2013 年，市场成交主要集中在滨海新区内，占比为 53%，较 2012 年上涨 16 个百分
点，其中空港的融和广场、塘沽海洋高新区的滨海国际企业大道以及中新生态城的创意大厦
项目的大宗成交带动了区域成交量的增加，成交量分别占到滨海新区的 17%、8%、7%。
环城四区中，由于北辰区联东U谷北方耀谷以及津南区联东U谷两个项目的大量成交，
使得区域成交占比较 2012 年上涨 9 个百分点。
而市内六区，由于新增供应量的大幅缩减，加之前期热销项目存量有限，因此成交量占
比由 2012 年的 51%下滑到 24%。
（2） 成交的面积、总价段结构（按照套数统计）
a 成交面积 b 成交总价
注：根据个别项目实际用途，已对以上数据做出部分调整
2013 年，成交以面积在 50-100 平米、总价在 50-100 万区间的办公产品为主，分别
占到整体成交的三成左右，多集中于市内六区的南开区以及滨海新区高新区项目内。而单位
面积在 500 平米以上，以及总价 600 万以上产品，各占到全市成交的 7%，多集中在滨海
新区的空港、北塘以及滨海高新区项目内，此类项目多定位总部基地或者企业总部办公等。
（3） 成交的单价结构（按照套数统计）
注：根据个别项目实际用途，已对以上数据做出部分调整
2013 年，成交单价集中在 8000-15000 元/平米的办公产品占到整体成交的 56%，多
为位于滨海新区的滨海高新区以及空港经济区项目内；单价在 8000 元/平米以下办公产品
成交占比为 28%，主要集中在远郊区县的武清区以及滨海新区的滨海高新区项目中；仅占
成交总量 7%的 20000 元/平米以上办公产品，多集中在市内六区的金融街南开中心、天津
大都会、环球金融中心等项目内。
6. 项目成交金额排行榜
注：根据个别项目实际用途，已对以上数据做出部分调整
7. 办公租赁市场
（1） 在租办公产品供需分析
2013 年全年，天津市办公租赁市场整体租金水平呈现平稳上扬态势，中心城区传统商
务板块写字楼租金均保持了持续上涨的趋势，并且优质写字楼租金差异减小。
租赁区域方面，受项目品质、自身软硬件配置以及所处位置、周边配套以及政策等因素
影响，南京路沿线以及中心商务区内项目租赁成交案例占比较多。
租赁客户方面，优质写字楼项目租赁市场仍以内资租户为主导力量，多以金融、贸易、
服务咨询类客户为主。
租赁面积方面，受租赁客户行业特点、租金等方面影响，租赁面积需求多以 50-100 平
米以及 150-200 平米之间单位为主。
（2） 各商务区重点租赁情况
商业市场 四、
1. 市场综述
2013 年，天津商业地产市场新增供应量大幅缩减，总体呈现量涨价稳的态势，大宗成
交（成交面积在 5000 平米以上）频现。整体市场大致呈现以下特点：
市内六区供应大幅下降，拉低市场整体水平：2013 年，商业市场供应进一步缩紧，全
年新增供应面积 万平米，环比下降 20%，其中市内六区商业项目入市速度有所减缓，
环比减少超过四成。
需求放量，环城四区提升幅度最大：2013 年，全市商业产品成交 万平米，较 2012
年上涨 8%。除远郊区县外，其余三区域成交量均呈现不同程度上涨，特别是环城四区环比
上涨超过四成。
受大宗、低价项目成交影响，成交价格与 2012 年基本持平：年内，商业产品大宗交易
案例频现，其中成交面积在 5000 平米以上的商业案例总量占全市的近三成。从成交区域上
看，远郊区县由于受静海城区高价项目成交带动，年度成交价格环比上涨，而市内六区、环
城四区以及滨海新区三区域受大宗成交影响，成交价格又有所下降，因此总观全市商业产品
价格较上年无明显差异，基本持平。
2. 供、销、存数据一览
（套） 环比 （万平米） 环比 （套） 环比 （万平米） 环比
市内六区 966 ↓ 50% ↓ 44% 7709 ↑ 43% 189 ↑ 25%
环城四区 1756 ↑ 56% ↑ 12% 5805 ↑ 18% 97 ↑ 20%
滨海新区 1655 ↓ 2% ↓ 14% 5329 ↓ 52% 169 ↓ 17%
远郊区县 2092 ↓ 43% ↓ 22% 9629 ↑ 10% 139 ↑ 13%
合计 6469 ↓ 23% ↓ 20% 28472 ↑ 9% 594 ↑ 10%
区域
供应 存量
供应套数 供应面积 可售套数 可售面积
注：根据个别项目实际用途，已对以上数据做出部分调整
3. 供销及价格走势
注：根据个别项目实际用途，已对以上数据做出部分调整
供应量：2013 年，新增供应面积 万平米，环比下降了 20%。相较于 2012 年，
（套） 环比 （万平米） 环比 （万元） 环比 （元/平米） 环比
市内六区 1112 ↓ 29% ↑ 22% 609297 ↑ 15% 19725 ↓ 6%
环城四区 935 ↑ 52% ↑ 43% 140850 ↑ 35% 13492 ↓ 5%
滨海新区 865 ↑ 62% ↑ 17% 192363 ↑ 6% 14799 ↓ 9%
远郊区县 1346 ↓ 9% ↓ 22% 216015 ↓ 15% 12455 ↑ 9%
合计 4258 ↑ 1% ↑ 8% 1158524 ↑ 8% 16165 ↓%
区域 成交套数 成交面积 成交金额 成交均价
成交
仅环城四区供应呈现上涨态势，而市内六区、滨海新区以及远郊区县均呈现不同程度减少。
但是滨海新区仍为供给主力。
存量：截止到 2013 年底，商业产品现存可销售面积 594 万平米，环比上涨 10%。全
市商业产品存量整体呈现上涨趋势，其中，市内六区存量占比最高，达到 32%，环比上涨
25%，主要集中在南开、和平以及河东三区域内，分别占到市内六区存量的 25%、25%和
20%。年内唯一存量减少的滨海新区，为全市存量占比第二，达到 28%，主要集中在塘沽
城区及中央商务区内，分别占到滨海新区存量的 31%、19%。另外，远郊区县、环城四区
存量均有不同程度上涨，主要集中在武清、津南两区域内。
成交量：2013 年商业市场整体成交量为 万平米，环比上涨 8%。相较 2012 年，
成交量有所回升，月均去化量达到 6 万平米。由于市内六区多个项目的大宗成交，带动了
商业市场成交上涨，其中，成交面积在 5000 平米以上的商业产品总面积将近 万平米，
占全市商业产品总成交量的 28%。
成交价格：2013 年，受市内六区以及滨海新区大宗、低价项目成交量放大的影响，价
格由 2012 年的 16181 元/平米降至 16165 元/平米，除远郊区县价格上涨外，其他区域均
有不同程度下降。
4. 供应结构（按照面积统计）
a 2012 年供应区域结构 b 2013 年供应区域结构
注：根据个别项目实际用途，已对以上数据做出部分调整
2013 年，商业产品项目供应区域中，主要以滨海新区为主，共推出 37 个项目，占总
供应量 32%，主要分布在塘沽、大港两区，分别占到滨海新区供应的 33%、21%；远郊区
县共推出 28 个项目，占到总成交量 27%，主要集中在武清区内；由于建鑫城、天山水榭花
都等项目的集中供应，拉升了环城四区占比，较 12 年提升了 7 个百分点。
而市内六区仅占 18%，较 2012 年下降 9 个百分点，供应项目多集中于和平、河北两
区域内，主要由于湯臣津湾一品以及北宁湾两个项目的集中供应。
5. 成交结构
（1） 成交的区域结构(按照面积统计)
a 2012 年成交区域结构 b 2013 年成交区域结构
注：根据个别项目实际用途，已对以上数据做出部分调整
从成交区域上看，商业成交主要集中在市内六区内，占比由2012年的38%上涨至 43%，
其中位于红桥区的水游城项目的大宗成交带动了区域成交量的提升，该项目占到全市总成交
量的 10%，占到市内六区的 24%。
远郊区县成交占比较 2012 年减少了 10 个百分点，主要由于宁河县以及武清区内商业
项目成交量收紧减所致。
（2） 成交的面积、总价段结构（按照套数统计）
a 成交面积 b 成交总价
注：根据个别项目实际用途，已对以上数据做出部分调整
2013 年，商业产品成交主要集中在单位面积 100 平米以下、总价 100 万以内产品之
间，占到整体成交的 64%、49%，多集中于远郊区县中的武清区项目内。而面积在 500 平
米以上以及总价在 600 万以上的大面积高总价产品，分别占市场成交的 3%和 8%，且多集
中于中心城区内。
（3） 成交的均价段结构（按照套数统计）
注：根据个别项目实际用途，已对以上数据做出部分调整
2013 年，成交单价在 10000-20000 元/平米的项目多集中在远郊区县内，占到整体成
交的 45%。而成交量仅占 6%的 40000 元/平米以上商业成交主要集中在市内六区。
6. 项目成交金额排行榜
注：根据个别项目实际用途，已对以上数据做出部分调整
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7. 商业租赁市场
（1） 在租商业产品供需分析
2013 年，天津市商业租赁市场中，传统、集中商业中心，如滨江道、古文化街、南京
路等区域租金明显高于其他地区商业产品出租价格。滨江道商圈由于可租赁面积较少，租金
有所上涨，其余区域租金则维持稳定。而现存购物中心多分布于核心商圈之外的新兴商圈，
因此租金仍然处于低位，随着购物中心的不断发展，租金有望进一步提高。
租赁区域方面，仍主要集中在传统核心商圈内，且多为项目底商或沿街商铺形式。
租赁客户方面，主要商圈租赁市场多以金融、零售、餐饮、服务咨询类客户为主。
租赁面积方面，受租赁客户行业特点、租金等方面影响，租赁面积需求多以 50-100 平
米之间单位为主。
（2） 各商圈重点租赁情况
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第五部分 三级市场研究
市场综述 一、
2013 年，国家出台“国五条”与“津版国五条”落地间的一个月时间内，集中成交的
二手房需求将 3 月成交量推至历史高点，在其带动下，全年成交量同时刷新近 4 年来的最
高纪录，并接近历史峰值。
2013 年，三级市场特征明显：
市区：二手房交易套数持续反超商品住宅，价格上涨预期渐强。2013 年全年，市内六
区二手房成交近 4 万套，二手房与商品住宅成交套数比重已达到 : 1，在 2012 年（ :
1）基础上再度扩大，与此同时，2013 年中有 9 个月二手房与商品住宅成交套数比均超过
: 1。由此，市区新房、二手房成交倒挂现象普遍，并持续升级，三级市场对需求的转化
量及占有率持续拉升。
2013 年，位于市区核心的和平区二手房成交均价已接近 17000 元/平米。2014 年，预
计在商品房价格一路攀升的影响下，市区二手房均价突破 20000 元/平米的预期渐强，并且
届时市区有望引领全市三级市场的又一次价格冲顶。
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成交数据一览 二、
2013 年，三级市场共成交住宅 万套，环比增涨 59%；成交面积为 万平米，
环比攀升 41%，2013 年，全市各大区域成交量普遍增涨，其中市内六区、环城四区和远郊
区县环比涨幅均超过或接近 50%。全市三级市场年度成交均价为 8278 元/平米，环比上浮
8%；年度成交金额达到 亿元，环比增涨达 53%。
成交量价走势 三、
（套） 环比 （万平米） 环比 （万元） 环比 （元/平米） 环比
市内六区 39923 ↑ 56% ↑ 56% 3981116 ↑ 58% 11564 ↑ 2%
环城四区 18806 ↑ 72% ↑ 53% 1433625 ↑ 63% 6520 ↑ 7%
滨海新区 20396 ↑ 51% ↑ 9% 1448113 ↑ 25% 7383 ↑ 14%
远郊区县 15948 ↑ 66% ↑ 49% 809755 ↑ 76% 4862 ↑ 18%
合计 95073 ↑ 59% ↑ 41% 7672608 ↑ 53% 8278 ↑ 8%
区域
成交
成交套数 成交面积 成交金额 成交均价
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成交量：2013 年，三级市场成交量达到 万平米，刷新了近 4 年来全市成交量的
最高纪录；较 2004 年以来全市成交的历史峰值（2009 年： 万平米）仅低 6%，再次
回归高位。
2013 年 3 月，“国五条”的出台挤压了大量潜在需求集中成交，以抢搭“20%个人所
得税”前的末班车，因此这个 3 月，二手房成交量达到 222 万平米，约为 2012 年月均成
交量的 4 倍，一举冲上历史单月交易量的高点。2013 年 4 月后，由于“津版国五条细则“的
落地将三级市场所面临的宏观形势转向明朗，成交回归理性。同时，由于 3 月严重透支了
后期需求，因此 5、6 月的成交持续走低。下半年，伴随商品房市场成交的一路升温，三级
市场成交量总体稳中有升，较炙手可热的 2012 年下半年成交量再涨 5%。
成交价格：近 10 年来，全市三级市场整体成交均价逐年上涨，年均涨幅约 16%。2013
年，价格涨幅为 8%，总体增速较为平稳。
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成交区域结构 四、
2013 年，全市各大区域成交量普遍增涨，滨海新区由于涨幅相对较低，成交量占比明
显下滑：滨海新区全年三级市场成交 万平米，占全市的 21%，较 2012 年减少了 6
个百分点。2013 年，塘沽区成交量占到滨海新区的 36%；
市内六区三级市场表现活跃，在各大区域中成交量最大，占到全市的 37%，较 2012
年增加了 3 个百分点。其中，南开区和河东区成交量较大，在市区交易量中占比分别达到
27%和 24%；
远郊区县和环城四区年度成交量占比分别为 18%和 24%，均接近 2012 年占比水平。
武清区持续领跑远郊三级市场的同时，北辰区于环城四区中成交最为活跃，全年成交量占到
环城四区的 37%。
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第六部分 各区域商品住宅市场研究
市内六区 一、
1. 市场综述
2013 年，市内六区新增面积 万平米，环比下降 27%；成交面积 万平米，
虽然和平、南开、河东及河北区的成交量均有所下降，但是由于河西、红桥两区域成交量增
长均超过 1 倍，从而带动市内六区成交量仍环比上涨 11%；同时，所有行政区价格均有提
升，使得市内六区整体成交价格环比上涨 14%，均价达到 19653 元/平米，接近 2 万元大
关。
和平区供应量暴涨，但成交量处于低位，成交均价上涨明显，超过 25000 元/平米；
河西区供应量位于市区第二，解放南路及海河沿线等板块引领市场成交量，价格有所上
涨；
南开区供、销量同时下降，均价平稳，长江道板块持续发力；
河东区领跑市区成交，占比为 23%；供给明显不足，存量消化迅速；
河北区在售项目稀少，供给不足，存量殆尽，成交均价上涨明显,综合体入市将拉升区
域成交量价；
红桥区供应量位居市区第一，成交量位居市区第二，泰达城板块带动区域成交量及成交
价格上涨。
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2. 和平区
（1） 土地成交一览
2013 年，和平区成交经营性土地 2 宗，均为商服类用地，天房集团旗下的天泰置业发展有
限公司摘得津和泰（挂）2013-057 号宗地，地块位于和平区台儿庄路西侧；天津市万兆慧谷置
业有限公司摘得津和岳（挂）2013-097 号宗地。两地块虽土地面积较小，但楼面单价列于全市
前两位。
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（2） 商品住宅供、销、存数据一览
（3） 商品住宅供销及价格走势
供应量：2013 年，和平区商品住宅新增供应 1545 套，环比上涨 71%，新增面积
万平米，环比上涨 倍，金融街和平中心、新汇华庭及湯臣津湾一品等高端项目均有新增，
其中，湯臣津湾一品为区域主力供应项目，于年底入市销售，供应量占全区供应的 59%。
成交量：商品住宅成交面积 万平米，环比降低 36%，仅占全市成交量的 2%，目
前，和平区在售项目较少，供给虽有所上涨，但绝大多数集中在年底，未对区域整体成交量
起到带动作用，和平区成交量仍然处于低位。
（套） 环比 （万平米） 环比 （套） 环比 （万平米） 环比
1545 ↑ 71% ↑ 120% 2880 ↑ 3% ↑ 19%
（套） 环比 （万平米） 环比 （万元） 环比 （元/平米） 环比
1533 ↓ 40% ↓ 36% 508106 ↓ 22% 25412 ↑ 22%
成交
成交套数 成交面积 成交金额 成交均价
新增供应 存量
新增供应套数 新增供应面积 可售套数 可售面积
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成交价格：商品住宅成交均价 25412 元/平米，环比上涨 22%。市场转暖且新汇华庭、
天津大都会等高端项目成交价格的持续上涨，使得成和平区整体均价逐步上涨。同时，和平
区也为市内六区中均价涨幅最大的区域。
（4） 商品住宅项目供应详情
注：上表统计范围为 2013 年上半年下发销许项目的商品住宅类产品
（5） 商品住宅成交套数排名
注：统计范围为本区项目的商品住宅产品，不包含保障房及各项目的公寓、商业、办公等产品。
（6） 重点项目——湯臣津湾一品
1) 项目简介
汤臣津湾一品项目位于和平区津湾
广场，周边 34 条公交线路，地铁 2、3、
9 号线，5 分钟可达天津站、滨江道等。
成交套数 成交总面积 成交金额 成交均价
（套） （平米） （万元） （元/平米）
1 新汇华庭 553 72262 188346 26064
2 天津大都会 216 42519 108408 25497
3 府上和平 207 12989 36008 27723
4 金融街和平中心 151 20687 59148 28591
5 金德园 150 12372 22655 18311
6 和平时光 131 14229 25658 18032
7 泰安道五大院 41 9735 36472 37466
8 犀地 36 7891 16606 21043
9 融创星美御 14 1247 3456 27723
10 都会轩 13 3085 7589 24599
排名 项目
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占地 万平米，总建面 52 万平米。开发商为天津津湾房产建设有限公司。
项目为津湾广场二期，定位于高端住宅产品，业态包含公寓、酒店、写字楼等。
目前项目 7、8 号楼在售，主推 115 平米一室和 260-350 平米三室。7 号楼 3 单元：4.
万元/平米，4 单元： 万-6 万元/平米，8 号楼（部分楼层）： 万元/平米起，精
装报价 8000-10000 元/平米。
2) 2013 年推盘动态
3) 当月供销情况
面积区间 新增供应套数 套数占比 新增供应面积
（平米） （套） （%） （平米）
95 71 9% 6776
109-120 149 20% 17149
小计 220 29% 23926
141-155 67 9% 9702
158-168 35 5% 5689
173-181 62 8% 10914
小计 164 22% 26305
199-200 16 2% 3188
209-246 68 9% 14935
259-297 145 19% 40919
301-345 113 15% 37616
363-378 23 3% 8611
小计 365 49% 105269
749 100% 155500
一室
二室
三室二厅
总计
房型
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项目新增供应套数共 749 套，新增供应面积 155500 平米。其中，7 号楼新增供应套
数共 224 套，户型主要集中在 141-168 平米二室和 279-324 平米三室，套数占比分别达
到 36%和 31%；8 号楼新增供应套数共 525 套，户型主要集中在 95-120 平米一室和
295-344 平米三室，套数占比分别达到 40%和 26%。
截至 2013 年 12 月末，该项目尚未有签售记录。
面积区间 新增供应套数 套数占比 新增供应面积
（平米） （套） （%） （平米）
一室 109-117 10 4% 1133
141-143 45 20% 6392
158-168 35 16% 5689
181 15 7% 2716
239-246 25 11% 5840
279-289 37 17% 10401
301-324 31 14% 9628
345 15 7% 5512
363-372 11 5% 4079
109-372 224 100% 51391
房型项目名称
总计
二室
津湾广场7号楼
三室
面积区间 新增供应套数 套数占比 新增供应面积
（平米） （套） （%） （平米）
95 71 14% 6776
110-120 139 26% 16016
144-155 22 4% 3309
173-175 47 9% 8198
199-224 59 11% 12283
259-270 40 8% 10451
295-297 68 13% 20067
316-344 67 13% 22476
378 12 2% 4532
总计 95-378 525 100% 104109
一室
二室
三室
津湾广场8号楼
项目名称 房型
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3. 河西区
（1） 土地成交一览
2013 年，河西区成交经营性用地 5 宗，均出自解放南路板块。
上半年，天津市房地产发展（集团）股份有限公司分别以 亿元和 11 亿元成功竞得
位于河西区洞庭路西侧的“津西陈塘(挂)2013-029 号”和“津西陈塘(挂)2013-030 号”土
地。
两地块受到 19 家房地产企业高度重视和激烈争抢，最终由天房集团竞得。成交总金额
亿元，综合溢价率为 76%，高溢价率是地块一大亮点。地块综合楼面地价为 12537
元/平米，基于地块位置条件及周边竞品目前售价情况，楼面地价偏高。
下半年，该板块更加引人关注，天津金侨城投资有限公司历经 93 轮争夺，以 亿
元摘得津西解放（挂）2013-105 号地块，溢价 65%，成交楼面单价高达 14004 元/平米。
该地块位于解放南路起步区的南部，临近外环线，毗邻在建的天津地铁 6 号线。
天津金侨城投资有限公司为金侨集团下属子公司，这是继天津金侨大道及金桥公园壹号
后，金侨集团在天津拿下的第三宗地，预计项目将于 2014 年 5 月以后开盘。
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（2） 商品住宅供、销、存数据一览
（3） 商品住宅供销及价格走势
供应量：2013 年，河西区商品住宅新增面积 万平米，环比下降 7%，2013 年上
半年，供应量较低，仅少数项目新增供应，但进入下半年后，中海八里臺，海河大观及天津
湾海景文苑等多项目均有新产品入市。
成交量：成交面积 40 万平米，环比上涨将近 倍，其中，既有海河大观、中海八里
臺等高端项目集中交易，同时又有雅境新枫尚及雅境花语城等刚需型项目在成交方面的不俗
表现，产品多样化且供给充足为成交量上涨提供了有力保障。
成交价格：商品住宅成交均价 24408 元/平米，环比上涨 9%。2013 年年初，河西区
（套） 环比 （万平米） 环比 （套） 环比 （万平米） 环比
3026 ↓ 55% ↓ 7% 9207 ↑ 17% ↓ 9%
（套） 环比 （万平米） 环比 （万元） 环比 （元/平米） 环比
5521 ↑ 224% ↑ 157% 975739 ↑ 181% 24408 ↑ 9%
成交
成交套数 成交面积 成交金额 成交均价
新增供应 存量
新增供应套数 新增供应面积 可售套数 可售面积
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成交均价处于高点，7-9 月，随着雅境新枫尚等低价项目成交火爆而致整体价格下降至年度
最低点，自 10 月起，随着海河大观等高端项目价格上涨以及中海八里臺的开盘热销，再次
带动河西区均价上涨，且涨幅明显。
（4） 商品住宅项目供应详情
1) 项目供应情况
注：上表统计范围为 2013 年上半年下发销许项目的商品住宅类产品
2) 项目供应板块分布（按照面积统计）
八里台
21%
海河沿线
36%
解放南路
35%
梅江
8%
八里台
海河沿线
解放南路
梅江
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（5） 商品住宅成交套数排名
注：统计范围为本区项目的商品住宅产品，不包含保障房及各项目的公寓、商业、办公等产品。
（6） 重点项目——中海八里臺
1) 项目简介
中海八里臺位于河
西区卫津路与平山道交
口，北侧比邻天津大学、
南开大学等，东侧临平
山道小学、实验中学等
重点学校，核心区位优
势、教育资源丰富、人文氛围较佳。 开发商为天津中海地产有限公司。项目占地面积 8 万
平方米，总建筑面积 22 万平方米，容积率 ，绿化率为 40%。
项目规划建设 8 栋 28-33 层到顶高层住宅产品 ，8 栋联排英式别墅，地上三层，地下
二层，一栋 5A 级写字楼，精品酒店式公寓，英式风情商业街。
项目目前在售高层和别墅。别墅产品主推 252 平米五室户型，报价为 59000 元/平米；
成交套数 成交总面积 成交金额 成交均价
（套） （平米） （万元） （元/平米）
1 天津名门广场 2248 32948 189041 57375
2 雅境新枫尚 707 58228 96683 16604
3 海河大观 460 58766 156367 26608
4 华厦津典 456 51071 108138 21174
5 雅境花语城 454 40276 53996 13406
6 中海八里臺 302 31173 99497 31917
7 天津湾海景文苑 203 24195 52690 21777
8 渤海明珠 180 20594 34819 16907
9 颐贤里 131 18826 44208 23483
10 泰悦豪庭 113 16336 42256 25867
排名 项目
低密产品
精装高层
定向预留住宅 公寓
商业
写字楼
现状住宅
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高层产品为 7-11 号楼，28-33 层到顶的高层产品，均为精装交付，精装标准为 4000 元/
平米，主推 93-97 平米二室和 143 平米三室，报价为 32000 元/平米。
2) 2013 年推盘动态
3) 逐月供销及价格走势
2013 年 11 月首次开盘，推出 3 栋 28-33 层到顶高层产品，项目地处中央学区，且周
边在售项目较少，一经推出前期就受到了极高的关注，前期排卡储客千余组，开盘当天到场
客户 250 余组，认购率为 55%。后期又加推联排别墅和 2 栋 29 层到顶的高层产品，2013
年全年共推出别墅 32 套，高层商品住宅共 594 套。
2013 年，项目累计成交 302 套，已推出房源去化率达到 48%，全年成交均价为 31326
元/平米。
31234
33769
29000
30000
31000
32000
33000
34000
0
10000
20000
30000
40000
13’10 13’11 13’12
新增供应面积（平米） 成交面积（平米） 成交均价（元/平米）
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4) 客户构成分析
注：以上图表统计口径为项目商品住宅，不含公寓、商业、办公等产品。
2013 年，中海八里臺成交客户中，90%的购房者来自于本市，河西区和和平区购房者
居多，分别占到全部客户的 33%和 19%，外地客户占全年成交总数的 9%，其中北京市客
户占成交总数的 4%。
外地, 9%
河西区, 33% 和平区, 19%
南开区, 18%
河东区, 5%
西青区, 5%
其他区域, 11%
本市, 90%
外地
河西区
和平区
南开区
河东区
西青区
其他区域
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4. 南开区
（1） 土地成交一览
2013 年，南开区土地市场成为最值得关注区域，“单价地王”、“总价地王”及“年度
最高溢价率”均出现在南开区，土地成交金额、楼面单价等纪录不断被刷新，火爆程度显而
易见，天房、融创等知名房企的争先进驻，反映出其对未来的房地产市场的信心，同时，热
点地块成交也将对区域房价上涨起到积极的带动作用。
（2） 商品住宅供、销、存数据一览
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（3） 商品住宅供销及价格走势
供应量：2013 年，新增商品住宅 2062 套，新增面积 万平米，环比下降 39%。
主要为融创王府壹号、弘泽鉴筑、融侨观邸以及路德维希等项目供应。
成交量：南开区商品住宅成交 2924 套，成交面积 万平米，环比下降 12%。从分
布区域上看，长江道板块占 34%，老城厢占 32%，奥体板块占 16%。
成交价格：南开区商品住宅成交均价 21020 元/平米，与 2012 年基本持平，区域价格
走势相对稳定。
（4） 商品住宅项目供应详情
1) 项目供应情况
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注：上表统计范围为 2013 年下发销许项目的商品住宅类产品
2) 项目供应板块分布（按照面积统计）
（5） 商品住宅成交套数排名
注：统计范围为本区项目的商品住宅产品，不包含保障房及各项目的公寓、商业、办公等产品。
（6） 重点项目——融侨观邸
1) 项目简介
融侨观邸项目位于南开区长江道与
南开六马路交口，紧邻地铁 1、2 号线，
周边学校、医疗资源丰富，靠近海光寺
和鞍山道两大商圈。
奥体
38%
老城厢
15%
长江道
47%
奥体
老城厢
长江道
成交套数 成交总面积 成交金额 成交均价
（套） （平米） （万元） （元/平米）
1 融侨观邸 412 42131 102303 24282
2 金融街南开中心 390 36627 91763 25054
3 阳光晶典 375 46545 83764 17996
4 天津大悦城 328 31374 67782 21604
5 弘泽鉴筑 267 26377 44104 16720
6 融创王府壹号 248 42441 113298 26695
7 路德维希 147 28202 51539 18275
8 九州国际 129 11411 22383 19616
9 招商钻石山 106 25308 48771 19271
10 仁恒海河广场 104 18084 46085 25484
排名 项目
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占地 万平米，总建面 万平米。开发商为天津融侨置业有限公司。
项目规划高层 5 栋、洋房 4 栋，另有部分小高层产品，产品线涵盖居住型公寓、商业、
酒店和写字楼等。目前，高层 8 号楼在售，主推 223 平米四室户型，均价 27000 元/平米；
洋房 3-5 号楼预计 2014 年开盘，主推 182 平米四室户型，预计均价 35000-40000 元/平
米。
2) 2013 年推盘动态
3) 逐月供销及价格走势
注：以上图表统计口径为项目商品住宅，不含公寓、商业、办公等产品。
2012 年 5 月项目入市，开盘当年新增套数 406 套，成交套数 351 套，去化率达 86%。
2013 年全年新增套数 436 套，成交套数 412 套，去化率高达 94%，且于 2013 年 4 月达
19117 19134
19830
20147
23015
20716
20930
21129
21358
20625
23557
23802
24006
24609
24890
25129
25206
25656
25334
24698
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
40000
新增供应面积（平米） 成交面积（平米） 成交均价（元/平米）
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成交高点。自项目入市以来，成交均价稳步上升，且于 2013 年 10 月最高，均价达 25656
元/平米。
2012 年 5 月-2013 年 12 月，项目累计销售 763 套，截止 2013 年 12 月，已推出房
源去化率达到 91%，成交均价为 24698 元/平米。
4) 客户构成分析
注：以上图表统计口径为项目商品住宅，不含公寓、商业、办公等产品。
成交客户以地缘性客群为主，93%的购房者来自于本市，河西区购房者最多，占到全
部客户的23%，西青区区购房者各占到全部客户的15%。外地客户仅占全部成交总数的 7%。
外地, 7%
河西区, 23%
西青区, 15%
津南区, 13%
南开区, 11%
大港区, 9%
河东区, 7%
其他区域, 15%
本市, 93%
外地
河西区
西青区
津南区
南开区
大港区
河东区
其他区域
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5. 河东区
（1） 土地成交一览
2013 年，河东区土地市场可谓“风生水起”，年初“棉三”地块成交，拉开了河东区
土地市场火爆的大幕。今年，河东区共成交 5 宗地块，均为综合类用地，快速路沿线板块
成为区域内最热点板块，招商、融科及恒大先后进驻该板块，且楼面单价一路走高，最高达
到 16495 元/平米，该价格不仅超过区域内在售项目的均价，更是达到河东区的历史最高点，
未来该板块发展必将吸引各界广泛关注。
（2） 商品住宅供、销、存数据一览
（套） 环比 （万平米） 环比 （套） 环比 （万平米） 环比
1178 ↓ 83% ↓ 84% 3234 ↓ 49% ↓ 44%
（套） 环比 （万平米） 环比 （万元） 环比 （元/平米） 环比
4284 ↓ 19% ↓ 14% 865268 ↑ 4% 17038 ↑ 21%
成交
成交套数 成交面积 成交金额 成交均价
新增供应 存量
新增供应套数 新增供应面积 可售套数 可售面积
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（3） 商品住宅供销及价格走势
供应量：2013 年，河东区商品住宅未能延续 2012 年火爆的局面，仅新增供应 万
平米，环比下降 84%，在市内六区中，新增供应量最低。
成交量：商品住宅成交面积 万平米，环比下降 14%，由于 2012 年供应量大，年
初市场存量较多，因此，2013 年，虽然由于供给不足而致使成交量有所下降，但仍处于市
区首位，主要以消化市场存量为主。
成交价格：随着市场转暖，刚需型楼盘如振业城中央、雅仕兰庭及路劲太阳城等项目成
交均价上涨 11%至 17 不等，且部分高端项目如天津嘉里中心、中粮大道等成交量上涨，带
动河东区整体成交均价上涨明显，2013 年，河东区商品住宅成交均价达到 17038 元/平米，
环比上涨 21%。
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（4） 商品住宅项目供应详情
注：上表统计范围为 2013 年上半年下发销许项目的商品住宅类产品
（5） 商品住宅成交套数排名
注：统计范围为本区项目的商品住宅产品，不包含保障房及各项目的公寓、商业、办公等产品。
成交套数 成交总面积 成交金额 成交均价
（套） （平米） （万元） （元/平米）
1 路劲太阳城 901 117969 158994 13478
2 雅仕兰庭 567 56531 83020 14686
3 卓越浅水湾 558 17599 64526 36665
4 振业城中央 479 64779 104614 16149
5 天津嘉里中心 349 53008 119816 22603
6 红星国际 313 37620 67110 17839
7 中粮大道 307 33538 69652 20768
8 朝阳绿茵 185 19054 24246 12725
9 泰丰都汇御 169 8966 14884 16601
10 万达公馆 145 37732 70982 18812
排名 项目
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6. 河北区
（1） 土地成交一览
2013 年下半年，河北区成交 3 宗经营性用地，均为综合性用地， 其中，11 月 6 日，
天津市房地产信托集团有限公司以 亿元底价摘得津北育（挂）2013-124 号宗地，该
地块位于河北区中山北路北侧，四至为：东至育红路，南至中山北路，西至体园路、现状住
宅，北至育红路，土地面积 10 万平米，建筑面积 万平米，折合楼面单价 7820 元/平
米。
中山路北侧地块为 2013 年内河北区出让的第 3 宗综合类用地，与其他两宗地块较为相
似的是，地块商业比例较高，占比高达 49%，多个综合体集中落户河北区，预计未来将对
该区域发展起到积极的推动作用。
（2） 商品住宅供、销、存数据一览
（套） 环比 （万平米） 环比 （套） 环比 （万平米） 环比
2108 ↓ 22% ↓ 13% 2406 ↓ 19% ↓ 22%
（套） 环比 （万平米） 环比 （万元） 环比 （元/平米） 环比
2954 ↓ 10% ↓ 9% 503994 ↑ 7% 15855 ↑ 17%
成交
成交套数 成交面积 成交金额 成交均价
新增供应 存量
新增供应套数 新增供应面积 可售套数 可售面积
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（3） 商品住宅供销及价格走势
供应量：2013 年，河北区商品住宅新增面积 万平米，环比下降 13%。如中国铁
建国际城、北宁湾等主力项目供应量的减少，导致河北区供应量有所降低。
成交量：商品住宅成交面积 万平米，环比下降 9%。区域重点项目北宁湾于上半
年几近清盘，下半年，虽然仁恒河滨花园及中铁国际城项目成交良好。但从整体而言，河北
区市场由于主力项目数量较少，因此总体成交量仍有所下降。
成交价格：成交均价 15855 元/平米，环比上涨 17%。主力成交项目如仁恒河滨花园、
新兴中山八号、中铁国际城及上榀坐等成交均价上涨 7%-17%不等。自 2 月起，成交均价
一路走高，11 月达到年度最高点，年末，由于新开盘项目——观锦的热销且均价较低，导
致区域成交均价明显下降。
2014 年，“小王庄”、“诺德中心二期”及“北站地块”有望为河北区 再添综合体项目，
拉动区域成交量价增长。
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（4） 商品住宅项目供应详情
注：上表统计范围为 2013 年上半年下发销许项目的商品住宅类产品
（5） 商品住宅成交套数排名
注：统计范围为本区项目的商品住宅产品，不包含保障房及各项目的公寓、商业、办公等产品。
成交套数 成交总面积 成交金额 成交均价
（套） （平米） （万元） （元/平米）
1 中铁国际城 1160 110947 168849 15219
2 北宁湾 649 68271 89054 13044
3 仁恒河滨花园 435 69323 138749 20015
4 新兴中山八号 302 26051 44331 17017
5 观锦 112 10332 14388 13925
6 上榀坐 108 10771 16934 15721
7 格调艺术领地 96 12047 15995 13277
8 海河大道 40 2292 3440 15007
9 公园墅 15 3340 7483 22403
10 海韵家园 14 1488 1337 8982
排名 项目
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7. 红桥区
（1） 土地成交一览
2013 年 7 月 17 日，天津市振业房地产开发有限公司以 亿元成功摘得位于红桥区
双环路与佳宁道交口东北侧的津红佳（挂）2013-056 宗地。
地处双环邨街东北方向，周边众多成熟小区，配套完善成熟。虽其地幅较小，但用途涵
盖住宅、商服和科教，溢价率达 49%。楼面地价为 7959 元/平米，与周边商品房及次新房
价格相比，价格相对较高。
（2） 商品住宅供、销、存数据一览
（套） 环比 （万平米） 环比 （套） 环比 （万平米） 环比
4030 ↑ 37% ↑ 68% 3831 ↑ 3% ↑ 7%
（套） 环比 （万平米） 环比 （万元） 环比 （元/平米） 环比
3951 ↑ 128% ↑ 128% 742630 ↑ 156% 17308 ↑ 12%
成交
成交套数 成交面积 成交金额 成交均价
新增供应 存量
新增供应套数 新增供应面积 可售套数 可售面积
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（3） 商品住宅供销及价格走势
供应量：2013 年，新增面积 万平米，环比上升 68%。红桥区商品住宅供应量为
市区首位，泰达城板块供应量占到红桥区供应总量的 53%，其中惠灵顿国际社区以及新项
目童年河、玺岳供应活跃，芥园道沿线华城领秀供应再度发力，领跑区域供应量。
成交量：商品住宅成交面积 万平米，占全市成交的 19%，环比上涨 倍。华城
领秀、亿城堂庭及惠灵顿国际社区等主力项目领跑区域成交，此外，新入市项目如童年河、
玺岳以及金侨公园壹号等在成交方面同样表现不俗。
成交价格：商品住宅成交均价 17308 元/平米，环比上涨 12%。主力成交项目如华城
领秀及亿城堂庭等均价均上涨 6%至 7%不等，此外，新入市项目童年河及玺岳定位于中高
端，且成交良好，带动区域均价上涨。
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（4） 商品住宅项目供应详情
1) 项目供应情况
注：上表统计范围为 2013 年上半年下发销许项目的商品住宅类产品
2) 项目供应板块分布（按照面积统计）
光荣道沿线
12%
海河沿线
5%
芥园道沿线
24%
泰达城
56%
其他
3%
光荣道沿线
海河沿线
芥园道沿线
泰达城
其他
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（5） 商品住宅成交套数排名
注：统计范围为本区项目的商品住宅产品，不包含保障房及各项目的公寓、商业、办公等产品。
（6） 重点项目——玺岳
1) 项目简介
玺岳位于红桥区河北大街
和新三条石大街交口，属泰达
城板块，由天津泰达恒生房地
产开发有限公司开发 。
项目占地面积约 万平
米，总建筑面积约 万平米，
产品涵盖高层住宅、商业。
目前在售 3、5、14 号楼，均为 33 层到顶的高层产品，毛坯交付，主推 95-96 平米及
112 平米二室户型，136 平米三室户型，报价为 18500-19000 元/平米，
成交套数 成交总面积 成交金额 成交均价
（套） （平米） （万元） （元/平米）
1 华城领秀 809 77081 127911 16594
2 亿城堂庭 588 65669 102193 15562
3 惠灵顿国际社区 535 85320 157627 18475
4 童年河 460 51597 98395 19070
5 海河华鼎 291 30761 58087 18883
6 金侨公园壹号 276 24518 39535 16125
7 泰达城河与海 257 28413 48376 17026
8 玺岳 229 24915 46518 18671
9 中兴泊仕湾 166 14593 23437 16061
10 盛运大厦 124 8482 11451 13500
排名 项目
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2) 2013 年推盘动态
3) 逐月供销及价格走势
2013 年 9 月，项目首次开盘，推出高层产品，开盘当天认购率为 42%，9-10 月共签
约 91 套， 万平米，成交均为 18320 元/平米。
2013 年，项目累计销售 229 套，已推出房源去化率达到 32%，全年成交均价为 1870
0 元/平米。
18318
18818
19031
17800
18000
18200
18400
18600
18800
19000
19200
0
10000
20000
30000
40000
50000
60000
13’9 13’10 13’11 13’12
新增供应面积（平米） 成交面积（平米） 成交均价（元/平米）
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4) 客户构成分析
注：以上图表统计口径为项目商品住宅，不含公寓、商业、办公等产品。
2013 年，88%的购房者来自于本市，成交客户以地缘性客群为主，红桥区、南开区
购房者居多，分别占到成交客户的 21%和 18%。外地客户占全年成交总数的 12%，其中
河北省客户占到成交客户总数的 5%。
外地, 12%
红桥区, 21%
南开区, 18%
河北区, 15%
和平区, 9%
北辰区, 6%
河西区, 6%
其他区域, 13%
本市, 88%
外地
红桥区
南开区
河北区
和平区
北辰区
河西区
其他区域
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环城四区 二、
1. 市场综述
2013 年，环城四区商品住宅市场整体呈现供销两旺态势，新增供应量与成交量均领跑
其他区域。其中，新增供应量占全市商品住宅总供应量的 31%，成交量占全市总成交量的
34%，均位居全市第一。对比 2012 年，新增供应量和成交量分别增加 51%和 40%，均呈
大幅上涨趋势。
在供应方面，市场呈现津南和西青占主导地位（占比均在 30%左右），东丽和北辰相对
次要（占比均小于 20%）的分布特征。对于成交而言，亦是津南和西青表现突出，成交量
均占环城四区的 30%以上及全市的 10%以上。在价格方面，环城四区表现平稳，成交均价
与 2012 年基本持平。
东丽区供应量和成交量分别较 2012 年上升 19%和 28%，其中供应量全市排名第五，
成交量全市排名第四。
津南区供销两旺，供应量和成交量均位居全市第二，松江、首创、金地入驻。
西青区供销量均位于全市第三，中北镇、梅江板块价格上升明显。
北辰区虽在环城四区中供应量、成交量占比最少，但相较于以往低迷的市场态势，2013
年，从供应量和成交量方面均有良好表现。
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2. 东丽区
（1） 土地成交一览
2013 年，东丽区土地成交 3 宗，土地成交面积 万平米。其中，由天津住宅建设
发展集团有限公司摘得的津东丽满（挂）2013-107 号地块，预计将来将建成限价房项目，
另外，位于滨海科技园的津滨高（挂）2013-9 号和津滨高（挂）2013-10 号 2 块地被天津
恒通房地产开发有限公司摘得。
新增供应量 存量 成交量 销售均价
东丽区 成交仅3宗 全市第五 适中 全市第四
环城第二名，
涨幅明显
——
津南区
成交土地面积全
市第三，松江、
首创、金地入驻
全市第二 全市第二 全市第二 价格微涨
津港公路、辛庄、
双港等为热点区域
西青区
金隅、旭辉及保
利高溢价拿地
全市第三 全市第四 全市第三
与去年基本持
平，中北镇、
梅江涨势明显
中北镇、张家窝
备受青睐
北辰区
融创、红星、星
河进入
明显放量，
跃居全市第六
适中
增长突显，全
市第六
价格小幅上升 市场启动指日可待
2013年环城四区市场特征分析
区域 土地市场
商品住宅市场
市场热点/趋势分析
津东丽满
（挂）2013-
107号
90356
城镇住宅、
商业、科教
126621 1849 23410
天津住宅建
设发展集团
有限公司
津滨高（挂）
2013-9号
128717
城镇住宅、
商服、科教
216323 2035 44030
天津恒通房
地产开发有
限公司
津滨高（挂）
2013-10号
60065
城镇住宅、
商服
108114 2005 21680
天津恒通房
地产开发有
限公司
宗地编号
土地面积
（平方米）
用途
建筑面积
（平方米）
楼面单价
(元/平米）
成交总价
（万元）
溢价率
（%）
竞得单位
无
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（2） 商品住宅供、销、存数据一览
（3） 商品住宅供销及价格走势
供应量：2013 年，东丽区新增商品住宅 万平米，环比上升 19%，占到全市供应
量的 6%，全市排名第五。市场供应主要来自于津滨大道沿线、东丽湖、华明镇板块，共占
区域供应量的 77%。
成交量：自 2012 年 6 月以来，除去 2013 年 2 月份短暂的春节淡季，东丽区始终保持
供销两旺的良好态势。2013 年，东丽区商品住宅成交 万平米，占全市成交量 8%，较
2012 年同期增长 28%，其中华明镇、津滨大道沿线以及东丽湖板块项目的成交占比较大，
（套） 环比 （万平米） 环比 （套） 环比 （万平米） 环比
8137 ↑ 31% ↑ 19% 7163 ↓ 8% ↓ 4%
（套） 环比 （万平米） 环比 （万元） 环比 （元/平米） 环比
9688 ↑ 41% ↑ 28% 1011493 ↑ 44% 10356 ↑ 13%
成交
成交套数 成交面积 成交金额 成交均价
新增供应 存量
新增供应套数 新增供应面积 可售套数 可售面积
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分别占到区域的 26%、23%和 20%。
成交价格：商品住宅成交均价 10356 元/平米，环比上涨 13%。由于多个在售项目的
成交价格均有不同程度提高，因此带动了区域整体价格的攀升。环城四区中，东丽区成交均
价仅低于西青区，排名第二。
（4） 商品住宅项目供应详情
1) 项目供应情况
套数(套) 面积(平米)
恒大名都 高层 122 22536
别墅 8 2076
高层 376 31253
洋房 206 28446
别墅 151 31248
高层 400 33983
海上国际城 高层 280 27140
别墅 80 21675
高层 336 27727
小高 500 39115
别墅 48 12934
洋房 60 8002
首创溪堤郡 洋房 216 22420
高层 232 23376
小高 46 5639
小高 490 36368
洋房 126 11093
别墅 29 6853
高层 504 40045
小高 728 71540
洋房 154 22224
高层 352 29733
小高 550 52469
洋房 168 17142
高层 164 14990
洋房 128 13854
万科魅力之城 小高 44 3986
昆仑路沿线 保利玫瑰湾 高层 906 81972
天房郦城 高层 117 12410
香邑国际 高层 616 61142
8137 813391
东丽湖
天津华侨城
东丽湖万科城
华明镇
华润橡树湾
华轩家园
天骥筑璟
程林庄
合计
万科金域华府
津滨大道沿线
和泓四季恋城
金隅悦城
远洋风景
津塘公路沿线
板块 项目名称 产品
新增供应
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注：上表统计范围为 2013 年下发销许项目的商品住宅类产品。
2) 项目供应板块分布（按照面积统计）
（5） 商品住宅成交套数排名
注：统计范围为本区项目的商品住宅产品，不包含保障房及各项目的公寓、商业、办公等产品。
成交套数 成交总面积 成交金额 成交均价
（套） （平米） （万元） （元/平米）
1 保利玫瑰湾 1447 145043 182267 12566
2 金隅悦城 1223 112850 131475 11650
3 华润橡树湾 1107 91799 84947 9254
4 远洋风景 879 81017 95113 11740
5 东丽湖万科城 844 88257 71598 8112
6 天津华侨城 586 68384 57978 8478
7 香邑国际 524 51835 58425 11271
8 和泓四季恋城 440 33410 38090 11401
9 万科金域华府 420 42507 48185 11336
10 海上国际城 417 40321 30570 7581
排名 项目
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3. 津南区
（1） 土地成交一览
津南（挂）
2012-12号、
津南（挂）
2012-15号
190506
城镇住宅、
科教
209708 2095 43931
天津滨海发展
投资控股有限
公司
津南（挂）
2012-13号
15583 商服 28049 601 1685
天津滨涪投资
发展有限公司
津南（挂）
2012-14号
256294 商服 76888 3494 26863
天津滨涪投资
发展有限公司
津南（挂）
2012-07号
60079 商服 150196 451 6777
建鑫集团（天
津）置业有限
公司
津南（挂）
2012-09号
53635 商服 53635 1125 6034
天津星城置业
有限公司
津南（挂）
2012-11
151518 城镇住宅 181822 2128 38683
天津滨海发展
投资控股有限
公司
津南（挂）
2013-02号
123426
城镇住宅、
商服、科教
266476 2081 55454
永元金泰投资
管理有限公司
津南（挂）
2013-03号
133667 城镇住宅 267333 2249 60124
永元金泰投资
管理有限公司
津南（挂）
2013-01号
153890 商服 24622 4124 10154
华藏投资发展
有限公司
津南（挂）
2013-04号
29712
城镇住宅、
商服
54075 2473 13374
天津晟鑫热力
集团有限公司
津南（挂）
2013-20号
25275 商服 85934 827 7110
天津梦雨投资
有限公司
津南（挂）
2013-21号
12783 商服 34515 919 3173
天津市百利恒
实业有限公司
津南（挂）
2013-06号
108344
城镇住宅、
科教
210574 5058 106500 118%
首创（天津）
置业管理有限
公司
宗地编号
土地面积
（平方米）
用途
建筑面积
（平方米）
楼面单价
(元/平米）
成交总价
（万元）
溢价率
（%）
竞得单位
无
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2013 年，津南区共成交 24 宗土地，土地面积为 万平米，是环城四区中成交量
占比最高的区域，占全市总成交面积的 12%，全市排名第三。其中 8 宗位于八里台镇，6
宗位于辛庄镇，5 宗位于双港镇，2 宗位于小站镇，其余咸水沽、葛沽和双桥河镇分别各 1
宗。
津南（挂）
2013-05号
35020 商服 77044 1125 8668
中誉达投资
（天津）有限
公司
津南（挂）
2013-11号
6376 商服 12752 750 957
天津市
明发宾馆
津南双港
（挂）2013-
140
26504 城镇住宅 37520 5573 20910
金地（集团）
天津投资发展
有限公司
津南双港
（挂）2013-
141
14561 城镇住宅 14800 6020 8910
金地（集
团）天津投资
发展有限公司
津南双港
（挂）2013-
142
36299 城镇住宅 54600 5458 29800
广州合景弘高
物业服务有限
公司
津南双港
（挂）2013-
146号
61728 城镇住宅 83300 5534 46100
金地（集
团）天津投资
发展有限公司
津南双港
（挂）2013-
147号
30831 城镇住宅 31610 5954 18820
广州合景恒
扬置业发展有
限公司
津南（挂）
2013-19号
47268 商服 94536 563 5318
天津米兰阳光
置业有限公司
津南（挂）
2013-24号
1976
批发零售
（加油站）
200 22250 445
中石化津福
（天津）成品
油销售有限公
司
津南（挂）
2013-22号
2177
批发零售
（加油站）
200 24500 490
天津铸徽城镇
建设开发投资
有限公司
津南（挂）
2013-23号
1680
批发零售
（加油站）
200 18900 378
天津市津南
区东生加油站
成交总价
（万元）
溢价率
（%）
宗地编号
土地面积
（平方米）
用途
建筑面积
（平方米）
楼面单价
(元/平米）
竞得单位
无
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作为环城四区中土地市场最活跃的区域，诸多板块均有知名房企入驻。其中，八里台镇
成交 8 宗土地，均以底价成交，其中 4 宗土地由松江集团摘得。
另外，2013 年第一季度，作为首创置业股份有限公司附属公司的永元金泰投资管理有
限公司，以 亿元成功摘得位于津南区辛庄镇的 2 宗经营性用地，目前该地块开发的
首创光和城项目已在售。随后，在第四季度，首创（天津）置业管理有限公司又以
亿元将津南（挂）2013-06 号地块收入囊中。
值得一提的还有，年末，金地（集团）天津投资发展有限公司一举拿下 3 块双港板块
的住宅用地，土地面积为 万平米。
（2） 商品住宅供、销、存数据一览
（3） 商品住宅供销及价格走势
（套） 环比 （万平米） 环比 （套） 环比 （万平米） 环比
12399 ↑ 9% ↑ 4% 16499 ↑ 4% ↑ 3%
（套） 环比 （万平米） 环比 （万元） 环比 （元/平米） 环比
11869 ↑ 27% ↑ 29% 1154061 ↑ 34% 8416 ↑ 4%
成交
成交套数 成交面积 成交金额 成交均价
新增供应 存量
新增供应套数 新增供应面积 可售套数 可售面积
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供应量：2013 年，津南区商品住宅新增供应 万平米，环比上升 4%，占全市比
例的 10%，仅次于武清区，位居全市第二。市场供应主要集中在咸水沽镇、辛庄镇、天嘉
湖以及梨双公路沿线，占津南区总供应面积的 68%。截至 2013 年年底，津南区存量为
万平米，在环城四区中存量排名第一（占比 41%），在全市存量排名中仅次于武清区，排名
第二（占比 10%），后期市场消化进度不容乐观，竞争势必异常激烈。
成交量：商品住宅成交 万平米，占全市成交的 11%，全市排名第二，相比 2012
年，成交量增长 29%。其中，咸水沽镇的富力津南新城、融创中央学府，和天嘉湖板块的
中信公园城，以及津港公路沿线的天津碧桂园等项目在成交方面均有不俗表现，从而也带动
了区域市场成交量的提升。
成交价格：商品住宅成交均价 8416 元/平米，环比 2012 年上涨 4%，价格表现较为稳
定，在环城四区中仅略高于北辰区。
（4） 商品住宅项目供应详情
1) 项目供应情况
套数(套) 面积(平米)
八里台镇 中心国际 高层 475 43552
北马集 象博豪庭 高层 640 59384
钱隆学府 高层 476 44083
高层 220 20775
洋房 40 3831
别墅 20 4702
高层 1422 179006
领世郡普霖别墅 别墅 71 26813
首创福缇山 别墅 317 39837
高层 804 85646
小高 238 26447
天房意墅 别墅 162 24086
海尔家国天下 洋房 144 16878
别墅 324 65971
高层 753 70292
小高 270 32902
洋房 76 8612
津港公路沿线 天津碧桂园
梨双公路沿线
天房意境
天嘉湖
中信公园城
板块 项目名称 产品
新增供应
北闸口镇
天地源欧筑1898
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注：上表统计范围为 2013 年下发销许项目的商品住宅类产品。
2) 项目供应板块分布（按照面积统计）
套数(套) 面积(平米)
别墅 12 4472
高层 402 52684
小高 88 11713
洋房 12 2314
沽上江南 高层 708 67626
高层 96 9415
小高 172 20370
别墅 52 11506
高层 762 90254
耀华心壹街 高层 429 36502
高层 141 13774
小高 32 3984
小海地 万科仕林苑 别墅 6 1537
别墅 24 5831
洋房 96 9599
润禾佳苑 洋房 56 5563
天山定鼎轩 高层 164 17076
天山龍玺 别墅 256 40167
天山水榭花都 洋房 182 22758
高层 782 70480
洋房 616 71140
小高 88 8780
洋房 321 36066
高层 204 18135
洋房 246 30376
12399 1414939
新增供应
辛庄镇
金地艺境
首创光和城
阳光波士顿
合计
板块 项目名称 产品
咸水沽镇
富力津南新城
金御瞰景
融创中央学府
艺树澜庭
小站镇
锦尚豪庭
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（5） 商品住宅成交套数排名
注：统计范围为本区项目的商品住宅产品，不包含保障房及各项目的公寓、商业、办公等产品。
（6） 重点项目——首创光和城
1) 项目简介
首创光和城项目紧临津沽公路，
5 分钟达双港、咸水沽镇，25 分钟直
抵滨海新区。占地 24 万平米，总建
面 48 万平米。开发商为天津兴泰吉
丰置业有限公司。
项目一期主打洋房和小高层产
品，预计二期建设高层产品。目前洋
房 21-30 号楼在售，主推 93 平米二室和 101 平米三室，均价 9700 元/平米；小高层 31、
32 号楼在售，主推 94 平米二室和 101 平米三室，均价 9000 元/平米。
成交套数 成交总面积 成交金额 成交均价
（套） （平米） （万元） （元/平米）
1 富力津南新城 1405 144413 118562 8210
2 天津碧桂园 1404 166262 99298 5972
3 中信公园城 1221 169680 112733 6644
4 融创中央学府 1031 123342 131495 10661
5 金地艺境 736 75528 73770 9767
6 沽上江南 555 55782 44557 7988
7 象博豪庭 495 45847 49861 10875
8 中心国际 449 41113 25359 6168
9 华润中央公园 442 46729 46500 9951
10 天山水榭花都 440 57222 29407 5139
排名 项目
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2) 2013 年推盘动态
3) 逐月供销及价格走势
注：以上图表统计口径为项目商品住宅，不含公寓、商业、办公等产品。
2013 年 9 月，项目入市，主打洋房产品。项目周边多以还迁居民为主，刚需型客源不
足，开盘促销力度虽大，但次月仅成交 63 套。2013 年 10-12 月，项目整体成交量平稳，
成交均价略有波动，2013 年 11 月达最高，为 10024 元/平米。
截至 2013 年 12 月底，项目累计销售 173 套，已推出房源去化率达到 42%，成交均
价为 9795 元/平米。
开盘时间
首开/
加推
推出楼座 主力户型 报价及优惠
装修
报价
开盘认购
情况
2013/9/28 首开
6F洋房：星景
苑21-23、
26，1梯2户
二室：93平米52套、113
平米6套；三室：101平米
30套、124-126平米30
套；四室：186平米4套、
202平米3套
开盘前期缴纳1万元办理
VIP，可享优惠2%。优惠
后：9000-9500元/平米。
毛坯
售楼处口径：
100余套
2013/11/9 加推
6F洋房：29
号楼，1梯2
户
二室：93平米，三室：
101平米
开盘前期缴纳1万元办理
VIP，可享优惠2%。优惠
后：10000元/平米。
毛坯
售楼处口径：
20余套
2013/11/30 加推
11F小高层：
31、32号
楼，1梯2户
二室：94平米，三室：
101平米
开盘前期缴纳1万元办理
VIP，可享优惠2%。优惠
后：9000元/平米。
毛坯
售楼处口径：
约20套
9783
10024
9795
9600
9700
9800
9900
10000
10100
0
5000
10000
15000
20000
25000
13’9 13’10 13’11 13’12
新增供应面积（平米） 成交面积（平米） 成交均价（元/平米）
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4) 客户构成分析
注：以上图表统计口径为项目商品住宅，不含公寓、商业、办公等产品。
该项目成交客户的 86%来自于本市，其中以河西区、津南区等中心城区外溢客户以及
地缘性客户为主，分别占到全部客户的 38%和 18%。外地客户占全部成交总数的 14%，其
中河北省、安徽省购房者居多，分别占全部客户的 5%和 4%。
外地, 14%
河西区, 38%
津南区, 18%
南开区, 8%
河东区, 8%
其他区域, 14%
本市, 86%
外地
河西区
津南区
南开区
河东区
其他区域
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4. 西青区
（1） 土地成交一览
2013 年，西青区共成交 6 宗土地，土地面积 万，与 2012 年相比，楼面单价上涨
近 2 倍，涨幅排名第二，仅次于和平区。其中，位于中北镇的 2 宗住宅用地受到开发商关
注和激烈竞争，最终分别被金隅、旭辉两公司竞得，成交溢价率分别高达 90%和 89%。目
前，旭辉地产开发的旭辉御府项目已于 10 月底首次开盘，且基本售罄，实现“开门红”；
由金隅地产开发建设的金隅丽港雅园项目预计于 2014 年 2 月开盘，目前项目正处于建设阶
段。
此外，在 2013 年下半年成交的位于张家窝的 2 宗地块，由保利（天津）房地产开发有
限公司以总价 亿元竞得，项目未来将定位于刚需改善型项目。近两年来，张家窝区域频
津西青（挂）
2011-18号
112607 城镇住宅 123867 8315 103000 90%
北京金隅嘉
业房地产开
发有限公司
津西青（挂）
2012-06号
165189 城镇住宅 330379 4056 134000 89%
旭辉集团股
份有限公司
津西青（拍）
2013-01号
35984 城镇住宅 39583 4800 19000 129%
保利（天
津）房地产
开发有限公
司
津西青（拍）
2013-02
83027 城镇住宅 91330 5037 46000 141%
保利（天
津）房地产
开发有限公
司
津西青（挂）
2013-01号
13519 商服 40558 1257 5100
顺宇投资控
股（天津）
股份有限公
司
津西青（挂）
2013-03号
16642 商服 41604 13821 9200
如海（天
津）投资有
限公司
宗地编号
土地面积
（平方米）
用途
建筑面积
（平方米）
楼面单价
(元/平米）
成交总价
（万元）
溢价率
（%）
竞得单位
无
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频有大房企进驻，且在地铁三号线全线贯通的利好带动下，其区域价值逐渐被市场看好，未
来仍有上升空间。
（2） 商品住宅供、销、存数据一览
（3） 商品住宅供销及价格走势
供应量：2013 年，西青区新增商品住宅 123 万平米，环比上升 倍，占到全市供应
的 9%，全市排名第三。市场供应依次来自于张家窝、中北镇及大梅江板块，分别占比为
34%、21%和 18%。
成交量：商品住宅成交 万平米，环比上升 27%，占全市成交的 10%，全市排名
（套） 环比 （万平米） 环比 （套） 环比 （万平米） 环比
11012 ↑ 110% ↑ 111% 10229 ↓ 10% ↓ 6%
（套） 环比 （万平米） 环比 （万元） 环比 （元/平米） 环比
12315 ↑ 29% ↑ 27% 1551354 ↑ 24% 11643 ↓ 2%
成交
成交套数 成交面积 成交金额 成交均价
新增供应 存量
新增供应套数 新增供应面积 可售套数 可售面积
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第三。伴随着中北镇和张家窝板块土地市场的活跃，板块内商品住宅市场也表现突出，雲锦
世家、霞飞路 63 里弄、星河荣御，以及 2013 年新开盘的如鱼、万科四季花城等项目的成
交量占西青区的 46%。加之，大梅江板块的富力津门湖持续热卖，拉升了西青区的整体成
交水平。
成交价格：2013 年，西青区商品住宅成交均价为 11643 元/平米，环比下降 2%。实
际上，中北镇的雲锦世家和霞飞路 63 里弄，以及大梅江区域内的富力津门湖等主力项目的
价格均较 2012 年上升 15%以上，但由于摩卡假日、莱茵小镇等低价项目成交量的增加，
使得西青区整体成交价格较 2012 年小幅下滑。
（4） 商品住宅项目供应详情
1) 项目供应情况
套数(套) 面积(平米)
别墅 102 32313
高层 1094 134965
境界梅江 高层 632 54810
梅江理想城 洋房 210 27429
时光墅 别墅 39 10599
高层 528 49924
小高 154 15860
宏城御溪园 高层 360 28520
高层 648 55217
洋房 64 8642
五矿正信榕园 别墅 62 18095
宝安江南城 小高 168 19481
国耀紫溪别墅 小高 90 18841
小高 100 9945
洋房 17 1768
别墅 66 14980
洋房 112 15702
别墅 2 647
洋房 108 9504
别墅 92 21076
洋房 43 6616
大寺
远洋万和城
津涞公路沿线 松江城
杨柳青
国耀紫溪悦庭
鹭岭
沁春园
御河墅
板块 项目名称 产品
新增供应
大梅江
富力津门湖
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注：上表统计范围为 2013 年下发销许项目的商品住宅类产品。
2) 项目供应板块分布（按照面积统计）
套数(套) 面积(平米)
高层 96 9034
小高 528 50474
洋房 608 68154
高层 312 32567
小高 154 14350
小高 164 16146
洋房 512 51351
高层 69 6001
小高 68 6124
洋房 452 45837
香堤庭院 别墅 164 51105
高层 64 5598
小高 252 25026
洋房 274 35091
小高 160 14882
洋房 190 23116
高层 115 9752
小高 32 4132
高层 500 43386
小高 54 6903
洋房 494 55955
高层 615 53382
小高 132 13410
雲锦世家 高层 312 33344
11012 1230052
板块 项目名称 产品
新增供应
中北镇
澜湾半岛
万科盈润园
霞飞路63里弄
旭辉御府
合计
张家窝
君悦花苑
摩卡假日
如鱼
万科四季花城
星河荣御
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（5） 商品住宅成交套数排名
注：统计范围为本区项目的商品住宅产品，不包含保障房及各项目的公寓、商业、办公等产品。
（6） 重点项目——旭辉御府
1) 项目简介
旭辉御府项目位于西青区中
北镇，25 分钟可达市中心，紧邻
地铁 2、3、8 号线和 2 大公交总
站。占地 万平米，总建面
33 万平米。开发商为天津旭津房
地产开发有限公司。
项目共分为三期，目前一、二期别墅、洋房和高层产品在售，三期主打高层产品，尚未
发售。别墅主推 173 平米和 195 平米联排别墅，总价 380 万元/套起；洋房 68、69 号楼在
售，剩余 127 平米三室户型，均价 12000 元/平米；高层 72、73 号楼在售，主推 80 平米
二室和 90 平米三室，均价 9500 元/平米。
成交套数 成交总面积 成交金额 成交均价
（套） （平米） （万元） （元/平米）
1 富力津门湖 1281 139297 245677 17637
2 霞飞路63里弄 814 79554 82640 10388
3 星河荣御 712 78938 75031 9505
4 雲锦世家 700 86637 105241 12147
5 如鱼 652 64732 63925 9875
6 摩卡假日 624 61909 49712 8030
7 远洋万和城 576 61065 80103 13118
8 松江城 574 50771 54255 10686
9 万科四季花城 519 50271 53360 10614
10 宏城御溪园 501 44994 43428 9652
排名 项目
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2) 2013 年推盘动态
3) 逐月供销及价格走势
注：以上图表统计口径为项目商品住宅，不含公寓、商业、办公等产品。
2013 年 10 月底，项目开盘，并于 2013 年 11 月集中签约成交，虽已过“金九银十”
的销售旺季，但天津市房地产市场依然热度不减，加之项目开盘前期高密度营销，且首开价
格较低，约为 9760 元/平米，开盘次月热销 363 套。
截至 2013 年 12 月底，项目累计销售 480 套，成交均价为 9844 元/平米，已推出房源
去化率达到 64%。
开盘时间
首开/
加推
推出楼座 主力户型 报价及优惠
装修
报价
开盘认购
情况
2013/10/26 首开
28F高层：80
、81号楼，2
梯4户
二室：80平米，三
室：120平米
开盘前期缴纳1万元成为
VIP，可享抵5万元优惠。优
惠后：8800元/平米。
毛坯
售楼处口径：
基本售罄
2013/11/3 加推
3F联排别墅：
23-28、59-
61、65-67号
楼
四室：173平米和
195平米
开盘前期缴纳2万元办理
VIP，可享2万抵20万元优
惠。优惠后：13000-
14000元/平米。
毛坯
售楼处口径：
40余套
2013/12/21 加推
26F高层：御
景园73号
楼，2梯4户
二室：50平米1套、
80-81平米54套、
91平米49套
开盘前期缴纳1万元办理
VIP，可享优惠5%，一次性
付款优惠1%。优惠后：
9500-10000元/平米。
毛坯
售楼处口径：
100余套
9757
9844
9700
9750
9800
9850
9900
0
10000
20000
30000
40000
50000
13’11 13’12
新增供应面积（平米） 成交面积（平米） 成交均价（元/平米）
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4) 客户构成分析
注：以上图表统计口径为项目商品住宅，不含公寓、商业、办公等产品。
2013 年，成交客户以地缘性客群为主，84%的购房者来自于本市，且南开区、西青区
购房者居多，分别占到全部客户的 36%和 24%。外地客户占全部成交总数的 16%，其中河
北省、北京市购房者居多，分别占到全部客户的 6%和 3%。
外地, 16%
南开区, 36%
西青区, 24%
红桥区, 6%
其他区域, 18%
本市, 84%
外地
南开区
西青区
红桥区
其他区域
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5. 北辰区
（1） 土地成交一览
2013 年，北辰区共成交 7 宗土地，土地面积 万平米。同时，北辰区土地市场迎
来了知名房企的进驻，天津融耀置业发展有限公司以 亿元成功竞得位于北辰区双街板
块的“津辰双（挂）2013-004 号“和“津辰双（挂）2013-005 号”地块。两地块土地面
积共 万平米，总建筑面积 万平米，楼面单价为 2388 元/平米。
津辰双（挂）
2013-004号
109117
城镇住宅、
商服、非经
营性公建
（中小学、
托幼用地）
259619 1849 48009 无
天津融耀置
业发展有限
公司
津辰双（挂）
2013-005号
139001
城镇住宅、
绿地
214402 3041 65200 18%
天津融耀置
业发展有限
公司
津北辰京
（挂）2013-
067号
36668 商服 110003 4383 48210
红星美凯龙
家居集团股
份有限公司
津北辰龙
（挂）2013-
068号
41610
商服、城镇
住宅、公建
170015 3670 62400
上海红星美
凯龙企业发
展有限公司
津北辰辰
（挂）2013-
093号
34824
城镇住宅、
商服
69649 8184 57000 119%
天津市星河
城置业有限
公司
津辰西（挂）
2012-042号
22723 城镇住宅 34085 654 2229
天津东方滨
海汽车城有
限公司
津北辰高
（挂）2013-
110号
162753
城镇住宅、
科教、商服
313082 3341 104610
天津市房地
产开发经营
集团有限公
司
溢价率
（%）
竞得单位
无
无
宗地编号
土地面积
（平方米）
用途
建筑面积
（平方米）
楼面单价
(元/平米）
成交总价
（万元）
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（2） 商品住宅供、销、存数据一览
（3） 商品住宅供销及价格走势
供应量：2013 年，新增商品住宅 万平米，较 2012 年供应上涨 倍，占全市供
应的 6%，月均供应面积 万。随着旷世新城、珑著等项目入市，带动了区域供应量的大
幅提升。本年度，北辰区市场供应主要来自于双街、津围公路沿线和宜兴埠板块，依次占比
29%、22%和 21%。
（套） 环比 （万平米） 环比 （套） 环比 （万平米） 环比
7683 ↑ 340% ↑ 341% 5557 ↑ 8% ↑ 13%
（套） 环比 （万平米） 环比 （万元） 环比 （元/平米） 环比
7271 ↑ 198% ↑ 194% 587693 ↑ 209% 8411 ↑ 5%
成交
成交套数 成交面积 成交金额 成交均价
新增供应 存量
新增供应套数 新增供应面积 可售套数 可售面积
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成交量：2013 年，商品住宅成交 万平米，占全市成交的 5%，环比上升近 2 倍，
全市成交排名荣升至第六位。其中，双街板块的柴楼新庄园和国耀上河城，以及宜兴埠的旷
世新城为主力成交项目，这 3 个项目的成交量占比达到北辰区总成交量的 51%。
成交价格：由于区域内高价项目成交比重的增加，带动了区域成交价格的整体上涨。商
品住宅成交均价 8411 元/平米，环比上涨 5%。
（4） 商品住宅项目供应详情
1) 项目供应情况
注：上表统计范围为 2013 年下发销许项目的商品住宅类产品。
2) 项目供应板块分布（按照面积统计）
套数(套) 面积(平米)
北辰新天地盛景湾 高层 1236 118033
欧铂城 高层 567 56309
京津路沿线 双发金玺城 高层 635 64004
瑞景 珑著 高层 874 105860
柴楼新庄园 高层 1384 131074
国耀上河城 高层 742 86836
龙顺御墅 洋房 48 4135
小淀 景瑞阳光尚城 高层 564 47899
禾墅 别墅 2 488
旷世新城 高层 1334 129453
天士力花园二期 高层 297 29899
7683 773990
宜兴埠
合计
津围公路沿线
双街
板块 项目名称 产品
新增供应
（5） 商品住宅成交套数排名
注：统计范围为本区项目的商品住宅产品，不包含保障房及各项目的公寓、商业、办公等产品。
成交套数 成交总面积 成交金额 成交均价
（套） （平米） （万元） （元/平米）
1 柴楼新庄园 1774 163855 131890 8049
2 旷世新城 1018 88425 90405 10224
3 国耀上河城 1010 105886 93245 8806
4 凤凰小镇 894 81972 22473 2742
5 珑著 466 47131 63748 13526
6 欧铂城 452 41709 31016 7436
7 景瑞阳光尚城 425 40614 26915 6627
8 北辰新天地盛景湾 407 39690 22005 5544
9 泽天下 403 39403 46247 11737
10 天士力花园二期 186 19094 18131 9496
排名 项目
滨海新区 三、
1. 市场综述
2013 年，滨海新区商品住宅成交量增涨显著，环比涨幅达到 29%，接近于全市总体成
交量涨幅（33%）；同时，由于前期可售存量较大，且 2013 年内供应量与成交量较为接近，
因此，至 2013 年末滨海市场的存量仍居于高位，为 万平米，按照近 6 个月的平均去
化水平，其去化周期已高达 个月，显著高于其他各大区域（均在 18 个月以下）。从滨
海新区内各区来看：
2013 年，在数据统计口径上发生了较大变化：此前的“塘沽区”在进入 2013 年后被
划分塘沽区、北塘经济区、中心商务区、临港经济区等，因此改变了此前市场供、销量“塘
沽独大”的格局。受其影响，2013 年，塘沽区供、销量同时下降，且成交量仅占到滨海新
区的 33%，较 2012 年（57%）显著下滑；
开发区可售存量及新增供应严重不足，成交难以发力。2013 年该区域供应量与成交量
虽环比增涨过倍，但仍然处于低位；
2013 年，汉沽区多个楼盘积极上市，成交量达到近 4 年以来的最高点，河东板块持续
拉升区域市场的活跃度；
大港区和北塘经济区目前存量较大，消化迟缓，去化周期过长，市场压力依然较大；
空港经济区虽迎来新盘上市，但可售项目仍较稀少，成交难以持续发力；
中新天津生态城市场在 2013 年内取得了有效的突破：虽然迎来供应高峰，但市场整体
由上半年的以价换量、坚实筑底，最终过渡至四季度的量价齐升。至 2013 年末，存量去化
周期已明显缩短至合理范围内；
中心商务区，公建类产品居多；同时，商品住宅市场存量以安置房为主流；
东疆保税港区、临港经济区、滨海旅游区等区域目前配套、交通等条件仍然不足，目前
市场认知度较差，成交表现均较低迷。
供应情况 存量情况 成交情况 均价走势
塘沽区
胡家园
板块
滨海首位，
但新盘有限
于滨海最大；
去化周期适中
明显下降，主力
项目成交衰退
上涨：主力项目
涨价、高端项目
上市
供需双降，
成交节奏放缓
开发区
不足，鲜有新
盘上市
不足，
难以支撑成交
低位运行
中端项目持续热
销，价格下行
高端市场需求强
劲，供给不足
汉沽区
充足，
多盘入市
略高 大幅增涨
安置房热销，区
域价格下行
河东板块
持续活跃
大港区
奥特莱斯
地块
适中
积压严重，
去化周期过长
低位运行
主力项目更替
致使价格波动
空港经济区 商务金融类
新盘入市，但
仍然偏低
稀少
涨幅最大，
但绝对值仍低
平稳
中新天津生态城 充足
适中，去化周期
趋于合理化
从以价换量
到量价齐升
微降
北塘经济区 适中
中心商务区 不足 安置房为主力项目
东疆保税港区
临港经济区
滨海旅游区 不足 稀少
滨海高新区
骤增：少数项
目集中上市
适中 ——
——
配套条件不足，
认知度差，
起步较缓慢
有限
去化周期过长
主力项目决定
区域价格
低
低迷
低迷
2013年滨海新区市场特征分析
区域 土地市场
商品住宅市场 市场热点/
趋势分析
2. 塘沽区
（1） 土地成交一览
2013 年，塘沽区共成交经营性用地 9 宗，土地面积共 万平米。
其中，位于滨海新区西部新城板块的 8 宗地块均被“滨海新塘”收入囊中，总土地成
交面积为 万平米，占到塘沽区土地成交量的 75%，规划建筑面积 万平米，成交
总价 亿元。上述 8 宗地块毗邻轻轨胡家园站，据悉，按照地块出让要求，未来计划用
于建设塘沽西部新城农村城市化还迁房及其配套设施，以安置胡家园辖区居民。
而由“中建新塘”摘得的津滨塘（挂）2013-2 号宗地，位于滨海新区南部新城，建筑
面积达到 万平米，按照要求套型建筑面积 90 平方米以下住宅面积应占住宅总面积的
70%以上，且项目建成后将全部用于新城镇农村城市化还迁房，还迁对象为新城镇辖区居
民。
津滨塘（挂）
2012-4
58359
城镇住宅、
商服
134221 2475 33220
津滨塘（挂）
2012-5
68663
城镇住宅、
商服
157919 2475 39090
津滨塘（挂）
2012-8
53833
城镇住宅、
商服
107662 2569 27660
津滨塘（挂）
2012-9
51235
城镇住宅、
商服
107590 2535 27270
津滨塘（挂）
2012-6号
63353
城镇住宅、
商服
145708 2476 36070
津滨塘（挂）
2012-7号
64043
城镇住宅、
商服
64041 5693 36460
津滨塘（挂）
2012-12号
4207 商服 6311 2979 1880
津滨塘（挂）
2012-13号
2176 商服 1305 4290 560
津滨塘（挂）
2013-2号
119835
城镇住宅、
商服、科教
215696 2097 45230
中建新塘（天
津）投资发展
有限公司
无
竞得单位
天津滨海新塘
建设发展有限
公司
宗地编号
土地面积
（平方米）
用途
建筑面积
（平方米）
楼面单价
(元/平米）
成交总价
（万元）
溢价率
（%）
（2） 商品住宅供、销、存数据一览
（3） 商品住宅供销及价格走势
供应量：2013 年，塘沽区商品住宅新增供应 11173 套，供应面积 万平米，环
比下降 7%。进入 2013 年后，滨海新区新的行政区域划分，将北塘经济区、中心商务区等
区域从此前的”塘沽区“中分隔出来，区划范围的缩小，使得塘沽区多个月份供应量普遍下
降。
（套） 环比 （万平米） 环比 （套） 环比 （万平米） 环比
11173 ↓ 1% ↓ 7% 18276 ↓ 49% ↓ 45%
（套） 环比 （万平米） 环比 （万元） 环比 （元/平米） 环比
9135 ↓ 27% ↓ 26% 864637 ↓ 18% 9560 ↑ 10%
成交
成交套数 成交面积 成交金额 成交均价
新增供应 存量
新增供应套数 新增供应面积 可售套数 可售面积
由于 8 月和 10 月胡北家园和红光家园项目分别集中供应超过 20 万平米，带动胡家园
板块年度供应量占到了塘沽区整体的 47%，塘沽区供应量在此期间两次冲上高位；上北板
块和塘沽城区年度供应量分别占到塘沽区整体的 23%和 20%；东部的新港及大沽板块供应
量相对较低。
成交量：2013 年，商品住宅市场成交 9135 套，成交面积 万平米，环比下降 26%。
相比于 2012 年而言，2013 年“塘沽区”区划范围缩小，统计范围的变化引发成交量缩小。
从全年各月来看，8 月后贻成豪庭、南益名士华庭和融创洞庭路壹号等项目的成交发力，
带动区域市场成交量回升。2013 年，塘沽区成交量占到滨海新区的 33%、全市的 7%，仍
是滨海新区成交量最大的区域。
成交价格：成交均价为 9560 元/平米，环比攀升 10%。2013 年，塘沽区主力成交项
目——上北板块的贻成豪庭、胡家园版块的远洋城的成交均价较 2012 年分别增涨了 7%和
6%；加之，高端项目融创洞庭路壹号上市热销，受其影响，塘沽区均价总体呈现稳步增涨。
