房地产开发项目 资金使用计划与融资方案选择
东南大学土木工程学院建设与房地产系 黄有亮
1 投资费用的组成及计算
开发成本
土地使用权出让金
土地征用及拆迁安置补偿费（生地）
前期工程费
建安工程费
基础设施费
公共配套设施费
不可预见费
开发期间税费
其他费用
开发费用
管理费用 销售费用 财务费用
2 投资资金使用计划的编制
编制投资资金使用计划的依据
资金使用计划表的形式
资金使用计划编制方法
3 融资基本理论
资金投入方式与来源
项目的融资组织形式
既有项目法人融资 新设项目法人融资
资本金筹集
(1)公司融资方式下的项目资本金
(2)项目融资方式下的项目资本金
负债融资
对于房地产项目来说，主要是商业银行贷款和国内非银行金融机构贷款。
(1)商业银行贷款
(按贷款的期限划分(按贷款的用途划分(按贷款有无担保品划分
(2)非银行房地产金融机构
信用保证措施
抵（质）押贷款与抵（质）押物
(1)抵押贷款（2）质押贷款
筹资决策
4 房地产开发项目融资实务
短期资金筹措
(1)商业信用(2)商业票据－－本票与汇票(3)短期贷款
中长期资金筹措
（1）开发企业自有资金（2）银行抵押贷款（3）信托贷款（4）以契约式合资结构方式合作开发（5）预售回款与定金（6）让承建商带资承包（7）增资扩股（8）股东借款（9）股票（上市股份制开发企业）（10）发行公司债券（11）银团贷款
开发各阶段融资方案
土地竞投与购地
（1）资金投入量（2）资金来源
规划设计与场地准备
（1）资金需求（2）资金来源
±0以下工程
（1）资金需求（2）资金来源
主要结构工程
（1）资金需求（2）资金来源
多层主体封顶（高层主体2/3)
（1）资金需求（2）资金来源
资金回笼与资金管理
资金回笼
资金运作管理
资金运作实战技巧
（1）资金运作及风险回避（2）资金投入与回笼技巧
(短线投资的资金投入与回笼技巧
(长线投资的资金投入与回笼技巧
(长短结合投资的资金投入与回笼技巧
5 房地产项目融资现状与出路
传统融资方式:自有资金+银行贷款
现阶段融资方式:
（1）自有资金+信托计划
（2）股权融资+银行贷款
（3）自有资金+房地产投资基金
创新融资模式:
（1）开发商贴息委托贷款
（2）信托+房地产销售期权
