工业地产：上海宝山都市产业园区产业定位和发展规划.pdf

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2008-1-21 宝山都市产业园区未来5年发展规划 2008-1-21 复旦大学管理学院 目录 第一部分 ＊＊镇发展都市型产业业园区的意义与政策 第二部分 ＊＊镇发展都市型产业园区的优劣势分析 第三部分 园区总体发展目标与思路 第四部分 ＊＊都市型产业园区的产业定位 第五部分 ＊＊都市型产业园区的区域布局 第六部分 产业发展策略 2008-1-21 第一部分 ＊＊镇发展都市型产业园区 的意义与政策 2008-1-21 复旦大学管理学院 目录 一、都市型产业园区的内涵 二、在＊＊镇发展都市型产业园区的意义 三、＊＊镇发展都市型产业园区的政策依据 2008-1-21 复旦大学管理学院 一、都市型产业园区的内涵 1．都市型产业与都市型产业园区的内涵 都市型产业是指以大都市独特的信息流、人才流、 现代物流、资金流等社会资源为依托，以产品设计、 技术开发、和加工制造为主体，以都市型工业园区 （楼宇）为基本载体，能够在市中心区域生存和发展 并与城市和生态环境相协调的有就业、有税收、有环 保、有形象的现代绿色产业。 都市型产业概念，把产业界限模糊化，借用都市型 工业的基本内涵，为都市型工业赋予更宽泛的含义。 2008-1-21 复旦大学管理学院 一、都市型产业园区的内涵 都市型产业园区（楼宇）： 是发展都市型产业的基本载体，是为都市 型产业的发展提供集中、配套管理，给予相应 的政策，辅助其产业的规模化、集群化发展的 场所。 注：都市型产业园区（楼宇）以下均简称都市型产业园区 2008-1-21 复旦大学管理学院 一、都市型产业园区的内涵 2．都市型产业的外延 „ 都市型产业的外延并非仅限于传统工业的范 畴，而是包括IT、工业应用开发、造型设 计、咨询培训、通讯等边缘产业在内的相关 产业。 2008-1-21 复旦大学管理学院 都市产业园区重点鼓励行业： „ 电子信息产品研究、开发和组装 „ 软件开发、制造业 „ 服装服饰业 „ 广告印刷与 „ 钻石珠宝等工艺美术品和旅游品业 „ 钟表眼镜业 „ 模型与模具设计制作业 „ 食品加工业 „ 室内装饰装潢产品设计、开发与组装业 „ 化妆品及日用洗涤用品业 „ 其它符合都市型产业特征的新兴行业 2008-1-21 复旦大学管理学院 目录 一、都市型产业园区的内涵 二、在＊＊镇发展都市型产业园区的意义 三、＊＊镇发展都市型产业园区的政策依据 2008-1-21 复旦大学管理学院 二、在＊＊镇发展都市型产业园区的意义 1．有利于提高＊＊镇经济发展速度 „ 培育新一轮经济增长点 „ 产业结构的提升 „ 传统工业资源的整合和盘活 „ 为可持续的发展奠定工业基础 2. 有利于增加就业，提高居民生活水平 3．有利于镇政府职能的转变 2008-1-21 复旦大学管理学院 一、都市型产业园区的内涵 二、在＊＊镇发展都市型产业园区的意义 三、＊＊镇发展都市型产业园区的政策依据 2008-1-21 复旦大学管理学院 三、＊＊镇发展都市型产业园区的政策 依据 1．上海市关于都市型产业园区的总体规划及相关政策 （1）总体规划 „ 在外环线以内建成一批都市型产业园区， 同时着力发展郊区经 济。 „ 根据区域特色，重点建设一批“一业特强，多业并举”的产业基 地，同时加快产业升级。 „ 通过市、区联手，利用国有企业的闲置厂房和水电煤配套资源， 采取联合招商、租赁招商等方式，建设都市产业园区 ，进行企业 改制转型。 2008-1-21 复旦大学管理学院 三、＊＊镇发展都市型产业园区的政策 依据 （2）相关政策 •鼓励新兴技术、新兴工业 企业发展 •鼓励中小企业发展 •鼓励都市型工业区内的劳 动密集型企业发展 •上海市发展新兴技术和新兴工业暂 行条例；上海市促进高新技术成果转 化的若干规定；上海市科技型中小企 业技术创新资金(匹配资金)项目实施 细则(试行) •上海市人民政府办公厅转发市财政 局关于小企业贷款信用担保管理若干 规定的通知；上海市人民政府关于促 进本市小企业发展的决定；上海市人 民政府关于促进本市小企业发展的若 干政策意见；上海市小企业欠薪基金 试行办法；市劳动保障局关于促进本 市小企业发展的具体实施意见 •都市型产业园区内的劳动密集型非 公企业或开展生产的非正规劳动组织 可以申请享受房租补贴或开业贷款贴 息 2008-1-21 复旦大学管理学院 三、＊＊镇发展都市型产业园区的政策 依据 2．宝山区关于都市型产业园区的总体规划及相关政策 （1）总体规划 „ 工业方面，要深化园区化战略内涵；利用宝钢精品钢基地建设 机遇，做大做强精品钢延伸产业；支持街道及南部乡镇建设都 市型工业；深化企业改革，转变管理模式；依法行政，提高事 故防范和安全生产水平。 „ 招商引资方面，要调整、充实招商队伍，并通过专业培训提高 人员素质；要创新方法，改善服务招商引资新思路。 „ 环境治理方面，以可持续发展为主题，以提升宝山综合实力为 主线，以改善区域环境质量、保护市民身体健康为根本出发 点，切实执行环保三年行动计划。 2008-1-21 复旦大学管理学院 三、＊＊镇发展都市型产业园区的政策 依据 （2）相关政策 •强化环境治理 •改善政府职能 •拆除河道两侧违法建筑专项整治工作；从 水安全、水环境、水景观和水资源等方面 加大努力，不断提高区域水利现代化程 度；全力推进城乡水环境治理；进一步加 大环境保护基础设施建设力度，加强环境 管理，严格控制新污染，切实治理老污 染，进一步削减排污总量，提高区域环境 质量等 •采取合并办理、同步办理、交叉办理、超 前办理、上门直接办理等操作方式，简化 项目审批、登记、发证的程序。文件还对 操作程序、办理时限作了详细规定；对审 批程序和时限作了详细规定，对现行的审 批流程进行了整合、优化 ；多个部门每两 个月将前往有关产业园区和企业现场办 公，并定期召开联席会议，根据需要召开 专题会议 2008-1-21 复旦大学管理学院 三、＊＊镇发展都市型产业园区的政策 依据 3．＊＊镇发展都市型产业园区的初步规划及相 关政策 （1）总体规划 „ 加强与一钢公司合作，做大税源经济 „ 提升集装箱储运业水平，发挥比较优势 „ 抓好招商引资工作，扩大资金投入 2008-1-21 复旦大学管理学院 三、＊＊镇发展都市型产业园区的政策 依据 （2）相关政策 •税制优惠 •奖励先进 •重视科技人才 •自主选择企业所得税、个人所得税的征管 方式 ；对符合上海市地方税务局规定、采 用按行业带征企业所得税和个人所得税的 企业，成本列支放开。注册在本经济区的 国营、集体、股份制企业，经申请，可比 照民营企业享受政策。对符合国家减免税 政策的企业，经济区可以协助办理相关手 续。 •各类企业在本经济区交纳的企业所得税、 个人所得税总额，根据行业，由经济区分 别按协商确定的奖励政策，先征后奖；对 税额达到一定总量、或年销售收入（营业 收入）达到相当规模的各类企业，经济区 另行制定奖励政策，对业主给予奖励 ；实 施具有产业导向型的奖励制度 •对在经济区投资落户的各类科技人员，符 合政策规定的，经济区可以代为管理人事 档案 2008-1-21 复旦大学管理学院 三、＊＊镇发展都市型产业园区的政策 依据 4．＊＊镇发展都市型产业园区面临的总体政策资 源分析 政策资源 鼓励都市型产业园区的建设和发展，为之提供相关的优惠政策 鼓励发展中小企业，把中小企业作为向大型企业发展的起点 鼓励发展新兴技术、新兴工业企业 鼓励发展劳动密集型产业，从而有效地解决居民就业压力，提高生活水平 鼓励依托＊＊现有产业基础 政府职能逐步转变，为都市型产业园区的发展提供便利和优惠政策 环境治理已经受到政府部门的关注，环境问题有望得到解决 2008-1-21 复旦大学管理学院 三、＊＊镇发展都市型产业园区的政策 依据 （2）不足之处： 政策不足 环境治理的力度有待加强，虽然初见成效，但距离都市型产业园区的要求很远 对优秀企业的奖励力度有限，对入住企业的激励作用不强 政策上的优惠没有突出＊＊优势，难以和周边镇、街道进行竞争 对科技人才的引进，力度不足，难以对科技人才构成真正的吸引力 2008-1-21 第二部分 ＊＊镇发展都市型产业园区 的优劣势分析 2008-1-21 复旦大学管理学院 目录 一、＊＊镇发展都市型产业园区的资源条件 二、＊＊镇发展都市型产业园区的优势和劣势 三、＊＊镇发展都市型产业园区的机遇与挑战 四、现状分析的基本判断 2008-1-21 复旦大学管理学院 一、＊＊镇发展都市型产业园区的 资源条件 1．＊＊镇总体的经济发展状况 „ 经济增长速度可观。1998 年以来的经济发展状况如 图： „ 经济发展基础较落后，绝对 增加值和增长速度远远低于 大部分乡镇、街道，处于下 游水平。详细数字见宝山区 统计手册（） „ 财政收入增长幅度很大 98年来镇经济的发展 0 2 4 6 8 10 12 14 98 2000 2002 GDP 工业销售 镇财政 2008-1-21 复旦大学管理学院 （2）产业结构 宝山区内各镇产业的基本排名 制造业 建筑业 批发零售贸易、餐饮业 交通运输业、仓储及 邮电通信业 社会服务业 所在乡 镇 、 街 道 从业人员 （ 人 ） 所在乡 镇 、 街 道 从业人员 （ 人 ） 所在乡 镇 、 街 道 从业人员 （ 人 ） 所在乡 镇 、 街 道 从业人员 （ 人 ） 所在乡 镇 、 街 道 从业人员 （ 人 ） 1 杨行 51435 杨行 37506 友谊 13359 ＊＊ 14992 友谊 7658 2 ＊＊ 34269 月浦 15224 大场 9154 吴淞 8412 ＊＊ 5891 3 大场 26291 大场 8325 ＊＊ 6614 友谊 4545 海滨 4765 4 罗店 26158 庙行 5920 吴淞 5013 杨行 4478 杨行 3747 5 顾村 23012 友谊 4881 海滨 4673 大场 3314 大场 2629 6 月浦 17444 吴淞 3301 月浦 4223 高境 3144 罗店 1317 7 罗泾 14161 海滨 2767 杨行 3289 海滨 1862 高境 1160 8 海滨 11217 顾村 2262 罗店 2806 顾村 1806 吴淞 1103 小计 203987 80186 49131 42553 28270 行业门类 等 排名 „ ＊＊镇在制造业、房产业、集装箱储运业、商贸业四大产业中 形成了一定的规模。 2008-1-21 复旦大学管理学院 2．现有的资源条件 （1）＊＊镇发展都市型产业园区的物理资源： „ 土地面积：地域面积平方公里。但产业活动单位 达1111家，是宝山区产业活动单位密度最大的乡镇 „ 厂房结构：多数进行都市型产业园区改造的老厂是原 国有企业产业结构调整的产物，其厂房结构比较陈 旧； „ 交通设施；16条公交线路通往中心城区和宝山新城； 淞沪铁路和逸仙路高架穿镇而过；上海市水上运输吞 吐量最大（年吞吐量为本市60%）的吴淞港口在镇区 之内 2008-1-21 复旦大学管理学院 （2）＊＊镇发展都市型产业园区的人文资源： „ 人口:总人口59895人（2002年宝山统计手册）。宝山区2000年人口普查 资料显示：＊＊镇失业人口比率为%。其中，从未工作正在找工作 的占36%，失去工作正在找工作的占64%。 „ 教育素质：在宝山区的所有镇中，文化水平处于中下游。见下图：各种 文化程度人口占各乡镇街道6岁及6岁以上人口的比重 单位：% „ 居民生活状况：＊＊镇地处市中心边缘，大量的市区动迁户动迁在这 里，大部分都是动迁户的标准面积，户均、人均建筑面积、平 方米，为宝山区最低；但是小房型的二手房销售较好，可见购买力较 低，但是有增长空间 ＊＊镇 大专及以 上 高中（含中专） 初中 小学 2008-1-21 复旦大学管理学院 „ 文化环境：上海＊＊镇农民启动申奥活动，成立了自己的申 奥网站；被称为摄影之乡，有一支很出色的摄影爱好者队伍, 而且成绩斐然，具有较独特的文化氛围 „ 服务业发展水平：是宝山区内服务业发展水平较高的城镇 行业 地区 公共设施服务 业 居民服务业旅馆业 租赁服务业旅行社 娱乐服务业信息咨询服务 业 计算机应用服 务业 其他社会服务 业 ＊＊ 19 26 5 3 1 3 13 3 25 2008-1-21 复旦大学管理学院 目录 一、＊＊镇发展都市型产业园区的资源条件 二、＊＊镇发展都市型产业园区的优势和劣势 三、＊＊镇发展都市型产业园区的机遇与挑战 四、现状分析的基本判断 2008-1-21 复旦大学管理学院 二、＊＊镇发展都市型产业园区的 优势和劣势 1．发展都市型产业园区的必要条件 根据都市型产业的初始定义，和发展都市型产业园 区的内涵和目的，都市型产业园区发展所需具备的 条件如下： „ 良好的配套环境 „ 宽松的政策和政府的有力支持 „ 明确的产业定位和选择 2008-1-21 复旦大学管理学院 2．＊＊镇发展都市型产业园区的有利条件 （1）地理位置优势：临近吴淞港与外环，交通比较便 利：＊＊镇位于上海市宝山区南部、紧连上海中心 城区，东临黄浦江与浦东新区隔江相望，南傍上海 新江湾城，北靠长江口吴淞重镇，西连泗塘新村街 道；地铁一号线、明珠三号线的北延和北环隧道的 开通更增加了交通的便利 （2）区域优势：处于宝山区南部，是宝山区通往市中 心的重镇和枢纽，距人民广场15公里，外滩12公里 有招商引资的便利； （3）价位优势：受现有发展水平影响，地价与租金相 对较低 2008-1-21 复旦大学管理学院 3．＊＊镇发展都市型产业园区面临的差距 （1）产业定位不清晰。缺乏具有＊＊特色的拳头产 业； （2）产业结构不合理。缺乏具有发展潜力的产业链构 造； （3）人才匮乏。专业人才不足，劳动力素质还有待提 高； （4）环境污染较为严重。北部钢厂和物流储运企业的 营运噪音污染严重； （5）配套设施不甚完善。“软”、“硬”环境有待提升 2008-1-21 复旦大学管理学院 4．＊＊镇现有产业园区的发展状况（葵花、 新华产业园区） （1）旧厂房改造投入不足，难以达到吸引都市 型产业入住的要求； （2）招商引资缺乏明确定位； （3）引入企业的产业链关联性不强，难以形成 集群效应 ； （4）规划缺乏统一性、连续性，没有充分利用 原有产业优势。 2008-1-21 复旦大学管理学院 目录 一、＊＊镇发展都市型产业园区的资源条件 二、＊＊镇发展都市型产业园区的优势和劣势 三、＊＊镇发展都市型产业园区的机遇与挑战 四、现状分析的基本判断 2008-1-21 复旦大学管理学院 三、＊＊镇发展都市型产业园区的机遇与 挑战 1.机遇 （1）新江湾城的开发带来的经济契机； （2）地铁一号线、明珠三号线的北延和北环隧道的开 通对交通、居民生活、商业、房地产业的影响： „ 地铁一号线北延伸段工程南起上海火车站北端，北 至外环线泰和路，全长公里。其中长江路 站、呼兰路站和泰和路站在宝山区境内，紧邻＊＊ 镇西侧； „ 在建的地铁三号线(明珠线)延伸段经过＊＊镇并设有 三个车站。 2008-1-21 复旦大学管理学院 （3）与浦东铁路接轨对物流、交通运输、商贸的影 响； （4）过江隧道和公交中心的建设 对交通、生活和商业 的影响； （5）市府对黄浦江的新规划将成为促进产业结构调整 外部因素； （6）一钢不锈钢生产的投产将为镇经济带来新的发 展； （7）世博会的召开对＊＊经济的辐射作用： 展期预计 为6个月，包含五一和十一假期，参观人数将在3900 万至5200万之间，将直接拉动旅游、餐饮、商贸等 消费行业的迅速发展。 2008-1-21 复旦大学管理学院 2．挑战： （1）上海市政府对浦江沿线的未来规划和大小洋山的建设，将导致物流 业大规模的向外高桥等地转移； （2）由于所处地段、境域限制，房地产业档次提升的速度和幅度有限， 都市产业的引入受到对传统产业调整节奏的影响 （3）由于居民的文化水平所限，园区的产业性质定位为劳动密集型，技 术定位为技术含量一般的产业 （4）居民的现有消费水平短期内难以提高，以服务本地居民为主的商业 和服务业发展缺乏后劲 （5）外部环境指标存在较大差距，北部钢厂造成的噪音污染和其它环境 问题短期内无法解决，影响了园区的生活、工作质量 2008-1-21 复旦大学管理学院 目录 一、＊＊镇发展都市型产业园区的资源条件 二、＊＊镇发展都市型产业园区的优势和劣势 三、＊＊镇发展都市型产业园区的机遇与挑战 四、现状分析的基本判断 2008-1-21 复旦大学管理学院 四、现状分析的基本判断 对＊＊镇发展都市型产业园区的基本判断： „ ＊＊镇拥有一定的政策优势、区位优势； „ ＊＊镇有自己产业基础和侧重，并且面临新的发 展； „ ＊＊镇面临交通、产业布局等市府规划带来的机 遇，同时也面临挑战； „ 现有产业园区存在定位不清、投入不足等严重问 题； „ 镇内居民素质、消费水平短期内难以提高； „ 环境治理和政策优惠力度都有待加强。 2008-1-21 复旦大学管理学院 结论： ＊＊镇要实现都市型产业园区的建设，应该清醒地认 识到现有资源和不足，充分利用上海发展郊区经济、 举办世博会等大好时机，明确发展思路与目标，以科 学的园区规划为基础，进行清晰的产业定位，协调好 政府、企业、市场和社会组织的关系，选择并实施具 体、可行的发展策略。 2008-1-21 第三部分园区总体发展目标与思路 2008-1-21 复旦大学管理学院 一、总体原则与指导思想 二、园区发展的愿景 三、总体发展思路 四、阶段划分与发展目标 目录 2008-1-21 复旦大学管理学院 一、总体原则与指导思想 总体原则： „ 整体统筹规划，尊重现有产业结构，逐步合 理调整； „ 前瞻园区发展，做强现有主导产业，催生新 兴产业； „ 扩大对外开放，勇于开放善于开发，以开发 促开源； „ 强化产业集聚，有所不为才有所为，塑造园 区特色。 2008-1-21 复旦大学管理学院 一、总体原则与指导思想 指导思想： „ 把握现有基础，立足区域优势，外抓招商引 资，利用市场机会，内攻科技进步，夯实管 理基础，完善制度创新，主动渐进调整，开 源强镇富民。 2008-1-21 复旦大学管理学院 一、总体原则与指导思想 发展总体思想： „ ＊＊都市型产业园区发展的总体思路可以归 纳为：实现一个愿景，制定二段目标，完成 三大转变，做到四大结合，实现五条思路， 协调六种关系。 2008-1-21 复旦大学管理学院 一、总体原则与指导思想 园区发展愿景： 新华——都市产业投资者的伊甸园 ＊＊镇未来愿景： ＊＊——国际大都市的灿烂明星 2008-1-21 复旦大学管理学院 一、总体原则与指导思想 愿景说明： „ 争取用5年的时间，努力实现园区可持续发展 生态化、配套功能完善化、投资服务综合 化。将＊＊镇建设为上海西北部发展都市型 产业的典范、生活与创业的都市花园，让新 华都市型产业园区成为广大都市产业投资者 心目中的伊甸园。 2008-1-21 复旦大学管理学院 一、总体原则与指导思想 二段目标： „ 三年目标：加速形成以钢铁深加工业、建材 家装流通与制造业以及都市休闲装饰品制造 业为产业重心的产业集群。 „ 五年目标：努力实现园区发展的“三化”，引 导园区产业有序升级，提升新华都市型产业 园区的品牌与形象。 „ 注：园区发展“三化”：可持续发展生态化；配套设施完善化；投资服务综合化 2008-1-21 复旦大学管理学院 一、总体原则与指导思想 实现＊＊镇三大转变： „ 由原来产业规划混乱、招商引资无序向园区空间 布局合理、产业定位明确、产业有序升级转变； „ 由产业层次低下、结构欠佳，产业间关联不强向 产业层次高级化、产业结构合理、集群优势突 出、的转变； „ 由产业发展非持续性向可持续发展的转变。 2008-1-21 复旦大学管理学院 一、总体原则与指导思想 四大结合： „ 将产业结构调整同利用现有产业资源相结合； „ 将致力科技进步与转变经济增长方式相结合； „ 将产业空间布局调整与镇域环境治理相结合； „ 将新华都市型产业园区的建设规划与＊＊镇的其 他配套改革规划相结合。 2008-1-21 复旦大学管理学院 一、总体原则与指导思想 五条思路： „ 一是响应上海市关于建立都市型工业，实施“一业特强，多业并 举”，实现可持续型发展的思路； „ 二是以技术进步动力，有选择地引进一批高新技术项目，培育 经济发展的新兴增长点。 „ 三是以＊＊镇土地为基础，以多样化的产权组合与合作方式为 推力，吸引合乎都市型产业定位的投资项目。 „ 四是积极转换政府职能，甘当配角，为企业搭台，目光瞄准外 部市场，加速产业集群的形成。 „ 五是以制度创新为动力，鼓励社区居民创新创业，以创新带动 促进就业，完善社区配套服务体系，实现社区经济生态平衡持 续发展。 2008-1-21 复旦大学管理学院 一、总体原则与指导思想 六种关系： „ 一是协调好主动调整与被动调整的关系； „ 二是协调好适应性调整与战略性调整的关系； „ 三是协调好公有经济与非公经济的关系； „ 四是协调好经济发展与环境建设与保护的关系； „ 五是协调好房地产近期开发与未来整体规划的关 系； „ 六是协调好政府、企业市场与社会中介的关系。 2008-1-21 复旦大学管理学院 一、总体原则与指导思想 二、园区发展的愿景 三、总体发展思路 四、阶段划分与发展目标 目录 2008-1-21 复旦大学管理学院 二、园区发展的愿景 总体愿景： „ 园区发展愿景： 新华——都市产业投资者的伊甸园 „ ＊＊镇规划愿景： ＊＊——国际大都市的灿烂明星 2008-1-21 复旦大学管理学院 三年目标： „ 积极优化园区空间布局，大力改造传统产 业，壮大现有优势产业，改革创新招商引资 制度以钢铁精品深加工业、建材家装流通与 制造业以及都市休闲装饰品制造业为产业重 心，加速形成产业集群。 二、园区发展的愿景 2008-1-21 复旦大学管理学院 五年目标： „ 努力实现园区发展的可持续发展生态化、配套功 能完善化、投资服务综合化，将＊＊镇建设为上 海西北部发展都市型产业的典范、生活与创业的 都市花园，让新华都市型产业园区成为广大都市 产业投资者心目中的伊甸园。 二、园区发展的愿景 2008-1-21 复旦大学管理学院 一、总体原则与指导思想 二、园区发展的愿景 三、总体发展思路 四、阶段划分与发展目标 目录 2008-1-21 复旦大学管理学院 三、园区总体发展思路 “三调三开四转”： „ 积极调整园区空间结构、产业结构、产品结构三大 结构（三大调整）； „ 全力实施开放兴镇、开发富镇、开源强镇“三大方 略”； „ 努力推进由低级劳动密集型产业向高附加值产业的 转变；由单一商品流通向基于流通的深度加工的转 变；由低级产品向高级产品的转变；由影响居民生 活、污染环境的工业向生态型都市工业的转变等“四 大转变”。 2008-1-21 复旦大学管理学院 一、总体原则与指导思想 二、园区发展的愿景 三、总体发展思路 四、阶段划分与发展目标 目录 2008-1-21 复旦大学管理学院 四、阶段划分与发展目标（略） „ 三年目标：积极优化园区空间布局，大力改造传统 产业，壮大现有优势产业，改革创新招商引资制度 以钢铁精品深加工业、建材家装流通与制造业以及 都市休闲装饰品制造业为产业重心，加速形成产业 集群。 „ 五年目标：努力实现园区发展的可持续发展生态 化、配套功能完善化、投资服务综合化，将＊＊镇 建设为上海西北部发展都市型产业的典范、生活与 创业的都市花园，让新华都市型产业园区成为广大 都市产业投资者心目中的伊甸园。 2008-1-21 第四部分 ＊＊都市型产业园区的 产业定位 2008-1-21 复旦大学管理学院 一、＊＊都市型产业园区产业定位的理论 与分析 二、＊＊都市型产业园区重点发展产业的 确定 三、＊＊都市型产业园区的产业升级方向 四、＊＊都市型产业园区的产业梯度递推 目录 2008-1-21 复旦大学管理学院 1、 钻石体系定位理论与分析 2、 产业链定位理论与分析 3、 集中定位理论与分析 一、＊＊都市型产业园区产业定位的 理论与分析 2008-1-21 复旦大学管理学院 1、 钻石体系定位理论与分析 （1） 钻石体系的分析框架 企业战略、企业结构、 同业竞争 企业战略、企业结构、 同业竞争 生产要素生产要素 需求条件需求条件 相关与 支持性产业 相关与 支持性产业 政府政府 机会机会 2008-1-21 复旦大学管理学院 （2）运用钻石体系对凇南镇产业定位的初步判 断 „ 建材家装产业群 „ 钢铁深加工业 „ 现代物流产业 „ 生活日用品产业群 „ 休闲装饰品产业群 „ 产品组装产业群 „ 社区商业 „ 现代服务业 2008-1-21 复旦大学管理学院 „ 建材家装产业群 在＊＊镇发展建材家装产业群已具备： ¾ 生产要素 ：＊＊已经具有较丰富和廉价的符合条件的人力 资源、较好的基础设施； ¾ 需求因素 ：上海作为中国经济发展最有活力的大都市，对 建材家居装饰有极大的需求； ¾ 相关产业：具有相对发达的物流业； ¾ 企业要素 ：“建配龙”为核心已形成相当知名度； ¾ 机会角色 ：＊＊及其他地区的经济和房地产发展； ¾ 政府角色 ：大力发展经济，重点建设都市型产业园区，形 成了产业发展的良好环境。 2008-1-21 复旦大学管理学院 „ 钢铁深加工产业 在＊＊镇发展钢铁深加工产业已具备： ¾ 生产要素 ：＊＊的土地厂房能满足小型钢深加工企业； ¾ 需求因素 ：这根据不同产品具有不同需求，较难确定； ¾ 相关产业：镇内有上钢一厂等许多钢企业，具有相对发达的 物流业； ¾ 企业要素 ：宝山区许多地区都在发展钢铁相关产业，若产 品重复则将面临较大竞争； ¾ 机会角色 ：目前不存在很好的机会； ¾ 政府角色 ：政府提出大力发展钢铁深加工业、“以钢兴镇” 的目标 。 2008-1-21 复旦大学管理学院 „ 现代物流产业 在＊＊镇发展现代物流产业已具备： ¾ 生产要素 ：具备许多运输设备、仓储设施，运输基础设施 相当好； ¾ 需求因素 ：整个城市对物流需求很大，镇内企业也有较大 需求； ¾ 相关产业：镇内大部分产业都能促进物流业发展； ¾ 企业要素 ：现有企业多为集装箱物流企业受规划限制，面 临调整； ¾ 机会角色 ：面临着都市型产业发展的潜在需求； ¾ 政府角色 ：预计会将集装箱物流企业调整出去 。 2008-1-21 复旦大学管理学院 „ 生活日用品产业群 在＊＊镇发展生活日用品产业群已具备： ¾ 生产要素 ：劳动力资源和厂房租金都较为便宜； ¾ 需求因素 ：具有较为稳定的需求； ¾ 相关产业： 相关产业因产品不同而不同，有的产品生产对 相关产业的要求不高； ¾ 企业要素 ：一般产品的竞争较为激烈，有的产品种类如洗 发水等的市场份额已经被有品牌优势的大公司瓜分； ¾ 机会角色 ：上海都市化的发展，使一些产品也逐渐成为城 市居民的日用品，需求有大大增加的趋势； ¾ 政府角色 ：由于能够为＊＊镇提供大量的就业机会，将受 政府的欢迎。 2008-1-21 复旦大学管理学院 „ 休闲装饰品产业群 在＊＊镇发展休闲装饰品产业群已具备： ¾ 生产要素 ：有较便宜的劳动力资源； ¾ 需求因素 ：面对整个上海大市场的需求； ¾ 相关产业： 为简单生产，对相关产业的要求不高； ¾ 企业要素 ：面临着江浙地区的企业强有力的竞争，但也会 在产品设计、信息反馈和快速反应等方面具有优势； ¾ 机会角色 ：上海经济发展迅速，申博成功产生巨大影响； ¾ 政府角色 ：也能够为＊＊镇提供大量的就业机会，将受政 府的欢迎。 2008-1-21 复旦大学管理学院 „ 产品组装产业群 在＊＊镇发展产品组装产业群已具备： ¾ 生产要素 ：有较便宜的劳动力资源和厂房； ¾ 需求因素 ：需求与最终产品的市场需求密切相关 ； ¾ 相关产业： 具有集装箱物流和城市内配送物流产业； ¾ 企业要素 ：企业一般都采用低成本领先战略，因而面临着 以成本低为优势的江浙地区企业强有力的竞争； ¾ 机会角色 ：与其他地区相比，机会不明显； ¾ 政府角色 ：政府将欢迎能带来就业和财政税收的企业。 2008-1-21 复旦大学管理学院 „ 社区商业 在＊＊镇发展社区商业已具备： ¾ 生产要素 ：对生产要素的要求不高； ¾ 需求因素 ：该区域人口分布相当密集，对生活必备型商业 和某些选择性商业的需求较大； ¾ 相关产业： 为简单生产，对相关产业的要求不高； ¾ 企业要素 ：目前本镇社区商业不甚发达，在位企业规模 小、分布零散； ¾ 机会角色 ：新江湾城等区域的开发、地铁和轻轨的延伸、 外环隧道的贯通都将带来大量的人流量，需求将大量增加； ¾ 政府角色 ：是政府商业规划的适于镇级别的一个层次。 2008-1-21 复旦大学管理学院 „ 现代服务业 在＊＊镇发展现代服务业已具备： ¾ 生产要素 ：需要具有较高知识的人力资源，＊＊镇可以通 过自有资源与引进资源相结合的方式，来满足这个条件； ¾ 需求因素 ：镇内现有企业和将要引入企业对中介服务等现 代服务业的需求很大； ¾ 相关产业： 可服务产业很多，故无特定相关产业要求； ¾ 企业要素 ：面临着较为严格的行业约束，多为专业人员； ¾ 机会角色 ：＊＊镇都市产业园区发展将使需求大量增加； ¾ 政府角色 ：是政府为鼓励和促进都市型产业园区的发展， 重点扶持发展的一个产业。 2008-1-21 复旦大学管理学院 2、 产业链定位理论与分析 （1） 产业链定位模型 „ 内涵：是指为形成产业集群效应和规模效应，根据 区域内现有产业，将欲引入的新产业定位在其上下 游产业上而形成一条产业链， 或者是完全引入原 来没有的一条较完整的产业链，从而达到较高的经 济效益 „ 分析框架：遵循产业链的每一个环节，分析其相互 间的产业关联度、附加值等情况，力求将产业定位 在与现有产业的关联度高的、或附加值高的产业上 „ 特点：降低交易成本，提高效率；创造出信息、专 业化制度、名声的集体财富；改善创新条件，加速 生产率的成长；有利于新企业形成 2008-1-21 复旦大学管理学院 产业链框架图式 初加工品 半成品 成品 销售原材料 副产品 1 副产品 2 辅助服务 2008-1-21 复旦大学管理学院 „ 建材家装产业群的产业链构成 （2）运用产业链定位模型对产业的选择 原材料 大卖场 装潢设计 装饰装潢 建材 家居 物流配送 2008-1-21 复旦大学管理学院 „ 分析： ¾ ＊＊镇目前在建材家装产业方面建有建材大卖场 “建配龙”这种大型的建材家装产品销售渠道，产 品众多，并且已经形成了相当销售品牌。 ¾ 销售的产品都来自于外地建材制造企业，运输费 用高昂，且不能定制生产，产品销售反馈的信息 传达也不迅速。 ¾ 产品销售以后，也没有相应的装饰设计，更没有 为顾客进行装饰装潢，并没有为顾客提供真正的 家装一条龙服务。 2008-1-21 复旦大学管理学院 „ 结论： 根据产业链定位模型，可以依托现有的“建配 龙”大卖场，同时向上、下游延伸，并发展辅助产 业： ¾ 向上游延伸：可以发展建材、家居制造业； ¾ 向下游延伸：可以发展装潢设计服务业、装饰 装潢业； ¾ 发展辅助产业：提供建材家装产品的物流配送 服务业。 2008-1-21 复旦大学管理学院 （2）运用产业链定位模型对产业的选择 热轧板 冷轧板 不锈钢产品 销售 钢 钢铁深加工 缺少该环节 产业链中断 而直接销售 缺少该环节 产业链中断 而直接销售 铁 社会服务 „ 钢铁产业群的产业链构成 2008-1-21 复旦大学管理学院 „ 分析： ¾ 宝山区宝钢集团是国内大型钢企业，＊＊镇内也有 上钢一厂，具有钢铁生产的一些上游环节。 ¾ 全国进行冷轧板生产的企业不多，都在上海以外。 ¾ 根据上海城市发展规划的要求，污染很大的冷轧品 项目目前在上海属于限制性产业。 ¾ 产业链在冷轧板环节中断，不能向下游延伸。 ¾ 但仍然具有生产钢铁相关产业的机会。 2008-1-21 复旦大学管理学院 „ 结论： 根据产业链定位模型，向不锈钢产品发展不具 备产业链支撑，但可以发展： ¾ 钢铁深加工产业 ¾ 物流、生活服务业 2008-1-21 复旦大学管理学院 3、 集中定位理论与分析 （1）集中定位模型 „ 内涵：是指为了集中利用区域内的有限资源，仅仅继 续发展区域内现有产业的规模，或是指引进产业链上 的某一层次的产业，而并不涉及其相关的上下游产 业。 „ 分析框架：主要从集中资源、能力的角度来考虑某一 产业的引进是否能获得较高的收益或能持续发展。 „ 特点：能够集中资源形成竞争优势；能够形成在该产 业上的规模优势；如果定位于高附加值的产业，也能 够获得高的收益。 2008-1-21 复旦大学管理学院 （2）运用集中定位模型对产业的选择 „ 生活日用品产业群 „ 休闲装饰品产业群 „ 社区服务产业群 „ 房地产业 2008-1-21 复旦大学管理学院 „ 生活日用品产业群 ¾ 能够利用＊＊镇的丰富劳动力资源，并能充分有效 利用有限的土地厂房资源。 ¾ 上海已成为仅次于东京、墨西哥城、圣保罗、纽约 的世界第五大城市，也是中国第一大城市，城市居 民的日常生活品的需求量相当大。 ¾ 生活日用品属于必需品，产品的需求价格弹性较 小，需求稳定而且能够保证较大的收益。 2008-1-21 复旦大学管理学院 „ 休闲装饰品产业群 ¾ 该产业属于劳动密集型产业，可以在都市型工业楼 宇内进行生产制造，因而也能够充分的利用劳动力 资源和土地厂房资源。 ¾ 在都市化程度很高和旅游密集度很高的上海，休闲 装饰品具有很大的需求市场。 ¾ 如果能制造出符合都市居民和游客的高品位的休闲 装饰品，其中的收益不会小，并且有长期发展的可 能性。 2008-1-21 复旦大学管理学院 „ 社区服务产业群 ¾ 这里的社区服务产业群包括社区商业，投资中介服 务、法律服务、物业管理等中介服务，以及职业培 训等与社区和都市型工业园区相关的商业和现代服 务业。 ¾ 通过专业服务，能节约入驻＊＊镇的各类企业的成 本费用，并能满足投资者和当地居民的日常需求。 ¾ 提供专业服务对这些专业服务公司来说成本并不 高，通过收取合理的服务费用，也能获得不错的附 加值。 2008-1-21 复旦大学管理学院 „ 房地产业 ＊＊镇目前的房地产开发还处于初期，受三个方面因 素的影响，存在升值和发展的极大可能性： ¾ 城市规划使得原市中心居民大量迁到宝山地区。 ¾ ＊＊镇的周边地区都在大力开发房地产业，价格相 对于＊＊要高，从而将推动＊＊房地产增值。 ¾ 由于＊＊镇本来交通就相当方便，加上地铁、轻轨 的延伸、外环隧道的贯通，使得与市中心和其他地 区的联系更加紧密。 2008-1-21 复旦大学管理学院 一、＊＊都市型产业园区产业定位的理论 与分析 二、＊＊都市型产业园区的重点发展产业 三、＊＊都市型产业园区的产业升级方向 四、＊＊都市型产业园区的产业梯度递推 目录 2008-1-21 复旦大学管理学院 重点发展“四大主导产业群，一个辅助产业” 1、建材家装产业群 2、生活日用品产业群 3、休闲装饰品产业群 4、社区服务产业群 5、房地产业 二、＊＊都市型产业园区的重点发展产业 2008-1-21 复旦大学管理学院 1、以建材大卖场“建配龙”为依托，进一步发 展建材上下游相关产业，形成建材家装产业群 （1） 产品定位： „ 各种建材产品 „ 家居制造 „ 装潢设计 „ 室内装饰装潢 „ 建材配送 （2） 定位依据： „ 具有区域优势 „ 市场容量大 „ 具有产业基础 2008-1-21 复旦大学管理学院 2、定位于满足上海城市居民日常需求，重点发 展生活日用品产业群 （1） 产品定位： „ 食品加工 „ 日化品 „ 生活小用品 （2） 定位依据： „ 市场容量巨大 „ 具有稳定利润 „ 投资周期短 2008-1-21 复旦大学管理学院 3、以上海大都市为依托，重点发展休闲装饰品 产业群 （1） 市场定位： „ 生活小饰品 „ 电子玩具 „ 旅游纪念品 （2） 定位依据： „ 区位优势 „ 市场容量大 „ 对劳动力文化素质要求不高 „ 可采取楼宇作为生产厂房，避开了＊＊工业用地 不足的资源瓶颈 2008-1-21 复旦大学管理学院 4、以适应现代化大都市功能的新型产业体系的 需要，重点发展社区服务产业群 （1） 产品定位： „ 社区商业 „ 职业技术培训 „ 中介服务：如投资中介、会计、审计、法律服务等 „ 物业管理 （2） 定位依据： „ 交通便利 „ 产业发展趋势 „ 有一定的市场容量 „ 区内产业的需要 2008-1-21 复旦大学管理学院 5、以轻轨、地铁延长发展以及新江湾城建设为 契机，发展有一定规模的房地产业 （1） 产品定位： „ 中档商品房 „ 商务楼宇 （2） 定位依据： „ 需求增大 „ 升值潜力 „ 居住土地面积制约 „ 居民收入水平制约 具有一定发展空间 只能发展一定规模中档房 2008-1-21 复旦大学管理学院 一、＊＊都市型产业园区产业定位的理论 与分析 二、＊＊都市型产业园区的重点发展产业 三、＊＊都市型产业园区的产业升级方向 四、＊＊都市型产业园区的产业梯度递推 目录 2008-1-21 复旦大学管理学院 三、＊＊都市型产业园区的产业 升级方向 1、 产业升级的条件分析 2、 产业升级的方向分析 2008-1-21 复旦大学管理学院 1、产业升级的条件分析 （1） 区域环境分析： ¾ 交通环境：轻轨、地铁的延伸 ¾ 吴淞工业区的整治 ¾ 旧城区改造，中心城区的扩大 （2） 人力资源分析： ¾ 现有居民的培训 ¾ 较高素质居民的迁入 ¾ 高科技人才的引进 2008-1-21 复旦大学管理学院 （3） 技术条件分析： ¾ 生产工艺改进 ¾ 管理体制革新 ¾ 营销策略提升 （4） 政府政策分析： ¾ 财政税收优惠 ¾ 政府配套服务功能强化 （5） 产业发展趋势分析： ¾ 对环保要求越来越高 ¾ 制造业与IT技术结合 ¾ 电子商务的运用 2008-1-21 复旦大学管理学院 2、 产业升级的方向分析 ¾ 建材家装产业群：建设建材家装研究中心；加大 信息化改造；应用更加环保的材料；发展电子商 务，开拓网上市场，进行网上交易。 ¾ 钢铁深加工业：发展技术含量更高、附加值更高 的产品种类；与IT技术结合，发展电子商务；发 展钢铁研发产业。 ¾ 社区商业：业态能够进行升级，引入大卖场、购 物中心等业态；整体升级到社区商业中心、商业 街、甚至是区级商业中心 ¾ 现代服务业：发展现代金融业务，旅游业。 ¾ 房地产：部分高档住宅 2008-1-21 复旦大学管理学院 一、＊＊都市型产业园区产业定位的理论 与分析 二、＊＊都市型产业园区的重点发展产业 三、＊＊都市型产业园区的产业升级方向 四、＊＊都市型产业园区的产业梯度递推 目录 2008-1-21 复旦大学管理学院 四、＊＊都市型产业园区的产业 梯度递推 1、 产业梯度推进的原则 2、 产业梯度推进的目标 2008-1-21 复旦大学管理学院 1、 产业梯度推进的原则 （1） 整体协调原则 （2） 市场导向原则 （3） 经济效益原则 （4） 持续发展原则 2008-1-21 复旦大学管理学院 „ 整体协调原则 ¾ 从整体上要与上海市与宝山区产业规划要求相协 调； ¾ 要与＊＊镇镇域发展规划相协调； ¾ 要与吴淞工业区的发展与规划相协调； ¾ ＊＊各个都市型产业园区之间以及特定产业园区 内的企业之间在相互协调。 2008-1-21 复旦大学管理学院 „ 市场导向原则 即政府搭台、企业唱戏、中介参与、市场运作： ¾ 政府履行公共管理与宏观控制职能； ¾ 企业会根据大量的市场信息作出对自己最佳的选 择 ； ¾ 中介服务特别是投资中介能为企业降低成本，提 高效率，增强环境适应能力； ¾ 所有的这些方面都要在市场上进行，由市场运 作，遵从市场导向原则。 2008-1-21 复旦大学管理学院 „ 经济效益原则 ¾ 企业：以提高资金运营效率、占领更多市场份 额、获取最大利润为目标； ¾ 政府：发展镇域经济，增加全镇工业产值，获得 财政税收的大幅度提高； ¾ 两者目标的共同点都是要有更好的经济效益 2008-1-21 复旦大学管理学院 „ 持续发展原则 ¾ ＊＊镇都市型工业园区的发展，将影响到＊＊镇 长远发展； ¾ 工业园区的建设发展也不是短期的事，而是长期 发展的问题； ¾ 因此产业梯度推进要坚持持续发展原则，要有前 瞻性，尽早建立起区域独特的发展优势。 2008-1-21 复旦大学管理学院 2、 产业梯度推进的步骤 （1） 第一阶段目标（2003年—2006年） „ 重新调整钢铁深加工产业的发展规划，保留那些符合都市型工业园 发展的、与精品钢制造相关的企业，逐渐减少污染严重、工艺落 后、不符合工业园长远发展的企业。 „ 继续发展建材家装产业群，以建配龙为龙头企业，吸引从事中、高 档建材的批发、零售企业；并向上游产业推进，逐渐引入建材家装 产品制造业，主要进行顾客定制生产；大力发展第三方、第四方物 流，逐渐将集装箱物流企业调整出去。 „ 初步形成休闲装饰品产业群的建立，以引入小型企业为主，主要进 行贴牌生产，初步形成营销网络，做到在上海市场有一定名气。 „ 发展和完善社区服务产业群，形成业态适合、结构完整的社区商 业，完善投资中介服务，发展会计、审计、法律服务等中介服务， 整合现有的职业培训资源，壮大物业管理服务企业。 „ 发展房地产业，利用现有空闲土地，开发中档商品房和商务楼宇。 2008-1-21 复旦大学管理学院 （1） 第二阶段目标（2006年—2008年） „ 引进钢铁研发设计企业或中心，变单一的钢铁深加工制造产业，为 钢铁研发、设计、加工结合型产业。 „ 完全形成建材家装产业链，引进建材家装产品研发中心，引进和做 大制造、销售新型绿色建材家装产品的企业，同时向产业链下游发 展，引进设计与装潢企业，真正形成家居一条龙服务。 „ 完善休闲装饰品产业群，引进或培养一到两个规模较大的企业，便 于进行整个产业群宣传与推广，同时建立产品设计中心，开发出更 符合上海市场的产品系列，并营建布局广泛的销售网络。 „ 继续发展房地产业，进行旧房改造和拆迁，继续开发中档商品房， 由像指的发展一些高档商品房。 2008-1-21 第五部分 ＊＊都市型产业园区的区 域布局 2008-1-21 复旦大学管理学院 目录 一、园区布局的思路、目标和基本原则 二、＊＊镇镇域布局及功能规划 三、都市型产业园区的区域布局 2008-1-21 复旦大学管理学院 一、园区布局思路、目标和基本原则 1、园区布局的总体思路； 2、园区布局要实现的目标； 3、园区布局所遵循的基本原则。 2008-1-21 复旦大学管理学院 1、园区布局的总体思路 （1）形成以新华都市型产业园区为主品牌，由建材家装 工业园、生活日用品工业园、休闲装饰品工业园、钢铁 深加工园为园区构成主体，配套以大型建材流通企业和 物流等相关服务的都市型产业集群； （2）“以点带面，点面结合”。依靠现有优势核心企业 （点）推动相关园区和商业圈（面）的建设 。 形成： 以建配龙为圆心辐射上海北部的建材家装商业圈；以益 昌薄板有限公司、长江工具厂、大隆机械公司为核心企 业的钢铁深加工园。 2008-1-21 复旦大学管理学院 园区构成示意图 新华都市 产业园区 建材家装工业园 钢铁深加工园 生活日用品工业园 休闲装饰品工业园 建材家装 商业圈 物流配送中心、职业培训机构、大学科研机构、会计、律师事务所 等社会中介机构等其他配套服务业 2008-1-21 复旦大学管理学院 1、园区布局的总体思路 （3）“以商业化拉动工业化，二产与三产联动”，依靠 大规模销售带动产业链向上、下游的延展，提高产业 的专业化分工水平。 形成：为大型建材家装卖场提供配套服务的配送中 心 ；与建材家装零售功能互补的建材家装制造工业 园；为社区居民生活提供服务的生活日用品工业园； （4）依托上海现代都市之时尚信息丰富之优势，以及 建材家装商业圈人气之优势，充分利用上海举办世博 会的机会，发展一个为都市居民生活提供休闲、装 饰、旅游纪念、娱乐休闲装饰品的制造工业园。 2008-1-21 复旦大学管理学院 2、园区布局要实现的目标 （1）第一阶段（2003—2006年）目标： „ 地区规划概念的整体推出，新华都市产业园区品牌的前期建 设； „ 共同开发合作伙伴寻觅与谈判（包括中介服务机构、教育培训 机构、企业等）； „ 钢铁深加工园的招商引资（与益昌薄板、长江工具厂以及大隆 机械的合作）； „ 建材家装商业圈的打造（与建配龙等大型建材流通企业企业合 作）； „ 建材家装工业园的招商引资； „ 生活日用品工业园的招商引资； „ 对现有集装箱运输企业的逐步搬迁，物流配送中心的初步营 运； 2008-1-21 复旦大学管理学院 2、园区布局要实现的目标 （2）第二阶段（2006—2008年）目标： „ 建材商业圈产品结构、业态结构的调整，产品高档化、 卖场功能多元化； „ 建材商业圈内商务功能的加强，针对国内、国际知名建 材、家装制造设计企业的招商； „ 逐步引导建材装饰工业园区内企业向技术密集型、研究 设计企业调整； „ 钢铁深加工园区功能的调整与升级，由生产制造型转向 设计制造结合型 ； 2008-1-21 复旦大学管理学院 3、园区布局所遵循的基本原则 „ （1）发挥区位优势，挖掘依托资源； „ （2）明晰功能定位，园区与镇协调发展； „ （3）突出特色，功能互补； „ （4）注重环保，持续发展； „ （5）动态规划，留有空间； 2008-1-21 复旦大学管理学院 目录 一、园区布局的思路、目标和基本原则 二、＊＊镇镇域布局及功能规划 三、都市型产业园区的区域布局 2008-1-21 复旦大学管理学院 二、＊＊镇镇域布局及功能规划 1、总体规划 ； 2、生活居住区规划； 3、商业节点的规划 ； 4、环境保护设施规划 ； 5、道路交通规划 ； 2008-1-21 复旦大学管理学院 二、＊＊镇镇域布局及功能规划 „ 2、生活居住区规划； 生活居住区是住宅及综合发展区内的主体，与住宅及 综合发展区的分布基本一致，可以考虑将长江路—— 长江西路以南，江杨路以东，逸仙路以西镇域范围内 土地以长江南路、淞良路为界划分为三块居住区：新 二居住区、＊＊居住区和华浜居住区，平均规模为 ——万户居民，3——4万人。 2008-1-21 复旦大学管理学院 二、＊＊镇镇域布局及功能规划 „ 3、商业节点的规划 社区商业中心（节点）规划：通过拆除违法建筑物和对小摊小 贩的管理，结合超市或集贸市场的建设形成便民商业网点，主 要包括如下商业节点： 淞良路——逸仙路口 新二路中段 淞发路——逸仙路口 长逸路——长江南路口 淞良路——长江路口 2008-1-21 复旦大学管理学院 商业节点的规划示意图 代表商业节点 2008-1-21 复旦大学管理学院 二、＊＊镇镇域布局及功能规划 4、环境保护设施规划 （1）噪音污染整治。道路重新规划；噪音制造企业的搬迁； （2）河道整治。污染源头企业或生活小区的搬迁或治理；滨河绿 化带的建设； （3）绿地景观整治。点、线、面； 5、道路交通规划 （1）生产性交通和生活用交通分离 （2）道路拓宽与整治 （3）道路的连接 2008-1-21 复旦大学管理学院 镇域基本布局图 „ 红色轴线为 镇发展轴线 „ 黄色线内为 住宅综合区 „ 绿色为规划 的生产性交 通路线 2008-1-21 复旦大学管理学院 目录 一、园区布局的思路、目标和基本原则 二、＊＊镇镇域布局及功能规划 三、都市型产业园区的区域布局 2008-1-21 复旦大学管理学院 三、都市型产业园区的区域布局 1、园区主题与功能定位 2、园区的区域布局 3、园区功能与产业升级互动 2008-1-21 复旦大学管理学院 1、园区主题与功能定位 （1）钢铁深加工园：大隆机械（链条）、长江工具厂、 益昌薄板公司等 （2）物流配送中心：为建材流通企业提供第三（四）方 物流配送服务； （3）建材家装工业园：建筑材料、家居、办公用品、家 庭装饰品的生产制造、加工组装； （4）生活日用品工业园：速冻食品加工；都市家庭生活 用品生产制造等； （5）休闲装饰品工业园：都市市民生活休闲装饰品、电 子玩具、精美工艺品的生产制造、加工组装； 2008-1-21 复旦大学管理学院 2、园区的区域布局 （1）钢铁深加工园 ：位于镇西北角 （2）物流配送中心：位于长江西路与长江南路， 一块三角地带； （3）建材家装工业园：利用现有新华工业园 （4）生活日用品工业园：位于逸仙路东段以南 （5）休闲装饰品工业园：利用现有葵花工业园 2008-1-21 复旦大学管理学院 ＊＊镇未来产业布局图 „ （1）钢铁深加工园 „ （2）物流配送中心 „ （3）建材家装工业 园（新华） „ （4）生活日用品工 业园 „ （5）建材家装商业 圈（逸仙路西面以 建配龙为核心，东 面则以家具卖场为 核心） „ （6）休闲装饰品工 业园（葵花） 2008-1-21 复旦大学管理学院 3、园区下各工业园功能与产业升 级互动 （1）钢铁深加工园 ：由简单、粗糙型钢铁器件、工具的生 产制造——精密机电配件、工艺精良型工具的研发设计 与生产制造相结合； （2）物流配送中心：由传统运输、仓储——分拣、包装、 组装、信息、结算功能、咨询服务、教育培训等； （3）建材家装工业园：建材、家居用品的初级组装、制 造、贴牌生产（OEM）——新型建筑材料的研发、制 造、家具、家装创意、设计； 2008-1-21 复旦大学管理学院 3、园区下各工业园功能与产业升 级互动 （4）生活日用品工业园：食品加工；生活日用 品的制造； （5）休闲装饰品工业园：都市生活休闲用品、 工艺装饰品用品以及电子玩具的简单组装、 制造、贴牌生产（OEM）——该类产品的创 意、设计、研究开发、设计承包（ODM）以 及展示为主要功能。 2008-1-21 第六部分 产业发展策略 2008-1-21 复旦大学管理学院 目录 一、发展策略应该遵循的原则 二、总体发展策略 三、具体发展策略 2008-1-21 复旦大学管理学院 一、发展策略应该遵循的原则 „ 从长远发展的观点来规划镇产业园区； „ 以完善优良的基础设施提升区位优势； „ 以透明优惠的政策措施引导产业结构； „ 以明确到位的配套服务来留住投资者； „ 以官产学相结合来提升镇产业区品位。 2008-1-21 复旦大学管理学院 目录 一、发展策略应该遵循的原则 二、总体发展策略 三、具体发展策略 2008-1-21 复旦大学管理学院 总体发展策略 1.选择、引导主导产业在＊＊发展三个产业群：建材家 装产业群，休闲装饰品产业群和社区服务产业群，规 划配套产业，发挥园区集聚优势，提升整体品位。 „ 以建筑材料和家居产品的卖场——建配龙建材卖场为 核心向上下游扩展，如建筑装璜、设计以及配送等产 业，发展其产业链。 „ 发展休闲装饰品产业群，包括生活饰品、电子玩具和 旅游纪念品的创意、设计、生产和销售，形成一定的 产业规模和影响力。 „ 发展社区服务产业群，包括社区商业、服务业、文 教、中介服务等行业。 2008-1-21 复旦大学管理学院 整体经济社会协调发展策略 2.协调发展。＊＊虽然不是一个独立的区域，但园区 内产业及社会经济必须协调发展，必须能够保证 自身的健康持续成长，是一个经济社会发展的生 态区。 3.政府职能转变。政府应该本着“有所为，有所不为” 的原则，该管的事一定要管好，不该管的事一定 要放弃。制度建设、办事效率上要上一个台阶， 明确一致性的政策是园区内企业所期望的，要尽 可能简化办事程序。 2008-1-21 复旦大学管理学院 整体经济社会协调发展策略 4.强化园区公用设施的建设。交通便利环境优雅 会吸引投资者，同时使整个镇区的生活质量 提高。 5.提高自我定位。＊＊虽然是宝山区的一个镇， 但自身不要一味的定位于镇的地位，要有更 前瞻的目光看待自身的发展，改变心态，以 大上海的眼光来发展自己要求自己。 2008-1-21 复旦大学管理学院 目录 一、发展策略应该遵循的原则 二、总体发展策略 三、具体发展策略 2008-1-21 复旦大学管理学院 具体发展策略 1. 园区调整策略 2. 产业发展策略 3. 招商引资策略 4. 园区核心企业发展策略 5. 人才培养策略 6. 整体形象宣传策略 2008-1-21 复旦大学管理学院 1.园区调整策略 什么是园区调整策略？ „ 何谓园区调整策略？通过在前瞻性规划的指 导下对空间布局不适当，造成园区各类企业 彼此交错混杂、特色不鲜明的企业进行导向 性的搬迁、转换、转换甚至淘汰的设想。 2008-1-21 复旦大学管理学院 1.园区调整策略 „ 园区规划符合整体性要求 „ 对现有产业结构进行渐进调整 „ 积极的政策引导 „ 具体包括两个层面：整个园区与其中的各个子园区 的关系要合理；各个园区中企业与企业之间的关系 要有利于形成集群优势。 2008-1-21 复旦大学管理学院 2.产业发展策略 „ 对三大产业群进行详细的发展规划 „ 加强对外宣传，明晰园区产业定位 „ 积极进行招商引资，引导三大产业群的发展 „ 对主导产业实施特殊优惠政策 „ 对三大产业群的产业链进行分析，有意识的 促成产业链的贯通 2008-1-21 复旦大学管理学院 2.产业发展策略 „ 对现有属于主导产业的企业推动品牌宣传， 形成一定的凝聚力。如建筑材料目前要基于 “建配龙”这一个已经建成的市场，进一步让 “建配龙”做出品牌。 „ 其他产业方面：园区内企业之间的物流配 送；信息中介；咨询服务培训类企业要能保 证园区内企业方便地获得适合其质量和方式 的服务。 2008-1-21 复旦大学管理学院 3.招商引资策略 必须注意几个方面： „ 一是不要急躁不要盲目引进，要注意合乎都市型工 业的要求，否则宁缺勿滥； „ 二是要明确产业园区中的产业的定位，要引进来、 发展好、留得住； „ 三是要注意加强对招商引资的后期管理，不能只重 招商引资，引进来了就不管企业的死活，要在企业 创业发展的各个时期都要给予关爱，对企业扶持引 导，为企业解决实际困难。 2008-1-21 复旦大学管理学院 招商引资策略 „ 投资环境改善 „ 投资环境主要包括硬环境与软环境。 „ 硬环境主要包括公用设施如交通、通讯、水、电气 等是否能够满足企业发展的需要；软环境则包括制 度环境与人文环境，如政府政策的优惠性、行政的 透明度、政策的连续性与一致性、办事程序及办事 效率、办事态度、中介服务水平以及其他生活服务 水平等方面。投资环境改善在企业来说就是节约了 时间提高了效率减少了交易费用。 2008-1-21 复旦大学管理学院 招商引资策略 硬环境的改善： „ 绿化工程 „ 交通道路：包括道路的扩建、修缮和道路管制，如 大型运输车辆的通行路线管制。 „ 河道治理：拆违、净化、排污管治 软环境的改善： „ 从企业出发制订相应制度与办事程序 „ 相关政府机构相互协调，人员服务意识强化 „ 支持中介机构的创业和发展，提供优惠和便利 „ 支持生活服务性机构的成立和发展 2008-1-21 复旦大学管理学院 招商引资策略 „ 明确招商对象： 产业：钢铁深加工业、建材家装行业（流通 和制造）、休闲饰品行业和各类社区服务行 业 技术：有一定附加值和升级空间 类型：劳动密集型 性质：以非公有所有制为主 规模：以中小企业为主 2008-1-21 复旦大学管理学院 招商引资策略 具体做法： „ 参加投资推介会； „ 参加产品展示会； „ 参加政府组织的经验交流会。对有成功经验 的地区和企业进行考察和有意识的引进； „ 项目“捆绑”招商。以项目合作促企业投资； „ 招商手段创新。如利用信息技术，网络招商 2008-1-21 复旦大学管理学院 4.园区核心企业发展策略 什么是园区核心企业？ „ 园区核心企业就是指在区域中起支柱作用的 核心企业。区域发展思路与战略目标要通过 战略产业落实到特定的战略空间，这种落实 最终由在区域中起主导作用或支柱作用的核 心企业来完成。 2008-1-21 复旦大学管理学院 园区核心企业发展策略 „ 其实，区域发展战略实施的过程就是战略企 业形成、扩张、重组、再造和整合的过程。 在市场经济条件下，企业是市场的主体，企 业更是区域的主体，企业在区域的资源配置 中起着至关重要的作用。 2008-1-21 复旦大学管理学院 园区核心企业发展策略 „ 选择、确定区域核心企业 „ 确定企业发展战略形成区域与企业、战略企 业与其他附属企业之间的联动 „ 进行政策倾斜 „ 提供良好的政府服务功能 „ 提供上市推荐、贷款担保等实质性的支持， 帮助企业融资、打响地区品牌 2008-1-21 复旦大学管理学院 5.人才培养策略 园区要振兴，得益于产业的发展，产业的发展来自于人才 引进外来人才： „ 提供优惠政策：如安家费、子女入学、房产购置等； „ 相应的硬件配套设施； „ 通过引进项目来吸引人才； „ 合理的授权和职业发展设计。 2008-1-21 复旦大学管理学院 5.人才培养策略 就地培养： „ 建设专门的培训机构； „ 整合现有培训机构，进行资源整合和定位分工，并 进行适当的扩充； „ 开展具有教育意义的社区活动； „ 建立有组织的社区培养计划； „ 与附近大学或其他科研机构开展合作培养项目。 2008-1-21 复旦大学管理学院 6.整体形象宣传策略 „ 整个产业园区的发展，不仅仅要规划好，同 时还要有一个好的概念来宣传自己，向外界 展示＊＊的形象，这样才能真正吸引投资 者。既然是都市工业，一要环保，二要上档 次，三要突出特色。可以在这方面提炼出有 特色的概念来加以宣传强化。 2008-1-21 复旦大学管理学院 6.整体形象宣传策略 „ 对园区的特色进行宣传和广告，广告语可以 参考园区和镇规划的愿景宣言； „ 对＊＊镇特有的文化和经济动态进行连续、 有意识地报道，见诸媒体； „ 发挥现有的镇文化特色，营造独特的镇域文 化，提高＊＊镇的内在形象； „ 开展镇的形象建设，包括绿化、治污以及作 文明居民的、文明小区的倡议； 2008-1-21 复旦大学管理学院 6.整体形象宣传策略 „ 利用现代信息技术，多渠道宣传，如利用互 联网络； „ 聘请专业广告公司制作产业园区的形象宣传 手册、图案标示、多媒体广告，导入形象识 别系统； „ 主动参加地区推广介绍会利用，积极利用各 种媒体组合宣传产业园区品牌 2008-1-21 谢谢大家！ 房市金碟－2008最有价值房产策划1000案 宝山都市产业园区未来5年发展规划 目录 第一部分 ＊＊镇发展都市型产业园区� 的意义与政策 目录 一、都市型产业园区的内涵 一、都市型产业园区的内涵 一、都市型产业园区的内涵 目录 二、在＊＊镇发展都市型产业园区的意义 三、＊＊镇发展都市型产业园区的政策依据 三、＊＊镇发展都市型产业园区的政策依据 三、＊＊镇发展都市型产业园区的政策依据 三、＊＊镇发展都市型产业园区的政策依据 三、＊＊镇发展都市型产业园区的政策依据 三、＊＊镇发展都市型产业园区的政策依据 三、＊＊镇发展都市型产业园区的政策依据 三、＊＊镇发展都市型产业园区的政策依据 第二部分 ＊＊镇发展都市型产业园区的优劣势分析 目录 一、＊＊镇发展都市型产业园区的资源条件 （2）产业结构� 宝山区内各镇产业的基本排名 2．现有的资源条件 目录 二、＊＊镇发展都市型产业园区的优势和劣势 2．＊＊镇发展都市型产业园区的有利条件 3．＊＊镇发展都市型产业园区面临的差距� 4．＊＊镇现有产业园区的发展状况（葵花、新华产业园区） 目录 三、＊＊镇发展都市型产业园区的机遇与挑战� 目录 四、现状分析的基本判断 结论： 第三部分园区总体发展目标与思路 目录 一、总体原则与指导思想 一、总体原则与指导思想 一、总体原则与指导思想 一、总体原则与指导思想 一、总体原则与指导思想 一、总体原则与指导思想 一、总体原则与指导思想 一、总体原则与指导思想 一、总体原则与指导思想 一、总体原则与指导思想 目录 二、园区发展的愿景 目录 三、园区总体发展思路 目录 四、阶段划分与发展目标（略） 第四部分 ＊＊都市型产业园区的产业定位 目录 1、 钻石体系定位理论与分析 2、 产业链定位理论与分析 产业链框架图式 目录 目录 三、＊＊都市型产业园区的产业升级方向 目录 四、＊＊都市型产业园区的产业梯度递推 1、  产业梯度推进的原则 2、  产业梯度推进的步骤 第五部分 ＊＊都市型产业园区的区域布局 目录 一、园区布局思路、目标和基本原则 1、园区布局的总体思路 园区构成示意图 1、园区布局的总体思路 2、园区布局要实现的目标 2、园区布局要实现的目标 3、园区布局所遵循的基本原则 目录 二、＊＊镇镇域布局及功能规划 二、＊＊镇镇域布局及功能规划 二、＊＊镇镇域布局及功能规划 商业节点的规划示意图 二、＊＊镇镇域布局及功能规划 镇域基本布局图 目录 三、都市型产业园区的区域布局 1、园区主题与功能定位� 2、园区的区域布局 ＊＊镇未来产业布局图 3、园区下各工业园功能与产业升级互动 3、园区下各工业园功能与产业升级互动 第六部分 产业发展策略 目录 一、发展策略应该遵循的原则 目录 总体发展策略 整体经济社会协调发展策略 整体经济社会协调发展策略 目录 具体发展策略 1.园区调整策略 1.园区调整策略 2.产业发展策略 2.产业发展策略 3.招商引资策略 招商引资策略 招商引资策略 招商引资策略 招商引资策略 4.园区核心企业发展策略 园区核心企业发展策略 园区核心企业发展策略 5.人才培养策略 5.人才培养策略 6.整体形象宣传策略 6.整体形象宣传策略 6.整体形象宣传策略 谢谢大家！