绿城房地产集团有限公司 法律事务管理案例解析汇编
案例解析汇编
二 00 八年十二月
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目 录
（PAGE3） 案例一：房屋交付时因哪些质量问题业主有理由拒绝领房
（PAGE12）案例二：哪些情形容易引起开发商逾期办证的责任
（PAGE17）案例三：业主未对开发商的书面通知提出异议，构成对通知内容的
“默认”吗？
（PAGE19）案例四：开发商有权送露台吗？
（PAGE21）案例五：我的房子要和样板房一样
（PAGE23）案例六：广告天马行空，交房苦不堪言
（PAGE26）案例七：近在咫尺的楼上楼下，旷日持久的维修尴尬
（PAGE28）案例八：开发商没拿到竣工验收备案表能交房吗？
（PAGE31）案例九：业主断供，开发商怎么办？
（PAGE34）案例十：甲方指定分包工程发生安全事故，发包人应当承担责任吗？
（PAGE37）案例十一：发包人收到承包人的工程价款结算文件后未及时回复，
承包人起诉要求按其递交的结算文件结算工程价款，会得到法院支持
吗？
（PAGE41）案例十二：这样的工程联系单有效吗？
（PAGE43）案例十三：企业内部标准能作为工程质量标准吗？
（PAGE45）案例十四：物管公司尽到合理注意义务不须承担责任
（PAGE47）案例十五：开发公司移交物业管理资料及设施设备不能马虎
（PAGE49）案例十六：开发商没卖掉的车位是不是必须提供给业主使用
（PAGE52）案例十七：试用期员工可以随便解聘吗？
（PAGE54）案例十八：项目收购有风险，尽职调查须谨慎
（PAGE56）案例十九：发改委 1773 号文施行后，绿城还能拿大项目吗？
（PAGE58）案例二十：委托国际品牌酒店管理的绿城酒店项目管理合同中的财
务问题如何约定
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房屋交付时因哪些质量问题业主有理由拒绝领房
¾ 案情介绍：
张先生买了城北拱墅区的房子，现场验房时发现多处渗水和漏雨(顶楼)，还
有开裂。张先生拒绝领房，开发商 3日内紧急修复完毕，请张先生再次验房，张
先生认为该质量问题已构成退房条件，要求开发商承担逾期交房的违约责任。
¾ 法律分析：
一、哪些质量问题买受人可拒绝领房，出卖人承担逾期交房的责任？法律
上并没有作明确的列举性规定，一般来讲，要从合同约定和法律规定两个方面来
考量，看是否符合合同约定的条件和法律规定的情形。
（一）约定条件：买受人能否以房屋存在质量问题为由拒收房屋，首先要依
据《商品房买卖合同》中约定的质量标准以及合同中有关的违约责任约定，若合
同中明确约定交付的房屋达不到合同约定的质量标准，买受人有权拒绝接收房屋
或解除合同，则买受人可以拒绝接收房屋。
若合同中没有约定，则依据法律规定，只有房屋主体结构质量存在问题、未
经竣工验收合格以及严重影响正常居住使用和安全的质量问题的，买受人才可以
拒绝接收房屋。
（二）法定情形一：房屋主体结构质量不合格的，买受人有权请求解除合同
和赔偿损失。主体质量不合格的认定需要以市级以上质量监督管理部门出具的书
面工程质量评定意见作为处理争执的依据。质量检测费用由主张方垫付，责任方
承担。
（三）法定情形二：因房屋质量问题严重影响正常居住使用。在此，《住宅
工程质量分户验收内容及要求》对开发商的要求过高，我们认为，只要满足国家
强制性标准的规定，除此以外的质量瑕疵，不一定是严重影响正常居住使用的情
况。
上述法定和约定的情形，买受人有理由拒绝领房。因出卖人履行修缮义务导
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致逾期交房的，出卖人应承担逾期交付的违约责任。
二、哪些质量问题业主拒绝领房理由不成立，出卖人仅承担维修义务？
除上述法定或约定的拒绝领房的情形之外，买受人在验收房屋时，对所交付
商品房的质量有异议的，出卖人仅承担修复义务，且在修复期间，不视为出卖人
逾期交付房屋。
地面、墙面裂缝、局部渗水、漏水、门窗损坏等质量瑕疵并不会导致商品房
的功能丧失，不会导致买受人不能实现合同目的，若不影响正常居住使用的，从
促进交易、维护正常的交易秩序、实现权益和社会资源利用最大化的角度出发，
法律法规确定了修复的民事责任。
出卖人修复完毕后，买受人应于出卖人发出通知后的合理期限内对房屋的修
复进行验收，逾期不验收，视同买受人已验收完毕。
根据上述分析，本案中张先生买入的房屋出现渗水、漏雨、开裂等质量问题，
因存在顶楼漏雨的情形，因此应属于业主可拒绝领房。
¾ 法务建议和意见：
为避免争议，在《商品房买卖合同》中应作出明确约定。
（一）出卖人因质量问题承担保修责任的条款设定：
出卖人在向买受人交付房屋时，该房屋已达到政府规定的强制性标准，买受
人在接受房屋时，对所交付商品房的质量（隐蔽工程除外）、空间尺寸、室内设
施、室内装饰设备、室外环境、公共设施质量等有异议的，买受人应向出卖人提
出书面意见，由出卖人予以认可后，出卖人有义务尽快予以修复。修复期间，不
视为出卖人逾期交付房屋。出卖人修复完毕后，买受人应于出卖人发出通知后的
7日内对房屋的修复进行验收，逾期不验收，视同买受人已验收完毕。
（二）因质量问题买受人有理由退房的条款设计：
买受人对该商品房提出有重大质量问题，双方产生争议时，以市级以上质量
监督管理部门出具的书面工程质量评定意见作为处理争执的依据。质量检测费用
由主张方垫付，责任方承担。如该部门认定属非重大质量问题，在保修期内由出
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卖人根据本合同约定承担保修责任；如确系重大质量问题且不具备入住条件，买
受人要求退房的，出卖人须在买受人出面提出退房要求后 5天之内将买受人已付
款退还买受人并支付利息，利息按银行同期存款利率计算。买受人要求换房且出
卖人同意换房的，差价按新、旧合同总价格多还少补。买受人选择不退房且出卖
人可以修复的，双方另行约定保修期限，出卖人修复完毕后，买受人应于出卖人
发出通知后的 7日内对房屋的修复进行验收，在修复期间，出卖人按照合同中逾
期交房的相关约定承担赔偿责任。
¾ 实践中，发生这方面的争议后，开发商要做好以下几方面的工作：
1、与客户妥善沟通。
最大焦点往往在房屋质量瑕疵是否属于法定的“因房屋质量严重影响正常居
住使用”有权退房的情形。出卖人可以援引《住宅工程质量分户验收内容及要求》
以及相关法律法规（详见“法律法规的依据指引”）与客户解释并作妥善沟通。
同时承诺对于交付质量瑕疵的房屋，视具体情况不同，将承担修理、更换、
重做、减少价款等违约责任，对于因维修、更换、重做给买受人造成损失的，将
承担赔偿责任。
2、抓紧履行保修义务。
3、事先约定申请鉴定的机构、程序、费用承担方式。
4、维修完成后，及时以出面形式通知买受人验房。买受人拒绝领房的，应
告知买受人无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面通知确定的交
付使用之日起由买受人承担。买受人仍然恶意回避，可采用公告送达的方式通知
领房。
¾ 法律法规的依据指引：
①《浙江省实施<中华人民共和国消费者权益保护法>办法》（2001 年 1 月 1
日）
第二十八条 房地产经营者应当严格执行有关商品房管理的法律、法规。经
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营者有下列行为之一的，应当根据消费者的要求负责退房，并承担其他民事责任：
（二）将未经竣工验收（包括建筑工程质量验收和按规定必须的综合验收）
合格的商品房交付使用的；
②《城市房地产开发经营管理条例》（1998 年 7 月 20 日国务院发布）
第三十二条 商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的。可以
向工程质量监督单位申请重新审核。经核脸，确属主体结构质量不合格的，购买
人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
③《中华人民共和国建筑法》（1997 年 11 月 1 日）
第六＋条 建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构的
质量。建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷；对已发现
的质量缺陷，建筑施工企业应当修复。
④《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的
解释》（2003 年 4 月 28 日）
第十一条 买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房
屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担。
第十二条 房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房及交付使用后，
房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予
支持。
第十三条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和
赔偿损失的，应予支持。
⑤《中华人民共和国合同法》（1999 年 3 月 15 日）
第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
〔一）因不可杭力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不
履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未展行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目
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的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定
的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
⑥《商品房销售管理办法》（2001 年 4 月 4 日建设部发布）
第三十条 房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品
房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。
因不可杭力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开
发企业应当及时告知买受人。
⑦《住宅工程质量分户验收内容及要求》
一、户内部分
验 收
项 目 验收内容 检查方法 参照标准
楼 地 面 表
面平整度
用 2ｍ靠尺检
查
《建筑地面工程施工质量验收规范》（GB50209-2002）
：水泥混凝土面层允许偏差为 5mm，水泥砂浆面层允许偏
差为 4mm。
楼 地 面 面
层质量
用小锤轻击
和观察检查
《建筑地面工程施工质量验收规范》（GB50209-2002）
，，， ：面层与下一层应结合牢固，无
空鼓、裂纹；面层表面应洁净，无裂纹、脱皮、麻面、起砂等
缺陷。
墙面、顶棚
面 层 表 面
平整度
用 2ｍ靠尺检
查，观察检查
《建筑装饰装修工程质量验收规范》（GB50210-2001）
：普通抹灰允许偏差为 4mm；顶棚抹灰表面平整度可不
检查，但应平顺。
1.楼地
面、墙
面、顶棚
面层
墙面、顶棚
抹 灰 层 质
量
用小锤轻击
和观察检查
《建筑装饰装修工程质量验收规范》（GB50210-2001）
：抹灰层与基层之间及各抹灰层之间必须粘结牢固，抹
灰层应无脱层、空鼓，面层应无爆灰和裂缝。
外 窗 台 高
度
钢尺检查，每
个窗台不少
于一处
《民用建筑设计通则》（GB50352-2005），
《住宅设计规范》（GB50096-1999）：窗台或落地窗防护
栏杆高度不低于 900mm，且不得有负偏差。
2.门窗
外窗渗漏
观察检查，外
窗及周边无
渗漏
《中华人民共和国建筑法》第六十条：建筑工程竣工时，屋顶、
墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷；对已发现的质量缺陷，
建筑施工企业应当修复。
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门窗开启
观察，开启和
关闭检查，手
扳检查
《建筑装饰装修工程质量验收规范》（GB50210-2001） ：
建筑外门窗的安装必须牢固；：金属门窗扇必须安装牢固，
并应开关灵活、关闭严密，无倒翘。推拉门窗扇必须有防脱落
措施。
安 全 玻 璃
认证标识
观察检查安
全认证标识。
发改运行（2003）2116 号第六条：应使用安全玻璃的不得使用
非安全玻璃，玻璃上有安全认证标识（标识不得隐蔽）。
玻璃层数 对照图纸检查玻璃层数
玻璃层数必须与经审查的施工图纸所示一致。
验 收
项 目 验收内容 检查方法 参照标准
栏杆高度
《住宅建筑规范》（GB50368-2005），：
阳台、上人屋面栏杆六层及以下不低于 米;七层及以上不
低于 米,不得有负偏差。
竖杆间距
钢尺测量，每
片栏杆不少
于一处 《建筑装饰装修工程质量验收规范》（GB50210-2001） ：
临空处栏杆净间距不应大于 ｍ，正偏差不大于 3mm。
防 攀 爬 措
施 观察检查
《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）：有水平杆件的
栏杆或花式栏杆应设防攀爬措施（金属密网、安全玻璃等）。
3.栏杆
护栏玻璃
观察检查 3C
安全标识，游
标卡尺测量
《建筑装饰装修工程质量验收规范》（GB50210-2001） ：
护栏玻璃应使用公称厚度不小于12mm的钢化玻璃或钢化夹层玻
璃。当护栏一侧距楼地面高度为 5ｍ及以上时，应使用钢化夹层
玻璃。
屋面渗漏 雨后或蓄水试验检查
《屋面工程质量验收规范》（GB50207-2002）：检查屋面
有无渗漏、积水和排水系统是否畅通，应在雨后或持续淋水 2h
后进行。有可能作蓄水检验的屋面，其蓄水时间不应少于 24h。
4.防水
卫 生 间 等
有 防 水 要
求 的 地 面
渗漏
观察检查和
蓄水、泼水检
验及坡度尺
检查
《建筑地面工程施工质量验收规范》（GB50209-2002） ：
有防水要求的建筑地面工程的立管、套管、地漏处严禁渗漏，
坡向应正确、无积水。条文说明：严格规定对有防水要求的建
筑地面工程的施工质量要求，强调必须进行蓄水、泼水检验，
一般蓄水深度为 20-30 mm，
24h 内无渗漏为合格。
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外墙渗漏
雨后观察检
查或泼水检
验
《中华人民共和国建筑法》第六十条：建筑工程竣工时，屋顶、
墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷；对已发现的质量缺陷，
建筑施工企业应当修复。
验 收
项 目 验收内容 检查方法 参照标准
管道渗漏 试水检查
《 建 筑 给 水 排 水 及 采 暖 工 程 施 工 质 量 验 收 规 范 》
（GB50242-2002）：给水、排水、采暖管道、散热器、卫生器具、
阀门、热表、水表等的接口无渗漏。
管道堵塞 试水检查 《 建 筑 给 水 排 水 及 采 暖 工 程 施 工 质 量 验 收 规 范 》（GB50242-2002）：给水、排水、采暖管道无堵塞。
管道坡度 观察检查 《 建 筑 给 水 排 水 及 采 暖 工 程 施 工 质 量 验 收 规 范 》（GB50242-2002）：排水管道坡向、坡度正确。
安装固定 观察检查
《 建 筑 给 水 排 水 及 采 暖 工 程 施 工 质 量 验 收 规 范 》
（GB50242-2002）：给水、排水、卫生器具、阀门、水表等安装
固定牢固、支架间距位置符合要求。
地漏水封 尺量检查 《 建 筑 给 水 排 水 及 采 暖 工 程 施 工 质 量 验 收 规 范 》（GB50242-2002）：地漏水封深度不小于 50mm。
5.给排
水安装
安装位置 对照图纸进行检查
插座相序、
接地
使用“漏电开
关测试仪”逐
个检查
《建筑电气工程施工质量验收规范》（GB50303-2002）、
： “漏电开关测试仪”无接错显示。
户 内 配 电
箱（盘）
观察和开、关
触电保护器
动作
《建筑电气工程施工质量验收规范》（GB50303-2002）、
：照明配电箱（盘）内配线整齐，回路编号齐全，标识正
确；箱（盘）内开关动作灵活可靠。
照明试验 通电检查 《建筑电气工程施工质量验收规范》（GB50303-2002）：照明系统通电试运行正常。
6.电气
安装
等电位 观察检查 等电位连接端子齐全、位置正确
7.其它 烟 道 设 置及附件 观察检查
止回阀、防火门按规定安装；表面无裂纹；上人屋面烟道（包
括管道透气孔）高度应超过
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墙 面 空 调
孔 观察检查 无渗漏、反坡，位置正确，与插座位置协调
二、公共部位部分
验收项目 验收内容 检查方法 参照标准
1.外墙
窗 角 斜 裂
缝，墙面裂
缝
在距外墙
范围内平视或
仰视观察检查
《中华人民共和国建筑法》第六十条：建筑工程竣工时，屋
顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷；对已发现的质量
缺陷，建筑施工企业应当修复。
2.楼地面、
墙面、顶棚
面层
同户内部分。饰面板（砖）工程按《建筑装饰装修工程质量验收规范》（GB50210-2001）、
、 检查；吊顶工程按《建筑装饰装修工程质量验收规范》（GB50210-2001）、、
检查。
楼 梯 踏 步
梯 段 及 平
台净宽，楼
梯 踏 步 高
差
钢尺或激光测
距仪测量检查
《建筑地面工程施工质量验收规范》（GB50209-2002） ：
楼梯踏步的宽度、高度应符合设计要求，楼层梯段相邻踏步
高度差不应大于 10mm，每踏步两端宽度差不应大于 10mm。
《住宅设计规范》（GB50096-1999），《民用建筑设计通
则》（GB50352-2005），《住宅建筑规范》（GB50368-2005）
：楼梯从扶手中心到墙面测量的净宽不小于 （六层
及以下或一边设有栏杆的不小于 ）；楼梯平台净宽不小于
。
电 梯 候 梯
厅深度，电
梯门净宽
钢尺或激光测
距仪测量检查
《住宅设计规范》（GB50096-1999）：电梯候梯厅深度
不得小于 ，电梯门净宽不得小于 80cm。
高 层 建 筑
首 层 疏 散
外 门 及 通
道的宽度
钢尺或激光测
距仪测量检查
《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95） ：疏散
门应外开，其净宽不应小于 ；通道宽度不应小于 。
公 用 走 道
净高
钢尺或激光测
距仪测量、观察
检查
《住宅建筑规范》（GB50368-2005）：走道等有人员正
常活动的净高度不小于 。
3.楼（电）
梯、通道
安 全 防 护
设施
钢尺测量，观察
检查
栏杆项目同户内部分；
安全防护警示标志、设施齐全有效。
通道净高 钢尺或激光测距仪测量
《住宅建筑规范》（GB50368-2005）：通道的净高度不
小于 。
防水 观察检查 《地下防水工程质量验收规范》（GB50208-2002）：地面、墙面及顶棚无渗漏、无裂缝。 4、地下室
地 面 、 墙
面、顶棚面
层
同户内部分。
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验收项目 验收内容 检查方法 参照标准
防护 栏杆项目同户内部分
防雷 观察检查 通过防雷设施专项验收
防水构造 观察检查，拉线和尺量检查
《屋面工程质量验收规范》（GB50207-2002）：天沟、
檐沟的排水坡度，必须符合设计要求；：天沟、檐沟、
檐口、水落口、泛水、变形缝和伸出屋面管道的防水构造，
必须符合设计要求；：屋面工程质量应符合下列要求：
防水层不得有渗漏或积水现象；使用的材料应符合设计要求
和质量标准的规定；找平层表面应平整，不得有酥松、起砂、
起皮现象；卷材铺贴方法和搭接顺序应符合设计要求，搭接
宽度正确，接缝严密，不得有皱折、鼓泡和翘边现象；涂膜
防水层的厚度应符合设计要求，涂层无裂纹、皱折、流淌、
鼓泡和露胎体现象；刚性防水层表面应平整、压光，不起砂，
不起皮，不开裂，分格缝应平直，位置正确；嵌缝密封材料
应与两侧基层粘牢，密封部位光滑、平直，不得有开裂、鼓
泡、下塌现象。
隔热层 观察检查，尺量检查
《屋面工程质量验收规范》（GB50207-2002）：架空隔
热制品的质量必须符合设计要求，严禁有断裂和露筋等缺陷；
：架空隔热制品的铺设应平整、稳固，缝隙勾填应密实，
架空隔热制品距山墙或女儿墙不得小于 250 mm，架空层中不
得堵塞，架空高度及变形缝做法应符合设计要求；：相
邻两块制品的高低差不得大于 3 mm。
管线安装 观察检查 符合设计要求
5.屋面
检修梯 观察检查
《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）：当无楼梯通
达屋面时，应设上屋面的检修人孔或低于 10m 时可设外墙爬
梯，并应有安全防护和防止儿童攀爬的措施。
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哪些情形容易引起开发商逾期办证的责任
¾ 案情介绍：
2000 年初，某房地产开发公司预售楼盘热销，根据《商品房买卖合同》，该
公司应于 2002 年 6 月将办理房地产权属证书所必须之商品房销售专用发票交
付给买受人。房屋交付时，其中的 41 户业主因物业维修基金的交付和开发商发
生争议，该公司因买受人未付清物业维修基金为由拒绝向买受人开具专用发票。
直到交付物业维修基金的权利义务明确后， 2006年 6月该公司才开具专用发票。
直至 2007 年 41 位业主才办理完房屋产权登记。此时，该公司已进入清算程序。
41 位业主提起仲裁，要求该公司因逾期提供办理商品房权属证书所需资料导致
逾期办证承担赔偿责任。最终达成谅解协议，赔款总额巨大。
¾ 法律分析：
（一）出卖人应当在商品房交付使用后 60 日内，将办理权属（包括契税证、
房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备
案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受
人可以要求退房，或请求出卖人支付违约金而继续履行合同。
出卖人逾期提供办理商品房权属证书所需资料导致逾期办证的原因主要有
以下几种情形：
(一)商品房交付后抵押权未能及时撤销；（2）工程款未结清，施工单位不肯
提供相关资料，无法申请竣工验收备案，致使初始登记未完成；（3）竣工验收未
完成；（4）超容积率指标，规划验收未通过，土地出让金未补缴，行政处罚未处
理完毕；（5）买受人未交纳物业维修基金或房款余额，《商品房买卖合同》中并
未对此做出相关约定，开发商不开具专用发票等。
（二）对于因出卖人的原因导致的迟延办理房产证的，可作如下处理：
1 、因为出卖人原因导致逾期办证纠纷的，出卖人应按照合同条款的约定承
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担赔偿责任；如果没有约定或约定不明确的，参照银行贷款利率，出卖人应偿付
合同约定交付产权证之次日起至限期办证之日止的利息；如果，开发商在限期内
仍未办妥证照的，自限期之日起至实际办妥证照之日应偿付购房人已交房款按上
述利率计算的双倍利息。
2、因出卖人开发、销售手续不合法引起产权证办理纠纷，应确认合同是否
有效。若合同无效，买受人可请求解除合同；若在案件审理期间依法补办手续取
得合法资格的，可令出卖人限期办妥房屋权属登记。
根据上述分析，本案中，《商品房买卖合同》对买受人不交纳物业维修基金
的违约责任未作约定，开发商没有理由据此不开具专业发票，此属由于出卖人的
原因，在商品房交付使用后约定期限内，没有将办理权属登记需由出卖人提供的
资料报产权登记机关备案，出卖人应承担逾期办证的违约责任。
¾ 法务建议和意见：
为避免争议，《商品房买卖合同》补充协议中应做出明确约定。如要求买受
人应在出卖人向其提供办理产权登记所需的资料前，与出卖人结清应付给出卖人
的所有款项。买受人委托出卖人办理该商品房产权登记的，应按办理产权登记的
要求向出卖人提供证件、材料和费用。若买受人未与出卖人结清款项的，出卖人
有权拒绝将办理权证的资料提供给买受人，其后果由买受人承担。
出卖人应特别注意上述未及时提供办理商品房权属证书所需资料导致逾期
办证的几种情形，在前期工作中做好预防措施。例如，为避免影响领取竣工验收
备案表，需要在签署《施工合同》时，就对工程款的结算、施工单位向有关政府
部门提供有关资料的条件和时间约定在先。
买受人以按揭贷款方式购房的，由于出卖人为买受人的贷款提供了连带责任
保证担保，应及时督促买受人按照约定的时间，根据产权登记机关规定的标准支
付办理产权转移登记相关的税费并提供相关资料，与出卖人、按揭银行共同在约
定期限内办理产权转移登记及相应的抵押登记。
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¾ 法律法规的依据指引：
①《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007 年 8 月 30 日）
第六十一条 以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人
民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由
同级人民政府颁发土地使用权证书。
在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级
以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部
门核实并颁发房屋所有权证书。
房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房
产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土
地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或
者更改土地使用权证书。
法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。
②《中华人民共和国合同法》（1999 年 3 月 15 日）
第四十四条 依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照共规定。
第一百三十五条 出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物
的单证，并转移标的物所有权的义务。
③《城市房地产转让管理规定》（2001 年 8 月 15 日）
第七条 房地产转让，应当按照下列程序办理：
（一）房地产转让当事人签订书面转让合同；
（二）房地产转让当事人在房地产转让合同签订后 90 日内持房地产权属证
书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门
提出申请，并申报成交价格；
（三）房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在 7日内作出是否受
理申请的书面答复，7 日内未作书面答复的，视为同意受理；
（四〕房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进
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行现场查勘和评估；
（五）房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费；
（六）房地产管理邵门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书。
④《商品房销售管理办法》（2001 年 6 月 1 日 建设部发布）
第三十四条 房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产
测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属
登记。
房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起 60 日内，将需要由其提供的
办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。
房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权
登记手续。
第三十六条 未取得营业执照、擅自销售商品房的，由县级以上人民政府工
商行政管理部门依照 《城市房地产开发经营管理条例》的规定处罚。
⑤《城市商品房预售管理办法》（2004 年 7 月 20 日 建设部修正）
第十二条 预售的商品房交付使用之日起 90 日内，承购人应当依法到房地产
管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以
协助，并提供必要的证明文件。
由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付吏用之日起 90 日内取得房屋
权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。
⑥《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解
释》（ 2003 年 4 月 28 日）
第十八条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证
书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二〕商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起
90 日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起 90 日。
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合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总领，
参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期货款利息的标准计算。
第十九条 商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三
十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，
导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应与
支持。
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业主未对开发商的书面通知提出异议，
构成对通知内容的“默认”吗？
¾ 案情介绍：
A 项目公司开发建设一处位于市中心高档精装修住宅项目。
A 项目公司在与客户签订的《商品房买卖合同》中，约定厨房地面铺设高档
大理石。但在材料采购及施工过程中，A项目公司发现，厨房地面若铺设大理石，
在今后的使用中容易造成油烟、污垢等附着在大理石表面，不但不易清洁，而且
容易变色。为此，A项目公司决定厨房地面改为铺设高档瓷砖。
另外，A项目公司在原有户型的基础上，对部分主卧户型进行了设计优化，
将原主卧的窗户设计变更成飘窗，有效增加了主卧的可利用空间，但对主卧的采
光及日照有一定的影响。
A 项目公司就上述两项变更事项分别向购房业主发出了通知书，并均在通知
书中告知：“若您对上述变更有异议的，您有权在收到本通知后 15 日内提出，若
您未于收到本通知后 15 日内提出异议的，视同您接受上述的变更。”
¾ 法律分析：
《商品房买卖合同》中的条款、附件以及附图均为《商品房买卖合同》的有
效组成部分，一经双方签署，即对双方都具有约束力。案例中 A项目公司对厨房
地面铺设材料的变更属于对《商品房买卖合同》附件三：装饰、设备标准的变更；
对主卧窗户的设计变更因涉及到户型变更属于对《商品房买卖合同》附件一：房
屋平面图的变更。
一般情况下，若要变更合同的，需要双方当事人协商一致方能变更。那么，
A 项目公司通过单方书面通知的形式，能实现“业主在收到该通知后 15 日内，
若未提出异议，视同接受变更”的法律效力吗？这需要区别对待。
一、关于厨房地面由高档大理石变更为高档瓷砖通知书的法律效力。
《商品房买卖合同》附件三：装饰、设备标准中明确约定厨房地面采用大理
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石铺设，在未征得买受人同意的情况下，出卖人无权单方变更装饰、设备标准，
因此 A项目公司在向业主发出通知后，即使业主没有提出异议，也不能视为已经
接受了该项变更。A 项目公司仍应按《商品房买卖合同》附件三：装饰、设备标
准约定的标准交付商品房。若 A公司单方变更该装饰、设备标准，则需向买受人
承担违约责任。根据《商品房买卖合同》第十三条第二款的约定，按商品房的实
际装饰、设备标准与合同约定装饰、设备标准的实际差价予以赔偿。
二、关于主卧设计变更通知书的法律效力。
《商品房买卖合同》第十条对规划、设计变更作了明确约定：出卖人在设计
变更后 10 日内应当书面通知买受人，买受人有权在通知到达之日起 15 日内做出
是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起 15 日内未作书面答复的，视同
接受变更。基于《商品房买卖合同》对设计变更的特别约定，A项目公司在向业
主发出通知后，只要业主没有提出异议的，就视为已经接受了该设计变更。
¾ 法务建议和意见：
由案例可见，对于不同性质不同内容的变更事项，在 A项目公司单方发出通
知书后，会产生不一样的法律后果。导致这样截然不同的法律后果的原因，在于
合同双方是否事先对“无异议即视为认可”进行了约定。
现行使用的《商品房买卖合同》仅仅在“规划、设计变更”上明确约定了，
买受人在受到出卖人书面通知后，会产生“无异议即视为认可”的法律后果。除
“规划、设计变更”外，出卖人、买受人可以对其他情形也作相应的约定，但该
约定的内容应当遵守公平、合理的原则，同时出卖人应事先向买受人作必要的提
醒。
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开发商有权送露台吗？
¾ 案情介绍：
A 项目公司在销售一沿街商住楼时，考虑到该商住楼屋顶有面积约 400 平方
米的露台，就以明显高于市场价的价格将顶楼住宅销售给业主张先生，并在与业
主张先生签署的《商品房买卖合同补充协议》中约定，屋顶露台的使用权归业主
张先生所有。
房屋交付后，楼下商铺业主认为屋顶露台属于全体业主共有，要求在屋顶露
台上搭设太阳能热水器、空调室外机、以及晾晒衣物，遭到了业主张先生的拒绝，
双方发生了争议。
¾ 法律分析：
商品房的屋面是商品房不可分割的组成部分，属于建筑物共用部分。根据《物
权法》第七十条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有
权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。因此，商品房的屋
面所有权及使用权均归该栋楼房的全体业主共有。若要将屋面的使用权归某一业
主专用，则需要征得每一位享有屋面共有权业主的同意及授权。
由此可见，A项目公司既无权向某一业主赠送屋顶露台，也无权处分屋顶露
台的使用权，其与业主张先生所签署的《补充协议》由于无法得到其他业主的追
认，事实上属于无效合同。A项目公司需向业主张先生承担赔偿责任。
¾ 法务建议和意见：
为了避免上述现象，同时又能以较高的价格销售该套顶层住宅，作为开发商，
需要在商品房销售时，就要求每一位享有屋面共有权的业主同意将该幢楼宇屋面
的使用权归某位（或数位）业主专用。在实际操作中，应当在《商品房买卖合同》
中约定：“该商品房所在楼宇的屋面使用权归该幢楼宇买受人共有。如该楼宇屋
面已经设计为屋顶花园或露台的，则该屋顶花园或露台专用权归设计上与之相连
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通的商品房买受人所有，各买受人对此专用权的约定均无异议，并对各买受人具
有合同约束力。”
另外，开发商应与享有屋面专用权的业主就其使用该屋面的具体事宜进行补
充约定，业主在使用该屋面时须符合法律、法规及管理规约、物业服务公司制定
的有关规定等，并承担维护、管理、修缮等义务及费用。
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我的房子要和样板房一样
¾ 案情介绍：
A 开发商在其开发的精装修楼盘开盘前，推出了数套样板房及景观样板区。
客户李先生在参观了样板房后，对该楼盘产生了浓厚的兴趣，当天即购买了与样
板房户型完全一致的商品房一套。
一年后，该楼盘正式交付。客户李先生发现其购买的房屋与样板房相比明显
“缩水”，尽管橱柜、洁具的品牌都一样，但使用的型号不同，样板房使用的该
品牌的高端产品，而交付的房屋使用的是该品牌的入门产品；另外，样板房里漂
亮的窗帘、灯饰、地毯等，交付的房屋里都没有。
为此，该客户认为开发商并未告知样板房与交付房屋的装饰、设备标准是不
同的，遂以交付的房屋与样板房不符为由，要求按照样板房的标准交付房屋；A
开发商认为，样板房主要在于展示房屋的空间、布局、功能等，交付的房屋肯定
会与样板房有所差异，具体装饰、设备标准应当以实际交付为准。双方陷入了争
执。
¾ 法律分析：
在精装修楼盘的销售过程中，样板先行是非常普遍的。为了能够吸引潜在的
意向客户，开发商总是在样板房的设计、施工、陈设等方面不遗余力，努力营造
精品样板效果（其质量、设备、装修标准明显高于交付房屋的标准）。因此，商
品房的质量、设备、装修会有“展示标准”及“交付标准”，通常开发商会按“展
示标准”销售，按“交付标准”交付。
根据《商品房销售管理办法》第三十一条的规定：“房地产开发企业销售商
品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是
否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。”
由此可见，A开发商并未对样板房与实际交付商品房的质量、设备及装修标
准作区别说明，因此，其实际交付的房屋应当与样板房一致。
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¾ 法务建议和意见：
一方面，开发商应当在样板房展示时告知消费者，该样板房是“展示标准”
还是“交付标准”，并在样板房入口告示栏中，用文字明确予以提醒。若是“交
付标准”的，还需要对具体的装饰、设备标准（包括颜色、型号、规格、功率、
产地等等）进行说明，对于今后交付房屋中没有的陈设、装饰、电器等，要用固
定的文字予以提醒。
另一方面，要在《商品房买卖合同》中作相关约定，例如“样板房质量、设
备、装修仅供风格及装修效果的参考，不作为交付标准，本商品房的质量、设备、
装修具体以实际交付实样为准。”
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广告天马行空
交房苦不堪言
¾ 案情介绍：
某房产公司在推广其开发的楼盘时，对该楼盘所在的区位优势作了重点宣
传，并以该楼盘为中心分别 200 米、500 米、1 公里、3 公里的生活半径内的配
套设施作了具体的罗列，包括规划中的沃尔马超市、市民广场、水岸公园、五星
级酒店等等。
在该楼盘交付时，该房产公司曾经宣传过的沃尔马超市、市民广场、五星级
酒店等因规划变更、招商引资等各种原因均不再建设实施。不少业主认为，他们
购买该楼盘重要原因之一就是因为周边便利的配套，其所购商品房的房价中已经
包含了周边规划所带来的未来预期，现大量配套均不再建设实施，要求房产公司
承担赔偿责任。
¾ 法律分析：
关于房产公司对商品房开发规划范围外周边今后的规划所作的宣传，要不要
承担责任？需要作深入的法律分析，要看该宣传是否是虚假宣传？是否属于要
约？如果属于要约，没有将该内容写进商品房买卖合同，房产公司能否免责？如
果属于要约邀请，房产公司是否可以不承担任何责任？
要回答上述问题，首先需要明白什么是“要约”，什么是“要约邀请”，两者
的区别在法律上如何界定？
根据《合同法》第十四条和第十五条的规定，“要约是希望和他人订立合同
的意思表示”，该意思表示应该“具体确定”，并且一经受要约人承诺，“要约人
即受该意思表示约束”；“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示”，一
般来讲，寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、商业广告等为要约邀请，但法律
也明确规定“商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”，也就是说，商业广
告的内容也并非全都是要约邀请，不可以天马行空地任意发挥。
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在明确了法律规定的“要约”和“要约邀请”的概念后，再来看本案中销售
广告中对该楼盘规划区域外 1公里、3公里生活半径的配套说明究竟是“要约”
还是“要约邀请”。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用
法律若干问题的解释》第三条的规定，房产公司在商品房的销售广告和宣传资料
中就“就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，
并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。”
本案中该广告内容虽然“具体确定”，且对合同订立和价格确定有重大影响，但
由于不在房产公司开发规划范围内，所以该广告内容应该属于“要约邀请”，而
不是“要约”。
如果广告中部分内容符合法律规定的“要约”的条件,那么该部分 “说明和
允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承
担违约责任。”如果广告中的部分内容不符合法律规定的“要约”条件，仅系“要
约邀请”（如本案中的广告争议内容），其宣传内容不具有合同约束力，但是这并
不意味着，本案中的房产公司可以对于商品房开发规划范围外的相关规划配套随
心所欲地进行宣传而不用承担任何责任。
根据《反不正当竞争法》第九条关于虚假宣传的规定及相关司法解释，《民
法通则》第５８条第３项因欺诈而引起的民事行为无效及相关司法解释及《合同
法》第五十四条关于因欺诈而签订的合同可撤销等规定，如果房产公司在广告要
约邀请中故意提供虚假情况，作引人误解的虚假宣传，一方面客户可以撤销已签
订的商品房买卖合同，并有权要求房产公司承担损害赔偿责任，另一方面房产公
司可能还要承担因虚假宣传产生的行政处罚责任。
由上可见，商业广告一般在法律上属于要约邀请，允许广告主、广告经营者
作适度的美化和夸张，但是广告内容并不是可以随意发挥的，因为部分“具体确
定”的内容，如果符合最高法院司法解释的第三条的规定要求，那么在法律性质
上就不仅仅属于“要约邀请”而变成“要约”了，比如 24 小时恒温游泳池、中
央花园面积、楼间距、绿地率以及配套设施的品牌等。违反了广告中属于“要约”
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的内容，房产公司应该承担相应的违约责任
对于广告内容中的要约邀请，虽然不具有合同约束力，但是也不允许房产公
司在宣传时故意提供虚假情况，作引人误解的虚假宣传，，否则，同样要承担相
关的法律责任。
¾ 法务建议和意见：
为避免因虚假宣传产生的法律风险，建议房产公司在作广告宣传、沙盘展示
或样板方展示时，应在显著位置清晰提示，本宣传资料（或楼书、广告、图例、
沙盘或样板房等）仅系参考，不作为实际交付标准，最终以政府有关部门的批准
文件和双方签订的商品房买卖合同为准，同时在商品房买卖合同中补充协议中明
确约定，本（补充）协议的约定内容系双方最终意思表示，此前出卖人提供的宣
传资料（包括楼书、广告、沙盘、样板房等）中部分内容与本协议不一致之处，
双方同意将其视作对相关内容的变更，以本协议的约定为准。
另外，针对本案所涉规划区外的配套或设施广告宣传，还要注意以下问题：
1、在宣传时，房产公司应作必要的审查，了解该配套或设施是否已经列入
政府规划，是否已经处于建设施工过程中等。对于尚未列入政府规划的，不予宣
传。
2、在宣传时，房产公司应核对该规划的出处，并注明信息来源。
3、房产公司在《商品房买卖合同》、楼书及宣传资料中进行风险提示，明确
指出这些规划不在房产公司商品房开发规划范围内，具体由政府部门或其他单位
予以实施，不属于房产公司承诺的内容，且可能存在不确定性，如实际实施的内
容与宣传资料不一致的，以实际实施的内容为准。
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近在咫尺的楼上楼下
旷日持久的维修尴尬
¾ 案情介绍：
张某购买了某房产公司开发的精装修楼盘 706 室，入住不久发现其阳台吊顶
不时有水渗漏，于是提出要求尽快维修。房产公司现场核查后，初步确认渗水系
由于楼上 806 室业主的阳台防水密封不牢造成的，并同意对保修期内出现的质量
瑕疵免费维修。经多次联系 806 室业主，在长达一年半的时间里，该业主均以
种种理由拒绝配合维修。现因 706 室业主因商品房有质量问题向法院起诉要求房
产公司及时履行维修义务、赔偿相应损失，于是房产公司向 806 室业主发律师函，
要求其配合维修，否则也将向人民法院起诉，要求赔偿。
¾ 法律分析：
本案涉及两个不同的法律关系，一个是房产公司与楼下 706 业主间因房屋质
量问题引起的商品房买卖合同关系；另一个是楼下 706 业主与楼上 806 业主间因
房屋修缮引起的相邻权关系。
在商品房买卖合同关系中，对交付房屋存在的质量瑕疵，房产公司依照合同
约定应在保修期内承担免费维修的义务。根据合同相对性的原则，该法律关系只
约束签订合同的双方当事人。本案中如果 706 业主以房屋质量问题向对房产公司
提起诉讼或仲裁，法院或仲裁机关在审理此类案件时，一般不会依职权或依房产
公司的申请追加 806 业主作为共同被告或共同被申请人，而是依据合同和相关法
律法规直接判令或裁决房产公司在一定期限内完成房屋修缮。由于在处理这种法
律关系中，法院或仲裁机关的审理不涉及楼上的 806 业主，所以即使判决或裁决
生效，楼下业主赢了官司，仍无法根本解决其房屋的漏水维修问题。在案件执行
过程中，房产公司很容易陷于非常被动的局面。
在相邻权纠纷中，根据《物权法》第八十八条的规定，“不动产权利人因建
造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气、燃气管线等必须利用相邻土
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地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利”，楼上的 806 室
业主为相邻方修缮建筑物提供必要的便利是其法定义务，一般的《业主临时管理
规约》中也有类似规定，法院据此审理或判决，有助于根本上解决 706 室业主的
渗水维修问题。
¾ 法务建议和意见：
房屋交付后发现质量瑕疵，房产公司同意维修，但是由于相邻方拒绝配合，
使得维修时间无限期拖延，这种情况并不少见。解决这个问题，首先应该在商品
房买卖合同补充协议中增加相应条款，明确约定房产公司在修缮相邻不动产时，
商品房买受人有配合义务。在无明确的法定配合义务时，约定的配合义务在合同
双方当事人之间产生拘束力，如果诉讼或仲裁也容易获得法院或仲裁机关的支
持。
如果在商品房买卖合同中并没有约定相邻业主的配合义务，发生此类纠纷时
首先要与有配合义务一方的业主协商，尽量争取获得其书面或口头同意相邻方利
用其房屋，同时分别以房产公司和相邻受损方的名义向配合义务方发出书面通
知，明确要求其在合理期限内履行配合义务。
如果相邻方在收到通知后经多次协商仍拒绝配合，在不得不需要通过诉讼途
径解决纠纷时，建议最好由受损方业主以相邻权纠纷起诉配合义务方业主，尽量
不要提起商品房买卖合同纠纷告房地产公司履行保修义务，以提高诉讼效率，加
快维修进度，进而避免受损方业主的损失进一步扩大。
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开发商没拿到竣工验收备案表能交房吗？
¾ 案情介绍
一精装修小户型楼盘按照购房合同约定原应在 2007 年１２月底交付，然而
房子一直未交付，业主们在焦急的等待中度过了４个月。今年的５月１日，业主
们接到开发商收房的通知，但业主到达现场后发现开发商未取得竣工验收备案
表，直到５月１５日，开发商才拿到竣工验收备案表。至此，在计算开发商逾期
交房的日期上业主与其发生了争议，业主认为，取得竣工验收备案表是交房的必
备条件，逾期交房日期应算至 5月 15 日；开发商则认为其已在 4月 30 日通过竣
工验收，通过竣工验收的房子就可以交付，逾期交房日期应算至 4月 30 日。
¾ 法律分析
一、哪些竣工条件是法定的交房前强制性必备条件。
根据《建筑法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《建设工程质量管理条
例》等法律法规的强制性规定，建筑工程竣工经验收合格后方可交付使用。那么，
建筑工程经什么样的验收合格了才可交付业主使用，验收合格是否需要经过工程
质量监督、规划、消防、人防等有关部门进行验收？这个问题在司法实践中存在
一定的争议，有些认为只要建设单位组织的五方主体竣工验收合格即可认定为
“验收合格”，有些则认为“验收合格”指建设单位组织的五方主体验收合格，
并通过人防、消防、规划、环保等部门的专项验收。
根据国务院于 1998 年颁发的《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规
定：房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方
人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收
到竣工验收申请之日起 30 日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、
规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。2000 年，国务院和建设部分
别下发了《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑工程及市政基础设施工程竣工
验收备案管理暂行办法》。《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收
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到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验
收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（1）完成建设工程设计和合同约定的
各项内容；（2）有完整的技术档案和施工管理资料；（3）有工程使用的主要建筑
材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（4）有勘察、设计、施工、工程监理
等单位分别签署的质量合格文件；（5） 有施工单位签署的工程保修书。第四十
九条规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起 15 日内，将建设工程
竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许文件报建
设行政主管部门或者其他有关部门备案。因此，在《建设工程质量管理条例》实
施后，房屋竣工验收已由原来的行政审批许可制变为备案制度。工程竣工验收由
建设单位组织，联合施工、设计、监理和勘察单位进行，并非由房地产开发主管
部门组织。且从竣工验收应当具备的条件看，并非需要规划、公安消防、环保等
部门的认可文件或准许使用文件，规划等文件在竣工验收合格后报备案时需具
备，竣工验收合格最终形成的书面文件为《建设工程竣工验收报告》（实践操作
为五方主体分别制作的《工程竣工验收报告》）。因此，根据行政法规的规定，商
品房经开发商组织的竣工验收合格后，就可交付使用。但 2000 年 6 月建设部颁
布《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》则规定，工程竣工验
收工作，由建设单位负责组织实施；工程进行竣工验收的条件中包括了规划、消
防、环保等部门的认可文件或准许使用文件。根据该规定，建筑工程在交付业主
使用前，还必须具备下述竣工条件：工程竣工经规划、公安消防、环保等验收合
格和认可。不过，该规定属于部门规章，法律效力层次低于《建设工程质量管理
条例》。
二、竣工验收备案是政府对工程的一种监督手段，竣工验收备案表不是开发
商向业主交房的法定必备文件。
根据建设部（2000）78 号令《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收
备案管理暂行办法》规定，建设单位应当在工程竣工验收合格之日起 15 天内，
向工程所在地建设行政主管部门备案，在提交的备案文件符合规定要求的情况
下，备案部门应予备案并发放《房屋建筑工程竣工验收备案表》。所以竣工验收
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备案只是政府对工程进行监督的一种行政手段，竣工验收备案表并不是工程交付
业主使用前必需具备的文件。
通过上面的分析，可见，在本文开头所提的案例中，业主对交房的法定条件
存在误解，开发商的意见是正确的。当然，如果业主与开发商在购房合同中特别
约定将取得竣工验收备案表作为房屋交付条件的，则开发商必须在交房时向业主
出具此文件，否则即构成逾期交房。
¾ 法务建议和意见
一、在综合验收合格取消后，选择商品房经验收合格作为交付条件容易引起
争议。在现行的商品房买卖合同示范文本第8条所列举的5种交付条件即分别为：
商品房经验收合格、商品房经综合验收合格、商品房经分期综合验收合格、商品
房取得商品住宅交付使用批准文件以及自行约定的条件中，如果选择“商品房经
验收合格”作为交付使用的条件，则因为有关法律对验收合格的规定不尽一致，
从上述分析可以看出，在实践中容易引起争议，对开发商将会产生不利的后果。
二、开发商在商品房买卖合同中设定交房条件时应考虑与后续办证时点的衔
接。我们建议开发商选择“商品房经规划验收合格”作为交付条件，理由是：商
品房工程经质量验收通过，尚不能保证该商品房能够通过其它的专项验收。只有
符合规划要求或是建设的违法性已得到纠正和解决的商品房才能通过规划验收，
所以，规划验收合格的商品房在后续的权证办理阶段不会遇到实质性障碍，以“商
品房经规划验收合格”作为交付条件有利于保障开发商在交房后及时办妥商品房
的初始登记并在合同约定期限内履行提供办证资料的责任和义务。
三、交付时间的确定，不仅要充分考虑到工程何时能完工，还要考虑到何时
能够通过政府部门的专项验收，而且还要考虑商品房是毛坯房还是精装修房，另
外还要考虑到利用项目土地使用权或在建工程抵押贷款何时能够归还，和抵押权
何时能够撤销等因素。
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业主断供，开发商怎么办？
¾ 案情介绍
经济危机来袭，购房者资产大幅缩水，归还银行按揭贷款的实力减弱，“断
供”现象频发。由于开发商在业主购房过程中为其提供了阶段性连带责任保证，
该保证责任通常在开发商与业主办理完毕房屋的产权转移登记手续后才能解除，
所以购房者断供后，只要房屋产权未转移登记至业主名下，银行均会转而要求开
发商承担保证责任，此时业主所有未还款项均要由开发商来支付，开发商承担保
证责任后又不一定能从业主处取得追偿款（因为业主本身就没钱），所以开发商
在业主断供事件中承担了很大的风险。如果随着经济危机的深入，断供从个别事
件转变为群发事件，开发商的损失就更大了。
¾ 法律分析
在商品房买卖与商品房按揭贷款关系中，开发商、购房者、银行三者之间存
在如下关系：购房者在商品房预售阶段与开发商签订《商品房买卖合同》，随后
与开发商指定的银行签订商品房按揭贷款协议，开发商同时与银行签订保证合
同，为购房者的按揭贷款提供阶段性的连带责任保证，该保证责任在业主取得所
购商品房的房地产权证且银行取得房屋抵押的他项权证之后解除或终止。在开发
商为业主提供担保的同时，并没有业主或第三方为开发商提供反担保。
所以，开发商如果要避免或降低自己承担保证责任所产生的损失，就必须事
先在商品房买卖合同中设定特别条款。目前现行的商品房买卖合同中针对业主断
供设定了一个条款，就是一旦银行因业主断供而要求开发商承担保证责任，开发
商就有权解除商品房买卖合同、收回商品房，并从房款中优先抵扣业主应付的违
约金及开发商因此所遭受的损失（包括因承担保证责任而产生的损失），再将余
款退还给业主。但实际操作中这一条款的履行遇到阻碍，由于业主在断供的同时
对外也是负债累累，大批债主通过法院对其所购商品房实施了预查封，虽然开发
商解除了商品房买卖合同，但该单方解除合同的通知是否足以确认开发商对该商
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品房的所有权并进而阻止商品房被其他债主强制执行尚待审判实践的检验，所
以，在当前形势下，有必要充实、修改商品房买卖合同中的断供条款，以保障开
发商的合法权益。
¾ 法务建议和意见
一、尽快办理完毕商品房的产权转移登记手续，以尽早解除开发商的保证责
任。如果商品房产权转移登记到了业主名下，该商品房的不动产抵押登记就可以
办理，开发商承担保证责任的期限也就届满了，这时发生业主断供的情形，开发
商就可以不承担保证责任。为此，有必要在商品房买卖合同中约定：1、开发商
交付商品房之前或交付商品房的同时，购房者必须提供完备的办证资料并支付相
关税费，否则开发商有权拒绝交付房屋并不承担延期交房责任，购房者应承担延
期收房的责任和风险；2、购房者应在开发商通知向购房者及其委托的办证机构
提供办理权属登记的资料的日期后的指定期限内完成所购商品房的产权转移登
记及相应的不动产抵押登记，如果因购房者不在规定期限内办妥前述手续导致开
发商保证责任不能按时解除的，购房者要承担违约责任，如果开发商因此而承担
保证责任的，则开发商要按合同约定追究购房者责任。
二、通过合同约定赋予开发商可以视情形选择解除合同或继续履行合同的权
利。由于现在的商品房销售形势不容乐观，所以，在业主断供的情况下，开发商
并不是当然地都要解除合同，而是要区分业主的实际情况及其偿债能力区别对
待。所以，在商品房买卖合同中，就业主断供情形，应约定给予开发商选择权，
开发商可以在合同约定的一个较长时间内行使解除权，也可以选择继续履行合同
（在此情况下开发商仍有权视业主的履行情况而选择解除合同还是继续履行），
但两种选择项下都要对业主设定惩罚性违约金，在开发商选择解除合同的情况
下，还应明确需退还给业主的房款与业主应支付的违约金、损害赔偿自动相抵销。
三、根据最高人民法院的相关司法解释，购房者未付清房款但已实际占有的
商品房，其被法院强制执行时，开发商有从商品房变价款中优先受偿剩余房款的
权利。基于这个规定，同时考虑到开发商为业主承担担保责任后对业主所享有的
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追偿权不具备优先受偿的性质，所以开发商应在商品房买卖合同中约定，在业主
断供情况下，若银行要求开发商承担担保责任的，开发商既可选择承担担保责任，
也可选择拿业主所支付的房款来归还业主所欠的按揭款，从而构成业主未付清房
价款的情形，在此情况下，即使业主所购商品房被其债主查封并进而被强制执行、
变价出售，作为开发商而言，根据前述司法解释，仍可从该商品房的变价款中优
先受偿业主没付清的房款，因而可以将开发商在此过程中可能遭受的损失降到最
小程度。
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甲方指定分包工程发生安全事故，
发包人应当承担责任吗？
¾ 案情介绍：
某房地产开发公司 A投资建造一幢写字楼，经招投标，某建筑公司 B中标。
招标文件中列明，玻璃幕墙工程为分包项目。A与 B签订《建设工程施工合同》
后，在履行过程中，A 又另行通过招标方式选定幕墙专业建筑公司 C，并与 C 签
订玻璃幕墙工程的施工合同。玻璃幕墙工程在施工过程中，发生安全事故，造成
一名建筑工人死亡。对此安全事故，除分包单位 C外，A或 B哪一方也应承担责
任？
¾ 法律分析：
根据《建筑法》第四十五条的规定：“施工现场安全由建筑施工企业负责。
实行施工总承包的，由总承包单位负责。分包单位向总承包单位负责，服从总承
包单位对施工现场的安全生产管理。”以及《建设工程安全生产管理条例》第二
十四条的规定：“总承包单位依法将建设工程分包给其他单位的，分包合同中应
当明确各自的安全生产方面的权利、义务。总承包单位和分包单位对分包工程的
安全生产承担连带责任。分包单位应当服从总承包单位的安全生产管理，分包单
位不服从管理导致生产安全事故的，由分包单位承担主要责任。”
以上案例中，如果该玻璃幕墙工程由总承包单位 B 选定分包单位 C，并与 C
签订分包合同，则根据相关法律规定，所发生的安全事故责任全部由 B与 C承担，
与发包单位 A无关。但事实上，分包单位由 A选定，分包工程的施工合同也由 A
与 C签订，总承包单位 B并未参与，因此要求总承包单位 B承担安全事故责任显
然缺乏法律依据，应当由 A与 C共同承担相应的责任。
实践中，开发公司作为发包人，往往在招投标确定总包单位后，由于专业技
术原因、公用事业性行业垄断经营原因、或考虑节省工程成本费用等原因，会将
部分分部分项工程从总承包工程范围内划出，另行确定施工单位，并由发包人直
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接与分项工程施工单位签订施工合同（或称分包合同）、结算工程价款。这样的
做法存在很大的问题，对总承包施工合同的履行、工程的顺利推进都会形成隐患，
具体有如下几个方面：
1、会增加发包人在分包工程施工过程中的安全事故责任（如案例）；
2、因分包工程影响到整体工程进度，无法要求总承包单位承担工期延误责
任；
3、分包工程往往先于整体工程竣工验收，如与分包单位单独结算工程价款，
会造成分包工程价款结算、支付的时间提前，对发包人资金压力增大；
4、如总承包单位不配合，则可直接拒绝发包人此种操作方式，或者在发包
人确定分包单位后，总承包单位阻止分包单位进场施工、或拒绝提供总包管理配
合服务，由此必然会拖延工期。
¾ 法务建议和意见：
1、关于选定甲方指定分包工程施工单位的权限：
仅在招标文件中明确分包工程，是指发包人允许投标方在中标后可将该部分
项目进行分包，而不是发包人有权另行选定分包单位。在总包施工合同履行过程
中，发包人直接选定分包单位不符合关于分包的法律规定，也没有任何依据。因
此，建议在总包《建设工程施工合同》或其补充协议中，对于甲方指定分包工程，
必须明确约定由总承包单位授权给发包人，由发包人代为选定分包工程的施工单
位，以此作为甲方指定分包的合同依据。并且在总包合同签订后，由总承包单位
就发包人代其选定分包单位出具相应的授权委托书。
2、关于甲方指定分包工程施工合同的形式：
为避免增加发包人对分包工程的安全事故责任，分包合同必须符合相应的法
律规定，即分包合同的主体为总承包单位与分包单位。具体可有两种操作方式，
一是由发包人作为委托代理人代总承包单位与分包单位签署分包合同（分包合同
签署后抄送总承包单位）；二是在发包人选定分包单位后，总承包单位根据发包
人提供的合同文本与分包单位签订分包合同。
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3、关于甲方指定分包工程价款结算：
一般来说，甲方指定分包工程价款都是由发包人直接支付给分包单位并进行
工程价款结算，此种操作模式也与分包工程的法律规定、合同约定不符。因此，
必须在总包《建设工程施工合同》或其补充协议中，由总承包单位授权或认可，
由发包人与分包单位单独结算甲方指定分包工程价款，分包工程价款也由发包人
直接支付给分包单位，分包工程不进入承包人总承包工程的结算。
如考虑到资金压力，避免甲方指定分包工程价款结算时间提前，也可以约定
甲方指定分包工程价款由发包人支付给总承包单位，再由总承包单位按分包合同
约定的进度支付给分包单位，分包工程价款仅是总包工程进度款的一部分。在整
体工程竣工验收后，一并进行工程价款结算。
4、关于竣工资料：
在签订分包合同时，如果采用发包人代总承包单位与分包单位签署的形式，
则为确保竣工资料符合城建档案归档的要求，建议还应在总包《建设工程施工合
同》或其补充协议中约定，总承包单位应按照发包人提供的分包合同文本，另行
与甲方指定分包单位签订相应的分包合同，并按发包人要求进行存档和分发。由
总承包单位签订的分包合同仅用于执法检查、城建档案和竣工资料，不作为总承
包单位与分包单位之间关于工程实施的法律文件、工程付款及工程结算依据等其
它用途。
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发包人收到承包人的工程价款结算文件后未及时回复，
承包人起诉要求按其递交的结算文件结算工程价款，
会得到法院支持吗？
¾ 案情介绍：
发包人甲与承包人乙就某住宅小区一期工程签订《施工合同》，合同约定工
程价款暂定，最终以结算为准。工程竣工后，乙向甲提交了整套工程价款结算资
料，甲签收后，公司财务部门先进行内部价款审计，然后单方委托了中介机构进
行工程价款审计。中介机构出具初稿后，甲要求乙在中介机构初稿的基础上双方
对账，对账过程中，双方就某些问题争执不下。直至结算资料递交后达 6个月，
工程价款仍未得到确认，甲也未支付结算价款。为此，乙起诉至法院，要求甲按
照乙递交的结算文件结算工程价款。
¾ 法律分析：
关于竣工结算的方式，《建设工程施工合同》“通用条款”第 条约定：
工程竣工验收报告经发包人认可后 28 天内，承包人向发包人递交竣工结算报告
及完整的结算资料，第 条：发包人收到承包人递交的竣工结算报告及结算
资料后 28 天内进行核实，给予确认或者提出修改意见。
上述案例中，甲无论是自行审计还是委托第三方审计，均应在收到结算报告
及结算资料后 28 天内完成，并将结果通知乙（给予确认或提出修改意见）。但甲
直至收到结算报告及结算资料后 6个月，仍未能给予乙任何答复，因此，根据《建
设工程价款结算暂行办法》第十六条的规定：“发包人收到竣工结算报告及完整
的结算资料后，在本办法规定或合同约定期限内，对结算报告及资料没有提出意
见，则视同认可。”以及《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适
用法律问题的解释》第二十条的规定：“当事人约定，发包人收到竣工结算文件
后，在约定期限内不予答复，视为认可竣工结算文件的，按照约定处理。承包人
请求按照竣工结算文件结算工程价款的，应予支持。”乙的诉讼请求，将会得到
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法院的支持。
实践中，发包人在与承包人签订《建设工程施工合同》时，在“专用条款”
及补充协议中，往往仅关注结算口径，却忽视了对竣工结算程序的约定，如此则
必然适用“通用条款”的相关约定。并且，发包人在收到承包人递交的结算报告
及结算资料后，也往往仅关注工程价款审计的实际工作，而忽视了应按程序给予
相应的书面回复（给予确认或提出修改意见）。这样一旦发生工程价款争议，则
承包人会主张按其提交的竣工结算报告进行结算，会导致发包人处于极为被动的
地位，甚至会对发包人造成很大的经济损失。
除上述分析可能导致发包人经济损失外，一旦发生此类工程价款纠纷，还会
对发包人带来其他的风险：
1、根据《建设工程施工合同》“通用条款”第 条款的约定，“承包人收
到竣工结算价款后 14 天内将竣工工程交付发包人。”如承包人未收到竣工结算价
款，则有权拒绝向发包人交付工程，由此又会导致发包人可能无法按时向房屋买
受人交付商品房，进一步增加发包人的风险及损失。
2、工程竣工备案是办理房屋初始登记的必要前提条件，并且根据部分地方
法规的规定和《商品房卖卖合同》的约定，也是房屋交付的条件。如发包人与承
包人就工程价款结算产生争议，承包人拒绝提供工程款支付的证明，发包人就无
法完成工程竣工备案，如由此导致初始登记延迟，则又会给发包人带来办理产权
转移登记延迟的责任。
¾ 法务建议和意见：
1、在合同中约定竣工结算报告及结算资料接收的有效性，明确界定答复期
限的起始日期，以免因个别职能部门工作失误延缓审计时间：
建议在《建设工程施工合同》“专用条款”或补充协议中约定：竣工验收合
格通过日后的 天内，承包人应向发包人提交承包人盖章、承包人总经理、项
目经理签字的竣工结算报告及完整、有效的结算资料（工程联系单应经有效签
证），发包人工程师对结算资料进行审核，符合要求的在竣工结算资料回执上签
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字并加盖发包人公章后方可视为发包人收到竣工结算资料。
2、在合同中应另行约定结算程序，以避免按照“通用条款”的要求，价款
审计时间不充分：
建议在《建设工程施工合同》“专用条款”或补充协议中约定：发包人自有效
收到之日起 天内完成内部初步审计，尔后将承包人提交的全部结算资料移交给
有建设工程审价资格的中介机构依据其审价程序进行建设工程审价，并由其在发
承包双方核对无异议后 日内向发包人、承包人提交工程竣工结算审核报告。
发包人、承包人均以盖章签收的，最终结算价款以审价报告中确定的为准。如发
包人、承包人任何一方在收到造价咨询机构的竣工结算审核报告之日起的十四天
内未向审价机构及对方书面提出任何合理的、有证据支持的异议的，视为该方已
同意审价机构的报告。如果发包人、承包人任何一方在收到审价机构的竣工结算
审核报告之日起的十四天内书面提出任何合理的、有证据支持的异议的，审价机
构有必要对该异议重新审查并出具补充意见。如果发包人、承包人任何一方对身
价机构的补充意见仍有异议，且经双方协商不能达成一致意见的，则任何一方均
有权在争议发生之日起九十日内向工程所在地法院提起诉讼，工程最终结算价款
以法院有效的判决书中确定的为准。【或表述为：发包人自有效收到竣工结算报告
和竣工资料之日起 天内，自行或委托有资质的造价咨询单位进行审核，给予确
认或提出修改意见，并将审核结果通知承包人。承包人确认同意的，则发包人审
定的价款为双方竣工结算价款的最终依据；如承包人不同意的，双方针对争议部
分进行核对和协商；经核对协商还不能解决的争议部分，双方共同申请当地工程
造价管理部门进行解释。如双方仍不能达成一致意见的，则按照本合同约定的争
议解决方式处理。】
3、关于书面回复：
（1）不得随意回复，如果发包人自身没有相应的专业能力和经验独立完成
价款审计、需要委托中介机构审计的，必须在认可中介机构审计结果后再书面回
复承包人。如在内审结束后，一边委托中介机构审计，一边将内审结果回复给承
包人，则该回复对发包人同样具有约束力。
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（2）在约定期限届满后，必须书面给予承包人回复。无论价款审计是否完成、
或者双方对审计结果是否存在异议，均应将确认或有修改意见的结果书面通知承
包人，并注意保留送达的相应证明（承包人签收证明或特快专递回执等）。
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这样的工程联系单有效吗？
¾ 案情介绍：
某工程竣工后，承包人向发包人递交工程价款结算报告及结算资料，其中包
含了大量的工程联系单，发包人在工程价款审计过程中，发现部分工程联系单存
在明显的缺陷和问题：相同编号的联系单有多份且内容不一致，联系单次序、签
署时间颠倒，增加的工程量、工程费用有虚假成分等，但所有的工程联系单均经
过发包人派驻工程师的签证认可，现该工程师已离职。该部分有问题的工程联系
单对发包人有效吗？
¾ 法律分析：
《建设工程施工合同》“专用条款”第 条要求对发包人派驻的工程师的
职权进行明确，上述案例的合同中约定为“对工程进度、工程质量、工程合同的
执行情况进行监督和检查、负责设计图纸问题的处理、设计变更签证，工程进度
签证和其他必要签证。”在施工现场，发包人派驻的工程师就是发包人的授权代
理人，而其权限完全由发包人确定。由于对发包人派驻的工程师职权约定过于简
单，反而授予了发包人派驻工程师相当大的职权，工程师可以作为发包人的授权
代表在工程进度、质量、设计变更、费用变更等各类联系单上签字确认。由此经
过发包人派驻工程师签证过的联系单，无论其真实性、合理性如何，在工程价款
结算过程中，发包人均很难有效反驳。
因此，如果在合同中对发包人派驻工程师的职权约定不明确，将会对发包人
的施工现场管理、工程成本控制等各方面形成隐患。
¾ 法务建议和意见：
1、对发包人派驻工程师的一般性职权可作出原则性的约定：督促承包人按
照合同约定的工期、施工进度、施工图纸、质量技术标准、施工工艺、安全与环
保生产条件、劳工保护规定等进行施工、发出指令，代表发包人检查工程进度、
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参与材料与设备的验收，对承包人的违反合同约定或法律法规规定的行为发出工
程联系单，对工程涉及的设计、工艺等问题提出处理建议，代为签收承包人、项
目经理送达的工程联系单或者文件。
2、对于工程联系单的签署，分不同类别对工程师职权进行限定，具体如下：
（1）工程量、工程价款变更联系单：签发或者签署同意承包人提出的单项
变更工程量对应的工程预算价款增加、或者应由发包人负担的单笔费用增加均不
超过 万元的工程联系单，该类联系单的签署须同时经过了监理工程师的确
认后才生效；
（2）工期变更联系单：签署同意承包人提出的工期延长单次不超过 天
的工程联系单，该类联系单的签署须同时经过了监理工程师的确认后才生效；
（3）设计变更联系单：必须事先经设计单位签证，再由发包人派驻的工程
师签署，向承包人发出变更通知及有关要求，该类联系单的签署须同时经过了监
理工程师的确认后才生效。
3、对于工程联系单的有效性作出约定：
有关确认工期延长、增加工程价款或增加费用超过发包人授权额度的工程联
系单或任何文件，确认中间工程、隐蔽工程、整体工程质量合格的工程联系单或
任何文件，同意豁免承包人任何经济责任、违约责任的工程联系单或任何文件，
暂停或终止施工的工程联系单或任何文件，对合同条款的实质性变更文件，均必
须由发包人工程师签字并同发包人按内部审批程序加盖发包人公章后方能生效，
否则无效，且不能作为竣工结算的有效依据，即使承包人已经送达或者发包人委
派的工程师已经签署该类文件。
4、实际工作中，应加强对工程联系单的管理，在工程联系单的格式设计、
序号编排、签署程序、送达、保管等各方面予以规范。
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企业内部标准能作为工程质量标准吗？
¾ 案情介绍：
某公司与一家建筑企业所签订的一份土建工程总包合同中，合同中将工程质
量标准约定为达到该公司工程优良标准，但标准并未附后。工程施工完成在竣工
验收时，双方对于工程质量标准发生争议。发包方依据公司的质量标准认为工程
不符合其优良标准，因此不予通过验收，要求承包人整改并承担相应的违约责任；
而承包方认为，尽管合同中有“以工程质量标准约定为达到某公司工程优良标准”
的相关约定，但发包人目前所依据的优良标准与在其在合同签订时出示的合同标
准不同，推定施工期间发包方业已对该标准进行了修订，并未告知承包人，因此，
承包人主张双方对于工程质量标准约定不明，应按照工程所在地政府部门通常的
标准作为工程质量标准（低于发包方的优良标准）。双方为此争执不下，最终诉
诸法院。
¾ 法律分析：
上述案例的争议焦点在于双方对于工程质量标准的约定是否明确、有效。从
案例中可知，发包人的优良标准显然要高于政府通常质量标准，合同中双方所约
定的质量条款也是明确的。但是，发包人内部制定的质量标准并没有经过政府机
关的备案，也未能以任何形式为公众所知晓，所以不具有公示性，第三人无法当
然且确定的知悉其内容和要求。因此，双方约定以其作为合同标的的验收标准时，
一定要求双方均对其要求和内容都充分了解并认可，且其内容必须是确定的。
本案中，发包人的质量优良标准并未列为合同的附件，且发包人也没有其他
相关证据证明承包人已充分了解该项标准或者与之前向承包人出示的标准是一
致的（况且该标准在工程施工阶段已经进行了调整但并未告知承包人），因此，
在诉讼中，发包人处于相对不利的地位。
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¾ 法务建议和意见：
对于我公司而言，由于拥有非常完整规范的工程管理的流程及标准，而且具
有十分明显的品牌优势，因此，在很多对外签订的合同中往往把绿城集团的标准
作为合同标的的质量标准。尽管合格供方已经对于这个标准非常认可并在履约过
程中严格遵守该项标准，但是，毕竟集团的标准从本质上还是企业内部的规范，
不具有公示效力，因此，建议在各类合同进行上述约定时，将该标准列为合同的
附件并与合同主文一并签署，以避免类似上述纠纷案件的发生。
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物管公司尽到合理注意义务不须承担责任
¾ 案情介绍：
某甲住二楼，某乙住其楼上（三楼）。甲在装修时敲掉整面承重墙，引起乙
及其他相邻业主的强烈抗议。该小区的物管公司丙发现后制止甲，并向业委会及
政府主管部门报告。甲房屋经三次加固并经鉴定机构鉴定后，其加固质量终于得
到乙的认可。甲完成房屋加固后，乙认为甲的违法装修导致其墙面出现裂缝，丙
未及时制止并且放纵甲的行为，遂以甲为第一被告，丙为第二被告，要求甲和丙
承担共同赔偿责任。
法院判决认定丙并非共同侵权人，不应承担责任。
¾ 法律分析：
《民法通则》第 130 条规定：“二人以上共同侵权造成他人损害的，应当承担连
带责任。”共同侵权行为是指数人基于共同过错而侵害他人的合法权益，依法应
当承担连带赔偿责任的侵权行为。侵权连带责任的发生，共同侵权行为人必须具
有共同过错，各行为人在主观上有共同的意思联络，或者是具有共同的故意，或
者是具有共同的过失，共同的过错使得他们每一个人的行为连接在一起，成为了
一个行为。本案中乙的损失是甲敲墙导致的，其因果关系十分清楚，该侵权行为
是一个单独的行为，并非丙与甲的共同行为。
如果物管公司未尽装修管理责任，则应承担补充赔偿责任。所谓补充赔偿责
任是指多数行为人就基于不同发生原因而产生的同一责任形式的数个责任，各个
负担履行义务，造成损害的直接责任人按照第一顺序承担责任，承担补充责任的
人只有在第一顺序的责任人无力赔偿、赔偿不足的情况下才承担相应责任。并且
承担责任后可以向第一责任人追偿。
物管公司在装修管理中应当尽怎样的装修管理责任呢？如果物业服务合同
中对装修管理作约定的，物管公司应履行合同约定的义务；此外，物管公司还需
履行法律规定的义务，主要包括对业主装修中禁止事项的告知义务，对政府部门
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出具的装修许可进行形式审查的义务，对装修活动进行监督的义务，以及对违反
装修规定的行为及时劝阻制止，对拒不改正的，及时告知业主委员会并报有关行
政管理部门依法处理等义务。如果物管公司履行了合同约定的义务及法律规定的
义务，我们认为其已履行了合理的注意义务，即使在其管理的物业管理区域内发
生因装修引起的侵权行为，物管公司也不会承担共同侵权的连带责任或补充赔偿
责任。
¾ 法务建议和意见：
物管公司在日常管理中的义务，包括装修管理、停车管理、安全防范管理等
等，这些管理义务和责任尽管具体表现形式不一，但其归责原则是一样的，即物
管公司是否已尽合理的注意义务（包括但不限于合同约定义务以及法定义务），
如果履行了这些义务，物管公司则不需承担责任；如果没履行这些义务或不适当
履行，物管公司则需承担责任。
“合理的注意义务”并没有明确的法律规定，需根据通常的、当时的情况作
判断。一般来说，应做到以下几点：
1、物管公司应根据物业服务合同及法律规定对其在日常物业管理中的管理
责任形成制度并要求其工作人员贯彻落实，如门岗人员需按规定到岗等，这些制
度包括装修管理、停车管理、安全防范管理制度等等。
2、物管公司应保证共用部位、共用设施设备处于良好的、可使用的状态，
如监控系统处于开启状态，消防栓可及时出水，电梯按规定维保等。
3、对于特殊的时期的事项应作事先告知和提示，如春节期间，对燃放烟花
爆竹的区域范围及注意事项予以告示，并派人巡逻等。
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开发公司移交物业管理资料及设施设备不能马虎
¾ 案情介绍：
1999 年，某开发公司选定了某物业公司作为其开发的某小区的前期物业服
务单位，2007 该小区成立业主委员会后，该物业公司未被续聘。之后，物业公
司向业委会移交了物业管理资料。业主委员会认为移交的物业管理资料不完整，
不符合国务院《物业管理条例》的规定，以开发公司为第一被告，以物管公司为
第二被告，要求移交《物业管理条例》中规定的物业管理资料。
¾ 法律分析：
《物业管理条例》第二十九条规定:：“在办理物业承接验收手续时，建设单
位应当向物业管理企业移交资料”。按照法律法规的规定和物业服务合同的约定
做好物业管理交接工作既是开发公司必须承担的义务，也是开发公司转移责任和
风险的重要环节。
开发公司在向业主交付房屋时，需同时移交按规定应移交的房屋、配套设施
设备以及物业管理资料。移交后，因该等配套设施设备管理使用中产生风险（如
因消防栓不出水导致不能及时灭火产生人身财产损害赔偿的风险）不再由开发公
司承担；如果未移交，开发公司则应承担管理的责任和风险。
开发公司应根据产权归属，或者根据法律规定和合同约定移交房屋和配套设
施设备。一般包括：
（1）物业管理区域范围内，产权属于全体业主的，包括物业管理用房，物
业共用部位和共用设施设备移交给物业管理公司。
（2）物业管理区域范围内，产权属于供水、供电、供气、供热、通信、有
线电视等专业单位所有的设施设备应分别移交给各专业单位。
（3）社区配套服务用房、需移交的教育配套公建以及代建的市政道路和其
他市政公用设施等按规定移交给相关部门。
上述纠纷一案，虽然法院经审理后认为向业委会负有并履行移交物业管理资
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料义务和责任的合同主体为物管公司，而最终未判决开发公司承担责任。但从上
述法律规定和分析意见可以看出，开发公司负有向物管公司移交物管资料的责
任。在上述一案中，如果业委会在起诉物管公司的同时，把开发公司列为该案的
第三人，若资料在开发公司而尚未移交给物管公司的，则法院就可以判决开发公
司须向业委会移交资料，从而最终责任落在开发公司的头上。
¾ 法务建议和意见：
1、开发商在向业主交付商品房的同时，应重视和注意与前期物业服务单位
及时办理物业承接验收的手续，应当对移交给物管公司的房屋、共用部位和共用
设施设备进行逐项清点，并制作移交清单，与物管公司共同签署确认，作为已移
交，风险已转移的凭证。同样，物管公司也要全面承担接收的责任，做好相关的
工作，以避免相关风险的发生。否则，开发商和物管公司都有可能因小区交付中
的移交问题而向业委会承担法律责任。
2、开发商在移交的过程中，还应区别产权分别移交。物业管理区域范围内，
产权属于供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业单位所有的设施设备，
应在竣工验收通过后及时移交给各专业单位。实践中，一些专业单位并不愿意接
收。开发公司应当催促专业单位接收，或建议专业单位委托物管公司代为接收和
管理。如果专业单位仍不肯接收，则应当向专业单位正式发出书面催告（并要保
留对方收到的书面凭证），要求其在合理时间内接收，否则，该等设施设备管理
使用中产生的全部责任、风险均由其承担，开发商不承担。
3、开发商移交了相关的设备设施后，不仅可以转移风险，还可以减少因未
移交而对该等设备设施进行管理、维护方面的费用支出，并减少在这方面与物管
公司及业主的争议。
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开发商没卖掉的车位是不是必须提供给业主使用
¾ 案情介绍：
位于南京江宁路的“逸景园”是个有 190 多户的居民小区，该小区去年 9月
交付使用，开发商将小区广场的下面挖空，为小区配套建设了地下车库，有 34
个车位。目前小区业主的 20 辆汽车停放在车库，最近，开发商出于经济收益考
虑，不断向业主放出风来，称要将地下车位对外出售。此举立即引发了业主的担
忧：当初地下车库作为小区的配套设施，是规划及建设部门要求按住户数比例建
设的，是为了满足小区业主的停车需求，如果车位对外出售了，车位被外来车辆
占据，那么小区业主经济条件宽裕以后，买私家车将面临无处停放的窘境。其次，
如今后小区车辆增多而地下车库无法停放，那物管有可能让车辆停在小区道路
上，这将破坏小区“人车分流”的建设规划，最终破坏小区整体环境。因此，业
主与开发商就地下车库的产权归属和能否对外销售等问题发生了争议，并诉诸于
法院。
¾ 法律分析：
关于小区内的地下停车库的权属归谁，开发商是否有权处分车位等问题，新
出台的《物权法》已有比较明确和原则的规定。《物权法》第七十四条规定：“ 建
筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划
内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租
等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主
共有”。根据这条规定，小区内规划用于停放汽车的车位、车库的产权，法律上
采取了从约定的确定产权的原则。从功能的角度来讲，作为住宅小区配套建设的
地下车库，首先应满足业主的需要，业主在同等条件下有优先购买权或者优先承
租权，换句话讲，如果开发商要将小区的车位、车库出租或者出售的，应当先行
考虑小区业主的需求。就上述纠纷案件而言，如果开发商在出售和交付商品房时，
未明确约定地下停车库归开发商所有的，则在小区的商品房交付给业主后，地下
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停车库应归全体业主共有，开发商因此就不能出售小区内的停车库。如果开发商
与业主约定由开发商保留地下停车库产权的，则开发商就可以出售地下停车库，
但按照物权法的规定，开发商应按照首先满足业主需要的要求，出售或租赁或以
其他方式处置给业主，如果开发建设单位通过出售、赠与或者出租等方式处分给
业主以外的人的，应当认定为违反物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足
业主的需要”规定的情形。
但是，开发商往往是一个项目公司，在项目开发完成后，经营者会因为种种
原因而将项目公司关闭或解散，作为公司资产组成部分的地下车库也须在公司清
算时处置完毕。而如果在开发商完成项目开发后，对于开发商享有产权的地下停
车库，业主不购买或者不租赁，在项目公司正常经营期间或者清算期间，开发商
能否对外转让该等车库财产呢？是不是仍必须受首先满足业主需要规定的约束
而不能对外转让，在什么情形下才可以转让等，法律上并没有作明确的规定，实
践中也没有一个比较好的解决方案。如果不对外转让或将该等资产处置完毕，则
公司的清算目的就不能实现，从而不符合公司法的规定。如果可以转让给小区外
的任何第三人，则又可能违反物权法的规定。
另外，对于产权属于开发商的地下车库，开发商能否制定一个不允许小区业
主采取租赁方式，而要求业主必须通过购买的方式来使用地下车库的经营方案？
法律上也没有明确规定。根据物权法及其它相关法律的规定，企业享有经营自主
权，开发商当然有权自主拟定经营方案，因此是通过转让还是租赁或其他方式来
处置或经营其资产，开发商有权说了算，政府不能随意干预。但是，目前住宅小
区的地下车库，一般都是作为配套附属设施建设的，不是独立的经营性的地下空
间，政府在出让国有建设用地使用权时对作为住宅配套建设的附属地下空间，并
没有一并出让使用权，也没有收取地下空间的土地使用费，其地下空间的所有权
和收益权仍属于政府。同时，根据谁投资谁收益的原则，开发商可基于建造行为
取得该等地下车库之空间的物权，并基于投资行为而取得收益权。因此，从配套
角度来说，地下车库提供给业主使用具有必要性，基于配套和政府也享有收益权
的因素，政府为了业主能够使用地下车库之利益，可以对影响或限制业主使用配
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套的地下车库之经营方案进行干预，可以要求开发商制订资源得到充分利用的经
营方案，开发商可以有偿或无偿地将地下车库提供给业主使用，但不能制订一个
限制业主利用作为小区配套资源的地下车库经营方案。
¾ 法务建议和意见：
1、上述分析，开发商在销售商品房时，应对车位车库的权属作出明确约定。
2、于权属归开发商享有的车位车库，开发商可以依法处置，但确定的经营
方案，不能影响或限制业主对该等车位车库的充分利用，而且还应首先满足业主
的需要。
3、业主不购买或不租赁使用车位车库的，且小区交付使用后已达数年的，
开发商可以根据有关法律政策或司法解释的规定向小区业主以外的人转让该等
车位车库。
4、如果开发商是一个项目公司，因公司清算注销而必须处置作为公司资产
组成部分的车位车库的，则开发商的股东可以成立一个资产经营公司，该公司专
门受让该等车位车库，并由该公司以自己名义经营车位车库，但其在经营时，仍
应受首先须满足业主使用的需要的法律规定的约束，开发商与该公司在签署转让
车位车库的合同时应作出相应的约定。
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试用期员工可以随便解聘吗？
¾ 案情介绍：
某项目公司以某员工不符合录用条件为由单方解除其与该员工之间的劳动
合同，员工不同意，并以要求公司继续履行解除劳动合同为由诉至劳动仲裁委员
会。经查明，公司在招聘时所公开的录用条件为：“大学本科学历、35 周岁以下，
三年以上相关工作经验；富有团队精神，能够与领导与同事通过良好的沟通及协
作开展工作”。该员工在学历、年龄、工作背景等方面均符合录用条件，但在团
队协作方面不符合公司的要求，公司也正是据此提出解除劳动合同，但是没有提
供相关的证明材料。此外，在公司通知解除劳动时，该员工事实上已过试用期。
¾ 法律分析：
根据《劳动合同法》第 39 条的规定，如果公司要行使单方解除劳动合同的
权利，则必须具备以下几个条件：
1、公司需要证明申请人尚处于试用期内，且解除合同的通知也必须要在试
用期届满之前提出；
2、用人单位还需要证明：（1）已将录用条件明确告知员工；（2）根据录用
条件实施考核并有相关证据证明劳动者不符合录用条件；（3）已向劳动者说明理
由，并已将其不符合录用条件、公司解除劳动合同的通知送达劳动者。
从案件基本情况中可见，用人单位并没有在试用期内通知该员工解除劳动合
同，故根据《劳动合同法》的规定，用人单位已经失去了在试用期单方解除合同
的权利，应当视为员工通过了试用期考核，单位应当为其办理转正的相关手续。
此外，在本案例中，公司认为该员工不能很好融入团队并与主管及同事开展
良好协作，却并没有提出任何具有正当说服力的证明，因此，即便是在试用期内
提出解除通知的，也会因缺乏相关的佐证而不被仲裁委支持。
鉴于此，仲裁委最终以解除程序不合法为由裁定劳动合同继续履行。
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庭后，经协商，员工同意公司以向其支付两倍经济补偿金为代价解除了劳动
合同。
¾ 法务建议和意见：
2008 年 1 月 1 日正式施行的《劳动合同法》体现了对劳动者群体的更多的
关怀，在诸多条款的设置上均侧重于保护劳动者，限制用人单位的倾向性。对于
试用期的员工，《劳动合同法》也在程序上、实体上均加强了劳动者的权益保护。
因此，公司在处理与试用期员工的关系方面应当给予更多关注，避免因劳资纠纷
给公司的商誉及经营造成负面的影响。
有鉴于此，建议公司在解除试用期员工以及因其它情形解除员工劳动合同
时，一定要严格按照《劳动合同法》的规定程序执行，为了避免纠纷，建议公司
建立或者进一步完善试用期员工及正式员工的考核评价体系，包括相应的文件和
流程。同时，将相关文件上传至 OA 系统，如此，即可推知每一位员工（包括试
用期员工）都应当了解公司的有关制度和规定，预防员工以不了解考核制度为由
抗辩对其考核的不利结果。
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项目收购有风险，尽职调查须谨慎
¾ 案情介绍：
某公司拥有杭州某风景区内的一幅土地，但尚未实施开发，该公司股东经与
我公司领导商洽后拟以公司股权收购的方式将该幅土地以及股东在某公司的权
益均转让给我公司。根据项目收购的程序，我部派员到该公司及土地所在地进行
尽职调查。但该公司对于调查时间以及调查的方式均予以限制，且我公司领导急
于锁定该项目，因此，此次调查非常不充分，仅查阅了合作方提供书面资料，并
未到有关政府机构处进行走访、询证。根据此次不尽充分的调查，我部出具了有
保留意见的法律调查报告。尽管如此，公司仍与对方于次日签订了合作协议，并
支付了金额较大的部分款项。
但在随后的补充调查阶段，我们发现该项目地块位于国家风景名胜区的核心
区域，根据国务院《风景名胜区条例》、《浙江省风景名胜区管理条例》以及浙江
省现行的关于国家级风景名胜总体规划的有关规定，国家级风景名胜区核心景区
不得进行任何等形式的开发建设，因此，我们所受让的项目并不具有开发的条件，
合作协议无法实际履行。
在合作协议签订前，我们已经考虑到了收购的风险，但由于调查过于仓促，
无法准确全面的锁定风险，因此，我们在签订合作协议时设置了以下条款：
“双方约定的尽职调查时间为两周,丙方有权在本协议签署后十天内继续进
行相关尽职调查。若丙方在继续尽职调查的过程中发现足以影响本项目开发建设
的重大障碍时,丙方有权单方面提出终止本协议。甲、乙双方应在收到丙方的书
面通知之日起十五天内将丙方支付的全部款项退还给丙方，本协议解除，双方互
不追究对方的违约责任。”
合作协议签订之后，我们随即按照协议的约定展开了补充调查，主要形式为
走访相关政府部门，如当地土管局、规划局，发改委，省建设厅。最终了解到项
目的上述不可开发性。
在获得确切的依据后，我们立即按照合作协议中的上述约定向对方发出关于
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解除合作协议并退还已付款项的通知。尽管对方非常勉强，但由于双方约定明确、
依据充分，经多轮磋商，最终退回了我们已支付的款项。
¾ 法律分析：
由于公司经营的需要，在项目收购过程中过于强调效率，而对于尽职调查工
作方面没有给予足够的重视。事实上，由于项目收购涉及金额巨大，而且被收购
项目通常存在这样或那样的问题（如：规划指标的调整、前期证照的取得、土地
用途的变更、物业分割销售等），这些问题有的可以突破，有的无法克服，这就
意味着签约后我们会面临或大或小的风险。如果要及时发现、判断以及规避这些
风险，就必须要进行全面深入的尽职调查。因此，尽职调查不应该仅仅是在领导
决策后的可有可无的过场，而是一个必经的前置的重要环节。事实上，在公司业
已完成的项目收购中，因尽职调查的不充分而引发的在收购完成后合作问题也不
在少数，有些问题还比较突出。如果当初在签约签前调查的时间再充分一些，至
少在合约的层面可以约定的更加完善些，对于事后的定纷止争会非常有意义。
¾ 法务建议和意见：
公司在今后项目收购时，应与合作方协商给予我们相对充分的尽职调查时
间，通常不少于十个工作日，并且应当要求合作方配合到当地的相关部门走访、
询证。如果时间确实无法保证，则应在合作协议中约定上述补充调查和解除合同
的条款。
在完成充分的调查之前，不建议公司签订协议并且向对方支付支付款项。如
果要付，建议由双方在银行开立共管账户，或者到公证机关提存，等我们补充调
查完成，确认没有根本性障碍或风险之后，再将相应款项解付到对方账户。
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绿城房地产集团有限公司 法律事务管理案例解析汇编
发改委 1773 号文施行后，绿城还能拿大项目吗？
¾ 背景介绍：
国家发展改革委员会于 2008 年 7 月 8 日出台了“发改外资【2008】1773 号
文”(以下简称“1773 号文”)，文中明确规定外商投资企业境内再投资项目也
须实行核准制，且投资总额超过一亿美元的项目应上报至国家发改委进行核准。
¾ 法律分析：
绿城集团属于外商投资企业，绿城今后参加土地公开市场所获取的项目均属
于外商投资企业再投资的项目，按照 1773 号文的规定，项目立项应当走核准的
流程。如果项目投资总额都超过 1亿美金，则应报经国家发改委核准。在目前宏
观情势下，项目一旦上报国家发改委，则核准工作将势必会被大大延迟，还极有
可能会面临被无限期搁置或不予核准的风险。然而，根据目前国内房地产市场的
行情，1亿美元的投资总额是属于比较小的项目，无论是开发规模还是项目的获
利能力方面都是较为有限的，并不符合集团目前项目开发的战略。
基于上述两难的情景，集团如何在现行严峻的政策环境下能够继续获取和开
发大体量的项目，是目前集团和项目公司领导在拿地时不得不面对的问题。
¾ 法务建议和意见：
为了解决上述问题，我们提出以下建议，希望能够通过该建议方案的实施使
集团能够继续拓展大的优质项目，并能在地方完成项目立项的备案工作。
1、将绿城房地产集团有限公司改造成一家内资企业即外商再投资企业，具
体表征为其营业执照上加注为“外商投资企业投资”。之后，集团在拿地报名时，
除非自行开发，需向土管部门说明竞得土地后将由集团独资或与联合竞买方合资
设立一家项目公司，并注明双方持股比例。竞买一旦成功，即可着手设立项目公
司，届时领取的项目公司营业执照上将不再有加注的内容，公司从法律属性上也
属于纯粹的内资企业，可由其签署土地合同及补充协议并直接向地方发改委办理
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内资项目的备案手续，如无特殊情况，毋需再走核准程序。
2、如上述尚无法实现，则在拿地报名时即应与土管部门先行沟通，在所提
交的项目公司股权设置情况上请求当地政府或土管部门同意，一旦竞买成功，将
由集团下属的全资子公司替代集团作为投资方与联合竞买方（如有）出资组建项
目公司，签署土地合同及补充协议。
¾ 特别提示：
鉴于各地政府部门对于 1773 号文的理解以及适用上均存有差异（如上海地
区项目就不适用该文），各项目在参加土地竞买前应当就 1773 号的内容与土管部
门进行沟通，确认是否适用以及适用的程度和方式。
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委托国际品牌酒店管理的绿城酒店项目管理合同中
的财务问题如何约定
¾ 引言
鉴于综合开发项目的需要，绿城迄今业已并将引进多家国际酒店管理品牌对
相关酒店物业进行管理。目前已建、在建及拟建的酒店计有：
z 舟山绿城喜来登酒店（喜达屋酒店管理集团）
z 千岛湖绿城喜来登度假村（喜达屋酒店管理集团）
z 济南绿城喜来登酒店（喜达屋酒店管理集团）
z 杭州绿城威斯汀酒店（喜达屋酒店管理集团）
z 杭州四季酒店（四季酒店管理集团）
z 温州绿城君悦酒店（凯悦酒店管理集团）
在与上述酒店管理集团谈判过程中，基本均涉及到了以下几项问题：
z 财务问题（包括开业前与开业后财务问题）
z 人事问题
z 表现测试
z 保护区域
z 适用法律问题
z 品牌标准问题
z 设计与施工问题
z 货币问题
z 汇率问题
其中，财务问题由于涉及业主的直接资金支出以及今后向酒店管理公司支付
的费用，并且一经确定，在二十年左右的时间内很难对相关取费标准或费率进行
调整，因此对于业主而言，尤为重要。以下仅就与酒店管理集团中尤其需要注意
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的主要财务问题进行概述。
¾ 法律分析
在不考虑对酒店的固定资产投资的前提下，业主对于酒店的资金供给与配置
大概可以分为两个部分：开业前支出与开业后支出。
1.开业前支出
开业前支出主要为酒店开业前人员招聘、培训、市场营销、推广以及相关管
理费的支出，其总金额通常取决于酒店管理公司开业前筹备阶段的持续时间。而
开业前筹备阶段的长短又与酒店冠名品牌的等级密切相关，品牌等级越高，其所
需之筹备阶段越长。整体而言，该阶段通常为 6-12 个月。由于该部分费用通常
根据当地物价、酒店业惯例开销，因此很难有进一步的谈判余地。
2. 开业后支出
开业后费用主要体现为：（1）基本管理费与奖励性管理费；（2）酒店经营成
本；（3）业主成本。由于国际酒店管理集团通常要求酒店管理合同的年限为 18-20
年以上，因此对于该类费用的财务控制，对于业主而言，具有关键意义。
基本管理费与奖励性管理费
基本管理费与奖励性管理费为酒店管理集团就其提供酒店管理服务而收取
之对价。其中，基本管理费通常采取固定费率模式，其费率因酒店管理公司或品
牌而异，即便是同一品牌，亦可能因酒店选址、当地市场而对基本管理费费率进
行调整。由于某一特定品牌的基本管理费费率往往具有标准性，可浮动的空间并
不大，因此对于计算基本管理费的基数将是谈判的重点。几乎所有的国际酒店管
理集团都将酒店运营收入（GOR）作为基本管理费的计算基数，但是业主需要格
外注意的是，单纯意义上的酒店运营收入并不能完全作为计算基本管理费的基
数。在酒店的运营过程中所产生的资金收入中有一部分是不能作为酒店运营收入
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来处理的，譬如酒店特定资产处置的收入、酒店因法律法规要求而代收的费用、
酒店代收的公共事业费用等，在计算基本管理费时，需要从酒店运营收入中扣除
该部分进账资金后所得余额（该等余额在酒店业中通常称为经调整酒店运营收
入）方为计算基本管理费的基数。因此，业主在酒店管理合同谈判过程中，需要
与酒店管理公司逐项讨论该等扣除项，并将该等扣除项作为合同的重要内容记载
在运营收入的定义中（国际酒店管理集团的合同中通常会对运营收入进行定义）。
根据酒店业惯例，同时根据美国第 10 版《酒店与汽车旅馆业通用会计准则》，
经调整的酒店运营收入扣除酒店运营成本后即为经调整酒店运营毛利。经调整酒
店运营毛利系奖励性管理费的计算基数。对于业主而言，有关奖励性管理费的谈
判重点在于两方面：（1）奖励性管理费的计算基数；（2）奖励性管理费费率的设
置机制。奖励性管理费的计算基数的谈判要点主要又体现为两个方面，首先是上
段已提及的酒店运营收入项下的扣除项，其次为酒店运营成本的构成，由于不同
的国际酒店管理集团对于酒店运营成本的描述不同，在此不一一赘述，但原则上
业主应当把握的是，通过与中介服务商以及酒店管理公司代表的沟通，逐项厘清
酒店运营成本，并区分酒店运营成本与业主成本，从而得出结构较为完整的酒店
运营成本的描述，并将之作为运营毛利定义的重要部分记载入管理合同。关于奖
励性管理费费率，业主可以考虑两种不同的机制：首先是固定费率模式，即不论
酒店收入毛利率的高低，始终适用约定的固定费率。其次为分级费率模式，即根
据酒店收入毛利率的不同，分别适用事先商定的不同的对应费率。如果在分级费
率模式下，酒店管理公司往往要求在达到较高毛利率水平的情况下，其对应费率
要高于固定费率的标准。因此，业主完全可以根据其对特定项目以及目标市场的
了解，选择不同的费率模式。若酒店地理位置优越，当地市场足够成熟（当时房
价水平已达到或接近冠名品牌的酒店房价标准），酒店前景良好，则业主完全可
以选择固定费率模式，以求在酒店迅速达到较高盈利水平时，得以适用较低的奖
励性管理费费率。反之，若酒店地理位置不具有特别强的竞争性或者当地酒店市
场尚未成熟，且业主对酒店运营毛利率的预测不甚乐观，则可以考虑采用分级费
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率模式，从而可以根据具体的酒店盈利情况适用相对应的费率，并且由此激励酒
店管理公司努力提高酒店盈利水平，以达到双方的共赢。
酒店运营成本
酒店为其经营而发生的经常性支出为酒店的经营成本。对于一份期限长达
18-20 年以上的酒店管理合同而言，酒店经营成本的控制显然也应当是业主关注
的重点。对于酒店经营成本的控制，通常应当从两个方面着手：（1）双签制度；
（2）超额审批制度。双签制度系指在酒店运营过程中，单项或一系列交易达到
双方事先约定的金额时，则该等交易项下的费用应当由酒店总经理与业主代表共
同签字后方可开支。由于酒店运营过程中涉及大量的采购与日常支出，因此，出
于管理的顺畅与效率，绝大多数酒店管理公司不愿意采用双签制度来实现业主对
酒店运营成本的监督，较大规模的国际酒店管理集团中，仅有洲际同意采用双签
制度（喜达屋对于其旗下的特定品牌亦允许采用双签制度）。更多的国际酒店管
理集团（如希尔顿、喜达屋、凯悦、万豪等）选择超额审批制度，即对于已经业
主批准的年度预算项下的开支，不论其金额大小，无需再经业主审批，而当某类
开支超出年度预算约定比例时，则超额部分需要业主批准。由此，业主在酒店管
理合同中应当注意的是，首先要取得年度预算的批准权，其次需要以比较完整的
表述将超额审批制度作为合同重要内容记载入酒店管理合同。
业主成本
最后，酒店运营过程中的支出并非全部是酒店运营成本，有部分支出是由业
主承担的，也即业主成本。该部分支出通常包括：（1）酒店维护（日常保养除外）；
（2）酒店发生损毁时的修复与改建。酒店维护部分的开支通常是自酒店运营储
备金中开支。酒店运营储备金是从酒店运营收入中按月提取一定比例存入酒店运
营储备金帐户，该帐户系以业主名义开立，其户下款项的所有权亦属于业主。由
于酒店开业初期维护费用较低，业主若需要动用储备金以达到更高的资金利用效
率，亦可争取在合同中约定其有权动用储备金，但通常情况下，酒店管理公司会
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绿城房地产集团有限公司 法律事务管理案例解析汇编
要求业主就此提供相应的担保，以保证酒店得到妥当的维护。酒店发生损毁时的
修复与改建金额往往较大，因此建议业主尽可能的考虑通过保险的方式转嫁相关
风险。
¾ 法务建议和意见：
酒店管理合同项下涉及酒店管理中的财务问题尚有许多，但对于业主而言，
若能把控上述涉及开业后支出的三个问题，则基本上能够实现对酒店管理公司的
财务监督。
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