信托项目可行性研究报告—一般类
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五矿信托-武进太湖湾 2 号信托贷款集合资
金信托计划
可行性研究报告
信托业务三部
项目执行经理：刘文舟
2015 年 05 月
五矿信托-武进太湖湾 2 号信托贷款集合资金信托计划内容提要
我部拟与江苏武进太湖湾旅游发展有限公司（以下简称“太湖
湾”）合作，发行“五矿信托-武进太湖湾 2 号信托贷款集合资金信托
计划”。我部遵循双人调查、实地查看、真实反映的原则，对信托计
划项下的交易主体、投融资项目、增信措施等进行尽职调查，完成交
信托项目可行性研究报告—一般类
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易模式和交易结构的设计，并经分析整理后形成可行性研究报告。
信托计划的基础资料及可行性研究报告中的相关数据来自于太
湖湾公司提供。本报告反映了信托计划最主要和最基本的信息，我部
对本报告所陈述事实和数据的真实性、准确性、完整性及所作判断的
合理性承担责任。
本信托计划规模拟不超过 3 亿元，信托期限不超过 2 年，总成本
为【】/年。
本信托计划的交易结构为：我司成立“五矿信托-武进太湖湾 2 号
信托贷款集合资金信托计划”，信托资金以信托贷
款的方式向太湖湾发放。上述信托资金拟用于补充太湖湾的流动
资金。本项目的还款来源为太湖湾未来经营收入。信托财产的退出路
径为：信托期限内，由太湖湾按季度付息，项目结束时，由太湖湾归
还全部本金并支付利息，信托退出。增信措施为：江苏武进经济发展
集团有限公司（以下简称“武进经发”）为本信托计划提供连带责任保
证担保。
妥否，请公司领导批示。
申报部门： 信托业务三部
团队负责人：邹巍
信托经理： 刘文舟
申报日期：2015 年 7 月 31 日
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目录
五矿信托-武进太湖湾 2 号信托贷款集合资金信托计划 ..........................................1
可行性研究报告............................................................................................................1
一、项目背景................................................................................................................7
（一）项目来源---------------------------------------------------------------------------------------------7
（二）客户需求---------------------------------------------------------------------------------------------7
二、交易方案概述........................................................................................................7
（一）项目交易要素表------------------------------------------------------------------------------------7
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（二）交易结构---------------------------------------------------------------------------------------------9
1. 交易结构图...............................................................................................................................9
2.信托财产运用与退出方案.........................................................................................................9
3.交易设立的阶段性安排...........................................................................................................10
（三）法律关系 -------------------------------------------------------------------------------------------11
1.法律关系图...............................................................................................................................11
2.法律关系列表...........................................................................................................................11
3.主要法律文件概要...................................................................................................................11
（四）增信措施说明 -------------------------------------------------------------------------------------12
1. 增信措施简述.........................................................................................................................12
2. 增信措施的变更安排.............................................................................................................12
（五）关联方交易情况 ----------------------------------------------------------------------------------12
三、尽职调查分析......................................................................................................12
（一）前言 -------------------------------------------------------------------------------------------------12
（二）交易主体的调查与评价 -------------------------------------------------------------------------13
1. 交易主体基本情况.................................................................................................................13
2 经营业绩...................................................................................................................................16
3 财务状况...................................................................................................................................17
4. 信用状况分析.........................................................................................................................26
5. 交易主体综合评价.................................................................................................................27
（三）融资人所在层级政府的财政情况分析 -------------------------------------------------------27
（四）资金需求与偿付分析 ----------------------------------------------------------------------------30
1.资金需求合理性分析...............................................................................................................30
2. 资金偿付分析.........................................................................................................................32
（七）增信措施的调查与分析 -------------------------------------------------------------------------40
1、法人保证-武进经发 ..............................................................................................................40
（八）尽职调查综合结论 -------------------------------------------------------------------------------52
四、中后期管理安排..................................................................................................52
（一）管理方案 -------------------------------------------------------------------------------------------52
1. 一般管理措施.........................................................................................................................52
2. 特别监管措施.........................................................................................................................53
（二）信息披露 -------------------------------------------------------------------------------------------53
（三）管理方式 -------------------------------------------------------------------------------------------53
（四）中后期管理方案评价 ----------------------------------------------------------------------------53
五、风险分析及管理安排..........................................................................................53
六、法律与合规事项评价..........................................................................................55
（一）委托人（受益人）主体资格合法性 ----------------------------------------------------------55
（二）信托目的合法性、正当性 ----------------------------------------------------------------------55
（三）信托财产来源合法性 ----------------------------------------------------------------------------55
（四）交易结构评价 -------------------------------------------------------------------------------------55
（五）救济方式评价 -------------------------------------------------------------------------------------55
（六）合规性评价 ----------------------------------------------------------------------------------------56
（七）其他法律与合规事项说明或评价 -------------------------------------------------------------56
七、信托财务管理事项安排......................................................................................56
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（一）信托财产账户的开立 ----------------------------------------------------------------------------56
（二）信托项目财务收入及费用管理 ----------------------------------------------------------------56
1. 信托项目收入测算.................................................................................................................56
2. 信托项目费用测算.................................................................................................................56
3. 前端收费安排.........................................................................................................................57
（三）公司财务收支情况 -------------------------------------------------------------------------------57
1. 公司收入.................................................................................................................................57
2. 公司支出.................................................................................................................................58
3. 固有资金垫付事项.................................................................................................................58
（四）其他信托财务管理事项 -------------------------------------------------------------------------58
1. 估值事项.................................................................................................................................58
2. 信托税项安排.........................................................................................................................58
3. 保管制度安排.........................................................................................................................58
4. 其他需要信托财务管理总部审核或参与办理的事宜.........................................................58
八、中介服务机构管理..............................................................................................58
（一）法律中介机构管理 -------------------------------------------------------------------------------59
（二）其他中介机构管理 -------------------------------------------------------------------------------59
九、业务组织工作安排..............................................................................................59
（一）项目组组成 ----------------------------------------------------------------------------------------59
（二）业务时间表 ----------------------------------------------------------------------------------------59
十、结论......................................................................................................................59
十一、附件目录..........................................................................................................59
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“五矿信托-武进太湖湾 2 号信托贷款集合资金信托计划”有关交易模式、相关
法律文本已基本确定，财务、法律尽职调查已完成，现向公司申请项目实施。
现将项目相关详细情况汇报如下：
一、项目背景
（一）项目来源
本项目源于团队自主开发
（二）客户需求
江苏武进太湖湾旅游发展有限公司在经营活动中存在流动资金缺口。因此，
太湖湾公司向我司申请成立“五矿信托-武进太湖湾 2 号信托贷款集合资金信托计
划”借款 3 亿元，期限为 24 个月。
二、交易方案概述
（一）项目交易要素表
项目交易要素表
项目/计划名称 五矿信托-武进太湖湾 2 号信托贷款集合资金信托计划
信托规模 不超过人民币 30000 万元整
信托分期 第一期计划计划成立不低于 5000 万元，以后各期待定
信托期限 各期均为 2 年
交易主体 江苏武进太湖湾旅游发展有限公司
交易主体性质 非平台
单一 不适用
委托人/推介
机构
集合 3 亿元对接多笔机构资金
信托财产种类 现金
资金使用方式 项目贷款
资金具体用途 补充太湖湾公司的流动资金
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还款来源 太湖湾公司未来经营收入
增信措施描述 由武进经发为本信托计划提供连带责任保证担保
分期还款计划 不适用
还款
安排
提前还款安排 不适用
融资成本 【】%/年
融资
成本
期间支付安排 信托计划成立后每自然季度末月 20 日及信托计划结束日支付利息。
预期收益率 预计约【】%/年投资
者收
益 期间分配安排
信托计划成立后每自然季度末月 20 日及信托计划结束日支付投资
者收益
信托报酬率 固定报酬【】%/年。
信托
报酬
支付时间
固定报酬部分于信托计划成立后每自然季度末月 20 日及信托计划
结束日支付投资者收益；
其他
费用
我司向第三方
支付的财务顾
问费/咨询费等
其他费用
托管费率 %/年
法律中介机构 不适用
评估中介机构 不适用
中介
机构
其他中介机构 不适用
（二）交易结构
1. 交易结构图
委托人
（受益
人）
信托计划 太湖湾
（融资主体）
受托人（五矿信托）
武进经发
（保证人）
资金信托
分配收益
信托贷款
还本付息
受托
管理
信托
报酬
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2.信托财产运用与退出方案
信托财产运用
本信托计划规模不超过人民币 3 亿元，期限自信托计划成立满 24 个月结束。
信托资金以贷款形式向太湖湾公司发放，本信托资金用于补充太湖湾子公司的流
动资金，本信托计划还款来源为太湖湾公司未来经营收入。武进经发为本信托计
划提供无限责任连带保证。
信托退出方案
信托期限内，由太湖湾按照季度支付信托利息。信托到期，太湖湾归还全部
本金并支付利息，信托退出。
3.交易设立的阶段性安排
信托募集前提条件
（1）信托合同签订完毕
信托成立的前提条件
（1）融资人出具股东决议
（2）保证人出具股东会决议
资金划付的前提条件
（1）融资人出具股东决议
（2）保证人出具股东会决议
保证担保
民生银行
（保管人）
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《信托贷款合同》
《保证合同》
《保证合同》
《信托贷款集合资金信托合同》
五矿信托
（受托人）
合格投资者
（委托人/受益人）
太湖湾
（融资人）
民生银行
（保管人）
武进经发
（保证人）
（三）法律关系
1.法律关系图
2.法律关系列表
根据法律关系图，各方法律关系如下表所示：
序号 主体 法律关系
1 五矿信托、合格投资者 信托法律关系
2 五矿信托、太湖湾 借款关系
3 五矿信托、武进经发 保证关系
4 五矿信托，民生银行 保管关系
3.主要法律文件概要
根据上述法律关系，本项目拟签署的法律文件如下表所示：
序号 法律文件名称 签署方
1 《资金信托合同》 五矿信托、合格投资者
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2 《信托贷款合同》 五矿信托、太湖湾
3 《保证合同》 五矿信托、武进经发
4 《保管协议》 五矿信托、民生银行
（四）增信措施说明
1. 增信措施简述
抵押担保
不适用。
质押担保
不适用。
保证担保
武进经发为太湖湾的还本付息义务提供连带责任保证担保。
2. 增信措施的变更安排
不适用
（五）关联方交易情况
不适用
三、尽职调查分析
（一）前言
江苏武进太湖湾旅游发展有限公司为江苏武进经济发展集团有限公司子公
司，公司经营范围为旅游资源开发、经营；土地整理、开发；文化产业项目投资、
文化活动策划、文化旅游产品开发；建设投资、城市建设项目投资、农业休闲观
光、农业综合开发；房地产物业、游览景区、公共设施、园林绿化、公园的管理
服务；工艺品销售；为城市建设和基础设施建设项目服务。
我部拟设立“五矿信托-武进太湖湾 2 号信托贷款集合资金信托计划”（以下
简称“本信托”），资金规模不超过 3 亿元人民币，期限为自信托计划成立满 24 个
月结束。本信托资金用于补充太湖湾公司的流动资金。本信托的还款来源为太湖
湾的未来经营收入。武进经发为本信托提供连带责任担保。
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（二）交易主体的调查与评价
1. 交易主体基本情况
基本情况
基本信息
名称 江苏武进太湖湾旅游发展有限公司
注册地址 武进区雪堰镇城湾村百渎
登记机关 常州市武进工商行政管理局
成立时间 2003 年 10 月 09 日
法定代表人 杨惠明
关键联系人 詹立冰
电话、传真 13775220066
营业执照号码 320483000021301 营业执照到期日 2023 年 10 月 09 日
法人代码证号 75464161-3 贷款卡(证)号码 3204120000164486
税务登记证号
苏 税 常 字
320400754641613
基本账户开户行
中国工商银行股份有
限公司常州湖塘支行
经营范围
旅游资源开发、经营；土地整理、开发；文化产业项目投资、
文化活动策划、文化旅游产品开发；建设投资、城市建设投资
项目、农业休息观光、农业综合开发；房地产物业、游览景区、
公共设施、园林绿化、公园的管理服务；工艺品销售；为城市
建设和基础设施建设项目服务。
所有制类别 国用独资 组织类别 有限责任公司
行业(国民经济行业分类标准) 公共设施管理业
注册资本(元) 500000000 元 注册资本到位率 100%
经营资质及证照 不适用
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股权结构
参股、控股企业
组织构架
（1）实际控制人
常州市武进区国有（集体）资产管理办公室
（2）公司的组织构架
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太湖湾设立了董事会、监事和经理层，已形成了较为完善的法人治理结构。
董事会是公司的决策机构，负责处理公司重大事项；监事处于监督评价的核心地
位；经理层负责公司的日常经营管理。太湖湾旅游董事会由 3 名董事组成，由股
东委派产生。公司设董事长一名，由董事会选举产生。公司不设监事会，设监
事 1 名，监事由股东会选举产生。公司设总经理一名，由董事长兼任。另外，公
司建立了完善的岗位责任制度和岗位规范管理措施，各业务部门、各级分支机构
在规定的业务、财务、人事等授权范围内行使相应的经营管理职能。
（3）管理层素质
公司法人为杨惠明，其简历如下：
江苏省工业大学
常州市煤气公司 工段长
常州市大和经济发展公司 部门经理
常州市长江房地产发展有限公司 副总
－ 江苏武进太湖湾旅游发展有限公司 副总经理
－至今江苏武进太湖湾旅游发展有限公司 总经理
2 经营业绩
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江苏武进太湖湾旅游发展有限公司成立于2003年10月，是应建立健全太湖湾
旅游度假区领导管理体制和市场化运作机制的需要而成立，全面行使对武进太湖
湾旅游度假区开发建设的各项管理职能，统一领导、统一规划、统一开发、统一
管理。
武进太湖湾旅游度假区位于常州市南部的雪堰镇境内，东临无锡马山，南至
太湖，西接宜兴周铁，北至锡宜公路，周边有锡宜、沿江、宁常等高速公路相通，
距常州市中心约 50 公里，距上海、南京、杭州均在 2 小时车程以内。度假区区
划面积 平方公里，区内有山头 19 座，山坞 11 个，大小水库 8 个，湖岸线
长约 7 公里。公司围绕“生态太湖”、“文化太湖”、“休闲太湖”的开发理念，进一
步改善生态环境，加快项目建设，提升管理水平，取得了众多殊荣。2007 年 12
月在海南博鳌举行的“2007 博鳌国际旅游论坛”上，武进太湖湾旅游度假区被授
予“国家旅游名片”的荣誉称号。2012 年 8 月，太湖湾成功创建为省级旅游度假
区。
3 财务状况
资产负债分析
资产部分
项目 2012 年末 2013 年末 2014 年末
报表是否经过审计 是 是 是
审计部门
江苏公证天业会计师事
务所
江苏公证天业会计师
事务所
江苏公证天业会计
师事务所
审计意见类型 标准无保留 标准无保留 标准无保留
现金及现金等价物 907,908, 1,332,641, 1,795,175,
交易性金融资产 250, 250, 1,750,
应收票据 1,750, 5,260, 930,
应收账款 2,005, 9,653, 24,045,
其他应收款 24,235, 387,526, 404,870,
存货净值 43,859, 49,898, 42,809,
预付账款 490,531, 646,058, 634,846,
其他流动资产 588, 3,450, 3,452,
流动资产 1,471,129, 2,434,739, 2,907,879,
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长期股权投资 50, 50, -
投资性房地产 3,490,796, 3,953,445, 4,413,341,
固定资产净值 2,361,615, 2,243,935, 2,164,145,
在建工程 1,634,842, 2,192,172, 3,220,250,
无形资产 46,878, 123,650, 164,143,
长期待摊费用 37,284, 20,751, 3,881,
递延所得税资产 61,050, 134,447, 124,499,
非流动资产 7,632,518, 8,668,452, 10,090,261,
资产总计 9,103,647, 11,103,192, 12,998,141,
负债及所有者权益
部分：
（单位：万元） 2012 年末 2013 年末 2014 年末
短期借款 404,000, 1,445,000, 2,496,000,
应付票据 933,500, 120,000, 1,000,
应付账款 844,320, 506,731, 274,253,
预收账款 605, 1,897, 1,828,
其他应付款 1,264,028, 1,423,050, 677,889,
应付工资 11,049, 4,567, 5,315,
未交税金 23,772, 39,951, 41,505,
其他流动负债 378,750, 526,120, 1,550,670,
流动负债 3,860,026, 4,067,318, 5,048,463,
长期借款 958,250, 2,054,880, 2,253,680,
应付债券 - - 500,000,
长期应付款 232,967, 307,936, 195,949,
非流动负债 403,099, 510,886, 609,737,
非流动负债 1,594,316, 2,873,703, 3,559,066,
负债合计 5,454,342, 6,941,021, 8,612,104,
实收资本 100,000, 500,000, 500,000,
资本公积 3,362,352, 3,370,829, 3,486,625,
盈余公积 59,717, 82,636, 94,631,
未分配利润 104,589, 187,251, 288,132,
所有者权益 3,626,658, 4,140,718, 4,369,389,
（1）货币资金
公司的货币资金主要包括现金、银行存款以及其他货币资金。其中，现金额
度较小，而银行存款与其他货币资金占比大，且 2014 年末较 2013 年末有明显增
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长。其他货币资金由银行承兑汇票保证金以及融资租赁保证金两部分组成，2013
年末以及 2014 年末银行承兑汇票保证金分别为 90, 万元以及 135,
万元。公司银行承兑汇票保证金比例多数为 100%，也存在 50%保证金的敞口银
票。
（2）应收账款
2012 年末、2013 年末及 2014 年末，公司应收账款分别为 万元、
万元及 2, 万元，占流动资产的比重均较小。公司应收账款形成原因
系太湖湾子公司嬉戏族集团有限公司与长期合作的大型旅行社的应收门票费以
及子公司常州环球文化传播有限公司的应收项目款。总体而言，公司应收账款比
重较小，系公司所属旅游行业的门票和景区消费等收入主要以现金支付为主，由
行业属性所致。
（3）预付账款
截至 2013 年 12 月 31 日、2014 年 12 月 31 日，公司预付账款分别为
64, 万元、63, 万元，占公司流动资产的比重分别为 %和 %。
公司金额较大的预付账款主要如下：
（4）其他应收款
2013、2014 年末，公司其他应收款分别为 38, 万元和 40, 万元。
其中，2013 年公司与股东以及关联方往来金额较大，与武进经发存在 3 亿元往
来款，系与关联方之间的拆借。另外，公司与常州立宸投资有限公司存在借款
6300 万元。
（5）存货
公司存货主要科目包括软件开发成本、低值易耗品以及库存商品，在资产负
债表中，公司的存货量一直处于较低的水平，2013、2014 年末，公司存货分别
为 4, 万元及 4, 万元，占流动资产的比重分别为 %及 %。公
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司主要经营的乐园项目与数字文化科技有机结合，因此存货中软件开发成本数额
最大，其余为园区内所销售的纪念品以及餐饮经营所需的生鲜货物，流动性较高，
不存在存货的积压。
（6）投资性房地产
用作投资性房地产一共 8 宗地块，其中太湖湾公司本部 3 宗，分别是坐落于
武进区雪堰镇的万泽地块 亩，于 2008 年 12 月 23 日取得（武国用
（2012）第 01347 号）；坐落于雪堰镇雅浦村的渔港码头两宗地块 100 亩（武国
用（2012）第 01341 号及武国用（2012）第 01343 号），于 2011 年 7 月 4 日取得；
坐落于太湖湾旅游度假区的雅浦酒厂地块 300 亩（武国用（2012）第 01344 号），
于 2012 年 2 月 28 日取得；控股子公司嬉戏族集团有限公司 4 宗出租性质的土地
坐落于武进区雪堰镇城湾村百渎地块合计 亩（武国用（2011）第 1204637
号、武国用（2011）第 1204640 号、武国用（2011）第 1204639 号及武国用
（2011）第 1204638 号），于 2011 年 9 月 30 日取得。控股子公司常州市竺山湖
置业有限公司拥有的 1 宗城镇住宅及其他商服性质的土地。坐落于武进区雪堰镇
计 39087 平方米（武国用（2014）第 03230 号），于 2014 年 2 月 18 日取得。
（7）固定资产
公司固定资产净额于 2013 年末及 2014 年末分别为 224, 万元及
216, 万元。公司的固定资产以运输工具、房屋建筑物、机器设备以及电子
设备为主。
（8）短期负债
2012-2014 年末，公司短期借款分别为 40,400 万元、144,500 万元及 249,600
万元，公司短期借款呈快速增长态势，占流动负债总额的比重逐步攀升，原因系
近年来随着公司经营规模的扩张，太湖湾度假区内嬉戏谷以及其他配套设施的建
设导致流动资金需求增长。
（9）应付账款
2012-2014 年末，公司应付账款分别为 84, 万元、50, 万元及
27, 万元，大部分为应付工程款。2012 年末公司应付账款额度较大，占短
期负债 %，系当时常州武进区为完成当年年底税务指标，要求各企业对未
完成工程项目提前向公司开票，提早确认税款。2013 年末应付账款明显回落，
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较 2012 年末下降幅度达 %。2014 年公司应付账款继续回落。
（10）其他应付款
2012-2014 年末，公司其他应付款分别为 126, 万元、142, 万元
及 67, 万元，占流动负债的比例为 %、%及 %。其他应付
款的内容包括与常州市武进区财政局、国土局、太湖湾财政所的资金往来款，太
湖湾公司前期嬉戏谷项目的建设需要大量资金投入，而嬉戏谷作为省级重点项目，
获得了武进区地方财政的大力支持。
（11）长期借款
2012、2013 及 2014 年末长期借款分别为 95, 万元、205, 万元
及 225, 万元。长期借款规模逐年递增，借款性质可分为抵押担保与信用担
保，公司的担保借款主要由武进经发、常州市西太湖旅游发展有限公司等关联企
业提供担保，抵押借款抵押物则均为公司土地使用权。
（12）长期应付款
长期应付款 2012、2013 及 2014 年末分别为 23,296,73 万元、30, 万元
及 19, 万元，其中 2011 年江苏环球数字文化体验园有限公司（现更名为嬉
戏族集团有限公司）与华融金融租赁股份有限公司签订融资租赁合同，购买总价
款 10,000 万元，租赁期限共计 60 个月（2011 年 9 月 9 日至 2016 年 9 月 9 日），
租赁利率为 %，每半年支付租金；2012 年 1 月嬉戏族集团有限公司与兴业金
融租赁有限责任公司签署融资租赁合同，购买总价款 20,000 万元，租赁期限 33
个月（2012 年 4 月 1 日至 2015 年 1 月 1 日），共 11 期，租赁利率 %，该笔
融资租赁手续费 600 万元，保证金要求始终不低于 3,000 万元。
利润表分析
利润分析
项目 2012 年 2013 年 2014 年
营业收入 253,343, 308,329, 285,538,
主营业务成本 75,959, 102,053, 95,538,
营业税金及附加 8,068, 8,032, 8,329,
销售费用 178,520, 194,935, 238,243,
管理费用 217,335, 215,076, 245,225,
信托项目可行性研究报告—一般类
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财务费用 70,559, 163,173, 182,618,
资产减值损失 -184, 197, 1,735,
公允价值变动损益 400,653, 431,148, 241,009,
投资收益 -6,322, -3,500, 9,827,
营业利润 97,416, 52,508, -235,314,
营业外收入 75,361, 103,627, 416,285,
营业外支出 512, 4,349, 617,
利润总额 172,264, 151,786, 180,353,
企业所得税 95,102, 50,062, 70,599,
净利润 77,161, 101,724, 109,754,
2012 年、2013 年及 2014 年，公司的主营业务收入分别为 25, 万元、
30, 万元及 285, 万元。公司 2013 年主营业务收入增长 5, 万元，
同比增幅达 %。2014 年公司营业收入相比 2013 年有所回落，一般游乐园未
持续增添新项目，则三年期为其瓶颈期，第三年收入将会有所下浮，再加之 2014
年雨季较多，导致收入情况不乐观。
公司每年相关土地的增值使其可实现较大规模的公允价值变动收益，2012
年、2013 年及 2014 年公允价值变动收益分别为 40, 万元、43, 万元
及 24, 万元。
近两年公司净资产收益率分别为 %和 %，总资产收益率分别为 %
和 %。公司总资产收益率和净资产收益率趋势稳定，系公司经营活动及盈利
能力增长。
总体而言，公司的营业收入稳步增加，净利润水平较依靠公允价值变动收益
且受其波动影响，整体盈利能力逐年提升。
现金流量分析
项目名称 2012 年 2013 年 2014 年
经营活动产生的现
金流量净额
1,372,801, -656,868, -314,323,
筹资活动产生的现
金流量净额
675,444, 2,337,886, 1,034,883,
投资活动产生的现
金流量净额
-1,599,945,565。94 -1,442,284, -726,036,
现金及现金等价物
净增加额
448,300, 238,733, -5,476,
从公司现金流量表分析，公司 2014 年经营活动产生的现金流量净额较 2013
信托项目可行性研究报告—一般类
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年增加 3 亿元，主要由于公司嬉戏谷一期项目于 2011 年开始运营，随着运营时
间增加，知名度不断提高，游客数量增长稳定，因此经营相关的现金流入增加。
随着公司嬉戏谷一期项目开始运营，公司对于融资的需求降低，因此，筹资相关
的现金流入较 2013 年减少约 13 亿元。同时，公司投资相关的现金流出也相应减
少约 7 亿元。
财务指标分析
2012 年末、2013 年末及 2014 年末，公司流动比率分别为 、 及
，速动比率分别为 、 及 。公司流动比率及速动比率均小于 1，2012
年由于公司资产规模迅速扩大，且固定资产、无形资产等非流动资产占比较高，
流动资产占比相对较小，且为乐园持续经营与开发，公司资金需求量大，短期债
务压力较大。
信用状况分析
无贷款逾期、欠息等情况，资信状况良好，中国人民银行企业基本信用信息
报告无不良信用记录。
4. 信用状况分析
信用记录分析
通过对人行征信系统查询，我司认为太湖湾记录尚属正常
合作记录分析
属于首次合作。
涉诉情况分析
不适用
5. 交易主体综合评价
公司资产规模较大，负债规模适中，现金流获取能力较强，政府支持力度强，
但由于主题公园刚开业不久，期间费用较高，自身盈利能力仍较弱，短期资产变
现能力一般，随着公司各项业务的稳步推进，公司自身的盈利能力将不断增强。
基于公司一贯的稳健经营原则、公司与银行的良好信用关系、以及政府的大力支
持，公司本期债券的偿债能力尚可，债务保障程度较高。综合来看，太湖湾债务
信托项目可行性研究报告—一般类
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结构良好，负债率在合理范围，财务压力可控,各项财务指标正常。公司风险整
体可控。
（三）融资人所在层级政府的财政情况分析
1.常州市社会经济发展条件
常州区位条件得天独厚，北临长江，南濒太湖，与上海、南京两大都市等距
相望，是中国“大上海经济圈”的重要城市；同时与苏州、无锡联袂成片，构成中
国最富庶的“苏锡常地区”。京沪铁路、沪宁高速公路、312 国道、京杭大运河穿
境而过。国家一类开放口岸长江常州港拥有万吨级通用码头、集装箱码头和石化
专用码头；民航航班可通达国内 10 多个大中城市。常州现辖金坛、溧阳两市和
武进、新北、天宁、钟楼、戚墅堰五区，总面积 4385 平方公里，常住人口
万人。
常州历来经济发达，是江南重要的商品集散地，也是我国重要的区域经济中
心城市之一，荣获“中国投资环境百佳城市”、“中国大陆最佳商业城市”、“国家科
技兴贸创新城市”、“国家知识产权示范创建市”等称号，城市综合实力名列全国第
20 位。
2011 年实现地区生产总值（GDP） 亿元，按可比价计算增长 %，
其中一、二、三次产业分别实现增加值 亿元、 亿元和 亿元，
分别比上年增长 %、%和 %。全市产业结构继续得到优化，三次产业
比重由上年的 ∶∶ 调整为 ∶∶，服务业增加值在全市经济
总量中所占比重较上年提高 个百分点，对经济增长的贡献率达 48%。按常住
人口计算，全市人均生产总值达 77473 元，依据当年平均汇率折算达 11995 美
元。
财政收支稳步增长。全年实现地方一般预算收入 亿元，比上年增长
%。主要税种保持较快增长态势，其中增值税、营业税、个人所得税分别入
库 亿元、 亿元和 亿元，增长 %、%和 32%。民生投入力
度进一步加大，全年一般预算财政支出 亿元，比上年增长 %，其中教
育支出 50 亿元，社会保障和就业支出 亿元，医疗卫生支出 亿元，城
乡社区事务支出 亿元，交通运输支出 亿元，分别比上年增长 %、
%、%、%和 57%。
信托项目可行性研究报告—一般类
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2.武进区社会经济发展条件
武进区地处江苏省南部，介于南京、上海之间。1995 年撤县建市，2002
年撤市设区，成为常州市武进区。
改革开放以来，勤劳智慧的武进人民树率先之志、探改革新路、抢发展先
机，经济社会协调并进，人与自然和谐相处，各项建设突飞猛进，发展成就令人
瞩目。武进是中国明星县（市）、全国十大财神县、全国生态示范区、国际花园
城市，2008 年又先后荣获“中国民营经济最具活力县（区）”第一名、“中国民营经
济首选投资县（区）”第一名和“全国中小城市综合实力百强”第五名、“中国全面小
康十大示范县（市）”第三名等全国性荣誉。
2011 年全区实现地区生产总值 亿元，按可比价格计算，比上年增
长 %，其中第三产业增加值 亿元，按可比价格计算，增长 %。
第三产业增加值占地区生产总值的比重为 %，比上年提高 个百分点。全
区人均地区生产总值 万元（按年均常住人口计算），约合 万美元，比
上年增加 万元。完成预算内财政总收入 亿元，比上年增长 %，
其中地方一般预算收入 亿元，比上年增长 %。财政总收入占地区生
产总值的比重 %，比上年提高 个百分点。2011 年武进区还获得了“中国
最具投资潜力中小城市百强”第一名、“中国中小城市科学发展百强”第四名、“中
国最具区域带动力中小城市百强”、“中国产业发展能力十强县（市、区）”第三名、
中国最具幸福感城市等多项荣誉。
武进区财政收支情况如下：（亿元）
2014 年 2013 年 2012 年
本级 本级 本级
财政收入
一般财政收入
-税收收入
-非税收入
信托项目可行性研究报告—一般类
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财政支出
一般预算支出 124
政府性基金转移性支出
其他
3. 政府实力的综合分析
从 2012-2014 年武进区财政收支情况分析，武进区财政实力较强，财政收入
在过去几年较为稳定，公共财政预算收入主要是来自税收，结构合理。
（四）资金需求与偿付分析
1.资金需求合理性分析
资金用途
信托资金用于补充太湖湾公司的流动资金。我们对太湖湾公司进行了流动资
金缺口的测算，公司流动资金缺口约为 亿元，详见以下计算表：
单位：元
时间 2013 2014 平均数
存货 49,898, 42,898, 46,398,023
应收账款 24,045, 9,653, 16,849,518
应付账款 506,731, 274,253, 390,492,570
预付账款 646,058, 634,846, 640,452,299
预收账款 1,897, 1,828, 1,863,042
主营业务收入 308,329, 285,538,
主营业务成本 102,053, 95,538,
利润总额 151,486, 178,670,
存货周转天数
应收账款周转天数
应付账款周转天数
预付账款周转天数
预收账款周转天数
营运资金周转次数
上年度利润率 63%
预计收入年增长率 10%
信托项目可行性研究报告—一般类
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营运资金量 370,820,
客户自有资金 -2,324,917,
客户现有流贷 -
流动资金缺口 2,695,738,
客户自有资金：
客户自有流动资金（上年末流动资产减流动负债） -2,145,157,
企业当年新增利润（C9-B9） 27,183,
当年新增资本 -
应收账款减少额 14,391,746
预收账款增加额 -68,448
应付账款增加额 -232,478,838
预付账款减少额 11,211,748
客户自有资金 -2,324,917,
资金合理性分析
（1）规模合理性分析
公司的流动资金缺口较大，远大于此次借款规模，因此此次借款规模合理。
（2）期限合理性分析
太湖湾公司流动资金短缺由于其自身业务及营运压力产生，预计未来公司盈
利情况及流动资金状况可随着在建项目的逐步投产及经营性现金流的逐步增加
得到缓解，借款期限在 2 年为宜。
2. 资金偿付分析
还款来源
本信托计划还款来源为太湖湾公司的未来经营收入。
还款来源的现金流测算
测算假设：
我们对于太湖湾公司未来的经营情况进行如下测算假设，如无标注则金额单
位为万元人民币：
（1）营业收入
收入项目 2012 年 2013 年 2014 年
土地出让收入 1,
信托项目可行性研究报告—一般类
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乐园旅游收入 23, 22, 17,
文化传播收入 1, 3, 3,
游戏运营、版权收入
其他业务收入 3, 4,
合计 25, 30, 28,
根据上表，我们可以看出太湖湾公司 2012 年至 2014 年营业收入整体上呈增
加的趋势，且收入的内容也在不断丰富，新增了土地出让和游戏运营、版权收入。
由于太湖湾公司目前仍有较为丰富的土地储备，且 2015 年至 2018 年的土地出让
计划已经得到国土资源局的批复，因此我们单独考虑其经营性收入和土地出让收
入的假设。
考虑到未来嬉戏谷二期项目的投入使用，将会进一步增加公司的旅游板块的
经营收入，我们以 2012 年至 2014 年营业收入（除土地出让收入外）的平均数作
为 2015 年的营业收入（除土地出让收入外），且未来两年每年增加 10%。土地出
让收入保守的按照太湖湾 2015 年至 2018 年土地出让计划收益的 50%为准。
得到如下营业收入的预测结果：
项目 2015 年 2016 年 2017 年
土地出让收入 11, 58, 28,
乐园旅游收入 21, 23, 25,
文化传播收入 2, 3, 3,
游戏运营、版权收入 1, 1,
其他业务收入 2, 3, 3,
合计 39, 89, 62,
（2）营业成本
信托项目可行性研究报告—一般类
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2012 年至 2014 年营业成本如下：
项目 2012 年 2013 年 2014 年
主营业务成本 7, 9, 8,
其他业务成本
合计 7, 10, 9,
2012 年至 2014 年毛利率计算如下：
项目 2012 年 2013 年 2014 年
营业收入 25, 30, 28,
营业成本
毛利润 17, 20, 19,
毛利率 % % %
根据以上计算表，我们 2012 年至 2014 年三年的毛利，经过计算三年的平均
毛利率为 %，我们以三年的平均毛利率来预测 2015 年-2017 年的营业成本，
预测结果如下：
项目 2015 年 2016 年 2017 年
营业成本 11, 29, 20,
（3）营业税金及附加
由于营业税金及附加主要有流转税的附加税构成，因此我们根据历史年度营
业税金及附加占营业收入的平均比例来预测 2015 年至 2017 年的营业税金及附
加。
2012 年至 2014 年的营业税金及附加以及其占营业收入的比例：
项目 2012 年 2013 年 2014 年
营业收入 25, 30, 28,
营业税金及附加
占比 % % %
平均占比 %
按照平均占比预测的 2015 年至 2017 年的营业税金及附加如下：
项目 2015 年 2016 年 2017 年
营业收入 39, 89, 62,
营业税金及附加 1, 2, 1,
（4）期间费用：
2012 年至 2014 的期间费用明细如下：
项目 2012 年 2013 年 2014 年
信托项目可行性研究报告—一般类
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销售费用 23,
管理费用 24,
财务费用 18,
期间费用合计 46, 57, 66,
近年期间费用增长速度较快，2012 年至 2014 年期间费用复合增长率为
%。我们假设期间费用未来仍将按照此速度增长，以此预测的 2015 年至
2017 年的期间费用明细如下：
项目 2015 年 2016 年 2017 年
销售费用 28, 34, 40,
管理费用 29, 35, 41,
财务费用 21, 26, 31,
期间费用合计 79, 95, 113,
（5）资产减值损失、公允价值变动损益、投资收益：
2012 年至 2014 的三个项目的明细如下：
项目 2012 年 2013 年 2014 年
资产减值损失
公允价值变动损益 40, 43, 24,
投资收益 -350
期间费用合计 39, 42, 25,
从以上明细可以发现，资产减值损失逐年增加，公允价值变动损益变动较大，
投资收益逐年增加。这三个项目并没有明显的随着营业收入的增加或者业务规模
的扩大呈现一个稳定的变化趋势，因此从保守的角度，我们用这三个项目的近三
年的平均数预测未来三年，且不变化。预测结果如下：
项目 2015 年 2016 年 2017 年
资产减值损失
公允价值变动损益 35, 35, 35,
投资收益
合计 35, 35, 35,
（6）营业外收入、营业外支出：
项目 2012 年 2013 年 2014 年
营业外收入 7, 10, 41,
营业外支出
净收入 7, 9, 41,
信托项目可行性研究报告—一般类
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近三年的营业外收入大幅增加，主要是由政府补助构成。2013 年也获得了
政府补助 亿元，2014 年公司获得政府补助 亿元。营业外支出变动并没
有特别的规律。政府根据太湖湾公司经营情况给与相应的补贴，预计未来几年随
着公司开发项目规模的不断增加，承担的费用和职能的增加，政府补助仍然会保
持较高的增幅，我们假设 2015 年至 2017 年营业收入将会保持每年 10%的增长，
而营业外支出为近三年的平均数且不变化。预测结果如下：
项目 2015 年 2016 年 2017 年
营业外收入 45, 50, 55,
营业外支出
净收入 45, 49, 55,
（7）对外债务情况：
近 3 年的对外债务明细：
项目（单位：万元） 2012 年末 2013 年末 2014 年末
短期借款 40, 144, 249,
一年内到期的长期负债 37, 52, 15,
长期借款 95, 205, 225,
应付债券 50,
长期应付款 23, 30, 19,
合计 197, 433, 559,
2012 年至 2014 年公司对外债务余额稳定增长，2012 年至 2014 年对外债务
余额复合增长率为 %，且 2014 年公司增加了 5 亿元中小企业私募债余额，
逐步增加的融资工具的使用。我们得知太湖湾公司正在准备进行公开评级和使用
公开市场直接债务融资工具，积极降低融资成本和扩大融资渠道。
以上数据和分析表明融资人具备良好通畅的融资渠道和金融机构关系未来
随着资产规模和资金需求的增加，公司能够较为顺畅的获得金融机构贷款。未来
也可能通过多种多样的公开市场债务工具补充融资现金流量。
根据以上债务数据，我们假设公司 2015 年至 2017 年每年对外负债净增加额
为 2012 年至 2014 年每年平均净增加额 181, 万元。据此我们可以得到
2015 年至 2017 年的债务净增加额明细：
项目 2015 年末 2016 年末 2017 年末
对外债务余额 740, 921, 1,102,
对外债务净增加额 181, 181, 181,
信托项目可行性研究报告—一般类
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测算结果：
根据以上假设，我们综合经营现金流和融资现金流得到公司 2015 年至 2017
年的综合现金流量预测结果，结果如下：
收入项目 2015 年 2016 年 2017 年
营业收入 39, 89, 62,
营业成本 11, 29, 20,
营业税金及附加 1, 2, 1,
期间费用 79, 95, 113,
资产减值损失
公允价值变动损益 35, 35, 35,
投资收益
营业外净收入 45, 49, 55,
经营性现金流量 28, 47, 16,
融资性现金流量 181, 181, 181,
综合现金流量 209, 228, 197,
我们假设现金流量的实现是均匀的。假设本项目实际期限为 2015 年 8 月 31
日至 2017 年 8 月 31 日，则实际信托期限内公司可产生综合现金流量=2015 年综
合现金流量×4/12+2016 年综合现金流量+2017 年综合现金流量×8/12=430,
万元现金流量，足以覆盖本信托借款本息。
信托期限内现金流评价
项目现金流稳定，从可用于还款资金金额分析，足够覆盖信托项目本息。
3. 资金需求与资金偿付的综合评价
根据资金需求及资金偿付的分析，融资方资金需求合理，同时，还款来源为
太湖湾公司未来经营收入，同时由武进经发对项目还款提供全额担保，还款来源
稳定，项目风险可控。
（七）增信措施的调查与分析
1、法人保证-武进经发
基本情况
基本信息
名称 江苏武进经济发展集团有限公司
信托项目可行性研究报告—一般类
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注册地址 常州市武进区行政中心 5 号楼 329 号
登记机关 常州市武进工商行政管理局
成立时间 2007 年 07 月 26 日
法定代表人 李建平
营业执照号码 320483000023491 营业执照到期日 2057 年 07 月 25 日
法人代码证号 66493632-X 贷款卡(证)号码 3204120000447966
税务登记证号
苏 税 常 字
32040066493632X
基本账户开户行
经营范围
城市建设项目投资和经营管理，房地产开发和经营，房地产管
理，为城市基础设施建设和社会公益事业建设项目融资，城市
开发建设项目及其相关信息咨询服务；资产管理服务
所有制类别 国用独资 组织类别 有限责任公司
行业(国民经济行业分类标准)公共设施管理业
注册资本(元) 1000000000 元 注册资本到位率 100%
经营资质及证照 不适用
股权结构
公司的股东为常州市武进区国有（集体）资产管理办公室和常州市武进国
有资产投资经营公司。其中，常州市武进区国有（集体）资产管理办公室持有公
司 95％的股权，是公司的控股股东。
信托项目可行性研究报告—一般类
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参股、控股企业
经营业绩
江苏武进经济发展集团有限公司前身为江苏武进经济发展有限公司，其成
立于 2007 年 7 月 26 日，注册资本为 10,000 万元，常州市武进区国有（集体）
资产管理办公室持有其 100%的股权。
2007 年 10 月 18 日，江苏武进经济发展有限公司更名为江苏武进经济发
展集团有限公司。
2007 年 11 月 22 日，公司增加注册资本 50,000 万元，由常州市武进区国
有（集体）资产管理办公室认缴出资 50,000 万元。变更后公司注册资本为 60,000
万元。
2009 年 11 月 18 日，公司增加注册资本 40,000 万元，由常州市武进区国
有（集体）资产管理办公室认缴出资 40,000 万元。变更后公司注册资本为 100,000
万元。
信托项目可行性研究报告—一般类
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2010 年 1 月 22 日，常州市武进区国有（集体）资产管理办公室将其持有
的公司 5％股权划拨给常州市武进国有资产投资经营公司。股权划拨后公司注册
资本为 100,000 万元，其中，常州市武进区国有（集体）资产管理办公室出资
95,000 万元，占注册资本的 95％；常州市武进国有资产投资经营公司出资 5,000
万元，占注册资本的 5％。
财务状况
资产负债分析
资产部分
项目 2012 年末 2013 年末 2014 年末
报表是否经过审计 是 是 是
审计部门
江苏苏亚金诚会计师事
务所
江苏苏亚金诚会计师
事务所
江苏苏亚金诚会计
师事务所
审计意见类型 标准无保留 标准无保留 标准无保留
现金及现金等价物 6,418,392, 6,950,317, 6,851,031,
交易性金融资产 51,312, 882, 166,480,
应收票据 85,600, 429,284, 296,970,
应收账款 87,383, 116,321, 114,002,
其他应收款 10,054,830, 33,354,371, 35,575,051,
存货净值 13,897,825, 35,109,038, 33,276,138,
预付账款 793,747, 191,090, 162,285,
待摊费用 19,504, 5,364, 21,107,
其他流动资产 242,
流动资产 31,408,596, 76,156,669, 76,463,309,
长期股权投资 2,850,636, 1,040,048, 1,171,189,
投资性房地产
固定资产净值 5,491,550, 5,688,157, 6,513,507,
工程物资 3,187, 2,780, 1,444,
在建工程 8,850,206, 3,327,177, 3,724,240,
无形资产 25,257,482, 863,488, 865,476,
长期待摊费用 161,317, 167,899, 183,192,
递延所得税资产 9,370, 8,713,
非流动资产 42,614,380, 11,098,923, 12,467,763,
信托项目可行性研究报告—一般类
33/50
资产总计 74,022,977, 87,255,592, 88,931,073,
负债及所有者权益部分：
（单位：万元） 2012 年末 2013 年末 2014 年末
短期借款 3,131,545, 3,419,079, 4,138,210,
应付票据 2,339,950, 2,423,010, 3,089,156,
应付账款 1,227,109, 1,406,956, 737,896,
预收账款 406,435, 233,800, 274,246,
其他应付款 9,027,664, 10,010,035, 9,998,128,
应付工资 33,879, 35,615, 38,726,
应付福利费 172, 581, 360,
应付股利 - 9,900, -
应付利息 290,286, 270,239, 337,447,
其他应交款 315, 486, 645,
未交税金 23,475, 42,376, 21,757,
一年内到期的长期
负债
6,250,580, 11,227,130,
其他流动负债 62,688, 74,483, 106,251,
流动负债 16,543,523, 24,177,145, 29,969,956,
长期借款 11,969,397, 18,466,060, 16,195,210,
应付债券 6,500,000, 6,800,000, 8,280,000,
长期应付款 4,873,537, 1,819,875, 1,277,853,
专项应付款 7,077,758, 7,359,963, 4,304,762,
其他长期负债 23,214, 21,116, 36,360,
非流动负债 30,443,908, 34,467,015, 30,094,186,
负债总计 46,987,432, 58,644,161, 60,064,142,
实收资本 1,000,000, 1,000,000, 1,000,000,
资本公积 20,239,787, 21,635,679, 21,635,695,
盈余公积 312,554, 330,047, 357,555,
未分配利润 2,499,064, 2,656,502, 2,904,071,
少数股东权益 2,984,159, 2,989,201, 2,969,607,
所有者权益 24,051,406, 25,622,228, 25,897,322,
（1）货币资金
截至 2014 年 12 月 31 日，公司货币资金余额为 亿元，其中，银行承
兑汇票保证金为 亿元，定期存款 亿元,银行存款 亿元。
信托项目可行性研究报告—一般类
34/50
（2）应收账款
截至 2014 年 12 月 31 日，公司应收账款余额为 亿元，前五大应收账
款债务人明细如下：
债务人名称 金额 性质
上汽通用汽车销售有限公司 26,811, 货款
常州市武进区民防局 17,000, 项目回购款
武进供水公司第一营业所 10,596, 应收水费
常州市武进人防局 9,000, 紫薇园工程款
常州武进西太湖滨湖城建设
投资有限公司
6,408, 收视费
合计 69,816,
（3）其他应收款
截至 2014 年 12 月 31 日，公司其他应收款余额为 亿元，前五大其
他应收款债务人明细如下：
债务人名称 金额 性质
常州市武进区住房和城乡建
设局
7,051,699, 项目资金及往来
常州市武进区公路管理处 5,171,937, 项目资金及往来
常州市武进区财政局 4,030,989, 项目资金及往来
常州市武进区水利局 3,138,475, 项目资金及往来
江苏大禹水务股份有限公司 2,003,962, 项目资金
合计 21,397,064,
（4）存货
公司存货中主要为开发用土地及土地开发成本。
年末数项目
成本 跌价准备 净额
原材料 55,532, 55,532,
开发成本[注 1] 6,684,570, 6,684,570,
库存商品 68,899, 68,899,
生产成本 13,784, 13,784,
信托项目可行性研究报告—一般类
35/50
开发产品 1,060,157, 1,060,157,
委托加工物资 113, 113,
开发用土地 25,547,764, 154,684, 25,393,080,
合计 33,430,823, 154,684, 33,276,138,
（5）固定资产
公司固定资产主要为房屋及建筑物以及机器设备。
（6）无形资产
公司无形资产主要为土地使用权
（7）在建工程
公司在建工程明细如下：
项目明细 年初数
本期增加 本期减少
年末数
（1）在建工程
影艺宫 403,638, 20,195, 2,129, 421,703,
莲花馆 111,917, 10,311, 122,229,
三路一河（BT 项目） 1,146,521, 52,329, 1,008, 1,197,843,
莲花公园 W 建筑 3,014, 3,014,
莲花馆一期更新 5,128, 5,128,
汽车城二期 4S 店 480, 3,290, 3,771,
网络工程 14,192, 19,091, 17,664, 15,620,
物流仓库项目 15,930, 4,453, 20,384,
春秋豪门项目 12,114, 465, 9,394, 3,185,
淹城文化园项目 20,008, 300, 20,308,
宝林寺项目 232,961, 282,209, 4,075, 511,094,
游乐设施 18,590, 64,032, 768, 81,854,
数字文化科技创意项目（二期） 337,444, 365,223, 17,066, 685,601,
供水管网项目 523,315, 73,988, 51, 597,253,
车载导航仪、行车记录仪生产项
目
37,451, 37,451,
零星工程 487,046, 29,603, 495,529, 21,119,
信托项目可行性研究报告—一般类
36/50
合计 3,327,177, 968,073, 571,011, 3,724,240,
（8）短期借款
公司短期借款明细如下：
借款类别 金额
抵押借款 1,028,110,000
保证借款 2,721,500,000
质押借款 388,600,000
合计 4,138,210,000
（8）应付账款
公司应付账款前五大债权人明细如下：
债权人名称 金额 性质
江苏华宇建设有限公司 106,362, 工程款
江苏华盛建设工程有限公司 103,624, 工程款
常州市名城房地产开发有限
公司
76,900, 工程款
江苏武进建工集团
有限公司
52,688, 工程款
江苏菲林苗木有限公司 38,351, 苗木款
合计 377,927,
（9）其他应付款
公司其他应付款前五大债权人明细如下：
债权人名称 金额 性质
常州市武进区财政局 2,224,971, 资金往来
常州乐居保障房建设有限公
司
1,459,075, 资金往来
常州市武进城建园林绿化有
限公司
1,192,771, 资金往来
常州市武进新农村建设发展 733,000, 借款
信托项目可行性研究报告—一般类
37/50
有限公司
常州市武进区公路管理处 693,523, 借款
合计 6,303,341,
利润表分析
利润分析
项目 2012 年 2013 年 2014 年
营业收入 2,971,449, 2,948,715, 2,962,948,
主营业务成本 2,472,987, 2,691,166, 2,741,859,
销售费用及管理费
用
391,619, 516,251, 532,512,
财务费用 178,111, 321,697, 376,804,
营业利润 -71,268, -580,399, -688,228,
营业外净收入 2,126, 17,693, 29,652,
其他（如政府财政补
贴收入等）
847,609, 814,023, 1,025,217,
利润总额 778,467, 251,317, 366,642,
企业所得税 42,406, 33,360, 39,169,
少数股东损益 62,020, 43,026, 52,395,
净利润 674,041, 174,930, 275,077,
从公司利润表分析，公司营业收入近三年较为稳定，主营业务成本增加主
要由于车载电子设备成本由 2013 年的 9643 万元增加至 2014 年的 亿元。其
他业务收入增加主要由于房屋租赁收入及供水维护费收入增加。公司营业费用增
加 672 万元，主要由于工资增加。财务费用增加主要是利息相关支出增加。2014
年公司财政补贴增加约 2 亿元，因此公司 2014 年净利润较 2013 年增加约 1 亿元。
近三年公司保持盈利，运行情况正常。
信用状况分析
通过对人行征信系统查询，我司认为武进经发信用记录尚属正常
保证能力评价
企业经营各方较好，企业信誉也有保障。保证能力强。
信托项目可行性研究报告—一般类
38/50
（八）尽职调查综合结论
综合而言，交易对手太湖湾运行情况良好，信用状况正常，可以保证项目的
顺利的实施，以及信托资金的顺利退出。同时，武进经发为本信托提供了保证担
保，保证信托资金能够顺利退出。本项目的实施风险基本可控，收益较高，具备
可操作性。担保人武进经发拥有 AA+外部评级，资产实力强大。可以保证项目
的顺利的实施，以及信托资金的顺利退出。
项目组对主要交易对手做了较详尽的调查，认为本项目的实施风险基本可控，
收益较高，具备可操作性。
四、中后期管理安排
（一）管理方案
1. 一般管理措施
（1）企业按季度提供财务报表，项目团队对于交易对手经营状况及财务状
况进行定期检查
2. 特别监管措施
无
（二）信息披露
（1）信托计划成立及增发成功，向投资者披露相关信息
（2）项目运行过程中，每三个月向投资者披露资金使用情况。
（三）管理方式
中后期管理由业务团队负责。
（四）中后期管理方案评价
我部门在政信合作业务的具体操作方面已经积累了一些经验，对具体操作中
可能出现的问题具备相应知识并了解相应操作预案。中后期管理安排可以满足控
制项目风险的要求和管理方案的可操作性。
信托项目可行性研究报告—一般类
39/50
五、风险分析及管理安排
（一）担保履约风险
本信托的担保履约风险主要来源于武进经发担保能力能否保障信托利益。
应对措施：武进经发最新外部评级为 AA+，且财务情况良好，我们对其担
保能力进行了分析。综合来看，担保履约风险可控。
（二）生产经营主要风险
太湖湾公司的经营活动是否正常影响了太湖湾公司是否能产生足够的现金
流量以从而保证信托利益。
应对措施：我们将定期检查融资人的财务状况和经营情况，以及时对于未来
可能的经营情况的变化采取必要的措施。
（三）法律风险
本信托交易结构及相关法律文件的合法合规性将直接影响本信托的有效存
续。
应对措施：本信托交易结构简单，所有法律文件均采用我公司的标准范本，
我们亦将根据需要聘请专业律师机构为本项目法律顾问、出具法律意见书等等，
降低法律风险。
（四）操作风险
在本计划的投资决策和管理运作过程中，管理人的知识、经验、判断和技能
等会影响其对信息的收集以及对投资的判断，由此可能导致信托财产遭受损失。
应对措施：在本计划运作过程中，将按照公司内部管理制度的相关要求，严
格执行交易流程，避免操作风险；我部门在政信业务的具体操作方面已经积累了
一些经验，对具体操作中可能出现的问题具备相应知识并了解相应操作预案。
（五）政策风险与市场风险
国家货币政策、财政税收政策、信贷政策、产业政策、相关法律法规的调整
以及经济周期的变化等因素可能发生不利变化，可能对太湖湾的经营及还款能力
产生一定影响，从而对信托财产收益产生影响。
（六）信用风险
太湖湾不履行或不能履行其归还本金及利息，将对信托财产收益及兑付时间
产生较大影响。
信托项目可行性研究报告—一般类
40/50
应对措施：本项目还款来源是太湖湾公司未来经营收入。我们通过增加武进
经发的连带责任保证担保来增加对于项目的还款来源收不足或融资人出现信用
违约的情况对于信托财产的保证。
六、法律与合规事项评价
（一）委托人（受益人）主体资格合法性
本信托计划将全部面向合格投资者公开募集，投资者除了前述《资金信托合
同》、《信托计划说明书》以外，还将填写《合格投资者资格登记表》，我们将严
格考察投资者的主体资格。
（二）信托目的合法性、正当性
信托资金用于向太湖湾发放信托贷款。本项目信托目的不存在违反法律和行
政法规、损害社会公共利益以及其他债权人利益、不当利益输送、规避监管政策
等情况，信托目的合法、正当。
（三）信托财产来源合法性
在与委托人签约时，项目组将按照《信托法》、《信托公司管理办法》的规定，
严格审查委托人资金来源的合法合规性。
（四）交易结构评价
本信托的交易结构明晰，不违反现有法律法规的相关规定。
（五）救济方式评价
不适用
（六）合规性评价
本项目符合监管机构的要求
（七）其他法律与合规事项说明或评价
无
信托项目可行性研究报告—一般类
41/50
七、信托财务管理事项安排
（一）信托财产账户的开立
需信托财务管理总部配合开立信托财产专户，本信托计划的一切资金收支活
动，包括但不限于信托投资、支付信托费用、支付受益人信托利益等均需通过该
账户进行，该账户的开户行为民生银行。
（二）信托项目财务收入及费用管理
1. 信托项目收入测算
本信托项目预计收入：总成本【】%/年委托人年化收益率预计【】%。信托
成立后，于每自然季末月 20 日后的 10 个工作日内进行分配。
2. 信托项目费用测算
本信托项目应由信托财产承担的费用包括：
保管费
保管费费率 %/年，支付频率为信托成立后，每自然季度末月 20 日后的
10 个工作日内进行支付
销售费用
不适用
信托手续费
固定信托手续费费率 %/年，支付频率为信托成立后，每自然季度末月 20
日后的 10 个工作日内进行支付
浮动部分信托手续费待定。
律师费
100,000 元
信托受益权转让手续费
%
信托项目可行性研究报告—一般类
42/50
其他费用
印刷费：待定
3. 前端收费安排
不适用
（三）公司财务收支情况
1. 公司收入
我公司因本信托将产生的收入为信托报酬。
固定部分信托报酬费率为 %/年，收取金额=存续回购本金金额×%×当
期信托存续天数/360。按照信托规模 30000 万元计算，每年公司可取得收入 330
万。24 个月共计 660 万元。
另公司收取浮动管理费，因为浮动管理费率待定，因此收取浮动管理费产生
的公司收入无法估计。
2. 公司支出
以下费用由信托管理费承担：
律师费：10 万元
印刷费：待定
3. 固有资金垫付事项
不适用
（四）其他信托财务管理事项
1. 估值事项
不适用
2. 信托税项安排
除公司应对由本项目产生的信托报酬收入应缴纳的营业税金及附加，以及企
业所得税，应不产生其他信托税项，如遇国家政策变化或项目组疏漏，将再向信
托财务部提交申请。
3. 保管制度安排
信托项目可行性研究报告—一般类
43/50
本信托项目的信托资金保管银行为民生银行常州支行，由保管银行负责信托
账户的资金收付。
4. 其他需要信托财务管理总部审核或参与办理的事宜
无
八、中介服务机构管理
（一）法律中介机构管理
法律中介机构名称及合伙人姓名：北京市昊凯律师事务所，龙海涛团队
中介机构性质：备选库内
服务范围：项目合同文本的草拟并出具法律意见书
中介费用：人民币 100,000 元
（二）其他中介机构管理
无
九、业务组织工作安排
（一）项目组组成
组长：邹巍
组员：刘文舟、刘文舟
（二）业务时间表
审批完成时间：8 月 7 日；
签约完成时间：8 月 10 日；
信托计划成立时间：8 月。
十、结论
综上，我们认为本项目交易结构合规，风险可控，收益可观，具备可操作性，
现申请项目实施。
妥否，请公司领导批示。
十一、附件目录
信托项目可行性研究报告—一般类
44/50
1、尽职调查工作底稿
2、尽职调查工作资料清单
3、法律意见书
4、其他
信托业务三部
项目团队负责人：邹巍
项目执行经理：刘文舟
二Ｏ一五年七月三十一日
附件 1 尽职调查工作底稿
尽职调查工作底稿
调查时间 2015 年 3 月 25 日-26 日 调查地点 江苏省常州市
调查对象 太湖湾公司、武进经发 调查目的 对项目可行性情况进行调查
调查人员 邹巍、刘文舟、朱默文
调查的具体
内容和过程
我团队拜访了项目公司，实地了解了交易对手和项目的具体情况、
并收集了的相关资料。
我们与交易主体管理层沟通了项目交易条件，并基本落实。
信托项目可行性研究报告—一般类
45/50
了解和核实
的具体情况
根据我们了解的情况和收集的资料，被投资项目情况属实，交易条
件基本敲定。
存在的问
题或疑问
调查小结 交易条件已敲定，各项情况属实。各项条件符合公司项目操作标准。
备注
46/50
五矿国际信托
Minmetals International Trust
附件 2：尽职调查工作资料清单
尽职调查工作资料清单
借款人（基本资料）
序号 资料名称 原件 复印件 复印件是否盖章
如报审时尚未取得，项目
组承诺取得时间
1 工商行政管理局盖章的工商登记最新查询资料原件 尚未取得 放款前取得
2 经年检的企业法人营业执照副本复印件 √
3 组织机构代码证复印件 √
4 税务登记证复印件 √
5 公司章程（合资、合作企业还需提供合资、合作合同） √
6 法定代表人身份证明、法定代表人本人签字样本 √
7
法定代表人授权书及其授权代理人的身份证复印件(特
定情况下适用)
尚未取得 放款前取得
8 董事会成员签字样本、自然人股东签字样本 尚未取得 放款前取得
9 验资报告 √
10 最近一期财务报表和最近三年经审计的财务报告 √
11 对外担保以及未决诉讼等重大事项声明书 √
12 贷款证（卡）复印件、密码及人行征信系统查询授权书 尚未取得 放款前取得
47/50
五矿国际信托
Minmetals International Trust
13 贷款申请书 √
14 人行征信报告 尚未取得 放款前取得
15 关系人和关联交易情况说明 尚未取得 放款前取得
16 其他（请具体补充）
用款项目资料（项目贷款或最终用途为项目建设适用）
序号 资料名称 原件 复印件 复印件是否盖章
如报审时尚未取得，项目
组承诺取得时间
1 行政机关对贷款项目同意立项的正式批复文件 √
2 贷款项目已获批准的项目建议书、可行性研究报告 √
3
涉及土地征用、城市建筑、电信运营、供水、供电、供
气、高速公路经营及城市设施特许经营等有权机关的批
文或协议（特殊情况下适用）
不适用
4 土地、规划、建设、施工许可证 √
5 项目自有资金投入情况证明材料 √
6 其他（请具体补充）
特定资产资料（受让加回购特定资产资产/特定资产收益权适用）
48/50
五矿国际信托
Minmetals International Trust
序号 资料名称 原件 复印件 复印件是否盖章
如报审时尚未取得，项目
组承诺取得时间
1 可证明特定资产权属的相关批复和证照
2 以下为应收账款适用：
3 应收账款形成基础的合同或协议
4
根据上述合同或协议的约定，已达到形成应收账款标准
的证明材料
5 应收账款形成后，累计已收回账款的支付凭据。
6 其他（请具体补充）
抵质押人和抵质押物资料（存在抵质押物增信的项目适用）
序号 资料名称 原件 复印件 复印件是否盖章
如报审时尚未取得，项目
组承诺取得时间
1 工商行政管理局盖章的工商登记最新查询资料原件
2 经年检的企业法人营业执照副本复印件
3 抵（质）押物清单
4 抵（质）押物所有权证明
5 抵（质）押物评估材料
6 抵押物投保证明（特殊情况下适用）
7 其他（请具体补充）
保证人（法人保证适用）
序号 资料名称 原件 复印件 复印件是否盖章
如报审时尚未取得，项目
组承诺取得时间
1 工商行政管理局盖章的工商登记最新查询资料原件 尚未取得 放款前取得
49/50
五矿国际信托
Minmetals International Trust
2 经年检的企业法人营业执照副本复印件 √
3 组织机构代码证复印件 √
4 税务登记证复印件 √
5 法定代表人身份证明、法定代表人本人签字样本 √
6
法定代表人授权书及其授权代理人的身份证复印件(特
殊情况下适用)
尚未取得 放款前取得
7 董事会成员签字样本、自然人股东签字样本 尚未取得 放款前取得
8 公司章程（合资、合作企业还需提供合资、合作合同） √
9 验资报告 √
10 最近一期财务报表和最近三年经审计的财务报告 √
11 对外担保以及未决诉讼等重大事项声明书 √
12 贷款证（卡）复印件、密码及人行征信系统查询授权书 尚未取得 放款前取得
13 人行征信报告 √
14 其他（请具体补充） 尚未取得 放款前取得
委托人（单一项目适用，*为非主动管理型单一适用）
序号 资料名称 原件 复印件 复印件是否盖章
如报审时尚未取得，项目
组承诺取得时间
50/50
五矿国际信托
Minmetals International Trust
1 经年检的企业法人营业执照副本复印件原件（﹡）
2 法定代表人身份证明、法定代表人本人签字样本（﹡）
3 法定代表人授权书及其授权代理人的身份证复印件
4 组织机构代码证复印件（﹡）
5 公司章程（合资、合作企业还需提供合资、合作合同）
6
最近一期财务报表和最近三年经审计的财务报告（特殊
情况下适用）
7
信托资金来源合法合规性声明（如相关内容已在合同中
约定，可不单独提供）
注释：资料清单中列举的资料为一般性要求，业务部门应根据项目具体情况补充其他必要资料，项目评审部门可按具体情况要求补充其他必要资料。
