中国指数研究院 中国房地产政策即时解读 中国房地产动态政策设计研究组 2011年5月10日 “一房一价”点评：房价监管力度升级，政策落实力度加强 事件： 5月1日“一房一价”正式实施后，国家发改委会同北京市发改委组成10个检查组，对北京市30多家房地产开发企业在售楼盘明码标价执行情况进行了检查，并公布了包括中海、保利、首开、绿地、中信、中铁等多家知名企业在内的11个违规楼盘名单。 摘要： 一、发改委发布《商品房销售明码标价规定》，要求商品房销售实行“一房一价”，房价监管力度升级 3月16日，国家发改委发布《商品房销售明码标价规定》，规定已取得预售许可和销售现房的房地产经营者，要在公开房源时，实行明码标价一套一标。尽管2010年4月的“国十条”及住建部相关政策具有涉及“一房一价”的相关内容，但此次政策规定更严、可操作性更强。发改委的加入表明，中央政府直接调控房价的政策取向继续升温，预示着政府继续加强房地产市场调控的决心。 二、地方政府积极行动，部分省市已出台或正在制定实施细则 在中央多次强调商品房明码标价后，各地政府积极行动，部分省、市已出台或正在制定实施细则。有些省市比如成都、南京等在“国八条”细则中已对房地产企业提出了明码标价对外销售的要求，有些省市如北京市、湖南省、安徽省等在国家发改委发布《商品房销售明码标价规定》后相继出台实施细则，上海细则正在制定中，由于上海之前已出台过类似规定，此次细则注重体现对操作层面的细化和明确。 三、明码标价规定能使市场信息透明，防止“坐地起价”，但可能导致企业提高报价 《商品房销售明码标价规定》要求开发商取得预售许可证后要一次性公开全部销售房源和每一套房的价格，并严格按照申报价格明码标价对外销售，对已销售的房源，商品房经营者应当予以明确标示，并且要标示实际成交价格。一方面使房地产市场信息透明化，避免开发商的价格欺诈行为；另一方面，也可能导致企业申请销售许可证时尽量报高，造成房价虚高。 四、发改委检查明码标价，涉及多家知名企业，未来执行力度将更强 近日，国家发改委会同北京市发改委组成10个检查组，对北京市30多家房地产开发企业在售楼盘明码标价执行情况进行了检查。北京市商品房销售明码标价总体比较规范，11个楼盘存在未一次性公开所有预售房源、未如实标示已售房源价格等问题，将受到现金处罚。此次公布的违规楼盘涉及中海、保利、绿地、中信、中铁等多家知名企业，表明此次检查力度很大，也预示未来政策的执行力度将更强。目前，发展改革委已要求全国各级价格主管部门在近期集中人力和时间，组织开展商品房销售明码标价执行情况专项检查，对违规行为将严厉处罚，以儆效尤。
房地产政策即时解读报告 2011年5月10日 一、发改委发布《商品房销售明码标价规定》，要求商品房销售实行“一房一价”，房价监管力度升级 3月16日，国家发改委发布《商品房销售明码标价规定》，规定已取得预售许可和销售现房的房地产经营者，要在公开房源时，实行明码标价一套一标。不得在标价之外加价销售商品房、收取任何未予标明的费用。国家发改委要求商品房明码标价并非政府首次提出，2010年1月的“国十一条”、4月的“国十条”中都有提到，而且在此之前一些城市对当地房地产市场已经提出要求，上海2001年、深圳和广州2007年都曾出台过规定房地产市场明码标价的相关文件。 此次国家发改委专门对商品房销售的明码标价问题做出规定，规定更加详细，涉及面更广（除销售价格外还需标明相关收费，已售房源也要表明实际成交价格），一方面配合之前出台的一系列政策，促进企业合理定价，有利于政府房地产市场调控工作的顺利进行；另一方面，《规定》明确并细化了价格监管部门的工作和责任，加大了对房价的监管力度，有利于抑制开发商“一日三价”、哄抬房价等不规范行为；再者，也表明政府对房价的监管力度在升级，预示着政府继续加强调控的决心。 此外，值得特别注意的是，此次通知由发改委提出，在发改委下属有价格司、价格监督检查司两个司局专门涉及该政策的执行，各地也多设有物价局。发改委相关人士曾表示，全国物价监管人员多达上万名，这将大大确保相关政策的具体落实。 表：关于商品房明码标价的相关政策文件 时间 文件 相关内容 ¾ 价格等有关部门要强化商品住房价格监管，依法查处在房国务院办公厅《关于促进地产开发、销售和中介服务中的价格欺诈、哄抬房价以及2010年1房地产市场平稳健康发违反明码标价规定等行为。 月7日 展的通知》 ¾ 已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。住建部《关于进一步加强¾ 取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业要在102010年4房地产市场监管完善商日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按月13日 品住房预售制度有关问照申报价格，明码标价对外销售。 题的通知》 国务院《关于坚决遏制部¾ 对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项2010年4分城市房价过快上涨的目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按月17日 通知》 照申报价格明码标价对外销售。 ¾ 商品房销售明码标价实行一套一标。商品房经营者应当对每套商品房进行明码标价。按照建筑面积或者套内建筑面积计价的，还应当标示建筑面积单价或者套内建筑面积单价。 2011年3发改委《商品房销售明码¾ 对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项月16日 标价规定》 目，商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。 ¾ 所有已销售房源应标明实际成交价。 ¾ 不得在标价之外加价销售，不得收取任何未标明的费用。数据来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理 2
房地产政策即时解读报告 2011年5月10日 二、地方政府积极行动，部分城市已出台或正在制定实施细则 在中央多次强调商品房明码标价后，各地政府开始重视，部分城市如成都、南京、哈尔滨、长春等已在“国八条”细则中对房地产企业提出“一房一价”对外销售的要求。国家发改委发布《商品房销售明码标价规定》后，北京、天津、湖南、吉林等将近10个省市相继公布发改委“明码标价”实施细则，上海细则正在制定中。 表：部分城市“国八条”中“一房一价”的规定 城市 发布时间 文件名 内容 《关于进一步贯彻落实房地房地产开发企业必须严格执行商品房预售许可管理济南 1月21日 产调控政策促进房地产市场规定，严格按照申报价格明码标价、一房一价对外销健康平稳发展的通知》 售 《关于进一步贯彻落实房地产宏观调控政策促进我市房要严格按照申报价格，明码标价预售，并在销售场所长春 1月28日 地产市场持续健康发展的实向所有购房人明示。 施意见》 1.房地产开发企业必须严格按照报送价格，按套明码《关于贯彻落实国务院进一标价、“一房一价”、公开销售。 步加快推进住房保障做好房成都 2月15日 2.有关部门依法查处在房地产开发、销售和中介服务地产调控工作要求的实施意中的价格欺诈、哄抬房价以及违反明码标价规定等行见》 为 《关于进一步做好我市房地严格执行新建商品住房销售明码标价制度，监督房地哈尔2月18日 产市场调控工作有关问题的产开发企业按照规定时限一次性公布全部批准预售滨 通知》 房源信息，并严格按照申报价格明码标价对外销售。新建商品住房上市必须明码标价、“一套一标”；申《关于进一步做好房地产市领预售许可证应当申报价格，且开盘价格应与申报价南京 2月19日 场调控工作的通知》 格一致，申报价格3个月内不得调高，3个月后需要调高的必须重新申报。 数据来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理 表：近期出台“明码标价”规定实施细则的省市及实施时间 城市 实施时间 北京 5月1日起 天津 2011年6月1日-2016年5月31日 湖南 5月1日起 海南 5月1日起 吉林 5月1日起 新疆 6月18日起 安徽 5月6日起 黑龙江 5月1日起 四川 5月1日起 重庆 5月1日起 数据来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理 4月22日，北京市发展改革委发布《北京市〈商品房销售明码标价规定〉实施细则》，相比国家发改委的要求，北京的要求更加严格和具体，主要体现在以下几个方面：经济适用房、限价商品房也执行明码标价；销售地下停车位的，应标明每个在售车位的面积和销售总价；价格手册具体内容有详细规定等。 3
房地产政策即时解读报告 2011年5月10日 上海市发改委有关人士4月27日透露，上海“一房一价”的细则正在制订中，预计5月份出台。上海市房管局2010年9月2日发布的《关于进一步加强本市房地产市场监管规范商品住房预销售行为的通知》中已明确规定，房地产企业应严格按照申报价格明码标价、一房一价对外销售，销售价格超出申报价格的，应当再次报房管部门备案。10月27日又发布《关于开展房地产交易秩序专项检查的通知》，明确规定检查的内容是售楼现场是否公示经备案的商品住房销售方案和“一房一价”表，销售价格的调整和实际销售价格是否符合备案规定等。而且早在2001年上海已出台过类似规定，此次细则注重体现对操作层面的细化和明确。 三、明码标价规定能使市场信息透明，防止“坐地起价”，但可能会导致企业定价偏高 明码标价规定虽不是首次，但此次力度很大，发改委的加入能更大程度地保证该政策的执行到位，约束开发商在定价方面的不规范行为。新规定要求开发商取得预售许可证后要一次性公开全部销售房源，而且要公开每一套房子的价格，并严格按照申报价格明码标价对外销售，开发商如果要涨价，必须重新申报备案，开发商不能随意提价，有效制止了“坐地起价”、“一日三价”的盲目加价行为。规定还要求对已销售的房源，商品房经营者应当予以明确标示，并且要标示实际成交价格，不得利用虚假或者使人误解的标价方式进行价格欺诈，这使得房地产市场信息更加透明化，避免开发商对外公开的价格与消费者实际支付价格不符，或误导消费者房源所剩不多，造成消费者在不清楚房子涨价的情况下的“抢房”行为。但“一房一价”政策能否达到预期的规范效果，关键还在于贯彻落实，因此，相关部门加强监管也是使房地产市场规范化的重要保障。 “一房一价”政策有其积极的一面，同时也存在一些负面影响。规定要求一次性公开每套房子的价格，并且在销售期间价格不能随意更改，那么对房子合理定价就成了关键。房子如何让定价对开发商来说也是难题，以前开发商往往是在销售的过程中不断调整价位，现在房子标了价之后就不能改变，如果开发商定价较低，利润将减少，如果想涨价，重新申报备案的一系列流程可能也会对销售带来不良影响，所以开发商很可能将价格定得比当期的实际合理价位偏高一些。这样有可能导致市场价格虚高的局面，对房价的控制效果起到不良影响。 四、发改委检查明码标价，涉及多家知名企业，未来执行力度将更强 5月1日《商品房销售明码标价实施细则》正式实施，为确保政策得到有效执行，国家发改委会同北京市发改委组成10个检查组，对北京市30多家房地产开发企业在售楼盘明码标价执行情况进行了检查，检查结果显示，北京市商品房销售明码标价总体比较规范，但仍有少数楼盘存在未在交易场所醒目位置明码标价、未一次性公开所 4
房地产政策即时解读报告 2011年5月10日 有预售房源、未如实标示已售房源价格、未如实标示已售房源价格、未标商品房价格相关因素等问题。存在问题的11个楼盘包括中海地产、保利地产、中铁集团等知名企业的项目，且以央企和地方国企为主，充分表明了政府意在促进房地产市场信息公开透明、加强调控力度的决心。 国家发展改革委强调，此次公布检查发现的问题，是为了依法惩戒违法经营者，告诫所有商品房经营者必须不折不扣地执行《商品房销售明码标价规定》，不仅要制作价格公示牌或价格手册，还要放置在醒目位置，主动提供给消费者查阅；不仅要在规定时间内一次性公布所有批准销售的房源，还要明确标示每套住房套内面积、销售单价和每套住房销售总价；不仅要公示销售价格，还要公示与价格相关的因素。发展改革委已要求全国各级价格主管部门在近期集中人力和时间，组织开展商品房销售明码标价执行情况专项检查。价格监督检查机构主要负责同志要亲自带队，对辖区内重点商品房项目开展检查，严肃查处经营者销售商品房不按《商品房销售明码标价规定》执行的行为，予以严肃处理并公开曝光，以儆效尤。 研究组预计，发改委的加入将大大增强“一房一价”政策的执行力度，信息不准确、不透明等房地产市场长期存在的问题可能逐步得到缓解。另一方面，也可视为政府通过行政手段调控房价的政策取向正继续升级，预示着未来一段时间内房地产调控政策没有放松的可能，房价上涨将得到更大力度的抑制。 重要声明 本报告中的信息均来源于已公开的资料，我公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证，也不保证所包含的信息不会发生任何变更。本公司已力求报告内容的客观与公正，但文中的观点与评论仅供参考，不代表对市场走势的确定性判断。 本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制和发布。如引用、刊发，需注明出处为中国房地产动态政策设计研究组，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。 5
房地产政策即时解读报告 2011年5月10日 中国房地产动态政策设计研究组 （南京） 中国指数研究院总院 地址：南京市白下区汉中路1号，南京国际金融中心地址：北京市西直门外大街1号西环广场T3座8层 34楼 邮编：100044 邮编：210007 电话：010-59306936/75/6901/6951 电话：025-84550431/18761863767 传真：010-59306960 传真：025-84789076 华北分院 中国指数研究院华南分院 （天津） （深圳） 地址：天津市和平区南京路189号津汇广场2期21层 地址：深圳市南山区文化中心区海德二路茂业时代广场邮编：300051 20层 电话：022-58260886 邮编：518052 传真：022-58260836 电话：0755-86607955/86607988/86607888 （青岛） 地址：青岛市南京路122号中联创意广场C栋201室传真：0755-86607966 邮编：（广州） 266071 电话：地址：广州市天河区天河东路67号丰兴广场A座8楼 0532－83863159-8092 传真：邮编：510621 0532－83860179 电话：020-38115900/38115907 中国指数研究院华东分院 传真：020-38115999 （上海） 地址：上海市浦东福山路455号全华信息大厦九层中国指数研究院华中分院 邮编：（武汉） 200122 电话：地址：武汉市武胜路134号泰合广场1105室 021-61873333/61873363 传真：邮编：430022 021-61843399 （杭州）电话：027-59501271/ 59501274/59212766 地址：杭州市庆春东路66号庆春发展大厦传真：027-59501260 17F 邮编：310016 中国指数研究院西南分院 电话：0571-85772889 / 85774929-8080 （重庆） 传真：0571-85772717 地址：重庆市渝中区解放碑世贸大厦15楼 （宁波） 邮编：400010 地址:宁波市义和路77号汇金大厦1501 电话：023-86596269 / 63886009-1119 邮编：315000 传真：023-63885393 电话：0574-27896826 （成都） 传真：0574-27866062-8002 地址：成都市锦里东路2号宏达大厦13楼 （苏州） 邮编：610041 地址:苏州市工业园区东环路1408号东环时代广场19F电话：028－86118428－350 邮编：315000 传真：028－86118446 电话：0512－67067875 传真：0512—67627290 6
