总第 196期 城市问题 201 1年第 1 1期
(文章编号] 1002—2031(2011)11—0016—06
土地出让金与城市经济增长关系实证研究
张 昕
[摘 要] 在我国城市化快速发展的过程中，土地资源对城市经济增长的作用是拳足轻重的。我国的土地有偿使用制
度，使得土地资本化成为可能，而土地出让金作为土地资本化的一个重要指标可以衡量土地资源在城市经济增长中的作用，
这 为本研 究提供 了切入 点。通过 时间序列数据和 面板数 据定 量研 究，分析 了土地 出让金规模 与城 市经济增 长的 关 系及其在
城 市经济增 长中发挥作 用的途径 和方式。对处于不同经济发展 阶段 的城 市进 行 了数据 分析 ，探讨 了土地 出让金在 城市 经济
增长中发挥作用的变化规律，认为随着城市经济发展水平的不断提高，土地 出让金对城市经济增长的作用将逐渐减弱。这一
结论 为土地 出让金 制度 改革提供 了一定的理论依据 。
[关键词] 土地 出让金 ；城 市经济增长 ；城 市化
[中图分类号] F293．2 [文献标识码] A
一 引言
土地出让金制度是我国经济体制改革的重要成
就之一 ，它将通过无偿划拨获得土地使用权 的方式
转变为必须通过缴纳土地出让金才能获得土地使用
权，实现了土地资源向土地资产的转化。这种土地
使用权的市场化交易，使地方政府扩展了收入来源，
也获得了大量收益。据统计 ，2010年全 国土地出让
金 已达到 29397亿元 ，同比增 长 106．2％ ，而 20l0
年的财政收入为 8．31万亿元，土地出让金占35％。
有些地方政府 的土地出让金收入 已经 占到财政收
入的一半，有的作为预算外收入甚至超过了财政
收入 ，土 地 出让 金 被 称 为地 方 政 府 的 “第 二 财
政”，成为各地政府进行大规模城镇建设的主要资
金来源 。
我 国各个城市和地区的实践表明，土地 出让金
对于城市经济增长发挥着重要作用 ，但 同时也引发
出相当多的问题。 目前的研究大多集中于对土地出
让金制度所引发的消极 问题 的分析，且多是定性研
究 。因此有必要重点研究随着城市化进程和城市边
界的扩大 ，在地方政府成为利益主体的背景下 ，分析
土地出让金规模与城市经济增长的关 系，探讨处 于
不同发展阶段的城市的土地出让金作用的变化规
律，从而为土地出让金制度改革提供理论依据，提高
实施效果。
[作者简介] 张 昕(1974一)，女，汉族，河北昌黎人，首都经济贸易大学城市经济与公共管理学院副教授，研究方向为土地资源管理与
房地产经济。
[基金项目] 首都经济贸易大学科研水平提升项 目(01691154430104)。
[收稿日期] 2011—06—13
[修回日期] 2011—07—07
· 16· 城市科学
《城市问题))201 1年第 1 1期 土地出让金与城市经济增长关系实证研究
= 研究思路
本文的研究 目的 ：以土地 出让金作 为指标来分
析土地要素对城市经济增长的作用以及在不同城市
经济发展阶段发挥作用的差异性。
为此本文要解决两个问题 ：第一 ，横 向来看 ，各
个城市经济发展水平 、城市化程度 、发展模式各有不
同；纵向来看 ，一个城市的发展也经历着不同的发展
阶段 。因此要研究的问题是 ：在城市发展 的不 同阶
段，土地出让金所发挥的作用有无差异?第二，通过
对各个城市数据的计算分析 ，初步总结出在不同的
城市化水平和经济发展阶段 ，土地出让金推动城市经
济增长的变化规律，从而为我国城市土地有偿使用制
度、土地收益制度改革提供理论基础和实证支撑。
为解决 以上两个问题 ，本文采取了如下研究思
路 ：土地出让金是土地资本化的指标，可以将其作为
地方政府进行城市建设投资的一项重要构成纳入到
城市经济增长函数当中，计算土地出让金与国内生
产总值之间的关系，度量它对经济增长的具体贡献。
三 将土地出让金纳入城市经济增
长函数进行实证分析
1．城市经济增长函数
由于影响城市经济增长的变量很多 ，因此要判
断土地出让金对城市经济增长的影响，需结合其他
因素进行综合考虑。因此借助城市经济增长模型对
引起城市经济增长的多个变量同时进行回归分析，
探究各变量之间的长期均衡关系以及在诸 因素中土
地出让金系数的显著性。
在城市经济增长的过程中，固定资产投资和城
市化水平都是影响城市经济增长的重要因素，本文
采用的城市经济增长函数式为 ：
Y(GDP)=f(R、K、L)
Y、R、K、L分别代表国内生产总值(CDP是 国
际公认 的反映经 济增 长的比较有效 的指标 )、土地
出让金、固定资产投资(从与经济增长相关的生产
要素来讲 ，固定资产投 资是形成生产能力的基础 ，与
经济增长密切相关)和城市化水平 。
2．土地出让金与城市经济增长关系的实证分析
(1)全 国总量数 据 的 时 间序 列分 析 (1987—
2006)
严格地说，我国的土地出让制度是从 1987年才
开始实施 的 ，土地 出让金 的相 关数 据记 录也 是从
1987年才开始的，因此本文能够选择的土地出让金
数据是从 1987年开始至 2006年共 20年 的数 据。
从时间序列分析的角度来说，从 1987年到 2006年
20年的数据，其时间跨度较小，但对这个时间序列
的分析还是能够显示出一个总体趋势的，因此本文
以对 1987—2006年数据的时间序列分析作为整个
研究的开始。为增加可靠性，本文还会进一步采用
面板数据进行分析。
样本数据说明。
第一 ，本文分 析的全部原始数据来源于 《中国
统计年鉴2006))、《中国土地年鉴》和《中国国土资
源年鉴》，时间序列起止时间为 1987年至 2006年。
第二，关于 K值的计算(表 1)。
固定资产投资价格指数：《中国统计年鉴》的固
定资产投资价格指数是从 1991年开始的，此前的数
据无法得到。所 以本文以张军 、章元测算的上海市
固定资产投资价格指数来代替全国的同定资产投资
价格指数 ，并将其换算成 1987年为 100的 固定资
产投资价格指数 ，进而计算 出直到 2001年 的指数，
从 2002年开始，利用《中国统计年鉴》上 1991年的
指数 ，乘以张军统计出的 1991年 的指数得出 2002
年至 2006年 的指数(从 2000年、2001年的计算看
出，比较符合，可以采用)。
第三 ，GDP的计算 。
本文利用计算出的GDP平减指数 将当年价格
的GDP转化为以1987年为基期的数据(见表 1)。
第四，土地出让金数据。
以当年的土地出让金(本年价格)除以固定资
产投资价格指数获得 1987年为基期的土地出让金
数据 (表 1)。
对表 1的数据进行具体计算和分析。
主要步骤：对原始数据取对数；时间序列的平稳
性检验；进行单位根(ADF)检验；利用 OLS进行回
归并进行协整关系检验和格兰杰因果检验(具体计
算过程略 )。
计算结果与结论。
第一 ，时间序列的平稳性检验结果 ：各变量均为
二阶单整 。
第二 ，利用 OLS进行 回归并进行协整关 系检验
的检验结果：在1％显著性水平下，残差序列ADF检
验值为 一2．841114，小于临界值 一2．699769，所以拒
绝存在单位根的结论，即残差序列是平稳的，也就是
说该回归并不是伪回归。这就证明了Ln(GDP)、Ln
(R)、Ln(K)确实存在长期稳定的均衡关系。
城市科学 ·17·
《城市问题》2011年第 11期 土地出让金与城市经济增长关系实证研究
表 1 城市经济增长函数定量分析采用的数据(1987—2006)
1987年为 1987年不变价 1987年为基期的 城市化
年份 LnY lnR lnK lnL
基期的GDP(亿元) 固定资产投资(亿元) 土地出让金(亿元) 水平(％)
l987 l2058．61513 3791．7 0．35 25．32 9．398 一1．O5 8．241 3．23
1988 134l7．33232 40l5．444146 3．51 3872617 25 81 9．504 1．2567 8．298 3．25
l989 l 3962．87786 3343．360252 3．364889523 26．21 9．544 1 2134 8．115 3 27
1990 14498．13009 3246．85 l266 7．36777186 26 41 9．582 1．9971 8．085 3．27
l991 l5831．1l401 3761．104485 68．485783l7 26．94 9．67 4．2266 8．232 3．29
I992 18085．34936 4935．64801 305．4l9983 27 46 9 803 5．72l7 8．504 3 3l
l993 20607．21082 6341．697694 260 7927425 28．99 9．933 5．5637 8 755 3．37
1994 23304．05859 7224．31l39 275．4183671 28．5l lO．O6 5．6183 8．885 3．35
l995 25851．65334 7824．951053 151 6808403 29．04 l0．16 5．O2l8 8．965 3．37
1996 28440．42133 8530．206689 129．99918l 30．48 1O．26 4．8675 9．O51 3．42
l997 31080．65589 9322．62562 16O．148l873 31．9l 10．34 5 0761 9．14 3 46
1998 33515．0242 l0775．27493 l92．5849288 33．35 10．42 5．2605 9．285 3．5l
1999 36072．9l225 1 1490．40808 197．9541441 34．78 l0．49 5．288 9．349 3．55
200O 391O9．43932 l2291．80514 222 3956505 36 22 10．57 5．4045 9．4l7 3．59
2001 42356．97929 l3799．30628 480．5348332 37．66 10．65 6．1749 9．532 3．63
2002 46206．67802 l6033．09977 890．7752703 39．09 10．74 6．7921 9．682 3．67
2O03 5O838．66846 20041．12342 l955．295858 40．53 10．84 7．5783 9．906 3．7
2004 55964．73789 24075．70051 2190．457l58 41．76 1O．93 7．6919 1O．O9 3．73
2005 6l8O1．04585 29855 551 1851．443296 42．99 11．O3 7．5237 10．3 3 76
2O06 68656．3917l 36446．65298 2543．650222 43．9 11．14 7．8414 lO．5 3．78
第二三，格兰杰因果检验结果：土地出让金与城市
经济增长互为格兰杰 因果关系。
以上结果说 明，土地资本的增加对于 GDP的增
加有正向因果作用 ，但 由于进行时间序列分析的时
间长度相对较短 ，因此需进一步对全 国各省 (市)数
据进行面板数据分析。
(2)全国各省(市)的面板数据分析
从 1998年开始 ，我 国各个地 区才有完整 、连续
的土地出让金统计数据 ，因此拟采用面板数据模型，
利用 Eviews6．0进行计算。因为面板数据模型结合
时间序列和横截面两方面的数据进行分析，可以有
效克服样本数量少 的缺陷 ，增加估计的无偏性 和有
效性 ，并可以同时分析土地 出让金与经济增长之间
的关系及土地出让金在不同地区所起作用的差异。
1998—2005年全国 29个省 (市)的面板数据分
析 。
本文采集了 1998—2005年中国大陆(除西藏及
重庆以外)的 29个省市 自治区 ，4个变量连续 8年
的面板数据进行计量检验与实证分析。用于实证检
验 的计量模型可以表示如下 ：
lnYi，t=cxi+B1ln(Ri，t)+[321n(Ki，t)+1331n
(Li，t)+ui，t
以 i代表各省份，t代表计算期 (1998—2005
年)，仅i代表每个省份所具有的不随时间变化且无
法观测到的个体效应，ui，t代表误差干扰项，Yi代
表省份 i在 t时期 的国内生产总值 。
将上述 29个省(市)1998—2005年间的面板数
据 引入模型进行 回归分析 ，各省 (市)的面板数据
处理类似于上述对全国总量数据的处理。
面板数据模型的确定 。
采用 Hausman检验来 确定模型。根据检验结
果 ，本文采用固定效应模型。
具体计算 步骤 ：对各个 数据取对数 ，消 除异 方
差；对各变量数据进行单位根检验，各变量均为二阶
单整；采用固定效应模型(具体计算过程略)。
计算结果：土地出让金增长率的回归系数是
0．145093，t统计量对应的概率值很小，表明土地资
本增长率对经济增长有显著影 响，土地 出让金增长
率每提高 1个百分点，会拉动经济增长率提高大约
0．145个百分点。
(3)对面板数据按照东、中、西部进行分组分析
为了研究在不同经济发展阶段土地出让金的不
同作用 ，现将各个省(市)以东 、中、西部为标准进行
划分 。分别对这三个区域的各省(市)的数据采用
面板数据模型进行计算，得出东、中、西三个区域经
济增长与土地出让金的不同函数，比较各个函数的
系数 ，从而判断不同地区的土地出让金的具体作用。
将所得数据进行上述处理 ，并分组计算，得到结
果如下 ：土地出让金增长率 的回归系数在东 、中、西
部 三 组 数 据 中 分 别 为 0．070682，0．112865 和
· 18· 城市科学
《城市问题}2011年第 11期 土地出让金与城市经济增长关系实证研究
0．436531。
为了更加具体地研究土地出让金与经济增长之
间的关系，本文将按照各省(市)城市化水平的不同
进行具体分类，以期能得到更加准确和详细的结果。
(4)按 照 1998年城 市化 水平的不 同进行 分组
的 面板数 据 分析
将城市化水平的提高分为三个 阶段 ：城市化水
平在 30％以下属于初始阶段 ；城市化水平在 30％ 一
80％属于加速阶段 ；城市化水平达到 80％ 以上属于
终极阶段。
由于土地出让及其收入是伴随城市化进程而进
行的，其作用的发挥也与城市化水平有着密切的关
系，因此，本文将根据 29个省(市)其 1998年的城
市化水平 进行分组 ，每组城市化水平间隔 10％ ，共
分四组(具体计算过程略)。
四 研究结论
通过将我国土地出让金纳入城市经济增长函
数，借助 Eviews6．0软件对全国数据的时间序列分
析和对全国 29个省(市)所进行的面板数据计算，
可以得出如下结论 。
1．时间序列分析的结论
土地出让金与城市经济增长有着长期 的协整关
系 ，经过格兰杰因果检验之后得出 ：土地出让金对经
济增长有着显著影响。
2．面板数据模型的结论
(1)29个省(市)的面板数据分析
相对于全国数据的时间序列分析结果，面板数
据分析的结果表明：我国土地 出让金对经济增 长的
作用显著增强。其原因一方面在于土地出让金发挥
作用需要一个过程 ，也就是从 1987年的低效期到随
着土地 出让收入的逐渐增加而对经济增长的贡献也
逐渐增加的过程 ，而 1998年以来正是我 国土地出让
的高潮阶段；另一方面，由于时间序列分析一般需要
至少 25年以上的时间长度 ，而面板数据相对时间序
列分析中的数据来 说样本更多 ，我们认为面板数据
分析的精确度应该会更高一些 。
(2)东、中、西部分组的研究结论
东、中、西部土地资本产出弹性系数各不相同，
说明土地 出让金的作用在不 同地区存在差异。对于
经济发展比较迅速的东部地区，土地出让金的产出
弹性系数较小 ，说明其经济 发展 已经在很大程度上
摆脱了对土地要素投入的依赖。而在经济发展相对
缓慢 的中部和西部地 区，土地 出让金的产 出弹性系
数则较高，这说明中、西部地区的经济发展仍在很大
程度上依赖于土地要素的投入。可以说，土地出让
金作用 的大小与当地经济发展状况密切相关。
(3)依据城市化水平分组的研 究结论
城市化水平在 60％以下 的省份 ，其土地出让金
对经济增 长 的作 用较 大，但 是在 城市化 水平 达到
60％以上的城市 ，土地资本与经济增长之间的长期
协整关系已经不明显。这进一步说明城市化水平越
低 ，城市经济增长对土地要素的依赖程度越高，随着
城市化水平的不断提高，土地资本的作用将逐渐减
少，特别是当城市发展到高度城市化阶段，两者之间
的关系逐渐减弱，也就是说，城市经济增长不再依赖
于土地出让金 。
五 机理分析
1．土地资本化引起的土地出让金变化
与市场上的其他商品不同，土地资源的供给是
相对固定的，在城市化达到一定水平之后 ，用于征用
和出让的土地数量并不能够按照市场的需求始终保
持相应增加的态势，因此随着土地供给的减少，土地
出让金的数量也会相应减少。虽然我国土地出让方
式正逐渐 由协议方式 向招拍挂方式转变 ，土地 出让
面积的减少并不一定会直接导致土地出让金数量的
大幅度减少，因为这主要取决于土地出让面积减少
幅度与地价 增长幅度之 间的关系。但不可否认 的
是，土地出让金对城市经济增长的作用却会随着城
市化发展到一定的程度而减小。
2．地方政府投资对城市经济的影响
我国的经济发展在很大程度上属于政府投资驱
动型，在城市政府财政资金紧缺的情况下，政府利用
土地出让金进行投资就成为地方政府的一个必然选
择。特别是在经济不发达地区，地方政府只能依赖
土地出让金支持政府投资和经济增长。但是随着我
国东部发达地区政府投资驱动型经济发展模式的转
变，地方经济与政府投资的关系不再紧密，因此，依
赖土地 出让金的政府投资行为也相应得到缓解 。在
发达的东部地区，土地出让金对其经济发展的作用
有减缓、减小的趋势。
3．各地方政府获得政策的差异
各地区土地 出让金发挥作用 的程度有所不同，
这与我国渐进式的土地制度改革有一定关系。在我
国城市土地使用制度改革过程中，由中央政府提出
城市科学 ·19·
《城市问题》2O11年第 11期 土地出让金与城市经济增长关系实证研究
的创新方案与决策多是宏观性 的，因此需在地方政
府进行试点改革试验 。由于法律赋予这些地方政府
相应的权力，它们可以在改革试验中进一步创新 ，并
有可能成为中央政府进一步完善创新方案和决策的
重要参考 。这些制度创新能给试点地方政府带来直
接的额外收益 ，因此经济特 区和沿海 开放城市作为
改革 的先行者也就 自然成 了改革中的最大受益者。
其他内陆省份 的地方政府也跟进改革并逐步获得 了
在其管辖范围内土地出让 收益 中的绝 大部分 ，但它
们所获得的土地收益总量是无法与沿海地区地方政
府相比的，从而土地 出让金对其经济增长所发挥 的
影响 自然也不如沿海地区。
六 建议与启示
改善 目前地方经济过度依赖土地收入的经济增
长方式可以从 以下几方面人手。
1．制度环境因素的改善
(1)地方政府体制改革
土地出让金之所以成为地方政府建设资金的主
要来源 ，一方面在于其 自身事权与财权 的不对称 ，另
一 方面在于其 目标函数的错位。政府角色定位应该
是服务型政府而不是直接参与经济建设的政府，土
地出让金在城市经济增长中发挥的巨大作用反映出
地方政府角色错位的问题 。地方政府角色定位应该
逐步从 “投资型政府”向“服务型政府”转变 ，从生产
活动的组织者向公共产品的提供者转变。实 际上 ，
通过提高政府机构提供 的公共产 品和公共服务 的
质量以及增加城市基础设施投资等措施就可以在
很大程度 上提 高地方 的投 资吸引 力。因此 ，地方
政府应该 积极转 变治理 观念和 自身定 位 ，改变 片
面依靠廉价土地来招商引资的观念和做法，提高
地方公共 产 品的质量 和效率 、构建 良好 的经济社
会环境才是地方政府吸引投资和推动经济增 长的
最佳选择 。
(2)财政和政绩评价制度 改革
针对由地方政府财权事权不对称引起的土地问
题，应该合理划分各级政府的财权和事权，给地方政
府以适 当的收入 自主权 ，借鉴国外地方政府经验 ，开
辟地方税源，使地方政府通过规范的税收来获得资
金。改革土地税收体系，强化土地保有税，逐步确立
不动产税收在地方财政收入中的主体税源地位，使
不动产税成为地方的稳定财源和政府调控土地市场
的重要政策工具，从而改善地方政府过分依赖土地
出让收入进行城市建设而引起的一系列问题。
政绩考核制度对政府行为起着不可忽视的引导
作用，而目前的政绩考核体系却客观上激励了地方
政府对土地征用权的滥用。因此需要改变过去以经
济增长率和招商引资额等经济指标为主的评价模
式 ，设计一套更加全面、科学的绩效评估指标体 系。
除了应包含政府投入等经济指标外，还应包含合理
的社会发展指标 、资源环境指标等，并应增加诸如土
地资源利用效率 、失地农 民就业生活保障等方面 的
指标体系 ，以弱化 、遏制地方政府 片面追求短期经
济效益的冲动。
2．土地和出让金相关政策的启示
从本文分析的结果来看，在经济发展水平、城市
化水平不同的各地 区，土地 出让金对其经济增长所
发挥的作用往往不 同，因此我国的土地 出让金政策
并不能适用于全国的所有地区。
我国不同地区之间在经济发展水平和城市化水
平上的差距都很大。从东部沿海地区的发展水平来
看，政府通过控制土地要素定价发展投资驱动型经
济的历史任务已经基本完成，但是从中西部地区来
看 ，发展的 目标还远远没有实现。区域问的差异性
和政策统一性之间的矛盾是我国政策制定和实施 中
的重点与难点 ，在全 国性政策 的制定和实施过程 中
不能搞“一刀切”。
对城市化水平 、人均 GDP较低 的地 区，土地 出
让金对其经济发展有着十分重要的作用 ，并且 随着
地区城市化水平的不断提高 ，其作用还会继续增大。
在这些地区，就应该充分肯定土地出让金的作用。
对于城市化水平及人均 GDP已经很高的地 区
和城市 ，土地出让金对城市经济增长 的作用呈下降
趋势。土地出让金对城市发展 的作用 已经逐渐减
少 ，那么把土地 出让金更多地投入到公共产品、服务
方面(包括农村和城市)将会 是更好的选择 ，也能更
充分地发挥土地出让金的资金作用。
总之，依赖土地资源、土地出让收入的城市化和
经济增长是不可持续的。土地出让金作为城市经济
增长与城市建设的重要资金来源，应该是在一定历
史时期和经济发展阶段采取的阶段性措施。随着城
市经济发展模式 的更新 和地方政 府 向“服 务型政
府”的转变 ，土地收益将不应再是城市经济建设 的
主要资金来源。
【Abstract】 Land has played a very important role dur—
ing the fast urbanization process in China．The implementation
· 20· 城市科学
《城市问题)2011年第 11期 土地出让金与城市经济增长关系实证研究
of recompense transferring mechanism in 1 987 has made the land
capitalization possible． Land premium is the main capital source
for the local governments’ investment， and it can measure the
contribution of land to our urban construction and the economic
growth as a fatal indicator．This article analyzes the timing se—
quence from 1 987 —2006 in the country and chooses the panel
statistics from 29 provinces to illustrate the relationship between
the size of land premium and urban economic growth，and sum—
marizes the principles of function of land premium during differ—
ent development phase：the contribution of land premium decca—
ses with the development of urban economy，which can provide
theoretical foundation for the land premium reform．
【Key words】 land premium；urban economic growth；
Urbanizati0”
注释
① 20lO年北京市财政总收入是 2353亿元 ，其中土地出让金收入
1628亿元 ．占财政收入 的7成。
② 本文的研究方法参考了高铁梅的《计量经济分析方法与建模：
EVIEWS应用及实例》(清华大学出版社，2006年)一书。
③ 由于《中国统计年鉴》中没有 GDP平减指数的直接数据，文中
的 GDP平减指数是由作者借鉴国内相关学者的研究成果与方
法计算得出。
④ 各省(市)面板数据众多，因此在文中没有列出，有需要者可以
与作者联系(邮箱：~zhangx@cueb．edu．cn)。
⑤ 东、中、西部地区的划分标准采用国家统计局(2003)的标准，将
东北地区的辽宁省划归为东部，吉林省和黑龙江省划归为中部。
⑥ 数据来源于《中国人口统计年鉴2006}。
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(编辑：牟世晶；责任编辑：李小敏)
城市科学 ·21·
