合同知识商品房预售合同
（合同知识）商品房预售
合同
上海市商品房预售合同
甲方姓名
甲方（卖方）：
住所： 邮编：
营业执照号码： 资格证书号码:
法定代表人： 联系电话：
Commented [w1]: 有关修改内容请见补充条款。
委托代理人： 联系电话：
乙方(买方)：
国籍： 中国 美国 加拿大 日本 澳大利亚 意大利 德国 英国 法国 韩国 新加
坡 马来西亚 泰国 俄罗斯 外国籍 居住（注册）所在省市： 上海 北京 天津
黑龙江 吉林 辽宁 内蒙古 新疆 青海 宁夏 甘肃 陕西 山西 河北 山东 河南
江苏 安徽 江西 浙江 福建 湖南 湖北 四川 云南 贵州 广西 广东 海南 重庆
西藏 香港特别行政区 澳门特别行政区 台湾地区
个人/公司： 个人 单位 性别： 男 女 出生年月日：
住所(址)： 邮编：
证件名称： 身份证 护照 户口簿 营业执照 商业登记证 回乡证 军官证 旅行证
大陆来往证 法人代码证 企业代码证 社团法人登记证 兵役证 出生证 港澳台身
份证 其他组织证件 号码：
联系电话：
委托/法定代理人：
住所(址)： 联系电话：
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甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方购买甲方预售的《 》
商品房事宜，订立本合同。
第一条 甲方通过土地使用权 出让 转让 划拨 租赁 方式取得 区/县 地
块土地使用权，并依法进行了土地使用权登记取得房地产权证，证书号为： 土
地面积为： ，土地用途为： 。
甲方经批准，在该地块上投资建造《 》(暂定名/现定名)商品房，主体建
筑物的建筑结构为 结构；建筑物地上层数为 层，地下层数为 层。
上述商品房已具备《上海市房地产转让办法》规定的预售条件， 已批准上
市预售(预售许可证编号： )。
第二条 乙方向甲方购买 路 弄《 》 幢 号 层 室(以下简称该房
屋)， 政府批准的规划用途为 。 幢号路名弄名房型(室)房型(厅)房型(卫)房
型(厨)
据甲方暂测该房屋建筑面积为 平方米，其中套内建筑面积为 平方米、公
用分摊建筑面积为 平方米，另有地下附属面积 平方米（价格详见补充条
款）。该房屋建筑层高为 米。
该房屋建筑设计及平面图见本合同附件二；该房屋建筑结构、装修及设备标
准见本合同附件三；该房屋相关情况说明（抵押关系、资料关系）见本合同附件
四，（相邻关系及小区平面布局)见本合同附件六；该房屋《前期物业管理服务
合同》、《使用公约》或有关承诺书见本合同附件五。
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第三条 乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修
价格）为人民币 元。
(大写)： 。
根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款（不包含房屋全
装修价格）暂定为人民币 元。
(大写)： 。
该房屋全装修总价为人民币 元。
(大写)：
第四条 乙方购买该房屋的总房价款(含附件三中装修、设备价格)是指该房
屋和相应比例的土地使用权的总价格。本合同约定的总房价款除该房屋建筑面积
的暂测与实测不一致的原因外，不再作变动。
第五条 在该房屋交付时，房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定
的测绘机构实测面积为准，如甲方暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、
规章另有规定外按下列约定处理：
1、按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；
2、甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过+ % (包括 %)，不向乙方
收取超过部分的房价款；甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过－ % (包
括－ %)，乙方有权单方面解除本合同。乙方行使单方解除权时，必须在双方签
署《房屋交接书》之时或之前提出，否则视为放弃该项权利。误差超过值 1 误差
包括值 1误差超过值 2误差包括值 2
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第六条 签订本合同时，该房屋建设工程建设到 。乙方应当按本合同约定
时间如期足额将房款价解入甲方的预售款监管帐户(预收款监管机构： 、帐户
名称 、帐号： )。预收款按政府规定监管使用。 工程阶段预售款监管机构帐
户名称预售款监管机构帐号
乙方的付款方式和付款期限由甲乙双方在附件一中约定明确。
第七条 乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约
金按逾期未付款额的日万分之 计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起
算至实际付款之日止。逾期超过 天后， 甲方有权选择下列第 壹 贰 种方案追
究乙方责任： 乙方违约金比例乙方违约逾期天数赔偿金额比例
壹、甲方有权单方面解除本合同，乙方应当承担赔偿责任。赔偿金额为总房
价款的 %，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩
余房款退还给乙方。如乙方已支付的房价款不足赔偿的，甲方有权追索。
甲方如行使解除合同权的，应当书面通知乙方。
贰、 二期预售 赔偿条款贰 详见补充条款
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第八条 签订本合同后，甲方不得擅自变更该房屋的建筑设计(见附件二)，
确需变更的应当征得乙方书面同意并报规划管理部门审核批准，在获得批准之日
起 天内与乙方签订本合同变更协议。批准之日起有效天数
甲方未征得乙方同意擅自变更该房屋的建筑设计，乙方有权单方面解除本合
同。
第九条 甲方不得擅自变更已经与乙方约定的小区平面布局(见附件六)，确
需变更的应当征得乙方书面同意。
甲方未征得乙方同意变更小区的平面布局，乙方有权要求甲方恢复，如不能
恢复的，甲方应当向乙方支付总房价款的 %违约金。违约金百分比
第十条 该房屋的交付必须符合下列第 壹 贰 叁 种方案所列条件： 方案种
类
壹、办理了房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)；甲
方对该房屋设定的抵押已注销；甲方已按规定缴纳了物业维修基金。
贰、取得了《住宅交付使用许可证》；甲方对该房屋设定的抵押已注销；甲
方已按规定缴纳了物业维修基金；甲方承诺在 年 月 日前办理房地产
初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)，如到时不能取得商品房房
地产权证(大产证)，乙方有权单方面解除本合同。
甲方承诺办理大产证的日期：
1、大产证最早办理时间是 年 月 日之前办理
2、如果客户自后一次付款时间晚于 2010年 月 日，应填写客户最后一次付
款时间日期。
Commented [lawyer2]: 此段内容可作为贵司销售部的内
部操作,无须写在合同上.
初始登记手续日期
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叁、 二期预售
方案叁 第十一条 甲方承诺将房屋交付给乙方的日期为定于 客户最后一
次付款时间即是甲方交付给乙方使用的时间前将该房屋交付给乙方；，若出现如
下情况时，（如因政府手续流程发生变化导致我司证照办理上的延迟），甲方有
权相应顺延交房日期；但甲方应当向乙方发出书面通知，就有关情况作出说明，
并明确新的交房日期除不可抗力外。
Commented [lawyer3]: 根据对范本合同的通常操作方式，
对合同正文原文字的修改可体现在补充条款中，而不是在
正文中直接修改。
第十二条 甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当
向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之 计算，违约金自本
合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过
天，乙方有权选择下列第 壹 贰 种方案追究甲方责任： 房屋交付日期(年)甲方
违约金比例甲方违约逾期天数
壹、乙方有权单方面解除本合同。 方案贰
贰、 二期预售 详见补充条款
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第十三条 该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日
前 天书面通知乙方办理交付该房屋的手续。乙方应在收到该通知之日起 天内，
Commented [lawyer4]: 本条中验收的期间不应长于 10
天，以确保交付日期约定的可操作性。
会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为：甲方向乙方发出注有明确
的交房日期的交房通知书 。 交付之日起有效天数通知之日起有效天数房屋交
付标志
在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文
件，因该房屋用途为 用房，甲方应向乙方提供《
质量保证书 》和《 使用说明书 》。同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面
积的有关资料。
甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接收该房屋，由此而
产生的延期交房的责任由甲方承担。
第十四条 在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权
证(大产证)后 日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋
交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。取得房地产权证很有效天数
Commented [lawyer5]: 房屋交付是双方行为，而发出通
知书是甲方的单方行为，以此作为交付标志可能被认为不
公平，通常可以交钥匙或签署接收或入户文件为标志，若
乙方有整改要求，建议在签署整改清单时亦同时完成前述
“标志”活动。
甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起 天内，由双方依法向 上海市房
地产 黄浦区房地产 卢湾区房地产 徐汇区房地产 长宁区房地产 静安区房地产
普陀区房地产 闸北区房地产 虹口区房地产 杨浦区房地产 宝山区房地产 闵行
区房地产 嘉定区房地产 浦东新区房地产 南汇区房地产 奉贤区房地产 松江区
房地产 金山区房地产 青浦区房地产 崇明县房地产 农场局房地产 交易中心办
理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。 签署《房屋
交接书》之日起有效天数
第十五条 该房屋的风险责任自该房屋交付之日起由甲方转移给乙方。如乙
方未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续，甲方应当发出书面催告书一次。
乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验
收交接日之第二日起该房屋的风险责任转移由乙方承担。
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第十六条 甲方保证在向乙方交付该房屋时该房屋没有甲方设定的抵押权，
也不存在其它产权纠纷和财务纠纷。如房屋交付后出现与甲方保证不相一致的情
况，由甲方承担全部责任。
第十七条 甲方交付的该房屋系验收合格的房屋。如该房屋的装修、设备标
准达不到本合同附件三约定的标准，乙方有权要求甲方按实际的装修、设备与约
定的装修、设备差价 倍给予补偿。如主体结构不符合本合同附件三约定的标准，
乙方有权单方面解除本合同。 设备差价倍数
双方商定对标准的认定产生争议时，委托本市有资质的建设工程质量检测机
构检测并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。
第十八条 该房屋交付后，乙方认为主体结构不合格的，可以委托本市有资
质的建筑工程质量检测机构检测。经核验，确属主体结构质量不合格的，乙方有
权单方面解除本合同。
第十九条 乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面
通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知起 天内将乙方已支付的房价款(包
括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算)全部退还乙方，并承担
赔偿责任，赔偿金额为总房价款的 %，在退还房价款时一并支付给乙方。 甲方
收到乙方书面通知起有效天数甲方赔偿金额百分比
前款及本合同其他条款所称已支付的房价款是包括乙方直接支付的和通过贷
款方式支付的房价款。
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第二十条 按本合同约定，甲、乙双方单方解除合同的，在单方解除合同以
前，对方已按合同约定支付违约金的，支付的违约金金额应在按本合同约定的赔
偿金额中扣除。
第二十一条 甲方或乙方对相对方行使单方面解除本合同有异议的，应在接
到对方有关单方面解除本合同的书面通知之日起 天内，向按第三十三条选定的
解决争议机关确认解除合同的效力。收到解除本合同的书面通知起有效天数
第二十二条 甲方交付该房屋有其他工程质量问题的，乙方在保修期内有权
要求甲方除免费修复外，还须按照修复费的 倍给予补偿。 修复费倍数
双方商定对该房屋其他工程质量问题有争议的，委托本市有资质的建设工程
质量检测机构检测并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。
第二十三条 自该房屋验收交接之日起，甲方对该房屋负责保修。保修范围
和保修期由甲乙双方参照国务院颁布的《建筑工程质量管理条例》及《上海市房
地产转让办法》规定在本合同附件五中约定。
第二十四条 甲方已选聘 物业公司对该房屋进行前期物业管理，并与其签
订了《前期物业管理服务合同》(见附件五)。因该房屋规划用途为 用房，甲乙
双方已签订了
《 使用公约》(见附件五)。XXX物业公司使用公约名字
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第二十五条 乙方购买的房屋及其相应占有的土地使用权不可分离。自该房
屋的房地产权利转移之日起，甲方与 签订的土地使用权 出让 转让 划拨 租赁
合同中约定的权利、义务和责任转移给乙方。
土地使用权签定方名字 XXXX合同
第二十六条 本合同项下乙方享有的权益(房屋期权)，乙方可以依法转让、
抵押。乙方依法行使上述权利时，甲方应予协助。
第二十七条 本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及
其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式， 送达本
合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址。如以挂号邮
寄的方式，在投邮后(以寄出的邮戳为准)第 日将被视为已送达另一方，如以直
接送达的方式送达，则于另一方签收时视为已送达。本合同投邮后日期
第二十八条 该房屋买卖过程中所发生的税费按有关规定由甲、乙双方各自
承担。
第二十九条 本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部
分。本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议
为准。
本合同的未尽事宜及本合同在履行过程中需变更的事宜，双方应通过订立变
更协议进行约定。
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第三十条 甲、乙双方在签署本合同时，对各自的权利和义务清楚明白，并
愿按本合同约定严格履行， 如一方违反本合同，另一方有权按本合同约定要求
索赔。
第三十一条 本合同自双方签字/ 公证处公证之日起生效。双方商定本合同
生效之日起 日内，由甲乙双方共同向房地产登记机构办理预告登记。其中一方
逾期不配合办理预告登记的，另一方有权单方办理预告登记。 公证处名字合同
生效日期
第三十二条 本合同登记备案后，如发生协议解除本合同的事实时， 在事实
发生之日起 30 天内双方持解除合同的书面文件到 上海市 黄浦区 卢湾区 徐汇
区 长宁区 静安区 普陀区 闸北区 虹口区 杨浦区 宝山区 闵行区 嘉定区 浦东
新区 南汇区 奉贤区 松江区 金山区 青浦区 崇明县 农场局 其他 房地产登记
机构办理注销本合同登记备案的手续。
甲方或乙方依据本合同有关条款的约定单方解除本合同的，甲方或乙方应凭
单方面解除合同的书面通知的送达凭据单方面到房地产登记机构办理注销本合
同登记备案的手续。
第三十三条 甲、乙双方在履行本合同过程中发生争议，应协商解决。协商
不能解决的，选定下列第 壹 贰 种方式解决：解决方式种类
壹、向 仲裁委员会申请仲裁；仲裁委员会名字
贰、依法向人民法院起诉。
第三十四条 本合同壹式 份，均具有同等效力。其中甲、乙双方各执
份， 、 、 各执壹份。 合同总份数每方合同份数持合同人 1 持合同人 2 持
合同人 3
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附 件 一
付款方式和付款期限
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按时间付款
付款方式： 一次性付款 分期付款 贷款方式： 不贷款 组合贷款 公积金
贷款 商业贷款 其他
1、乙方于 前向甲方支付首期房款人民币 元；
(大写) 。首期房款支付年月日
2、乙方于 前向甲方支付房款计人民币 元；
(大写) 。支付房款支付年月日
备注
按时间方式付款的备注
按条件付款
附件一条件内容
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附 件 二
该房屋建筑设计及平面图
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附 件 三
该房屋建筑结构、装修及设备标准
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二期预售
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附 件 四
该房屋权属情况（产权、抵押、租赁）
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附 件 五
该房屋《前期物业管理服务合同》、《使用公约》或有关承诺书
------------------------------------------------------
二期预售
管理规约
为了维护徐汇苑小区（以下简称“物业”）全体业主、使用人的合法权益，维护
公共环境和秩序，保障物业的安全与合理使用，规范物业服务企业变更以及业主
委员会依法有序换届改选，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条
例》、《上海市住宅物业管理规定》等规定，结合本住宅小区的实际情况制定本
规约。
本规约对本物业管理区域内的各业主和使用人具有约束力。
第一章 物业的使用
第一条 （业主的权利与义务）
业主在物业管理活动中依照《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理
条例》、《上海市住宅物业管理规定》以及相关法律、法规的规定，享受相应的
权利，履行相应的义务。
第二条 （相邻关系）
各业主同意，遵守物业管理法律、法规、规章、制度，按照有利于物业使用、
安全以及公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、
装饰装修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。
第三条 （物业的使用原则）
各业主同意，在物业使用中，严格遵守物业使用的相关规定，以及本物业管
理区域的车辆停放、电梯使用、空调安装等管理制度和约定；在物业使用中不发
生法律、法规、规章和规范性文件中规定的禁止性行为。
第四条 （物业的装饰装修）
业主、使用人同意按照下列规定装饰、装修物业：
（一）需要装饰装修房屋的，应事先告知物业服务企业，并与其签订装饰装
修管理服务协议。遵守装饰装修的注意事项，不从事装饰装修的禁止行为。
（二）在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不擅自占用共有部分和公
共场所。施工期间应采取有效措施，减轻或避免施工过程中对相邻业主或使用人
日常生活造成的影响，晚间 5时至次日上午 9时和节假日，不得从事敲、凿、锯、
钻等产生严重噪声的施工。
（三）因装饰装修房屋影响物业共有部分、共用设施设备的安全使用以及侵
害相邻业主合法权益的，应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。
（四）安装空调，应当按照房屋设计预留的位置安装，未预留位置的，按照
有关规定或者物业服务企业指定的位置安装。
（五）合理使用水、电、气等共用设施设备，不擅自拆改。
第五条 （物业转让、出租的相关事项）
居住房屋租赁，应当遵守国家、本市关于房屋租赁的有关法律法规和政策规
定，尊重社会公德，不得危及住宅物业的安全，不得损害其他业主的合法权益。
无论出租或转租的，业主均应承担相应的责任。
居住房屋租赁，必须符合本市规定的房屋出租条件和人均承租面积标准。不
得擅自改变房屋原设计功能和布局，对房屋进行分割搭建，按床位出租或转租，
或将厨房、卫生间、不分门进出的客厅改成卧室出租或转租。
业主转让或者出租物业时，须将本规约作为物业转让合同或者租赁合同的附
件。业主转让或者出租物业后，当事人须将物业转让或者出租情况和通讯方式书
面告知物业服务企业。
违反本条第一款、第二款约定出租或转租房屋的，业主委员会可书面责成业
主或承租人限期纠正；出租或转租房屋的行为损害其他业主或使用人合法权益的，
业主或使用人可以向人民法院提起诉讼。
第六条 （物业的用途）
业主、使用人按照规划管理部门批准或者房地产权证书载明的用途使用物业，
不擅自改变物业使用性质。擅自改变物业使用性质的，损害其他业主或使用人合
法权益的，业主或使用人可以向人民法院提起诉讼。
第七条 (违法搭建处置)
各业主、使用人在物业使用过程中，不应发生违法搭建建筑物、构筑物的行
为。
业主、使用人有违法搭建行为的，其他业主、使用人可以向物业服务企业、
相关行政管理部门报告，举报电话：64568899*0(物业)/64680402(房地办)。受
侵害的相关业主、使用人可以依法向人民法院提起诉讼。
第八条 （物业使用的其它约定）
业主、使用人在物业使用中，还应遵守下列约定：
（一）车辆停放：《徐汇苑小区车辆管理规定》、《徐汇苑小区停车协议》
（二）电梯使用：《徐汇苑小区电梯使用管理规定》
（三）宠物饲养：《徐汇苑小区宠物饲养规定》
（四）二次装修：《徐汇苑小区装修管理规定》
（五）业主入住时需一次性缴纳半年的物业管理费，今后业主应在每季度的
最后一天之前缴纳下季度的物业管理费，若延迟缴纳，则第一个月滞纳金按逾期
未付款额的 %计算，第二个月滞纳金按 %计算，第三个月或以上按 1%计算。
若业主不在本市无法直接付款，业主应委托他人按时代为办理，否则视同延迟缴
纳处理。若业主逾期超过六个月，物业公司将通过法律诉讼途径解决此事。
（六）业主入住时需一次性缴纳半年的卫星收视费，卫星电视是必配设施，并已
开通。无论业主是否使用，业主必须按时缴纳卫星收视费。业主应在每季度末最
后一天之前缴纳下季度的卫星收视费。若延迟缴纳，则第一个月滞纳金按逾期未
付款额的 %计算，第二个月滞纳金按 %计算，第三个月或以上按 1%计算。
若业主不在本市无法直接付款，业主应委托他人按时代为办理，否则视同延迟缴
纳处理。若业主逾期超过六个月，物业公司将通过法律诉讼途径解决此事。
（七）严禁高空抛物，禁止在建筑外立面安装或放置任何附属设施（晒衣架、卫
星接收器、花盆、镜子）等，若违反规定，物业有权强制拆除。
（八）禁止在公共走道及消防走道楼梯、电梯厅堆放私人物品(非机动车、
鞋箱等)，若堆放则物业有权进行清理；
（九）若遇逢年过节、婚丧喜事业主需燃放鞭炮的，业主需提前一个工作日
至物业登记，物业根据情况会指定燃放地点地点和区域，业主须在指定范围内燃
放。严禁高空抛放高升或鞭炮，违者将被处罚 500元/次。
（十）由于徐汇苑小区属高档次全装修房，业主购买房屋即代表接受房内装修，
因此在业主入住后不允许擅自进行二次装修，若因质量问题需进行维修的，在保
修期内由房产负责维修；超过保修期的由物业进行维修，业主承担相关维修费用。
若确有二次装修需要的，业主须在征得物业书面同意后，在不拆除有关原装修设
备的前提下，可做适当小改动。一旦业主私自进行二次装修，房产或物业将不再
承担房屋内装修的保修责任。
（十一）车位分配原则上每户一个（无论租户还是业主），每个车位的停车费为
1000 元/辆月。在小区内车位尚有空余情况下，业主若申请第二个停车位，停车
费将适当增加，第二个车位的停车费为 1200元/辆月，之后每增加申请一个停车
位，停车费将在 1200 元/辆月基础上递增 300 元/辆月。当小区车位出租和销售
全满时，每户最多只能租借一个车位，业主必须配合物业将原多租车位退租，以
供其他业主停放，并自行解决多余车辆的停放事宜。
（十二）月卡车必须进入各自租赁车位停放，禁止月卡车在地面上临时停车，若
违反规定物业有权采取相应管理措施。业主客人的外来临时停车车辆和非机动车
必须停在物业指定区域内，若违反相关规定并且不听劝告的业主客人，业主需出
面做工作，涉及钱款不付的则由业主支付。
（十三）本小区为住宅小区，禁止任何人在住宅内开办各种形式的公司或举办传
销活动，若物业发现，有权禁止相关人员和物品进入小区，并报警署、工商局和
居委会采取相应措施。
（十四）业主将房产转让或出租时，有义务将受让人或承租人的相关信息及时告
知物业
（十五）物业维修除销售合同中列明保修范围之内的由房产或物业负责维修，除
此之外物业在维修时应收取相应的人工费和材料费
（十六）业主将房屋出租，若租户有违反本管理规约的行为，业主应积极配合物
业做好工作；若租户违反管理规约造成后果的，业主也将承担同样责任
（十七）业主搬家需提前三个工作日告知物业，物业则在搬场日安排相应车辆停
放区域，搬场车辆仅限于 4吨以下的搬场车进入小区。
（十八）公众场合严禁吸烟，即指在小区每幢楼的电梯厅、大堂和消防通道等公
共区域禁止吸烟。
第九条 （物业的维修养护）
业主、使用人同意按照下列规定维修养护物业：
（一）对物业专有部分的维修养护，不侵害其他业主的合法权益。
（二）因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时，业主或物业服
务企业应事先告知相关业主，相关业主应给予必要配合。相关业主阻挠维修养护
造成物业损坏及其他损失的，应负责修复并承担赔偿责任。
（三）因维修物业或者公共利益，确需临时占用、挖掘道路、场地的，须向
业主委员会和物业服务企业提出书面申请，业主委员会和物业服务企业应在接到
申请之日起 5 日内作出是否同意的决定；逾期不作出决定的，视为同意。
业主、使用人临时占用、挖掘道路、场地的，须在约定的时间内恢复原状；
造成损失的，应当赔偿。
（四）物业在使用中存在安全隐患，已经或者即将危及公共利益及他人利益
的，责任人应当及时应急维修；责任人不履行或者无法履行应急维修义务，且需
进入物业内部应急维修的，物业服务企业可在公安机关或者居委会到场见证下具
体实施，维修中发生的费用由责任人承担。
（五）建设单位应按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。
在保修期内出现的质量问题由建设单位及时解决。
建设单位拒绝修复或者拖延修复的，业主可以自行或者委托他人修复，修复
费用及修复期间造成的其他损失由建设单位承担。
第十条 （业主提交通讯联系方式的义务）
业主应当通过建设单位、物业服务企业或者直接向业主委员会提供联系地址、
通讯方式。发生变更的，应当及时向建设单位、物业服务企业或者直接向业主委
员会提供新的联系地址、通讯方式。业主不提供或未及时提供联系地址、通讯方
式或者变更信息的，物业管理活动中的相关资料投入物业所在地的该户业主信报
箱、房屋内或者按原预留联系地址、通讯方式送达。
第十一条 （利用物业共有部分的归属）
利用物业共有部分、共用设施设备从事经营的，应当在征得相关业主、业主
大会和物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。获取的收益，按下列方
式处理：
（一）每季度末予以结算，并于次月 15日前纳入专项维修资金账户。
第十二条 （未按规定交付有关费用的责任）
业主未按规定交付物业服务费的，业主委员会应当督促其限期交付，业主逾
期仍不交付的，业主委员会或其委托的物业服务企业可以在物业管理区域内公布
物业管理服务费收交缴情况，并注明欠交费用的业主室号进行催讨；仍不交付的，
业主大会或其委托的物业服务企业可以向物业所在地人民法院起诉。
第十三条 （业主违反物业使用禁止行为的处理）
业主或使用人违反本规约第三条、第四条、第五条、第六条、第七条、第八
条约定的，物业服务企业有权劝阻、制止；业主拒不改正的，物业服务企业可以
采取下列措施予以制止：
（一）禁止施工人员、施工工具、装修材料、家具物品等进入物业管理区域；
第二章 物业服务企业的选聘
第十四条 （启动选聘程序）
发生下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会会议讨论决定
物业服务企业选聘事宜：
（一）物业服务合同届满前 2个月；
（二）因其他原因物业服务合同终止的。
第十五条 （表决选聘方式）
业主委员会应当就选聘物业服务企业的方式在物业管理区域内公告并征求业
主意见。选聘方式为续聘或者公开招投标。各业主同意另聘物业服务企业的，应
当采取公开招投标方式。
第十六条 （表决选聘标准）
业主委员会结合住宅物业管理区域规模、业主对物业管理的要求等，制定具
体选聘标准，并在业主大会召开 15 日前以书面形式在物业管理区域内公告。选
聘标准应该包括以下内容：
（一）拟选聘物业服务企业的资质、信用情况；
（二）物业服务收费内容及标准；
（三）物业服务合同期限。
第十七条 （作出选聘决定）
业主委员会根据《业主大会议事规则》统计表决结果，符合法定条件的，形
成业主大会关于选聘物业服务企业的决定，并在物业管理区域内公告。
第十八条 （实施选聘工作）
业主委员会应本着维护物业管理区域广大业主利益出发，依照业主大会决议，
公开、公平、公正地做好选聘物业服务企业的相关工作，并代表业主大会与选聘
的物业服务企业签订物业服务合同。
选聘工作完成后，业主委员会应当将选聘结果和合同主要内容在物业管理区
域内公告，接受业主的查询。
第十九条 （不能及时选聘的处理）
因物业服务企业突然撤离等原因，业主大会无法及时另聘物业服务企业的，
在另聘物业服务企业之前，业主委员会可以请求街道办事处（乡镇人民政府）或
者房地产管理部门指定物业服务企业临时代管，业主委员会与代管的物业服务企
业签订临时物业服务合同，业主按临时物业服务合同的约定支付物业服务费。
第三章 附 则
第二十条 （矛盾纠纷的调处）
业主、使用人在物业使用中产生矛盾纠纷时，本着互谅互让的原则，同意由
业主委员会或者居委会、街道办事处（乡镇人民政府）设立的人民调解委员会居
间调解处理。
第二十一条 （违约处理）
业主违反本规约的约定，业主委员会有权责令行为人改正，拒不改正的，业
主委员会可以向人民法院提起诉讼。
第二十二条 （连带责任）
物业使用人违反本规约的，相关业主承担连带责任。
第二十三条 （生效和修改）
本规约经 2008年 12月 30日业主大会会议讨论通过。
本规约由业主委员会根据业主大会的决议修改。修改后的规约，经业主大会
会议通过之日起生效。
本规约未尽事项由业主大会补充。业主大会通过的有关本规约的决定为本规
约的组成部分。
上海市徐汇区徐汇苑业主大会 上海航新物业管理有限公司
业主（用户）签字______
徐 汇
苑小区物业管理处 _____年_____月______日
- 16 -
附 件 六
该房屋相邻关系及小区平面布局
------------------------------------------------------
- 17 -
补充条款
------------------------------------------------------
二期预售
经甲、乙双方协商一致，对本合同条款作如下修改或补充：
一． 乙方保证：
1. 乙方有充分权利订立合同，有能力完成合同约定的义务；
2. 乙方对于合同及补充条款内容已完全明白和同意；
3. 乙方保证其购房款及有关费用的资金来源合法并享有所有权。
二、第三条作如下修改：
乙方购买该房屋每平方米房屋建筑面积单价为人民币____________元；根据该房
屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款为人民币__________________元。上述
总房价款包括该房屋的装修价格。该房屋的总房价款是指该房屋所有权和该房屋
所对应的相应比例的占用范围内土地使用权总价格。
三、 第六条作如下补充：
除非双方另有约定，否则本合同关于款项支付的内容应视为一并包括了装修款的
相应支付。
房屋价款的实际付款日期以付至甲方收款帐户日为准。
四、 第七条作如下补充：
贰、乙方在甲方限定期限内立即付清应付款项并向甲方支付相当于总房价 5％的
赔偿金，合同继续履行；若乙方不予全面履行前述约定，则甲方有权按第一种方
案处理。
五、 第八条作如下补充：
本条所称建筑设计变更是指涉及 的变更，其他变更不适
用本条。
六、 第九条作如下补充：
本条所称小区平面布局变更是指涉及 的变 更，其他变更
不适用本条。
七五、 第十一条修改为：
甲方定于 2010年 _____月 30日前将该房屋交付给乙方。出现如下任一情况
而影响房屋交付的按时完成时，甲方有权相应顺延交房日期；但甲方应当向乙方
发出书面通知，就有关情况作出说明，并明确新的交房日期：
1、不可抗力事件；
2、在该房屋所在项目施工过程中，遇到国家或上海市有关规定要求暂停施
工的恶劣天气或其他情况；
3、补充条款第十八条（九）所涉及的情况。
乙方应于甲方交付上述房屋时，足额缴纳按照应向相关政府部门或事业单位的规
定的所有应由乙方缴纳的费用，及应向甲方支付的款项（乙方若采用外币付款的，
以中国人民银行当天公布的外币汇率进行结算），否则甲方有权拒绝将上述房屋
交付给乙方。延期交房的责任以及延期期间该房屋的风险及与该房屋有关的费用
由乙方承担。若乙方系外籍人士，则在甲方交付该房屋前还应完成全部履行本合
同所必须的审批、公证或授权手续。
3、因政府手续流程发生变化导致我司证照办理上的延迟。
Commented [lawyer6]: 若贵司希望将交房时间与付款时
间相衔接，可在此予以约定。
八六、 第十二条作如下补充：
贰、甲方在乙方限定期限内立即向乙方交付该房屋，并向乙方支付相当于总房价
5％的赔偿金，合同继续履行；若甲方不予全面前述约定，则乙方有权按第一种
方案处理。
九七、 第十四条作如下补充：
办理过户手续时，乙方应足额缴纳契税、过户费等相关税费。
十八、 第十五条修改为：
该房屋的风险责任自该房屋交付之日起或视为交付之日起由甲方转移给
乙方。如乙方未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续，甲方应当发出书面催
告书一次。乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告
书约定的验收交接日之第二日起该房屋的风险责任转移由乙方承担，并视为甲方
如约履行了交房义务、该房屋已经乙方验收合格。
除法律法规、其他政府文件另有规定外，与该房屋有关的费用支付义务
于该房屋交付之日或视为交付之日起转移至乙方，同时，乙方应赔偿由此给甲方
造成的损失。。
本补充条款就风险、责任的转移另有约定的，从其约定。
十一九、 第十七条作如下补充：
本条所涉及的指装修、设备问题和情形不影响甲方向乙方交付该房屋，乙方也不
应以此为由拒绝接收房屋，但甲方应根据约定承担违约责任。乙方认为主体结构
不符合附件三标准时，经有资质的质检单位核验确属不符标准的，乙方方可行使
解除权。
十二、 第十九条第一款修改为：
乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲
方，甲方应当在乙方按照本合同第三十二条完成注销本合同登记备案手续，并向
甲方提示有关文件后 90 日内，将乙方已支付的房价款（包括利息，利息按中国
人民银行公布的同期存款利率计算）全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额
为总房价款的 10%，在退还房价款时一并支付给乙方。
十三一、第二十条作如下补充：
若行使解除权的一方的实际损失超过对方支付的赔偿金时，差额部分由对方据实
支付。
十四、第二十三条作如下补充：
甲方对房屋质量的保修责任按照《上海市新建住宅质量保证书》的规定
执行。
十五二、第二十四条作如下补充：
乙方同意自该房屋交付之日起，应将该房屋交该物业公司统一进行管理，
并无条件遵守徐汇苑小区的各项《管理规约》和规定。该房屋目前的物业管理费
标准为人民币 6元/月/㎡（对于依法进行的物业管理费调整，乙方予以接受），
自该房屋交付之日的次日或视为交付之日的次日起由乙方承担。
十六三、第二十七条作如下补充：
若任何一方的通讯地址为本合同载明的地址，若发生变化或不能使用，
则应当提前 15日书面通知对方；否则对方按上述地址发出的文件视为有效发出。
十七四、第三十二条第二款作如下补充：
本合同解除时，应按照甲方通知的期限、方式办理有关合同终止的相关
手续（包括但不限于在甲方指定时间内共同办理注销合同登记、抵押登记（如
有），清理与承租人（如有）的关系。如乙方为行使单方解除权的一方，若乙方
未按照甲方通知的期限、方式应于其发出解除合同书面通知后 30 日内办理注销
登记备案办理相关手续的；若因该一方过错未能妥善办理前述手续的，视为该一
方乙方撤消解除合同通知，本合同继续履行。如甲方为行使单方解除权的一方，
而甲方在通知解除后的 天内未就相关手续的办理给与乙方明确通知，视为
甲方撤消解除合同通知，本合同继续履行。
在本合同依法解除应当提前终止的情况下，一方要求注销登记备案，但
因另一方过错导致不能完成注销的，该一方有权按本合同约定的争议解决方式寻
求救济，并有权要求对方在迟延注销期间每日支付房价总额的万分之五的违约金；
一方要求注销登记备案，但非因另一方过错导致不能完成注销的，该一方有权按
本合同约定的争议解决方式或其他合法途径寻求救济。
在因乙方过错未完成合同注销登记备案手续的，甲方有权暂缓返还乙方
已付房款。
十八五、补充如下条款：
（一）关于按揭：
乙方采用银行贷款付款时，若非因甲方过错，在本合同约定的付款期限内，甲方
未收到乙方拟通过银行贷款支付的全部房款的，视为乙方违约。
（二）关于解除权的行使；
任何一方行使法律和本合同赋予的解除权时，应于有权行使解除权之日起 30
日内行使，否则视为放弃行使该解除权。
（三）违约责任
1、任何一方不得擅自解除本合同。任何一方擅自解除本合同，应向对方支付相
当于总房价 10%的违约金，若对方的实际损失超过该违约金时，对方有权继续追
偿；同时对方有权选择解除合同或要求继续履行合同。
2、任何一方迟延履行本合同项下义务，经对方催告，在对方限定的期
限内仍未履行的，对方有权解除合同。本合同另有约定的从其约定。
3、本合同因一方过错提前终止的，该一方应向对方支付相当于总房价 10%
的违约金，若对方的实际损失超过该违约金时，对方有权继续追偿。本合同另有
约定的从其约定。
（四）关于甲方产权
甲方在该房屋所在项目地块上建造的休闲中心、俱乐部以及地下车库等
不包括在合同标的物范围内，其产权归甲方所有，风险由甲方承担，收益归甲方
Commented [lawyer7]: 出售合同中冠以“会所”名义，提请
根据规划或产证上的名称予以统一。
所有，经营管理由甲方负责安排，经营服务方式、具体服务功能或使用方式由甲
方自行确定（甲方另有承诺除外）。乙方若需购买或使用前述场地或设施的部分
或全部，由双方另行协商确定。甲方将根据俱乐部实际经营情况，适当考虑入住
业主的合理需求。
其中，休闲中心是为徐汇苑小区全体居民提供休闲活动的场所，有免费
项目（健身、儿童房、阅览室）和收费项目（桌球、棋牌等）；俱乐部是对外经
营的高档活动场所，经营项目有泳池、健身、SPA、餐饮、康乐等，主要采用会
员制经营模式，除会费外，各项目将根据实际情况另行收费，针对小区业主将会
有一定比例的优惠。但 SPA和健身由招商经营单位自行确定价格和优惠政策。俱
乐部会员卡的使用守则、收费情况及各类会员活动政策等具体细则，将以俱乐部
专业经营单位制定的俱乐部会员合同及会员手册中规定为准。前述对经营项目及
费用等所作的安排为暂定内容，甲方作为产权人有权根据实际情况进行调整。
（五）小区车位的所有权和使用权不包含在本合同之内，由双方另行约定或
按照其他相关规定（如有）执行。”
（六）根据上海市政府发布的《关于禁止非法销售、安装和使用卫星地面接
收设施的通告》[沪文广影视（2000）650 号]，乙方在此同意，未经有关政府部
门及物业公司允许，不私自加装卫星天线等任何卫星地面接收的通讯设备。
（七六）有关徐汇苑小区若干楼宇外立面的“徐汇苑酒店式公寓”霓虹
Commented [lawyer8]: 经营内容的表述亦构成甲方对乙
方的承诺，提请斟酌是否表述过细。
灯，是甲方全额出资制作的楼招，产权归属为甲方，不属于全体业主所有，且电
费由甲方负责，乙方在购买该房屋之前，已对该霓虹灯楼招的位置、灯光、色彩、
权属等实际情况表示知晓并明确接受，乙方承诺不会因该霓虹灯楼招而对甲方或
物业公司提出任何异议。
（八七）乙方同意按照徐汇苑小区的各项管理规约和规定的规定要求，
按时支付有关物业管理费、卫星收视费、停车费等费用，逾期或无理由拒缴将承
担违约金。
（九）若就乙方的贷款，甲方需向银行设立保证金的，因乙方未按时还贷，
致使甲方为乙方贷款而设立的保证金被银行划扣，而乙方在收到甲方还款通知后
15 日内未予偿还的，甲方有权解除合同，届时乙方应在甲方限定的时间内向甲方
返还被银行划扣的保证金并承担违约责任。乙方在接到甲方办理房地产权证通知
后迟延申办并由此引致甲方为乙方贷款而设立的任何形式的担保无法解除的，每
迟延一日，乙方须支付总房款 %的违约金。”
（十）鉴于房屋的建造、买卖、交易及过户过程将受到诸多因素的制约，双
方一致同意，因下列原因导致一方不能按照约定履行义务的，该一方不承担违约
责任：
1、有关主管或办事部门/机构的政策、规定或手续流程发生变化；
Commented [lawyer9]: 若甲方在银行设有保证金的可补
充该条，否则请删除。
2、执行家法律法规、政策、政府指令或要求；
3、市政规划变更或市政建设活动产生的影响；
4、政府机构办公或公用事业供应、运输停止。
若因前述情况导致的不能履行持续超过 日的，对方有权决定是否解除合
同。
（十一）本合同全部条款系经双方充分协商后确定，对于双方的权利、义务、
责任，特别是‘免责条款’等合同条款中对责任的免除和限制，双方已经充分注
意和理解。在此基础上，双方签署本合同并将严格遵照执行。
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甲方（名称）： 乙方（名称或名字）：
法定代表人签署： 乙方本人签署：
法定代表人的 的委托代理人/
委托代理人签署： 法定代理人签署：
甲方盖章： 乙方盖章：
日期： 年 月 日 日期： 年 月 日
签于： 签于：
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