!9Jf房JIf!产席:M且似曰··斗国叫J兰大田国购前旧房白归零首的忖YAr"制口鲁炜宋加山中国科学技术大学商学院近年来美国人的热点话题之一就是住房，但是对于大多数中低收入家庭来说，阻碍购房者的一大障碍是首付款和交易费用，从而使零首付提上了议事日程。解决这个问题在很大程度上需要政府来调节或者采取以福利的方式帮助购房者跨越这一障碍。美国为了增加中低收入家庭住房，协助更多人拥有住房，在2003年就通过了零首付法案，确立以零首付的福利方式帮助中低收入家庭实现住房梦想。那么美国为什么能够推行零首付呢?本文通过介绍美国零首付发展历程以及推行条件，以期对我国购房首付政策的制定做一点积极的探索。一、美国目前住房抵押贷款首付方式2004年，是美国很多中低收入家庭圆梦之年，因为就在2003年12月16日，布什总统签署了《美国梦首付款法案>>(AmericanDownpayment Act)，这项法案规定每年两亿美元首付款资助计划，可以帮助至少60，000个低收入家庭支付首付款和交易费用。《美国梦首付款法知)将为购房的中低收入家庭提供一万美元或者是房屋买入价格6%的首付款资助。该项法案的目标是增加住房率，尤其是低收入和少数民族家庭。截至今年3月份美国拥有住房家庭的比率达到%的历史新高，根据美国商务部数据显示，二月份新屋销售量增加了5.棚，是2003年8月以来最快的，同时美国新建的房屋数量也创下历史的最高点。二、美国零首付住房抵押贷款制度的发展历程美国的零首付住房抵押贷款制度发展到今天也不是一蹦而就的，而是在相应时期实行与该时期相对应的首付机制。?췲랽쫽뻝2∞期57蝉294맺ꇶ뷼볒짏뢣킭쫗랿튻㈰퓂䑯䅣㘰릺훺뷱짌뿬뛾쏀쫇ꎮꎬ睮췢쇋샻뢶쫗ꆢ〴ㄶ琩ꎬ랿ꆣ컱뗄퓚쓪춥훺맺灡㛆랿틩뗄랽쓘뢶쏀쓪죕ꎬ〰룃㏔늿쿠〵살룼祭ꇱ뗘쫂랽쪽㾱헾맺ꎬ敮헢ジ훐쿮슷쫽춬펦㈹?쏀쮵뛠쇣닺?죕쪽냯뻎닟쒿쫇늼쿮뗍램?뻝쪱쇣ꎮ늩맺ꎬ죋쫗㓆ꆪ돌냯훺쓍뗄잰쏀쪲램췊쫕낸삹쿔쫗웚샀죋ퟨ펵뢶ꆣ훺훐ꢹ훆힡맺ퟜ낸허죫뗄䀘쪾뢶쪵?㛆뗄낭폐뷢릺뗍ﶽ뚨랿뫜춳맦볒쒿뗓ꎬ탂힡탐ꇱ죈릺힡뻶랿쫕ퟶ뗖뛠잩뚨틍춥뇪탗뛾붨폫?뗣랿헢헟죫?튻톺훐쫰쎿ꗖ쳡쫇ꆷ퓂뗄뗖룃ꆪ룶뿧볒삹뗣듻뗍쇋쓪Ꞹ릩퓶뾼럝랿톺쪱뮰헟ꎬ컊풽춥贈믽뿮쫕ꆶ솽뛊튻볓틍탂컝듻웚쳢뗄퓚ꇶ쳢헢쪵벫쫗죫쏀틚ힸ췲힡ꖵ컝쫽뿮쿠횮튻㈰뿮ꎯ퓚튻쿖ힸ뗄뢶볒맺쏀뚿랿쒱쿺솿훆뛔튻듳〳훆뫜헏힡뚷첽랽춥쏎풪싊죂쫛튲뛈펦ꇱ뻍헏쓪뛈듳낭랿ꋕ쯷쪽풲쫗춽믲ꎬ쪴솿뒴뗄쫇낭뻍돌ꆣ쏎맀뢶믒헟폈퓶쿂랢쫗ꆪ힡쫇춨뛈쏀쿫荒횮뿮ힷ웤봶볓샺햹뢶랿쫗짏맺맽ꆣ쳒쓪램퇓쫇㢣쇋쪷샺떽믺ꇶ탨캪쓇풼낸훺쎡컝뗍긷㖣뗄돌훆ꎬ뢶쇋뷱㈹튪쇋쎴냍틲ꆷ볆ꎡ싲쫕ꎥ길ퟮꆣ떫뿮쇣쳬헾퓶쏀원캪⡁뮮뛃죫뗄ꎥ룟㓆ꇶ쫇뫍쫗튲뢮볓맺탌뻍浥ꎬ삹볛뫍샺뗣뛔붻뢶늻살훐캪퓚物뿉遲룱짙쪷쫇ꆣ?폚틗램쫇튻뗷뗍쪲ﺣ㈰捡틔컊㚣쫽탂듳럑낸튻뷚쫕쎴곒〳?냯ힸꖵ쏱룟뛠폃ꎬ믲죫쓜퓆쓪훺뚿쓊ퟥ쫽ꎬ헟볒좷릻?ㄲ훁ힸ룹㣔뛸닉춥췆퓎짙ꢰ뚿뻝싒훐듓솢뻍좡힡탐특뢡ꆣ쏀퓀뗍뛸틔뗄틔랿쇣調랽?뷘맺듗쫕쪹쇣ꎬꎬ?ꯎ훁죫쇣쫗뛸?쫗뢶뢶뗄쳡
sr;f}，事础产蹲班20世纪70年代以前。其特点是传统的以存贷结分就业的状态。这样就保证了申请抵押贷款者的后期构为主体的单…住房融资体系。这一时期是美国个人现金流，在一定程度上控制了违约的可能性。住房信贷起步阶段，首付款高达40%。通货膨胀自1960年以来，一直受到美国政府的20世纪70年代后期至上世纪90年代。这…时期极大关注，从90年代以来，由于克林顿和布什政府实的特点在于以按揭证券为主体的二级市场融资体系行积极的财政政策，使得通胀率从1991年的%下的建立和发展。这个时期抵押担保保险制度、抵押二降到2002的%，一直保持在较低水平，增强了贷级市场迅猛发展，首付比例在抵押和保险等衍生金融款者的相对购买能力和支付能力，激发了贷款者的消工具的保证下逐步降为20%一30%。费心理。上世纪90年代至今。其特点在于已经十分发达自1991年以来，美国的个人年均收入在稳步提的住房抵押证券工级市场体系。住房抵押贷款证券化高，这就为其推行零酋付提供了物质保障，也使得贷日趋完瞥，这一时期商业贷款的首付一般在10%-款者对未来的预期持乐观的态度。我们从消费信心指20%。数来看，利息率和税收政策是影响捎费信心指数的两随着'在个市场的发展，到了上个世纪90年代，带个关键因素。进入2004年，连续加息三次至%，井有补贴性质的抵押贷款的酋付已经降低到了3%-、没有因为美国经济进入加息周期，从而抑制捎费。根5%。例如联邦住房管理局出台的203Cb)条款规定补据荣罔商务部10月29日公布的初步统计报告，美回贴性质的首付为3%。到了2003年，美国政府通过了第三季度的个人消费开支增长了%，大大高于前一讨论已久的零首付，并于12月16日布什总统签署了季度的%。荣罔梦酋付款法案(AmericanDownpayment Act)，并问时，据荣罔全美经纪人协会的报告资料显示，于2004年年初实施。英罔家庭平均住房支出与收入之比只有18%，保证了(一)良好的经济状况为零首付政策的实施提供家庭住房消费信贷的偿还能力，而且在更大的程度上了一个时机降低了违约风险，从而能够在一定程度上推行等首从1991年3月至2004年10月，美国经济总体付。运行态势一直良好，平均每年%的增长率持续(工)从政策体制和法律环境上分析163个月，打破了20世纪60年代持续增长106个月l、健全的法律法规(1961年2月…1969年12月)的记珉，成为美因历史法律法规的健全是美罔推行零首付住房抵押贷上经济持镀增长最长期。同时伴随的是低的失业率和款业务的制度保障，iß使得其住房抵押贷款制度有法通货膨胀率。这种工低…高的经济现象，使得美国经可依。为了应对19世纪20年代末的经济危机，政府济呈现良好发展恋势。美罔在2003年GDP总额达到出台了一系列有关住房政策的法律法规，1934年生效109，855亿美元，占世界GDP总额361，634亿美元的的金国住宅法CNationalHousing Action of %，人均GDP达到37，756架元，这样的经济发展1934) ，建立住房署和联邦存款和贷款保险公司。1937势头即得益于房地产行业这一支柱产业的快速发展，年9月，国会通过了第…个合众国住房法，通称瓦格反过来也支持了经济的高速发展。纳一斯蒂高尔法，建立美罔住房署，规定为低收入家庭修建1991一2003年羹圈GDPiI最率、失业率与通货膨胀率公共住1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 房制定长远计GDP增 2. 7 2. 7 划，为长率地方住失业事 7. 1 房机构通胀率 2. 7 的低房资料来源:美阁商务部经济分析局，美阂劳工部租工程和清理从1991年开始美国的失业率从%降至2001贫民窟工程提供贷款，并在后期进行修正，添加了国年的%，是60年代以来的最低水平，已经达到克뻝2∞期58)也第肌期㈰릹힡뗄벶릤짏죕쯦폐㖣쳹쳖쏀䑯䅣폚⣒쇋듓퓋ㄶ⠱춨볃㌰쫆랴럖쿖벫탐붵뿮럑냗룟쫽룶쎻뻝뗚벾춬볒뢶⢶没램뿉돶䡯ㄹ쓪쓉?㤹䝄튻㎣㊣㒣ㆣ쪧㚣㞣춥릫랿뎤뮮뗘ퟢ뫍욶㊡㣗䅣潦뎤㤷㤸侣기긶긴긳긱길긲긹긵깏睮畳㤱㤲㤳㤴㤵㤶㤹〰〲〱긷ꎥㄭ僔헍쇏뻟琩㈰튻㎸뺭뷰탄뛈뗍ꆣ︩ꊽ튵좫탞릲풶랽믺릤쟥쫀캪랿쳘붨쫐힡쟷ퟅ늹ꖡ탔싛맺묩ㄹ탐㤶믵돊㦣ꎮ춷맽뻍듳믽떽헟ꎬ살맘폐쏀죽쪱춥싉틀첨瑩㌴㧔뗄훆쏱긵싊灡楮ꆣⴲ?싊살潮뗄ꎬ〴룶볃쇷샭볒쇋듓ꇈ컱붨볆캪릹돌ꎡ?볍훷탅뗣솢뎡랿췪헻쳹ꏀ훊틑쏎祭솼㤱첬㇄엲쿖갸㒣벴살튵맘벫㈰헢뛔뾴볼틲맺벾힡램ꆣ?⦣슣쮹뚨뿟〰풴놣敮늢쓪쪱슣돖ꎬꆣㆣ춥캥헾ꮵ뗄힡㜰쳥듻퓚뫍톸㤰뗖짆룶탔뗄뻃쫗뫃쓪쫆헍솼㔵ꖣ뗃튲힢〲쿠뻍캴ꎬ틲캪짌뛈뻝랿맦튻경겹뗙긱릤㏄ꎺ?횤쓪믺겴탸퓚긶욽풼닟쒷훆햬ꎣ??쓪뗄웰폚랢쏍톺ꎬ쫐훊쫗뢶㏔튻퓂싊뫃틚곈틦횧ힴퟔ닆뛔틔캪살샻쯘쏀컱쿻쇋쾵ꣁ請룟뾪ꎥ돌쿂돵퓶튻ꎥ뻹럧쳥ꣂ뛈램삹맺듺떥늽틔햹랢횤헢뎡뗄ꪰ뢶쇣뿮뺭싖횱튻ꆣ쏀쮾폚돖첬ㄹ듓헾䦣릺살웤쾢맺늿룶럑붡펦쇐ꋗ뛻쪼ꎬ쳡훰쪵웁뎤뚨ꆣ힡쿕훆즷놣⡎漢짌겣㤴췲랽틔튻뷗뫳내ꆣ햹훁좯뗄뗖캪쫗램볃섲솼ㄹ헢풪磊랿쇋㘰㤰헾긷싲ꎬ췆풤싊뷸뺭죋좫탅뛔폐ꆷ늽쪩쬲ퟮ돌뫍ꢹ헏慴䑐잰힡뛎웚뷒헢ꎬ뷱뛾쪱랢톺ꆷ㎣뢶낸ힴ〰뫃㘹훖첬䑐뗘뺭쓪닟ꎥ쓜쏀탐뫍죫볃퓂쿻듻쫇ㄹ맘뿊ﷁ퓶붵ꆣナ뎤뛈횧듓램?楯긶쫽쏀쫇릩컱맺㘰늿뎤ꆣ랿ꎬ훁횤룶쫗캪벶웚햹듻뾹ꖡ⡁뿶㓄삼쓪뛾쫆햼듯닺볃퇹짏틔듺솦맺쇣돖쮰㈰뷸㈹럑뺭돶뗄뛸싉쏀튲쫀힡湡쮵붨뿮싊볃㈰촶ꆣ뿘폫쓜뮷?웤죚쫗짏좯쪱뢶쫐짌ꎬ뿮?ꎵ늢浥캪욽ㄲ뗍쫀떽탐뗄뻍살틔쪹튻뫍샖쫕〴죫죕뾪볍뎥맺랿췁?솢쪧듺ꆢ럖㤶ツ춬훆쫕릻뺳쳘뢶쫀캪웚뇈뎡튵떽뗄뷁폚物쇣ピ뻹퓂튻쏀뷧㌷룟놣ꎬ살뗃횱횧룶맛헾쓪볓릫죋뮹췆㈰ꪰ뮸틔늢쪧컶ⴭ쪱쇋죫퓚짏웤튵뻖뗣쳥뿮볍훷뗖샽듻쇋쫗횳쬲ㄲ捡슣쎿⦵룟맺䝄ꎬ헢쯙횤튻춨놣뢶죋쳡뗄닟쾢늼퓶킭쓜탐쓪싊살퓚?㌰荒냩캥횮튻럖힡싊ꎬ쫇쾵룟㤰쳥톺퓚뿮짏뢶〰퓂?곃쓪쒼뗄僗㜵튻랢쇋횱평헍돖쓜릩첬솬훜뎤믡솦쇣듺쿖힡듓뫳ꎥ훐쯦풼뇈뚨컶랿폫쏀뒫ꆣ듯쓪뗄떣뗖폚룶틑ꢵ㏄ㄶ헾삹㊣쟂뺭㈰?㛃횧햹짪쫜싊퓚솦뻹쇋뛈펰탸웚돵ꎬ쫗쒩램?랿㚣ퟮ춨맺ꆣ뗄횻돌뗖춳헢㐰듺뛾놣톺틑힡쫗쫀뺭쐲죕닟諭긹벣볃〳샔훹ꆣ쟫떽뿋듓뷏ꎬ쫕컯쿬볓늽㒣놨뛸뢶뗄싉춴𧻓쫰믵길뗍샍뷸쫇뿉폐뛈엲릤뗄튻ꎥꆣ벶놣뫍뺭랿뢶볍붵〳곃늼궼㢣겳쿖쓪㘱ꪣ닺뗖쏀쇖ㄹ벤죫훊컒쿻쾢듓춳긶룦쟒힡램﮿ꆷꎬ쮮탐ꐱ뗍쓜ㄸ짏듻헍늿틔쪱ꆣ헢쫐쿕놣쪮뗖튻㤰뗍⡢삹쪲쪵쏗ꖵ〶짎뗄쿳䝄ꎬ곕튵톺탔맺뛙㤱쮮랢퓚쏇럑죽뛸볆ꎥ췆랿뿮볃맦뾷붵욽탞싊룶쪧ꆣ탐듦웚튻뎡훆쿕럖톺냣쓪떽⧌𥉉ퟜ쪩?쓔ꎬ僗㘳뗄듻헾뫍욽쇋컈헏듓탅듎틖놨쇏룼뗖캣ꏏꢣ뚨훁헽퓂튵놣쇣듻쫇쪱죚뛈뗈랢퓚듺쇋ﺸ춳쳡?삹쪹?㓒例뿬뿮뢮늼뗄ꎬ늽쿻탄훁훆룦듳쿔톺믺ㄹ햹곍캪㈰틑싊횤쫗폐뷡쏀웚ꆢ퇜듯뿮ꎬ㎣껍잩릩꓂變뗃?쒾쯙헟뗄쪲㒣퓶쳡튲럑횸ㆣ쿻듳쪾듻㌴ꯋꢳ뗍〱뺭쳭뫍쇋램맺쳥뗖짺횤ꎥ듸ꗒꢹ쫰쪳響쏀샔궼랢뗄헾긲잿헟쪹탅쫽긷럑룟ꎬ돌쓪뺡웍쫕듯볓룶쾵톺뷰좯튻?ꢲﷁ쇋훐맺ꪵ쎷햹뫳뢮ꎥ뗄뗃탄㖣ꆣ폚뛈짺ꌱ?죫떽죋뛾죚뮯?뺭ꋕꎬ웚쪵쿂듻쿻횸솽ꖣ룹잰짏킧㤳볒돤맺?겲튻?
圈，户房档产蹲班防和军工住房贷款和住房机构。1949年被称为荣罔政从上我我们可以看出，美国政府在解决美国家庭府住房政策的思程碑，具有意大意义的1949年住房住房待遇上补贴很大，特别是进入1990年代以后，加法终获通过，它是联邦政府第…次采取有效手段来援大了补贴的力度，这样就使得多数中低收入家庭能够助城市清理贫民窟，并开创政府帮助农民改善农村住在政府福利补贴的政策下拥有住房，也使得2003年宅的计划，它把住房和社区发展规划联系起来，是广荣国的自有住房率达到了%的历史新高。义的社会保障项目的组成部分。1968年4月，约翰逊3、发达的住房金融体系总统签署开放住房法案，以帮助穷人成为房主，规定经过近70年的发牒，美国的住房金融体系已经在10年内为低收入家庭提供600万套政府补助住发展到相对完善的水平，形成了多层次、全方位的金房，并禁止在购买和租用房庭时的种族歧视。这-在融体系:住房问题上的民权法案CHR2516号)被认为是"20世首先是其融资体系。在美国，住房融资来源有政纪第…个公呼住房"法令。这样就以1934年生效的全府性住房金融体系和商业性住房金融体系。其政策性国住宅法CNationalHousing Action of 1934)到住房金融体系是在英国FUD(联邦住房与城市发展部)2003年国会通过的《美国梦首付法案》等一整套法律负责所有的住房与城市发展计划相关政策的制定，下法规体系在发展中逐步得到完瞥，规拖了人们由于房属FHA(联邦住房管理局)负责住房标准的制定和为中地产而结成的各种社会关系，从而保护房地产所有低收入阶屁提供按揭(抵押)担保:GNNIEMAE(政府金人、经营者和使用者的合法权益。统…的抵押贷歇法，国抵押贷款协会，即吉利美)是FUD的下属公词，主要增强了美阔住房抵押贷款制度的严肃性，保证其顺利是收购政府担保的抵押贷款以及将其证券化。此外，发展，从而从制度上确保了目前零首付的得以顺利实属于政府性住房体系的还有FANNIEMAE(联邦全罔抵施。押贷款协会，即房利荣)，FREDIEMAE (联邦住宅按揭公2、政府政策支持词，即桶利美)以及退伍军人管理局(VA)等。其商业性美国政府为了改善英罔中低收入家庭住房，协助住房金融体系包括为数众多的银行、储蓄机构和证券更多人实现拥有住房的梦想，直接或间接地通过地方公可。它们在政府公司业务部回之外的领域发挥熏耍政府或社区给中低收入阶居提供补贴，补贴资金来源的作用，如所罗门凡弟公词和美林证券公司等。于国会拨款。对中低收入家庭提供榈利贷款、住房津其次，拥有完善的住房融资…级和二级市场。美贴，例如对购房者核减税率的优惠制度;使用抵押贷国的住房消费借贷市场分为一级市场和二级市场。…款购买住宅的中低收入者，按照其每月归还贷款数额级市场是商业银行、抵押贷款公司和储贷机构向借款核减…定比例的税嘟并免交财产增值税和个人所得人发放住房捎费贷款的市场:工级市场是房利梁、吉税，并允许租房建造的低租金公共住房由政府提供选利美、福利英等二级市场经营机构，通过发行住宅抵价40%左右的补贴给私人建房局，鼓励建造低租金的押债券筹措资金，向商业银行得一级市场贷款机构购多户式公寓房，出租给孤寡老人、残疾人和中低收入买住房抵押贷款。工级市场的建立使得美国各银行迅者。在政府住房政策的推动下，美国基本形成了住房速实现了住房抵押贷款证券化，为抵押贷款债券在阔的供给以商品化为虫，政府参与为辅的住房制度，即内外发行开辟了更为广阔的融资渠道。基于以上条件在住房的经营中保持私人资本的支配地位，问时国家银行tB改善了贷款条件，将贷款期限延长到30年或运用经济手段，对房地产市场进行干预和调节，如专者以上，并实行灵活的利率及支付政策。例如哭闹联门设立FHA和VA专为特定的中低收入者提供帮助的邦住宅按揭公司于10月份公布的金周调查报告显机构。示，荣回主要用于购房的30年期住房抵押贷款固定利率的全国平年度融血和机构补贴(十亿羹元〉均水平，从之前1991 1992 1993 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 的%降到了%.美国补贴251. 2 273. 1 333. 7 421. 4 住房抵押贷款额皮长期利率降到资料来源:吴国商务部经济分析局了近50年来的?췲랽쫽뻝2∞期59总第294期럀뢮램훺햬틥ퟜ퓚랿힡볍맺䡯ㄹ㈰뗘죋퓶랢쪩㊡쏀룼헾폚쳹뿮뫋쮰볛뛠헟뗄퓋쏅믺듓듳㎡뺭죚쫗뢺쫴뗍쫇톺쮾릫웤벶샻싲쯙쓚틸냮쪾쓪⣊늹㈵㈷㈸㌲㌳㌴㌷㌹㐲㐴㐷㔰뛮볏뻹쇋뎤䅣潦㎣㒣畳㤱㤲㤳㤵㤸㤷㤹〰〳〲〱ㆣ㞣ィ㦣㊣뛈껒쳹쇏뫍힡뗄랿㌴ꆣ릹헾쳥쿈ퟷ듎싊㖣웚뷼훕돇춳ꎬ뗚瑩〳맦닺ꆢ잿햹ꋕ맺뛠뢮릺복㐰뮧릩폃짨짏쇋ꊷ맽탔퓰䙈쫕뗖폚듻쮾쫐랢쏀햮쪵췢탐틔쮮긱긳긴楮긲긹긴긷길긵긳기볒?살潮뻼랿볆컊햬⦵ꆣ듽뢮쾵쫇폃긷긶샻㔰믱쫐짧잩쓪늢튻?쳥뛸뺭쇋ꎬﺸ헾죋믲믡샽싲ꎥ쪽퓚룸솢뇭늹뗄ꊴ뷼떽힡뷰쯹䄨죫톺릺뿮벴뎡럅ꆢ좯쿖랢튲짏쏀욽뗖춥샔풴릤헾뮮쳢램?폶뢣ꎺ웤ꎬ펵내좫㒣㦣싊쓪춨쟥믡쫰쓚뷻룶맺쾵뷡펪쏀듓껕뢮쪵짧늦죧힡뚨퓊ퟳ릫헾틔뗄볃䙈컒쳹ퟔ㜰쿠랿죚폐솪뷗듻킭뢣쯼쫇돯뗖쇋탐룄ꎬ톺뫍ꨩꎺ힡닟ꎬ짏룕샻ꆯ죚죧폐뷒맺ꖽꖣ붵살ꎮ믺쏀맽샭놣뾪캪횹릫믡퓚돉헟맺뛸ﺲ쿖쟸뿮뛔햬뇈탭폒풢뢮짌뺭쫖䆺쏇뗄폐쓗쓪뷰쳥냮닣탔샻쿻랿듫톺힡짆늢훷듓듻랿뗄쯼慴늹쯹췪릫욽떵곃떽릹맺ꎬ욶헏럅뗍퓚욽춨랢뗄뫍힡듓?쇋펵룸ꆣ릺샽ퟢ랿욷펪뛎쵶뿉솦ꆷ췪죚쾵쳡킭떣쏀럑튵쿻듻뇙쪵튪횮뿮듻샯냑쏱楯쳹쳥싞짆쮾?삹늹짌㛆쯼쏱쿮쫕릺맽햹룷쪹랿훆Ꭓ룄폐훐뛔뗄늹ꎬ뮯䇗틔뛈뾽랢짆쳥쫇릩믡놣벴⧒냼헾탅틸럑뗈뷰뗖쇋듻탐폃잰뿮돌힡좨湡뫜쾵쏅폚쳹컱?쫇뿟쒿죫싲뗄훐훖폃뗖뛈짆힡뗍헟쮰붨쳹돶헾캪놣뛔꣎뾴ꎬ싊햹쾵퓚폫맜내쳥풼삨뢮듻탐뛾톺룼뿮쇩폚늿뫍놮랿램?듳ꆣ탖汏?뺭힡ꎬ솪뫍뗄램볒낸ꆯꆶ훰짧헟톺짏쏀랿쫕뗍뫋싊퓬룸ퟢ닟훷돖돶헢듯?쮮퓚돇샭뷒벴뗖쾵샻냍캪릫뗜쫐ꆢ뿮벶쿲뛾듻쳵믮퓂릺볃랿뻟짧⡈쳘쿂릫죚럝냮늢ퟩ낸춥ퟢꆯ쏀늽믡뗄듻좷맺죫쫕복쮽룸ꎬ뗘?퇹떽욽짌쫐뻖⢵벪톺쯎쫽쮾뎡뗖벶뿮맣볾럖㦣믺폐쟸刲뇰펵쮾릫헾뾪돉ꎬ쳡폃램맺뗃맘뫏뿮놣훐쏎뷗죫쮰헟쏢뗍죋맂췆닺ꢵ쏀뻍쇋?튵䙕랢⦸훑샻듻뮹⦣훚럖톺쫐뎡횤삫뗄컶릹훘랢㔱쫇폐ꎬ뫍튻늼뻖뢮뒴늿틔릩랿쇮쏎떽쾵램훆쇋뗍쿫닣볒싊ꎬ붻ퟢ붨맑뚯쫐쓖맺쪹㘸뗄탎탔䐨햹뫔먩쏀뿮폐걆ﳈ뛠컱캪듻뎡뺭틸좯붫㌰껭ꆣ듳햹㚺뷸힡쏀벶뗄뗚헾럖냯㘰컝ꆣ쫗췪ꎬ좨뛈쒿쫕쳡춥뗄내닆뷰랿샏쿂닎놾뎡킵뗃ꎮ힡돉솪볆떣⧊틔䙁剅쮹랶튻뿮ꎻ펪탐뮯죚듻벰쓪ㄹ틢맦씩죫랿쇖뫍좫튻뢮ꆣ훺ネ쪱헢뢶짆듓틦뗄잰죫횱릩쳡폅헕닺릫뻖죋ꎬ폫뷸췊뛠㎣랿쇋냮뮮ꆷ놣읆벰乎䑉?틸캧벶뛾믺뗈붨뿮횧웚㐹틥뮮놻ㄹꎬ죚횤뛾맺듎냯ㄹ쟮퇹램ꎬ뛸ꆣ퇏쇣볒뷓늹릩믝웤퓶릲ꆢ쏀캪횧탐허퓚쫽ꖵ뷰뛠힡쿠뾱ꎺ啄붫䥅䕍횮쫐쮾릹튻솢쟾웚뢶쓪뗄솪죏㤰튲좯벶뗷닉훺㘸죋ퟕ훖뻍낸맦놣춳쯠쫗춥믲쳹뢣훆쎿횵힡맄닐맺뢨엤룉뷢훐쓀죚닣랿맘䝎뗄웤䵁䅅혨ꆢ췢뎡뫍ꎬ벶뗖뗀쿞헾놻ㄹ쾵캪쓪쪹살릫쫐닩㤴돆㐹좡얩웰쓪돉ﺸퟥ쫇틔ꆷ랶뮤튻탔뢶힡볤ꎬ샻뛈퓂쮰랿샸벲믹뗄뗘풤?뻶듺뗍뗃響쳥듎풴폫헾벵义쿂횤䔨⣁癁뒢쮾뎡뫍춨쫐톺ꆣ퇓닟놨뗖캪쓪살ꆰ틔㈰ꆣ룦폐쏱㓔꺲웧ㄹ뗈쇋랿뗄ꎬ뷓늹듻ꎻ맩뫍평붨죋놾힡캻쏀쫕럐쾵ꆢ돇닟쓖䕍쫴좯솪ꪰ⦵탮쇬뛾쫇맽뎡믹뎤톺웚쏀힡ꎬ㈰뫳〳쿔킧룄슣랿맖쫓㌴튻죋뗘뗖놣뗃쳹뿮쪹뮹룶헾퓬뫍탎뗷ꦰ맺죫슸틑좫ꆣ쫐뗄욶䅅릫뮯냮좡믺폲벶랢듻폚떽샽맺랿쫇쫀ꎬ쓪쫖짆곔훷𧻓ꆣ쓪헻쏇닺톺횤틔킭춨ꆢ폃듻죋뢮뗍훐돉훆춬뷚볒?뺭랽웤랢ꢺ⣕쮾좫ꇕꏆ릹쫐샻탐뿮룷햮㌰죧헾맣볓뛎얩벺ꎬ?헢짺쳗평쯹듻웤쮳훺맽뷰힡뗖뿮쳡ퟢ뗍쇋뛈쪱蝹춥캻헾햹뚨췎ﺸ듋맺결뫍믓뎡쿲쏀믺틸좯짏쓪만살듥닑맦튻킧램폚폐뿮쮳샻뗘랿톺쫽뗃릩뷰쫕힡ꎬ맺죧?쓜뗄닟늿껈훷췢뗖뒽쳒횤훘ꆣ뷨ꆢ햬릹탐퓚쳵믲뚨풮힡?뚨퓚뗄싉랿램샻쪵랽풴뷲듻뛮퓬죫벴볒릻뷰탔쿂튪ꎬ특뗐좯튻뿮벪뗖릺톸맺볾솪좫ꎬ?
/Ñ3萨房!Jté.产11M美国居民FICO情用分颤分布图历史较低位。2003年末，美国美国居民Frco信用分数分布图个人住房抵押贷款债券3侃CMortgage 持25\4之20\Backed Secu›·系列l口i说rity即MBS)总-< 5\ 量己经达到侃500-549 550-599 600-649 650-699 700-749 750-799 800+ 万亿美元，相当up to 499 于美国国内生FICO信用分数区间产总值的23%。这样就使得绝资料来源于:MYFICO 大多数美国人借助住房抵押贷款拥有了属于自己的住宅，截止到信用分数CCredit Score)一般在350-850之间，2003年，已有%的家庭通过抵押贷款方式拥有在申请贷款的时候，分数高有利于得到更多贷款。通了自己的住宅。常分数在600以上房贷就没有问题，720以上可以拿美国住房抵押贷款二级市场促进了美国住房抵到最好的房贷。从表中可以看出，美国目前的信用分押贷款的发展，它有利于降低贷款机构的贷款风险，数在600分以上的达86%，这就是说美国当前是信用贷款债权分散到众多投资者手中，每个投资者都把风.状况的历史最好时期，贷款的风险系数相当小，这就险控制在与收益对称的可接受范围内，可以有效地分给零首付的实施提供了风险环境，保障了零首付得以散风险:同时也增加了资金的流动性、拓宽了资金来顺利实施。源的渠道，资产证券化将期限较长的个人消费贷款证从以上分析，我们不难看出美国目前推行的零首券化后，收回的资金可用于发放其他期限种类的贷付款法案，是在其经济和政策环境等各方面综合作用款，可以根据自身需要决定发放的数量和规模，而且下实施。这项福利法案不仅将使美国的中低收入家庭还可以进行贷款多种结构的调整，从而提高资金的流实现住房梦，而且通过这项法案的实行，美国的三大动性和可用性;而且也为金融机构发展住房抵押贷款引擎之一的房地产项目必将得到进一步发展，从而更业务提供了有力的支撑，增加二级市场对资金的供加推动美国经济的发展。这种发展经历是值得我国住给，更大程度地解决全国的住房问题。房抵押贷款借鉴的。我国在发展住房抵押贷款方面亟4、日臻完善的个人信用报告体系待改善的地方是，住房金融法律法规不完善，政府的个人征信体系是消费信贷拓展的重要基础设施。福利资助总额和资助方式以及资助水平低下，以及住美国拥有完善的个人信用报告体系，对于贷款机构来房金融体系不完善，二级市场亟待开发，尤其是我国说，评定是否给予申请者贷款或者给予申请者多少比的个人信用报告体系极不完善。要解决我国住房发展例信贷额度以及以多少利率获得贷款，完全根据申请面临的问题，特别是解决中低收入家庭住房问题面临贷款者的个人信用报告来决定。信用报告机构提供的的首付款和交易费用上，有必要参考美国的首付机制个人信用报告实际上就是消费者的个人信用档案。只发展历程，完善我国的住房金融体系。要贷款机构查询通过信用局提供的报告即可知道申王蕃敏/:责任编辅请者的信用记录。一旦有不良记录，将在1年之内无法从信用记录中抹去，由此会给其贷款、经营生意等川~~;:;也只吃活动带来极大麻烦，因此每个公民都非常珍视自己的、a、"句伊万吨产中立革二手;吨‘~~4、，，~各队1叫二工~."':-::~~~-:信用。目前美国的信用报告主要来源于Equifax，Ext可二注:;二:"<!":if;lF'-"perian、TransUnion等三大信用报告机构。最常用d吁'þO"止呼吁吃的信用分数是FICOCredit Score，这个信用分数显示的是贷款者的风险高低程度。2∞期60脱294샺㈰룶듻⡍䉡卥物솿췲폚닺헢듳쏀뷨쇋톺쿕즢풴좯뿮뮹뚯튵룸㒡쮵샽튪쟫램믮탅灥啮뗄䍲?卣쪾퓚뎣떽쫽ꎮ쮳듓뢶쿂쪵틽볓랿듽뢣쏦랢췵뫷捫捵物敤潲맺쇏뒺쪷〳죋뿮틑틚쏀ퟜ퇹뛠ퟔ뮯ꎬ폃짪ힴ샻틔쪵쿖췆룄햹瑹훺듻뿘럧뗄뿉탔컱ꋈ탅헟듓뚯楯럖ퟮ퓚쇣쟦뗖뷰룶쇙쫗敤?慮瑧뻓살쏴뷏쓪힡햮뺭쏀맺횵뻍쫽벺뫳뿉룼헷ꆣ폃斣攩쟫뿶쪵짏쪩뚯짆샺㖣벴뿮훆쿕쟾틔뫍쳡헕펵움듻헟탅뗄듸ꆢ溵쫇럖뫃㘰쫗램횮톺죚죋뢶慧쏱풴ꎯ뗍쒩랿좯듯풪맺뗄쪹쏀ꎬ틔듳탅쒿呲럖곕튻듻쪩ꆣ훺돌뒬랿ꎬ뗄좨퓚ꎻ뗀뷸뿉릩폐뚨뛮폃믺탅살죈듻쫽シ뢶낸튻쳥컊뿮?䙉폚퓰慮캻ꎬ뗖떽쓚㈳뗃맺힡쫕룹돌쳥잰쫽냣뿮샺ꆣ컶헢쏎뗘ퟜ긶?췲랽쫽뻝挰ꎺ죎匩뗖틑랢럖폫춬ꎬ탐폃쇋췪쫇뛈룶놨릹볇벫?ﶴ뿮⡃㘰랿훒뗄쾵쳢뫍ꆣ쏀톺㊣쿠짺ꎥ뻸죋햬믘뻝뛈쾵쫇퓚뗄쪷ꎬ쿮뺭랽뛮췪탅䵙뇠ퟜ톺폐햹즢쫕쪱듻탔욵짆럱틔죋룦닩볇슼듳헟牥ヒ퓉쪵쫇랿뷨늻놨ꎬ붻맺긴떱ꆣ뗄ퟔ뗘쫇䙉엓㌵쪱ퟮ컒뢣뛸볃뫍짆폃벭웚듻㘸ꎬ떽틦튲닺뿮ꎻ솦쒸뗄룸벰탅쪵톯슼훐싩엓摩퓉ꆣ쾵쪩퓚뗘본췪룦쳘틗럖짭뷢쿻䍏쎷〭뫲뫃쏇샻쟒컒쫽뿮ꎮ쯼훚뛔퓶횤뛠뛸뗄룶폨틔폃볊춨ꆣ쒨랳쎱럧?쾷듓쒴쳡웤닺짆쳥뇰뷰탨뻶럑탅훊㠵ꎬ쪱늻램랢힡훺맺㘰럖펵㎣뛾폐뛠돆볓좯뿉튪훖쟒횧좫쯐탅죋짪놨짏맽튻좥ꎬ폃ꢸ﷏쿕ブ뾴뇭웚릩쓑뺭낸쿮햹ꆣ랿랽쾵쫇뗄늼폃뻶맺듻놨?꺼쫽뾴늻헢ꆣ뷰쪽힡폐ꖵ벶샻춶뗄쇋뮯뷡튲독엓탅쟫짙룦뻍떩ꎬ틲룟﮾훐㚣볃쒿컒뛾벫뷢짏춼ퟜ뚨뗄췘룦룟듻돶뷶쿮헢죚틔랿쇋쒼쫐폚뿉붫릹캪ꎬ쎱폃헟샻살쫇폐평듋調뗍췃ꖣ럧뫍뇘맺벶늻뻶랢힡햹훷?폐뿮쏀붫램훖벰뷰쫴틍뎡붵헟뷓뷰웚뗄퓶ꢸ놨듻싊뻶쿻뻖늻듋쎿릡돌믓틔곕쿕헾붫퓚쫐췪훐폐뗚럅랿뗄튪샻맺쪹낸랢싉죚폚ꗍ듙뗍쫖쫜뗄쿞뗷죚볓룦뿮믱뚨럑쳡솼믡룶ꏗ뛈탎뾴뮷닟뗃랢뎡짆뇘웤뗄컊훘살폚럧쒿쏀햹램훺쳥ퟔꢹ뷸듻훐랶쇷뷏헻믺뛾쳥믲뗃ꆣ헟릩볇룸릫쫌돶췊뺳뮷떽햹?쫕튪㈹쯻쫽쳢튪풴뗃쿕잰맺쪵뺭맦쮮쾵벺ﶵ쇋뿮ꎬ캧뚯뎤릹벶?쾵헟듻탅뗄슼웤쏱ꏓ쟋뺳뷸힡듽튪죫닎웚솿ꆣ믹폚떽췆탐샺늻욽뗄훑쏀믺쎿쓚탔듓랢쫐ꎬ룸뿮폃룶놨듻뚼?갷뗃놣뗈튻랿뾪뷢볒뾼쿞뫍뒡䕱룼쫽탐훐쫇췪뗍㓆힡몴맺릹룶ꎬꆢ훖맦뛸햹뎡짨뛔폨놨죋룦붫뿮럇畩뛠㈰삹쿠헏뗄룷뗍쏀늽횵뗖짆쿂랢뻶춥샠쒣쪩晡듻떱쇣쫕맺뗃ꎬ햬﮿힡뗄춶뿉췘죋쳡뛔폚짪췪룦탅벴퓚ꆢ뎣틔쒿蝹쇋랽랢톺컒?뗄ꆣ碡뿮킡쫗죫컒헾ꎬ랿듻틔뿭쿻룟쟫좫믺폃뿉㟄뺭헤짏잰뇇쇣쏦햹폈맺듻뛸ꉅꆣꎬ볒죽맺뢮벰뷘뷊뗖뿮헟폐쇋럑뷰룹릹떵횪펪쫓뿉뗄냊쫗ퟛꎬ웤힡컊쟒砭춨헢춥듳힡뗄횹뷓럧뚼킧듻뷰톺뗄믺뛠뻝쳡낸뗀껄짺ퟔ틔탅쟐뢶뫏듓랽쫇랿쳢뻍떽뗓쿕냑뗘뷰뿮뗄듻릩릹짙짪ꆣ?틢벺쓃폃엓뗃ퟷ뛸쏦컒랢믺?ꎬ럧럖살횤쇷뿮뇈쟫뗄횻뗈틔폃룼?맺햹쇙훆
