项目
3、区域外对本项目客户有拦截的项目
中央天骏
太阳海岸
御龙湾
恒大华府
合计
3
43
恒大华府
27
御龙湾
3
融科.九重锦
23
发能.太阳海岸
11
国际花都六期蓝蝶苑
2
30
15
宋都.西湖花苑
16
8
颐园世家
三盛.颐景园
25
水岸茗都
18
国建.香榭水都
17
岸上玫瑰
国际丽晶城
信政.天鹅湾
容积率
总建（万平米）
占地（万平米）
项目
区域内项目以小高层逐渐过渡到高层，风格以现代简约为主，后期融合国外其他风格，定位多以生态、人文为主
让居住与世界同在
天鹅湖畔30万方景观社区
预计08年9月
新古典
高层
27
御龙湾
/
23万平米葡萄牙风情园林社区
预计08年7月
葡萄牙风格
高层
23
发能.太阳海岸
5月25日盛世开盘
MIND懒人、智尊住宅
新古典
高层
11
国际花都六期蓝蝶苑
中心湖景楼王特惠加推
30万平米休闲人文社区
新徽派风格
多层、小高层、高层
30
宋都.西湖花苑
三期即将公开，敬请期待
16万平米国际级水岸建筑社区
现代简约
小高层、高层
16
颐园世家
58-88平米金牌户型盛大公开
城市园林式住宅小区
现代简约
小高层、高层
三盛.颐景园
日，政务区，首家全市政集中供暖住宅小区，公开认筹！
25万平米人文休闲养生社区
中式风格
小高层、高层
25
水岸茗都
15＃景观王座95-147平米中央阔景府邸，火热认筹中
都市新现代亲水院社区
现代简约
高层/电梯小高层/别墅
18
国建.香榭水都
湖是回家的方向
湖畔水岸景观社区
现代简约
多层、小高层、高层
17
岸上玫瑰
/
城市新奢华主义生活社区
德式风格
小高层、高层
国际丽晶城
/
合肥首座音乐生活主题社区
现代风格
高层
信政.天鹅湾
广告推广主题
项目定位
开盘时间
建筑风格
产品组合
总建（万平米）
项目
区域内后续供应量达到194万平米，其中下半年推出约47万平米，以中小户型产品为主
/
40-168
/
合计
未定
40-60
预计08年10月
43
0
0
43
恒大华府
未定
80-110
预计08年9月
4
27
0
0
27
御龙湾
未定
未定
预计08年11月
20
0
0
融科.九重锦
未定
47-119
预计08年7月
5
22
0
0
23
发能.太阳海岸
5600
45-168
2
11
蓝蝶苑
4800
93-136
5
30
宋都.西湖花苑
4300（尾房价）
90-136
2
16
颐园世家
4800
58-88
3
3
三盛.颐景园
4500（尾房价）
91-133
25
水岸茗都
5100
95-144
4
18
国建.香榭水都
5100
57-120
3
8
17
岸上玫瑰
4800
86-109
国际丽晶城
售磬
92-136
0
6
信政.天鹅湾
在售均价（元/平米）
主力面积
开盘时间
下半年供应量（万平米）
未来推量（万平米）
去化面积（万平米）
推出面积（万平米）
总建（万平米）
项目
天鹅湾/万平米/r=
国际丽晶城/万平米/r=
水岸茗都/25万平米/r=
4季度
1季度
2季度
3季度
4季度
1季度
2季度
3季度
4季度
1季度
2季度
3季度
4季度
2006
2007
2008
2009
1季度
2季度
3季度
4季度
2010
项目上市面临竞争一览
三盛.颐景园/万平米/r=
预计项目周边08年下半年约有47万平米房源上市，其中新项目上市房源量达到16万平米
岸上玫瑰/万平米/r=
香榭水都/万平米/r=
颐园世家/16万平米/r=
西湖花苑/30万平米/r=2/小高层、高层
蓝蝶苑/11万平米/r=
太阳海岸/23万平米/r=
御龙湾/27万平米/r=
恒大华府/43万平米/r=3/高层
周边项目中供应主要以两房和三房户型为主，其中两房主要在80-100平米，三房主要在120-140平米，总体来看，中间产品供应有限
蓝蝶苑
宋都.西湖花苑
颐园世家
三盛.颐景园
水岸茗都
国建.香榭水都
恒大华府
岸上玫瑰
国际丽晶城
信政.天鹅湾
一居 ■ 二居 ■ 三居 ■ 四居 ■ 其它 ■
案名
50 60 70 80 90 100 110 120 130 140 150 160 170 180 190 200 220
㎡
主力集中区
29
136-201
77
140-168
499
109-139
208
91-116
674
71-101
133
45-69
/
合计
48
168
48
116
96
85-87
72
45
蓝蝶苑
125
122-136
90
93
宋都.西湖花苑
90
136
60
90
颐园世家
32
88
36
58-69
三盛颐景园
21
156-198
158
125-133
142
91-101
信达.水岸茗都
3
136-163
29
140-144
11
117
28
90-95
香榭水都
5
160-201
9
120
124
91-108
54
71
25
57-60
岸上玫瑰
72
109
72
国际丽晶城
34
136
36
115
100
92
信政.天鹅湾
推量
面积
推量
面积
推量
面积
推量
面积
推量
面积
推量
面积
复式
四房两厅两卫
三房两厅两卫
三房两厅一卫
两房两厅一卫
一房两厅一卫
推出时间
项目
两房和三房两卫房源供应量最大，但未来90平米以下房源逐渐成为主流
/
26
27
%
5217
7543
合计
1
61
%
61
264
国际花都六期蓝蝶苑
36
29
%
1054
1814
宋都.西湖花苑
47
13
%
610
969
颐园世家
24
3
12
%
287
402
三盛.颐景园
24
24
%
566
625
水岸茗都
30
23
%
681
979
国建.香榭水都
30
8
24
%
714
1128
岸上玫瑰
21
37
%
771
861
国际丽晶城
20
6
24
%
473
501
信政.天鹅湾
开盘时间
时间期限（个月）
月均去化面积（万㎡）
去化面积(万㎡)
批准销售面积（万㎡）
月均去化套数
去化率
去化套数
总套数
楼盘名称
政务区商品房平均去化率为70％，月去化27套住宅，合面积3000平米
两房和三房两卫房型为主。去化较快的项目是天鹅湾和水岸茗都
2
29
136-201
24
77
140-168
384
499
109-136
128
208
91-116
539
674
71-101
39
133
45-69
合计
13
48
168
11
48
116
26
96
85-87
10
72
45
蓝蝶苑
52
125
122-136
60
90
93
宋都.西湖花苑
85
90
136
60
60
90
颐园世家
27
32
88
10
36
58-69
三盛颐景园
2
21
156-198
158
158
125-133
142
142
91-101
信达.水岸茗都
0
3
136-163
11
29
140-144
4
11
117
26
28
90-95
香榭水都
0
5
160-201
4
9
120
81
124
91-108
42
54
71
19
25
57-60
岸上玫瑰
47
72
109
56
72
国际丽晶城
34
34
136
36
36
115
100
100
92
信政.天鹅湾
去化
推量
面积
去化
推量
面积
去化
推量
面积
去化
推量
面积
去化
推量
面积
去化
推量
面积
复式
四房两厅两卫
三房两厅两卫
三房两厅一卫
两房两厅一卫
一房两厅一卫
推出时间
高层
%
1116
1620
45-201
合计
%
2
29
136-201
复式
%
24
77
140-168
四房两卫
%
384
499
109-136
三房两卫
%
128
208
91-116
三房一卫
%
539
674
71-101
两房
%
39
133
45-69
一房
去化率
去化
推量
面积段
户型
区域内总去化达到69％，去化最好的房型是两房和三房两卫产品
区域内商品房住宅总价一般在40-60万左右，主力户型在90-120平米
0
20
30
40
50
60
70
100
国际丽晶城
岸上玫瑰
香榭水都
颐园世家
三盛颐景园
水岸茗都
西湖花苑
蓝蝶苑
5600
45-168
国际花都六期蓝蝶苑
4800
93-136
宋都.西湖花苑
4300（尾房价）
90-136
颐园世家
4800
58-88
三盛.颐景园
4500（尾房价）
91-133
水岸茗都
5100
95-144
国建.香榭水都
5100
57-120
岸上玫瑰
4800
86-109
国际丽晶城
在售均价
主力面积
开盘时间
项目
客户描述：
全市性客户，主要以政务区以及附近区域居多。其他区域由于看中板块居住环境、未来升值空间和项目品质而选择该项目，占比约30%左右。
宋都·西湖花园
项目特点
项目基础信息
占地面积
15万平米
建筑面积
30万平米
容积率
2
开盘日期
2005年5月
产品类型
多层、小高层、高层
项目简介
位于合肥市政务文化新区，东依怀宁路、奥体中心，南傍环城河道，紧靠大学城，北临习友路，西望大蜀山，总揽新区天鹅湖、主题公园等秀美风景。30万平米的大型社区，.
可售面积
762
可售套数
万方
剩余推量
58%
销售率
项目销售信息
入网总套数
1814
备案套数
1052
入网总面积
备案面积
各类产品推出波次及价格走势
4200～4500
高层
2008年上半年
3800～4200
高层
4000～4300
多层
2007年2月
3300～3600
高层
3500～3800
多层
2006年7月
3100～3300
小高层
3300～3500
多层
2005年6月
价格
产品
时间
入户花园
转角窗
客户描述：
政务区中心，仅靠天鹅湖。全市性中高端客户为主。
国际花都六期·蓝蝶苑
绿地品牌、建筑品质、景观设计
项目优势
项目基础信息
占地面积
万平米
建筑面积
11万平米
容积率
开盘日期
2008年5月
产品类型
高层
项目简介
项目为绿地在政务区新开发住宅，沿用国际花都总案名，占地5万平米
可售面积
201
可售套数
剩余推量
24%
销售率
项目销售信息
入网总套数
264
备案套数
61
入网总面积
备案面积
各类产品推出波次及价格走势
5400～5700
高层
2008年5月
价格
产品
时间
85平米2-2-1
114平米3-2-1
发能·太阳海岸
政务新区中心、英式现代风格、高品质
项目优势
项目基础信息
占地面积
万平米
建筑面积
23万平米
容积率
开盘日期
预计2008年8月
产品类型
高层
项目简介
广东发冷集团进军合肥市场的开篇之作，高档纯高层住宅社区。整个社区共有9栋高层，绿化率达到40%，项目为政务区首批按照90/70新政规划设计的，共分为三期开发，开发顺序由习友路至环区路，每期推出3栋高层住宅。
入户花园
拐角阳台
拐角阳台
项目目标客群
目标客群构成
基础市场
立足板块的基础市场，充分吸引政务区政府官员及学校等科研机构工作人员，
扩大客群市场，充分挖掘成长市场，即吸引蜀山区及经开区对于政务区看好的客户
面向全市范围，吸引经济能力较好，并对政务区看好的客户
成长市场
创造市场
政务工作或原居住人群
附近学校及金融机构等办公人员
已购买政务区的客户
工作生活区域距本案较近，对于价格上敏感
度不高，并且认同该区域的客户
区域内中小学教师及为了孩子而选择该区域
的人员，部分在政务区工作的金融机构等单
位的人员
已经购买政务区的客户，该群客户认同政务区，
希望介绍朋友或者家人前往置业
基础客群分析
成长及创造性客群分析
周边蜀山区或者经开区客户
其他区域或者投资客
生活在蜀山区或者经开区人员，看好政务区
未来发展潜力而选择前往置业
其他区域内具有经济实力，并且乐意前往政务
区置业的客户；还有部分投资客
城市发展的重心逐渐南移，从政务区过渡到滨江新城
随着房源交付，入住人员增加，生活配套的不足逐渐体现
未来周边供应体量增加，竞争激烈
小高层产品逐步过渡到高层产品，多层基本绝迹市场
部分品牌开发商的进入加速区域产品提档升级
产品与营销创新层出不穷，项目开发越显理性化
受政策影响，观望氛围浓郁，并将持续一定时间
对本案启发
启发一：在区域配套不足的情况下，必须依靠产品提高项目质量
启发二：与周边项目实行错位营销，突其致胜
项目区域市场小结
整体市场小结
潜北地块
非热点板块，资源价值一般
非焦点板块的边缘区域项目
政府改造区域的小规模项目
价值提升难度较大，区域项目品质一般
宏观经济
新“长三角” 城市，但城市人口吸纳能力有限
经济增幅较大，未来房价还有上涨空间
政策调控抑制投资、改善型需求，观望氛围将持续一定时间
楼市发展较快，催生多个未来热点区域，项目受益于发展
政务地块
项目是热点板块内的边缘区域
利用政府引入的引擎开发的热点板块
处于经开区与政务区交界的资源价值一般的区域
价值提升有潜力，未来周边多家项目实施联动，有助于催生新的热点板块
*
*
