住宅策划：
（一） 背景资料
1、 地理位置
台州三山涂住宅小区根据《台州市路桥区三山涂工业功能区块控制性详细规划》的
设计，选址定于与白金路和十一条河之间、海明路以北，地块被一分为二，中间隔
有涌金路和涌金路两侧的步行商业街。住宅地块的北侧从西往东分别是医院地块、
文化娱乐中心地块和生产服务中心地块。
2、 用地性质
二类居住用地，70 年使用期。只能建 3 层（不包括 3 层）以上的居住建筑。
3、 策划依据
1) 《台州市金属资源再生产业基地核心区项目策划及方案研究》的招标文件。
（2011 年 9 月 28 日）
2) 《台州市路桥区三山涂工业功能区块控制性详细规划》（简称《详规》）。
3) 《台州市控制性详细规划编制技术规定》。
4) 中国现行的设计规范及国家标准。
（二） 策划准备
1、 命题解析：住宅区
1) 这不是常规的住宅区，这话是一个位于重污染工业园区内、为解决职工居住问题
的住宅区。尽管用地性质是“二类住宅用地”，但由于一般不会经过招投标程序，
因此未来在这里建设住宅的难以成为商品房。
2) 入驻园区的人员构成，主要是青年单身职工，家庭入住的比例一般不会超过 10%
（至少在五年内这个比例不会有大的改观）。待到这里的环境问题全面解决了，
居住人口的结构可能会发生变化。
3) 既然主要是满足非常规居住（即工业区宿舍）的功能，那么在策划时就不能不考
虑园区内其他子项目内的居住功能。唯有这样分析，分析和后续策划才会更加合
理，不然都是纸上谈兵，就住宅区谈住宅区，没有实际意义。
2、 策划理念准备
1) 通盘考虑。在本项目范围内，住宅有三块。第一块位于产业服务中心，第二块位
于商业街，第三块就是这一块。三块的功能基本一致，其中两块分别是商住混合
区和二类住宅区，连居住性质也一样。因此，考虑问题就应同时考虑相互关系。
但区别还是有的，这一块是最纯粹的住宅用地，因此策划应该更多显现住宅的特
点（对商住混合区住宅功能的策划，则应更多的考虑 SOHO 概念和时尚概念；对
工业服务区内住宅功能的策划，则应更多的考虑纯粹宿舍的概念。但三者的差别
还是不大）。
2) 从源头（分配）上找到策划起点。本项目的逻辑：整个核心区的建设，包括本住
宅区的建设，都是为了三山图整个产业的发展，为了产业发展，政府方面应该竭
尽全力；但是，力量总是有限，本住宅区建设的投入，不能有去无回，因为那样
财政压力太大，对于整体事业不可持续；因此一定要想办法把建好的房子“弄”出
去。这就是分配问题。这样就有了策划起点：该住宅区主要为满足相关企业的需
求；房子是要卖出去的；卖的方式种类和最有可能出现的情形；政府经营该项目
的底线应该是自身的收支平衡。
3) 策划和设计要预想“购买者”可能会有的意见。既然采用卖的形式，就要研究买方，
要关注他们的需求（愿望和能力），然后制定出一个与三山涂整体产业定位和住
宅区形象定位相一致的目标，然后将这个目标交给“购买者”，并让“购买者”提出
他们的意见（由此我们认识到，办企业之前先要把所有职工的住宅都安顿好，对
于极大多数起来说，都是不太可能的，因此，必须走中间道路）；经过反复几轮
的多边谈判，该住宅区才能有一个确实可行的定位。这是本住宅区区别于所有其
他住宅区的个性特点，策划离开这个特点，就会是无源之水、无本之木。这是一
个比较复杂的互动过程，而唯有互动，才有可能取得最好的建设效果。
4) 然后再考虑建设节奏问题。节奏关乎资金使用效率；经济学的意义是：没有一个
单位拥有无限的资源，节约是永恒的工作之本。该住宅区建设节奏的决定，取决
于多项外部因素，一个是管委会（或说区财政）自有资金情况，资金多，可以快
一点；少，可以慢一点；一个是各企业厂区建设和开工的进度，进度快的，则本
项目快速跟进，慢的，则适当拖一下；还有一个上级政府部门对本项目的所要求
的建设进度。考虑了这三点，再来确定该住宅区的建设节奏，是比较理想的。另
外，位于产业服务中心的那些非住宅的纯宿舍，可以起到一个过渡作用。总起来
说，企业的产业计划，决定了本项目的建设节奏。
5) 通过想象和逻辑，找出最可能有的住宅需求模式，作为定位依据。该住宅区，从
本质上是不同于常规居住模式的，它的逻辑的独特性，应该成为各项定位的依据。
比如，由于大量基层员工都属于低工资的劳动者，因此人员流动性非常强，这样
对小区的管理要求就非常高；又比如，住在这里的员工大多单身，闲暇时间很多，
如何安排这些时间，特别是安排这些时间进行健康的业余活动，也应成为重要的
设计特点。
6) 住宅概念体系。理性思维的简单过程是“从特殊到一般”；复杂过程则是“从一般到
特殊”。这是全新的住宅概念体系；需要策划的内容及其庞杂；所有流行的房地
产策划概念，几乎都没有涉及本项目问题的实质，因此针对本项目建立新的住宅
概念体系（理想的体系一定会要求调整详规内容），才可能是一种成熟的和诚实
的工作方式。
7) 核心理念。如果上述条件是成立的，那么该策划理念的主要项应包括：
（a） 该策划主要提供该住宅小区设计的思考方向和一些模块。
（b） 住宅小区的设计原则依然是成本第一，功能开放并可与时俱进。
（c） 住宅小区以组团为单元进行尽可能深入思考，尽可能满足各企业的要求。
（d） 如果不增加建设成本，让小区立面好看一点，耐久一点，何乐而不为？
（e） 完成技术（如太阳能，中水等）引进的准备工作，根据谈判结果进行取舍。
（f） 重点解决单身生活的单调以及年轻人的培养，这才是真的以人为本。
8) 结论：如果要有好的结果，过程一定复杂（成龙说：“没有随随便便成功”）。常
规操作，该住宅园区成为“空城”是大概率事件。
3、 该住宅区的需求分析
1) 理念决定需求。在这里还是一片大海的时候，需求一定来自理念，来自逻辑，来
自要满足前一个创意目标（即创建三山涂工业园区）所需要作出的努力。简单的
说，本住宅区就是要把工业园区内各企业的员工安顿好。因为要把这个住宅区变
成谁都可以来购买的商品房小区，不符合核心区建设的逻辑目标。当然，将来这
里如果成了花园式工业园区，这种可能性还是存在的，“二类住宅用地”的定位是
否在为这个目标做准备，我们不得而知，但可能是有的；但这个将来要等多少年？
2) 居住到这里的人的基本生活模式预想：小张的一天。小张，23 岁，巨东企业（位
于地块的西北角）的一名普通员工。他每天工作很幸苦。好在企业还算正规，基
本不用每天加班，每周还有一天时间的休息。每个月工资全加起来大概 2800 块
钱。小张住在西区宿舍，房子是厂里的，一个套间，共三间睡房，一共住 5 个人，
大房间住两个人，小房间住一个人（那是个车间李副主任）。由于住宅区的西边
是伟力塑料加工厂，这些年污染一直很大，所以西区住的人很少，大家都在附近
农民那里租房子，李副主任也没在这里居住。小张来自农村，家庭经济困难，他
不想增加这笔开支，所以他和另外一个工友，一直住宅在这套公寓里。早上七点，
小张起床，洗漱之后，就到小区门口工友家属开的早餐店买一些早点，本来大家
都是到商业西街那家沙县小吃店买早点的，但最近老陈的老婆从农村来，看到每
天有不少工友要吃早点，于是就在小区的东大门（西大门污染太重）这里支了个
早餐车（上班时间管委会的人会过来驱赶，但开早餐的时间较早，管事的人都还
没有到，生意不受影响），专门供应早点。吃完早餐，小张和同屋工友就穿过涌
金路向北，去工厂上班，期间要路过文化馆，平时因为太忙，除了去年上半年的
技能培训，以后就没去过，要是那里也是晚上开放，那还是有机会去的；然后又
路过公园，自从和刘莉莉谈恋爱之后，那里倒是经常去，就是晚上人比较多，以
后还要再找地方。穿过海景大道往昔再走 10 分钟，就可以到公司。中餐是在公
司食堂吃，大家提过意见后，副厂长的小舅子就不再承包了，伙食慢慢好起来。
中午不能休息。工作还是比较累。好不容易熬到下午下班。晚餐公司不准备，大
家一般都是自己做（房间里都有炊具），偶尔十天半个月和女朋友去商业街里小
餐馆化五十块吃一顿。吃完晚饭时，刘莉莉已经在门口等着了，让我陪她去文化
馆看电影。电影不好看，但看电影的感觉还不错，因为价格便宜。看完电影，莉
莉说肚子有点疼，我赶快陪她去巨东医院，好在路那么近。尽管是中医院，人家
的水平还是不错，值班医生号了下脉说：没事，是吃了不干净的东西，回去拿白
萝卜煮绿豆汤，就很快能把脏东西排掉。医生还调出她的健康档案，看了一下她
的出生日期，说，今天是比较容易发病，没什么大碍。接着又在莉莉的病历上记
下写什么。从医院出来往南，我们走小区东大门回家，平时我们都不走那里，但
晚上那里污染还是小一点。她和我住在同一个组团，平时照顾也比较方便。我赶
紧去商业街南头的超市，买了大白萝卜和半斤绿豆，匆匆赶回莉莉的宿舍。根据
医生的话，10 分钟时间，“药”就弄好了，莉莉喝下，一夜无事。9 点 15 分，我回
到了自己的宿舍，还是洗洗睡吧。一天又过去了。小张这天的生活，代表了绝大
多数居住在这里的工人的 6/7 时间的生活状态。可以总结的是：（1）居者对住宅
的要求不高，能住就行，最好一人一间，因为有女朋友了；（2）居者对住宅区
的公共配套不是很关心，最多希望吃早餐的时候有个棚，这样下雨时方便点；
（3）厂区的污染问题很影响居者，最好换一个污染小一点的工厂在边上；（4）
商业街和医院都是偶尔用用，估计那里生意也不会好，主要因为大家还都年轻，
还没到频繁生病的时候；另外钱也不多，购物的可能性不大；（5）晚餐是个问
题，如果小区里面办一个食堂，这样就能快速解决晚餐，剩下的时间可以读点书，
学点东西；（5）年级慢慢大起来了，总要结婚，如果小张选择在这里干下去，
那么这里还是多建套房为好，这样住宅的功能马上就可以调整；如果小张决定干
两年出去换个工作（这种想法在工友之间的共鸣度，取决于那些工厂污染治理的
程度），那就住什么房子都无所谓了；如果要结婚，丽丽是不是愿意把孩子生在
这里呢？估计莉莉是不会愿意的；（6）选择会是多元的，也会充满变数。
3) 居住人口变化。从住宅区生命周期来看，入住人口的变化一定是一条“反向马鞍
型”曲线，开始的时候（2 年之内）少，这跟本地区政府的政策有关，根据目前的
情况判断，谈判会很艰苦，因此招商不会很顺利；之后经过政策的调整，入园厂
家逐渐增多（厂家增多预示着两个中大问题， 一是环境会更加恶化，一是拼廉
价劳动力的低附加值生产方式会卷土重来），这样此地的居住人口会大量增加吗，
直到超过该住宅区居住容量的 150%；随着产业的集聚，政府才有能力强化技术
开发，而随着装备水平的提高，打工人数到达峰值以后，开始减少，预计 10 年
后的拆解行业，已经全都是机械化了，那时对劳动力的需求越来越小，该住宅区
的居住人口数量会急剧下降（那个时候的房地产一定也没落了，私营开发商大都
成了逃犯）。这时候政府就要考虑园区的住宅功能转向了。
4) 居者的生活要求。（1）首先关心的是少受污染的影响；（2）生活可以简单，但
是要方便，最好可以提供价廉物美的早中晚三餐（休息天的中餐也还是要解决
的）；（3）最好能提供免费的休闲娱乐项目；（4）如果空气好了，室外的活动
场地也还是需要的；空气不好，就不要了；（5）商业街超市的日常生活用品价
格还公道，但其他商店就不敢进去了，关键我们的工资还太少；不过将来会有进
去的那一天；（6）小区内可以设一些公共厕所，套房内厕所有时候比较拥挤；
那里的厕所可以用中水冲刷；（7）套房内各家的用电用水最好能分开，各用各
的，燃气因为厨房就一个，不太好分，可以平均分摊；大家钱都不多。等等。
（8）礼拜天还是比较无聊的，去商店，钱花不起，在家里，闷得慌；组织上应
该安排活动，要有意思，还要长知识，毕竟大家还都年轻。
5) 建设初期，园区不必提供更多的福利。开始时，都是低端的消费；因此园区的配
置要与这种低端的消费相适应。随着产业利润的增加，随着时代的进步，劳动者
的工资会不断增加。这如同间接提供福利：人们有了钱，就可以去商业街消费，
去医院做更多的养生保健，去文化馆参加各类陶冶性情的活动；政府可以通过税
费调节，获取一部分资金，来改善小区的园林景观，设备配置，修建更多的活动
场所（规划一次设计到位）；而居住质量，因为产业的从业人员减少大大提高，
小区的利用率不会因此降低。
6) 住宅分配的解决模式。产权理论和交易费用理论是制度经济学的基本理论，在我
们这个项目上，产权不能事先确定（至少一合同的方式确定），项目的交易费用
一定是高的，如此资源利用的效率一定是低的。在我们看来，对于相对中观的项
目，经济学意义上的制度性安排，一定会对策划的有效性产生重大的影响：好的
制度，效率就高，而且还能皆大欢喜；坏的制度，见出来一大堆漂亮的房子，不
过是一堆无效的摆设。因此在我们看来，首先，住宅分配的解决模式决定了住宅
功能需求的样式和程度；第二，需求模式决定建造方式，也就是设计样式。这个
模式的确定前期取决于园区管理层对问题的判断，即走出第一步。如果进行大致
的分类，这些居住空间的分配方式包括（a）购买、（b）租赁、（c）部分租部分
买、（d）代建。各方案的两个极端点是：左端点：全部低价租给各企业，按人口
分配或按投资额、产值、税收额综合评分进行分配。该模式，政府负担过大，投
资一定被淹没，但企业负担较轻，他们就会增加入园的积极性，会对该园区的快
速集结、产业的快速集聚有所帮助。右端点：全部以市场价卖给各企业，并作为
入园条件必须购买，以充分体现这块土地的价值；该模式表面上最有利于政府，
但企业就非常难以接受，以至于一些企业会因为客观经济园区不选择入住园区，
导致园区产业的既定设想难以实现。因此，选择一定是处于在两者之间的某个点，
双方作为平等的当事人协商解决，估计在这里，为了更大的利益，政府要适当让
步，但制度设计一定要做好，不然之后会出现较大的麻烦。在此，我们推演出了
一套制度（一来作为住宅需求的前提，一来作为负责任的建议），既提供给园区
管理层参考，也作为我们后续策划的前提。我们选择“代建、购买、租赁的混合
模式”，代建占 80%体量，出售占 15%，出租占 5%。以代建园区获得 0 利润，出
售获得 10%利润，出租获得 20%计算资金平衡。以满足不同群体的需求。该制度
的要点：（a）在设定的体量前提下，根据企业自己的统计和园区的平衡，确定
给该园区多少套住房以及户型配比（园区给出大致标准系列，和不同地段的价
位）；园区根据真实造价（土地，前期费，建安成本，规费，景观配套费，管理
费，税金等）计算出成本价，作为交易底价；还要设置诸多条件，如物业管理费
的分摊，设备的保护和维修费的分摊，住房的转让方式，企业歇业时这些住宅的
处理方式，企业对具体位置的选择和园区的平衡（这个时候采用价格平衡会比较
恰当，总价还是成本价），还要考虑因通货膨胀带来的价格大幅起伏的因素，做
到一时一价。（b）考虑部分出售和租赁的数量，可以给制度带来一定的柔韧性，
因为总是有不同的情况出现，只是价格可以由政府自己控制。（c）理想状态：代
建部分全部分配完毕，可出售和可租赁的面积已去化 80%，这样园区可以游刃有
余。如果整个产业园区的规模确定（应该制度先行），应该比较容易解决这类制
度安排；即便将来扩大要园区（概率很大），此类模式如果运行顺利，还可以易
地再建，以适应园区的长期发展。接下来的进一步规划安排和策划，我们将按照
这个前提进行：即居住需求要加入企业的意愿，比如企业希望自己成立组团、企
业对园区品质的合理意见、企业对车位的需求数量和需求方式、以及园区对企业
的入住人员的要求、对企业高管的入住要求（如借此期望尽快解决工艺生态化问
题）；根据园区自己设想的住宅小区配置只占 20%等等。这个方式的好处是，没
有一方因为自己的欲望，增加另一方的支出痛苦；建成的小区不会因为与需求不
相匹配而闲置浪费；事实上整个园区的事业和事务都是在这种均衡博弈之中发展
壮大。
7) 居住需求的数据。详规的约定：这里的总人口为 24100 人，居住面积总计 23 万
方+服务中心的 62700 方+商业街内的居住面积 5 万方，等于 342700 方；相当于
每人十几方，显然做不到让所有人都住到园区里面来。因此面积和套数规划就有
多种选择。
8) 住宅零散需求猜想。上述住宅的分配方式中还提到部分房子还是要采取单个出售
的方式进行（我们相信任何事都要留有余地）。这些客户应该具有独特性，他们
应该游离于核心企业之外。随着产业的发展壮大，围绕这些产业会有很多服务企
业出现，如策划、广告、财务、法律、设计等等，那些为这个园区产业服务的各
小微企业老板，也有入驻本住宅区的可能（如果产业发展得好，“可能”应改为“一
定”）；也有一些是看好这个海景房未来前景（开始时污染严重，房价当然就低；
但未来空气一定会比市区还好，价格必然会涨），作为投资者，也会来购买这些
物业（只要管委会能够控制总量，适当抛售一些，有利于园区事业的发展）。那
么他们对居住会有什么要求呢？经过分析，投资者几乎没有要求，他们最大的愿
望，是希望能把他们的房子租出去。而那些服务性小微企业的需求和核心企业的
需求，几乎一样。开始时，他们将这些住房当宿舍给自己的员工；后来等价格起
来了，或许会卖掉，小微企业转向快。园区有些房产在不断流通是好事。
9) 全员文化素质的提升，也可以作为自上而下的需求进行分析：提升产业品质，提
升环保工艺水平，提升管理水平，节能减耗等，都需要园区积极应对；而此时，
民智的开发、区内国民素质的提高，对于园区在竞争环境下（已经有很多日本企
业在中国开办废品回收企业，将来他们是本园区的主要竞争对手）的可持续发展，
就变得极为重要（产业结构的调整，没有人员素质的到位，是不可能完成的）。
于是就有素质教育（应着眼于人格培训、素质培训和产业技能培训，力争把所有
参加这项事业的员工，都培养成一个人格健全、智能健全和体能健全的大写的
“人”，同时提高所有底层员工的生存能力）、文化自觉教育等一系列事关整个园
区素质提升的重大需求需要持续不断的实现，仅仅靠祖冲之文化中心，难以完成。
最理想的状态，是将这种素质提升的活动，润化在园区的每一个角落，包括在住
宅区。
10) 业余精神生活引入。人非机器，人的需求是多元的，是人都有精神上的需求。如
何在观念上转变区内员工业余生活的价值取向，这是本中心的一项重大需求。在
我们看来，由于商业的操纵，国人的娱乐倾向越来越谐谑化，有趋向于低俗方向
的可能，真正陶冶人性情的文化娱乐形式和内容，都被弃之如敝屣，如此相应的
是维系人类生存的道德环境的进一步破坏。因此政府有义务积极倡导和引入与提
升道德水准正相关的业余活动，如写作，音乐，绘画，舞蹈，武术等等。
11) 无关意识形态的身体运动，同样是重大需求。这类较为纯粹的娱乐活动依然是一
项需求，但政府引导的底线应是娱乐活动的中性化，至少是精神健康的。在媒体
错误导向的毒害下，在现实的生活和工作中，青年员工一般都会产生较大的心理
问题（有专业人士估计，这个数字会有 70%以上）。因此，通过运动方式对员工，
特别是青年员工进行心理调适，也可以是本住宅小区的一项需求。方式可以是多
元的，可能是舞会、有组织的、免费的形体锻炼（体操、塑形和瑜伽；市场会变，
未来则可能是八段锦、五禽戏之类，还有由医院组办的免费养生操培训等）、武
术训练、健美、兵乓球活动，等等，原则是不要影响商业街可能拥有的娱乐服务
项目的经营。
1) 需求结论。如果把居住也纳入整个产业大发展的方向，我们确实有很多事可以做。
我们把我们所能想到的园区对住宅项目的需求都罗列出来，目的是为引起管理层
的重视。我们建议如果不增加建设成本或这些增加的成本可以负担，那么就请在
住宅小区的建设中，加进这些有益于产业发展、有有益于贯彻人本精神、关注民
生的设计，并在建设中积极落实。
（三） 区域与基地分析
1) 由于基地现状是一片水域，再加上住宅区的服务对象比较单一，所以其外部社会
功能的分析从略。
2) 位于三山涂工业功能区块的核心区块。靠海比较近，在园区中，空气相对较好。
3) 整个生活中心建在这里，比建在其他地方好，这里有医院，文化活动中心，公园，
还有商业中心，相互添彩；东区的左边还有一条河流，更能增加居住的乐趣（只
要不污染）。因此，这部分不错。
4) 将三类工业区津贴核心区布置，不知出于什么考虑；有一点是确定的，对居住非
常不好。
5) 住宅西区有两个出口，不考虑周边的影响，基本合理；一旦考虑西边的重度污染，
那里还要开一个大门，就非常不合适，而其他地方又没有地方可开门；因此矛头
指向一定是规划调整。住宅东区只有一个出口，基本不合理，可以考虑在办公楼
南边 30 米的位置再开一个门。
6) 如果商业街内居住部分的出入，就设在商业街内，布局不太容易；是否可以考虑
商业街内居住部分的部分与住宅小区使用同样的出入口；部分居住部分，考虑将
来用于 SOHO（小微公司办公住宅一体化），可以在公建项目地块出入。
7) 从住宅区进入商业街可设有无岗小门，方便住宅区内人员进出。
（四） 设计方向
1、 城市设计方向
a） 与周边环境相融合的整体风格基调
风格基调的确定，取决于周边项目风格的确定（而周边项目的风格同样也取决于本
项目的定位，好在是同一家公司在做策划，不然难以契合）。由于我们对本住宅中心
的基本定位是“在各企业财力能够承受的前提下，最大限度的满足园内企业员工的居
住需求”。因此，这个住宅区，基本就是一个“得到了提升的大宿舍”（而需要提升的
内容，是由前面提及的需求所引申出来的）；这个提升，既包括这两个住宅区的形态
要和周边的建筑相匹配，也包括这两个住宅区的形态要有住宅区特点，最后达到整
体的和谐。
b） 城市轴线
由于详规已将城市轴线确定，在这方面本设计将没有多少可设计、可变通的余地。
2、 住宅区环境设计方向
a） 几个要点：
（1） 住宅区的环境变化要少一些，要简单，首先强调功能，其次强调景观和美观。
（2） 要尽可能降低建筑密度，加大区内的各种空间。
（3） 住宅西区的北端应离医院远一点，并用密植乔木绿化隔开。
（4） 环境首先考虑人流的快速通过，出入口门要大，过道要大，因为这里居住的
人口密度会很高。这是一个核心问题。
（5） 小区内的各种配置，都应该考虑简单实用和经久耐用，因为使用频率太高。
b） 景观界面：
由于对室外场地的需求，文化娱乐中心基本都是硬质地面，特别是东面的小广场，
但是这种硬质地面可能会因为铺设网球场、羽毛球场的需求，而变得比较中性；它
及区别于北端公园的纯粹软质界面，也不同于其南端的商业步行街的纯粹硬质界面。
它也是起到一个意向的过渡作用，让界面的变化区域平缓。
3、 建筑设计方向
a） 户型要求及比例。
户型要求：考虑到户型用途的柔韧性，建议绝大部分户型都采用两居室或三居室或四居
室的套间，只有 5%左右的户型可以采用类似单身公寓的户型，可那些有特殊需求的员
工，如已经结婚并经常住在一起的。面积可以大小均匀分布,即在一个组团里，有大有
小。专家和高管适合两居室的套间，和员工住房的区别就在于它的位置会好一点，独立
性强一点，房间周围的绿化多一点。占 85%的员工用房，卧室要大一点，每个卧室可
以住 4 个人，至少 3 个；厅可以小一点，厅的面宽不超过 米，功能主要是员工吃饭，
不要放电视机，但考虑到将来住家还是要用，所以厅也不能太小。在 U 字形围合式楼
栋里，可以在东西向的厅房里，设置一些娱乐空间、学习空间、卫生间等。上述要求仅
仅是建议，最后，如果要卖给企业，还是要根据企业的具体情况（产能、用工、企业效
益、福利安排）来确定。
多层特点：建筑围合，形成相对独立的企业生活区。
高层特点：以栋为单位，形成独立的企业生活区。
户型比例：5%类似单身公寓的小套型；85%110 平方米的三房两厅和 80 平方米的两房
两厅；10%独立分布的 85 平方米的管理层公寓。
b） 组团预设。可以考虑错峰上班的因素，8 点上班的企业要分在同一个组团，同
作同息，减小相互之间的影响。当然也要考虑住宅区自身的功能要求。
c） 点线面为最高目标服务。在相当长的一个时期内，这个住宅区都是作为工厂的
宿舍使用，因此，要把这个最大需求作为整个小区空间设计的基本前提。该小
区的空间一定有自己的特点，如瞬时流量大，因此出入口可能要多一些，绿化
要以乔木为主，硬质铺装不能强调美观，而应强调坚固；又如识别性要强，每
个组团都要有明显的识别点；还有水电配置不应该按照常规套用；即便是化粪
池也应该是超大号的；而车库可以少考虑（我们的设计还是按照详规的要求，
要求做到 1:1）。总之，整个设计应强调人口高密度和企业宿舍的要求，并考虑
未来改变用途之后，还可以为居民所用。
d） 道路设计。小区车行道路分四个级别，即入口道路、主环路、支路、入户路。
（a）入口道路：入口道路结合入口广场，做景观化处理。入口道路要宽，以免
上下半时拥堵；整个道路全部都采用沥青，不做铺装。（b）主环路：主环路设
计为双向两车道，允许自行车同时通行和步行（划好人行通道），红线宽度设计
为 8 米。（c）支路：支路允许单车通行，主要是自行车及摩托车通行。红线宽
度设计为 4 米。（d）入户路：入户路应跟支路同宽。
e） 区内景观构想。区内景观强调朝气蓬勃，尽可能少显露小资情调，多阳光，多
广场，少用柳树，多用阔叶植物。道路灯火通明。装修装饰要经久耐用。
f） 配套。最好每个组团都有自己的活动空间；在僻静的地段设立学习空间（包括
阅览室、写作房间）；以显示福利和企业发展齐头并进。
g） 建筑形态问题。在城市规划上、使用功能上决定了住宅建筑的建筑方向，其建
筑设计同样应放弃复杂的建筑特征语言，强调明快，大气朝气和沉着。由于污
染比较重，因此一定要注意立面的防污设计。色彩要用暖色调，同时更多的考
虑夜晚在灯光作用下的色彩效果，因为立面色彩的使用时间可能更多是在那个
时候和灯光效果下。还要强调的是住宅建筑与周边其他建筑的区别，毕竟住宅
有柔和一些，更多强调生活。
h） 审美：多元的统一。简洁中寻找价值，这是对住宅建筑审美的基本要求。因此
核心在于比例的适合，以及周边关系的和谐。每个企业的建筑都可以有自身的
特点，但是全部建筑都不应该离开那个反应整个工业园区精神面貌的核心标志
或建筑语言或色彩：或许都在门厅出现这样的标志；或者在所有的窗户结构。
给人的感觉：和谐。
4、 竖向设计：
a） 将海潮危险降到最低。为防止海潮侵袭，本中心的全部建筑，全部抬起架空，
每个组团都要设计拾阶而上的公共出入口和若干单元的出口后门。抬起建筑可
以增加该中心的通透性和按照详规要求设置停车位；部分空间可以作为员工户
外活动的场所，可以设置一些运动器械，小型弱声球场，阅读空间，小卖部等
等。由此本小区建筑的竖向会比较丰富，因为要满足综合功能的要求。
b） 竖向景观设计。建筑内部的竖向景观设计的权重相对较大，也更有价值。以西
区为例，北边为 11 层的小高层，南边为围合式的多层（围合的程度根据企业需
要确定）。高层基本以栋为单元（被一个单位购买），他们的独立性在于以门厅
作为领域象征，因此，每一个高层门厅的内部竖向空间（外部需要考虑整个住
宅小区的统一性），都需要根据各企业的某种特定需要，设置不同的竖向景观节
点（如企业文化，如产品形象，如员工心理感受），因此这类设计，最好是在住
宅的权属确定之后进行，并且预留改良空间。多层由于三面围合，因此，竖向
景观设计的余地很大，可以围合成中式园林，也可以围合成运动场所，总之多
考虑居住者回家的感受，就一定是好的竖向景观设计。
c） 大门景观。从白金路进入小区后，抬头望，左边高，右边低，天际线和谐清爽；
低头看，一片通透，绿化无处不在，会出现在多个平面上，只要植物配置层级
有序，并充分考虑人多的因素（要求安全间隔距离），该住宅区一定能建设成绿
色的天堂。 米高的架空层，下面和上面，都会根据需要设置绿化面积。
d） 太阳能设置。由于本核心区对太阳能的利用有较高的要求，因此太阳能集热器
的安装会见缝插针，对于住宅小区就更是这样。首先是住在建筑的大部分屋顶
要被太阳能板占领（现在的核心问题是如何设置美观，因此一体化设计一定是
最重要的），其次是窗台、阳台的利用（这个要考虑太阳能板的安全性，人为破
坏和长期锈蚀所带来的风险）。我们坚持认为，太阳能集热可以分布在各个小区，
甚至每一个屋顶和阳台，但 3MW 的发电机组，一定要放在远离人群的地方，
或者厂区某个地方。
（五） 在总体开发时序之下的住宅开发时序
住宅开发时序是与整个核心区的开发时序结合在一起的，而归根结底的决定性
因素是整个产业园区对该功能的需求时限。如果招商进展顺利，年内就能把整个园
区的厂区部分全部填满，并且对于住宅区的商业谈判也较顺利，那么尽快开工，则
是必然的选择，好在现在的钢筋价格属于近年的地位；如果招商谈判不顺利，厂区
地块还有很多剩余，那么就需要调整政策，住宅区建设相应也要押后，先造工业服
务中心的宿舍部分，以应亟需，后面的建设看情况而定。通常的情况会处在两者之
间，因此，会是先造一部分，其余等时机成熟再行建设。
