浅谈
征 文
物权法对房 地产信息 系统建设的影响
口李建明 梁鹏智 沈建军 蒋海富 杭州奥维计算机信息工程有限公司
物权法的即将出台，将对不动产登记的形式及内
容产生重大影响，同时也会对 目前各地正在积极进行
的房地产信息管理系统建设产生巨大的影响。
一
、关于登记机构
物权法草案规定，在统一的登记制度建立以前，
当事人可以向房产登记机构和土地登记机构申请，一
并办理城市房屋所有权和土地使用权登记。房产登记
机构和土地登记机构应当通过信息共享等制度一并
办理并提供便利。
其中隐含了登记制度今后肯定是统一的。
但在统一之前，规定物权登记可由房产与土地登
记机构并行受理，存在以下问题。
1．房产权属登记包括一系列工作流程，包括预售
许可证审批、房产测绘、商品房预销售管理、现房登记
及转移管理，以及他项权登记、租赁备案登记等。现实
情况是土地只是随房产登记变更相应变更。
2．权属登记涉及到大量的不动产档案利用与管
理。如果两个部门同时登记，无法形成完整的不动产
产权档案和资料，无法形成信息共享。
3．登记申请人跑两个部门，交两次费，不但增加
了登记成本，且可能损害当事人的正当利益。
4．容易造成重复抵押，房、地权利人不一致等问
题；同时也造成登记机关的工作重复，降低了工作效
率。
而目前的电子政务建设趋势，是由面向机构的刚
性业务模型转变为面向政务的柔性业务模型。
应通过建设网络化的信息系统，建立统一的数据
中心。采用工作流的管理模式，设定不同的权限，有条
件地共享数据。比如在业务办理环节中设定一个土地
审核节点，由土地权属登记部门在网络上进行审核，
相应的收件通过扫描数字化后在网上流转。其目的是
建立一个唯一的不动产数据信息库，这对以后的管理
具有极其重要的作用。
在网络技术上，可以通过建设统一的网络平台，
协同应用环境，从技术上支持实现职能改变，管理创
新。
二、关于登记形式
物权法第十四条规定：不动产物权的设立、变更、
转让和消灭，应当登记的，自记载于不动产登记簿时
发生效力。第十六条规定：不动产登记簿记载的事项，
是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构
管理。第十七条规定：不动产权属证书是权利人享有
该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，
应当与不动产登记簿记载的事项一致；记载不一致
的，以不动产登记簿为准。物权法明确了物权的生效
是“自记载于不动产登记簿时发生效力”。
在具体实践中，何时载入登记簿?登记簿的形式?
登记簿在计算机信息系统中的表现形式?登记簿如何
产生法律效力?现结合常州房产地理信息系统的建
设，加以说明。
常州房产地理信息系统提出了以“GIS+楼盘表 +
权属标注”的权属电子登记簿的表现形式。
2 ． 。期3 5 。期
维普资讯
诬 艾
GIS：应用地理信息系统，建立全市统。。的地理空
间坐标系统。利用 GIS技术，对房屋编制唯一识别码
(区，丘，幢)，从地理 问上唯 ‘标定房屋位置。不依
赖于地名、街道名等动态不确定的位置描述。
楼盘表：用二维图表，以户为单位，表达整幢房屋
的户型分布(单元、层、阁楼、车库等)，从而明确标识
权属的登记最小单位。
权属标注：以楼盘表为基础，根据权属登记的状
况，相应标注在楼盘表二维图表上，可以用颜色、文字
注记等标识状态。
详细信息：根据法规，允许查询详细信息的，可由
权属标注链接权属登记档案库，详细了解登记电子信
息，甚至档案的电子扫描件。
从应用效果上，采用以上方案较好地体现了电予
登记簿的意义：
1．标的物的唯一性：不动产的空间实体是唯一
的，可定位的。
2．物的归属唯一性：归属状况明确，没有多义、歧
义。
3．公示的便利性：直观，可分权限提供不同详尽
的信息，保护个人隐私。
4．公共参照：其它物权，如他项权、租赁权等。
物权法提出的登记簿概念是对以往以权属证书
为唯一合法权属证明的概念性修正。现行的以发放权
属证书为确权的 一个显性标志，带有审批或审核的概
念；而登记簿是以载入为确权的标志，权属证书只是
一 个摘录副本。如何用信息化技术来配套实施权属登
记制度的变革，已显得相当迫切。
三、关于登记种类
物权法提出了两个新的登记类别，预告登记及异
议登记。这两个登记弥补了实际经济活动中，债权与
物权转换过程中的 白。它是为限制债务人处分有关
不动产，保障债权人将来取得物权而做的登记。如在
商品房颅售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预
告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者
进行抵押。预告登记是一个阶段性登记。
对商品房期房可进行预告登记，这与现行的网上
合同备案在法律意义上有所差别。严格地说，网上备
案只是对商品房期房购房合同的一种债权保护。而如
果进行了预告登记，则对期待权进行了保护。另外一
种情况，足对交易双方未伞额付款的状态下对标的物
的保全，也可申请预告登记。
采用计算机网络技术，可以完全实现网上签约，
并且中请预告登记。现有的网上备案可作为开发商商
品房销售状况的公示及市场统计。
四、关于登记信息
不动产登记的公示性原则要求不动产登记信息
公开化。这不仅有利于不动产交易当事人了解对方情
况，确保交易安全，而且也有利于国家管理和必要时，
当事人举证方便。物权法规定凡具有合法身份的公
民、法人和其他组织，凭有效证件均可查询，不动产登
记机关 当在限定时间内给予查询。
实行档案公开查询的前提是管理规范、信息准
确，同时还要快捷、高效。现在许多地方都在对房产档
案进行扫描数字化，这非常值得提倡。将现有的纸质
档案快速扫描数字化，一方面保护了宝贵的原始档
案，另外可直接提供档案查阅利用，更重要的是通过
档案扫描，可完善、检查现有的信息系统数据库。需要
注意的是，要将档案数字化作为一个信息系统的建设
工程来做，充分考虑相关应用，甚至包括档案的清理、
2 ．。o期3 6 蝴 渊
维普资讯
征 文
装订、上架等，要成为一个活的系统。
五、信息化建设方向
纵观国内房产信息化建设发展历程，可分为几个
阶段：1．以微机取代人工制证的第一代应用；2．到微
机局域联网办证；3．基于 GIS的图文网络管理系统；
4．基于Bs构架的业务工作平台；5．数字房产建设。
经过多年的努力，各地房地产市场信息系统建设
工作已取得明显进展，初步实现了依托房地产管理信
息平台，将分散于规划、施工许可、房地产开发、交易、
租赁登记备案、权属登记等管理环节的市场信息有机
整合，并综合土地、金融等相关信息，实时动态监测房
地产市场。
发展趋势：
1．以地市为中心的数据集中管理模式
目前，全国共有县级市 381个，地级市 260个，按
行政管理体制，地管下属县。将信息化建设重点放在
地级市，建立房地产登记数据中心，通过网络技术实
现数据集中管理及存储。这样从数据安全、网络服务、
维护成本上十分有利。目前佳木斯已将下属外市县联
网，东莞已将下面 l8个乡镇远程联网一体化业务办
理。
将数据中心设在地级市，从行政管理上操作相对
简单；另外，从信息系统投入成本上也会有效降低。从
技术的角度，从 100个用户增加到 1000个用户主要
是网络硬件上的事，现在一般采用 BS结构与大型数
据库，扩充到这点容量不成问题。至于业务管理的差
别，完全可以用系统表单、流程、权限配置的方式解
决，各做各的，相互不影响。这方面我们有相当成熟的
解决方案与实际应用案例。
2．以业务流程为核心的协同管理模式
从面向部门转到面向流程，这是目前电子政务转
型的一个特征。但面向流程并不是强化流程而忽略协
同。内在的目标是利用计算机这个网络，形成一个无
所不在的工作流水线。流水线的调整可以是动态的。
每个环节操作是可透明的，但不依赖于具体部门、人
员。一个岗位可以有多个人操作， ‘人也可以操作多
个岗位。如建设部规范化达标要求一 站式服务。以前
各类登记业务是分窗口受理，现在变成统一受理。审
核也一样，统一成一个审核或质检部门，由网络随机
抽查，成为平行收件、平行审批、协同办公。一人多专
业，有利于提高行政效率。
3．面向相关部门的协同化网上办公模式
房地产登记今后必将与土地、规划、工商、税务、
公安、社区等其他行政部门相关。从目前的体制上，要
将这些完全统一到一个网络平台不现实也没必要。从
技术上可以采用WEBSERVER的方式，采用系统的服务
方式实现数据认证及交换。比如，房产登记部门需查
询建筑规划许可证的合法性，可向规划系统发送一个
认证请求，规划系统从网上返回认证结果信息。
4．强化数据分析与应用的服务模式
信息化建设的关键是积累大量的数据信息。信息
是一种资源，数据信息要用资源的角度去管理，资源
是各种服务的原材料。这就提出了一个问题，现有的
数据库是不是达到了资源的标准?资源如何转化为服
务?
5．社区一门式电子政务平台受理模式
国务院电子政务建设分为四个层次，省、市、街
道、社区。面向社区的电子政务将提供统 ‘的受理平
台，房产权属登记也许是一个内容或频道。
马志刚 ／责任编辑
2 ． 0期3 7 s 0期
维普资讯
