内部管理制度系列 编号：FS-ZD-04015
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内部管理制度系列
高层楼宇物管内容要求
（标准、完整、实用、可修改）
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高层楼宇物管内容要求
Content management requirements for high-rise buildings
说明：为规范化、制度化和统一化作业行为，使人员管理工
作有章可循，提高工作效率和责任感、归属感，特此编写。
高层楼宇本身是一个综合性的复杂系统，只有各个方面、
各个环节都管好了，才能保证整个系统的良好运行，否则，
任一环节的疏漏都可能导致整个大楼的瘫痪，甚至酿成不可
挽回的损失。上节所述高层楼宇的特点决定了高层楼宇管理
的内容和特殊要求，主要有以下几个方面:
一、治安管理
高层楼宇由于人口集中，人员成分复杂，流动性强，加
之建筑内楼梯通道、通风井道、竖井、天台、转换层、架空
层、地下室等隐蔽死角多，容易形成治安隐患，所以，做好
治安防范工作十分重要。一般需要从以下几个方面着手:
1.建立高素质的治安队伍
高素质的治安人员是搞好大厦治安保卫工作的根本。为
此，在人员招聘时就要严格把关，要注意身体素质、文化素
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质，更要注意思想素质、道德品质，要抓好上岗前的物业管
理基本知识技能培训、法制制度教育、职业道德教育、文明
执勤教育，还要抓好平时业务技能的训练、演习及严格管理，
以保证有一支爱岗敬业、纪律严明、应变能力强、行为文明
规范的专业保安队伍。
2.健全各种安全保卫制度
为了使高层楼宇的治安防范疏密不漏，必须建立健全各
种安全管理制度。健全的安全管理制度是治安周密严谨持久
的保证，为此，高层楼宇的治安管理应建立《保安员上岗执
勤制度》、《值班出入口大堂访客登记制度》、《巡逻保安员
岗位职责》、《保安员应付紧急事件行动方案》、《机动车停
车场管理规定》、《摩托车、自行车保管规定》等规章制度，
要求保安人员严格遵循执行这些制度规定。同时，要熟悉大
厦常住人口情况及变动情况，在易引起治安事件的时段、地
点重点检查防范，确保大楼安全。
3.健全技术防范设施
技术防范设施是治安管理中的硬件，适当配备先进的技
术防范器具设施是提高安全管理水平、管理效率，切实保障
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大厦安全必不可少的条件。综合现有国内高层楼宇安全管理
技术防范设施配备情况，主要包括以下设施设备:具有存储、
记录、查询和自动检索功能的计算机治安管理系统，重要部
位场所的闭路电视监控系统，可视对讲系统，电子门锁系统，
通信联络系统，机械防盗系统，公共照明系统及总值班工作
系统等。在此基础上，做好对上述设备的维护、保养、检修、
更新工作，使之能真正发挥效用。
总之，人精器良，制度严明，方能切实保障大厦的安全。
二、机电设备管理
第二节中我们已提到高层楼宇机电设备复杂、技术性强，
管理难度大、要求高。事实上，搞好机电设备管理维护是高
层楼宇物业管理的一项重要基础工作，它需要周密严谨的安
排、扎实细致的工作才能完成。为此，必须健全相应的管理
职能机构，如设备管理维修工程部、专业维修维护小组，招
聘一批技术熟练、有一定实践经验的专业人员，如电工、电
梯工、机械师、高级专业技师等;健全各种管理维护制度，如
电梯管理使用维护检视制度，发电设备的管理检查维修保养
制度，给排水系统维修保养制度，消防系统的管理检查维修
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和定期测试制度，通信、防盗、闭路电视等系统的维护保养
制度和各专业小组人员的管理值班制度等;同时要加强专业
人员的管理培训，提高他们的技术水平，稳定员工队伍;建立
完整的设备档案，清楚掌握各种设备状况。另外，也可将各
类设备的专项维修交予专业维修公司去做。这样，设备管理
的重点是挑选符合资质的公司，进行招标发包，签订合同，
检查验收及资料回收归档。
三、楼宇保养维修管理
高层楼宇价值高、使用面广，良好的维护、养护可以延
长楼宇的使用寿命，改善其使用功能，提高楼宇运营使用的
经济效益。高层楼宇保养维护管理的内容主要有以下几个方
面:
(1)监督对楼宇的合理使用，防止对楼宇结构、附属设施
的破坏，维护楼宇或设备的完整性，提高楼宇完好率;
(2)按《房屋完损等级评定标准》对房屋进行检查评定，
然后根据《房屋修缮范围和标准》的规定，进行修缮设计，
制订修缮方案，确定修缮项目，实施修缮工程管理;
(3)建立楼宇自身的技术档案，掌握房屋完好情况;
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(4)建立健全维修保养制度，定期检视维修，及时处理住、
用户的报修;
(5)做好楼宇维修基金、经费的管理。
四、清洁卫生管理
高层楼宇由于人口集中，人流大，空余面积小，易脏易
乱;同时，高层楼宇住用户对清洁卫生标准的要求也高。所以，
高层楼宇的清洁卫生管理要设专职人员，配备相应的卫生清
洁器具与用品，订立专职制度、标准、工作程序，规定装、
堆、放、清垃圾的要求。除了有定时的清扫清洗外，还要有
巡逻保洁，并有检查监督。对于几年一次的整栋大楼外立面
的清洁等复杂的专项清洁工作，可交由专门的清洁公司去做。
五、消防管理
由于高层楼宇的一些建筑材料耐火极限低，且高层楼宇
用火、电、气等网络集中，楼体高易招雷击等火灾因素多，
发生火灾的可能性、危险性大。一旦出现火情，由于楼宇高、
人员多，火势蔓延快，火情扑救和人员疏散困难，往往会造
成惨重的生命财产损失，所以必须加强消防管理。
高层楼宇的消防管理，要贯彻“预防为主，防消结合”的
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方针，立足自防自救(把扑救高层建筑初期火灾的责任落实到
管理处员工)，实行严格管理和科学管理。应着重抓好以下工
作:
(1)健全消防组织，明确消防责任;
(2)制定消防制度，加强消防意识教育;
(3)完善消防设施;
(4)制订灭火应急方案，组织消防演习。
除了以上集中的专项管理外，物业公司为业主、住用户
验收楼宇，办理入住、租用手续，搞好庭园绿化，协助公安
派出所、居委会等政府职能部门工作，处理业主、住用户投
诉，进行租赁管理及提供尽可能周全的各类服务等也是高层
楼宇管理工作的一部分。
本节所述的各专项管理内容详见《物业管理实务》(上)
第 8~13 章。
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