关于公共住宅金融与商业住宅
金融的比较
O 顾书桂
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在2007年美国次贷危机爆发以前，西方公共住宅金融与商业住宅金融并没有
本质区别。美国公共住宅金融与商业住宅金融的差异不在生产领域，而在流通领
域。 2007年美国次贷危机爆发以后，局限于流通领域的西方公共住宅金融缺陷逐
渐暴露。客观地看，局限于流通领域的西方公共住宅金融确实在一定程度上降低
了消费者的财务负担，但这种降低有没有实现消费者支付能力与住宅市场价格的
对接，则很令人怀疑。如果一开始消费者的收支现金流就处于失衡状态，则无论
经过多长时间，消费者的收支现金流依然会处于失衡状态，这是由货币时间价值
的基本原理决定的，不管它是商业住宅金融还是公共住宅金融，只要是货币价值
运动就遵循这一规律。西方公共住宅金融以住宅商品化为前提，决定了政府对中
低收入消费者财政转移支付规模的有限性，大批中低收入消费者在进入融资市场
之前实际上已经处于收不抵支的破产境地。所以无论如何融资，他们最终逃脱破
产的境地只具有偶然性，而不具有必然性。科学的公共住宅金融不可能与商业住
宅金融一样，都以住宅商品化为前提，更不可能只局限于流通领域，正确比较公
共住宅金融与商业住宅金融的联系与区别，是我们制定科学公共住宅金融政策的
基本前提O
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【地产金融}
公共住宅金融与商业住宅金融的联系
公共住宅金融是为了适应劳动力再生产的需要，因此公共住宅金融关注住宅
的使用价值而不是价值，关注的是消费者的支付能力是否与公共住宅的供给价格
相衔接。公共住宅金融只能以劳动力价值为发展基础，从而区别于以住宅商品化
为前提的西方公共住宅金融和商业住宅金融。公共住宅金融与商业住宅金融的共
同点更多是形式上的、外在的，而差异则是内容上的、内在的。公共住宅金融与
商业住宅金融的联系主要体现为:
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『情者』言其心智实否
【地产金融】
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价值来看，公共住宅金融与商业住宅金融经
济基础的区别是很明显的。然而从价值角度
考察，由于收益率是风险的函数，公共住宅
金融产品和商业住宅金融产品是可以按照一
定的比率等价的。
(二)两者相互促进、相互影响
商业住宅金融和公共住宅金融都是住宅
金融市场的有机组成部分，它们一个侧重于
效率，一个侧重于公平，相互促进，相互影
响，推动了住宅金融市场的平稳发展。
第一，商业住宅金融是住宅金融市场风
险最大也最活跃的组成部分。商业住宅金融
以住宅商品化为基础，由于商品化住宅的市
场价格受各种不确定因素的影响较多，因此
商业住宅金融的风险很大。然而商业住宅金
融反映住宅经济资源的优化配置，是住宅经
济效率的体现和住宅经济活力的源泉。
第二，公共住宅金融是住宅金融市场
风险最小也最稳健的组成部分。公共住宅金
融以劳动力价值为基础，在社会保障制度相
对健全的国家，劳动力价值本身的大小以及
劳动力价值实现的市场条件，对公共住宅金
融的影响并不大。因此，相较于商业住宅金
(一)两者均是价值运动
公共住宅金融以劳动力价值为基础，商
业住宅金融以商品化住宅为基础，尽管两者
的支撑不同，但公共住宅金融和商业住宅金
融均是以价值为核心内容的资金运动。这意
味着，在住宅金融市场上，公共住宅金融和
商业住宅金融只有内容上的差异，没有形式
上的区别。公共住宅金融和商业住宅金融均
遵循最基本的价值运动规律。
首先，公共住宅金融与商业住宅金融价
格与规模均反映其各自代表的内在价值。公
共住宅金融以劳动力价值为基础，商业住宅
金融以商品化住宅为基础，价值是公共住宅
金融和商业住宅金融价格的共同支撑。
其次，公共住宅金融与商业住宅金融的
收益率均是其各自内含金融风险的函数。公
共住宅金融以劳动力价值为基础，内含风险
是劳动力价值实现形式即工资变动的风险。
商业住宅金融以商品化住宅为基础，内含风
险是商品化住宅市场价格的变化。
再次，在风险和收益率可以精确计量的
前提下，公共住宅金融产品和商业住宅金融
产品是可以按照一定的条件互换的。从使用
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济条件下，一部分收入较高的消费者购买力
必然较强，他们对住宅的需求不仅在于住宅
能够满足他们的生存需要，还在于住宅能够
满足他们的发展和享受需要。市场上具有这
种特征的住宅只能是优质住宅，是具有市场
竟购特征的优质住宅。
第三，公共住宅金融与商业住宅金融
在满足消费者居住需求方面存在此消彼长的
对立统一关系 O 居住需求是刚性需求，任何
一个国家都必须满足消费者这一最基本的需
求。商业住宅金融通过市场途径解决消费者
的居住需求，公共住宅金融通过行政途径解
决消费者的居住需求。通常情况下，商业住
宅金融与公共住宅金融的分界点是住宅的生
产价格。
第四，公共住宅金融与商业住宅金融在
满足居住需求方面的差异不是绝对的而是相对
的。理论上，公共住宅金融满足的是消费者的
生存需求，商业住宅金融满足的是消费者的发
展和享受需求，甚至是投资与投机需求。然
而，住宅的生存、发展和享受需求实践中不是
截然分开的，甚至住宅的生存需求都有可能和
住宅的投资与投机需求联系在一起。
融，公共住宅金融的风险较小，也较商业住
宅金融稳健。
第三，公共住宅金融与商业住宅金融互
为依托，相互促进。公共住宅金融与商业住
宅金融是住宅金融市场不可分割、共存共荣
的两个组成部分。商业住宅金融市场为公共
住宅金融的社会公平提供经济支撑，公共住
宅金融市场反过来为商业住宅金融的效率提
供稳定之源 O
(三)两者均用于满足居住需求的需
要
『情者』言其心智实否
与市场经济条件下收入分配两极分化的
现实相对应，商业住宅金融与公共住宅金融
均服从于满足社会公众居住需求的需要。
第一，公共住宅金融主要用于满足中低
收入者的刚性居住需求。市场经济条件下，
消费者的收入分配是两极分化的 O 根据支付
能力、以劳动力价值为基础发展公共住宅金
融，确保在不升高金融风险的前提下解决消
费者的刚性居住需求，是政府政策的必然选
择。
第二，商业住宅金融主要用于满足中高
收入者弹性的住宅享受和发展需求。市场经
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受客观因素的影响，也受主观因素的影响。
与公共住宅金融较小的市场风险不同，商业
住宅金融的市场风险较大，因为商业化住宅
的市场价格波动完全取决于市场供求状况，
而不会受到政府的任何非正常干扰。
(三)公共住宅金融与商业住宅金融
的行为属性有别
公共住宅金融与商业住宅金融的差别
归根到底是公共住宅金融与商业住宅金融行
为属性的差别。商业住宅金融是一种市场现
象，一种市场行为，是追求效率的市场机制
的必然产物。商业住宅金融将商品化住宅作
为发展前提，就是肯定住宅经济资源的市场
配置原则。商业住宅金融是所有住宅金融活
动中市场色彩最浓厚的，也是受政府干扰和
影响最小的。公共住宅金融是一种政府现
象，一种政策行为，是追求公平与稳定的政
府作用的产物。无论从何种角度看，中低收
入者与市场经济都是相伴生的。然而中低收
入者是市场机制运行的必然结果，并不意味
着市场机制就能帮中低收入者解决居住问
题。中低收入者作为市场机制的失败者，必
须依赖政府的干预才能解决居住问题，这是
公共住宅金融产生的直接原因 O
(四)公共住宅金融与商业住宅金融
的经济地位不同
在追求效率的市场经济条件下，商业住
宅金融始终占据主导地位，而公共住宅金融
则居于基础地位。商业住宅金融的主导地位
与生产力在人类社会发展中的主导地位是相
一致的。商业住宅金融的主导地位，有利于
公共住宅金融与商业住宅金融的这种相
互融合、相互渗透，客观上要求我们在发展
公共住宅金融时，要与商业住宅金融一起统
筹考虑，适当安排，避免以偏概全，导致住
宅金融市场发展的失衡和失控。
公共住宅金融与商业住宅金融的区别
公共住宅金融与商业住宅金融的区别主
要体现在发展基础、市场风险、行为属性和
经济地位的不同 O
(一)公共住宅金融和商业住宅金融
的发展基础不同
公共住宅金融以劳动力价值为发展基
础，商业住宅金融以商品化住宅为发展基
础，是公共住宅金融与商业住宅金融各自良
性运行的客观要求。公共住宅金融以解决消
费者的刚性居住需求为目的，解决的是消费
者的劳动力顺利再生产的问题，因此公共住
宅金融的发展只能与劳动力顺利再生产有
关 O 与公共住宅金融不同，商业住宅金融的
发展以商品化的住宅为基础。商业住宅金融
解决的不是消费者的发展和享受需求，就是
消费者的投资和投机需求。
(二)公共住宅金融和商业住宅金融
的市场风险不一
公共住宅金融与商业住宅金融的发展基
础不同决定了公共住宅金融与商业住宅金融
各自的市场风险也不一样。公共住宅金融以
劳动力价值为基础，公共住宅金融的风险当
然首先体现为劳动力价值的风险。从劳动力
价值的内涵以及决定因素看，劳动力价值既
住宅金融市场整体效率的提高和竞争力的增强，有利于帕累托最优基础上的住宅供
求衔接，有利于住宅市场体系的完善和住宅市场的可持续发展。公共住宅金融的基
础地位与市场机制的缺陷有关。公共住宅金融就是被商业住宅金融淘汰出来的消费
者得到政府干预满足居住需求的一种结果和表现形式。然而，无论政府多么有效
率，公共住宅金融都只能游离于商业住宅金融之外，对商业住宅金融发挥补充和保
底作用，它不能干预商业住宅金融的运作，更不能取代商业住宅金融。
结论与政策
公共住宅金融与商业住宅金融既相互联系又相互区别。一方面，公共住宅金
融与商业住宅金融都是价值运动，它们相互促进、相互影响，共同满足社会的居住
需求;另一方面，公共住宅金融与商业住宅金融在经济基础、市场风险、行为属性
与经济地位等方面都有显著不同 O 公共住宅金融以劳动力价值为发展基础，市场风
险小，行政色彩浓厚，是住宅市场稳定与公平的基础;商业住宅金融以商品化住宅
为发展基础，市场风险大，市场色彩浓厚，是住宅市场活力与效率的源泉。公共住
宅金融与商业住宅金融的这种互动关系，客观上要求我们在发展住宅市场时要充分
发挥两种机制的功能，实现住宅市场福利的最大化。对企业来说，参与商业住宅金
融业务，需要自身承担风险;参与公共住宅金融业务，不但要弄清楚是否有政府担
保，还要弄清楚政府担保是否能够最终落到实处。否则，出现美国次贷那样的危
机，企业就必须为政府的滥权行为买单。 .c 本文作者系上海社会科学院部门经济
研究所副研究员、经济学博士)
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