摘 要
¾ 目前，永旺集团由约 200 家企业组成，包括百货超市 JUSCO、
食品超市MAXVALU、医药超市WELCIA 以及购物中心永旺梦
乐城。
¾ 2011 年，永旺株式会社的营业额达到 52061 亿日元，较 2010
年上升 %，位居日本零售业第一。其自有品牌
“TOPVALU”品种已经扩大到 6000 种，销售额达到 5300 亿
日元，成为日本国内最大的自有品牌商品。
¾ 永旺在全球 12 个国家开展业务，截止 2012 年 2 月，永旺在
全球的店铺达到 万家。
¾ 永旺 1995 年进入中国大陆，目前在中国一共有 5家分公司，
34家店铺，主要分布于广东、山东和京津；2011 财年，永旺
的中国区业务实现总收入1027亿日元，较2010年上升%。
¾ 永旺在中国的合作扩张模式主要有三种——自主开发、定制生
产和以主力店入驻，其中定制生产是大型购物中心永旺梦乐城
扩张的主要方式。
¾ 无论是在日本还是其他海外市场，永旺一直坚持走郊区路线。
在未来中国的布局中，永旺仍将沿用这一模式。
¾ 永旺的远郊型和近郊型购物中心选址对于人口指标有不同的要
求。远郊型购物中心对于近距离的人口规模并不是非常看重，
但是对于朝北大悦城这样的近郊型购物中心，其周围人口的规
模就至关重要。截止 2007 年，朝北大悦城项目步行 10 分钟
范围内人口数 21000 人，方圆 2km 范围内人口数为 85000
人，车行 15分钟内累计人口达到 110 万。
¾ 永旺购物中心的模式基本上就是两核一街，主力店、次主力店
中间用摩尔做一个连接。
电话：(010)58677851/2/3
邮箱：gt@
网站：
高通智库是一家房地产研究综
合服务商，依托其独特的信息收
集与整合体系、专业的分析能
力、科学的研究方法和丰富的研
究经验，持续为客户提供及时、
高效的研究服务。
高通智库
房 地 产 标 杆 企 业 研 究 高通智库 房地产标杆企业研究 高通智库
201 2 年 10 月 21 日
永旺：精通零售业的购物中心运营商
房地产标杆企业研究
2
目 录
一、永旺集团概述 .................................................................................................................... 5
1. 集团简介 ....................................................................................................................... 5
2. 永旺全球业务版图 ....................................................................................................... 6
二、永旺在中国 ...................................................................................................................... 12
1. 永旺在中国发展历程 ................................................................................................. 12
2. 永旺在中国布局与发展现状 ..................................................................................... 13
3. 永旺在中国的合作扩张模式 ..................................................................................... 17
4. 永旺未来在中国发展战略 ......................................................................................... 18
三、集团资源支持 .................................................................................................................. 21
1. 自有品牌优势 ............................................................................................................. 21
2. 金融服务 ..................................................................................................................... 22
四、商业地产规划设计与运营管理 ...................................................................................... 24
1. 郊区购物中心 ............................................................................................................. 24
2. 选址指标——人口、交通、周围商超 .................................................................... 27
3. 建筑与商业动线设计 ................................................................................................. 31
4. 运营管理 ..................................................................................................................... 33
五、典型项目分析 .................................................................................................................. 35
1. 永旺国际商城购物中心 ............................................................................................. 35
2. 天津泰达时尚广场项目 ............................................................................................. 38
房地产标杆企业研究
3
图 表 目 录
图表 1：永旺株式会社组织架构.......................................................................................5
图表 2：永旺“三总公司”体制.......................................................................................6
图表 3：永旺 2007-2011 年营业额及增长率...............................................................6
图表 4：永旺 2007-2011 年营业利润与净利润...........................................................6
图表 5:永旺 2007-2011 年毛利率与净利率.................................................................7
图表 6：永旺 2007-2011 年营销与管理费用...............................................................7
图表 7：2012 年 2月永旺全球店铺家数........................................................................7
图表 8：永旺业务全球版图...............................................................................................8
图表 9：永旺主要业务领域分布.......................................................................................9
图表 10：永旺旗下各事业部一览....................................................................................9
图表 11：2011 年度永旺各事业部营业额占比...........................................................12
图表 12：2011 年度永旺各事业部营业利润占比.......................................................12
图表 13：永旺在中国发展关键时间点..........................................................................13
图表 14：日本永旺大中华区各分公司股权关系.........................................................13
图表 15：永旺在全国的业务分布图..............................................................................14
图表 16：永旺 2010—2012 年扩张情况.....................................................................14
图表 17：永旺国内已开业店铺一览..............................................................................15
图表 18：2011 年底主要外资零售企业在华店铺规模对比......................................16
图表 19: 主要外资零售企业单店营业额（万元）......................................................16
图表 20：TOPVALU下属八大品牌...............................................................................21
图表 21：永旺信用卡和电子货币发行与使用情况.....................................................23
图表 22：永旺北京国际商城购物中心交通动线示意图.............................................26
图表 23：永旺北京项目周围商超情况（截止 2007 年 6月）.................................27
房地产标杆企业研究
4
图表 24: 永旺朝北大悦城项目车时间距离图...............................................................28
图表 25：朝北大悦城项目周围商圈图..........................................................................29
图表 26：朝北大悦城项目步行商圈图..........................................................................29
图表 27：天津泰达项目周围人口分布情况..................................................................30
图表 28：天津泰达项目周围交通..................................................................................30
图表 29：永旺两核一街模式...........................................................................................31
图表 30：永旺内部商业动线示意图..............................................................................32
图表 31：永旺购物中心开发商业模式..........................................................................33
图表 32: 永旺购物中心运营特点...................................................................................34
图表 33：北京永旺国际商城购物中心基本参数.........................................................35
图表 34：天津泰达时尚广场项目规划图......................................................................38
图表 35：天津泰达时尚广场永旺购物中心基本参数.................................................40
房地产标杆企业研究
5
一、永旺集团概述
1. 集团简介
永旺的前身“冈田屋”成立于 1758 年，1970 年，“冈田屋”、“Futagi”、”Shiro”
三家地区企业合作，新成立了“Jusco 株式会社”，2001 年 8月 21 日，公司更名为
“永旺株式会社”。
2008 年 8 月，永旺开始推经集团结构改革，确立了以纯控股公司永旺株式会社为
核心的新管理体制。目前，永旺集团由约 200 家企业组成，包括百货超市 JUSCO、
食品超市MAXVALU、WELCIA 医药超市、MINISTOP 便利店等品牌专卖店。其业务
的核心是包括GMS（综合百货超市）、SM（食品超市）、DS（折扣店）等在内的零售
业态，其他还有一些服务于零售业的行业，比如金融服务以及商业房地产开发。
图表 1：永旺株式会社组织架构
自从 2008 年开始推进集团结构改革以来，永旺一直在努力整合集团在商品、物
房地产标杆企业研究
6
流、IT 等方面的资源，并消除各事业公司之间的业务重叠。2011 年度，永旺从原永
旺零售株式会社里分离出了DS事业、战略性小型店事业，还对GMS事业实施了重
组。同时将GMS业务名称统一改为“永旺”、把购物中心名称统一改为“永旺梦乐城”。
这样，永旺初步实现了“一个经营业态一个品牌化“以及“专业化”的经营模式，这
有利于强化各事业公司的竞争力，同时有效利用支持这些事业部的功能公司以达到集
团整体的规模效益。
在 2012 年世界 500 强排名中，永旺位列 134 位，在零售企业中排名第 13 位。
其全球网点有 万个，主要分布在日本、东南亚和中国。为了更好地践行“本土化
经营”策略，永旺推行了“三总公司”体制，即在日本、中国和东南亚分别设立了总
公司。
图表 2：永旺“三总公司”体制
2. 永旺全球业务版图
财务数据
2011 年，永旺株式会社的营业额达到 52061 亿日元，较 2010 年上升 %，
位居日本零售业第一。其自有品牌“TOPVALU”品种已经扩大到 6000 种，销售额达
到 5300 亿日元，成为日本国内最大的自有品牌商品。
图表 3：永旺 2007-2011 年营业额及增长率 图表 4：永旺 2007-2011 年营业利润与净利润
单位：亿日元 单位：亿日元
房地产标杆企业研究
7
图表 5:永旺 2007-2011 年毛利率与净利率 图表 6：永旺 2007-2011 年营销与管理费用
从财务数据来看，永旺近 5年的营业额比较稳定，在 51000 亿日元附近小幅波动，
没有明显的上升趋势。但是在这样稳定的营业额的基础上，永旺的净利润波动幅度却
非常大，在 2008 年甚至出现了负值。从 2007 年到 2011 年，永旺平均的净利润率
仅为 %，如此低的净利润率主要是因为永旺的营销和管理费用高居不下，其占营
业额的比例已经连续 5年高于 30%，可见永旺在管理效率以及成本控制方面还有待提
升。
全球业务分布
日本各类购物中心的总体规模为 4900 万平方米左右，而永旺的经营面积达到
1400 万平方米，占到 %的市场份额。而大型Mall 型的购物中心在全日本有 103
家左右，其中 %是由永旺开发并进行运营管理的，可见永旺不愧是日本零售业的
龙头老大。
除了日本之外，永旺还将业务扩展到了海外。目前，永旺在全球 12 个国家开展业
务，其业务扩展模式主要是通过GMS为核心加速购物中心的扩张，以此为基础，采
取了与信用卡事业、一般服务事业、专卖店事业等各公司一起合作开展事业的方式。
截止 2012 年 2月，永旺在全球的店铺达到 万家。
图表 7：2012 年 2月永旺全球店铺家数
店铺类型 店铺数
GMS（综合百货超市） 590
SM（食品超市） 1537
DS（折扣店） 134
家居中心 124
便利店 4138
其他零售业 420
单位：亿日元
房地产标杆企业研究
8
专卖店 3424
金融 460
服务 1384
药妆店 2795
常驻办事处 2
合计 15008
图表 8：永旺业务全球版图
从永旺业务的全球分布来看，其国际化业务只能算是刚刚起步。日本国内的业务
仍然占主导性地位，店铺数占到全球店铺总数的 80%以上，业态也最多元化。而中国
市场是永旺海外的第一大市场，业态多元化程度仅次于日本，但目前仍有折扣店、家
居中心、药妆店等业态还没有进入中国。在东南亚市场，永旺仅在泰国和马来西亚发
展相对成熟，引入了综合百货超市和食品超市等主要业态。而在其他市场，如印度、
越南、韩国、菲律宾、柬埔寨、印度尼西亚等国家，永旺的业态非常单一，店铺数也
仅为个位数。总的来说，相比于沃尔玛、家乐福等国际零售巨头，永旺的国际化程度
还有待提高。
永旺主要业务领域
536 家综合百货超市
1493 家食品超市
134 家折扣店
124 家家居中心
2106 家便利店
393 家其他零售业
3387 家专卖店
224 家金融服务机构
1350 家服务类机构
2795 家药妆店
日本
1676 家便利店
韩国
12 家专卖店
1 家金融服务机构
台湾
327 家便利店
菲律宾1 家金融机构
柬埔寨
24 家综合百货超市
4家食品超市
31 家金融机构
20 家服务类机构
马来西亚
29 家食品超市
174 家金融服务机构
1家其他零售店
泰国
1 家其他零售店
印度
30 家综合百货超市（5）
11家食品超市（6）
29 家便利店
27 家其他零售业（27）
25家专卖店（5）
23 家金融服务机构（17）
5家服务类机构
中国（其中香港）
5 家金融机构
印度尼西亚
房地产标杆企业研究
9
图表 9：永旺主要业务领域分布
综合百货超市事业※
电子商务事业※
便利店事业※
超市事业※
金融服务事业※
专卖店事业※
一般服务事业
家居中心事业
药品销售事业
房地产事业
图表 10：永旺旗下各事业部一览
事业部 简介 主要公司
GMS（综合百货超市）事业
购物中心的核心店铺是
GMS，从北海道到冲绳，
永旺的 GMS 遍及日本全
国。GMS通过专业性的商
品品种和服务，为顾客的衣
食住行提供全方位服务。
永旺零售株式会社
永旺北海道株式会社
株式会社 Sunday
永旺九州株式会社
永旺琉球株式会社
TOPVALUCOLLECTION株式
会社
SM（食品超市）事业部
在 SM 事业方面，永
旺在日本全国范围内共经
营 20家公司、1,500 多家
店铺，销售额超过 2 万亿
日元。永旺不断推进深受顾
客信赖并密切结合地区需
求的店铺经营。
Maxvalu 中部株式会社
Maxvalu 东 海 株 式 会 社
Maxvalu 北海道株式会社
Maxvalu 九州株式会社
永旺 KIMISAWA株式会社
株式会社山阳Marunaka
株式会社Marunaka
＊株式会社 Kasumi
＊株式会社 Belc
●株式会社 Inageya
房地产标杆企业研究
10
DS（折扣店）事业部
永旺不断挑战自身，实
现了日常生活必备用品在
质量、价格和商品种类方面
的革新，通过实行低成本经
营，努力建设能让顾客切身
感受到低价位的具有极高
便利性的店铺。
永旺超市中心株式会社
永旺 BIG 株式会社
战略性小型店事业部
永旺在日本及亚洲各
国拥有 4,000 家以上的便
利店，除此之外，还积极推
进小型食品超市（SM）、
便当直接入口菜品专卖店
等，在大城市区域建设与日
常生活密切相关的店铺。
迷你岛株式会社
Origin 东秀株式会社
MyBasket 株式会社
株式会社 RECODS
药品配药销售事业
永旺与药品销售企业
以及配方药店企业携手，不
仅研发新型保健商品和提
供服务，还培养肩负地区医
疗重任的药剂师。
株式会社 CFSCorporation
Cosmeme 株式会社
Takiya 株式会社
＊清水药品株式会社
●株式会社 TSURUHA
HOLDINGS
●株式会社 Aoki 药品
综合金融事业
永旺在日本和亚洲各
国以信用卡为中心开展金
融服务事业。在日本国内通
过 银 行 和 电 子 货 币
“WAON卡”等，充分发
挥零售业特性，为顾客提供
永旺特有的金融服务。
AEON信贷财务株式会社
AEONTHANASINSAP
（THAILAND）PLC.
AEONCREDITSERVICE
（M）BERHAD
＊株式会社永旺银行
＊永旺保险服务株式会社
商业房地产开发事业部
永旺在日本及亚洲各
国推进建设与地区共同成
长的购物中心。为了适应时
代潮流的变迁与多样化的
顾客需求，永旺强化自身服
务的同时还积极充实设施
方面的建设。
永旺梦乐城株式会社
永旺 TOWN株式会社
房地产标杆企业研究
11
一般服务事业
为使顾客能在购物中
心（SC）愉快地购物，永
旺开展了多样化的服务事
业、如儿童游乐城等。此外
永旺还充实了购物设施所
附带的服务功能。
永旺永乐株式会社
株式会社永旺幻想
株式会社 Zwei
株式会社永旺一心
永旺 Cinemas 株式会社
株式会社家事托
ReformStudio 株式会社
＊株式会社WARNERMYCAL
专卖店事业
永旺开展了时装、体育
用品、书籍等丰富多彩的专
卖店事业。专卖店主要开设
在购物中心内，同时也有路
面店、车站大楼内店铺等多
种开店定位。
AbilitiesJUSCO株式会社
株式会社永旺 Forest
永旺宠物株式会社
株式会社永旺 Body
株式会社未来屋书店
株式会社美嘉斯波
MegaPetro 株式会社
电子商务事业
永旺电子商务事业承
担整个集团共同网络系统
的建立并提供服务，还通过
连接店铺与网络的方式，力
争能确立永旺特有的商业
模式。
永旺 Link 株式会社
株式会社DigitalDirect
东南亚事业
永旺在马来西亚开设
了28家以购物中心为主的
店铺，在泰国曼谷中心地区
开设了 29 家食品超市。此
外，在越南、柬埔寨、印度
尼西亚开始了为开展店铺
的调查和业务活动。
AEONCo.,（M）Bhd.
AEON（Thailand）
CO.,LTD.
AEONVIETNAM
Co.,LTD
中国事业部
永旺充分利用在日本
国内积累的店铺开发和运
营经验，集团各公司融为一
体以经营购物中心和综合
百货超市为主，开展金融、
服务、专卖店等多项事业。
永旺（中国）投资有限公司
永旺（香港）百货有限公司
永旺华南商业有限公司
永旺商业有限公司
广东吉之岛天贸百货有限公司
青岛永旺东泰商业有限公司
房地产标杆企业研究
12
图表 11：2011 年度永旺各事业部营业额占比 图表 12：2011 年度永旺各事业部营业利润占比
从各事业部的营业额占比来看，综合百货业务仍然是永旺的绝对主营业务，其占
据了营业额的半壁江上，而目前中国事业部在营业额中的站占比仅为 2%。对比上面
两张图，可以发现营业额占比分布和营业利润占比分布有着很大的区别，其中特别显
著的是商业房地产开发事业和综合金融服务事业。商业地产开发事业在营业额中仅占
到 3%，却在营业利润中占 22%；综合金融服务事业也类似，其在营业额中占 3%，
却在营业利润中占 12%。可见这两个事业部都是属于利润率高且发展潜力大的行业，
可能成为未来永旺重点发展的事业部。
二、永旺在中国
1. 永旺在中国发展历程
布局中国南方、发展综合百货超市业务
1987 年 11 月、永旺出资 ％在香港成立合资公司永旺(香港)百货有限公司(香
港永旺)，并于 1994 年 2月在香港联合交易所上市。1995 年 12 月，香港永旺与广
东天贸百货有限公司合资成立了广东吉之岛天贸百货有限公司(广东吉之岛)。1996 年
6月广州天河城广场店正式营业。1995 年 12 月，合资成立上海吉之岛有限公司，1996
年 9月，上海不夜城店开始营业(4 年后闭店)。1996 年 3月成立日本永旺总部出资
50%成立青岛永旺东泰(青岛永旺)，1998 年 1月青岛东部店开业。2002 年 5月，香
港永旺合资成立深圳吉之岛，同年 9月深圳城市广场店开业。至此，永旺集团完成了
其在中国市场的初期布局，这一期间店铺主要以综合百货超市 JUSCO为主。
进军华北、开始商业地产开发业务
2004 年 9 月，在香港上市的香港永旺在深圳注资成立永旺(中国)商业有限公司，
房地产标杆企业研究
13
成为永旺集团在华首家独资零售企业。2008 年 4月．永旺在北京的独资子公司一一
北京永旺商业有限公司（北京永旺）成立。2008 年 11 月 7日，北京永旺首家Mall
式购物中心——永旺国际商城购物中心开业，拉开了永旺集团在华北地区扩张的序
幕。北京永旺未来三年计划在京津地区开设不少于 11家店铺，其中包括面积超过 10
万平方米的大型购物中心 5家，面积 3万～5万平方米的综合百货超市 JUSCO3家，
食品超市 3家；在适当的时机还将推出家电、家居大型专卖店。
图表 13：永旺在中国发展关键时间点
年月 内容
永旺（香港）百货有限公司成立
永旺（香港）百货有限公司在香港证交所挂牌上市
广东吉之岛天贸百货有限公司成立
青岛永旺东泰商业有限公司成立
深圳永旺商业有限公司（现永旺华南商业有限公司）成立
永旺中国商业有限公司（现永旺华南商业有限公司）成立
永旺商业有限公司（北京永旺）成立
永旺（中国）投资有限公司（永旺中国总部）成立
图表 14：日本永旺大中华区各分公司股权关系
2. 永旺在中国布局与发展现状
2011 财年，永旺的中国区业务实现总收入 1027 亿日元，较 2010 年上升 %，
实现营业利润 28亿日元，较 2010 年上升 %。
目前，永旺在中国一共有 5个分公司。其中广东吉之岛主要在广州、东莞、珠海、
中山、佛山开展业务，共拥有 14 家店铺；永旺华南商业有限公司主要在深圳、佛山、
惠州开展业务，共拥有 9家店铺；青岛永旺主要在青岛、潍坊、威海、淄博开展业务，
共拥有 8家店铺；北京永旺主要在华北开展业务，目前拥有 3家店铺。而新成立的永
旺中国总部目前并没有单独开展业务，主要是为各分公司提供集团支持。
日本永旺
香港永旺
%
广东吉之岛
65%
深圳永旺
65%
青岛永旺
50%
北京永旺
100%
永旺中国总部
100%
房地产标杆企业研究
14
图表 15：永旺在全国的业务分布图
图表 16：永旺 2010—2012 年扩张情况
时间 事件
2010 年 1月 29 日 广州嘉裕太阳城广场店开业，面积约 14000 平方米
2010 年 6月 11 日 永旺威海购物中心开业，营业面积约 55,000 平方米
2010 年 6月 19 日 北京永旺朝北大悦城店开业，面积总计约 35000 平方米——其中 B1层
为 15000 平米的超市，一层至四层为百货商场
2010 年 8月 22 日 深圳吉之岛友谊城店开业，为首家精品超市业态
2010 年 10月 22 日 永旺淄博购物中心开业，购物中心占地面积 76,590 平方米，营业面积
56,962 平方米
2010 年 10月 29 日 天津泰达时尚广场购物中心开业，面积逾 100000 平方米
2011 年 1月 1日 广东东莞第一国际店开业
2011 年 9月 10 日 广东农林下路店开业
2011 年 12月 17 日 广东五号停机坪店开业
2012 年 4月 29 日 广州凤凰城店开业，经营面积达 12800 平方米
2012 年 4月 30 日 深圳宝安中心店开业
2012 年 8月 16 日 广州 JUSCO中环广场店开业
房地产标杆企业研究
15
图表 17：永旺国内已开业店铺一览
所属
分公司
店铺名 开业时间 业态 营业面积
（平米）
地址
广东吉之
岛天贸百
货有限公
司
JUSCO天河城 综合型零售业 11,400 广州市天河城广场负一层
JUSCO中华广场 综合型零售业 14,500 广州市中华广场二楼及三楼
JUSCO东莞花园广场 综合型零售业 14,500 东莞市花园商贸广场二、三楼
JUSCO珠海扬名广场 综合型零售业 15,400 珠海市凤凰路 1088 号扬名广场
二、三、四楼
JUSCO中山君悦广场 综合型零售业 19,000 中山市君悦广场二期一至四楼
JUSCO佛山东方广场 综合型零售业 25,000 佛山市东方广场银州城内 1-3 层
JUSCO佛山保利水城 综合型零售业 18,802 佛山市保利水城吉之岛一至三层
JUSCO东方宝泰 综合型零售业 26,856 广州市东方宝泰购物中心 B1—
B2
JUSCO嘉峪太阳城店 综合型零售业 13,658 广州市嘉裕太阳城广场
JUSCO高德置地店 超市 — 广州市高德置地广场负二层
JUSCO第一国际店 综合性零售业 — 东莞市第一国际三期
JUSCO农林下路点 超市 — 广州市美东百货负一层
JUSCO五号停机坪店 超市 — 广州市五号停机坪购物广场一层
JUSCO凤凰城店 社区零售业 12,800 广州市碧桂园凤凰城凤妍苑
JUSCO中环广场店 综合型零售业 32,000 广州市中环广场购物中心北区
永旺华南
商业有限
公司
JUSCO城市广场店 综合型零售业 19,900 深圳市中信城市广场地下一层
JUSCO东湖店 综合型零售业 18,021 深圳市罗湖区百仕达花园东郡商
业楼地面一二层
JUSCO顺德永旺购物
中心
综合型零售业 44,000 佛山市顺德区大良南国东路南侧
JUSCO购物公园店 超市 10,432 深圳市星河 COCOPARK 负一层
JUSCO南山海岸城店 综合型零售业 23,000 深圳市海岸城广场 101 号
JUSCO惠州东平店 综合型零售业 10,692 惠州市惠城区东湖花园八号小区
商业裙楼
JUSCO深圳新洲店 综合型零售业 18,000 深圳市天邑花园商铺一、二层
JUSCO友谊城店 精品超市 3058 深圳市友谊城商业楼负一层
JUSCO宝安中心店 综合型零售业 — 深圳市宏发大厦一、二层
青岛永旺
东泰商业
有限公司
JUSCO东部店 综合型零售业 40,000 青岛市香港中路 72 号
JUSCO黄岛店 综合型零售业 12,000 青岛市黄岛区长江路与井冈山路
交界东北侧 419 号
JUSCO烟台店 综合型零售业 15,500 烟台市莱山区观海路 277 号
JUSCO潍坊店 综合型零售业 46,000 潍坊市潍城区青年路 428 号
房地产标杆企业研究
16
JUSCO延吉店 综合型零售业 9,365 青岛市市北区延吉路 112 号
JUSCO威海店 综合型零售业 55,000 威海市华夏路 18 号
JUSCO淄博店 综合型零售业 56,962 淄博市张店区华光路 288 号
JUSCO济宁店 综合型零售业 76,390 济宁市琵琶山北路 1号
永旺商业
有限公司
（北京）
永旺北京国际商城购
物中心
综合型零售业 17,300 北京市昌平区北清路 1号
永旺朝北大悦城店 综合型零售业 27,000 北京市朝阳区朝阳大悦城
天津泰达时尚广场购
物中心
综合型零售业 100,000 天津经济技术开发区
纵观永旺在中国 25年的发展历程，我们发现其发展与扩张路径有以下几个特点：
(1). 扩张速度较慢
永旺进入中国的时间很早，但是与欧美在华的零售企业代表沃尔玛和家乐福相比，
永旺门店规模发展较慢，特别是 2004 年 12 月对外资零售业全面开放以后，没有出
现急速扩张的现象，目前店铺的规模明显小于其他主要外资零售巨头，但是单店营业
额处于中等偏上水平，说明永旺虽然扩张较慢，但是对于已开业店铺的培育比较成熟。
图表 18：2011 年底主要外资零售企业在华店铺规模对比 图表 19: 主要外资零售企业单店营业额（万元）
此前永旺在中国发展速度较慢，主要是因为永旺的扩张策略更加谨慎，而且永旺
几乎是将其在日本的模式直接复制过来，对于店铺的选址、设计要求较高，比如吉之
岛 2万至 3万平方米的标准GMS对装修后的高度要求是 5米左右的净空。如果不是
定制生产，现有的店铺很难满足其要求。此外，在 2008 年以前，永旺并没有将中国
作为一个战略重点市场，这也是扩张较慢的原因之一。
(2). 门店较为集中、区域性分布明显
正如前面看到的，永旺店铺的地域分布非常集中，在很长的一段时间内只分布
房地产标杆企业研究
17
在广东和山东两省，直到 2008 年才开始布局华北地区。造成这种情况的主要原
因是永旺在中国的业务是由各分公司分别负责，单独的分公司实力有限，仅仅能
够在公司所在省发展。
(3). 缺乏集团统一规划，品牌不统一
由于永旺在中国的业务由各分公司分别负责，整个扩张过程缺乏集团统一规划和
支持。此外，各分公司使用的品牌名称也没有统一，有的门店叫佳世客（JUSCO），
有的门店叫永旺，没有统一的品牌就不能塑造统一的品牌形象，更不能形成品牌效应。
(4). 业态局限
永旺此前在中国扩张的业态以 JUSCO百货为主，开发大型购物中心梦乐城是永旺
北京成立之后才开始的。
3. 永旺在中国的合作扩张模式
(1). 扩张模式一——自主开发
采用这种扩张模式的店铺较少，比较典型的代表就是青岛的东部店。在这种扩张
模式中，永旺自己持有土地，自己设计、建造购物中心，自己进行后期的商业运营。
虽然这样的模式可以使得店铺的设计、建造更加符合永旺的要求，但是永旺在拿地、
建造环节并不具有优势，还需要花费大量的时间、精力。加上中国政府此前对于外商
独资建造商业地产的限制，在东部店之后，永旺很少再采用这一方式。
(2). 扩张模式二——定制生产
定制生产是永旺发展大型购物中心永旺梦乐城的主要方式，典型的代表就是北京
永旺国际商城购物中心。永旺会选择一个房地产开发商作为合作伙伴并提出自己对于
购物中心的建筑要求。事实上，永旺会全程参与购物中心的前期设计过程，每一个细
节，包括门的朝向、环境、层高、机电设备等都是永旺提出规划，然后业主再找中国
的设计院进行设计。等购物中心建成之后，永旺再整体租赁过来经营，一般租赁期不
会短于 15 年。
永旺在武汉新拿下的项目美联奥园店和后湖店也采用了这种模式。这两个项目都
是和武汉美联地产有限公司合作，由美联地产进行前期建设，后期再由永旺进行管理
和商业运作。
在业主的选择上，目前永旺没有固定的合作伙伴，但其更加倾向于选择一些当地
的小型房地产企业。一方面这样的当地小型房地产企业可能拥有更多的当地政府资源，
比如中关村国际商城发展有限公司就是在北京市委和中关村科技园管委会领导下设立
的大型购物中心开发商，有较强政府背景；另一方面，与小型房企合作也能够保证永
旺在整个合作中享有主动权和优势地位。
房地产标杆企业研究
18
永旺对于业主还有一个要求，那就是业主只能有一个，即业主不能分租给别人，
也不能部分转让。但如果以前的业主不想继续做下去，可以将整栋楼卖给第三方。比
如永旺国际商城购物中心以前的开发商是中关村国际商城发展有限公司，后来卖给了
珠江。
(3). 扩张模式三——以主力店形式入驻
朝北大悦城店是永旺扩张模式的另外一种形式——即以主力店形式入驻。这个项
目是由中粮集团开发的购物中心，整体的建筑面积在 43 万平米，商业面积有 33万平
米，永旺在北侧建筑面积大概有 万平米，商业面积有 2万，从地下 1到地上 4层
永旺都是作为主力店入住。
其实永旺从 2008 年才开始在中国从事商业地产开发，在这之前，永旺扩张的主
要业态是GMS，即综合百货超市。因此，永旺早期在广东和山东扩张的主要模式就
是以主力店 JUSCO百货的形式入驻。
以主力店形式入驻的扩张模式稳定程度不如前两种，可能会因为永旺百货定位与
整个购物中心定位不同而导致合作失败。最近的例子就是朝北大悦城店，今年 4月 1
日，开业不满两年的中粮朝阳大悦城和主力店永旺百货解约，永旺百货所占 2万多平
方米的营业面积被 ZARA、UNIQLO、MUJI 等几十家国际时尚零售品牌取代。
朝阳大悦城开业之初引入永旺百货，或许是为了走个捷径，凭借永旺的影响力和
固定客群为其带来更多的目标客群。但当时可能是中粮对于大悦城的定位还不是很清
晰，实际运营才发现永旺百货与大悦城的年轻、时尚的定位并不相符。
而此次调整的真正原因可能是大悦城几年运作下来，已累积了相关经验和品牌集
合力。因此，为了保证大悦城品牌的可持续发展，现在必须必须甩掉永旺百货这个拐
棍。
4. 永旺未来在中国发展战略
（1）. 整合集团资源，强化永旺品牌
由于日本国内经济不景气，永旺看中了更大的中国市场。永旺中国 2011 年度的
销售额为 1152 亿日元，仅占集团总体销售额的 2%。但同比 23.9%的增幅显示了中
国市场的潜力。永旺于 2008 年 2月 28 日就宣布将今后 3年的集团战略重点移至以
中国为代表的亚洲各国，努力在中国和东南亚取得飞跃性的成长。
2012 年 2 月 29 日，永旺中国集团总部正式成立，永旺集团成立中国总部的目的
在于：在集团战略指引之下，综观全局，不断强化整体经营基础，以期加快永旺集团
在中国的整体成长速度。为了使总部能够自主、自律、迅速地做出经营决策以及成为
推进集团各事业快速成长战略的坚强后盾，永旺将赋予中国总部在店铺开发、商品开
发、人才录用及培养等方面的重要职能。成立中国总部将有利于永旺整合集团资源，
房地产标杆企业研究
19
统筹各分公司的发展战略，加快决策速度。
成立中国总部后，永旺还决定将百货业态“JUSCO（佳士客/吉之岛）”统一更换
为“AEON（永旺）”，而购物中心统一称为“永旺梦乐城”，强化“永旺”品牌，打
造品牌效应。
（2）. 多元化业态扩张
永旺集团是由近 200 家企业构成的零售业集团，除吉之岛综合百货超市业态外，
旗下还有美思佰乐食品超市、WELCIA 医药超市、MINISTOP 便利店、专卖店等多种
业态。此前，永旺在中国扩张的业态以 JUSCO综合百货超市为主，而近两年，永旺
正在加速将更多业态引入中国。
¾ 高端食品超市美思佰乐进入广州
2012 年 7 月，隶属于永旺集团旗下子公司Maxvalu（中文“美思佰乐“）东海
株式会社日前在广州成立合资公司，计划在中国开展美思佰乐食品超市业务。Maxvalu
广州合资公司由永旺集团、三菱食品及其母公司三菱商事共同出资 8000 万元人民币
组建，其中永旺占股 80%，三菱商事持有 20%股份。后者还将在广东等开店地区建
低温仓库等为店铺提供物流支持。近日，该合资公司进入中国内地市场的 1号店已签
约广州太阳新天地购物中心，计划于今年 12 月开业。美思佰乐计划未来 5年内，在
中国开设 100 家分店。
作为日本国内店铺数排名第一的超市品牌，Maxvalu 目前有三种规模：中等规模
的综超Maxvalu，原吉之岛购物中心的一部分店铺沿用此名；比Maxvalu 商品品类
更多的超大型超级市场业态；以及市中心小规模的超市、便利店MaxValuExpress.
在广州市开设的美思佰乐 1号店将是第三种规模，其卖场占地 6000 平方米，将陈列
7000 至 1万种蔬菜、副食以及加工食品等。为与吉之岛和其他日资百货超市区别，
美思佰乐食品超市将走差异化路线，引进日本中部地区的特色商户和特色商品。包括
日本海葡萄海藻、冲绳黑豚肉、荷兰菠萝士多啤梨等。另外，其运营体系中将突出单
品管理环节，确保商品的产业链全过程的完整性。
¾ 永旺加快开设酒品、脚踏车等专卖店扩张
以往永旺不论哪种专卖店都是开设在综合超市“AEON”里面，主要目标是提升
该超市的卖场魅力。如今永旺判断旗下的专卖店已具备与其他大型专卖店业者抗衡的
竞争力，期望开始独立开店，并将独立门市所获得的顾客动向资讯回报给GMS达到
双赢效果。2012 年度，永旺计划于商店街等地开设约 140 家自行车专卖店、80家酒
品专卖店。
永旺脚踏车专卖店品牌为“AEONBIKE”、酒品专卖店为“AEONLIQURO”。
AEONBIKE 销售主妇族群适用的脚踏车与脚踏车迷所喜爱的运动型脚踏车，以及相
房地产标杆企业研究
20
关杂货、服饰品等等，商品种类相当广泛。收费替顾客检查剎车、齿轮等零件也是获
利的来源之一。2011 年度末期时，设立在GMS外的单独门市有 48家，到了 2012
年度中期时店数达到了 4倍左右，增加至接近 190 家门市。
脚踏车专卖店独立开店的地点将选择在经过评估后认为具备集客效果的商店街、
干线道路沿线等地方。此前若GMS内无宽敞空间可开设门市时，该公司也有过转移
阵地的例子，以扩建卖场的形式将门市设立在邻近GMS的路边，而非GMS内。
酒品专卖店AEONLIQURO方面，2011 年度末期时共有 12家设立在GMS外
的独立门市，永旺计划 2012 年度将之增加至 90家门市以上，并将种类丰富的洋酒
视为主力卖点。还与附近的餐饮店合作提供额外的服务，打进民众的生活圈内吸引顾
客上门消费。
¾ 永旺儿童游乐城将全面开展中国业务
从 2012 年 4月开始，儿童游戏设施运营商日本永旺幻想（AEONFantasy）将全
面开展中国业务。永旺幻想计划 3年内在中国当地的购物中心内开设 100 家室内游乐
城。
目前永旺幻想永旺幻想在日本运营着 300 家游乐城，其在中国的扩张计划主要是
在北京和深圳等大城市的购物中心内开设 700～1000 平方米左右的游乐城。今年四
月开业的 JUSCO宝安中心店里已经开设了永旺在中国的第一家儿童游乐城。
室内游乐城主要面向 3～7岁的儿童，设置滑梯、球池和投币式电动车。游戏区
按小时计费，每小时为 20元（约为日本的 4分之 1）。永旺幻想预计 2014 财年（截
至 2015 年 2月）中国区的营业额将达 40亿日元。
（3）. 大型商业综合体扩张加速——梦乐城计划 十年百店
2007 年 8 月 21 日，永旺梦乐城株式会社和株式会社钻石城合并，新成立的永旺
梦乐城预示着永旺将把大型商业综合体开发业务提升为集团战略重点。永旺梦乐城的
目标是在 2017 年成为世界购物中心运营商“全球 5强“，为达到这个目标，其在中
国的发展扩张成为最为重要的课题。
今年初，日本永旺梦乐城(中国)公司已与武汉开发区管委会签订投资意向书，确定
选址武汉沌口开发区投资 亿美元，建设集购物、休闲、游乐、娱乐、餐饮和金融
流通服务于一体的购物中心项目，投入运营后预计可实现年销售收入 20亿元，预计
2015 年开业。此外，永旺还计划在东西湖、后湖建立购物中心，规划面积都超过 10
万平方米，预计明年开工。
永旺一口气在武汉布局三个点，恰恰是其真正打入中国商业市场的一个新开端。
据知情人士透露，武汉是永旺在整个华中地区的首个布点城市，也是一个起步。目前，
永旺已经开始对长沙、郑州等华中地区的市场考察。
房地产标杆企业研究
21
而借力武汉打入华中市场，也并非永旺的最终目的，永旺的真正计划是布局全国。
永旺计划从 2012 年开始，实现在中国十年百店的目标，每个店都是 10-20 万平方米
的商业综合体——永旺梦乐城。”
三、集团资源支持
1. 自有品牌优势
对于日本永旺来说，其大张旗鼓布局中国市场，除了“郊区路线”这样一杆大旗
外，还有一把“利刃”，那就是自有品牌。相对家乐福、沃尔玛等多个国际零售巨头来
说，永旺的脚步显然慢了一拍，但这并不影响其对自有品牌的信心。目前永旺旗下拥
有 100 多家成熟的自有品牌，范围囊括了服装、运动产品、食品等。
永旺旗下最有名的自主品牌是 JUSCO百货，目前 JUSCO百货会作为主力店进驻
每一个永旺梦乐城，形成“商业地产+零售百货”的模式。
此外，永旺集团自有品牌 TOPVALU于今年 3月正式入驻大陆 61家店铺。
TOPVALU是1994年在日本诞生的永旺集团自有品牌，在日本销售已有近20年历史。
为了向消费者提供“安全安心”的商品，TOPVALU从商品的策划、设计、开发、改
良到生产、物流、销售等所有环节均由永旺全权负责。在此基础上，TOPVALU充分
利用了永旺的规模效应以及集团的基础设施，实现了比相同品质的知名商品更实惠的
价格。
目前，TOPVALU拥有衣、食、住三大类约 6000 个品种的商品，年销售额达到
5000 亿日元，是日本最大规模的包括衣食住商品在内的综合品牌。今年 3月 9日开
始在中国发布销售的第一期商品共有 115 个品种，今年将扩大到 500 个品种，第一
年销售目标为 亿元，明年将扩大到 1000 个品种。
图表 20：TOPVALU下属八大品牌
房地产标杆企业研究
22
永旺旗下还有涉及家居、运动、酒类、药品等多个领域的专卖店，这些专卖店可
以在购物中心内以独立店的形式入驻。
拥有自有品牌的永旺具有以下优势：
(1). 差异化经营
以天津永旺梦乐城为例，其电影院是韩资品牌，像这样的日资、韩资、台资品牌
在永旺旗下有很多，这是其他购物中心所不具备的优势。购物中心拥有自己的品牌可
以做到差异化经营，树立自己独特且统一的品牌形象，有利于提高客户忠诚度。
(2). 降低成本，提高毛利率
对消费者来说，自有品牌产品的价格更低，而对商超企业来讲，自有品牌商品除
吸引顾客，还可以省去品牌使用费和中间供应环节，保证较高利润。德勤和中国连锁
经营协会联合发布的《2012 中国零售力量》报告显示，对于商超企业来说，通常供
应商的商品毛利率在 5%左右，而自有品牌商品平均毛利为 15%左右，可见自有品牌
商品毛利率远高于供应商产品。
零售自有品牌在欧美市场已经出现了 75年，期间虽然美国经历了三轮金融危机，
但一些商超自有品牌产品却一直未受影响。目前连锁超市竞争日趋激烈，越来越多的
超市企业选择通过开发自有品牌来提升利润空间。
(3). 招商更加迅速、稳定，有利于共同度过商场培育期
大量的自有品牌可以保证购物中心的商家入驻率，形成集聚效应，从而吸引更多
其它品牌的商家入驻。此外，自有品牌有着更强的抗风险能力，不会因为初期的业绩
不理想而中途退出，有利于与业主共同度过商场的培育期。
(4). 便于管理、保证质量、降低购物中心经营风险
自有品牌商品从策划、设计、开发、改良到生产、物流、销售等所有环节均由永
旺全权负责，更容易控制质量，降低购物中心经营风险。永旺在国内的冷链和物流体
系都是自己建设，便于保障食品的新鲜程度。
此外，在租金、商场营销活动方面，自有品牌更加便于管理。
2. 金融服务
永旺日本的信用卡业务——购物中心内部的消费贷款
自 2007 年 4月开始，永旺发布电子货币“Waon”并提供“手机WAON”结算
功能，目前已经在日本全国 万家店铺投入使用。除“Waon卡”、“Waon卡 plus”
外，永旺还与日本航空里程积累俱乐部（JMB）合作开发了“JMBWAON”以及“永
旺 JMB卡”两种信用卡（兼Waon一体型），截至 2012 年 2月，永旺信用卡活跃的
房地产标杆企业研究
23
使用人数达到了 2101 万人。电子货币卡在推动永旺购物商场的发展中发挥了重要作
用，现在接受WAON电子货币的除了永旺的购物中心，还有家庭便利店、日本大和
运输、麦当劳和 Yoshinoya 餐馆。
图表 21：永旺信用卡和电子货币发行与使用情况
信用卡 电子货币
持卡人数 交易量 结算总额
2010 年 2000 万 — 8562 亿日元
2011 年 2101 万 — 10000 亿日元
增长幅度 % % %
永旺信用担保（中国）业务
永旺信用担保（中国）是永旺集团下综合金融事业部下属中国区公司，2008 年成
立并开展业务；其业务主要跟随商业零售业务（JUSCO)发展壮大，主要收入为商业
信用担保费及店内布放的 POS机手续费。
永旺信用担保在中国业务比较有特色的就是发行了类信用卡“永旺卡”。这种会员
卡免费申请、手续简单、而且集透支、折扣、积分于一体，一发行就吸引了不少消费
者，2009 年底持卡人数就超过了 20万。
¾ 业务模式
申请：要办理一张永旺卡非常简单，只要年满 18岁，有稳定收入以及住所，凭身份
证就可以在 JUSCO门店办理。
消费：持卡人可以在国内各永旺购物中心透支消费，透支额度从 1000 元到 5万元不
等。此外持卡人还可以享受 折优惠。
还款：永旺卡每年需要交纳 36元的年费，如果一年消费达到 15000 元，可以免年费。
还款可以到店里柜台现金还款，也可以委托从银行卡中扣款，如果从银行扣款，每次
收取一元手续费。当月还款不计息，最低还款额为未偿还金额 5%，最少 50元。若逾
期还款，每天将产生 5%的违约金、%的担保费以及 %的代偿手续费。如果
发展到上门催收，每次费用 50元。
¾ 营销创新还是违规操作
永旺这种创新的业务模式也遭到了很多消费者以及媒体的质疑。在我国，信用消
费主要还局限于普通银行信用卡以及商家和银行合作推卡的模式，比如 TESCO乐购
与交通银行、新中关购物中心与招商银行、庄胜崇光百货与建设银行等合作推出的联
名卡。联名信用卡的信用风险完全由银行承担，而银行早在用户申请信用卡时，就已
经通过内部完善的信用体系，最大程度地规避了风险的存在。
房地产标杆企业研究
24
而永旺的赊购卡直接绕过了银行，由自己单独推出，这在国内算是第一家。这样
打折、赊销所带来的销售增长，利益就只归永旺，而不必像联名卡一样由商家和银行
共同分享。有专家认为“作为一般的商场发行能透支的购物卡属于违法行为”，而大部
分金融业内人士则认为这只能属于打擦边球，更应该关注的是其风险控制手段。由于
目前国内引进这种消费模式的时间较短，加之个人信用体系等金融政策措施尚不健全，
因此，永旺能否很好地控制风险和有效监管，是关系到“永旺卡”能否成功运营的关
键。
不过我国官方一直没有指出永旺信用卡的业务模式涉嫌违规，很大程度上因为这
符合商务部出台的“扩大赊购赊销、改善支付环境、促进信用消费”的政策，有利于
促进消费。
不管怎样，永旺信用卡对其零售业在中国发展起到了一定的促进作用，据统计，
目前永旺卡刷卡额占店内消费总额的比例约为 10%，且因为永旺卡只能在永旺店铺内
使用，可以提高用户的品牌忠诚度。
四、商业地产规划设计与运营管理
1. 郊区购物中心
门店扩张方面，永旺在广州和深圳主要以GMS的业态为基准进行规划选址。然
而，永旺香港的董事总经理石井和正曾透露，GMS业态在内地扩张选址十分困难。
吉之岛标准GMS占地面积为 2万至 3万平方米，要求净高至少 5米，在核心城区布
局较困难且成本较高，这是永旺门店扩张缓慢的最大原因。
在这种情况下，永旺在中国开始逐渐推出郊区型MALL 式购物中心。郊区型MALL
式购物中心与沃尔玛以及家乐福的大卖场相比更能为高消费人群提供高端的服务。特
别是面积在 4万至 6万的郊外型摩尔式购物中心同时具有商业街区的功能，能够吸引
较大商圈面积的顾客。2008 年 7月和 11月，在烟台和北京的两家郊外型MALL 式
购物中心开始正式营业。郊区型MALL 式购物中心将是今后永旺梦乐城在中国扩张的
主要业态。
梦乐城核心 以汽车购物时代为依托
无论是在日本还是其他海外市场，永旺一直坚持走郊区路线。其中，日本 3/4 的
郊区商场都由永旺开设;在中国，永旺的门店也大多以郊区为“据点”。在未来的布局
过程中，永旺仍将沿用这一模式。
目前中国大型城市已进入了汽车时代，而市中心商超目前面临的最主要问题是停
车难，已经难到顾客都不想去的地步，而永旺的模式恰好解决了这个困难。
永旺的所有项目都会在停车位上下一番功夫，其一般都会建立一个地下、地上和
屋顶相结合的立体式停车场，单店车位数是万达广场的 6-8 倍，而且停车免费。按照
房地产标杆企业研究
25
永旺的开店经验，开业三年后他们的车位会停满。
永旺之所以瞄准了郊区购物中心且在停车位上下足了功夫，是因为据调查开车购
物的消费者购买能力比搭公交车的消费者大四五倍。以天津永旺梦乐城为例，店面 2-3
公里内的固定客户每月能去消费七八次，而且大多是从早上十点去，直到下午三四点
钟才离开，这也是永旺真正实现购物、娱乐、健身等一站式综合服务的魅力。
当然，永旺并没有完全放弃地铁、公交等交通要道。永旺目前的选址多是在未来
地铁规划沿线，为了引导客流，永旺会在离地铁或者轻轨不远处建设通达永旺梦乐城
的专门通道，消费者只要一下车就能很快找到永旺。
“郊区化“为郊区购物中心提供机会
其实，日本永旺的郊区模式不仅瞄准的是汽车时代，还抓住了中国市民居住逐渐
“郊区化”的特点。目前一线城市市中心每平方公里的住户已经从一万人下滑到了七
八千人，而城郊区的人口却在逐渐上升。市民正在往外走，这也为郊区商业发展奠定
了基础。
其实从上世纪六七十年代开始，一些发达国家的商超就已经开始采用郊区模式，
美国的商超目前已全部实现郊区化，现在一线城市的一些大型社区和楼盘都在往郊外
辐射，商超走郊区路线已是发展的大势所趋。
此外，中国人的购物习惯也在逐渐改变。中国年轻人基本改变了以往每天提篮买
菜的习惯，更喜欢三口之家周末开车去郊区购物，既购物了，还呼吸了郊区的新鲜空
气。
郊区购物中心的优势
1. 土地价格低，购物中心的体量可以建得更大，业态更丰富，真正成为“一站式“购
物中心，满足消费者周末购物、餐饮、休闲等多重需要。此外，商场的停车场也可以
建得更大，解决”停车难“问题。
2.运营成本更低
市区百货不仅员工数量多，而且人员工资比郊区百货约高出 15%-20%；此外郊
区购物中心的进货也更为便捷。因为郊区一般处在高速路口，更便于商家进货，这样
水果、蔬菜、肉类的保鲜效果更好，正好迎合了消费者追捧绿色、有机、环保食物的
需求。
3.避免正面竞争
郊区购物中心可以防止一开始营业就陷入过度竞争的局面，从而能尽快完成市场
培育期。
房地产标杆企业研究
26
郊区购物中心成功关键：
1. 交通动线
由于郊区购物中心的顾客大多数都是驾车前往，交通动线非常重要。比如处于高
速公路路口，主干线交汇处。购物中心需要特别注意在主干线树立广告牌、建设进入
购物中心的快速通道、引导车流进入。
图表 22：永旺北京国际商城购物中心交通动线示意图
Aeon
以永旺北京国际商城购物中心为例，购物中心位于昌平区八达岭高速公路和北清
路交叉口的西北角。八达岭高速是北京最繁忙的高速公路之一，节假日的日均车流量
超过 10万辆。而另一条北清路向东延伸至航天桥，可以带动京承高速和小汤山的客
源。
为了最大程度得吸引车流，永旺的购物中心面向快速车道，展示了最大的视觉可
见面；此外，永旺附近有一个八达岭高速北安河出口，该出口直接通往永旺购物中心，
使得高速公路上的车流能够更方便、自然得进入永旺的停车场。
2. 品牌特色
一个郊区购物中心要想吸引顾客驱车 1个小时前往，必须要有自己的品牌特色。
这样才能提高不可替代性，保持客户的品牌忠诚度。永旺的购物中心在招商上就保持
了自己固有的特色，大量的日资、韩资、台资品牌使得永旺购物中心独一无二。
3. 停车场结构
停车场的位置和结构也是决定郊区购物中心成败的关键，比如下高速公路后怎样
进入停车场，停车场离购物中心内部的距离等。永旺的郊区购物中心停车位至少有
3000-4000 个，且采用地下、地上和屋顶相结合的立体式停车场，顾客可以从地面、
房地产标杆企业研究
27
屋顶以及地下直梯第一时间进入购物中心内部。
2. 选址指标——人口、交通、周围商超
在开发每一个项目之前，永旺的员工都会对商圈进行实地考察，主要考虑开车 5
分钟、10 分钟、15 分钟以及步行 5分钟、10分钟、15分钟内的商圈内人口数、商
超情况、收入情况等最基础的信息。
图表 23：永旺北京项目周围商超情况（截止 2007 年 6月）
4
5
6
7
12
10
8
19
2
3 20
14
18
23
29
15
28
22
17
16
19
13
21
25
24
26
27
0
4KM 8KM 10KM0 2km 6km
5km
10km
11
5km
10km
国际商城
6 1
2
3
4
5
7
8
9
10
11
12
13
孙河物件
金源购物中心
店铺名称 业态
易初莲花 HYP
燕莎商场 DEP
贵友商场 DEP
居然之家 SS
停车位 6,800
金四季购物中心
店铺名称 业态
百安居 HC
殴尚超市 HYP
苏宁电器 DEP
爱家家居 SS
停车位 2,300
No. 店名 核心店铺业态 店铺面积 营业额
(亿元)
停车位 楼层
沃尔玛
1 知春路店 HYPER 18,000 150 B1-F1
2 宣武门店 HYPER+ 15,000 200 B1-F1
3 山姆会员店 HYPER+ 20,000 1358 F1-F2
家乐福
4 创意佳店 HYPER+ 8,000 300 F1-F2
5 白石桥店 HYPER+ 10,000 110 B1-F1
6 马连道店 HYPER+ 9,910 400 F1-F2
7 方庄店 HYPER 8,500 220 B1-F1
8 双井店 HYPER 14,800 750 1F-3F
9 中关村店 HYPER+ 21,810 450 B1-B2
10 九棵树店 HYPER 20,000（预） — — —
11 天通苑店 HYPER+ 20,000（预） — — —
房地产标杆企业研究
28
12 望京店 HYPER 20,000（预） — — —
易初莲花
13 朝阳路店 HYPER+ 11,000 110 F1-F2
14 五道口店 HYPER 8,000 — 100 F1-F3
15 石佛营店 HYPER+ 5,000 — 0 F1
16 草桥店 HYPER+ 8,000 — 300 F1-F3
17 金源店 HYPER+ 10,538 6000（共用） B1
18 通州店 HYPER 7,790 250 F1-F2
19 六里桥店 HYPER+ 10,099 100 F1-F3
华堂商场
20 十里堡店 GMS 14,700 150 B1-F3
21 亚运村小营店 GMS 21,000 200 B1-F3
22 西直门店 GMS 18,700 200 B1-F3
23 望京店 GMS 17,000 2000（共用） B1-F4
24 丰台北路店 GMS 9,000 150 B1-F2
25 大兴店 GMS 12,000 267 F1-F4
欧尚
26 金四季店 HYPER+ 15,400 1300 B1-F1
27 丰台店 HYPER+ 10,250 479 F2-F3
万客隆
28 酒仙桥店 HYPER+ 12,000 600 F2-F3
29 洋桥店 HYPER+ 11,000 600 F2-F3
图表 24: 永旺朝北大悦城项目车时间距离图
10km
5km
地铁1号线
车15分钟
车5分钟
人口(人)
户数
（户）
人口
(人)
户数
（户）
人口
（人）
户数
（户）
COFCO 134,915 48,882 380,759 137,956 594,163 215,276
累计 134,915 48,882 515,674 186,838 1,109,837 402,115
项目名
车行5分钟 车行10分钟 车行15分钟
朝阳北路（ｗ45m．片3）
京通快速路（ｗ80m．片4）
地下鉄6号線（2011年開通予定）
车10分钟
3
2
1
8
6
5
4
7
9
7
四环路
（
w
50m ，
片
3 ）
青年路
（
w
45m ，
片
3 ）
城铁
京顺线
（
2011 年计划
）
NO 店名 核心店业态
SC面积
(㎡)
核店铺
面积
核店
铺楼
核店营
业额
SC楼
层
副主力
店名
副主力
店面积
副主力
店楼层
停车
数(个) 开店时间
占地面
积(㎡)
扩展
余地
1 易初莲花 HYPER 14,000 8,000 2-3F F1-F3 -- -- -- 40 2005年3月 4,000 Ⅹ
2 易初莲花 HYPER+ 20,000 11,000 2-3F F1-F3 宏图三胞 1,300 5F 110 2004年5月 6,000 Ⅹ
3 华堂商场 GMS 17,000 14,700 B1-4F B1-F5 -- -- -- 150 1998年10月 5,000 Ⅹ
4 新光三越 DEP 120,000 110,000 B1-6F - B1-F6 -- -- -- 1,300 2007/4(预) 180,000 Ⅹ
5 乐购 HYPER+ 40,000 15,000 2-3F - B1-F4 -- -- -- 600 2006年12月 6,000 Ⅹ
6 沃尔玛 HYPER 70,000 10,000 B1 - B1-F5 新世界 30,000 1F-5F 1,500 2006年12月 12,000 Ⅹ
7 沃尔玛 HYPER 80,000 10,000 B1 - B1-F6 百盛 20,000 1F-4F 1,200 2007年4月 14,000 Ⅹ
8 家乐福 HYPER+ 45,000 14,800 2-3F B1-F3 百安居 20,000 B1-1F 750 2004年11月 11,000 Ⅹ
9 联华 HYPER+ 40,000 12,000 B1-B2 B2-F2 国美 7,000 1F-2F 450 2004年12月 10,000 Ⅹ
道路 片2以上 茶
道A 片1线15m以上 橙
道B 其它 黄
紫高速路･收费道路
一般道路区分 色
0 5km1km 2km 3km 4km
朝北大悦城项目 车时间距离图
9
S=1:130,000
60,000
房地产标杆企业研究
29
图表 25：朝北大悦城项目周围商圈图
10km
5km
地铁1号线
三次商圈
一次商圈
二次商圈
2
1
8
6
5
4
7
9
7道路 片2以上 茶
道A 片1线15m以上 橙
道B 其它 黄
紫高速路･收费道路
一般道路区分 色
0 5km1km 2km 3km 4km
NO 店名 核心店业态
SC面积
(㎡)
核店铺
面积
核店
铺楼
核店营
业额
SC楼
层
副主力
店名
副主力
店面积
副主力
店楼层
停车
数(个) 开店时间
占地面
积(㎡)
扩展
余地
1 易初莲花 HYPER 14,000 8,000 2-3F F1-F3 -- -- -- 40 2005年3月 4,000 Ⅹ
2 易初莲花 HYPER+ 20,000 11,000 2-3F F1-F3 宏图三胞 1,300 5F 110 2004年5月 6,000 Ⅹ
3 华堂商场 GMS 17,000 14,700 B1-4F B1-F5 -- -- -- 150 1998年10月 5,000 Ⅹ
4 新光三越 DEP 120,000 110,000 B1-6F - B1-F6 -- -- -- 1,300 2007/4(预) 180,000 Ⅹ
5 乐购 HYPER+ 40,000 15,000 2-3F - B1-F4 -- -- -- 600 2006年12月 6,000 Ⅹ
6 沃尔玛 HYPER 70,000 10,000 B1 - B1-F5 新世界 30,000 1F-5F 1,500 2006年12月 12,000 Ⅹ
7 沃尔玛 HYPER 80,000 10,000 B1 - B1-F6 百盛 20,000 1F-4F 1,200 2007年4月 14,000 Ⅹ
8 家乐福 HYPER+ 45,000 14,800 2-3F B1-F3 百安居 20,000 B1-1F 750 2004年11月 11,000 Ⅹ
9 联华 HYPER+ 40,000 12,000 B1-B2 B2-F2 国美 7,000 1F-2F 450 2004年12月 10,000 Ⅹ
朝北大悦城项目 商圈图
人口
(人)
户数
（户）
人口
(人)
户数
（户）
人口
（人）
户数
（户）
COFCO 109,519 39,681 311,929 113,018 460,948 167,010
累计 109,519 39,681 421,448 152,699 882,396 319,709
项目
名
一次商圈 二次商圈 三次商圈
京通快速路（ｗ80m．片4）
3
9
四环路
（
w50m ，
片
3 ）
青年路
（
w45m ，
片
3 ）
城铁
京顺线
（
2011 年计划
）
朝阳北路（ｗ45m．片3）
地下鉄6号線（2011年開通予定）
S=1:130,000
60,000
图表 26：朝北大悦城项目步行商圈图
朝北大悦城项目 步行商圈图
四
环
路（
w50m
， 片
3 ）
五环路
(w50m
, 片
3 ）
朝阳北路（ｗ45m．片3）
姚家园路(ｗ40m,片3）
地下鉄1号线
S=1 : 45,000
青年路（
w45m
， 片
3 ）
道路 片2以上 茶
道A 片1线15m以上 橙
道B 其它 黄
紫高速路･收费道路
一般道路区分 色
城
铁
京
顺线
（2011 年
计
划
）
1km
2km
步行10分钟
步行5分钟
2
3
1
人口
（人）
户数
（户）
人口
（人）
户数
（户）
人口
（人）
户数
（户）
COFCO 4,561 1,653 18,531 6,714 61,594 22,317
累计 4,561 1,653 23,092 8,367 84,686 30,683
人口
（人）
户数
（户）
人口
（人）
户数
（户）
COFCO 4,214 1,527 16,821 6,095
累计 4,214 1,527 21,035 7,621
步行5分钟 步行10分钟
项目名
500M 1KM 2KM
A
B
C
D
计画地
E
F
G
平房公园
地下鉄6号線（2011年開通予定）
四惠 四惠东
高碑店
H
京通快速路（ｗ80m．片4）
NO 店名 核心店业态
SC面积
(㎡)
核店铺
面积
(㎡)
核店
铺楼
层
核店营
业额
（亿）
SC楼
层
副主力
店名
副主力
店面积
副主力
店楼层
停车
数(个) 开店时间
占地面
积(㎡)
扩展
余地
1 易初莲花 HYPER 14,000 8,000 2-3F F1-F3 -- -- -- 40 2005年3月 4,000 Ⅹ
2 易初莲花 HYPER+ 20,000 11,000 2-3F F1-F3 宏图三胞 1,300 5F 110 2004年5月 6,000 Ⅹ
3 华堂商场 GMS 17,000 14,700 B1-4F B1-F5 -- -- -- 150 1998年10月 5,000 Ⅹ
房地产标杆企业研究
30
图表 27：天津泰达项目周围人口分布情况
根据永旺北京和天津两个项目周围人口和商超的相关数据，我们总结了永旺购物
中心选址的一些指标：
1. 交通：永旺选址要求购物中心位于新城区主干道交汇处，道路单边达到 3车
道，土地面积达到 8-10 万平米。此外，这些道路必须要通往其他人口密集区。比如
天津泰达项目周边有东海路、泰达大街、第 5大道以及南海路，可直接到达塘沽区、
天津市区以及开发中的中新生态城。
图表 28：天津泰达项目周围交通
虽然是郊区型购物中心，永旺对于公共交通同样看重。目前的几个购物中心全部
位于邻近已建成的或者是规划中的地铁站。
房地产标杆企业研究
31
2. 人口：永旺的远郊型和近郊型购物中心选址对于人口指标有不同的要求。诸
如永旺国际商城购物中心这样的远郊型购物中心对于近距离的人口规模并不是非常看
重，这个项目旁边有个史各庄村，人口只有几千人，加上外来人口也只有几万人，且
他们的购买力对于商城的定位来说不是很好的客户群，但是永旺仍然选择了这一项目，
主要是因为回龙观、航天城以及上地这边有大量的顾客可以通过八达岭高速以及四环、
五环到达购物中心。
但是对于朝北大悦城这样的近郊型购物中心，其周围人口的规模就至关重要。根
据永旺的考查数据，截止 2007 年，朝北大悦城项目方圆 2km范围内人口数为 85000
人，步行 10分钟范围内人口数 21000 人，车行 15分钟内累计人口达到 110 万。
3. 周围商超：对于远郊型购物中心永旺国际商城购物中心，我们发现其方圆
10km内几乎没有任何大型购物中心，这就使得该项目可以辐射更大的商圈，弥补近
距离人口不足的劣势。
而对于朝北大悦城项目，我们发现其 1km以内没有任何购物中心，2km以内有
三家购物中心，分别是易初莲花和华堂商场；车行 15分钟内共有 9家购物中心，竞
争相对较为激烈。但是有一点值得注意，这些大型商超几乎全部分布在永旺项目的西
南方向，这就使得永旺项目更加便于吸引来自东北方向的客流。
3. 建筑与商业动线设计
两核一街
永旺购物中心的模式基本上就是两核一街，主力店、次主力店中间用摩尔做一个
连接。这是永旺在经营过程中摸索出的比较有效的摩尔结构设计。整个购物中心不是
一条直线，而是稍微有一点儿曲折，或者稍微有一点儿动线，这样的视觉引导使顾客
在购物中心里面没有视觉疲劳，或者不知道自己该往那边走。
图表 29：永旺两核一街模式
房地产标杆企业研究
32
以北京永旺国际商城为例介绍内部动线设计
购物中心内部聚集人流最多的地方是南侧的主力店 JUSCO超市，为了将超市的人
流量引到北部，永旺在购物中心的北边设置了一个次主力店，但这并不算大功告成，
因为这条专卖店街的长度是 350 米，要想把一个人从超市引到最北侧的次主力店仍然
非常困难，永旺采用了两个精巧的设计解决了这一问题。一是将专卖店街做成了一个
弧形，这样顾客就不会觉得很长；二是在北侧的休息区域打造成了一个新的人流聚点，
并定期在这里举办活动，吸引人流量。
此外，与一般的购物中心相比，永旺国际商城购物中心的电梯较少，且都在角落
位置。这是为了追求视觉上的通透性，因为电梯多了会阻挡顾客的视觉效果，如果顾
客看不到后面有什么店就不能被吸引到对面去。在永旺看来，做大卖场要追求一个磁
石效果，即将顾客吸引到你想让他去的地方。永旺商城的餐饮也相对比较集中，一是
为了让顾客有一个统一感，而是方便顾客在非常短的时间内有一个选择。永旺还会在
某些地方配一些小的咖啡店，便于顾客休息。
图表 30：永旺内部商业动线示意图
购物中心不会超过三层
永旺购物中心的特点是占地面积很大但是层数很少，无论是在日本还是海外的购
物一般不会超过 3层，可能有 3层的停车场，可能有 3层的购物中心，但是建筑不会
超过 3层。
只建三层的一个原因是永旺几乎会在所有购物中心三楼屋顶建停车场，这样可以
起到一个“喷淋效果“，即三楼也有人流的入口，这样三楼租金的可以达到一楼的
70-80%。
次主力店将人
流引向北边
打造新的人流聚
点，定期举办活动
弧形设计
集中的餐饮区域
房地产标杆企业研究
33
购物环境（节能环保）
永旺购物中心的设计以及环境的规划当中，始终将顾客第一的基本理念放在第一
位，力争向顾客提供便利、轻松自在、舒适的购物环境以及丰富的商品选择。从硬件
上来讲，购物中心的设计宽敞明亮，主力店的柱距为 12 米，其他部分柱距为 9米，
并通过高的天窗引入自然光线，达到非常通透的视觉效果。永旺购物中心追求的另外
一个目标是节能环保，引入了太阳能打点、LED、地热利用、雨水回收等多种装置，
比一般的购物中心节能 30%。此外，为了追求回归自然的效果，永旺还在购物中心内
部种植了一些真树。
除了硬件方面的舒适环保，永旺购物中心也非常人性化。无障碍设施非常完善，
各出入口、拐角处都有简洁易懂的标识，顾客可以坐着轮椅方便进出并乘坐电梯。
4. 运营管理
商业模式
在建设购物中心方面，永旺充分发挥着精通零售业和服务的购物中心专业运营商
的优势，从市场调查、规划、开发、制定计划、Mall 的建设、招商至运营管理，进行
综合型的购物中心开发、运营。
图表 31：永旺购物中心开发商业模式
招商与租金管理
目前中国招商的可选择性较小，每个商场的品牌大同小异。永旺在招商上面会特
别注意挖掘知名度不高的优秀品牌，对这些品牌进行培育，使其能够入驻到今后的每
一个永旺梦乐城中。永旺在日本经营的 40年里培养了一大批这样的品牌，不过目前
在中国还比较少。
在租金制定上面，永旺会考虑不同的业态，关注这家店对整个购物中心提供的贡
献度，带客流的还是带品牌的永旺收的租金是不一样的。对于永旺而言，其最终关注
的是购物中心整体的租金规模，而不是每家店的租金水平。此外，除了收租金之外，
永旺还会根据营业额实行扣点并收取物业管理费。
为了防止漏报、少报销售额，永旺购物中心的所有店都实行统一收银，由永旺建
立收银点并派驻收银员。但是永旺并不会长期占用商家的销售额，商场每个月月末结
账，第二个月的 15号之前销售额会全部到商家账户上。
市场调查 规划、开发、制定计划 建设 招商 运营管理
房地产标杆企业研究
34
对租户的支持
永旺将租户视为最重要的合作伙伴，基于自己的零售业经验，永旺梦乐城会积极
地对销售布局提出专业性建议，举办接待顾客技巧讲座，利用 IT 技术收集、分析销售
信息、管理业务等。这是只有精通零售业的购物中心运营商才能做到的运营支持。正
是由于如此细微的跟踪使永旺获得了“开店选择率高的购物中心”的评价。
图表 32: 永旺购物中心运营特点
目前中国很多专卖店的专业度不够，每个店都是一两个营业员，对于要把这个店
经营到什么程度完全没有概念。永旺梦乐城在后期经营当中会有这方面的软性配套，
基于自己以往丰富的经验和业绩，定期性对租户进行个别的营业指导和现场营业指导，
成为各店铺招引顾客以及提高收益的坚强后盾。
此外永旺还积极地加强对员工的出入店管理，运用 IT 操作会计业务等，尽可能减
轻承租商的负担，同时引进最新安保系统以确保购物中心的安全性。永旺梦乐城购物
中心还会通过专卖店协会举办进修会以及店长会议，提供全国范围的营业信息。
房地产标杆企业研究
35
五、典型项目分析
1. 永旺国际商城购物中心
图表 33：北京永旺国际商城购物中心基本参数
永旺国际商城购物中心
物业
条件
区位 昌平区北清路 1号
占地面积(㎡) 3,4000
商业建筑面积(㎡) 150,000
楼层 地下一层地上三层
停车位 2700 个
经营
概况
开业时间
市场定位 中高档
商业类型 区域型商业中心
交通区位
永旺国际商城购物中心是北京市规划的四个大型购物中心之一，位于八达岭高速
与北清路交汇处西北角。由八达岭高速连接北京城区，北清路通往航天桥以及小汤山。
该购物中心正好位于八达岭高速北安河出口附近，便于高速公路上的汽车直接通往停
Aeon
房地产标杆企业研究
36
车场。正是由于便利的交通区位，这个购物中心可以吸引来自北京市城区、京承高速
以及小汤山、航天城的客流，辐射更加宽广的区域。
公共交通方面，永旺距离昌平线的生命科学园站 500m，有利于吸引来自昌平的
客流。
业态规划
购物中心包括地下一层和地上三层，地下以及三层屋顶作为停车场使用，三层是
影院，一、二层为购物中心。南侧是直营的主力店，北侧是次主力店，中间通过专卖
店街连接。
一层平面图
JUSCO作为永旺国际商城购物中心的主力店，面积达到 9万平方米，占总面积的
60%，一楼除包括日用品、食品之外还包含厨房用品、化妆品、药品，二楼主要以男、
女装和儿童用品为主。
二层平面图
房地产标杆企业研究
37
作为一个郊区型购物中心，永旺国际商城购物中心的零售比例相对较高，零售主
要位于两侧的两个主力店之间，起到带动人流的作用。餐饮部分则设置在次通道区域，
使商业价值达到最大化。
项目特色
特色 1：从规划、装修到营运，全程由永旺团队自我主理
特色 2：近 30%的新品牌，来永旺集团企业和集团合作公司
特色 3：整体推广，集中管理，集中收银
房地产标杆企业研究
38
案例小结
永旺国际商城购物中心位于北京五环外，是一个典型的郊区型购物中心。项目
附近区域商业氛围较弱，仅靠周边居民无法支撑。因此永旺国际商城购物中心
引入了非常有号召力的主力店—JUSCO，占据了商业总体量的 60%。
9 万平方米 JUSCO百货位于地面一层和二层，其特点是自有产品和品牌比例
非常高，对于中高收入消费者非常有吸引力。
项目单层面积较大，在每层的两端都设置有主力店与次主力店（除 JUSCO外
还引入了特力屋和 SportsAuthority）,从两端拉动人群。
主动线两侧设置零售，次通道区域设置餐饮，使商业价值达到最大化。
考虑到相当一部分客群驾车，项目设置了 2700 多个停车位（地下一层和地上
三层均设有停车位），远超过一般商场 100 平方米设置一个车位的比例。
2. 天津泰达时尚广场项目
图表 34：天津泰达时尚广场项目规划图
房地产标杆企业研究
39
泰达时尚广场项目介绍
泰达时尚广场位于天津开发区行政、金融、贸易、高校、文化、休闲的核心区，
北依工业区，处于东海路、北海路、第五大街、泰达大街的围合地块之中。2004 年
开通的津滨轻轨列车经过并在此设站，从天津市中心仅用 30分钟即可到达泰达时尚
广场。通过位于泰达时尚广场南侧的京津塘高速公路，可以快速便捷地去往天津港、
天津港保税区、天津滨海国际机场和首都北京。
泰达时尚广场拥有得天独厚的资源优势，是中国目前仅有的集体育健身、会议展
览、时尚购物、餐饮娱乐、商务办公、公寓住宅、绿化景观于一体的国际化主题公园
式休闲时尚社区。
泰达时尚广场以公益性建筑与经营性建筑相结合，用地面积 公顷，规划总
建筑面积约 112 万平方米。
其中的重要建筑包括：会展中心，用地 98600 平方米，一期建筑面积 6万平方米；
零售商业设施及电影城，用地面积 134700 平方米，一期建筑面积 万平方米；
泰达足球场，建设用地面积 57700 平方米；体育休闲区（含游泳馆、多功能馆、室外
网球场等）用地面积 109800 平方米，建筑面积 万平方米；高档住宅区（分西北
区、东北区）用地面积 217900 平方米，建筑面积约 75万平方米；轻轨车站以及中
心湖景约 12万平方米。
泰达足球场设有贵宾包厢在内的近 4万个席位，能满足国际足联举办洲际足球比
赛的要求。2004 年起，作为泰达足球俱乐部的中超联赛主场，2008 年作为北京奥运
会的足球比赛场地。
房地产标杆企业研究
40
中心湖区是泰达时尚广场娱乐氛围和景观环境的核心，湖区及水景的景观设计独
具匠心，湖区中央设置了音乐及光控喷泉，湖水随音乐起舞，最高可喷至 120 米。
环绕景观湖的是一条宽阔的游人步行街，其中的人行道、绿化带、餐厅、咖啡厅及
酒吧，呈环状梯形排列，层次分明，游人或漫步，或小憩，品尝美酒咖啡，一览如画
美景。
体育休闲区内将建设符合国际奥委会标准的游泳池和儿童戏水池，并可举办篮球、
排球、羽毛球、乒乓球比赛及音乐会演出的多功能馆，室外网球练习场和室外极限运
动表演场等体育设施。
泰达国际会展中心位于时尚广场东侧，西临中心湖区。会展中心的建筑造型源自
中国传统工艺--锦扇，造型及材料选择前卫、时尚，，展厅设计空间宽敞、高大，空间
组合灵活多变，可分可合，可大可小，可承接不同规模、不同性质的展览。
图表 35：天津泰达时尚广场永旺购物中心基本参数
项目名称 天津泰达时尚广场永旺购物中心
地点 天津市滨海核心区泰达大道、东海路与第五大道交汇处
占地面积 98,000 平米
建筑面积 110,000 平米
商业 75,000 平米（1F-3F）
停车 35,000 平米（3F,RF）
停车位 2500
主力店 JUSCO
次主力店 大型体育专卖店/电器/汽车用品/家具家私专卖店
专卖店 中高端时装/鞋类/酒类/日用/装饰品/书籍/音响/医药
餐饮 品牌餐饮/美食广场
娱乐 SPA/美容/儿童娱乐/国际影城/教育服务等
服务 银行/金融/宠物中心/旅游中心/婚庆中心等
从业人员 约 2500 人
商圈人口 50 万人（车 15分钟）
交通区位
房地产标杆企业研究
41
项目周边交通系统发达，有东海路、泰达大街、第五大道及南海路，可直接到达
塘沽区、天津市区以及开发中的中新生态城。同时购物中心东侧直接连接轻轨出口。
另外，购物中心北侧将设置公交总站，更便于顾客到达购物中心。
业态规划
作为泰达时尚广场的商业子项，逾 10万平米建筑面积完全按永旺设计要求定制，
并由永旺负责全盘经营管理。经营业态涵盖综合百货超市 JUSCO、高档百货店、国际
影院、品牌专卖店、餐饮、休闲娱乐及生活、购物、休闲配套，沿着湖畔步行街漫步，
让游人充分享受购物的舒适与愉悦，乘坐轻轨前来的顾客可由轻轨二层站台直接进入
永旺购物中心二层商场，不仅方便顾客同时保证客流的不间断。
房地产标杆企业研究
42
房地产标杆企业研究
43
房地产标杆企业研究
有关我们的组织：
高通智库是一家专业的房地产研究机构，定位为“房地产研究综合服务商”，
致力于为房地产行业的相关企业提供优质的市场与行业研究服务。我们凭借独特的信
息收集系统、专业的分析能力、科学的研究方法和丰富的研究经验，为客户提供准确、
及时、高附加值的决策支持。在业务定位上，高通智库一直坚持：以“专业主义”、
“精品研究”为原则，以客户需求为中心，以客户满意度为标准提供服务。
我们的业务主要包括：
1.房地产系列研究报告
研究简报名称 提供时间
房地产策略研究周报 每周提供
地产金融月报 每月提供
房企竞争情报周报 每周提供
房地产标杆企业研究报告 每月提供
典型项目案例研究 每月提供
境外房地产案例研究 双周提供
房地产行业研究季报 季度提供
每日地产 工作日提供
商业地产监控报告 双周提供
土地市场监控报告 每周提供
区域市场监控报告 双周提供
2.长期定制化研究服务
根据客户特定需求，提供长期研究支持。
3.委托研究服务
根据客户的特定需求提供各种个性化的研究服务。
服务领域
1.房地产趋势研究
2.区域市场研究
3.项目调研顾问服务
4.行业研究、标杆房企研究
5.细分市场典型项目研究
6.国外房地产研究服务
公司地址：
北京市朝阳区时间国际A座 30
层 3006
邮编：100028
传真：(010)58677851-8001
电话：(010)58677851/2/3
网站：
免责声明：
本报告中的信息均来源于公开资
料，本机构对这些信息的准确性及
完整性不做任何保证，也不保证所
包含的信息和建议不会发生任何变
更。报告中的信息和意见仅供参考。
本机构对任何人使用本报告及其内
容所引发的任何直接或间接损失概
不负责。
本报告版权归高通智库所有。未获
得高通智库事先书面授权，任何机
构和个人均不得对本报告进行任何
形式的发布、复制、引用或转载。
如引用、刊发，需注明出处为高通
智库，且不得对本报告进行有悖原
意的引用、删节和修改。高通智库
对于本报告内容和免责条款具有修
改权和最终解释权。任何人使用本
报告，视为同意以上声明。
