房地产开发房地产开发超容积率问题之治理——以南京市为例钟桂芬南京网尚机构房地产经济研究中心长期以来，许多开发企业为了追求更高的利对110个楼盘的分析发现，平均超容积率倍润空间，通过变更项目规划设计、调整（提高）容数为，即所有项目的合计建筑面积较土地积率。2009年4月，为了打击开发企业调整容积出让时的标准增加20%的建筑面积。有38个项率的行为，住房和城乡建设部、监察部联合发文目（占比为%）完全符合土地出让条件下的《关于对房地产开发中违规变更规划、调整容积容积率水平，有65个项目（占比为%）超容率问题开展专项治理的通知》（建规[2009]53积率倍数在～之间，有7个项目（占比号），要求各地对2007年1月1日至2009年3为%）超容积率水平在～之间。月31日期间领取规划许可的所有房地产项目进2.不同年份出让土地超容积率水平行清理，尤其是针对项目提高容积率、改变土地从不同年份出让土地来看，超容积率问题年使用性质的情况进行彻查，在2010年12月31度差异不大，基本在倍左右，但可以发现，日前对专项治理工作情况进行总结。2009年52006年以前超容积率的问题较为严重，而随着月，江苏省建设厅和监察厅转发住建部、监察部南京市房地产市场的逐步规范，土地违规开发现的通知，要求各市彻查土地开发中的违规情况；象的查处力度加大，自2007年以来，出让土地超2009年12月，南京市出台《南京市建设项目容容积率问题有所缓解。积率管理暂行规定》，针对房地产开发项目调整3.不同性质用地平均超容积率水平容积率的问题做了严格限制。从不同物业性质的出让土地来看，超容积率本文对南京市2003—2008年以来的110个水平最高的为商业办公性质用地，平均超容积率开发项目超容积率的现象进行全面普查，试图总水平为倍；其次为商业性质用地，平均超容结开发项目超容积率的普遍特征，以对超容积率积率水平为倍，且%的项目超容积率问题的查处和治理提供决策参考。水平在～之间；纯住宅性质、住宅商业性一、南京市开发项目超容积率问题质用地超容积率水平相当，分别为倍、.开发项目平均超容积率水平倍，均在倍以下；别墅性质用地为保证低密首开股份的净增加额减少规模位列前三，分别减现金比率低于20%的有3家，一般认为低于此标少了109亿元、亿元和亿元。从一定准的企业资金流动性比较差，面临一定的偿债风程度上反映出资金需求紧张的态势（表6）。险。营业收入前20强的上市房企尽管负债率水6.短期偿债尚处安全状态，不存在过度隐患平有所提升，但普遍的短期偿债能力尚处于安全从反映短期偿债能力的流动比率、速动比率状态（见表7）。和现金比率三个指标中可以发现，流动比率低于李求军/责任编辑的仅有4家，速动比率低于的有5家，上半月刊·综合版췲랽쫽뻝PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建
房地产开发表1：不同年份出让土地超容积率水平超容积率倍数（项目个数）年份项目个数平均超容积率倍数～-～以上合计1103830348/占比（%） 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建
房地产开发度、高绿化率等指标的吸引力，很少有超容积率发企业则通过占用项目的公建配套、道路绿化等的问题存在，这也是别墅项目与其他项目的区别公摊资源，增加房屋建筑面积，这也是“交房纠所在。纷”中普遍存在的问题。4.不同超容积率项目空间布局4.违规改变户型设计，变相提高容积率受区位、交通、市政配套及城市规划等因素为了增加项目利润空间，开发企业存在违规的影响，不同项目的超容积率问题在空间分布上改变户型设计的情况，如将普通平层改为挑高户也表现不一，归结为以下特点：型，在项目总建筑面积上似乎没有增加，但项目（1）主城内（古城墙以内）项目超容积率水平的建筑高度明显提高，居住舒适度大幅降低，变较低，基本不存在超容积率问题，这也反映了行相增加项目容积率。政主管部门对于“寸土寸金”的城市核心区域查三、对策建议处力度大，开发企业难以逾越“容积率”界限。1.严格执行城市规划要求，分区域制定公开（2）超容积率在倍以上的项目均分布在透明的建设用地容积率指标绕城公路（城市外环）附近，即处于城乡接合地依据城市总体规划的要求，严格执行各片区带。该区域多处于多个行政辖区的边界，土地资控制性详细规划中对区域建筑控高、容积率限制源价格相对低廉，存在行政管理的“空白地带”，标准、建筑密度等；在土地出让时，明确上述相关开发企业违规调整容积率的案例大幅提升。指标，同时将各区域建设用地容积率公布于众，（3）城市规划的重点新城超容积率问题较小，以达到平等对待开发企业，充分合理开发利用土河西新城、仙林新城作为南京市“十一五”重点打地资源，打造健康、和谐的投资环境。造的新城，土地资源升值潜力大，未来提升空间2.取消调整建设用地容积率收取一定费用高，土地出让更为规范，查处力度相对较大，多数的行政规范项目基本维持出让条件的容积率。针对前期调整项目规划、重申审批增加建筑二、项目开发中超容积率的途径容积率等情况，只需交纳一定比例的增容费的规1.更改项目整体规划，调整容积率上限定在城市建设用地日益紧张的形势下显然是不开发企业为了追求更大的利润空间，在项目合理和不合法的。因此，必须规范行政管理职能，前期规划产品不能达到预期效益的情况下，可能严格杜绝开发企业“以钱买容”的情况发生，取消会通过更改尚未开发部分土地的整体规划方案，按规定提高建设用地容积率的不合理收费现象。尤其是在市场行情不好的背景下（如2008年），3.完善政策制度，加强对建设用地容积率管行政主管部门为了保证房地产市场的持续发展，理情况的监督和检查力度对开发企业调整项目规划的行为多予以批准。建设系统的相关政府部门多掌握城市发展2.改变用地性质，提高容积率水平的“命脉”，也是最容易滋生腐败的系统之一，要从调研的情况可以看出，住宅用地一般超容完善相关政策制度，坚决杜绝调整建设用地容积积率水平较低，而商业、办公等混合性质用地，则率的问题发生。同时，加强对控制性详细规划中存在较大幅度的超容积率情况。开发企业也正是建设用地容积率管理情况的监督和检查，重点检“看好”不同性质用地的容积率水平差异，通过后查、清理和纠正涉及容积率方面的制度、规范性期对用地性质的更改，达到增加项目容积率的目文件；进一步完善对违规变更规划、调整容积率的。等违法、违纪行为的责任追究办法。3.占用公建配套及道路绿化等资源，增加房李求军/责任编辑屋面积更改规划、用地性质似乎都是通过“合法途径”达到增加容积率的手段，但是部分“不良”开上半月刊·综合版췲랽쫽뻝PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建
