（房地产管理）工业地产开
发模
一、工业地产概念与特性
工业地产是住宅、商服和综合类用地外的第四种性质用地。工业类用
地上可建的建筑物用途通常包括：工业制造厂房、物流仓库和工业研
发楼宇等。
工业地产作为一门产业，有其独有的商业模式，包括工业地产开发商
筹措资金、建设基础设施、开发经营项目并提供工业地产产业与服务
等一系列活动。工业地产业的盈余体现在能够快速启动、以收入抵偿
支出、并能够在抵偿支出后有剩余，与此相对应的，工业地产的商业
模式具备“大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报”的
四大特性。
二、工业地产发展在中国
１．工业地产的市场需求驱动——全球产业战略转移
20世纪 80年代以来，战后第三次全球产业结构调整进入高潮，世界
范围内产业结构变迁出现了一些新的特征，不仅包括为适应高技术产
业发展及产业升级的要求，劳动密集型产业和一般加工制造业大量向
发展中国家的转移，也包括资本密集型和技术密集型等产业环节的全
球战略调整。
在产业有序更替过程中，各国产业结构之间逐步形成了一定的联动效
应。由于中国经济发展采取了较为开放的模式，加之中国在劳动力、
工业配套能力、国内市场规模等方面的优势，使中国成为承接国际产
业转移最重要的区位之一。可以说，在这次产业转移过程中，中国是
主要的目的国。
改革开放以来，我国已经接受来自香港、台湾、日本和韩国以及自欧
美等多个国家和地区的产业转移，这是中国制造业的崛起和发展重要
诱因。中国制造业的迅速发展很大程度上是经济全球化条件下，全球
产业升级和国际产业转移不断深化的必然结果。制造业的发展和升级，
给我国工业开发区的发展提供了新的历史性机遇，其间也蕴藏着新的
商机。
２．工业地产市场的主要载体——工业开发区大量建造
我国开发区自改革开放以来，经历了从无到有的发展时期，它的诞生
顺应了国际竞争和新技术革命的发展潮流。开发区作为本地区国内外
经济的交汇点，是我国价值链中具备良好的辐射、示范和带动作用的
重要环节，是促进区域经济发展的强有力的推动器。建立和发展开发
区，是我国改革开放政策的一项重要措施，其重要作用与国际产业转
移密切相关。
开发区由于具备政策优惠、投资环境相对完善等特性，已经成为当地
吸收外资、先进技术和管理经验最为集中的地区。这在国家级和省级
开发区表现得更为明显。同时通过外引内联，开发区又成为带动周边
城市、企业及整个地区经济积极参与国际竞争、扩大开放的重要通道。
据统计，全国 54个国家经济技术开发区 2003年实现国内生产总值 498
亿元，占全国国内生产总值的 %。
伴随着开发区的逐步完善，以工业开发区为主的工业地产行业逐步形
成和快速发展，庞大的市场需求是行业快速发展的重要基础。
三、工业地产开发模式
根据国内外工业地产开发建设的经验，工业地产开发常见的四种模式
有 4种，即工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式
和综合运作模式。
１．工业园区开发模式
工业园区开发模式，是目前中国各级地方政府最常使用的工业地产开
发模式，同样也是我国目前工业地产市场的主要载体。因为工业园区
开发并不属于简单意义上的工业地产开发，而更多的是基于区域经济
建设、社会发展、百姓就业等各种综合因素考虑而设置的。各类工业
园区作为本地区国内外经济的交汇点，是我国价值链中具备良好的辐
射、示范和带动作用的重要环节，是促进区域经济发展的强有力的推
动器。
其主要特性表现为此类工业地产开发都是在政府主导的前提下进行，
通过创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区与其他工业地
产项目所具备的独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进
符合相关条件的工业发展项目。这类的案例可以参照中国各省市各级
政府下所建立的各种各样的大大小小的工业园区项目。
２．主体企业引导模式
主体企业引导模式，一般是指在某个产业领域具有强大的综合实力的
企业，为实现企业自身更好的发展与获取更大的利益价值，通过获取
大量的工业土地，以营建一个相对独立的工业园区；在自身企业入驻
且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通
过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产
业链的打造及完善。当然很多时候，此类主体企业为所在地政府的引
导与支撑从而进行相应地工业地产开发。
如上海金山的上海石化工业园区，其即为在上海石化龙头企业的带动
下，做大做强石化企业，同时进行相关行业延申及细化，进而达到整
个产业链的完善与发展，为实现整个金山“大石化战略”发展目标奠
定坚实的基础。
３．工业地产商模式
工业地产商模式是指房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方
获取工业土地项目，在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂
房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作
经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合利的地产开
利润。
例如普洛斯，全球最大的工业房地产开发商，开发及管理超过 140亿
美元资产，普洛斯管理总物业面积已超过 2700万平方米。普洛斯专
注于物流房产租赁服务，在同类的上市公司中，普洛斯的规模为行业
第一。
首先，普洛斯公司在取得土地之后，进行一级开发包括基础设施的建
设，二级项目以仓储设施为主，采用租赁方式销售，客户对象包括制
造商、零售商和物流公司等等。之后，派出专业团队进行二级项目的
物业管理和客户维护工作。普洛斯称之为“物流房地产”，即由普洛
斯打造一个设施平台，吸引物流企业入驻，普洛斯只作房地产投资开
发和物业管理，日常物流业务仍由客户操作，其本质是依旧是房地产
开发商。
４．综合运作模式
综合运作模式是指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和
工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。
由于工业地产项目一般具有较大的建设规模和涉及经营范围较广的
特点，既要求在土地、税收等政策上的有力支持，也需要在投资方面
能跟上开发建设的步伐，还要求具备工业项目的经营运作能力的保证，
因此，单纯采用一种开发模式，往往很难达到使工业项目建设能顺利
推进的目的，必须对工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地
产商模式等进行综合使用。
工业地产商三种运营模式
1．主要以土地溢价增值而获取利润
投资开发商在完成项目基础设施建设后，进行项目主题包装与概念推
广，实现项目中部分土地或整体土地的转让、出让房地产投资基金或
其他专业工业地产投资开发商。如美国普洛斯工业地产集团在苏州工
业园区投资开发苏州普洛斯物流园
2．进行项目开发，通过长期持有经营收益或出售产品获利
项目投资开发商，或独立，或联合，进行项目的整体开发，通过已建
成房地产项目的出租、出售或租售结合等方式，实现项目的收益。通
常表现为在项目地块上建造标准的厂房、研发中心、商服配套等设施
后，进行已定的产业主题类企业招商引进，从而获取项目销售后所带
来的利润或长期持有项目而取得经营管理收益。
如“物流房地产商”普洛斯公司在取得土地之后，普洛斯公司在取得
土地之后，进行一级开发包括基础设施的建设，打造设施平台，吸引
物流企业入驻。普洛斯只作房地产投资开发和物业管理，日常物流业
务仍由客户操作，其本质是开发商而非物流商。星月集团开发的上海
松江的“大业领地”等项目亦如此。
3．通过与工业企业联合，按需订制地产开发模式而获利
工业地产开发商取得工业用地后，进行项目主题包装与概念推广后，
与已确定主题的产业企业强强联合，按产业企业需求量身订制工业厂
房等产品项目，从而实现最低风险下的项目收益。
