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传统街区保护中的绅士化现象研究#
徐苗，王卓源*
基金项目：高等学校博士学科点专项科研基金（20100191120028）
作者简介：徐苗（1976 年出生）， 女， 副教授，主要研究方向：城市设计理论与实践， 社区规划研究
（重庆大学建筑城规学院，重庆，400045）
5 摘要：在鼓励私有资本参与的背景下，绅士化现象大量出现在国内外历史文化街区的保护与
更新过程中。文章通过上海田子坊与新天地为例，研究历史文化街区的绅士化现象对街区建
筑空间景观产生的具体影响。研究认为，绅士化的更新方式确实能提高和改善历史文化街区
的物质空间景观，但不同模式的绅士化会影响传统建筑与街区空间的保护程度。
关键词：历史文化街区保护，绅士化，建筑空间景观 10
中图分类号：J59
Gentrification in the Preservation of Historical Urban
Blocks
XU Miao, WANG Zhuoyuan 15
(Faculty of Architecture and Urban Planning, Chongqing University, Chongqing, 400045)
Abstract: Along with the development-led historical conservation, the phenomenon of
gentrification has surged up in world wide. Based on the case of historical preservation and
regeneration of Tian Zifang and Xin Tiandi which are both located in central Shanghai, this paper
tries to explore the impact of gentrification to the preservation of architctural and spatial landscape. 20
It concludes with that the varied pattern of conservation under gentrification will have different
impact on the progress of preservation of historical urban blocks, and the outcomes of the urban
landscape in conserquence.
Key words: preservation of historical urban blocks; gentrification; architecture and lanscape 25
0引言
伴随着我国传统历史文化街区的保护与更新过程中，出现大量的 “绅士化 ”
（gentrification）现象。绅士化下的历史文化街区更新，一方面往往能极大的改善街区环境
面貌，提高街区住房的居住环境；另一方面，却极易导致街区及其周边地段房价的大幅攀升30
和高收入阶层等外来居民对街区原住居民的人口置换。人口的变化与房价的上涨是绅士化现
象的主要表现并常以这两方面的变化作为绅士化的因子［1］。从鲁斯﹒格拉斯（Ruth Glass）
对绅士化的描述［2］（Tim Butler,1997）中可以得出，绅士化现象必然使街区发生以下三
种变化：1）街区内住房等物质环境的更新以及街区内建筑文化景观的改变。2）街区内商业
经济、房地产价格、生活费用的上涨。3）中产阶级入侵劳工阶层居住区造成街区人口结构35
的变化。除鲁斯﹒格拉斯对绅士化现象特征描述之外，常丹丹通过对曼哈顿的苏荷区、曼哈
顿低东区、曼哈顿地谷、曼哈顿上西区、哈莱姆、费城贝拉·维斯塔区的达兰大街等绅士化
案例的综合分析，认为绅士化的发生与资本的重新投入相联系，即绅士化带来该地区的再投
资，而再投资使得绅士化深入和广泛的发展［3］。因此，有学者认为，绅士化虽然能极大
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的促进历史文化街区物质景观的保护和更新，却不利于社会网络结构的维系和无形文化遗产40
的传承［4］。如此看来，绅士化对历史文化街区的保护与更新同时具有积极作用和消极作
用。
霍珺等认为，历史文化街区保护与更新后，内历史建筑的功能会发生延续性，替换型，
综合型三种方式的变化［5］。历史建筑功能的延续性、替换与综合均属于历史建筑功能属
性的转变。按照历史文化街区保护与更新后是否主动发生绅士化现象来看，可以将历史文化45
街区保护与更新过程中发生的绅士化现象分为主动式绅士化现象和被动式绅士化现象，虽然
在私人资本介入下的城市更新项目中，主动绅士化占据了相当重要的份额，但社区的力量以
及相关公共干预政策的实施使得被动式绅士化模式有逐渐增加的趋势。本研究选取上海中心
城区新天地与田子坊作为主动式与被动式传统街区保护绅士化的代表案例，分析历史文化街
区保护与更新过程中发生的主动式与被动化绅士化模式对历史文化街区的保护存在的影响50
与其中的差异。
1 两种绅士化模式概念
一方面，在居住地产受到国家宏观调控的影响时，旅游休闲产业方兴未艾。房地产开发
商为迎合人们对传统历史空间的偏好与怀旧情怀，往往刻意改建或建造仿古的历史空间以满
足人们的消费需求。这使得有历史、文化价值和传统空间特色的历史文化街区商品化成为消55
费时代一个不可阻挡的趋势。另一方面，历史街区的保护也需要大量资金的投入。因此，主
动式绅士化是有房地产开发商参与保护更新过程中历史文化街区保护与更新中常采用的一
种方式。主动式绅士化下的历史文化街区保护，在其更新过程中主要通过原住民全部迁移、
引入新型商业以及提高街区周边房地产价格等方式，主动的改变历史文化街区的社会人口特
征、历史建筑、街区商业与及更新街区建筑空间景观等方面，使得历史文化街区主动的发生60
绅士化现象。这种模式的绅士化现象一般通过充分利用历史文化街区的历史文化价值，开发
新的旅游文化和在街区中的商业功能，以重新打造历史文化街区新的旅游商业形象。
在被动式绅士化模式中，虽然历史文化街区保护与更新主要通过保留街区原住民以延续
街区原有的人口特征，保留了原有街区历史建筑功能、街区传统建筑与空间结构与尺度等以
延续街区传统建筑空间以及保留街区传统商业形态，但是却被动的在历史文化街区保护与更65
新后却发生或多或少的绅士化现象。这种模式绅士化的发生主要是因为历史空间逐渐商品化
并且人们越来越追求具有文化传统韵味的空间并渴望消费或生活在具有传统文化氛围的社
区。为寻求更多的资金回报，当地居民也会适当的引入部分商业和旅游功能。延续居住社区
模式的被动式绅士化是有居民参与的历史文化街区保护常常采用的一种方式。这种模式能一
定程度的保留历史文化街区中一部分的非物质文化形态的传统文化、民俗、风俗，以及街区70
内的原有的生活方式和社会网络结构。
主动式绅士化和被动式绅士化特点的差异总结如下（表 1）。
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表 1 两种绅士化模式的特点对比
特点 主动式绅士化 被动式绅士化
发生地点 发生在有历史文化价值又能进行商
业、旅游开发的城市中心区范围
发生在具有历史文化价值又能继续进行居住社区开发的
城市中心区范围内
物质更新 街区物质环境条件得到大幅度的改
善和提高
街区住房、景观等物质环境条件得到改善和提高
居民置换 街区内的原住民全部或大部分被迫
迁移
街区内的原住民全部或
大部分被迫迁移
街区内的原住民经过协商部
分或少量迁移街区
参与主体 房地产开发商、政府部门 房地产开发商、政府 政府为主导，社区居民
土地出让 土地全部出让或除文保建筑外全部
出让
土地全部出让或除文保
建筑外全部出让
土地小部分进行非商业性出
让
商业性 商业性强 商业性较弱 商业性较弱
2 案例研究 75
该研究选取上海新天地和上海田子坊分别作为主动式绅士化案例和被动式绅士化的对
比案例。上海新天地与上海田子坊有相似的历史背景：上海新天地与田子坊原有的旧石库门
里弄都建于 20世纪 20—30年代，处于原法租界和华人区交汇处。上海新天地和田子坊还有
着相似的建筑风格——均是石库门并形成具有上海风味的里弄生活文化。两者处于相似的地
理位置、文化背景、城市经济发展环境等大背景环境中，以便突出历史文化街区更新过程中80
发生的两种绅士化对建筑、空间、社会及人文方面的影响，从而确保历史文化街区发生的不
同绅士化过程造成的不同影响确实为不同绅士化现象对历史文化街区建筑与空间景观产生
的影响。
上海新天地与主动式绅士化
上海新天地的保护与更新是太平桥重建项目之一。上海新天地位于上海市中心区淮海中85
路南侧。它东接黄陂南路，西临马当路，北沿太仓路，南接自忠路，占地面积 3万平方米。
上海新天地在保护与更新过程中，通过街区居民的置换、引入新型产业和商业，主动并有意
识的变更历史文化街区的社会人口特征、建筑空间景观等，将破旧的石库门弄堂平民住宅区
改造成为商业云集的旅游胜地。因而，作者将上海新天地归属于发生主动式绅士化街区行列。
田子坊与被动式绅士化 90
上海田子坊始建于 1930 年，原名志成坊，占地 7 万余平方米。田子坊位于上海田子坊
位于上海市卢湾区泰康路 210弄，其北临建国中路，南临泰康路，东临思南路，西邻瑞金二
路。泰康路地段位于法租界区境北部和区境南部（非租界区）的交接处和过渡区。泰康路地
段的文化是法租界区境北部的法租界文化和区境南部的市民文化的融合。田子坊的更新过程
中虽然没有通过强制的绅士化措施将田子坊街区绅士化，但更新后的田子坊却发生了物质条95
件更新、居民置换、房价上升等绅士化现象。因而，作者将田子坊归属于发生被动式绅士化
行列。
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3 两种模式绅士化现象下建筑空间人文保护对比
上海新天地和田子坊都位于上海市中心区域且两者位置相近，是均上海近代民国租界时100
期形成的市民里弄建筑，是近代历史遗留的传统建筑群。因而，两者在街区中的建筑、空间、
人文方面会表现出一些相似之处。同时，因两者采用的绅士化模式的不同，在保护更新后，
上海新天地和田子坊历史文化街区内的建筑、空间、人文方面的影响程度也会出现不同。因
而，将历史文化街区中建筑、空间、人文三方面作为上海新天地和上海田子坊这两种绅士化
模式的评价因子。 105
两种模式绅士化之建筑保护对比
上海新天地和田子坊在不同绅士化模式下，对街区内的建筑保护和影响程度也会出现不
同。作者将街区更新后新旧建筑比、历史建筑保护程度、历史建筑功能的转变与再利用以及
历史建筑内部空间设施现代化等方面作为上海新天地和上海田子坊这两种绅士化模式的评
价因子。 110
新旧建筑对比
有关数据显示，上海新天地更新后，上海新天地的建筑容积率由 1增加到 2，建筑面积
由 3万平方米增加到 6 万平方米。新建的建筑主要集中在南里区域。因而形成上海新天地南
里以新建建筑为主，保留石库门旧建筑为辅；北里则以保留石库门旧建筑为主，新建建筑为
辅的新、旧建筑交织的空间关系。而以上海田子坊历史文化街区为例的延续居住社区模式的115
绅士化，在更新过程中更注重保留和修缮大部分旧建筑。相对上海新天地更新后，出现大量
新建建筑而言，上海田子坊更新后，出现的新建建筑要较少且上海田子坊更新后，新建建筑
主要集中在老厂房区域。
历史建筑保护程度 120
更新后，上海新天地和田子坊历史文化街区内的历史建筑在不同绅士化模式下对街区内
历史建筑的建筑风格与结构，建筑外表、建筑材质、建筑颜色、建筑天际线与屋顶等方面有
不同的影响（表 2）。
表 2 上海新天地与田子坊历史建筑保护比
上海新天地 上海田子坊
风格与
结构
街区内的历史建筑保留中西合璧的建筑风格，
但却没有完整保护历史建筑的内部结构。
街区内的历史建筑不仅保留中西合璧的建筑
风格，也完整保护历史建筑的内部结构。
建筑外
表与材
质
北里区域保留历史建筑外表的风格与形式且
保留建筑立面的原有材质——青砖与石库门。
但南里却大量运用玻璃、钢等现代材料。
不仅保留街区内的历史建筑原有的外表形式，
也保留街区内历史建筑原有主要的材质——
红砖、石库门。
主体颜
色
建筑群的主体颜色为灰砖的灰色，其中交错些
红色条纹、黑色、白色，木材的原色。
保留建筑群主体砖的红色，也有部分建筑用涂
料涂成红的、白色、浅绿色。
天际线
与屋顶
北里保留街区大部分的天际线关系与历史建
筑屋顶形式。
街区整体保留和延续原有的天际线与建筑屋
顶形式。
125
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历史建筑功能的转变与再利用
从上海新天地和田子坊历史文化街区保护与更新的实践过程来看，历史文化街区中发生
的绅士化现象会不同程度的改变历史建筑的使用功能。以上海新天地为例的商业旅游模式的
绅士化，以新引入的商业、旅游功能完全替换原有的居住功能。而以上海田子坊为例的延续
居住社区模式的绅士化，在引入部分创意产业功能的基础上，还保留和延续街区原有的居住130
功能（表 3）。
表 3 更新前后，建筑使用功能对比表
上海新天地 上海田子坊
更新前 以居住功能为主，出现少量的社区商业 以居住功能，生产为主，存在少量的社区商业
更新后 以国际化高端商业、旅游功能为主：
餐饮：主题餐馆，咖啡酒吧。
购物：时装专卖店，时尚饰品店，家居生活
店，礼品店。
文化休闲：UME 新天地国际影城，国际画
廊，会所美容机构等。
服务：新天地酒店式服务公寓，上海国际访
问者中心等。
创意产业功能：艺术家工作室和画廊，如陈逸
飞工作室旧址，陈瑞元摄影工作室，毕千堂画
廊等；时尚设计和创意商铺，如石器时代古玩，
金粉世家旗袍，天万礼服等。
社区居住功能：延续街区原有的居住功能，即
保留部分街区原住民，通过买卖等手段迁入外
来居民。
历史建筑内部空间设施现代化
上海新天地和田子坊的保护与更新过程中均对街区内历史建筑进行内部空间的现代化135
适应性改造，以更好的适应现代都市生活方式，实现传统文化与现代生活的完美融合。上海
新天地在“去里存表”的保护与更新模式下对保存着石库门表皮的历史建筑内部空间进行现
代化适应性更新，不仅在建筑内部空间增设现代化灯具、中央空调、自动扶梯、网络设施等
现代化便利设施，还根据现代生活方式和行为对建筑内部空间的家具和设施进行空间布局。
田子坊历史文化街区的保护与更新后，虽原状保留的历史建筑和街巷空间以营造出上海140
传统的里弄氛围，但各家店铺却对里弄建筑的内部空间进行内部现代户功能适应性改造，使
得店铺具有现代化特征和店铺特色。如根据店铺的需求增设装饰性灯具、展柜、桌椅、空调、
网络服务设施等现代化设施。
两种模式绅士化之空间保护对比
街道空间 145
上海新天地和田子坊历史文化街区更新后均对街区的外部空间环境进行了改善和更新，
疏通和扩宽历史文化街区外部街道的宽幅，提高了街区对外交通的便捷性和可达性，整理、
提高了历史文化街区外部空间的环境品质等。因而，历史文化街区保护与更想过程中发生的
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两种绅士化现象，均会促进历史文化街区外部交通的改善，会提高历史文化街区与外部交通
的渗透性、可达性。 150
街巷空间
上海新天地的里弄空间保护处理方法主要有两种：1）北里地段的里弄空间主要采用街
巷局部更新，即梳理北里的里弄空间，拆除破败没有保留价值的旧建筑，以重新组织、新建
出一条新具有主导作用的主弄并保留北里其他支弄街巷空间。2）南里的里弄空间保护则采
用街巷全部更新的方法，即拆除南里全部的旧街巷空间，重新组织新的街巷、道路空间。而155
上海田子坊街巷空间保护采用的是原状保护的方法，即按街巷原来的肌理、空间形态保留街
区内的里弄空间结构，也完整的保留街巷空间的尺度与断面形式等街巷特色。
景观空间
上海新天地和田子坊历史文化街区更新后，均使得街区内的绿化、景观环境得到很大的
提高和改善。上海新天地和田子坊更新后，里弄和广场的景观环境得到极大地改善，不仅清160
理了街巷空间脏乱的垃圾、破败的物什、拆除违章棚屋、简屋，还植有绿化树木或绿化盆栽
小景。在景观空间方面，两种绅士化现象，均会促进街区景观空间的改善与更新，甚至发生
主动式绅士化的上海新天地街巷景观空间会比发生被动式绅士化的田子坊景观空间高雅而
精致。
市政设施 165
上海新天地和田子坊历史文化街区更新后，均改善和更新了街区空间内的水电管网、公
共市政服务设施。街巷空间均设置有全新的公共服务设施，如环卫垃圾桶、公共厕所及标志、
旅游地图、导引标识、店铺标示、公共休息座椅、路灯、消防设施、公共停车场。同时，上
海新天地和田子坊更新后还大力改善了街区地下均敷的水电管网，设置有新的水、电、煤气、
网络等管道。 170
安全设施
从安保人员 24 小时的巡视与物理障碍物的设置来看，上海新天地和田子坊更新后，均
提高了对街区的公共安全控制。如，上海新天地和田子坊更新后，在每个出入口均设有保安
人员站岗 24 小时站岗并设有物质门禁——铁门。同时，上海新天地和田子坊内有些店铺的
营业时间为 24小时，使得上海新天地和田子坊历史文化街区始终保持在“街区视线监视”下，175
有效的提高了街区安全。上海新天地和田子坊历史文化街区更新后，除街巷空间保护方面存
在不同，街道空间、景观空间、基础设施、安全设施方面的改善与提高是一样的。但上海新
天地街道空间、景观空间、基础设施、安全设施更新与改善后的整体效果会比田子坊更新后
的整体效果好（表 4）。
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表 4 上海新天地与田子坊历史文化街区空间保护对比
上海新天地 上海田子坊
街道空间
整理、扩宽外部街道界面，增加外部空间
的便捷性及可达性。
整理、扩宽外部街道界面，增加外部空间
的便捷性及可达性。
街巷空间 部分保留街区内的街巷空间，部分重塑新
的街道空间
原状保留街区内的街巷空间。
景观空间 整理、重置街巷内的景观空间，丰富街巷
的景观设施
整理、重置街巷内的景观空间，丰富街巷
的景观设施
基础设施 更新、改善街区内的市政、安全设施。 更新、改善街区内的市政、安全设施。
安全设施 提高了对街区的公共安全控制 提高了对街区的公共安全控制
小结
通过上海新天地和田子坊历史文化街区在建筑与空间方面的初步对比和评价，可以总结185
出历史文化街区中发生的两种绅士化现象有以下几个相同点与不同点（表 5）：
表 5上海新天地和田子坊更新后的相同点与不同点
相似点 不同点
建筑 1 历史建筑功能的转变与再利用。无论内上海
新天地还是田子坊街区历史建筑的功能均发
生转变；只是两者转变的程度存在不同。
2 历史建筑内部设施现代化。无论上海新天地
还是田子坊街区内历史建筑的内部设施均现
代化、电气化。
1 新旧建筑比。上海新天地和田子坊历史文化街
区更新后的新旧建筑比存在不同。上海新天地更
新后会产生大量的新建筑。
2 历史建筑保护程度的不同。上海新天地仅保留
文物建筑和历史建筑的外表；而田子坊保留街区
内大部分的历史建筑，延续街区完整的天际线与
屋顶形式。
空间 1 街道空间。上海新天地和田子坊均整理、扩
宽外部街道界面，增加外部空间的便捷性及可
达性。
2 景观空间。上海新天地和田子坊整理、重置
街巷内的景观空间，丰富街巷的景观设施。
3 市政设施。上海新天地和田子坊更新、改善
街区内的市政、安全设施。
4 安全设施。上海新天地和田子坊提高了对街
区的公共安全控制。
1 街巷空间。上海新天地更新后，部分保留街区
内的街巷空间，部分重塑新的街道空间而田子坊
历史文化街区更新后，原状保留街区内的街巷空
间。
综上表所述，上海新天地和田子坊在建筑、空间保护方面存在相同点，但是在历史文化
街区社会人文保护方面就存在巨大的差异。
从相同点来看，首先建筑方面，上海新天地和田子坊历史文化街区内历史建筑功能均存190
在转化与再利用，只是转化程度和内容上存在差别：主动式绅士化是将历史文化街区中原有
的居住和小商业功能完全转换为高端商业、旅游功能；被动式绅士化则会在保留街区居住功
能的基础上，适当的引入商业、旅游功；从建筑内部设施上看，上海新天地和田子坊历史文
化街区内历史建筑的内部设施俊辉现代化或电气化。其次，空间方面，上海新天地和田子坊
均会提升、整理与改善街道外部空间，街巷景观空间，市政基础设施与安全设施等物质条件。 195
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从不同点来看，首先建筑方面，上海新天地和田子坊历史文化街区更新后的新旧建筑比
和历史建筑保护程度存在巨大差异。以上海新天地为例的主动式绅士化会产生大量的新建建
筑，提升建筑容积率；并且街区内仅保留文物建筑和历史建筑外表。而田子坊保留街区内大
部分的历史建筑，保留街区传统历史建筑风貌，延续街区完整的天际线与屋顶形式。其次空
间方面，上海新天地和田子坊在街巷传统空间保护方面存在极大的不同：上海新天地的更新200
仅保留街区内部分传统街巷空间，街区南里区域的传统空间均损毁以重建现代尺度的街道空
间。而田子坊的更新，原状保留街区内大部分的传统街巷空间。再次，社会人文方面，上海
新天地和田子坊在保留街区传统生活形态、传统邻里关系和传统文化方面均存在巨大的差
别。上海新天地街区内传统生活方式全部丧失而田子坊通过保留街区原住民以保留街区大部
分的传统生活方式；上海新天地不存在传统交往方式而田子坊内保留有原住民之间的日常交205
往关系；上海新天地没有保留街区内的传统生活习俗、风俗等文化而通过街区内原住民的方
式，保留街区内的传统习俗、风俗。
4 结语
通过对以上海新天地和田子坊为例的两种模式绅士化的初步评价和对比，可以认为两种
模式绅士化对街区物质及非物质文化产生不同程度的影响且某些方面影响差异较大：从街区210
物质环境的更新来说，两者差别不大，均能极大的提高和改善街区的物质景观环境，扩宽街
区外部道路，整理和改善街区的景观空间以及市政、安全、消防等设施,更新街区的地下水
电管网。从街区历史建筑以及传统空间保护来说，两者存在较大差异且被动式绅士化对历史
建筑和街巷传统空间的保护程度优于主动式绅士化。从非物质文化遗产的保护来说，两者影
响差异巨大且主动式绅士化几乎对街区传统社会人文方面产生巨大的破坏性而被动式绅士215
化对历史文化街区传统社会人文方面的保护与传承的影响较小。
通过上海新天地和田子坊的粗略分析可知两种模式绅士化现象对历史文化街区的建筑、
空间、社会及人文的保护方面，既存在积极的影响，也存在消极影响。在历史文化街区街区
历史建筑、传统街巷空间保护以及街区传统社会人文保护等方面，被动式绅士化优于主动式
绅士化。只有住房、景观、市政设施以及安全设施方面，主动式绅士化才由于被动式绅士化。220
但是，选择上海新天地和田子坊作为两种模式绅士化的对比案例，还具有一定的缺陷并不能
仅以两个案例来代表此种模式绅士化现象。绅士化现象可能会因为不同的发生动机和发展轨
迹，如地域、开发商等，而对街区历史建筑、空间以及社会人文造成不同的影响结果。
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