开发流程及经济评价
顾问课程讲义：
2
本门课程的目的
了解房地产项目开发决策和流程环节
掌握经济评价及其在决策中的作用
p课程分两节，预计时间个小时；
p课程将会结合实际的案例和现象作剖析，与大家展开研讨。
3
我们对课程的展开角度，为什么要了解流程和
经济评价，有什么实际应用
关于开发流程：
p什么时间干什么事？
p什么事情谁来办？怎么办最好？
p环节容易出什么问题？
p流程对开发商的影响是什么？
关于经济评价：
p评价哪些指标？
p评价用在什么地方？
p如何进行评价？
本报告是严格保密的。 4
课题一：开发决策和流程环节
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本报告是严格保密的。 5
房地产项目的整体开发流程——一个房地产项
目的整体开发经营行为如何？
土地获取
前期准备
施工建设
推广销售
物业管理资源获取 资源加工
资源流通
及再流通
p房地产的本质问题就是土地资源的再分配及流通：政府流
向开发商、开发商流向消费者、消费者之间的转移。所以房
地产的问题也是出在流通环节上！
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本报告是严格保密的。 6
土地获取 前期准备 施工建设 推广销售 物业管理
政府出让土地的方式
p招标、拍卖、挂牌、协议；
p什么情况之下用什么方式？
p目前的现象:广州、北京双限
开发商获取土地的途径有哪些？
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土地获取 前期准备 施工建设 推广销售 物业管理
企业拿地与否及拿地价格应该考虑哪些因素？
p市场未来预期；
p项目或区域发展预期；
p规划条件的市场实现及经济实现；
p竞争对手的情况分析；
p开发商企业自身因素。
其他成本高，可接受的地价低3控制能力弱
存在无形收入，可接受的地价高2品牌价值高
在资金限制内出价3资金不足
其他成本低，可接受的地价高2控制能力强
成本控制
摊薄地价，垄断市场1控制区域市场
没必要去花高价去获取土地3土地储备充足
为了企业的后续发展，让渡部分利润2土地储备不足
品牌溢价
资金情况
土地储备
发展战略
影响因素
无品牌价值
资金充足
无土地储备
获得现金流
树立品牌
进入区域市场 看好区域市场发展前景，一般较为乐观1
为了提高企业的品牌，让渡部分利润2
利润最大化，快速回现，地价不可能太高3
3
1
1
地价承受能力
不存在无形收入，可接受正常水平地价
资金闲置，时间价值无法体现
为了企业存在，利润再低也做
原因分析
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地
块
分
析
市
场
态
势
售价预测
开发模式
利润预期
初步地价 地价变量
变量分析
变量分析
最高竞拍价
最可能地价
最乐观地价
竞争对手分析
企业发展战略
起竞价格
过程加价
策略加价
场外公关
传统价格模型 合理价格模型
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土地拍卖中的黑马——对项目发展预期的不同导致
p战略型高价——建业郑州北市区地块；（不在土地本身）
p转型企业高价——产业企业进入房地产；（利润期望低）
p资金密集型无地企业——金地龙华地块；（恶狼扑食型）
p非理性企业拿地——众多非成熟企业。（一介莽夫）
企业如何在招牌挂中为自己谋利？
p设定竞拍门坎：资金门坎、资质门坎；
p改变用地条件：附带诸多规划条件如加酒店、降容积率、配套公建；
p带方案拍卖：设定方案或者要求短期给出方案；
p人为因素：搞定拍卖师（敲锤）、搞定政府（返利）、搞定对手（给
钱）。
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土地获取 前期准备 施工建设 推广销售 物业管理
决策
资金
决策
项目
决策
人力
p项目决策
p勘查、设计
p规划报批手续及其他法律手续
p建设工程招标
p开工申请与审批
p市政配套接驳，施工现场水、电、路通和
场地平整
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本报告是严格保密的。 11
开发项目选
址、定点审
批阶段
1
申请《建设
用地规划许
可证》
2
规划设计条
件审批阶段
3
设计方案审
批阶段
4
申请《建设
工程规划许
可证》
5
《选址意见通知书》 《建设用地规划许可证》
规定用地性质、位置和界
限
《规划设计条件通知书》
及用地红线图
规定征地面积、规划建设
用地面积、总建筑面积、
容积率、建筑密度、绿化
率、建筑后退红线距离、
建筑控制高度和停车位个
数等。
《规划设计方案审批通知
书》
送交不少于2个设计方
案，包括总平图、各层平
立剖面图、街景立面图、
方案说明书及其他相关资
料
《建设工程规划许可证》
规划报批手续
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土地获取 前期准备 施工建设 推广销售 物业管理
最主要的时间耽误在项目开工前期：
p决策上的时间反复；
p规划设计上的时间耽误；
p各专业单位的衔接不够紧密；
p规划报建的时间耽误；
p亦可能遇到不常见的因素如：
政策的变动——70/90，建筑面积计算规则……
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土地获取 前期准备 施工建设 推广销售 物业管理
Ø成本控制
Ø进度控制
Ø合同管理
Ø安全管理
建设阶段的
工程项目管
理内容
Ø质量控制
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工程建设进度的相关知识：
p项目施工周期（平均进度、不考虑冰冻期）：
多层及低密度：9—12个月
小高层：1年半
高层建筑：2年到两年半
p施工组织次序：
基础部分→主体工程→外墙装饰及安装→园区管线→景观施工→竣工验收
决定工程周期的因素：
项目规模、施工组织、施工工艺
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本报告是严格保密的。 15
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影响工程进度的主要因素
p资金短缺导致的工程施工进度缓慢
p气象条件（雨季做基础、冬天施工等导致）
p材料设备的供应情况
p设计变更
p劳动力安排情况
p工地事故和违章行为导致的临时停工和工地整改
p施工中遇见不可控因素，如：地质条件、文物……
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p建筑结构形式及建筑形态：钢结构＞框剪＞（小）框架＞砖混
p外立面材质及设备等级：是否玻璃幕、外立面选材标准
p施工取费等级：在施工定额的基础上加减
p地基情况：是否岩石、是否流沙、是否软基，决定了基础的施工成本
p场地条件：是否平整、是否山地
p抗震等级：6级、7级、8级
p节能要求：是否满足节能规范
p景观环境造价
关于施工的相关问题探讨，大家在工作中都会遇到什么问题？
与工程造价相关的因素
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课题二：经济评价的应用
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我们对课程的展开角度，为什么要了解流程和
经济评价，有什么实际应用
关于开发流程：
p什么时间干什么事？
p什么事情谁来办？怎么办最好？
p环节容易出什么问题？
p流程对开发商的影响是什么？
关于经济评价：
p评价哪些指标？
p评价用在什么地方？
p如何进行评价？
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项目经济评价的指标体系——对项目盈利能力
和风险的模拟和分析
盈利评价指标：
静态评价指标——
p利润（净利润和税后利润）
p利润率（成本利润率、投资利润率、
自有资金利润率）
p投资回收期
投入评价指标：
p投资峰值
p资金缺口
评价体系：
p现金流分析
p负债（资金来源）分析
p不确定性分析
项目前期经济测算
不同于工程概预算和房
地产开发财务。
项目经济评价的使
命是模拟一条现金流，
帮助项目开发者决策。
动态评价指标——
p财务净现值
p财务内部收益率
p动态投资回收期
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项目经济评价的基本结构——以房地产开发项
目为例
指标和物业配比的模拟
成本和投入节奏估算
租、售计划模拟
现金流分析
不确定性分析
模拟开发进程 财务评价
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物业配比模拟的方法
经验值法
p确定容积率，根据市场条件和经验安排物业配比
p缺点：粗糙、落地性不强
配比计算法
———层多层
———、5层叠加
—
—
—
—
中品质，中容积率
—
—
—
小于
高品质，低容积率
—层小高层
—
大于独立双拼别墅
—层高层
低品质，高容积率建筑形式
某城市单纯物业类型的容积率实现度
占地面积8万㎡，容积率
p联排、多层占地比例为X,Y
p构建模型
X+Y=1
+=8×
p最后根据各种物业类型占地
面积比例，计算不同容积率下
的建筑面积
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产品物业类型的确定
：20～25层住宅；：30层以上住宅
小高层－－多层－－品质低
－小高层－多层＋小
高层
多层－品质中
－－小高层小高层多层＋小
高层
多层品质高
公寓类
联排－－独栋－－品质低
－联排－独栋＋双
拼
独栋－品质中
－－联排双拼独栋＋双
拼
独栋品质高
别墅类
资料来源：规划院指标
不同容积率下物业类型的最佳组合
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本报告是严格保密的。 24
房地产开发成本构成
开发成本
p土地费用
p前期工程费
p建安工程费
p基础设施建设费
p公共配套设施费
p其他工程费
p开发期间税费（包含税收和规费）
开发费用
p管理费用
p销售费用
p财务费用
总开发成本 VS 总投资？
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资金筹措
2005 2006 2007 20082005
资金投入计划
租售收入计划
需要资本金、借贷资金
投入的最大资金额
开发利润
占总投资的比例 占总销售收入的比例
100％
100％
资金筹措计划原理示意图
p资金来源——
p资本金
p预租售收入
p借贷资金
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现金流量分析
动态投资回收期123%49%内部收益率
-22078-28408-62654累加财务净现值
3248436432540131181551476633034246-62654财务净现值
8%资本化率
-27064-62654累加净现金流量
-62654净现金流量
……………………………………………………
48630 0 0 1587 0 1587 0 1689 前期工程费
521900 0 0 0 0 0 0 52190 土地成本
现金流出
……………………………………………………
779180000023376545420一阶段销售收入
23376 545420现金流入
总计11上10下10上09下09上08下08上07下现金流量表
p财务净现值（FNPV)：反映计算期内的获利能力
p内部收益率(FIRR)：反映项目成本和效益相抵后的报酬率
p动态投资回收期(Pt)：投资返本年限，反映抗风险能力
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本报告是严格保密的。 27
不确定性分析
盈亏平衡分析
p又称保本点分析，分为：
p价格保本点分析、销售率保本点分析
p开发成本保本点分析
100000
80000
60000
40000
20000
－20000
－40000
0
14000
120000
10000
8000
6000
2000
0
4000
-10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90%
税前利润（万元）
平均成本（元/㎡）
成本变化幅度
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本报告是严格保密的。 28
不确定性分析
敏感性分析
p又称灵敏度分析
p反映单种不确定因素对项目效益的影响
p一般考虑土地价格、建安成本和售价的不确定性
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本报告是严格保密的。 29
测算结果六：敏感性分析案例
%%%%%%%变动率
%19,434 %31,831 83,406 157,454 工程成本减少10%
%%%%%%%变动率
%12,249 %22,611 83,406 157,454 工程成本增加10%
工程成
本变化
%%%%%%%变动率
%22,916 %36,598 83,406 173,200 销售收入上升10%
%%%%%%%变动率
%8,766 %17,843 83,406 141,709 销售收入下降10%
销售收
入变化
%15,841 %27,221 83,406 157,454 基本方案
动态投资
回收期（半年）
内部
收益率
财务净现值
（万元）
税后成本
利润率
税后利润
（万元）
总投资
（万元）
租售收入
（万元）
敏感性分析结果部分指标变化
因素变化情况
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本报告是严格保密的。 30
敏感性分析:销售收入与工程成本均为敏感因素，其中销售收
入影响最为强烈
NPV变
化率
税后成本利润
变化率
销售
收入
工程
成本
影响因素
变化率
10％
20％
30％
40％
50％
60％
70％
-60％
-50％
-40％
-30％
-20％
-10％
-10％
10％
1:1
10％
20％
30％
40％
50％
60％
70％
-60％
-50％
-40％
-30％
-20％
-10％
-10％
10％
1:1
销售
收入
工程
成本
10％
20％
30％
40％
50％
60％
70％
-60％
-50％
-40％
-30％
-20％
-10％
-10％
10％
1:1
销售
收入
工程
成本
IRR变化
率
影响因素
变化率
影响因素
变化率
(10%,%)
(-10%,%)
(10%,%)
(-10%,%)
(10%,%)
(-10%,%)
(10%,%)
(10%,%)
(10%,%)
(10%,%)
(10%,%)
(-10%,%)
案例
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本报告是严格保密的。 31
经济评价的常见误区
追求精确地说明问题：
实际上，就是在施工图设计阶段后的工程概预算，都存在10%
左右的误差，而项目前期的经济评价误差范围更大。
提交“大而全”的单方案经济评价不但浪费大量的时间并且缺
乏参考意义。
取值随意，缺乏说服力：
测算取值难以把握的方面：物业配比、容积率、建安成本和施
工成本分期投入时都会缺乏说服力。
基本假设缺乏弹性：
经济评价是建立于很多基本假设上的对开发流程的模拟，基本
假设不能等同于事实，必须考虑成本、市场和其它因素影响带来的
变化。
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本报告是严格保密的。 32
我们将结合具体案例来讲解经济评价在决策中
的运用——
案例1
p协助决策物业形态——
案例2
p协助决策资金计划——
案例3
p协助决策容积率——
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33
如何成文优秀的经济评价报告——
Ø明确基本假设，取得共识
Ø基本假设的合理性比计算过程更加重要
步骤1：
Ø提出和决策相关的核心问题
Ø切中决策的要害
步骤2：
Ø结合市场分析评判方案
Ø要市场的合理性，而不是数值上的利润最大化
步骤3：
Ø给出指导发展或规划的“方向性建议”
Ø从经济评价背后提炼出规律，指导和推进项目
步骤4：
34
给大家的建议——如何成为经济评价高手
p积累自己的成本数据
p熟练掌握EXCEL，养成良好的工作习惯
p理解开发流程、工程进程和各种条件对成本的影响
p具体问题具体分析，累积分析模型和分析技巧
35
Thanks!
