序
历 经 两 次 调 整 的 武 汉 房 地 产 业 又 迎 来 新 一 轮 发 展 契 机 。 回 首 历 史 ， 有
许 多 曾 经 辉 煌 一 时 的 草 莽 英 雄 早 已 烟 消 云 散 ，也 有 一 批 原 本 默 默 无 闻 的 企
业 从 无 到 有 、 从 小 到 大 ， 几 年 间 发 展 壮 大 为 知 名 企 业 。 同 样 的 市 场 条 件 ，
相 似 的 自 然 资 源 ，结 局 却 完 全 相 反 ，颇 值 三 思 。房 地 产 发 展 到 今 天 ，已 经
到 了 一 种 多 品 种 、大 协 作 的 时 代 ，单 靠 简 单 的 模 仿 、抄 袭 几 个 卖 点 就 能 成
功 的 投 机 时 代 已 一 去 不 返 ，如 何 在 深 入 市 场 调 查 的 基 础 上 ，找 准 市 场 定 位 ，
进 而 形 成 一 套 完 整 、 有 效 的 解 决 方 案 成 为 项 目 成 败 的 关 键 。
我 们 不 能 妄 言 我 们 已 经 了 解 开 发 的 真 谛 ， 恰 恰 相 反 ， 我 们 只 是 在 不 断
探 索 ， 愿 我 们 的 所 作 能 为 本 项 目 最 终 的 成 功 提 供 一 条 有 益 的 思 路 。
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第 一 章 透 视 武 汉 住 宅 市 场 开 发 现 状
近 几 年 ，在 国 家 扩 大 内 需 与 鼓 励 住 房 消 费 政 策 的 持 续 推 动 下 ，我 市 房
地 产 市 场 保 持 了 持 续 、 健 康 、 稳 定 发 展 的 态 势 。 一 方 面 ， 土 地 储 备 供 应 制
度 的 实 施 及 房 地 产 交 易 登 记 手 续 费 下 调 等 政 策 的 落 实 ， 对 规 范 市 场 、 激 活
消 费 起 到 了 极 大 的 推 动 作 用 ； 另 一 方 面 ， 随 着 房 地 产 市 场 的 不 断 发 育 ， 居
民 消 费 行 为 更 趋 理 性 和 成 熟 ， 促 进 了 我 市 住 宅 建 设 水 平 的 整 体 提 高 。 纵 观
近 几 年 武 汉 市 房 地 产 业 的 开 发 指 标 ， 我 们 不 难 发 现 武 汉 房 地 产 市 场 正 面 临
着 巨 大 的 机 遇 和 挑 战 ， 作 为 国 民 经 济 “ 助 推 器 ” 和 “ 调 节 器 ” 的 房 地 产 业 ， 在
2003 年 上 半 年 央 行 《 通 知 》 和 “ 非 典 ” 的 双 重 打 压 下 ， 在 竞 争 日 趋 激 烈 的 今
天 ， 如 何 把 握 市 场 发 展 脉 搏 成 为 开 发 成 功 的 前 提 和 基 础 。 多 年 的 策 划 、 代
理 经 验 让 我 们 感 受 到 近 几 年 （ 特 别 是 2002 年 ） 的 开 发 特 点 ：
一 、 房 地 产 开 发 投 资 持 续 稳 步 增 长
来 自 政 府 部 门 的 统 计 数 据 ，也 许 因 统 计 口 径 的 不 同 而 缺 乏 关 联 ，但 它 仍
具 有 参 考 价 值 ， 并 且 我 们 相 信 ， 其 纵 向 比 值 是 有 效 而 可 信 赖 的 ， 从 下 列 几
组 数 据 ， 我 们 仍 能 找 出 武 汉 房 地 产 的 发 展 轨 迹 。
2000-2002 年 武 汉 住 宅 开 发 一 览 表
年 份 总 投 资 额 增 长 率 总 施 工 面 积 增 长 率 总 竣 工 面 积 增 长 率
2000 -- -- --
2001 % % %
2002 % 10% %
注 ： 总 投 资 额 ： 亿 元 总 施 工 面 积 ： 万 平 方 米 总 竣 工 面 积 ： 万 平 方 米
2000-2002 年 武 汉 住 宅 销 售 一 览 表
年 份 总 销 售 额 增 长 率 总 销 售 面 积 增 长 率
2000 -- --
2001 % %
2002 % %
注 ： 总 销 售 额 ： 亿 元 总 销 售 面 积 ： 万 平 方 米
2000-2002 年 住 宅 销 售 价 格 一 览 表
一 季 度 二 季 度 三 季 度 四 季 度
2001 年 价 格 2036 2061 2063 2101
1125. 13
1260. 15 1387. 22
436. 24
506. 04 552. 73
0
200
400
600
800
1000
1200
1400
总施工面积 总竣工面积
2000 2001 2002
2000- 2002年武汉住宅销售比例图
78. 95
447. 29
93. 63
523. 18
118. 55
613. 01
0
100
200
300
400
500
600
700
总销售额 总销售面积
2000年 2001年 2002年
- 4 -
2002 年 价 格 1900 2017 2094 2200
2003 年 价 格
注 :年 份 ： 年 销 售 价 格 ： 元 /平 方 米
从 上 述 数 据 中 ， 我 们 不 难 看 出 ：
1、 虽 然 投 资 额 再 创 新 高 ， 但 %的 增 幅 高 于 GDP 增 长 率 4 个 百
分 点 ， 应 该 不 存 在 太 多 的 泡 沫 成 分 。
2、 销 售 面 积 超 过 当 年 竣 工 面 积 万 平 方 米 （ 即 消 化 100 多 万
平 方 米 的 存 量 房 ）， 表 明 市 场 需 求 依 然 旺 盛 。
3、 销 售 回 收 资 金 占 当 年 投 资 比 例 达 89%， 表 明 市 场 仍 在 良 性 通 道
内 运 行 。
但 2002 年 施 工 面 积 为 当 年 销 售 面 积 的 倍 ， 让 人 不 禁 为 2003 年
的 销 售 前 景 担 忧 。
二 、 开 发 企 业 大 举 进 入 武 汉 市 场
随 着 沿 海 房 地 产 开 发 市 场 泡 沫 现 象 的 加 剧 ， 拍 卖 的 土 地 地 价 愈 来 愈 高 ，
开 发 风 险 凸 现 ，部 分 开 发 企 业 开 始 将 目 光 投 向 即 将“ 喷 发 ” 的 武 汉 市 场 。2002
年 ，武 汉 市 新 批 的 60 家 开 发 企 业 ，90%为“ 外 来 和 尚 ” ，其 中 不 乏 上 海 复 地 、
广 州 保 利 、 南 京 三 金 等 国 内 知 名 企 业 。
1700
1800
1900
2000
2100
2200
2300
2
0
0
1
一季
2
0
0
1
二季
2
0
0
1
三季
2
0
0
1
四季
2
0
0
2
一季
2
0
0
2
二季
2
0
0
2
三季
2
0
0
2
四季
2
0
0
3
一季
2
0
0
3
二季
三 、 高 层 楼 盘 比 重 继 续 上 升 ， 整 体 水 平 不 断 提 高
由 于 楼 面 地 价 的 水 涨 船 高 ， 容 积 率 居 高 不 下 ， 中 高 档 楼 盘 所 占 比 例 也 越 来
越 高 。2002 年 ，高 层 、小 高 层 楼 盘 占 开 发 总 量 的 63%。当 然 ，随 着 楼 房 高 度 上
升 ， 房 价 应 声 上 涨 ， 并 由 此 带 动 全 市 商 品 房 单 价 的 上 涨 。 市 区 中 心 地 段 的 中 档
商 品 房 均 价 已 达 2700 元 /㎡ ， 涨 幅 ％ 。
四 、 新 都 市 主 义 盛 行
如 果 说 2001 年 是 郊 区 化 、 大 盘 化 唱 主 旋 律 的 话 ， 2002 年 是 回 归 都 市
的 一 年 ， 在 政 府 的 大 力 扶 持 下 ， 开 发 商 、 媒 体 共 唱 旧 城 改 造 新 曲 ， 将 新 都
市 主 义 推 向 高 潮 。 永 清 片 区 、 新 华 西 路 片 区 和 积 玉 桥 等 地 区 的 旧 城 相 继 改
造 、 汉 口 和 武 昌 沿 江 江 滩 的 改 造 以 及 琴 台 文 化 中 心 的 建 设 ， 为 都 市 回 归 提
供 了 良 好 的 区 域 大 环 境 。 除 此 外 ， 全 年 共 改 造 在 册 危 旧 房 35 万 ㎡ ， 改 造 量
超 过 了 前 3 年 的 总 和 ， 极 大 地 促 进 了 住 宅 一 、 二 级 市 场 的 联 动 。
五 、 竞 争 更 加 激 烈 ， 企 业 重 新 洗 牌
有 人 戏 称 目 前 房 地 产 开 发 是 “ 三 外 ” 即 外 地 、 外 行 、 外 来 资 金 。 随 着 一 级
土 地 供 应 市 场 的 规 范 和 透 明 化 ， 开 发 市 场 的 门 槛 正 在 不 断 提 高 ， 深 圳 万 科 、
浙 江 耀 江 、 广 州 保 利 、 南 京 三 金 等 国 内 著 名 房 地 产 商 ， 凭 借 其 雄 厚 的 资 金
实 力 ， 成 熟 的 职 业 开 发 团 队 ， 知 名 的 企 业 品 牌 ， 迅 速 提 高 进 入 门 槛 。 2002
年 正 式 实 行 的 土 地 供 应 制 度 的 改 革 ， 标 志 着 “ 大 象 游 戏 ” 的 开 始 和 投 机 时 代
的 结 束 ， 部 分 实 力 稍 逊 的 本 土 开 发 企 业 被 迫 转 移 到 地 市 级 市 场 或 被 淘 汰 。
六 、 全 方 位 竞 争 即 将 开 始
开 发 项 目 竞 争 已 不 单 是 产 品 卖 点 、营 销 手 段 的 局 部 竞 争 ，而 是 从 市 场 调
研 、 市 场 分 析 、 产 品 定 位 、 策 划 推 广 、 销 售 把 控 、 到 物 业 管 理 等 全 过 程 、
全 方 位 的 竞 争 ， 实 质 上 是 开 发 商 之 间 综 合 实 力 和 品 牌 的 竞 争 ， 更 是 开 发 模
式 和 开 发 策 略 的 碰 撞 。
第 二 章 、 汉 阳 区 域 房 地 产 发 展 预 测
- 6 -
古 镇 汉 阳 ， 自 古 就 以 其 优 美 的 自 然 景 观 和 深 厚 的 人 文 底 蕴 享 誉 全 国 。
这 里 有 伯 牙 、 子 期 的 高 山 流 水 ； 有 蜚 声 中 外 的 归 元 寺 ； 有 正 在 不 断 建 设 的
南 岸 嘴 风 景 生 态 景 区 … … 随 着 月 湖 周 边 大 规 模 整 治 和 四 湖 水 生 态 建 设 的 进
一 步 实 施 ， 一 个 以 生 态 、 旅 游 、 制 造 业 为 龙 头 的 居 住 新 区 正 逐 渐 形 成 。 大
家 有 目 共 睹 的 是 ， 经 过 近 几 年 大 规 模 的 城 市 建 设 和 旧 城 改 造 ， 汉 阳 房 地 产
市 场 一 改 往 日 “ 贫 民 窟 ” 或 经 济 适 用 房 的 形 象 ， 虽 然 暂 时 还 不 能 和 汉 口 和 武
昌 两 位 “ 大 哥 ” 平 起 平 坐 ， 但 其 咄 咄 逼 人 的 气 势 ， 已 让 武 汉 市 民 领 略 到 “ 新 世
纪 、 新 汉 阳 、 新 生 活 ” 的 风 貌 。
作 为 第 三 产 业 和 国 民 经 济 支 柱 产 业 的 房 地 产 业 ，在 汉 阳 苏 醒 的 时 候 早
已 先 行 一 步 。一 批 有 远 见 、有 实 力 的 开 发 商 早 已 闻 风 而 动 ，在 尚 未 苏 醒 的 108
平 方 公 里 的 土 地 上 ， 掀 起 热 火 朝 天 的 建 设 热 潮 。 其 开 发 特 征 明 显 不 同 于 武
昌 、 汉 口 两 大 市 场 ， 带 着 深 深 的 地 域 烙 印 。
由 于 本 项 目 地 处 五 里 墩 、马 沧 湖 路 中 段 ，因 此 本 报 告 仅 选 取 汉 阳 旧 城 区
（ 即 从 钟 家 村 沿 汉 阳 大 道 至 十 里 铺 为 研 究 范 围 加 以 分 析 ）。 总 体 来 看 ， 该 区
域 的 房 地 产 发 展 有 以 下 几 个 特 点 ：
（ 一 ） 2002 年 是 汉 阳 房 市 阔 步 前 进 的 一 年 ， 是 继 “ 三 区 五 片 ” 后 的 又
一 开 发 热 点 ；
2002 年 是 汉 阳 楼 市 （ 特 别 是 房 价 ）“ 井 喷 ” 的 一 年 ， 平 均 房 价 由 2002
年 第 3 季 度 的 元 /㎡ 迅 速 拉 高 到 2002 年 4 季 度 的 元 /㎡ ，一
个 季 度 内 上 涨 元 /㎡ ， 涨 幅 高 达 %。 而 武 汉 市 2002 年 全 市 的 房 价
涨 幅 为 5%。 虽 然 2003 年 2 季 度 ， 汉 阳 楼 盘 的 平 均 房 价 （ 住 宅 ）为
元 /㎡ ， 仍 然 落 后 于 元 /㎡ 的 武 汉 市 平 均 房 价 ， 但 其 发 展 后 劲 不 可 小
视 。
我 们 分 析 了 房 价 上 涨 的 原 因 ， 有 以 下 几 点 ：
1） 土 地 批 租 价 格 的 大 幅 上 扬
据 我 司 跟 踪 数 据 ， 汉 阳 十 里 铺 的 某 地 块 ， 由 2002 年 初 的 20 多 万 元 /
亩 ， 涨 至 而 今 的 50 万 元 /亩 ， 涨 幅 高 达 200%；2003 年 上 半 年 ， 武 汉 市 土 地
招 标 中 心 拍 卖 的 汉 阳 大 道 459 号 地 块 的 地 价 高 达 88 万 元 /亩 。房 价 的 上 涨 直
接 导 致 楼 面 地 价 上 升 ， 从 而 带 动 房 价 的 攀 升 。
2） 环 境 整 治 力 度 加 大 为 房 价 的 上 涨 创 造 良 好 的 外 部 环 境 。
伴 随 着 武 汉 市 政 府 建 设 武 汉 现 代 制 造 业 基 地 设 想 的 实 施 ，汉 阳 区 政 府
适 时 地 提 出 打 造 “ 山 水 园 林 城 、 汽 车 城 、 居 住 新 城 ” 的 发 展 定 位 ， 为 汉 阳 旧
城 的 发 展 奠 定 坚 实 的 基 础 。 随 着 南 岸 咀 观 景 区 的 建 成 ， 琴 台 文 化 艺 术 区 的
启 动 ， 四 湖 工 程 的 实 施 ， 汉 阳 的 道 路 交 通 、 景 观 建 设 ， 旅 游 开 发 跃 上 新 的
台 阶 ，一 直 养 在 深 闺 的“ 十 山 六 湖 ” 被 各 项 目 竞 相 利 用 。“ 享 有 美 景 的 单 位 ” 自
然 成 为 开 发 商 提 价 的 最 好 籍 口 。 以 东 方 华 尔 兹 为 例 ， 其 朝 动 物 园 和 墨 水 湖
的 景 观 房 最 高 价 达 4000 元 /㎡ ，而 其 它 单 位 的 起 价 仅 为 2300 元 /㎡ ，从 中 足
以 折 射 出 景 观 在 房 价 中 所 占 比 例 。
3） 开 发 产 品 开 发 重 心 向 中 高 档 、 低 档 产 品 供 应 量 减 少
由 于 前 述 两 因 素 的 影 响 ， 汉 阳 新 上 市 楼 盘 均 以 规 模 小 区 形 式 出 现 。
以 往 单 栋 产 品 走 低 质 低 价 路 线 的 产 品 越 来 越 少 （ 此 种 产 品 也 逐 渐 被 市 场 所
抛 弃 ）， 项 目 市 场 定 位 也 倾 向 于 中 高 档 。 低 档 产 品 ， 特 别 是 经 济 适 用 房 规 模
的 迅 速 减 少 ， 是 导 致 整 体 楼 价 迅 速 上 升 的 主 要 因 素 。
4） 楼 盘 整 体 质 素 在 不 断 提 高
根 据 我 司 研 究 ， 楼 盘 定 价 涉 及 4 个 层 次 因 素
1、 室 内 建 筑 质 素
包 括 户 型 设 计 、 建 筑 质 量 、 结 构 形 式 、 采 光 通 风 等 ；
2、 小 区 公 共 空 间
包 括 小 区 配 套 、 环 境 绿 化 、 物 业 管 理 、 配 套 设 施 等 ；
3、 小 区 周 边 共 享 资 源
包 括 小 区 周 围 景 观 、 交 通 、 福 利 配 套 等 社 会 环 境 ；
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4、 小 区 文 化 品 位
包 括 小 区 住 户 素 质 、 文 化 建 设 投 入 、 物 业 档 次 。
从 新 近 上 市 楼 盘 布 局 来 看 ， 各 项 目 普 遍 强 调 规 划 设 计 、 建 筑 设 计 ， 不
仅 从 户 型 布 置 、 采 光 、 通 风 、 室 内 功 能 分 区 等 各 个 方 面 加 以 改 进 ， 更 注 重
在 室 外 景 观 、 环 艺 配 套 上 加 大 投 入 ， 部 分 楼 盘 甚 至 聘 请 境 外 知 名 公 司 参 与
设 计 ， 使 小 区 景 观 更 人 性 化 ， 更 舒 适 化 。
（ 二 ） 竞 争 趋 于 白 热 化 ， 产 品 趋 于 同 质 化
也 许 是 看 重 汉 阳 尚 未 开 发 的 未 来 ， 也 许 是 被 汉 阳 迅 速 发 展 的 潜 力 所 吸
引 ， 大 批 开 发 商 （ 尤 其 是 外 地 开 发 商 ） 纷 纷 扎 堆 汉 阳 开 发 ， 仅 从 钟 家 村 到
十 里 铺 不 过 十 里 地 ， 汉 阳 大 道 的 周 边 有 近 30 家 开 发 商 在 圈 地 开 发 ， 其 中 既
有 本 土 知 名 企 业 宏 宇 、 美 好 愿 景 、 王 家 墩 机 场 迁 建 开 发 公 司 ， 更 有 外 地 巨
头 （ 如 东 方 华 尔 兹 、 复 地 、 澳 门 新 亿 胜 、 闽 电 力 ） 在 跃 跃 欲 试 。
据 我 司 统 计 ， 汉 阳 城 区 （ 不 包 括 沌 口 开 发 区 ） 共 有 在 售 楼 盘 24 个 ，
即 将 于 年 内 上 市 的 楼 盘 6 个 ， 总 名 义 供 应 量 近 100 万 ㎡ ， 目 前 正 施 工 的 面
积 达 87 万 ㎡ 。 据 测 算 ， 该 区 域 的 2003 年 消 化 量 将 达 到 60 万 ㎡ （ 该 区 域
2002 年 的 销 售 总 量 为 42 万 平 方 米 ）， 供 需 矛 盾 比 较 突 出 ， 其 中 表 现 最 为 明
显 的 是 小 高 层 住 宅 。 目 前 全 区 域 小 高 层 整 体 销 售 率 不 到 35% ， 多 层 的 销 售
率 较 为 理 想 ， 超 过 60%。
由 于 拥 有 资 源 的 相 似 性 ，即 湖 景 、山 景 、江 景 、园 景 或 者 是 交 通 便 利 ，
该 区 域 的 产 品 呈 现 明 显 的 同 质 化 。 不 仅 产 品 形 态 雷 同 ， 仅 有 多 层 、 小 高 层
（ 新 开 楼 盘 几 乎 均 有 小 高 层 ） 而 且 规 划 布 置 如 同 一 辙 ， 就 连 价 格 定 位 也 互
相 重 叠：多 层 均 价 在 1800-2000 元 /㎡ 之 间 ， 小 高 层 均 价 在 2000-2500 元 /㎡ 。
（ 三 ） 产 品 结 构 与 居 民 的 购 买 力 相 矛 盾
作 为 老 工 业 基 地 的 汉 阳 ，有 着 引 以 为 豪 的 湖 北 枪 炮 厂 和 国 棉 一 厂 、汉
钢 、 拖 拉 机 厂 等 500 多 家 国 有 大 中 型 企 业 。 但 不 可 否 认 的 是 ， 近 几 年 ， 随
着 国 民 经 济 结 构 调 整 ， 大 部 分 国 有 企 业 的 效 益 严 重 滑 坡 ， 处 于 停 产 半 停 产
状 态 ， 相 对 武 昌 、 汉 口 乃 至 沌 口 开 发 区 ， 该 区 域 的 总 体 收 入 消 费 水 平 偏 低 。
有 关 统 计 显 示 ： 房 总 价 与 居 民 家 庭 年 收 入 之 比 应 不 超 过 8 ： 1 。 按 每 户 居 民
购 买 120㎡ ， 单 价 1800 元 /㎡ 计 算 ， 其 家 庭 年 收 入 应 达 到 27000 元 ， 显 然 超
出 该 区 域 职 工 平 均 收 入 水 平 。
汉 阳 房 产 的 长 期 低 迷 ，对 于 邻 近 汉 阳 的 武 昌 、桥 口 区 的 普 遍 市 民 来 说
并 不 都 是 坏 事 ， 随 着 交 通 条 件 的 改 善 ， 部 分 市 民 开 始 跨 江 购 房 ， 但 随 着 房
价 的 不 断 攀 升 ， 该 区 域 的 吸 引 力 有 相 对 减 少 趋 势 ， 部 分 桥 口 区 域 的 市 民 开
始 将 目 光 转 向 古 田 方 向 ， 对 于 他 们 的 二 次 置 业 来 说 ， 价 格 永 远 都 是 主 导 风
向 标 。
有 什 么 样 的 地 价 ， 就 有 什 么 样 的 产 品 。 土 地 价 格 的 上 涨 ， 迫 使 开 发 商
的 开 发 重 心 向 中 、 高 档 产 品 转 移 ， 这 种 转 移 加 剧 了 产 品 和 市 场 矛 盾 。 现 时
的 多 层 俏 销 ， 小 高 层 严 重 滞 销 （ 例 如 ； 东 方 华 尔 兹 ）， 很 好 地 佐 证 了 产 品 结
构 与 现 时 居 民 购 买 力 的 矛 盾 ， 同 时 也 说 明 并 非 是 市 场 供 应 量 的 绝 对 过 剩 ，
而 只 是 相 对 过 剩 ， 相 对 于 居 民 实 际 购 买 力 的 过 剩 。
（ 四 ） 开 发 地 段 性 明 显 ，“ 三 外 ” 现 象 凸 现
经 济因素、交通条件和环境因素的共同作用，使得汉阳旧城区的开发呈现
区域性、扎堆性的特点，即以钟家村为中心的东部板块，以墨水湖为中心的中部
板块和以十里铺为中心的西部板块三大区域为主。钟家村本是中小企业的开发天
堂，是低价房的超市（鹦鹉花园除外），但这种低价房仿佛在一夜之间烟消云散；
墨水湖板块，则成为创新模式竞争的试验田，汉阳环境改造工程的最直接受益者，
在汉阳区域开发中，凸现出中部崛起的新格局；而在十里铺，由于中心区域的可
利用土地稀少，楼盘开始向周边扩散，向汉水、墨水湖畔延伸。
在 武 汉 的 房 市 中 ， 外 地 开 发 商 扎 堆 最 明 显 的 地 方 有 两 处：金 银 湖 和 汉
阳 。 初 步 统 计 ， 扎 堆 于 汉 阳 的 外 地 开 发 商 有 复 地 、 新 亿 胜 、 楚 都 、 鹦 鹉 花
园 等 ， 虽 然 只 占 开 发 商 总 数 的 25%， 但 开 发 面 积 接 近 总 开 发 面 积 的 45%。
五 、竞 争 促 使 整 体 开 发 水 平 得 以 不 断 提 高 ，市 场 制 胜 的 法 宝 在 于 创 新
- 10 -
和 品 牌
中 国 房 地 产 开 发 （ 包 括 武 汉 ） 历 经 了 三 个 阶 段 ：
1、 以 卖 房 子 、 买 家 居 为 代 表 的 初 级 阶 段 ；
2、 以 卖 规 划 、 卖 环 境 、 卖 房 型 为 代 表 的 中 级 阶 段 ；
3、 以 卖 生 活 品 味 、 生 活 方 式 为 代 表 的 高 级 阶 段 。
虽 然 武 汉 有 个 别 楼 盘 在 向 高 级 阶 段 迈 进 ，但 在 现 阶 段 ，汉 阳 市 场 竞 争
主 要 还 是 体 现 在 中 级 阶 段 ， 引 领 潮 流 的 开 发 模 式 也 仅 体 现 在 开 发 面 积 、 户
型 设 计 、 景 观 建 设 、 等 表 面 层 次 。 景 观 资 源 的 利 用 也 停 留 于 借 助 自 然 景 观 ，
对 人 性 化 的 生 活 方 式 和 对 丰 富 的 人 文 景 观 的 利 用 鲜 有 创 新 。
第 三 章 项 目 优 劣 势 分 析
一、 项 目 优 势
1、 未 来 小 区 外 围 交 通 便 利 ；
2、 项 目 的 地 理 位 置 闹 中 取 静 ， 空 气 新 鲜 ；
3、 项 目 所 在 区 域 人 气 旺 盛 ；
4、 面 临 汉 阳 房 市 启 动 的 大 好 时 机 ；
5、 开 发 商 成 功 的 开 发 经 验 。
二、 项 目 劣 势
1、 地 板 形 状 不 规 则 ；
2、 道 路 网 络 不 完 善 ， 受 制 于 城 市 建 设 的 快 慢 ；
3、 周 边 教 育 配 套 （ 特 别 是 小 学 ） 设 施 不 足 ；
4、 项 目 缺 少 自 然 景 观 的 支 撑 ， 且 周 边 的 视 觉 景 观 不 佳 ；
5、 企 业 品 牌 知 名 度 属 于 弱 势 品 牌 。
三、 机 会 点
1、 汉 阳 城 市 基 础 设 施 建 设 步 入 快 车 道 ， 马 鹦 路 即 将 动 工 ；
2、 汉 阳 人 文 景 观 的 发 掘 存 在 市 场 空 白 点 ；
3、 汉 阳 楼 盘 综 合 素 质 水 平 不 高 ；
4、 市 民 购 房 的 地 域 概 念 （ 汉 口 人 不 去 汉 阳 购 房 ） 正 悄 然 改 变 ；
5、 旧 城 改 造 所 引 发 的 购 买 力 。
四、 威 胁 点
1、 汉 阳 旧 城 区 现 存 可 开 发 的 面 积 达 434 万 ㎡ ；
2、 竞 争 门 槛 正 不 断 提 高 ， 贷 款 条 件 日 渐 苛 刻 ；
3、 先 期 开 盘 的 楼 盘 ， 筑 起 了 品 牌 、 规 模 等 市 场 壁 垒 ；
4、 主 打 景 观 住 宅 的 中 部 板 块 ， 自 然 景 观 匮 乏 是 本 项 目 易 受 攻 击 的
软 肋 ；
5、 面 临 旧 城 改 造 、 二 次 置 业 高 潮 后 的 需 求 疲 劳 期 。
五、 综 述
通 过 对 前 述 项 目 的 SWOT 分 析 ， 我 们 关 注 到 项 目 的 优 势 在 于 区 位 优
势 ， 而 项 目 的 劣 势 存 在 于 自 然 资 源 不 足 、 企 业 品 牌 知 名 度 、 影 响 力 不 够 等
诸 多 方 面 。 因 而 如 何 破 译 项 目 宗 地 的 基 因 密 码 ， 充 分 挖 掘 项 目 的 优 势 ， 培
育 项 目 优 势 ， 化 解 品 牌 及 自 然 资 源 的 劣 势 ， 成 为 我 们 思 考 的 关 键 。
第 四 章 项 目 开 发 思 路 的 探 索
本 宗 地 的 开 发 取 舍 十 分 简 单 ，一 种 是 市 场 追 随 战 略 ，开 发 一 种 市 场 成 熟
的 主 流 产 品 ， 以 1950 元 /㎡ 的 价 格 推 向 市 场；另 外 一 种 是 推 行 旗 帜 鲜 明 的 差
异 化 竞 争 战 略 ， 提 供 风 格 独 树 一 帜 的 产 品 ， 也 就 是 市 场 相 对 稀 缺 的 产 品 。
此 种 产 品 定 价 在 2300-2400 元 /㎡ 之 间 。
水 墨 清 城 价 格 定 位 比 较 ：
- 12 -
在 没 有 创 新 的 前 提 下 ， 依 据 竞 争 楼 盘 定 价 法 ， 本 项 目 的 价 格 为 ：
比 较 因 素
花 前
树 下
缤 纷
四 季
金 龙
花 园
碧 水
晴 天
水 墨
清 城
文 化 品 位 20 20 20 20 20
交 通 条 件 21 20 21 21 20
周 边 环 境 20 21 22 22 20
品 牌 实 力 19 22 19 22 20
总 体 规 划 19 19 19 18 20
合 计 99 102 101 103 100
比 较 权 重
花 前
树 下
缤 纷
四 季
金 龙
花 园
碧 水
晴 天
楼 盘 均 价 1880 1890 2000 1900
修 正 均 价 1898 1853 1980 1845
权 重
水 墨 清 城 折 后 均 价 =各 比 较 物 业 修 正 价 格 × 权 重
1898× +1853× +1980× +1845× =（ 元 /平 方 米 ）
一、 是 否 需 要 创 新
思 路 决 定 出 路
在 项 目 开 发 成 功 的 三 要 素 （ 开 发 策 略 、 实 力 、 信 心 ）中 ， 开 发 模 式 和
开 发 策 略 ， 是 项 目 成 功 的 基 础 和 前 提 。 但 创 新 只 能 是 超 前 半 步 ， 或 者 适 度 ，
步 伐 太 快 ， 曲 高 和 寡 ， 无 人 响 应 ， 最 终 忧 郁 而 死；不 创 新 ， 被 大 潮 所 淹 没 ，
难 逃 死 路 一 条 。 但 适 度 在 何 方 ， 如 何 把 握 的 尺 度 ， 是 我 司 长 期 探 索 和 孜 孜
研 究 的 主 题 ， 本 文 仅 从 项 目 角 度 予 以 阐 述 。
二 、 如 何 创 新
房 地 产 开 发 创 新 的 模 式 不 外 乎 两 种 ， 即 兵 法 创 新 和 剑 法 创 新 。
1、 兵 法 创 新
所 谓 的 兵 法 创 新 ，乃 是 以 地 产 界“ 黑 马 ” 之 名 ，斜 刺 中 杀 出 。以 独 创 的 开
发 模 式 、 理 念 、 产 品 ， 迅 速 占 领 某 一 细 分 市 场 的 制 高 点 、 空 白 点 ， 建 立 自
己 的 “ 滩 头 阵 地 ” ， 抢 下 足 够 的 市 场 份 额 ， 从 此 “ 一 夜 成 名 ” 的 开 发 模 式 。
代 表 作 ： 广 州 南 园 奥 林 匹 克 花 园
武 汉 长 城 置 业 （ 水 蓝 郡 ）
2、 剑 法 创 新
乃 是 在 规 划 设 计 、 户 型 结 构 、 景 观 绿 化 略 高 于 竞 争 楼 盘 的 基 础 上 ， 寻 找
局 部 突 破 ， 创 造 出 超 越 竞 争 楼 盘 的 比 较 优 势 ， 以 此 击 败 对 手 。
依 据 本 宗 地 及 竞 争 楼 盘 的 资 源 占 有 结 果 ， 本 项 目 应 选 择 后 一 种 模 式 ，
提 供 高 性 价 比 的 产 品 。
三 、 创 新 途 径
剑 法 创 新 成 功 之 典 范 ，当 数 南 国 奥 林 匹 克 花 园 ，其 首 创 复 合 地 产 之 要
领 风 靡 全 国 ， 并 常 胜 不 败 。 仅 以 地 处 金 银 湖 最 偏 僻 之 处 的 武 汉 奥 林 匹 克 花
园 为 例 ， 其 宗 地 之 景 观 资 源 并 不 优 于 万 科 、 汀 香 水 榭 、 黄 金 海 岸 ， 且 交 通
十 分 不 便 ， 就 是 凭 借 其 品 牌 和 复 合 地 产 之 优 势 。 开 盘 不 久 ， 其 首 期 304 余
套 洋 房 、 联 体 别 墅 均 已 预 定 一 空 。 在 强 手 如 林 的 金 银 湖 不 能 不 称 之 为 奇 迹 。
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细 究 其 因 ， 成 功 根 本 在 “ 低 密 度 +一 流 规 划 +运 动 题 材 +知 名 品 牌 ” 。
复 合 地 产 因 其 整 合 的 资 源 要 素 不 同 ， 可 分 为 以 下 几 类 ：
1、 教 育 复 合 地 产 ；
2、 高 科 技 智 能 化 地 产 ；
3、 文 化 题 材 复 合 地 产 ；
4、 旅 游 复 合 地 产 ；
5、 运 动 型 复 合 地 产 ；
经 研 究 ， 武 汉 称 得 上 沾 有 复 合 地 产 之 光 的 仅 有 ：
南 湖 江 南 庭 院 — — 复 合 元 素 为 安 徽 民 居 建 筑 文 化
后 湖 青 青 美 庐 — — 汉 派 居 住 文 化
沌 口 水 木 清 华 — — 中 国 传 统 文 化
金 银 湖 南 国 奥 林 — — 运 动 题 材
有 趣 的 巧 合 是 上 述 复 合 题 材 ，均 集 中 于“ 三 区 五 片 ” 热 点 板 块 ，在 同 质
化 严 重 的 板 块 竞 争 中 ， 均 取 得 非 常 不 错 的 销 售 业 绩 。 也 许 是 板 块 竞 争 激 烈 、
同 质 化 现 象 严 重 逼 迫 它 们 另 辟 蹊 径 ； 也 许 是 看 到 复 合 地 产 之 市 场 前 景 而 主
动 求 变 。 无 论 如 何 ， 其 成 功 模 式 无 疑 为 本 项 目 的 开 发 提 供 了 一 个 范 例 。
结 合 项 目 的 地 脉 人 文 优 势 ， 本 项 目 应 定 位 于 “ 立 足 于 汉 阳 深 厚 人 文 资
源 ” 的 复 合 地 产 。
四 、 复 合 概 念 的 市 场 前 景
虽 然 我 们 不 能 就 此 断 言 复 合 地 产 一 定 就 能 成 功 ，但 我 司 颇 为 自 信 的 是：
该 概 念 要 领 是 建 立 于 一 系 列 稳 固 之 基 石 上 的 一 种 地 产 延 伸 ， 是 在 一 流 规 划
设 计 的 前 提 下 ， 对 业 主 精 神 消 费 空 白 的 一 种 填 充 。 它 的 优 势 来 自 于 ：
1、 以 古 琴 台 、 归 元 寺 为 代 表 的 深 厚 文 化 底 蕴 ， 是 经 济 上 落 后 的 汉
阳 人 发 自 内 心 的 一 种 精 神 慰 藉 ；
2、 我 司 多 年 的 策 划 销 售 经 验 ， 确 保 指 导 总 体 规 划 、 户 型 布 置 、 景
观 设 计 超 过 同 档 次 竞 争 对 手 （ 南 湖 新 世 纪 宝 安 花 园 的 成 功 源 于 此 ）；
3、 在 信 息 过 载 、 广 告 乏 味 、 宣 传 边 际 效 应 大 幅 下 降 的 今 天 ， 复 合
概 念 更 能 引 起 关 注 和 评 判 ；
4、 复 合 题 材 ， 为 持 续 宣 传 和 创 新 开 辟 了 富 于 想 象 的 空 间 ；
5、 在 与 同 等 的 价 格 ， 同 样 的 硬 件 （ 即 同 等 户 型 设 计 ， 相 似 的 景 观
资 源 ） 下 的 楼 盘 竞 争 时 ， 具 备 更 高 性 价 比 。
6、 为 项 目 房 价 的 溢 价 销 售 ， 提 供 必 要 条 件 并 预 留 想 象 空 间 。 要 知
道 在 IT 行 业 中 ， 联 想 生 产 一 台 品 牌 电 脑 的 利 润 不 及 微 软 一 套 操 作 系 统 的
1/N。
第 五 章 项 目 定 位
目 标 客 户 群 的 选 择 过 程 实 际 上 就 是 寻 找 地 脉 文 化 、破 译 土 地 基 因 密 码
并 寻 找 能 认 识 、 欣 赏 这 种 地 脉 文 化 及 其 附 属 （ 包 括 建 筑 符 号 ， 景 观 环 艺 ）、
能 品 味 其 文 化 细 节 的 人 的 过 程 。
1、 我 们 的 目 标 客 户 群
我 司 多 年 的 研 究 经 验 表 明 ，一 般 项 目 的 主 要 客 户 群 来 自 于 以 宗 地 为 圆
心 ， 45 分 钟 车 程 为 半 径 的 范 围 内 。 个 性 化 和 豪 宅 的 主 要 目 标 客 户 群 范 围 会
相 应 有 所 扩 大 。 因 此 本 项 目 的 主 要 客 户 群 必 然 超 出 汉 阳 ， 覆 盖 汉 口 、 武 昌
大 部 分 地 区 。
我 们 预 测 的 目 标 客 户 群 体 个 人 特 征 为 ：
年 龄 ： 28~45 岁
学 历 ： 大 专 以 上 学 历
家 庭 年 收 入 ： 4 万 元 以 上
工 作 区 域 ： 汉 阳 （ 63%）、
桥 口 （ 19%）、 江 汉 （ 10%）
仅以 130 平方米三房为例：
总价：130*2300（元/平方米）=30（万元）
首付 10 万元，按揭贷款 20 万元
贷款年限分为 15 年、20 年
贷款年限 15 年，每月还款：1586 元
贷款年限 20 年，每月还款：1324 元
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其 它 （ 8%）
家 庭 结 构 ： 3-5 人
交 通 工 具 ： 40%的 业 主 拥 有 私 家 车
购 房 特 征 ： 二 次 置 业
（ 注 ： 目 标 客 户 群 的 消 费 倾 向 或 购 买 特 征 ， 待 详 细 市 调 后 列 出 ）
从 消 费 群 个 人 特 征 来 分 析 ， 本 项 目 目 标 客 户 群 主 要 来 自 于 ：
国 有 /集 体 企 业 中 层 以 上 领 导
三 资 企 业 的 高 级 雇 员 及 管 理 者
私 营 企 业 中 层 以 上 管 理 人 员
贸 易 实 体 的 中 高 层 管 理 人 员
国 家 公 务 员
学 校 教 师
2、 他 们 需 要 什 么 样 的 产 品 （ 服 务 ）
本 项 目 的 目 标 客 户 群 不 一 定 很 富 有 ， 但 一 定 是 很 有 品 位 、 有 鉴 赏 力 ，
是 懂 得 并 且 会 享 受 生 活 的 人 。 他 们 在 工 作 上 是 技 术 的 中 坚 、 公 司 发 展 的 核
心 ， 同 时 他 们 也 承 担 着 很 大 的 压 力 ； 在 家 庭 里 ， 他 们 上 有 老 下 有 小 ， 是 家
庭 物 质 和 精 神 的 中 心 。 但 是 ， 他 们 一 样 需 要 关 怀 、 需 要 释 放 ， 需 要 一 种 全
身 心 的 释 放 和 对 生 活 完 全 的 享 受 。 表 现 在 对 住 宅 的 需 求 上 ， 就 是 要 求 社 区
不 仅 有 一 流 的 规 划 ， 合 理 的 房 型 布 置 ， 优 美 的 景 观 设 计 ， 更 要 有 能 满 足 他
们 精 神 需 求 的 社 区 氛 围 ， 有 着 相 同 素 质 的 左 邻 右 舍 和 能 代 表 其 身 份 地 位 的
社 区 形 象 。
第六章 中 国 传 统 文 化 的 探 索 及 应 用
一 、 地 块 脉 络 的 寻 找
虽 然 本 宗 地 不 邻 湖 ， 不 靠 山 ， 也 不 靠 近 主 马 路 ， 地 理 优 势 和 自 然 资 源
的 附 加 值 不 高 ， 但 我 们 从 历 史 地 理 中 发 掘 到 ， 该 宗 地 旧 址 为 古 代 人 文 荟 萃
的 翠 微 峰 ， 自 古 就 是 文 人 墨 客 相 聚 之 地 。 宗 地 不 远 处 的 墨 水 湖 就 流 传 着 “ 魏
晋 南 北 朝 期 间 ， 昭 明 太 子 在 此 著 书 ， 在 湖 内 洗 笔 而 将 湖 水 染 墨 ” 的 典 故 。
通 过 不 断 的 探 索 、 思 考 ， 我 们 认 为 该 宗 地 最 突 出 的 特 征 在 于 “ 静 ” 字 ，
避 喧 哗 而 幽 静 ， 景 静 心 也 静 ， 是 适 宜 于 居 住 的 场 所 。 因 此 ， 我 们 只 有 在 文
化 上 和 建 筑 上 做 文 章 ， 挖 掘 地 块 项 目 的 人 文 地 脉 ， 引 入 传 统 文 化 精 髓 ， 营
造 人 文 大 宅 的 神 韵 。 结 合 中 国 传 统 居 住 模 式 ， 引 入 全 新 的 “ 院 宅 建 筑 ” 风 格 ，
使 之 成 为 与 项 目 地 块 相 匹 配 的 、 有 老 汉 阳 感 觉 的 地 产 精 品 。 从 “ 静 ” 中 ， 我
们 引 申 出 以 “ 静 — — 净 — — 境 ” 为 主 线 的 中 国 传 统 居 住 文 化 的 主 题 社 区 。
二 、 对 建 筑 形 式 的 反 思
自 古 代 猿 人 到 现 代 人 类 ，人 类 在 与 自 然 的 抗 争 史 中 ，居 所 一 直 与 人 类
相 生 相 伴 ， 天 人 合 一 。 从 最 早 的 茅 屋 ， 到 砖 房 ， 到 高 楼 大 厦 ， 人 类 建 筑 史 ，
同 时 也 是 一 部 凝 聚 着 人 类 进 化 过 程 的 历 史 ，是 人 类 与 自 然 和 谐 发 展 的 历 史 。
改 革 开 放 的 春 风 ， 迅 速 将 世 界 各 国 建 筑 风 格 吹 入 大 陆 。 仿 佛 一 夜 之 间 ，
中 国 地 产 市 场 成 为 世 界 建 筑 风 格 中 国 化 的 试 验 田 。 在 对 物 质 经 济 的 孜 孜 以
求 ， 和 对 国 外 生 活 方 式 的 盲 目 崇 拜 中 ， 我 们 太 渴 望 那 种 浓 墨 重 彩 的 建 筑 符
号 和 生 活 方 式 。 但 东 方 与 西 方 文 化 有 很 大 差 异 性 ， 西 方 建 筑 、 文 化 倾 向 于
个 体 化 、 私 密 性 、 形 式 化 ， 而 其 生 活 内 容 和 生 活 行 为 是 单 一 的 ， 其 表 面 辉
煌 之 下 的 局 促 拘 谨 ， 宏 大 建 筑 之 中 的 孤 独 与 中 国 人 群 居 的 性 格 是 很 不 相 适
的 。 其 实 ， 中 国 人 有 自 己 的 生 活 方 式 ， 中 国 人 很 在 乎 生 活 的 实 质 内 容 ， 讲
究 集 体 性 氛 围 和 个 人 随 意 性 以 及 相 互 交 流 ， 它 体 现 在 生 活 的 方 方 面 面 。 在
建 筑 上 体 现 ， 就 是 传 统 的 “ 院 宅 建 筑 ” 。 它 有 很 强 的 地 域 性 ， 从 北 京 的 四 合
院 到 江 南 的 民 居 ， 从 成 都 传 统 的 院 子 到 南 方 客 家 的 土 楼 ， 从 城 市 的 王 府 到
乡 间 的 湾 … … 都 是 以 这 种 院 宅 建 筑 来 规 范 生 活 空 间 的 。
三 、 为 什 么 要 做 文 化 社 区
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改 革 开 放 以 来 的 中 国 房 地 产 历 经 卖 房 子 、卖 家 居 阶 段 — — 卖 规 划 、卖
景 观 阶 段 — — 向 卖 生 活 方 式 、 卖 品 味 阶 段 发 展 ， 在 物 质 经 济 日 益 繁 荣 的 今
天 ， 人 们 更 加 注 重 对 精 神 层 面 的 追 求 ， 在 对 住 房 的 需 求 上 更 是 如 此 ，“ 小 康
之 前 重 面 积 、 小 康 时 期 重 装 修 ， 小 康 之 后 重 环 境 ” 就 是 最 明 显 的 写 照 。
建 筑 形 式 和 文 化 的 关 系 ，如 同 电 脑 的 硬 件 和 软 件 。软 件 的 发 挥 离 不 开
硬 件 。 但 同 时 ， 没 有 软 件 ， 硬 件 不 过 是 一 堆 废 品 ， 毫 无 用 处 。 在 建 筑 上 亦
如 此 ， 我 们 强 调 硬 件 的 重 要 性 ， 建 筑 规 划 、 房 型 设 计 、 景 观 绿 化 乃 至 外 立
面 颜 色 、 线 条 ， 每 一 个 细 节 都 必 须 精 雕 细 琢 。 但 光 有 这 些 ， 还 远 不 够 ， 必
须 有 软 件 才 能 启 动 ， 必 须 营 造 出 一 种 适 合 居 住 的 氛 围 ， 能 代 表 居 住 者 身 份 、
品 味 、 价 格 取 向 的 精 神 产 品 ， 满 足 住 户 对 两 个 层 次 的 需 求 。
在 软 件 的 开 发 过 程 中 ， 我 们 着 眼 于 两 点 ：
1、 不 为 创 新 而 创 新
创 新 不 是 一 个 概 念 ， 更 不 是 一 种 口 号 ， 也 不 是 一 种 前 卫 另 类 。 作 为 本
土 的 开 发 、 代 理 企 业 ， 创 新 来 源 于 对 生 活 的 思 索 ， 源 于 对 生 活 意 义 的 提 升 ，
是 一 种 建 立 在 完 善 的 规 划 、 合 理 的 建 筑 布 局 、 优 美 的 环 境 之 上 的 居 住 氛 围
形 式 ， 是 适 度 超 前 开 发 思 路 的 具 体 表 现 。
2、 必 须 与 硬 件 相 匹 配
生 活 品 位 等 无 形 的 东 西 是 通 过 建 筑 符 号 等 有 形 的 产 品 来 体 现 出 来 的 。
因 此 中 国 传 统 居 住 文 化 必 须 找 到 与 建 筑 产 品 的 切 入 点 ，它 与 建 筑 相 辅 相 成 ，
天 人 合 一 ， 而 不 是 强 附 于 建 筑 形 式 上 的 概 念 。 市 场 是 鉴 别 产 品 好 坏 （ 包 括
软 件 、 硬 件 ） 的 唯 一 标 准 ， 我 们 创 新 必 须 也 是 源 于 市 场 的 需 要 ， 源 于 对 目
标 客 户 群 心 理 需 求 的 不 断 探 索 。
四 、 为 何 引 入 中 国 传 统 文 化
提 到 生 活 氛 围 的 营 造 ，我 们 不 能 不 提 到 中 国 地 产 的 第 一 品 牌 — — 万 科 ，
其 在 武 汉 金 银 湖 的 郊 区 ， 完 整 而 全 面 地 复 制 了 一 个 欧 陆 小 镇 。 当 你 进 入 小
镇 ， 一 股 欧 式 风 情 扑 面 而 来 ： 欧 式 景 观 大 道 、 优 雅 的 钟 楼 ， 浓 墨 重 彩 的 建
筑 格 调 让 你 仿 佛 置 身 于 大 洋 彼 岸 的 某 个 国 度 。
来 自 异 域 的 经 过 不 断 演 化 的 小 资 情 调 ， 到 底 是 否 适 合 国 人 长 期 居 住 ，
我 们 不 敢 断 定 。 但 有 一 点 我 们 知 道 ： 中 国 人 有 自 己 的 生 活 方 式 ， 中 国 人 的
胃 是 不 太 适 宜 于 长 期 承 受 汉 堡 、 牛 排 的 。 同 样 ， 缺 少 本 土 文 化 根 基 的 舶 来
品 ， 如 同 镶 满 金 牙 的 小 商 人 ， 表 面 看 来 金 光 闪 闪 ， 其 骨 子 里 非 常 空 洞 、 单
薄 。 从 这 种 意 义 上 来 说 ， 他 们 更 像 专 用 于 度 假 的 别 墅 ， 而 不 是 人 们 一 生 守
望 的 寓 所 。 在 四 季 花 城 ， 中 国 人 独 有 的 人 的 性 格 、 城 市 的 性 格 在 不 断 迷 失 、
沉 沦 ， 剩 下 只 有 一 种 叫 做 中 性 的 ， 据 说 是 世 界 通 行 的 工 业 标 准 。
五 、 本 项 目 如 何 借 用 中 国 传 统 文 化
借 用 中 国 传 统 文 化 的 主 要 目 的 是 为 了 提 高 小 区 的 生 活 品 味 ，提 升 小 区
的 整 体 质 素 ， 其 目 标 有 两 点 ：
1、 提 升 项 目 品 牌 、 企 业 品 牌 形 象 ；
2、 让 产 品 附 含 溢 价 空 间 。
我 们 的 产 品 的 软 件 、硬 件 必 须 服 务 于 上 述 目 标 ，而 不 能 单 纯 为 创 新 而
创 新 ， 为 文 化 而 研 究 文 化 。 同 时 硬 件 必 须 为 软 件 服 务 ， 即 在 满 足 居 住 舒 适
性 的 前 提 下 ， 突 现 整 体 生 活 品 质 的 提 高 。
为 此 我 们 从 三 个 方 面 开 展 创 新 ：
1、 建 筑 形 式
自 古 以 来 ， 汉 阳 就 以 其 风 景 秀 丽 ， 景 色 优 美 而 著 称 。 在 明 朝 汉 阳 知 府
王 静 诗 中 ， 就 有 “ 大 别 晚 翠 、 江 汉 朝 亲 、 禹 祠 古 柏 、 官 湖 夜 月 、 金 沙 落 雁 、
风 山 秋 兴 、 晴 川 入 照 、 鹦 鹉 渔 歌 、 鹤 楼 晴 眺 、 平 塘 古 渡 ” 等 著 名 十 景 。
本 项 目 所 处 翠 微 峰 ， 虽 早 已 不 复 存 在 ， 但 我 们 通 过 建 筑 形 式 的 运 用 ， 重
塑 翠 微 峰 — — 一 座 意 念 中 的 山 峰 。 因 此 ， 我 们 引 用 著 名 建 筑 大 师 六 角 鬼 丈
的 波 浪 形 云 楼 建 筑 模 式 ， 在 地 块 的 西 边 用 建 筑 艺 术 的 形 式 再 造 形 成 一 个 意
想 中 的 山 峰 ， 通 过 房 顶 种 植 翠 绿 草 坪 和 高 层 建 筑 的 立 体 绿 化 ， 完 成 山 峰 的
实 体 山 峦 与 地 缘 地 块 完 美 的 对 接 ， 仿 佛 从 地 块 上 长 出 了 一 个 翠 微 峰 。 我 们
不 仅 要 塑 造 一 个 形 式 上 的 山 峰 ， 更 着 力 于 打 造 汉 阳 居 住 标 志 性 建 筑 ， 一 个
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创 新 住 宅 文 化 的 化 身 。
在 组 团 布 局 规 划 上 ，我 们 借 鉴 中 国 传 统 庭
院 式 围 合 布 局 中 两 个 重 要 的 建 筑 符 号 ： 庭 院
和 连 廊 。 特 别 是 连 廊 ， 它 既 有 交 通 、 观 光 功
能 ， 又 有 休 闲 、 交 流 的 作 用；同 时 大 量 采 用 中
国 风 的 窗 棂 、挑 檐 等 江 南 民 居 的 建 筑 符 号 ，通
过 “ 园 中 有 院 ， 院 院 相 连 ” 的 规 划 布 局 来 营 造 清 静 雅 致 的 氛 围 。
在 立 面 造 型 上 ， 大 胆 引 用 大 进 深 、
高 净 空 的 露 台 设 计 ， 以 期 实 现 室 内 外 空
间 有 效 衔 接 ， 达 到 人 与 自 然 和 谐 交 流 。
建 筑 外 立 面 的 颜 色 沿 用 江 南 民 居
的 淡 雅 、 别 致 的 风 格 ， 以 这 种 “ 淡 ” ，衬
托 居 所 的 “ 静 ” ， 表 达 一 种 安 详 、 宁 静 的
居 住 氛 围
2、 景 观 布 置
为 提 升 宗 地 的 地 脉 文 化 价 值 ，我 们
杜 撰 了 有 关 梁 朝 太 子 萧 统 的 一 段 缠 绵 、
凄 美 的 爱 情 故 事 。 这 个 故 事 包 含 江 山 与 爱 情 ， 贯 穿 于 整 个 主 题 景 观 之 中 。
书 院 式 的 幼 雅 园 、 太 子 洗 墨 池 、 留 碑 处 、 曲 桥 、 流 水 等 景 点 ， 尽 情 演 绎 着
古 老 的 故 事 。 这 段 逸 事 的 流 传 ， 必 然 会 加 深 人 们 对 整 个 社 区 的 印 象 ， 引 起
广 泛 的 共 鸣 和 传 播 ， 从 而 提 升 品 牌 的 知 名 度 和 影 响 力 。
3、 文 化 内 涵
在 该 宗 地 的 文 化 营 销 上 ， 我 们 以 所 见 、 所 感 、 所 思 作 为 文 化 脉 络 ， 将
上 述 所 见 、 所 感 提 升 到 居 住 静 、 净 、 境 三 个 层 次 。《 静 · 眼 观 》， 主 要 描 述 项
目 所 具 备 的 建 筑 形 式 特 点 ； 《 净 · 身 受 》 主 要 渲 染 在 主 题 景 观 中 营 造 出 来 的
“ 清 静 ” 意 味 ； 《 境 · 心 生 》 集 中 国 儒 家 文 化 精 髓 ， 从 中 ， 我 们 试 图 详 述 人 与
自 然 、 人 与 居 所 、 人 与 人 共 生 共 荣 的 内 在 关 系 。
关 于 楼 书
关 于 楼 书 ， 我 们 试 图 用 散 文 、 诗 词 、 中 国 水 墨 画 来 渲 染 项 目 主 题 ， 可
能 形 式 上 给 人 一 种 散 漫 的 感 觉 ， 但 “ 形 散 而 神 聚 ” 是 我 们 追 求 。 也 许 只 有 在
散 漫 中 ， 才 能 体 会 到 产 品 的 内 涵 ， 生 命 的 意 义 。 同 时 ， 鉴 于 建 筑 整 体 布 局 、
景 观 设 计 等 工 作 尚 未 开 展 ， 也 给 我 们 在 楼 书 的 编 制 上 带 来 一 定 困 难 。
我 们 设 想 在 上 述 工 作 完 成 之 际 ， 水 墨 清 城 的 视 觉 设 计 ， 无 论 在 形 式 ，
还 是 内 容 上 都 会 更 加 丰 满 。
