May,2015 2015年5月中国管理信息化China Management Informationization , 第18卷第10期圭地融资面临的风险及应对措施玉春雷(阜新市国土资源局，辽宁阜新1230∞) [摘要]为了满足城市建设和企业改制的需求，土地，储备单位在土地收购的初期，需垫付经费，而随着土地收购渠道及数量的增多，需垫付的经费越多，土地储备单位的财政问题就越明显，土地融资面临的风险也越大。本文对土地融资面临的风险种类进行详细分析，并提出相应的应对措施，以供各地方土地储备单位参考。[关键词]土地融资;收购;风险doi: [中图分类号]F301; 文献标识码]A[文章编号]1673-0194(2015)10-0145-02 土地融资是金融行业中的经营模式之其实质是将土地作规避土地融资风险的最佳方式。为信用抵押，以获取资金维持经营的一种模式，其已经成为国际通1 土地融资面临的凤险用的金融模式。促进土地金融的发展，能推动我国农业的现代化进市场风险程，进而带动我国企业行业的繁荣发展。随着我国土地市场化的配土地储备单位向银行贷款的模式主要有两种，即抵押土地使用置水平提升，土地融资逐渐成为各金融机构的主要业务;同时，也增权和保证土地使用权。在抵押土地使用权时，由于大部分储备土地加了土地融资面临的风险。因此，采取有效的风险应对措施，成为的土地使用权属于虚置，储备土地单位在土地使用权方面，是否具备抵押的能力，也未得到相关的法律法规支持，因此，抵押土地储备[收稿日期]使用权的模式方面，存在一定的市场风险。在保证土地使用权的模2015-03-03 平，整体素质及接收培训、再教育程度，直接影响到员工的服务态度如果每户人家的人数按3-4人诈算，将会有2400'>-32000人口。当然，和质量，进而影响到超市的销售额和商圈大小。闸北店管理人员的人口结构、消费水平以及收入水平都会对超市的选址有一定的影响。晋升不仅要通过专业技术知识的笔试，也要通过上级领导的面试。来超市消费的群体根据时间段不同有明显的不同，早上船%为老年同时，定期对超市工作人员进行技术及公司企业文化培训。人，中午、晚上大部分是中年人和年轻人。超市周围有很多商务大楼，技术软件同时也有相当数量的白领，这些白领的薪资水平大多在4αlO-lOαlO大润发超市有其自有的供应链管理系统、自动销售系统、实时元之间，他们的消费行为也会大大带动顾客的消费水平。业绩查询系统及企业资源规划系统，并根据超市需要对系统进行必3 对大润发闸北店的选址评价要的更新。大润发闸北店的选址与家乐福一贯的选址作风相符，选在客流基础设施量和人流量都非常大的十字路口，从交通和顾客源两方面来说都非闸北店不仅有充足的停车位，而且还有20多辆免费班车，共常有优势。而且闸北店的核心商圈中的商务大楼、金融中心、大型25条线路，每条线路有6-10个不同班次。超市内免费提供纸杯与商场、娱乐场所、政府机构及轻工业产区产生了一定的集聚效应，纯净水，在图书区也有可供读书、体息的区域。同时，也有娱乐、用从而大大增加了闸北店的集客源。在附近工作的也大都是白领或餐场所，比如知名餐饮品牌大娘水饺、澳门豆捞等o是蓝领，收入水平较高，消费能力自然很高。闸北店主要面向中高同行业比较分析端消费者，因此次要商圈与边际商圈吸引一定数量的消费群体，同闸北店的产品结构丰富，面向的消费群体广，既有可供消费者时，这些固定的消费群体也会带动周边的消费者。由于闸北店在17购买的日常生活用品，又有中高档的产品。他的竞争环境相对来说年前入驻时就以相对合适的价格买下所用地皮，因此不用考虑租金是比较宽松的。闸北店附近虽然有很多便利店，但规模和品种可以问题。闸北店的选址对其来说非常具有战略意义，确定选址问题是与其相提并论的几乎没有。大润发面向的消费群体从婴幼儿到中要依据科学的选址方法，对选址周围的情况进行调查研究。老年，商品货源充足，价格合理，品质有保障。超市附近的金融行业、政府机构、娱乐场所对其也有一定的聚集效应，这些都是其他竞主要参考文献争对手没有的优势。而且在闸北店3km左右的上海马戏城也有相似规模的大润发超市，使其在3Km以外的大商圈的辐射区域又成[ 1 J秦秋香.浅谈连锁超市选址的商圈分析方法[JJ .商场现代为了大润发大宁店的主要商阁。化2∞8(33).顾客群分析[2J王芳.超市选址及其影响因素研究[DJ.北京:中国农业大学2∞5.顾客是支撑超市继续经营的保障，来越市消费的顾客越多，超[3 J卢振业.连锁超市的规划与选址研究[D].南京:南京航空航天市经营的规模也就越大。对顾客的研究主要包括:人口数、户数及大学，2∞7.人口结构。闸北店3km以内有0578公寓、万荣小区、盛世馨园、永[ 4 J Gengjiansheng.超市选址纵横谈(上)[J J .现代商业，2∞8(1份.和新衬、永和-村、彭浦新村等小区。如果每个小区有15-20栋，每一[ 5 J陈零极，柴彦威.上海市大型超市购物行为特征研究[JJ .人文栋有7层，每一层有3户人家，那么在3km以内的户数为8αlO多户，地理，2α)6(5).CHINA MANAGEMENT INFORMATIONIZATION I唱45
会融占拉资式中，保证人需是政府的财政机构或者相关机构，其在法律上不具位可通过由银行代理的方式，集合土地委托贷款，再由信托投资公备保护效力，无形中增加了银行的风险。另外，我国的土地储备制司对土地融资进行信托，或者政府发行的土地债券和设立的土地基度要求，土地储备工作需经过土地收购、开发、储备和出让等诸多金等，集中社会中的土地储备经费，构建一套利益共享和风险共担流程，而在整个流程中影响土地自身价格的因素有很多，如开发成的资金循环模式，解决由市场风险带来的资金不足等问题。本、土地投机、地理结构、市场供需和土地产权归属情况等。如果政改革我国的土地财政府构建的土地储备制度在干预土地的‘级市场时，其预期目的未达改革我国的土地财政状况，需从两方面入手。→是改革土地到，那么极易出现收益不稳定的问题，增加市场的风险性[IJ。的投融资体系，形成多元化的投资方式。在经济发达的同家，土地财务风险储备工作主要是由各地方政府实施，其余则由州政府或地区单位参目前，土地储备单位的经费大部分源于银行贷款，故其财务→与，而土地的购买和开发工作，一般均由专门的公营或公私合营部定存在负债情况。大多数城市中的土地储备单位的注册经费较少，门进行，以此达到提升土地储备效率和兼顾公平的目的。我国的土且注册经费并未落实，或者少数土地储备单位通过政府划拨土地、地储备工作也可由政府机构委托给土地储备单位，而政府在土地储房屋等方式，实施实物注册。如果土地市场的价格持续下降，其利备中，由投资方转变为服务方，降低政府在土地方面的抵押、扩张润空间也会随之缩减。此时，土地储备单位必会出现财务危机，因等权利，明确政府与土地储备单位在土地储备方面的工作内容及收此，如果不能确保土地储备贷款中的资本金比例要求，则银行需承益，从而构建-个良性的委托与代理关系。二是改革我国的土地IH担政策风险及市场风险[21让体系，制订一套完整、科学的土地供应计划:控制房地产市场的主信用风险耍手段就是控制土地的储备和出让，制定并开展科学的土地储备计目前，全国各省市和地区的土地储备单位，均为国家事业单划工作，能将土地政策直接纳入到国家的经济宏观调控工作中。国位，故进行土地业务操作时，大多数需按照政府的行政策略进行。家需组建土地储备管理团队，其成员主要由财政、审计、建设、监察也就是说，土地业务不是市场主体，办理土地业务的单位并非以营和规划等政府机构的责任人组成，并将土地储备管理团队主与作土地利为目的，在土地的经营过程中，土地的收入及支出被划归于两个储备工作的调控、指导单位。部门监管，且土地收入需上缴国库，而土地支出主要源于政府拨强化土地抵押贷款的风险管理能力款，但是各地区的土地业务又存在一定的差别。由于土地储备单位强化土地储备单位的土地抵押贷款的风险管理能力，需从3个的性质不明，其属于民事主体，但禾具备一定的民事能力，加上在银方面入子。一是健全土地的风险管理制度。银行在土地信贷项目行信贷方面土地储备部门经费的贷款比例很高，增加了土地储备部的论证环节，需清查土地的详细信息，如土地的使用权归属、土地权门的经济压力，且增加了金融机构的信用风险成本。是否有争议等。地区金融机构在处理土地使用权抵押贷款时，可提土地储备单位主要受政府委托，对国内的土地实施储备、出前向土地所在地的罔有土地资源局咨询土地产权的信息，确保其合让、征用、收购和开发等初期工作。其中，涉及的变更用于经营性或法性。金融机构需准确评估土地的价格，并根据法律章程办理土地盘活存量的国有土地经营性房地产开发等项目，均属于土地储备单的登记手续。二是提升金融机构工作人员的综合素质。金融机构位的工作范畴，政府通过土地储备单位实现垄断土地供应的目的。需培养→支了解土地政策、土地经营理念和法律的人才队伍，对市由于政府机构已经垄断国内土地的一级市场，随着土地收购量的增场信息进行高效收集，Jj:与政府各部门紧密联系，确保银行能规避长，我国储备土地收购的巨额资金需求，会与政府机构的财力不足风险，还能拓展自身的土地金融业务。气是创新土地贷款的制度υ发生矛盾，加重土地储备单位的资金不足等问题。同时，土地储备土地储备贷款中的收益和风险，主要受房地产市场的供求、商品价的项目经费源于财政部门拨给土地储备单位的启动经费和储备部格和开发规模及国家政策等因素影响，因此，金融机构需及时掌控门已有的资金积累，但是在实际工作中，土地储备单位缺乏自有运本地的房地产市场信息、国家的经济政策变化，建立一套高风险贷作的资金，导致其经费不足，面临严重的资金缺失问题，进一步增加款的风险预警体系，以此规避风险[5]。了信用风险[3J 3结语土地融资在我国政府的基建投资及公共支出等方面具有重要2 应对土地融资风险的主要措施规范土地储备部门的经营行为作用，土地融资风险管理成为地方债务风险管理的重要内容，土地受银行的贷款管理要求和地方财政占用国家的土地储备贷款融资风险需纳入地方政府的债务风险管理范围内。故相关的政府经费之间的矛盾等因素影响，目前.多家银行对于土地储备贷款均部门需通过改革土地财政、规范土地储备单位的经营行为和强化士比较谨慎。银行的贷款管理要求和地方财政占用国家的土地储备地抵押贷款的风险管理能力等措施，规避土地融中出现的风险，提贷款经费的矛盾主要体现在两个方面:一方面，银行无法准确测算升我国土地融资的概率率。和评估土地的收储经费，也就无法对土地储备单位进行精准授信量分析，不能评估出政府性贷款的实际信用，就无法做l妇贷款决定:主要参考文献另一方面，政府机构存在通过土地储备贷款模式，套用银行经费的[1 J赵桦.土地融资面临的风险及应对措施探讨[JJ.现代经济信行为。因此，规范土地储备单位的经营行为，可提升其信用额度，降低金融机构的风险，其具体的内容有以下几点。一是明确土地储备息，2014(9):166.单位的法律位置。土地储备单位需成为一个独立的部门，可采取公[2 J赵娟，周吉戚，郁光磊-土地储备的风险及对策[Jl.宁夏农林科司、股份制全民所有制、事业单位模拟企业、事业单位等多种模式进技，2012(11):107.[3 J杨祥il<!!.土地储备机构的土地抵押贷款及其风险[JJ.商品与质量:行运作经营，以此获取一定的法律位置，将其工作真正做到有法可依l41。二是明确政府机构土地储备功能，以限制收储范围。将政理论研究，2012(2):48.府的储备土地划归于存量土地范围，严禁将征。用的农民集体土地归[4J游森然.地方融资平台公司"土地注资与融资行为"法律分析[JJ于土地储备的范畴，并通过立法的方式，对土地储备的范畴、目标、法制博览，2014(4):290.[5 ]张玉新.地方政府土地融资风险及其管理[JJ中闵行政管法人地位、部门设置、抵押模式和贷款资格等进行限制，以明确政府各机构的职责。三是丰富土地储备单位的经费渠道。土地储备单理，2013(1):15 4. 1461 CHINA MANAGEMENT INFORMATIONIZATION
