私立教育深受投资者青睐
亚太区另类资产投资的崛起
在宏观经济发展和人口趋势(如财富和人口增长)
的推动下，亚太区私立教育市场的估值在持续
增长，预计可达万亿美元。
在亚太区，K-12教育和高等教育是最大且发展
最成熟的板块；英语教学(ELT)、早期教育和教
育技术(EdTec)也是持续高增长的板块。
概述
Noeleen Goh
另类投资董事
投资部
仲量联行，亚太区
“在有利的人口统计数据和宏观经济趋势支持下，
亚太区教育市场成为投资的焦点。无论选择何种投资
策略——从不同细分市场和地区、到采用运营公司
(OpCo)或房地产公司(PropCo)的投资架构——该行业都
提供了巨大的机遇。”
教育行业已经获得私募股权、养老基金和主权
财富基金投资者的踊跃投资。这些投资者希望
从一些高增长且能抵抗经济衰退的投资机会中
获益，而这些机会通常具有长期租约并会带来
正现金流的特性。
本报告重点介绍了亚太区私立教育市场的部分
主要增长领域、潜在投资方式以及投资机遇。
亚太区另类资产投资的崛起：私立教育深受投资者青睐2
K-12
国际学校曾经是一项“奢侈”的教育服务，主要
目标客户是外籍家庭，其所支付的学校费用是
外籍人士所在公司给予薪酬待遇的一部分；而
如今，需求主要来自富裕的亚洲家庭。这些家
长认为高质量、以英语为媒介、国际化的课程
将有利于孩子未来发展，更有机会就读顶尖大
学。国际学校通常班级规模较小、且学生国籍
多样化。学校提供更加个性化的学习方法，可
以帮助学生更好地理解和接受不同的文化和世
界观——这些技能在当今全球化的世界中，日
益被视为成功的重要因素。
高等教育
过去，高质量的海外教育受到亚洲学生的青
睐，促使他们选择出国留学。现在，这一情况
已经发生改变。越来越多的学生开始选择在本
国或邻国的外国院校攻读学位，以降低成本。
跨国教育(TNE)是指在授予学位机构所在国以
外的其它国家进行的高等教育。美国、英国和
澳大利亚的教育机构颁发的学位在亚洲尤其受
欢迎，这些机构可以通过特许经营、联合课
程、国际校园或在线学习等方式来提供教学服
务。随着本地高等教育领域的增长，亚洲本土
的大学也成为西方教学机构的有力竞争者。
英语教学(ELT)
由于英语是国际学术和专业交流的通用语言，
因此英语教学已经从期望型教学转变为必要型
教学。英语学习现在被视为改善职业前景和通
向事业成功的重要一步。在中国、越南、泰国
和日本等国，由于国家设置的课程中未提供足
够的学习机会让学生熟练掌握英语，英语教学
已成为当地的一个成长性市场。
早期教育
“早期”通常被定义为从出生到八、九岁的时
期。许多人认为孩子成长的前五年是最重要
的。在大多数国家，由于早期教育的限制较
少，该领域的私营市场得到蓬勃发展，为父母
提供了大量的选择，如蒙特梭利、瑞吉欧以及
其它一些秉持寓教于乐理念的教育机构。
主要增长板块
亚太区另类资产投资的崛起：私立教育深受投资者青睐3
关键趋势
亚太区是全球经济增长最快的区域。其名义
GDP总量已经超过了美国或欧元区。如果亚太
区继续保持目前的增长轨迹，则将在未来10年
超过美国和欧元区的GDP总量。
需求的驱动因素有哪些？
2002 2007 2012 2017 2022F 2027F 2032F
中国 日本 印度 东盟5国 澳大利亚
欧元区 美国
名义GDP
0
10
20
30
40
50
60
70
80
万
亿
美
元
财富日益增长
目前，亚太区仅有约4,800万户家庭年收入超过
10万美元。预计未来15年内，这一数字将增长
217%。这些家庭大部分集中在中国、印度和东
0
20
40
60
80
100
120
140
160
180
百
万
户
年收入超过10万美元的家庭
20
06
20
08
20
10
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14
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24
20
26
20
28
20
30
20
32
中国 印度 日本 澳大利亚
韩国 东盟 其他
南亚。
城市化
未来15年，全球一半以上的城市化增长将来
自于亚太区。该地区将新增亿城市人口。
财富的增加和城市化进程的急剧加快，意味着
国际学校的入学需求必将持续增长。在K-12教
育领域，国际学校的数量自2012年以来已增长
了38%，学生入学人数增长了47%。
2018年至2032年城市人口增长预测
2,600万
亿
亿
亿 51%
3%
33%
13%
亚太
美洲
中东/非洲
欧洲
亚太区另类资产投资的崛起：私立教育深受投资者青睐4
1. 从高端价位转向中等价位
随 着 本 地 中 产 阶 级 的 迅 速 壮 大 、 家 庭 规 模
的 缩 小 以 及 双 收 入 家 庭 的 增 多 ， 对 中 等 价
位 国 际 学 校 的 需 求 激 增 。 当 前 ， 亚 洲 的 国
际 学 校 就 读 学 生 中 有 8 0 % 来 自 本 地 家 庭
(SC Research，2018)。中国、马来西亚和泰国
等国家放松了对国际学校入学的限制，国际学
校的需求将日益强劲且具有持续性。与此同
时，本地及外籍人士的薪酬差别也有所下降，
这意味着高端市场就读率的涨幅不及更为实惠
的中等价位学校。
中等价位学校与高端价位学校的不同之处在
于，其通常拥有较大的班级规模、较少的设
施、较窄的课程范围，有时教师资格要求会相
对较低。
2. 注重英语语言教育
家长和专业人士不仅愿意在K-12课堂为一流的
学术及商业导向的英语教学支付额外的费用，
在高等教育、英语辅导、入学考试准备和专业
语言培训等方面他们也愿意投入。这种趋势
的结果是惊人的——来自亚洲国家的学生在
国外表现优异，现在占美国国际学生总数的
64%(Open Doors, 2014)。
3. 重视教学质量
亚太区国际学校的激增意味着生源竞争非常
激烈，教育质量可以说比以往任何时候都要
高。在选择学校时，家长非常看重学校的整体
学术声誉、课程设置、教学质量以及大学录取
情况。学校其它方面的能力，譬如传授沟通技
巧、促进合作和果断思考的训练以及提供参加
国际化活动等，亦是家长考量的重点。
六大趋势
亚太区另类资产投资的崛起：私立教育深受投资者青睐5
4. 师资匮乏
对国际学校的需求激增导致了合格教师短缺的
问题。未来五年，全球的国际学校将额外需
要20万名全职教师，以跟上市场增长的步伐
(ISC Research，2018)。
5. 得到更多公司型投资者的投资
私 立 教 育 投 资 是 一 个 高 增 长 行 业 ， 由 于 其
拥 有 长 期 租 约 和 人 口 需 求 的 驱 动 因 素 ， 该
行 业 对 经 济 衰 退 具 备 相 当 的 抵 抗 能 力 。 近
年 来 有 越 来 越 多 的 国 际 学 校 运 营 公 司 出
现，包括Nord Anglia、International school
Partnership、GEMS Education和Cognita等，
这些国际学校运营公司都获得了机构投资者的
投资。K-12教育的业务扩张涉及到土地和基础
设施，属于资本密集型投资，随之出现了专注
于教育的投资者，如马来西亚的Alpha REIT。
快速扩张的私立学校市场正日益吸引房地产开
发商和投资者的目光，他们正在寻求核心资产
(包括办公楼、住宅、零售和工业房地产)以外
的另类投资方式
6. 教育技术
技术创新正在改变学生的学习方式。可供学生
练习、上传作业和提供3D沉浸式学习的数字
平台正在快速发展。根据高盛的数据，教育技
术的投资水平与十年前相比增长了十倍，2016
年全球对中国教育技术公司的投资增至12亿美
元。展望未来，中国的教育技术产业预计将以
每年20%的速度增长，预计到2020年亚太区
将占全球教育技术市场的54%。最近，中国的
VIPKid成功融资约5亿美元，估值已超过30亿
美元，成为最大的在线教育初创企业。VIPKid
的教学模式主要是为中国孩子提供北美外教。
亚太区另类资产投资的崛起：私立教育深受投资者青睐6
选择如何进入这一领域的适当投资途径，取决
于投资者的风险偏好和回报标准。尤其是K-12
教育和高等教育投资领域，房地产是商业计划
中的一个重要因素，如果选择持有房地产，则
会占用大部分投资资本。
常见的投资方式是将房地产与运营公司分离，
并将其置于房地产公司名下。这样，投资者可
以选择投资教育运营或投资房地产。
对于运营公司投资者而言，不持有房地产意味
着他们可以专注于运营，并将资金用于投资教
育服务的核心业务，而无需面对与房地产所有
权相关的风险和义务。对于房地产公司投资者
而言，他们也可以发挥自己的优势—通过改善
和维护房地产来获得最大收益。
投资途径
亚太区教育行业的风险/回报
来源：仲量联行
10-15%
回报
风险（专业化）
15-25%
25-35%+
亚太区另类资产投资的崛起：私立教育深受投资者青睐7
房地产公司投资
房地产公司投资有两种常见模式：
1. 售后返租：根据此种安排，学校将校园卖给
房地产公司投资者，并与投资者签署长期协
议将校园租回。通常情况下，学校具有稳定
的业务结构，因此项目租约可带来有力的可
盈利现金业务。
2. 定制建造：在这种安排下，房地产公司投资
者为学校定制建造校园，并且按照合同约
定，建造完成后学校必须购买或租赁该项物
业。学校只需要花费最少的资本支出并承担
有限的开发风险，就可以获得定制的校园。
房地产公司投资者会承担开发和租户风险，
尤其是新学校的情况下，但相应地，他们也
会从租金溢价中获益。
无论哪种情况下，房地产公司投资者都可以在
交易约定中纳入通胀增量和定期租金审查等抗
风险因素以对冲通胀。他们还可以按照收入的
百分比来收取租金，从而得以从学校不断增长
的业务中获益。在大多数市场，随着时间的推
移，预期收益率会受到压缩。
运营公司投资
运营公司投资可以通过对单个学校运营方或通
过运营多所学校的平台进行债权性或股权性投
资。仅对运营公司进行投资往往会带来更高的
回报，而且通常比单独投资房地产公司、或同
时对运营公司和房地产公司进行投资更具流动
性。另一个好处是可以释放更多的资本用于投
资公司，或为业务扩张提供资金。投资房地产
公司时，房地产会被抵押以保护投资；与之相
比，投资运营公司的资本成本和风险回报预计
会更高。
近期运营公司交易的 EBITDA倍数已超过13倍。
毋庸置疑，成熟的品牌、运营平台和有增长潜
力的公司将获得更高的溢价。
亚太区另类资产投资的崛起：私立教育深受投资者青睐8 8 亚太区另类资产投资的崛起：私立教育深受投资者青睐
投资者画像
在教育领域中，无论是单一资产投资还是平台
投资，投资者都表现得尤为活跃。他们一般
倾向于投资平台，因为这样可以在单笔交易
中部署大量资金。这一投资方式还有利于投
资者迅速扩大规模，从未来增长中获益。有
许多投资者投资于大型国际学校运营平台，例
如，黑石(Blackstone)、黎明资本(Fajr Capital)
和巴林主权财富基金Mumtalakat、马来西亚
主权财富基金国库控股公司Khkazanah共同
投资于GEMS Education；Bregal和KKR投资于
Cognita；合众集团(Partners Group)投资于
International Schools Partnership。这些投资
可以采取主动或被动的投资方式，具体取决于
投资者是否具备运营的专业知识，以及是否可
以帮助学校运营方改善现有业务或拓展业务。
主 权 财 富 基 金 和 养 老 基 金 的 投 资 也 愈 发 普
遍。2017年，巴林亚洲投资基金和加拿大养老
金计划投资委员会宣布收购Nord Anglia，并
将其私有化。最近，淡马锡控股公司旗下的
Palace Investments宣布，其将持有迈杰思幼
儿园(MindChamps PreSchool Global)基金30%
的股份。该基金将直接或间接投资于当地基
金，以购买和建立迈杰思品牌的学校。
从运营方的角度来看，主权财富和养老基金
提供具有竞争力的长期资本。从房地产公司
投资者的角度来看，收购教育地产是一种从
传统资产类别转向多样化的方式，并提高风
险曲线以获得更高的回报。例如，Alpha REIT
是一家总部位于马来西亚的非上市房地产投
资信托基金，专注于为教育资产提供长期售
后返租以及定制建造方案。2017年，他们与旗
下运营着Sekolah Sri KDU和Sri KDU国际学校的
Paramount Corp Bhd达成售后返租协议，以
3,850万美元的价格收购房地产公司，初始净
收益率为7%。最近，Emirates REIT的基金经
理Equitava宣布，将成立一家新的房地产投资
信托基金来收购印度的教育资产。当然，投资
房地产公司的并不仅限于房地产公司投资者，
学校运营公司经常也会自行购买而不是租赁物
业。这意味着他们的资本被束缚于房地产中，
但这种安排可以提供安全性和灵活性，并且在
一些国家，由于当地的监管规定，这种安排是
进入市场的必要方式。
亚太区另类资产投资的崛起：私立教育深受投资者青睐9
想成为投资中佼佼者？
中国
尽管存在监管限制，但市场增长迅速
随着社会经济的快速发展，收入水平的稳步提
高，以及新一代父母对于高质量教育的不断追
求，优质教育的需求随之日益激增。随着中国
亚太区最佳投资机会指南。
大陆放开二胎生育政策，早期教育是第一个受
益的行业，投资者对该行业的兴趣大增，尤其
是因为早期教育板块对外资投资的限制远不及
K-12板块严格。2015年，中国大陆幼儿园学生
总数为4360万。2025年，这个数字估计会上
升至6500万(复合年增长率为%)。专家预
测，到2025年，教育和培训的总体市场价值将
达到3万亿元(4,800亿美元)，其中万亿元来
自K-12的学生市场(DBS Vickers, 2017)。
亚太区另类资产投资的崛起：私立教育深受投资者青睐10
然而，进入中国大陆市场以及寻找当地生源并
非易事。外资投资受到限制，且中国大陆学生
必须完成9年国家义务制课程。对于外国投资
者来说，有两种潜在的进入市场的途径——投
资者可以与中国大陆实体建立业务关系，也可
以在外国教育机构与中国大陆实体间组成合资
企业。本地的或合作性质的提供9年制义务教
育的国际学校，必须作为非营利实体建立，因
此投资者需要寻找其它途径从合资企业中获得
收入。尽管存在这些障碍，中国大陆市场仍然
非常具有吸引力并且有望实现指数级增长。
中国香港
学校稀缺
香港以英文为主要语言的国际学校由2000
年的92所增加至2017年的177所。而在此期
间，学生人数增加了一倍多，从34200增加
到81000(ISC Research, 2017)。合适学校的稀
缺，加上当地富裕家庭对国际学校的入学需求
不断增加，以及外籍家庭的需求已然较高，这
意味着香港的大多数学校都已经或接近于充分
运作，而且几乎所有顶尖学校都有非常多的学
员在等待名单。英基学校协会(ESF)在香港运
营着22所国际学校，因其提供学费补贴而特
别受欢迎。然而，其将在2018年底之前逐步取
消这项补贴，这可能会导致对其它顶级学校的
入学需求增加。
马来西亚
高端市场已饱和，需求转向国内中端市场
马来西亚的私立教育市场并不限制本地学生就
读国际学校。自2012年以来，这类学校的数量
从108所上升到170所，学生人数从29000上升
到71500(ISC Research, 2017)。石油和天然气
行业的低迷导致经济增长放缓，随着外籍人
士离开马来西亚，高端学校的入学人数大幅下
降。K-12国际学校领域的增长目前集中在以有
抱负的中等收入家庭为目标群体的中等价位、
高质量的教学服务。由于国民教育薄弱，这些
家长希望给孩子一个良好的基础和更大的成功
机会。
在高等教育板块，2017年马来西亚和新加坡并
列成为英国跨国教育的最大东道国之一(Times
Higher Education, 2017)。
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Noeleen Goh
另类投资董事
投资部
仲量联行，亚太区
新加坡
为外籍人士提供中等价位的教育服务
新加坡的K-12国际学校市场是亚洲最发达的市
场之一，主要是受到新加坡作为区域性经济和
金融强国地位的影响。除非在特殊情况下获得
批准，否则在学前阶段以后的教育中，新加坡
公民不得进入国际学校，因此与亚太区的许
多其它国家不同，新加坡国际学校需求是由外
籍人口所推动。随着外籍人士的薪酬待遇的降
低，需求已从高端国际学校转向中等价位的
国际学校。新加坡的国际学校网络由经济发展
委员会(EDB)监管，该委员会仅在希望扩大国
际学校网络时才会批准土地开发。委员会的目
标是将国际学校的容量与预期的入学需求相匹
配。因此，尽管石油和天然气行业低迷影响了
一些外籍人士的就业，但新加坡的入学人数在
2012-2017年期间增长了72%，相当于年均增长
率超过11%。
投资者仍然认为新加坡是一个具有吸引力的市
场，尤其是对于中等价位的高质量教学服务，
但长期来看，挑战在于合适场地的提供，以及
政府分派土地后学校需自己持有土地和建筑；
这使得投资成为资本密集型。
越南
第73号令的限制被放宽，国内需求将随之增加
直到最近，第73号令一直限制在外籍学校就读
的越南学生的入学率：小学前阶段为0%，小
学阶段为10%，中学阶段为20%。从2018年8月
1日起生效的第86号令放宽了这些入学限制，
显著提高了当地学生在国际学校就读的比例：
小学前阶段为10%，小学阶段为20%，中学阶
段为50%。对于本地学生入学名额已达到限
额的外国学校来说，虽然其仍然有多余的招生
容量，但仍然必须将学生放置于等待名单中，
“成功的投资策略需要本
地化做法。了解该地区的
国内需求驱动因素、竞争
和监管环境是关键。”
亚太区另类资产投资的崛起：私立教育深受投资者青睐12
不过预计这一立法的改变将会带来当地学生入
学人数的显著增加。研究表明，当地家庭对外
籍学校的入学需求未得到满足，将支持在此市
场板块中几所新学校的发展。基于越南GDP的
预期增长、年轻人口、以及市场尚待开发等因
素，学校运营方和投资者将越南视为东南亚的
后起之秀。
泰国
本地伙伴关系是获得机会的关键
泰国在本地学生入学国际学校方面没有限制，
但是知名国际学校自行设置本地学生的入学限
制以维持多种国籍的环境。然而，随着高质量
品牌寻求进入以当地富裕家庭为目标的市场，
这种情况开始改变。自2012年以来，泰国的
K-12国际学校入学人数增长超过20%。虽然本
地学生占入学人数的比例仅略超过50%，但外
籍人口仍在不断增加。与此同时，寻求国际学
校作为通往优秀海外大学途径的本地富裕家庭
的数量可能会继续增加，从而推动该板块的持
续需求(ISC Research, 2017)。希望进入此市场
的外国投资者必须找到合适的当地合作伙伴，
因为学校执照持有人必须是泰国公民。投资者
还应了解教学人员和财产所有权方面的要求。
外籍教师获得教师执照的程序变得愈加严格，
并且外资在土地所有权方面也有所限制。
亚太区另类资产投资的崛起：私立教育深受投资者青睐13
中国大陆 中国香港 马来西亚 泰国 越南 新加坡
首选板块
关键驱动因素 • 人口增长
• 本地的富裕程度提升
• 英语语言学习
• 通往海外大学的途径
• 独生子女政策结束/
年轻人口
• 学校稀缺/用于开发的
土地稀缺
• 大量的外籍人士和富
裕的本地人口
• 对本地学生的入学没
有限制
• 投资者监管环境较为
友好
• 中等收入家庭增长
• 国家教育较为薄弱
• 对本地学生的入学没
有限制
• 本地的富裕程度提升
• 外籍人口增长
• 通往海外大学的途径
• 英语语言学习
• 对本地学生的入学没
有限制
• 英语语言学习
• 国家教育较为薄弱
• 本地的富裕程度上升
• 年轻人口
• 经济/金融强国
• 大量的外籍人士
• 外籍人士的薪酬待遇
下降
关键考量因素 • 9年制义务教育
• 外资所有权方面的限制
• 可用的房地产有限 • 市场定位和学校位置
对成功至关重要
• 外资所有权方面的限制
• 需与本地伙伴进行合作
• 严格的教学许可证要求
• 严格的教学许可证要求
• 对本地学生的入学限制
• 可用的房地产有限
• 学校执照受严格控制
• 运营公司/房地产公司
投资架构受限制
1 双语国际学校
2中等价位的高质量教学
投资者手册：您在教育领域的投资指南
跨国教育早期教育 英语语言学习K-12国际教育 增长潜力更大
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亚太区另类资产投资的崛起：私立教育深受投资者青睐14
通过另类投资来成就您的愿景
尽管亚太区的需求在不断增长，但投资者、运
营方和开发商之间仍存在脱节，这为一系列市
场和行业的先行者提供了机会。
• 投资者希望使他们的投资组合更加多样
化。他们希望在供不应求的板块中进行另
类投资，以及获得运营这些资产所需的专
业知识。
• 运营方希望可以实现规模化运营以及提升运
营效率。他们需要获得资金和发展方面的专
业知识，以进入新的市场并可以获得监管环
境方面的指引。
而提供此类服务正是我们的优势所在。
我们将资本、财务和运营专业知识以及房地产
洞察力结合起来，建立战略合作伙伴关系，
帮助您成就愿景。
我们的服务包括：
• 市场进入策略
• 企业并购和交易结构
• 合资伙伴的规划和选择
• 筹集资金
• 投资出售与购买
• 售后返租交易
• 定制建造结构
• 租赁交易和审计
• 研究和咨询
• 尽职调查服务
• 项目和设施管理
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亚太另类投资团队
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亚太另类投资团队
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Noral Wild
澳大利亚 – 总监
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Noeleen Goh
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@
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亚太区 - 资本市场研究
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Shashank Narayan
+852 2846 5047
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