内容目录
数据说明 ........................................................................................................................4
资金追逐高安全性标的，中资企业境外债信用利差骤升 ........................................4
克而瑞中国地产债券领先指数受疫情影响回落 ........................................................6
3 月基础利率持续下行，期限利差上行，信用利差回升 .........................................7
中资房企人民币债净融资额跳升，美元融资继续减速 ............................................8
Wind 口径3 月中资房企人民币净融资额达 亿，大幅上升 ........................8
中资房企3 月融资紧缩，美元债累计发行金额同比大幅下降 ............................9
3 月中资房企发行人民币永续债 亿，未发行美元永续债 ..........................11
新发人民币债主体AA+级以上占比%，投资级美元债发行 .......................11
前十发债集中度提升，排名50 后房企人民币加权票息下降明显 ....................13
3 月中资房企发行非供应链ABS 亿 .............................................................13
中资房企2020 年4 月偿债 亿，明年3 月和4 月为偿债高峰 .....................13
彭博口径人民币债净融资额提升，而美元下降 .................................................14
当月新发中资地产美元债及人民币债明细 .........................................................15
3 月人民币债交易金额跃升，二成美元债估值下行 ...............................................20
3 月中资房企人民币债环比上升% .............................................................20
3 月二成美元地产债估值下行 ..............................................................................20
3 月中资房企无人民币债违约，8 家主体境外评级变动 ........................................22
申万房地产行业违约率%，3 月无人民币债违约 .........................................22
3 月中资地产债无境内机构调低评级，8 家主体境外评级变动 .......................22
风险提示 .....................................................................................................................24
图表目录
图1：美国国债期限利差收缩后扩回 ..........................................................................4
图2：套利货币互换合约基差下行后回复 ..................................................................4
图3：亚洲中资美元房地产与金融债券收益率走势 ..................................................5
图4：亚洲中资美元各期限债券收益率走势 ..............................................................5
图5：地产美元债代表性个券收益率走势 ..................................................................5
图6：克而瑞中国地产债券领先指数受疫情影响回落 ..............................................6
图7：3 月国开债到期收益率 .......................................................................................7
图8：3 月国开债10Y-1Y 期限利差攀升至 ....................................................7
图9：3 月地产债信用利差为，大幅上行 .....................................................8
图10：中资房企净融资额增长至 亿人民币 ......................................................8
图11：3 月地产公司债净融资额占比% ...............................................................8
图12：除企业债外，所有券种净融资额为正值 ........................................................9
图13：彭博口径下，3 月美元债和人民币债发行额环比分别上升 %和 %
.........................................................................................................................................9
图14：3 月人民币地产债累计发行金额同比低位回升，美元债继续下行 ...........10
图15：3 月票息分布 ...................................................................................................10
图16：2 月票息分布 ...................................................................................................10
图17：2 月中资房企发行人民币永续债 亿，未发行美元永续债 ....................11
图18：3 月新发地产人民币债主体评级AA+以上占% .....................................11
图19：3 月银行间市场债券发行金额为 亿元 .................................................12
图20：3 月地产美元债发行评级 ...............................................................................12
图21：3 月中资房企无非供应链ABS 发行 亿 ..................................................13
图22：2020 年4 月需偿债 亿 ............................................................................14
图23：2018 年以来彭博房地产行业净融资 .............................................................14
图24：地产行业债券余额违约率%，急剧下降 ..................................................22
表1：克而瑞中国地产债券领先指数3 月末相对走势 ...............................................6
表2：2019 年及2020 前3 月发债集中度 ...................................................................13
表3：2019 年及2020 前3 月加权票息 .......................................................................13
表4：3 月新发中资房企美元债列表 .........................................................................15
表5：3 月新发中资房企人民币债列表 .....................................................................15
表6：3 月5 只地产人民币债取消发行 ......................................................................19
表7：中资房企人民币债现券交易金额环比下降% ............................................20
表8：3 月中资房企美元债估值下行前十 .................................................................20
表9：3 月中资房企美元债估值上行前十 .................................................................21
表10：3 月8 家主体境外评级变动 ............................................................................22
数据说明
本文在比较中资地产债境内与境外市场时，选用 Bloomberg 数据，行业为 BICS 分类
下房地产行业，该行业涉及部分从事房地产服务的公司和从事房地产开发经营的城
投公司。
本文在单独分析中资地产债境内市场时，选用 数据，为与 Bloomberg 行业分类口
径保持一致，选择申万房地产一级行业分类。
本文以中资房企代称上述中资地产类公司。
本文在转换货币时，选用美元兑人民币中间价当月均值。
本文所用彭博数据截至2020 年04 月02 日。
资金追逐高安全性标的，中资企业境外债信用利差骤升
随着疫情在全球范围内发酵，资金对高安全性与流动性标的的需求趋于一致。美国
国债收益率曲线在极端利率下近乎走平，欧元与日元对美元的3 月基准利率互换合
约中各期限基差持续走扩。在各国政府对金融市场进行全面刺激的货币政策下，期
限利差重新扩大，欧元3 月期基差甚至走在零上。
图 1：美国国债期限利差收缩后扩回 图 2：套利货币互换合约基差下行后回复
3
2
1
0
2019/4/1 2019/7/1 2019/10/1 2020/1/1 2020/4/1
50
30
10
-10
-30
-50
-70
-90
-110
-130
-150
2020-02-15 2020-02-29 2020-03-14 2020-03-28
10Y收益率 1Y收益率 EUR 1Y JPY 1Y EUR 3M JPY 3M
数据来源：Bloomberg 克而瑞证券研究院 数据来源：Bloomberg 克而瑞证券研究院
中资美元债中的大量为美国债券市场的高收益债，其信用利差随市场风险偏好的转
移而呈现迅速上升随后回落至一定平台的走势。由于高评级公司可以在境外做更长
久期的融资，iBoxx 债券指数样本券各期限收益率依次递减，短期债券信用利差扩
大，长期债券信用利差出现粘合。
图 3：亚洲中资美元房地产与金融债券收益率走势 图 4：亚洲中资美元各期限债券收益率走势
13
12
11
10
9
8
7
6
5
4
2020/1/1 2020/2/1 2020/3/1 2020/4
金融 房地产
8
7
6
5
4
3
2
1
0
2020-01 2020-01 2020-02 2020-03 2020-03
1-3年 3-5年 5-7年
7-10年 10+年
数据来源： 克而瑞证券研究院 数据来源： 克而瑞证券研究院
中资地产美元债范围内，万科、华润置地、中国海外发展及其子公司等所发的投资
级个券收益率走势平稳，甚至在恐慌开始期间表现出安全资产的特性、收益率略微
下行，目前其买价收益率低于票息；BB 评级及以下个券交易活跃度略低于高评级
个券、收益率一般呈先升再降的走势。
图 5：地产美元债代表性个券收益率走势
35
30
25
20
15
10
5
0
2020/3/1 2020/3/8 2020/3/15 2020/3/22 2020/3/29
恒大% 2021/6/28 万科香港% 2021/10/14 旭辉% 2022/1/23
数据来源：Bloomberg 克而瑞证券研究院
注：个券命名格式为“发行方 票息 到期时间。
克而瑞中国地产债券领先指数受疫情影响回落
截至 2020 年 3 月 31 日，受美元市场风险偏好急剧转变的影响，克而瑞中国地产债
券领先指数较1 个月前下跌%，达。
图 6：克而瑞中国地产债券领先指数受疫情影响回落
120
118
116
114
112
110
108
106
104
102
100
2019-032019-042019-052019-062019-072019-082019-092019-102019-112019-122020-012020-022020-03
CRICCNPD Index
数据来源：Bloomberg 克而瑞证券研究院
表 1：克而瑞中国地产债券领先指数 3 月末相对走势
1 个月 3 个月 5 个月
3 月末相对走势 % % %
数据来源：Bloomberg 克而瑞证券研究院
注：同比增长数据选用月末数据计算，下文同。
3 月基础利率持续下行，期限利差上行，信用利差回升
3 月末国开债短期和长期到期收益率均下行。2020 年 3 月末，1Y、5Y 和 10Y 国开
债到期收益率分别较 2 月末分别下行 、 和 至 %、 %
和%。
图 7：3 月国开债到期收益率
2015-04 2016-04 2017-04 2018-04 2019-04 2020-04
中债国开债到期收益率:1年（%，日） 中债国开债到期收益率:5年（%，日）
中债国开债到期收益率:10年（%，日）
数据来源： 克而瑞证券研究院
3 月国开债期限利差小幅上行。2020 年3 月末，10 年期国开债到期收益率与1 年国
开债到期收益率利差较 1 月末上行 至 ，上月期限利差上行 。
图 8：3 月国开债 10Y-1Y 期限利差攀升至
200
150
100
50
0
-50
2015-03 2016-03 2017-03 2018-03 2019-03 2020-03
中债国开债到期收益率:10年:-中债国开债到期收益率:1年(BP，日）
数据来源： 克而瑞证券研究院
00
50
00
50
00
50
0
-520015-04 2016-04 2017-04 2018-04 2019-04 2020-04
3 月地产债信用利差大幅上行。2020 年 3 月，AA 级地产债与 AAA 级地产债信用
利差较2 月末上行，达；上月信用利差下行。
图 9：3 月地产债信用利差为 ，大幅上行
350
3
2
2
1
1
信用利差(中位数):产业债:房地产AA:-信用利差(中位数):产业债:房地产AAA
数据来源： 克而瑞证券研究院
中资房企人民币债净融资额跳升，美元融资继续减速
口径 3 月中资房企人民币净融资额达 亿，大幅上升
2020 年 3 月，中资房企净融资额升至 亿人民币。当月，地产公司债净融资
额占比所有公司债的%，2020 年以来持续上升。
图 10：中资房企净融资额增长至 亿人民币 图 11：3 月地产公司债净融资额占比 %
1000
800
600
400
200
0
-200
-400
500
400
300
200
100
0
-100
-200
33%
23%
13%
3%
-7%
-17%
2019-03 2019-06 2019-09 2019-12 2020-03
净融资额(亿人民币）
2019-03 2019-06 2019-09 2019-12 2020-03
地产公司债净融资（亿元）
地产债占比（%，右）
数据来源： 克而瑞证券研究院 数据来源： 克而瑞证券研究院
注：中资房企净融资额统计券种不含资产支持证券、可转债与项目收益票据，以及
在地方股权交易中心上市的私募债。
2020 年 3 月，除企业债外，其余券种净融资额均为正值。
图 12：除企业债外，所有券种净融资额为正值
1000
800
600
400
200
0
-200
-400
2019-03 2019-05 2019-07 2019-09 2019-11 2020-01 2020-03
短融 中票 定向工具 企业债 公司债
数据来源： 克而瑞证券研究院
中资房企 3 月融资紧缩，美元债累计发行金额同比大幅下降
2020 年 3 月中资房企美元债和人民币债发行金额环比分别上升 %和 %。
3 月，中资房企新发债券共计 亿人民币，同比和环比分别上升 %和
%。其中，人民币债、美元债分别发行 亿人民币和 亿人民币，人
民币债同比增加%，美元债同比减少%。
图 13：彭博口径下，3 月美元债和人民币债发行额环比分别上升 %和 %
1600
1400
1200
1000
800
600
400
200
0
2019-03 2019-04 2019-05 2019-06 2019-07 2019-08 2019-09 2019-10 2019-11 2019-12 2020-01 2020-02 2020-03
中资房企人民币债发行金额（亿人民币） 中资房企美元债发行金额（亿人民币）
数据来源：Bloomberg 克而瑞证券研究院
%
累计同比：中资房企人民币债发行金额（%） 累计同比：中资房企美元债发行金额（%）
2020 年3 月，中资房企发行人民币债和美元债累计同比分别为%和%。
图 14：3 月人民币地产债累计发行金额同比低位回升，美元债继续下行
150%
130%
110%
90%
70%
50%
30%
10%
-10%
-30%
-50%
数据来源：Bloomberg 克而瑞证券研究院
3 月中资房企发行的人民币债票息集中分布在 2%-4%区间。人民币市场多短融和
公司债，其中财务实力较强的绿城中国、时代中国控股、万科、龙湖集团、世茂房
地产（由子公司上海世茂建设作为融资主体）发行可赎回、最长期限为 7 年期的个
券，时代中国控股的票息最高、为%；北京天恒置业发行8 年期10 亿人民币的
PPN。招商蛇口（3%）、中国金茂（%）、中粮置业（%）、绿城中国（%）、厦
门国贸（%，国贸地产作融资主体）、世茂房地产（世茂股份作融资主体，绿
色）、光明地产（%）、建发股份（%，联发集团作融资主体）、美凯龙（%）、复
星地产（%，复地集团作融资主体）、新城控股（%）、宝龙地产（6%、
2+1）、蓝光发展（%）、中天金融（%）发行3 年期个券。
图 15：3 月票息分布 图 16：2 月票息分布
600
500
400
300
200
200 20
60
50 150 15
40
30 100 10
20
100
50
10
0
0%-2%
4%-5%
0
7%-8% 10%-11%
0
0%-2% 4%-5% 7%-8%
0
10%-11%
人民币债发行金额（亿人民币，左轴）
美元债发行金额（亿人民币，左轴）
人民币债发行数目（右轴）
美元债发行数目（右轴）
人民币债发行金额（亿人民币，左轴）
美元债发行金额（亿人民币，左轴）
人民币债发行数目（右轴）
美元债发行数目（右轴）
数据来源：Bloomberg 克而瑞证券研究院 数据来源：Bloomberg 克而瑞证券研究院
注：票息分布区间左闭右开。
3 月美元债票息区间较分散。路劲、瑞安房地产发行5 年期个券，中国海外发展发
%
%
% %
%
%
% % % % %
%
% % % %
% % % % % % %
2019-03 2019-04 2019-05 2019-06 2019-07 2019-08 2019-09 2019-10 2019-11 2019-12 2020-01 2020-02 2020-03
%
%
行10 年期及15 年期个券。景业名邦集团作为美元债市场的新融资主体，发行 1 年期
%、 亿美元的个券。景瑞控股发行的2 年期 亿美元个券票息最高，为
%。2 月美元债票息多在6-7%和8%-9%。其中最高票面利率为%，发行人为
阳光开曼投资有限公司，期限为 1 年，发行规模为1 亿美元。
3 月中资房企发行人民币永续债 亿，未发行美元永续债
3 月中资房企发行人民币永续债 亿，未发行美元永续债。
图 17：2 月中资房企发行人民币永续债 亿，未发行美元永续债
120
100
80
60
40
20
0
2019-03 2019-05 2019-07 2019-09 2019-11 2020-01 2020-03
永续债人民币债发行金额（亿人民币） 永续债美元债发行金额（亿人民币）
数据来源：Bloomberg 克而瑞证券研究院
新发人民币债主体 AA+级以上占比 %，投资级美元债发行
3 月份中资房企新发人民币债中，主体评级 AAA 级债券共 亿人民币，AA+级
债券共 亿人民币，两者合计占比达%。
图 18：3 月新发地产人民币债主体评级 AA+以上占 %
, 0%
, 12%
, 18%
AA
A
AA
+
AA
, 70%
AA-
数据来源： 克而瑞证券研究院
3 月中票融资 亿元，占比所有券种金额的 %，较上月下降 %；定向
工具融资额占比提升。本月新发可交债的发行主体母公司为华夏幸福，期限 3 年，
23. 26.
15.
0
0
0
金额 24 亿元，票息 %。以往申万房地产行业下仅华夏幸福基业和万泽集团发行
过可交债。
图 19：3 月银行间市场债券发行金额为 亿元
, 35%
, 25%
, 3%
超短融
短融
中票
定向工具
, 11%
, 8%
, 18% 私募债
一般公司债
数据来源： 克而瑞证券研究院
3 月有 4 笔票息在 4%以下的投资级地产美元债发行，主体为中国海外发展和北京
首创集团的子公司。10%以上票息的发行人相关主体有亿达中国、新湖中宝、新力
控股、当代置业、绿景中国地产、正商实业、景瑞控股。
图 20：3 月地产美元债发行评级
, 11%
, 10% , 61%
无评级 B级 Ba级 Baa级
数据来源：Bloomberg 克而瑞证券研究院
注：因新发债券被穆迪覆盖评级最多，因此债券评级统计采用穆迪评级。
, 18%
前十发债集中度提升，排名 50 后房企人民币加权票息下降明显
2020 年前 3 月，前十发债集中度提升，排名 50 后房企人民币加权票息下降明显。
表 2：2019 年及 2020 前 3 月发债集中度
数据来源：Bloomberg 克而瑞证券研究院
表 3：2019 年及 2020 前 3 月加权票息
数据来源：Bloomberg 克而瑞证券研究院
3 月中资房企发行非供应链 ABS 亿
2020 年 3 月中资房企非供应链 ABS 发行 亿。
图 21：3 月中资房企无非供应链 ABS 发行 亿
200
180
160
140
120
100
80
60
40
20
0
2019-01 2019-03 2019-05 2019-07 2019-09 2019-11 2020-01 2020-03
证监会主管ABS 交易商协会ABN
数据来源： 克而瑞证券研究院
中资房企 2020 年 4 月偿债 亿，明年 3 月和 4 月为偿债高峰
4 月中资房企总偿还额为 亿人民币。若不考虑未来一年内的债券新发、回售
和提前还款，后续偿债高峰发生在 2021 年3 月和4 月，偿还总额分别为 亿
人民币和 亿人民币。
2019 2020
美元 人民币 合计 美元 人民币 合计
前十集中度 % % % % % %
前三十集中度 % % % % % %
前五十集中度 % % % % % %
2019 2020
美元 人民币 美元 人民币
1-10 加权票息 % % % %
11-30 加权票息 % % % %
31-50 加权票息 % % % %
50 后加权票息 % % % %
图 22：2020 年 4 月需偿债 亿
1800
1600
1400
1200
1000
800
600
400
200
0
2020-04 2020-06 2020-08 2020-10 2020-12 2021-02 2021-04
中资房企存续人民币债到期金额（亿人民币） 中资房企存续美元债到期金额（亿人民币）
数据来源：Bloomberg 克而瑞证券研究院
注：未到期债务采用2020 年3 月末美元兑人民币平均汇率 换算。
彭博口径人民币债净融资额提升，而美元下降
彭博口径下，3 月中资房企美元债净融资 亿人民币，占比全行业 亿净融
资额的%（除同业存单）；人民币债净融资额 亿人民币。前值分别为
亿人民币和 亿人民币。
图 23：2018 年以来彭博房地产行业净融资
1600
1400
1200
1000
800
600
400
200
0
-200
-400
2018/01 2018/04 2018/07 2018/10 2019/01 2019/04 2019/07 2019/10 2020/01
人民币债净融资额（亿人民币） 美元债净融资（亿人民币）
数据来源：Bloomberg 克而瑞证券研究院
注：选用当月平均汇率换算。
名称 息票(%) 发行日 到期日
发行金额 彭博估值
当月新发中资地产美元债及人民币债明细
表 4：3 月新发中资房企美元债列表
限公司
限公司
司
International Ltd
公司
Holding Ltd
有限公司
有限公司
有限公司
数据来源：Bloomberg 克而瑞证券研究院
表 5：3 月新发中资房企人民币债列表
（亿美元） （%）
新湖(BVI) 2018 控股有
11 2020/3/27 2023/3/27 2
亿达中国 10 2020/3/27 2022/3/27 -
北京首创Polaris 投资有
2020/3/18 2023/3/18 3
光涛投资有限公司 2020/3/17 2021/3/16 1
正商实业 2020/3/13 2022/9/13 2
阳光城嘉世国际有限公
2020/3/12 2021/3/11
新力控股集团 2020/3/11 2021/3/10
景瑞控股 2020/3/11 2022/3/11
Gemstones 12 2020/3/10 2023/3/10
景业名邦集团 2020/3/10 2021/3/9
怡略有限公司 2020/3/5 2024/3/5 4
RKPF 海外2019 A 有限
2020/3/5 2025/3/5 3
和骏顺泽投资有限公司 9 2020/3/5 2021/3/4 2
当代置业 2020/3/4 2024/3/4
优美商业管理有限公司 2020/3/4 2023/3/4 1
Shui On Development 2020/3/3 2025/3/3
绿地全球投资有限公司 2020/3/3 2024/3/3 3
中国海外金融开曼VIII
2020/3/2 2030/3/2 5
正荣地产 2020/3/2 2021/2/28 2
中国海外金融开曼VIII
2020/3/2 2025/3/2 3
中国海外金融开曼VIII
2020/3/2 2035/3/2 2
名称 息票(%) 发行日 到期日 发行金额
（亿美元）
彭博估值
（%）
新城控股 2020/3/31 2020/9/27
绿城房地产集团有限公司 2020/3/31 2027/3/31 5 -
绿城房地产集团有限公司 2020/3/31 2025/3/31 10 -
华发股份 2020/3/31 2020/12/26 10
招商蛇口 2020/3/31 2020/8/28
招商蛇口 2020/3/31 2020/8/21 10
广州市时代控股集团有限公司 2020/3/30 2027/3/30 -
广州市时代控股集团有限公司 2020/3/30 2025/3/30 -
青岛城市建设投资（集团）有限 2020/3/30 - 25
发行金额 彭博估值
（亿美元） （%）
到期日发行日息票(%)名称
责任公司
望城经开区建设开发公司 2020/3/30 2025/3/30 8
宁波保税区投资开发有限责任公司 2020/3/30 2023/3/30 2
苏州中方财团控股股份有限公司 2020/3/30 2023/3/30 5
漳州市经济发展集团有限公司 2020/3/30 2025/3/30 4
深圳市卓越商业管理有限公司 2020/3/30 2024/3/30 5 -
上海张江（集团）有限公司 3 2020/3/30 2023/3/30 15
云南省城市建设投资集团有限公司 2020/3/30 2020/4/29 15
厦门思明国有控股集团有限公司 2020/3/30 2020/12/25 4
中交房地产集团有限公司 2020/3/27 - 10
中粮置业投资有限公司 2020/3/27 2025/3/27 6
中粮置业投资有限公司 2020/3/27 2023/3/27 9
北京首都创业集团有限公司 2020/3/27 - 10
重庆华宇集团有限公司 7 2020/3/27 2025/3/27 10 -
广州越秀集团股份有限公司 2020/3/27 2020/7/25 15
杭州市萧山区国有资产经营总公司 2020/3/27 2021/3/27 10
徐州市交通控股集团有限公司 2020/3/27 2025/3/27 2
上海申通地铁资产经营管理有限公司 2020/3/27 2023/3/27 12
光明地产 2020/3/27 2023/3/27
苏州苏高新集团有限公司 2020/3/27 2020/6/23 3
重庆市永川区惠通建设发展有限公司 3 2020/3/27 2020/12/22 3
南京奥体建设开发有限责任公司 4 2020/3/27 2025/3/27 9 -
聊城市兴业经济开发有限公司 2020/3/27 2023/3/27 3
联发集团有限公司 2020/3/27 2023/3/27 17
美的置业集团有限公司 2020/3/26 2025/3/26
扬州经济技术开发区开发总公司 2020/3/26 2025/3/26 2
苏州苏高新集团有限公司 2020/3/26 2020/9/22 3
陆家嘴 2020/3/26 2020/12/21 20
常州滨湖建设发展集团有限公司 2020/3/26 2023/3/26 3
北京天恒置业集团有限公司 2020/3/26 2028/3/26 10 -
天津市武清区国有资产经营投资公司 2020/3/25 2025/3/25 12
杭州市萧山区国有资产经营总公司 2020/3/25 2025/3/25 15
南通高新技术产业开发区总公司 2020/3/25 2020/11/24
湖南常德市德源投资开发有限公司 2020/3/24 2027/3/24 15
西安经发集团有限责任公司 2020/3/24 2023/3/24 2
中山城市建设集团有限公司 2020/3/24 2025/3/24
北京首都创业集团有限公司 2020/3/24 2025/3/24 10
珠海华发集团有限公司 2020/3/24 2020/12/19 10
中国铁建房地产集团有限公司 2020/3/24 2021/3/24 6
华夏幸福 2020/3/23 2025/3/23 10
义乌市国有资本运营有限公司 2020/3/23 2020/12/11 9
苏州中方财团控股股份有限公司 2020/3/23 2020/9/19 2
黑牡丹 4 2020/3/23 2023/3/23 10
中国铁建房地产集团有限公司 2020/3/23 2025/3/23 9
苏州苏高新集团有限公司 2020/3/23 2020/6/21 3
洛阳城乡建设投资集团有限公司 2020/3/23 2025/3/23 15 -
发行金额 彭博估值
名称 息票(%) 发行日 到期日 （亿美元） （%）
上海宝龙实业发展（集团）有限公司 6 2020/3/20 2023/3/20 15
复地集团 2020/3/20 2023/3/20 -
金地集团 2020/3/20 2020/12/15 10
丹阳投资集团有限公司 2020/3/20 2025/3/20 5
成都高新投资集团有限公司 2020/3/20 2020/12/15 5
扬州市城建国有资产控股(集团)有限责
任公司
北京市基础设施投资有限公司
北京首都创业集团有限公司
扬州市城建国有资产控股(集团)有限责
任公司
南宁轨道交通集团有限责任公司 2020/3/20 2020/12/15 5
泰州凤城河建设发展有限公司 2020/3/20 2023/3/20 8
荣盛发展 2020/3/19 2020/12/14
广州市城市建设开发有限公司 2020/3/19 2025/3/19 15
无锡市住房保障建设发展有限公司 2020/3/19 2025/3/19 7
江苏省张家港经济开发区实业总公司 2020/3/19 2020/11/14
长沙金霞经济开发区开发建设总公司 6 2020/3/19 2023/3/19 5
华电融资租赁有限公司 2020/3/19 2020/12/14 5
\江东控股集团有限责任公司 2020/3/19 2025/3/19 10
江苏瀚瑞投资控股有限公司 7 2020/3/19 2024/3/19 -
江苏省张家港经济开发区实业总公司 2020/3/18 2020/11/13
长沙县星城发展集团有限公司 2020/3/18 2025/3/18 2
福州城市建设投资集团有限公司 2020/3/18 2020/12/13 17
苏州苏高新集团有限公司 2020/3/18 2020/6/16 3
成都高新投资集团有限公司 2020/3/18 2020/12/11 5
云南省城市建设投资集团有限公司 2020/3/17 2020/6/15 10
宣城市国有资产投资有限公司 2020/3/17 2025/3/17 10
万 科 2020/3/16 2027/3/16 10
万 科 2020/3/16 2025/3/16 15
丹阳投资集团有限公司 2020/3/16 2021/3/16 5
金地集团 2020/3/16 2020/12/11 10
绿城房地产集团有限公司 2020/3/16 2023/3/16 10
蓝光发展 2020/3/16 2023/3/16
西安市浐灞河发展有限公司 2020/3/16 2020/12/11 7
上海金茂投资管理集团有限公司 2020/3/13 2023/3/13 25
河南投资集团有限公司 2020/3/13 - 12 -
张江高科 2020/3/13 2020/9/9
中国铁建房地产集团有限公司 2020/3/13 2021/3/13 14
司
公司
2020/3/20 2020/12/15 4
2020/3/20 2020/12/15 30
2020/3/20 2020/6/18 5
2020/3/20 2020/12/15 3
绍兴市柯桥区城建投资开发集团有限公
2020/3/13 2025/3/13 10
苏州科技城发展集团有限公司 2020/3/13 2020/4/15 1
苏州苏高新集团有限公司 2020/3/13 2020/9/9 3
广州高新区投资集团有限公司 2020/3/13 2020/12/8 5
重庆市合川城市建设投资（集团）有限
2020/3/13 2020/12/8
苏州科技城发展集团有限公司 2020/3/13 2020/4/15
发行金额 彭博估值
名称 息票(%) 发行日 到期日 （亿美元） （%）
如皋市经济贸易开发总公司 6 2020/3/13 2023/3/13 5
南京市建邺区高新科技投资集团有限公 2020/3/13 2020/9/7 3
司
中天金融 2020/3/12 2023/3/12 15
义乌市国有资本运营有限公司 2020/3/12 - 5
中国铁建房地产集团有限公司 2020/3/12 2025/3/12 21
杭州良渚文化城集团有限公司 2020/3/12 2025/3/12 2
中国南山开发（集团）股份有限公司 2020/3/11 2025/3/11 11
深业集团有限公司 2020/3/11 2023/3/11 30 3
建发房地产集团有限公司 2020/3/11 2025/3/11 7 -
成都高新投资集团有限公司 2020/3/11 2023/3/11 10
美凯龙 2020/3/10 2023/3/10 5
广州珠江实业集团有限公司 2020/3/10 2020/6/8 15 -
扬州市城建国有资产控股(集团)有限责
任公司
2020/3/10 2020/12/5 3
榆林市城市投资经营集团有限公司 2020/3/10 2021/3/10 10
广州高新区投资集团有限公司 2020/3/10 2020/12/5 5
湖南常德市德源投资开发有限公司 2020/3/10 2023/3/10 5
新城控股 2020/3/9 2023/3/9 6 -
福建阳光集团有限公司 6 2020/3/9 2020/12/4 4 -
招商蛇口 3 2020/3/9 2023/3/9 13
招商蛇口 2020/3/9 2020/9/25 19
招商蛇口 2020/3/9 2025/3/9 7
金地集团 2020/3/6 2020/12/1 10
中南建设 2020/3/6 2024/3/6 8
绿城房地产集团有限公司 2020/3/6 2025/3/6
武汉地产开发投资集团有限公司 2020/3/6 2020/12/1 12
广州越秀集团股份有限公司 2020/3/6 2020/9/2 10
扬州市城建国有资产控股(集团)有限责 2020/3/6 2020/12/1 10
任公司
中南建设 2020/3/6 2025/3/6 9
华远地产 2020/3/6 2020/9/2 5
扬州经济技术开发区开发总公司 2020/3/6 2025/3/6 5
华侨城集团有限公司 2020/3/6 2020/12/1 15
成都兴城人居地产投资集团有限公司 2020/3/6 2023/3/6 10
淮安市水利控股集团有限公司 2020/3/6 2023/3/6 10
上海张江（集团）有限公司 2020/3/6 2020/9/2 10
国贸地产集团有限公司 2020/3/6 2023/3/6 3
世茂股份 2020/3/5 2023/3/5 20
首开股份 2020/3/5 2020/4/24 20
青岛城市建设投资（集团）有限责任公
司
2020/3/5 2028/3/5 13
合肥兴泰金融控股（集团）有限公司 2020/3/5 2023/3/5 8
云南省城市建设投资集团有限公司 2020/3/5 2020/4/3 10
金 融 街 2020/3/5 2020/11/27 19
广州越秀集团股份有限公司 2020/3/5 2020/6/3 5
盐城东方投资开发集团有限公司 2020/3/5 2020/11/30 2
发行金额 彭博估值
名称 息票(%) 发行日 到期日 （亿美元） （%）
苏州苏高新集团有限公司 2020/3/5 2020/6/3 6
重庆龙湖企业拓展有限公司 2020/3/4 2027/3/4 30
珠海华发集团有限公司 2020/3/4 2020/11/29 5
福州城市建设投资集团有限公司 2020/3/4 2020/11/29
宣城市国有资产投资有限公司 2020/3/4 2025/3/4 10 -
浙江杭州青山湖科技城投资建设发展有
限公司
2020/3/4 2020/9/18 2
奥园集团有限公司 2020/3/3 2025/3/3 -
海盐县国有资产经营有限公司 2020/3/3 2025/3/3 3 -
黄冈市城市建设投资有限公司 2020/3/3 2026/3/3 5 -
珠海华发集团有限公司 2020/3/2 2020/11/27 7
珠海华发集团有限公司 2020/3/2 2020/8/29 5
丹阳投资集团有限公司 2020/3/2 2025/3/2 5
数据来源：Bloomberg 克而瑞证券研究院
注：债券彭博估值数据截至2020 年4 月2 日。
表 6：3 月 5 只地产人民币债取消发行
数据来源： 克而瑞证券研究院
注：取消发行地产债根据 房地产行业筛选。
债券简称 发生日期 公告日期 企业性质 计划发行
规模(亿)
主体评级 事件
20 武汉地产SCP002 2020-03-02 2020-02-28 国企 12 AAA 取消发行
20 华远01 2020-03-23 2020-03-20 国企 7 AA 延后
20 万科MTN001 2020-03-02 2020-02-28 公众企业 20 AAA 取消发行
20 绿城房产MTN002B 2020-03-16 2020-03-11 央企 5 AAA 取消发行
20 六合经开MTN001 2020-03-27 2020-03-24 国企 AA 取消发行
3 月人民币债交易金额跃升，二成美元债估值下行
3 月中资房企人民币债环比上升 %
3 月中资房企人民币债现券交易金额 亿人民币，环比上升 %。3 月，
银行间债券市场、上交所、深交所现券交易总金额分别为 亿、 亿和
亿，占比分别为%、%和%。
表 7：中资房企人民币债现券交易金额环比下降 %
数据来源： 克而瑞证券研究院
3 月二成美元地产债估值下行
3 月 %的中资房企美元债估值下行。下行幅度首位为阳光城子公司，下行幅度
；保利地产、中国金茂、龙湖集团、万科、中国海外发展等高评级公司的
相关公司个券估值居于下行前列。
上行前十债券首位发行人为大发地产，上行幅度 ；中国恒大子公司景程
有限公司四只个券估值上行居于前列。
表 8：3 月中资房企美元债估值下行前十
公司
限公司
公司
限公司
VII 有限公司
曼)III 有限公司
数据来源：Bloomberg 克而瑞证券研究院
交易市场 总金额(亿元) 比重(%)
银行间债券市场 1,
上海证券交易所
深圳证券交易所
合计 1,
发行金额 期 票息
本月估
上月估
CUSIP 发行人 (亿美元) 发行日期 限 （%） 估值(%) 值变化 值变化
（BP) （BP)
ZR6912987
阳光开曼投资有限
2019/9/24
AU3866434
保利房地产金融有
5 2018/9/17
ZR7951372 正商实业 2019/10/3
AN6455173
中化离岸资本有限
3 2017/5/24
AQ6581021 龙湖集团 3 2018/1/16
AS1798295
万科地产(香港)有
2018/4/18
AS2175493
中建金融（开曼）
2018/4/26
AM5969515 方兴光耀有限公司 5 2017/3/3
EJ9002621
中国海外金融(开
5 2013/10/29
AO2618715 龙湖集团 2017/7/13
CUSIP 发行人
发行金额
发行日期 期限
票息 估值
本月估值 上月估值
变化 变化
表 9：3 月中资房企美元债估值上行前十
(亿美元) （%） (%) （BP) （BP)
AZ4600195 大发地产 2019/7/11 3
AV3673465 景程有限公司 13 2018/11/6
ZP6047762 景程有限公司 2020/1/24 20
48300TAD4 佳兆业集团 2019/10/22 6
EK0434986 万达地产国际 2014/1/29 6
有限公司
ZP2920855 花样年控股 2020/1/9
AV3675742 景程有限公司 2018/11/6
ZP6047838 景程有限公司 12 2020/1/24 20 -
AX8933191
阳光城嘉世国
际有限公司
2019/4/3
ZS9575607 中国恒大 2019/5/24 2
数据来源：Bloomberg 克而瑞证券研究院
注：本文选择 3 月末及 2 月末均有估值的债券进行估值变化的比较。估值变化=当
月末估值收益率-前月末估值收益率。估值排名选用一年后到期的债券进行排行。
3 月中资房企无人民币债违约，8 家主体境外评级变动
申万房地产行业违约率 %，3 月无人民币债违约
因行业债券余额上升，申万房地产一级行业债券余额违约率降至 %，上月违约
率%。
图 24：地产行业债券余额违约率 %，急剧下降
35%
30%
25%
20%
15%
10%
5%
0%
计 纺 农
算 织 林
机 服 牧
装 渔
商 化 食 电
业 工 品 气
贸 饮 设
易 料 备
电 机 轻 汽
子 械 工 车
设 制
备 造
传 医 国 采
媒 药 防 掘
生 军
物 工
钢 通 有 综
铁 信 色 合
金
属
建 建 房 公
筑 筑 地 用
材 装 产 事
料 饰 业
交 非 休
通 银 闲
运 金 服
输 融 务
余额违约率(%)
数据来源： 克而瑞证券研究院
注：余额违约率=违约债券余额/行业信用债余额*100%。
3 月无中资房企人民债违约；截至 2020 年 3 月 31 日，中资房企人民币债券违约
21 只，违约公司4 家，违约金额 亿人民币。
3 月中资地产债无境内机构调低评级，8 家主体境外评级变动
3 月，绿城中国及其子公司被穆迪新增Ba3 评级，其余公司被评级机构调低评级或
给予消极的评级展望。
表 10：3 月 8 家主体境外评级变动
Holdings Ltd
公司
公司
公司
%
公司名称 母公司 日期 评级类型 目前评级 上次评级 机构
Twinkle Lights
绿城中国
03/31/2020 长期评级 Ba3 - 穆迪
冠诚控股有限公司 绿城中国 03/31/2020 长期评级 Ba3 - 穆迪
荣智集团有限公司 绿城中国 03/31/2020 长期评级 Ba3 - 穆迪
绿城中国 绿城中国 03/31/2020 长期评级 Ba3 - 穆迪
彩云国际投资有限
云南城投 03/25/2020 高级无担保债务 BBB- BBB 惠誉
易居企业控股 易居企业控股 03/25/2020 长期本币发行人信用 BB- BB 标普
易居企业控股 易居企业控股 03/25/2020 长期外币发行人信用 BB- BB 标普
易居企业控股 易居企业控股 03/25/2020 评级展望 STABLE - 标普
泰禾集团全球有限
泰禾集团 03/25/2020 高级无担保债务 Caa2 Caa1 穆迪
泰禾集团全球有限
泰禾集团 03/25/2020 评级展望 NEG - 穆迪
泰禾集团全球有限
公司
国瑞置业 泛
海控股国际
2015 有限公司
泛海控股国际
2017 有限公司
泛海控股国际发展
III 有限公司 泛
海控股国际
2015 有限公司
泛海控股国际
2017 有限公司
泛海控股国际发展
III 有限公司
亿达中国 亿达中国 03/31/2020
长期外币/本币发行人
信用
亿达中国 亿达中国 03/27/2020
长期本币/外币发行人
控股有限公司
控股有限公司
控股有限公司
限公司
数据来源：Bloomberg 克而瑞证券研究院
泰禾集团 03/25/2020 长期评级 Caa2 - 穆迪
国瑞置业 03/20/2020 评级展望 NEG - 惠誉
泛海控股 03/31/2020 高级无担保债务 WD CCC+ 惠誉
泛海控股 03/31/2020 高级无担保债务 WD CCC+ 惠誉
泛海控股 03/31/2020 高级无担保债务 WD CCC+ 惠誉
泛海控股 03/19/2020 高级无担保债务 CCC+ B- 惠誉
泛海控股 03/19/2020 高级无担保债务 CCC+ B- 惠誉
泛海控股 03/19/2020 高级无担保债务 CCC+ B- 惠誉
亿达中国 亿达中国 03/02/2020
信用
高级无担保债务 Caa3 Caa2 穆迪
亿达中国 亿达中国 03/02/2020 评级展望 NEG - 穆迪
亿达中国 亿达中国 03/02/2020 长期企业家族评级 Caa2 Caa1 穆迪
亿达中国 亿达中国 03/02/2020 长期评级 Caa2 - 穆迪
新湖(BVI) 2018
新湖中宝 03/17/2020 高级无担保债务 Caa1 B3 穆迪
新湖(BVI) 2018
新湖中宝 03/17/2020 评级展望 NEG - 穆迪
新湖(BVI) 2018
新湖中宝 03/17/2020 长期评级 Caa1 - 穆迪
新湖BVI 控股有
新湖中宝 03/01/2020 高级无担保债务 WR B3 穆迪
CCC- SD 标普
SD CC 标普
风险提示
政策风险
行业政策风险：如全国发布更加严格的房地产限购、限贷、限售、限价政策，行业
的市场销售压力会增大。
棚改政策风险：棚改政策进一步明确，如果未来有大量降低的趋势，对行业三、四
线城市的销售压力有一定的影响。融资风险
企业融资：如果后期出现人民币或美元的相关政策导致社会整体的资金出现收紧，
如银行发放贷款审核条件更加严格，房企海外发债审核更加严格，房企发债未达预
期等情况都有可能造成房企的融资压力加大。
居民加杠杆：如贷款利率进一步提升，增加购房成本，可能影响销售速度。
信用风险
如房地产企业在处理债务上，出现违约等情况，有可能影响市场对行业发展风险的
评判。
销售业绩未完成风险
房地产市场波动大，企业原定的销售目标存在未完成的风险。
数据风险
本研究采用了第三方数据，存在数据公布不及时或数据公布不全面，影响分析结果
的风险。
