北京工业地产发展分析
2007年时，与火热的上海工业地产市场相比，北京市场显得较为冷清，但升温势头开始显现。
在北京举行的“2007投资北京厂房选址论坛”上，100多家企业中有15家企业表达了入驻联东U谷的意向，但这与联东U谷容纳500家以上企业发展，解决4万多人就业的目标仍显示了一定差距。也更与上海火热的工业地产市场形成明显对比。
在宣传策略上，联东U谷不可谓不尽显魅力。地处北京东南工业产业带核心位置——亦庄产业新城中心的联东U谷，占地面积1300亩，规划建筑面积100万平方米，绿化面积20万平方米，打造生态型、低密度、智能化的风格，集制造、研发、中试、营销、物流、总部办公于一体的国际化新型产业园区，享受国家级开发区政策。声称是跨国企业进入中国的产业服务平台，是北京继CBD之后的又一首脑经济区，是北京产业升级的示范板块。
北京高力国际商铺部经理黄启钢对《第一财经日报》表示，北京工业地产虽然刚起步，升温很快，但还不如上海成熟，这也意味着像联东U谷这样的北京工业地产有着更多的成长空间。
“可能下一个‘热点’就要到工业地产了。”中国土地学会土地经济分会秘书长周建春日前坦言，工业用地目前低价出让，供应量也没有限制，虽然国土资源部限制，但是地方政府没有控制，这也给市场一个信号，目前工业用地这一块还是处于比较容易获得土地增值回报的阶段，它比商业地产回报区域要大。
黄启钢表示，目前在北京投资
写字楼及商场的商业竞争环境相对激烈,写字楼及商场的投资成本增长迅速，物业的平均投资回报已开始有所下降，一些发展商对商业地产投资开始犹豫，更多资金转向工业地产。有些企业也开始转出了CBD。不久前，凯德置地就收购了位于上地信息产业中心的红钻大厦项目的所有权，其租户为IBM的研发中心。此外，多个国际物流投资基金正在顺义天竺以及位于东南部地区的通州马驹桥寻找投资项目。
另一个不容忽视的因素是，北京“限外令”的出台对于投资北京
房地产的境外资本也产生了巨大的影响，全球著名物业公司世邦魏理仕在连续几个北京房地产市场月度报告中指出，北京的工业物业正在成为境外机构投资者的投资热点。
“随着市场规模化、成熟化发展，再加上产业链规范环境的日趋完善，中国工业地产市场蕴涵的巨大空间，成为外资的关注点。”花旗集团房地产投资部副总裁彭熙说道。
据了解，一家北京的开发商最近购置了北京经济开发区近10万平方米的仓储面积，用于发展吸引日本企业客户的工业园区，2007年第一季度北京经济开发区(BDA)的仓储面积仅剩下几千平方米。而毗邻的通州物流园也出现工业用地的强大需求，通州物流园还剩下总面积为138736平方米的用地。仲量联行分析，2007年第二季度将有约2万平方米的仓储空间投放市场，另有约25万平方米的土地用于出售，开价为每平方米825元人民币。而同期上海工业用地平均土地批租价格约在134美元/平方米。
对于上海明显比北京强大的市场需求，黄启钢表示，北京不足之处在于郊区和周边地区的承接能力不如上海强，外企在北京首选之地还是CBD等市核心区。另外，北京市发改委投资处高西有处长也对本报表示，由于北京人均水资源是全国平均水平的八分之一，人均土地资源是全国平均水平的六分之一，加上北京的能源基本都是从外面调入的，因此北京的工业产业受限制，而城市的产业发展模式又决定了房地产开发模式。“北京资源缺乏决定了必须要走高端、高效、高辐射的产业。”高西有说。
北京工业地产如联东U谷，提出以高端服务业为龙头，以电子信息、装备制造、新医药和新材料为主导产业，以生产性服务业集聚为主要特征，融合二、三产业发展。
2008年，DTZ 戴德梁行在北京发布了2008年第四季度房地产报告，据该报告显示，第四季度，标准工业大厦及物流厂房的需求依然低迷。市场平均租金基本没有变化，而标准工业厂房的平均售价较上一季度下降%。
第四季度，共有万平方米工业及物流厂房进入市场，绝大部分新增面积分布在北京机场物流园和中关村金桥科技园。由于多数工业厂房都为自用，因此，可供租赁的面积相对较少。
与此同时，由于冬季相对较高的建筑成本，加之即将到来的传统新年，都将阻碍工业物业正常的开发进度，因此，预计未来半年内北京工业新增供应将非常有限。
北京工业物业市场中，多数为自用物业，而可用于投资租赁的非常有限；尽管如此，由于相对较低的外资进入门槛，以及客观的增值空间（特别是物流工业市场），北京工业物业市场投资机会及潜力仍然巨大。
伴随著第三方物流厂房的需求量不断增长，以及投资者对科研中心及工业园区写字楼的兴趣逐渐增强，工业物业市场投资机会也将慢慢的趋于广泛。
2008年10月，在通州工业园区重点项目对接会上，国际物流业巨头澳大利亚嘉民国际与通州物流基地签订入驻协议，嘉民国际将在位于马驹桥的通州物流基地投资4亿元，征地93，338平方米，建设万平方米的物流仓储和办公等设施。预计该项目正式投产后，可实现年税收7，000万元。该项投资表明外界对物流厂房的兴趣逐渐增强，预计将有更多投资机会产生。
预计到2009年，工业地产市场依然不会有太大波动。国内外经济的下滑将直接或间接地影响2009年上半年工业地产市场的表现。尽管如此，从长远来看，市场整体将会有很大的投资利润增长空间和潜力。从最近成交的土地中可以看出，工业用途的土地成交在持续上升，并且多数竞拍者专注于中高端生产经营。不仅如此，从土地成交价格来看，工业用地的成交均价从第一季度至第四季度已经增长了20%，开发密度亦相应增加。
2010年，全球最大私人房地产咨询服务公司高纬环球发布的《全球工业物业报告》显示，2010年亚洲地区工业地产租金上涨幅度超过5%，其中北京工业地产租金涨幅达到18%，成为全球工业地产租金上涨第二快城市。
《全球工业物业报告》统计了53个国家的工业地产租金和整体租用成本。统计显示，去年全球主要工业区域租金下降了%，美国、欧洲、中东和非洲地区工业地产租金水平也有下降，不过，亚洲地区工业物业租金涨幅超过5%，与全球大部分工业地产市场衰退形成鲜明对比。
在2011年全球租金增长最快工业物业排名中，印度尼西亚大雅加达地区去年工业物业租金上涨了%，涨幅排名全球第一，北京去年工业物业租金较2009年上涨了18%，位列全球第二。
高纬环球中国区董事总经理张良军预计，2011年中国的工业物业市场价格将由于供应短缺而需求旺盛继续保持良好的增长态势。
2009年，北京工业地产前景看好，世邦魏理仕发布了《2009年三季度北京工业物业市场回顾及展望》，根据该报告显示，2009年第三季度北京工业用地成交38宗，土地面积205万平方米，比二季度的21宗土地，111万平方米土地面积分别增长了81%和85%。数据说明企业对未来经济前景充满信心，所以购买土地数量大幅增加，用以建设新的厂房，仓库或者公司总部。三季度工业用地价格环比上季度涨了%，录得每平方米1，323元。
工业厂房需求增长
同时，一些大型工业项目陆续开工，如京东方北京八代液晶面板线暨北京数字电视产业园8月在北京经济技术开发区奠基动工，项目总投资亿元。9月北京亦庄生物医药产业园奠基暨开工，生物医药产业园占地万平方米，建筑面积约16万平方米，建成后可吸纳约100家医药创新及服务外包企业入驻。工业投资的加速增长带动了工业厂房的建设和租赁，市场的活跃使厂房租金止跌回升，在三季度环比上升个百分点到每月每平方米元。
仓储设施供大于求
三季度，仓储设施的供过于求导致市场租金下滑到每月每平方米元，但下滑幅度缩小为%。租金的下调促进了成交量的回升，金帝食品有限公司和联合利华在北京通州物流基地内分别租赁了10，000和3，000平方米仓库，西诺迪斯食品有限公司在北京空港物流基地租赁了2，300平方米。
2011年，地产调控虽此起彼伏，但效果一直是雾里看花。无论是一般的投资客还是开发商的现金流，依然是哪里有机会就往哪里投，从住宅楼到商业地产，一个都不能少，现在又有迹象表明走向相对沉寂的工业地产市场。
有数据显示，今年截至7月26日，全国土地市场公开出让14496块土地，工业用地为7521块，占用土地面积为亿平方米，占全国供应土地面积%。这是近年来工业用地首次超过住宅用地的土地面积。
另有北京中原地产统计，截至7月26日上午，今年北京前7月供应土地合计129宗、1098万平方米。除商业金融性质地块外，工业用地60宗，占地面积万平方米，而普通商品住宅用地24宗，占地面积万平方米。根据供地面积计算，工业用地占比达到%，而住宅用地占比不足28%。
地方政府是助力者
目前有不少开发商将工业地产作为一个突破口，这必然引起全国各地都在不同程度上出现“工业地产热”，其中不少开发商转投工业地产，是看中了政策上关于7%配套项目建设的规定，而在这些项目的操作中，值得注意的是，与商品房的投资领域相比，工业地产没有各种惩罚性税费的政策，可以说几乎没有管制投机的措施。于是，此前，打政策“擦边球”现象在这一领域频繁出现。其实早在2010年开始的楼市政策调整过程中，从住宅投资转向炒卖工业园区地皮的事件报道已屡见不鲜。
有研究数据显示，工业地产回报率一般为8~12%，高者可达15%，若政府给予政策优惠，回报率将高出15%。相较于住宅开发动辄20%以上的利润率，工业地产的利润率虽然远不如开发写字楼、住宅，但随着楼市调控日趋风声鹤唳，稳定的租金收益的工业地产显得尤为宝贵。
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