2010 上半年品牌企业财务风险和资金状况分析
2010 年 4 月以来的房地产新政对房地产市场产生了较大影响，体现在房地产销售面积、
销售额增速不断下降，房地产企业获取贷款难度加大、再融资全面收紧。在此形势下，研究
组选取 135 家上市公司企业作为样本对其财务风险和资金状况进行研究；并重点对中海地产、
万科、保利地产、恒大地产、绿城、金地集团、金融街控股等 10 余家品牌企业的财务状况
进行了分析。
1. 房地产企业现金流较为充裕，短期偿债风险低
图：2006 年至今房地产企业现金及预收账款占总资产比率中值
房地产企业现金占总资产比率中值整体处于上升趋势，2010 年上半年，这一比率为
%，相比 2009 年底下降了 个百分点；但同过去 4 年相比，仍处于较高水平，说明目
前房地产企业的现金流较为充裕。
预收账款占总资产的比率近 5 年也出于上升趋势中，2008 年这一比率同比有所下降，
但自 2009 年中期以来，这一比率上升较为明显，在 2010 年半年这一比率为 %，达到
近 5 年最高点。预收账款的增长对房地产企业的未来业绩提供了较强的保障，同时也说明房
地产企业短期偿债风险较低。
2. 品牌企业现金流水平下降，但预收账款较高，业绩保障性强
图：2006 年至今代表品牌企业现金占总资产比率变化
品牌企业的现金占总资产比率的走势与行业走势基本一致，但可以看到，品牌企业的
这一比率跟行业中值相比优势并不突出。2009 年，除了恒大地产与绿城外，其他 4 个品牌
企业的现金占总资产比率均高于行业中值，其中，万科这一比率达到 %，高出行业中
值 个百分点；但到了 2010 年上半年，中海地产、万科、保利地产、恒大地产、绿城、
金地集团这 6 个代表企业中，只有金地地产的现金与总资产比率为 %，略高于 %的
行业中值，其他 5 个品牌企业均低于行业中值。2010 年中期品牌企业的现金占总资产比率
的明显下降，说明目前品牌企业的现金水平与行业平均水平相比略显紧张。然而，由于品牌
企业的资金使用效率较高，所以无法根据这一个指标判定品牌企业的财务安全性，研究组进
而对代表品牌企业的预收账款占总资产的比率进行了分析。
图：2006 年至今品牌企业预收账款占总资产比率变化
从图中可以看到，品牌企业的预收账款占总资产的比率与行业平均水平相比占有较大
优势，万科、保利地产、北京城建近 5 年来均高出行业中值超过 10 个百分点。在 2010 年半
年，保利地产的预收账款占总资产的比率从 2009 年起均为 30%以上，万科的这一比率上升
较为平稳，2010 年中期达到 %，北京城建的这一比率自 2009 年以来也呈现明显的上升
态势，到 2010 年中期达到 %。 品牌企业在预收账款的优势说明品牌企业在业绩保障性
上胜于行业平均水平，对品牌企业的财务稳健性奠定了基础。
3. 房地产企业资本结构合理，净借贷比率提升，仍需警惕中长期行业风险
图：2006 年至今房地产企业资产负债率与净借贷比中值
图：2006 年至今房地产企业一年内到期借贷与总借贷比率中值
房地产企业的资产负债率中值近 5 年变化不大，在 60%~65%之间波动。2010 年中期达
到 %，处于最近 5 年的高点，比 2009 年底高 个百分点，然而仍位于合理的范围之
内。同时，从房地产企业一年内到期借贷与总借贷比率来看，这一指标近 5 年来持续下降，
到 2010 年中期下降到 %，显示出房地产企业在债务结构上开始注重长期贷款的应用。
鉴于房地产行业的资金密集性和羡慕开发的长周期性，中长期贷款臂短期贷款给企业更多的
资金周转空间，在一定程度上增强了企业抵抗短期风险的能力，对企业的长期稳健发展有利。
净借贷比率【（有息负债-现金）/股东权益】变化幅度较大。在 2007 年和 2009 年，企
业得益于销售业绩良好，这一比率相对较低。2010 年中期这一指标达到 %，较 2009 年
底上升 个百分点，上升明显。可以看到，2010 年房地产企业再融资的困难对企业净借
贷比的提升有明显影响。比如中海地产 2010 年上半年增加贷款 130 亿元，净借贷比从 2009
年底的 22%上升到 2010 年的 48%。
目前房地产企业的资本结构处于合理范围且债务结构上渐趋中长期贷款，降低了企业
的现金流风险，但房地产企业的资产负债率和净借贷比率均处于 2007 年以来的高点，说明
目前房地产企业处于较为激进的发展模式下，在快速发展中仍需警惕中长期行业风险。
4. 品牌企业资产负债率持续高于行业平均，部分品牌企业净借贷比提升显著
图：2006 年至今品牌企业资产负债率中值
品牌企业的资产负债率持续高于行业平均水平，一方面说明品牌企业在财务杠杆使用
上胜于行业平均水平，但另一方面也对品牌企业的财务风险控制能力提出较高要求。中海地
产的资产负债率近 5 年来与行业中值相近，在比较的品牌企业中最低，2010 年中期为 %，
低于行业中值，其他 5 个选取的品牌企业的资产负债率均高于行业中值。较高的财务杠杆支
持了品牌企业快速发展，但随着房地产宏观调控的日渐深入，企业还需警惕财务风险。
图：2006 年至今品牌企业净借贷比率中值
品牌企业在 2006-2009 年净借贷比率处于下降趋势，但到 2010 年中期出现了提升，其
中保利地产和中华企业上升最为明显。保利地产一年内到期的短期和长期贷款变化不大，但
其长期贷款较 2009 年底增加 196 亿元，增幅 %，导致净借贷比从 2009 年底的 %增
长到 %。中华企业的长期贷款在 2010 年中期较 2009 年底增长 %，促使净借贷比
从 2009 年底的 %增长到 %，企业中长期财务风险值得警惕。招商地产经营谨慎，
近 5 年来净借贷比稳步下降，2009 年低到负值，2010 年中期仅为 %。万科与金融街的
净借贷比与行业中值相当，二者在 2010 年中期均显示出一定幅度的上升。目前房地产宏观
调控尚在进行，行业发展形势不确定性增加，品牌企业还需警惕中长期风险的控制。
5. 信贷收紧，品牌企业拓宽融资渠道
2010 年 1~8 月，全国完成房地产开发投资额 28355 亿元，同比增长 %；全国房
屋新开工面积达 亿平方米，同比增长 %，较 2009 年高出 个百分点。由此可
见，房地产企业对未来房地产的发展形势较为看好。
由于国家对房地产行业的调控以及货币政策的从紧，企业贷款难度较大，国内贷款在
房地产开发投资额占比逐步下降，同期由于销售速度的下降，个人按揭、定金和预付款在开
发商资金来源所占比重也在逐步降低。房地产企业为了自身的支撑快速发展，开始加速多元
化投资途径，其中，债券、信托、票据、基金等融资方式受到广泛应用。
表：2010 年部分品牌企业融资情况
数据来源：CREIS 中指数据、
2009 年房地产企业销售良好使得企业的资金较为充足，同时，预收账款的提升也为企
业的业绩提供了较强的保障，但近期银行信贷的收缩和股市再融资难度的加大，给企业带来
一定的财务风险。2010 年中期企业资产负债率、净借贷比均处于近 3 年的高位，值得房地
产企业警惕中长期财务风险。目前市场形势尚不明朗，房地产企业需未雨绸缪，多方拓展融
资渠道，同时量入为出，谨慎拿地，确保企业持续稳健发展。
