目录 目 录 摘要 1. 核心观点—盘整中转型 政策导向转型：保障房建设方兴未艾 区域发展转型：二三线城市发展势头尤劲 市场结构转型：发达城市市场多元分化 2. 标杆房企—多重因素助标杆房企跑赢大市 2010年标杆房企整体表现 标杆房企跑赢大市原因分析 2011年行业发展预测 3. 土地市场—格局调整 土地市场量增价升 土地成交新高 二线城市受追捧 地价继续上涨 地王频现成常态 房企积极布局 国企拿地踊跃 4. 新房市场—量价平稳 新房市场转型加速 历经两轮调控 2010年整体向上趋势未改 预期目标尚未达成 调控持续或成常态 2011整体量价维稳 区域结构持续变化 5. 二手房市场—调控不懈 二手楼市继续盘整 两度调控 市场一波三折 城市扩张 区域表现迥异 调控不懈 二手楼市继续盘整 6. 商业地产市场—调控影响有限 商业地产加速发展 土地市场：开发商调整战略 商办用地成交活跃 销售市场：调控影响有限 “限购”下迎来新机遇 租赁市场：写字楼租金触底反弹 商铺租金稳中有升 未来展望：写字楼市场潜力巨大 商铺市场存短期风险 附录 2010年全国房地产十大关键词 2010年全国房地产七大政策要点 ©2010版权声明：本报告由中原集团研究中心编写，所有提供的信息均通过本公司可靠的途径获得，其准确性、有关观点及预测均以此为基础推断所得，仅供读者参考。本报告版权归中原集团研究中心所有。未经本公司正式书面许可与授权，任何个人和组织均不得以任何手段与形式对本报告进行发布或复制。如引用、刊发，须注明出处为‚中原集团研究中心‛，且不得对本报告进行有悖原意的删节和修改。本报告中的信息或所表达的意见并不构成对房地产市场投资咨询建议。本公司不就报告中的任何内容对任何投资做出任何形式的担保。任何人因使用本报告或其内容而导致的直接损失或间接损失，本公司不承担任何责任。 2010年12月21日 1
摘要 （1）盘整中转型 在我国房地产市场所面临的根本性矛盾短时期内尚无法缓解之时，即市场化过度而保障房缺失的矛盾，调控将成为常态，从而为缓解市场的供求矛盾而争取时间和空间。因此，2011年房地产市场调控依然面临从紧的压力。近年楼市调控的效果明显地受到三大要素的左右，即银行信贷的执行尺度、地方政府的执行力度、舆情监督的正义程度。在此三大要素的影响下，在‚增供应，遏需求‛的调控指向被再次明确之下，2011年将继续为2010年调控尚未达成的目标而努力，调控力度未敢轻言放松，预计全年市场将维持量价平稳的盘整。而在盘整的同时，整体市场格局却蕴育着转型的趋向。 （2）多重因素助标杆房企跑赢大市 在笼罩2010全年的调控压力下，十家标杆房企依然取得了不俗的销售业绩，跑赢全国大市。同时，由于融资收紧，标杆房企也放缓了扩张的速度，储备资金为未来市场的不确定性做好准备。从各房企的销售表现可以看出：品牌优势、均衡的城市布局以及面向自住用户的产品定位成为协助标杆房企跑赢大市的主要因素。展望2011年全国楼市，自住需求依然将是市场主导。标杆房企应继续发扬品牌、布局及定位方面的成功经验，实现行业健康发展。 （3）格局调整 土地市场量增价升 2010年土地出让计划翻倍增长，各地政府推出更多建设用地，土地出让量因此创出新高。而由于受到房地产交易市场供不应求的影响，土地出让行情持续看好，土地出让流标率下降，土地价格继续上行。最突出的三个特点是：一是商办用地出让比重显著增加；二是二线城市发展加速；三是国有企业保持强势地位，‚国进民退‛趋势延续。 （4）量价平稳 新房市场转型加速 2010年堪称历年房地产调控最为严厉的一年。然而，因支撑市场快速发展的内外部基本动力未受到直接影响，全国方位内住宅需求仍然旺盛，调控的预期目标尚未达成。预计此轮调控将持续至2011年。在‚增供应，遏需求‛的调控指向下，2011年市场整体将维持平稳。然而，量价平稳的表象下，我国住宅市场内部格局却蕴育着转型的趋向。始于2007年的房企全国性扩张，在二三线城市崛起、国家运输通道建设全面推进的驱动下，将促成全国范围内新的热点区域和城市的异军突起。 （5）调控不懈 二手楼市继续盘整 2010年可谓宏观调控力度空前严格，然而，截至2010年底宏观调控的效果却尚不明显，主要城市房价依旧高位运行。因此预计2011年调控政策将依然从紧，而且为打压通胀2011年上半年货币政策亦会逐步趋紧。预计2011年房地产市场仍将以刚性需求为主，成交量将趋于稳定，基本和2010年持平，房价不会出现大幅上涨。同时，一线城市由于新增供应相对较少，需求又较为充足，在通货膨胀和流动性过剩的大背景下，房价亦难以出现大幅下跌。 （6）调控影响有限 商业地产加速发展 2010年，房地产市场调控政策前赴后继，中央政府对房价的打压政策已表现的十分明确而坚定，无论房价短期内是否下跌，房价继续大幅上涨的可能已经微乎其微。在此背景下，商业地产开始成为投资者关心的主题，无论是开发商还是个人投资者，均表示看好未来商业地产市场的发展，并逐步加大投入。中国经济的持续向好，商业地产租金的稳步上涨及高租金回报率是他们一致看好商业地产的理由。 2010年12月21日 2
1.核心观点 盘整中转型 2010年堪称房地产调控最为严厉的一年。始于2009年底，持续2010年全年，中央各部委及地方政府不断升级加码的调控措施层出不穷，取态愈加严厉和强硬。然而，因整体经济依然稳定，支撑市场快速发展的内外部基本动力尚未受到根本性动摇，各地房价过快上涨的势头虽然受‚政策市‛影响而有所遏制，但大部分城市房价仍未见明显下调，全国范围内的市场需求仍然旺盛，调控的目标似未如期达成。 行业融资紧控之下，2010年开发企业表现日趋理性，激进的发展策略有所收敛，未出现2008年的全国性楼市低谷；限贷、限购、限外之下，一线城市投机性泡沫已大幅挤出，但二三线城市发展势头平稳，首套自住需求仍占主体，市场交投虽有短期的政策性冷清，全年依然达到历史较好水平。 在我国房地产市场所面临的根本性矛盾短时期内尚无法缓解之时，即市场化过度而保障房缺失的矛盾，调控将成为常态，从而为缓解市场的供求矛盾而争取时间和空间。因此，2011年房地产市场调控依然面临从紧的压力。近年楼市调控的效果明显地受到三大要素的左右，即银行信贷的执行尺度、地方政府的执行力度、舆情监督的正义程度。在此三大要素的影响下，在‚增供应，遏需求‛的调控指向被再次明确之下，2011年将继续为2010年调控尚未达成的目标而努力，调控力度未敢轻言放松，预计全年市场将维持量价平稳的盘整。而在盘整的同时，整体市场格局却蕴育着转型的趋向。 （一）政策导向转型：保障房建设方兴未艾 2010年的政策措施中，保障房的全面提速和‚限购令‛的实施是两大突出特点。加速保障性住房建设，是弥补过去十年我国房地产市场全面市场化所造成的市场失衡及社会矛盾激化的重要任务，也是此次宏观调控的重要目的之一。而‚限购‛则带有强烈的计划经济色彩，但由于调控目标尚未达成，预计2011年‚限购‛仍将持续其使命，暂时不会退出。2011年保障房的建设将全面提速，若配合以‚限购‛措施，可以加速实现‚增供应，遏需求‛的政策目标。尽管保障房建设短期内尚不能对商品房市场构成实质影响，但仍将在一定程度上改变市场预期，并对供应结构带来一定变化。 规模倍增 迎建设高潮 从2008年‚131号文‛1之后，保障性安居工程住房建设规模以每年倍增的速度扩大。2008年的保障性住房建设规模仅有100多万套，2009年达到330万套，2010年保障性安居工程建设规模达到580万套。在完成三级跳的基础上，住建部于2010年11月中向各地发出《关于报送城镇保障性安居工程任务的通知》，通知明确提出，2011年计划建设保障性安居工程任务是1000万套，相比2010年的580万套增长%，远远超过此前的预期。配合该计划，各省也纷纷宣布上调保障性安居工程建设计划。如北京、上海宣布‚十二五‛期间保障性安居工程建设比例占整体供应的60%甚至更高。随着计划的推进，今后二、三年内必将形成保障房的供应高潮。 根据计划，在2011年新增的420万套保障房建设中，公共租赁房将占主要部分。可以预见，在今后一段时间内，公租房将成为住房保障的绝对主力。实践证明，经济适用房因销售监管不到位而遭遇重重阻力，廉租房又因受益面过窄而无法满足需求。为了尽快提升城市住房保障水平，大力发展公租房或将是最有效且可行的方案。 1 131号文：2008年12月20日国务院办公厅《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(2008年131号文)，意见提出加大保障性住房建设力度，争取用3年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题。 2010年12月21日 3
1.核心观点 落实保障 大众住宅受益 然而，在地方政府土地财政的现状下，如何使保障房建设得到真正落实显得至关重要。只有从制度上及资金安排上认真监管，确保对保障性住房建设的投入，才能真正有序地加大保障性住房供应，缓解楼市供不应求的局面。 根据公开数据测算显示，2010年全国规划保障性住房用地占全部住宅用地的%；而从上半年实际完成情况来看，全国保障性住房用地所占比例仅为%。为了建立多层次的保障房体系，实为缓解政府的财政压力，各地均将中小套型的商品住宅建设亦列入了保障房的计划之中。各地在实际供地中，纷纷加大中小套型普通商品房用地。据测算，2010年全国住宅用地规划中的该类型用地所占比例为%，而上半年实际完成所占比重已经过半，达%。 中小套型的商品住宅，实际上即符合自住需求的大众型住宅。从作为保障房建设的组成部分而言，从缓解地方政府的财政压力和政治压力而言，中小套型的商品住宅应该将受到政策的大力支持，并在总体供应结构中将得以保障。这无疑对符合此类标准的中小套型或中低端的商品房是利好，而高端产品由于受政策环境的不确定因素影响，风险可能将会增大。因此产品定位以及产品线的组合对开发企业2011年的销售表现至关重要。 图1-1全国住宅用地供应规划及完成情况（2010年） 注：保障性住房用地包括廉租房、经济适用房、棚改房、限价房及公租房； 数据来源：中原集团研究中心 （二）区域发展转型：二三线城市发展势头尤劲 近年来，全国房地产市场经历了大幅的波动和调整，房地产格局也出现了新的变化趋势。各城市房地产发展水平间的差距进一步缩小，一线城市的领先优势出现明显下降。从几次市场波动起伏看，二线城市的调整普遍滞后于一线城市，而反弹速度则普遍领先于一线城市。这表明，在国家战略支持、区域发展梯度转移的带动和自身经济基础的日渐夯实的基础上，二三线城市房地产市场的发展潜力日益显现，发展势头强劲，已逐步成为全国市场的重心。2011年，我国二线城市房地产市场 ‚点、线、面‛齐头发展的格局将初现端倪。 面：国家战略推动区域城镇化提速 1995年开始，国家对区域规划的调整力度加大，迎来了我国区域规划的第三次高潮：1999年提出西部大开发，2002年提出振兴东北，2004年提出中部崛起。近两年，区域规划的编制、实施步伐呈加速之势。突如其来的金融危机，更是让中国经济区域协调发展显得更为迫切。仅2009年一年，国务院就批复了7个上升为国家战略的区域发展规划2，其数量相当于过去4年的总和。2010年上半年，又有皖江城市带、柴达木地区、沈阳经济区、重庆两江新区和长江 2 7个区域规划分别为：《珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008-2020年)》、《关于支持福建省加快建设海峡西岸经济区的若干意见》、《关中-天水经济区发展规划》、《江苏沿海地区发展规划》、《横琴总体发展规划》、《辽宁沿海经济带发展规划》、《促进中部地区崛起规划》和《中国图们江区域合作开发规划纲要》。 2010年12月21日 4
1.核心观点 三角洲地区等多个区域规划获批。从国家区域发展战略看，区域调整的力度日益升级，并呈现向中西部倾斜、由区域竞争向区域合作融合、由集中优势到优势互补的转变趋向。 与此同时，加快中小城市的城镇化进程亦是近年来国家发展的战略重点。2009年底的中央经济会议指出，坚持走中国特色城镇化道路，当前要把重点放在加强中小城市和小城镇发展上。此后发布的2010年中央一号文件，重申了中心城市和小城镇发展作为推进城镇化进程的重点。同时， ‚十二五‛规划建议中明确提出，今后要‚缓解特大城市中心城区压力，强化中小城市产业功能，增强小城镇公共服务和居住功能，推进大中小城市交通、通信、供电、给排水等基础设施一体化建设和网络化发展‛。可以预见，今后各区域内的中小城市将进一步受益于中心城市的辐射。随着各生产要素的流动加速，区域房地产市场将进入全面发展阶段。 线：高铁建设贯通沿线带状发展 在区域发展进程中，交通干道往往是产业经济向外扩散的基本传递手段。由中心点沿主要交通干道串珠状向外延伸，形成若干扩散轴线或产业密集轴带。国际上英国、日本等国的经验亦表明，高速铁路的建设往往能有效地促进区域互动，带动沿线城市人口增长和经济发展水平的提高。 图1-2： 我国高速铁路网规划枢纽 石家庄 西安郑州 合肥 成都 武汉 重庆 长沙 贵阳 表1-1：我国《中长期铁路网规划》‚四纵四横‛客运专线 线路 覆盖区域 北京～上海 包括蚌埠～合肥、南京～杭州客运专线，贯通京津至长江三角洲东部沿海经济发达地区 四纵北京～武汉～广州～深圳 连接华北和华南地区 北京～沈阳～哈尔滨(大连) 包括锦州～营口客运专线，连接东北和关内地区 上海～杭州～宁波～福州～深圳 连接长江、珠江三角洲和东南沿海地区 徐州～郑州～兰州 连接西北和华东地区 四横杭州～南昌～长沙～贵阳～昆明 连接西南、华中和华东地区 青岛～石家庄～太原 连接华北和华东地区 南京～武汉～重庆～成都 连接西南和华东地区 资料来源：铁道部，中原集团研究中心 2010年12月21日 5
1.核心观点 近年来，高速铁路网的建设成为我国区域发展的一大亮点。2007年４月１８日之前，中国还没有一条可以称为‚高速‛的铁路，不到四年的功夫，高铁运营里程已达到7531公里，占世界高铁总里程超过30%，稳居世界第一。根据铁道部2008年调整的《中长期铁路网规划》，未来将建立省会城市及大中城市间的快速客运通道，‚四纵四横‛等客运专线以及经济发达和人口稠密地区城际客运系统。‚十二五‛规划更是明确提出了‚推动国家运输通道建设‛的目标。未来五年，铁道部每年的铁路投资额平均大约在7000亿左右，相比‚十一五‛的万亿将有大幅提高。在高铁建设的带动下，沿线区域将成为我国新兴的发展轴，而周边城市房地产市场也将得到快速提升。 点：各区域内重点城市蓄势待发 从世界城市发展的规律来看，经济发展带来人均收入的提高和城市化水平的加快，仍将是影响现阶段我国房地产市场增长的主要决定性因素。目前，中西部地区整体经济实力尚不发达，区域房地产市场尚不具备整体起飞的条件。但区域内的一些‚战略性‛中心城市，已逐渐成为此轮房地产市场发展和转型的热点。从经济发展水平看，世界银行的研究表明，人均收入达600至8000美元时，房地产业进入高速发展时期；达8000美元时，进入平衡期。从城市化发展水平看，根据诺瑟姆曲线，城市化率在30%至60%期间，是城市发展的加速阶段。 图1-3: 40个重点城市房地产发展阶段分析 资料来源：中原集团研究中心 通过选取人均GDP和城市化率两项指标，对全国范围内40个中心城市的分析表明，处在人均GDP3000~8000美元、城市化率30%~60%的这一房地产发展‚黄金时期‛的城市，除了东部地区的三四线城市外（如绍兴、南通、温州、烟台等），多为中西部地区的二线中心城市（如重庆、成都、石家庄、贵阳、合肥、郑州、西安等）。其次，东北的哈尔滨和长春两市也处于这一区间。此外，中西部地区的长沙、武汉、兰州等市均处在此阶段向下一阶段过渡的初期。结合国家运输通道建设所形成的交通枢纽，郑州、武汉、长沙、西安、重庆、成都、石家庄、贵阳等城市有望成为未来市场的新兴热点。 （三）市场结构转型：发达城市市场多元分化 按国际标准，人均GDP超过8000美元，房地产业即已进入平衡期。据统计，我国2009年人均GDP超过8000美元的城市已有22个，其中一线四大城市人均GDP已超过10000美元，标志着其房地产市场正步入平衡发展期。这些发达地区的城市的市场结构也开始呈现出多元的分化，二手房市场份额正不断扩大，与新房市场形成互动的关系；随着城市的扩张和公共交通的建设，新兴城区正在形成并不断成熟完善；住宅开发建设一支独秀的局面正在改变，商业地产逐步迎来建设高潮。 2010年12月21日 6
80%北京上海广州深圳天津1.核心观点 自住需求主导 新兴区域价值显现 京沪深穗津等五大城市，目前，其新房市场的成交比重开始呈逐年下降，二手房市场比重逐年60%上升之势。 房地产开发已逐步从中心区走向了郊区，基本上形成中心区以二手房绝对为主，其中深圳占比已达9成，京沪均超7成；次中心区以新房二手房同时并存；而郊区则以新房为主的格局。 2010年的楼市主要以刚性需求为主，购房者在首选区域上亦表现出显著的特征，即次中心区和郊区的新兴板块大受关注。而2011年，宏观调控的形势还将延续，在自住型需求的主导之下，一些自住氛围比4较浓0厚的新%兴板块将更加受到广泛关注。尤其藉北京奥运会、上海世博会、广州亚运会以及深圳大运会之契机，各城市加快了轨道交通的建设速度。随着大量地铁线路建成或即将建成通车，上述城市中一批新兴的板块正在崛起，房地产市场表现出良好的上升势头。 图1-4: 我国五大城市二手住宅市场成交占比情况 20%0%200520062007200820092010 资料来源：中原集团研究中心 开发模式转型 商业地产渐入佳境 随着一线城市住宅开发市场趋于成熟，近年来各大发展商已纷纷计划进入商业地产市场。从四大一线城市商业地产开发投资额与房地产开发投资额的比例来看，住宅市场发展相对较早的上海、深圳、广州的商业地产占比近年来呈逐渐上升，已达到20%-25%的水平。加之，2010年住宅市场的持续调控也催热了商办土地市场，呈现出商办用地所占比例逐步上升的特点。 部分大型开发商转向商业地产，一方面由于开发商业地产能够分散整体经营风险，另一方面商业地产的租金能够在未来提供稳定的现金流。这也是境外成熟市场中的开发商常用的开发模式。2010年，包括金地、万科、中粮、保利、中海、富力等国内一线开发企业均高调宣布其商业地产发展战略，未来商业地产的开发比例将占到其整体开发投资的20%-30%。商业与住宅的综合开发有望成为内地开发行业的发展方向。 从日本的经验来看，产业结构的真正转变是其写字楼市场快速发展的主要动力。目前我国仍处第二产业占主导的经济结构，根据‚十二五‛规划，到2015年中国的第三产业增加值将达到或超过第二产业的增加值。而近年一线城市第三产业占GDP的构成均已超越50%，部分二线中的发达城市也接近50%，这预示着写字楼及商业地产的开发即将进入黄金周期。 2010年12月21日 7
2.标杆房企 多重因素助标杆房企跑赢大市 在笼罩2010全年的调控压力下，十家标杆房企依然取得了不俗的销售业绩，跑赢全国大市。同时，由于融资收紧，标杆房企也放缓了扩张的速度，储备资金为未来市场的不确定性做好准备。从各房企的销售表现可以看出：品牌优势、均衡的城市布局以及面向自住用户的产品定位成为协助标杆房企跑赢大市的主要因素。展望2011年全国楼市，自住需求依然将是市场主导。标杆房企应继续发扬品牌、布局及定位方面的成功经验，实现行业健康发展。 （一）2010年标杆房企整体表现 销售增长，跑赢大市 2010年全年国内房地产市场始终笼罩在调控压力之下。销售市场增长放缓，预计2010年全国商品房销售销售额增幅约为17%，成为自1998年以来增长率第二低的年份。然而，标杆房企却在低迷的市场中脱颖而出，不仅大多数房企提前完成年度销售目标，预期全年销售额增幅更将达到32%，跑赢全国大市。 融资收紧，购地减少 以十家标杆房企为代表的国内房地产开发行业，在过去几年中得到了高速发展。外部融资是支撑行业发展的主要动力。2010年初起，政府即开始收紧房地产行业的融资渠道，银行贷款、股市增发等传统融资渠道相继告停。下半年部分房企转向利率较高的信托融资，但也随之被银监会收紧。据中原统计，十家标杆房企2010年总融资额为331亿元，仅相当于过去3年平均水平的四分之一。 由于融资的大幅减少，加之因调控而引起的市场成交量下降，标杆房企在土地市场上更加谨慎。虽然销售收入大幅增加，但十家标杆房企2010年的购地支出反而比2009年减少了10%。购地金额占销售收入的比重仅为45%，大大低于过去三年的平均水平66%。收入的增加和支出的减少，显示出标杆房企已经用实际行动，为未来市场的不确定性做出了准备。 由此可见，2010年的调控政策虽然并未影响标杆房企销售额的增长，但已经放缓了这些行业领导者的扩张速度。如果未来调控压力能继续维持，对行业发展的影响将愈加显著。 图2-1：全国商品房销售金额与增长率（1998-2010年） 图2-2：标杆房企年销售金额与增长率（2006-2010年） 数据来源：国家统计局 数据来源：中原行业监测系统，中原集团研究中心 注：（1）标杆房企指中原定期监测10家上市房企，包括：保利、复地、富力、华润、金地、绿城、万科、雅居乐、招商和中海； （2）标杆房企销售金额2006-2008年为各公司年报数据，属财务统计口径。2009-2010年为当年实际发生的合同销售金额。 2010年12月21日 8
2.标杆房企 表2-1：标杆房企历年销售、购地金额（2007-2010年） 年份 销售金额 购地金额 购地/销售 2007 1540 1515 98% 2008 1632 496 30% 2009 3101 1980 70% 2010* 3766 1711 45% 注：2010年销售、购地金额为1-11月数据，单位：亿元； 数据来源：中原行业监测系统，中原集团研究中心 （二）标杆房企跑赢大市原因分析 标杆房企之所以能在市场调整期取得不俗的销售业绩，原因主要来自以下三个方面： 品牌优势 由于在市场调整期，投资型需求纷纷离场观望，刚性自住需求成为市场主力。这类用户在购买住房时注重性价比，更为谨慎，知名开发商多年积累的品牌优势在此时得以凸显。因而市场低迷期，知名房企往往能从其他竞争对手中抢夺更多的市场份额。据中原调研，2010年7月，8大主要城市销量前5位的楼盘中，标杆房企的项目占65%。同样的经历在2008年全国楼市低谷期也曾出现，以万科为代表的10家标杆房企在全国市场销量下跌的情况下，市场份额反而从2007年的%上升到%。预计到2010年底，10家标杆房企占全国住宅市场的份额（按销售金额计）将比2009年上升个百分点，达到%。 城市布局 随着二三线城市房地产市场的崛起，标杆房企的销售中心也从一线城市，逐步转向二线城市。由于一线城市及部分发展较快的二线城市房价上涨过快，投资型、改善型需求比重大，因而在2010年的两轮调控下，市场受影响程度明显高于自住需求主导的二三线城市。因而，标杆房企的不同城市布局策略也影响着各自在销售市场的表现。 由于二、三线城市数量较多，为叙述方便，将目前十家标杆房企已进入城市（包括土地和在售项目）分成四类：一线城市、二线发展较快城市、二线发展中城市和三线城市（见表2-2）。 近3年来，二线城市占十家标杆房企的总销量比重稳步增加。尤其是二线城市中的发展中城市（简称‚二线2‛），从2008年的29%增长至2010年的42%（数据截至2010年11月）。而二线城市中经济发展较快的城市则保持稳定增长，占标杆房企总销量的比例维持在30%左右。 图2-3：十家标杆房企销量城市分布（2008-2010年） 数据来源：中原行业监测系统，中原集团研究中心 2010年4月新政后，主要城市新房市场成交量在5至7月间跌至低谷，但标杆房企中仍有数家取得了高于2009年市场高峰期水平的销售佳绩（见表2-3）。这些表现良好的开发商或是采用了一二三线城市平衡发展的策略，如万科、保利（表2-4）；或是采用了重点发展二线发展中 2010年12月21日 9
2.标杆房企 城市的布局策略，如中海、雅居乐。这样的城市布局，有效地抵御了市场风险，帮助开发商在市场低迷期跑赢大市。 在经历了3至4个月的市场低迷期后，9月份，全国房地产市场再度回暖，量价齐升。虽然9月底‚二次调控‛接踵而至，但9至11月各地的成交量均明显好于4月新政后的低迷期。到年底时，十家标杆房企销售表现有了显著提高。这一方面得益于整体市场的好转，另一方面，开发商也适时调整供应节奏及销量城市分布。预计到2010年末，十家标杆房企中有8家能超过2009年市场高峰时的销售金额。 由于整体市场的回暖，尤其是一线城市成交量的回升，年末各标杆房企的销售分布也较上半年市场低谷期有所变化。截至11月底的数据显示，销售市场表现良好的房企，在城市布局上也不局限于上半年仅有‚平衡发展‛和‚专注二线2‛两种，其他的如专注一线的招商地产、从一线转向二线2的复地以及从一线转向二线1的富力等均取得了好于上半年的销售业绩。 然而，虽然整体市场回暖，但依然有两家标杆房企的销量未能超过2009年水平，而这两家公司2010年的销售重心均是受调控影响明显的二线发达城市（即二线1）。由此可见，随着不同城市间房地产市场的差异化发展，对全国布局的开发商而言，城市布局是否合理将显著的影响其市场表现。 表2-2：一二三线城市分类表 类别 城市 市场特点 经济发达、房地产市场成熟 一线城市 北京、上海、广州、深圳 二手房成交量占总成交量一半以上 土地稀缺、地价高 二线城市——发展较快城市 经济发展迅速 （简称：二线1）杭州、天津、成都、苏州、无锡、南京、重庆、武汉 新房市场快速增长 二手房市场初具规模 沈阳、长春、大连、济南、青岛、合肥、长沙、太原、 经济发展较快 二线城市——发展中城市 南昌、西安、温州、宁波 新房市场快速增长 （简称：二线2） 绍兴、福州、厦门、东莞、番禺、佛山、惠州、中山、 二手房市场发展中 珠海、海口、 土地资源丰富、地价不高 包头、从化、丹东、海宁、河源、南海、三水、上庐、三线城市沈棋、顺德、台州、天河 经济起步阶段 乌鲁木齐、漳州、镇江、舟山、鞍山、富阳、临安、 新房市场发展中 南通、余杭、漳州、舟山 土地资源丰富、地价低 资料来源：中原集团研究中心 表2-3：标杆房企2010新政后销售面积（5-7月平均）与2009年平均水平对比 开发商 2010年5-7月平均/2009年月均 发展类型 备注 万科 126% 平衡发展型 一二三线城市平均分布 保利 123% 平衡发展型 中海 105% 重点突出型（二线2） 二线2城市销量比例最高 雅居乐 94% 重点突出型（二线2） 复地 76% 转移发展型（二线2） 从一线城市转向二线2 富力 77% 转移发展型（二线1） 金地 50% 转移发展型（二线2） 华润 44% 重点突出型（二线1） 从一线城市转向二线1 绿城 44% 转移发展型（二线2-二线1） 从二线2城市转向二线1 招商 41% 重点突出型（一线） 一线城市销量比例最高 数据来源：中原行业监测系统，中原集团研究中心 表2-4：标杆房企销售面积城市分布（平衡发展型——万科、保利） 2008 2009 2010 2008 2009 2010 万科 保利 一线城市 33% 29% 34% 42% 29% 27% 二线1 37% 38% 30% 23% 26% 34% 二线2 29% 32% 37% 31% 36% 39% 三线 2% 1% 0% 4% 9% 0% 注：2010年数据为1-7月的销售面积统计； 数据来源：中原行业监测系统，中原集团研究中心 2010年12月21日 10
2.标杆房企 表2-5：标杆房企销售面积城市分布（重点突出型——招商、华润、雅居乐、中海） 2008 2009 2010 2008 2009 2010 2008 2009 2010 2010 招商：专注一线 华润：专注二线1 雅居乐：专注二线2 中海 一线城市 77% 76% 65% 11% 20% 8% 23% 7% 4% 18% 二线1 11% 14% 35% 57% 49% 65% 13% 0% 27% 11% 二线2 12% 10% 0% 32% 31% 28% 53% 69% 60% 71% 三线 0% 0% 0% 0% 0% 0% 11% 24% 9% 0% 注：2010年数据为1-7月的销售面积统计，中海地产2008-2009年销量明细数据暂缺 数据来源：中原行业监测系统，中原集团研究中心 表2-6：标杆房企销售面积城市分布（2010年1-11月累计） 万科 复地 保利 招商 中海 富力 雅居乐 金地 绿城 华润 一线城市 22% 42% 25% 68% 17% 36% 23% 32% 6% 6% 二线1 27% 31% 42% 25% 19% 50% 14% 33% 43% 56% 二线2 48% 27% 32% 7% 64% 14% 63% 35% 32% 37% 三线 3% 0% 2% 0% 0% 0% 0% 0% 18% 0% 布局类型 平衡 平衡 平衡 一线 二线2 二线1 二线2 平衡 二线1 二线1 数据来源：中原行业监测系统，中原集团研究中心 表2-7：标杆房企2010年销售金额及增长率 开发商 2009年销售金额2010年销售金额 （预测）2010年增长率 万科 634 1098 73% 复地 85 133 56% 保利 434 633 46% 招商 85 116 36% 中海 421 564 33% 富力 242 301 24% 雅居乐 226 272 20% 金地 210 253 20% 绿城 513 492 -4% 华润 251 207 -17% 单位：亿元；数据来源：中原行业监测系统，中原集团研究中心 产品定位 根据中原调研，2010年7月，8大主要城市销量前5位的楼盘中主要为中小户型、低总价、面向自主用户的产品。由于调控后市场上投资、改善型需求减少，自住需求成为市场主力，因此中低价位产品畅销。据万科披露，2010年5至7月市场低谷期，其小户型的销售超过60%。7月以后，随着市场回升，大户型销售比重有所上升，但全年144平方米以下的普通住宅销量占万科总销量将近90%。 从历史经验看，在市场高峰期，自住、投资性需求膨胀，推动量价齐升，因而高中低端各类产品均能取得良好的销售业绩。由于高端产品利润丰厚，豪宅开发商通常能获得高速发展。2009年全国楼市一片繁荣，标杆房企中定位高端的绿城销售额大幅增长至500亿以上，在十家标杆房企中位列第二，仅次于行业龙头万科。 而在市场低谷期，由于投资需求离场，自住需求成为需求主力。因此中低端产品销量较为稳定，而高端产品受影响明显。2010年5至7月市场低迷期，以中端产品为主的万科、保利等房企表现明显优于市场平均水平，而主攻高端市场的绿城则表现不佳，增长率低于标杆房企平均水平。 2010年12月21日 11
2.标杆房企 （三）2011年行业发展预测 在2010年密集的调控政策下，全国房地产市场高速增长的局面得以缓解。但促使房价再次反弹的隐忧依然存在。为维持国内楼市的长期健康发展，巩固前期调控的成果，政府仍有必要采取各种措施调控市场，防止房价过快增长。在此背景下，2011年的全国房地产市场难以再现2009、2007年那样的高速增长。自住需求将成为支撑市场的主力。 融资受限，企业自身成长能力成关键 国内房地产开发行业的发展严重依赖外部融资，在过去5年中，银行贷款、股权融资推动了标杆房企高速扩张。2010年初，融资渠道的收紧成为市场调控的首选措施，开发贷款、股市增发全面收紧，到年末信托融资等新型融资渠道也受到严格限制，可供开发商利用的融资渠道日益收窄。而开发企业的另一主要资金来源——预售款收入也面临资金监管的限制。在此环境下，企业唯有依赖自身成长能力，依靠缩短生产销售周期，加快资金周转，方能维持企业的长期发展。 现金稳定，降价压力不明显 2010年4月新政后，中原对十家标杆房企的现金流做了一次压力测试。当时的结论是，如果市场成交量持续维持在低谷水平，标杆房企当时的现金流可支持3至6个月。如果之后市场依然没有好转的话，标杆房企将面临和2008年同样的被迫降价局面。但随后的市场实际情况是成交量快速恢复，标杆房企销售收入回升，其现金流情况也随之好转。虽然9月底‚二次调控‛降临，但依靠销售回升和控制购地开支，标杆房企的现金流情况好于年初。因此，如果未来市场可以维持目前量价平稳的局面，标杆房企将不会有明显的降价压力。 产品定位，大众产品需求稳定 宏观调控的目的是维持市场的健康发展，防止泡沫产生。在此环境下，大众住宅，即符合自住需求的中低端产品将受到市场欢迎，需求量可保持平稳增长；而高端产品则易受政策环境的不确定因素影响，风险将对较大。对于开发商而言，在产品组合中保持较高比例的中低端自住类型，则容易取得稳定的销售业绩。高端产品是一把双刃剑，在市场高峰时能带来高额收益，而市场平稳甚至低迷时则容易受到影响。因此产品定位以及产品线的组合对开发商2011年的销售表现至关重要。 土地的价格水平，决定了未来开发产品的价格。受2010年调控的影响，标杆房企在土地市场出价普遍较为谨慎。根据各房企所获土地与当地住宅售价比值，可看出各房企未来产品定位的差异。如表8所示，标杆房企购臵土地楼面地价，总体上相当于当地新房售价的50%。地价水平较低，通常说明土地位臵偏远，或容积率较高。反之，则说明土地位臵较好，容积率较低。万科在2010年所获土地价格水平在各类城市均较为平均，也符合其一贯的产品定位。绿城的地价水平则明显高于同行，需要打造高端产品才能保证利润。 表2-8：标杆房企2010年新购土地价格水平 保利 复地 富力 华润 金地 绿城 万科 雅居乐 招商 中海 一线城市 52% 112% 43% 15% 34% 192% 38% — — 60% 二线1 43% 13% 28% 36% — 92% 35% 52% 56% 30% 二线2 32% 54% 34% 29% 72% 120% 47% 17% 47% 60% 三线 41% — — — — 29% 45% — 54% — 平均值 42% 60% 35% 27% 53% 108% 41% 35% 52% 50% 注：数据截至2010年11月底，土地价格水平按土地楼面地价与当地新房销售均价比值计算 数据来源：中原行业监测系统，中原集团研究中心 2010年12月21日 12
2.标杆房企 城市布局，二线城市前景看好 随着二三线城市经济发展，房地产市场也逐步进入快速增长阶段。一线城市的新房市场已趋于饱和，二手房成交比重逐年上升。因而从行业发展方向看，标杆房企销售重心从一线城市转向二三线城市的趋势已经形成。二线城市，尤其是二线城市中的发展中城市将成为未来全国布局开发商销量的主要来源。 前文已分析了城市布局对开发商在不同市场环境下销售业绩的影响。各房企目前土地储备的城市分布，无疑将对其未来市场的表现产生显著的影响。 目前，十家标杆房企整体土地储备符合市场发展的大趋势，二线发展中城市土地储备比例最高，二线1、一线城市比重依次递减。因此，即便未来仍有调控风险，但二线城市稳定的增长，依然可保证标杆房企取得可持续的销售增长。 而从各家房企土地储备的结构来看，万科、保利、中海的土地结构较为类似，二线发展中城市比重最高，二线1、一线城市比重依次递减，符合市场发展趋势，在未来的市场竞争中保持稳定增长的能力较强。而其他在一线城市或三线城市土地储备比例高的开发商，抗风险能力稍逊。 表2-9：标杆房企土地储备量城市分布（万平方米） 城市 土地储备可建面积 百分比 一线城市 5709 19% 二线1 9348 31% 二线2 10598 35% 三线 4445 15% 注：数据截至2010年11月底，按土地可建筑面积计算，单位：万平方米； 数据来源：中原行业监测系统，中原集团研究中心 表2-10：标杆房企土地储备城市分布 保利 复地 富力 华润 金地 绿城 万科 雅居乐 招商 中海 一线城市 22% 15% 27% 17% 46% 5% 20% 17% 34% 9% 二线1 32% 52% 51% 40% 21% 24% 30% 10% 35% 33% 二线2 35% 33% 23% 35% 33% 27% 40% 33% 16% 57% 三线 11% 0% 0% 8% 0% 45% 11% 40% 15% 1% 注：数据截至2010年11月底，按土地可建筑面积计算 数据来源：中原行业监测系统，中原集团研究中心 2010年12月21日 13
3.土地市场 格局调整 土地市场量增价升 2010年，经历着‚新国十条‛和‚国五条‛的宏观调控，土地出让市场的热度却未有冷却迹象。特别是临近年底，年度出让计划尚未完成的城市大规模集中推地，使土地市场再续火热。12月初，在多个城市再度出现地王，市场热度逼近2007年与2009年。 （一） 土地成交新高 二线城市受追捧00% 居住用地 全国土地购臵创新高 东部领先中部崛起 2010年政府加大土地供应，土地购臵面积大幅增长，超过2007年峰值水平。国家统计局数据显示2010年1-10月，全国土地购臵面积约万公顷，2009年同期约为万公顷，增幅超过商办用地3成，2007年同期约为万公顷。分区域来看，2010年东部土地购臵面积增长较50%快，同比增长分别为东部53%、中部26%、西部20%。2010年1-10月份土地购臵费较2009年同期激增7成，整体地价水平迅速走高。分区域来看，东部和中部的土地购臵费增长较快，同比增长分别为东部89%、中部67%、西部43%。上述数据表明，东部地区仍然保持领先的发展地位；而中部地区土地价格增长明显，处于强劲发展期。 表3-1：全国及分区土地购臵情况（2008—2010年） 时 期土地购臵面积（万公顷） 土地购臵费（千亿0元） 0% 全国 东部 中部 西部 全国 东部 中部 西部 2010年1-10月 2009年1-10月 2008年1-10月 2007年1-10月 数据来源：中原土地监测系统，中原集团研究中心 商办用地比例明显提升 二线城市增长迅猛 50%尽管2010年中央政府宏观调控的重点之一是增加居住用地供应，但从实际出让情况来看，商办用 地的增速明显高于居住用地。据中原对北京、上海等12个重点城市统计显示，2010年居住用地面积增长约27%，而商办用地增长约46%。具体城市来看，商办用地增长最明显的有沈阳、成都、长春等二线城市，而深圳、北京和上海也有较大增长。 商办用地增长迅速，占经营性出让用地（住宅和商办）比重明显增长，2007年为14%，2009年为18%，至2010年达到21%。政府对住宅市场持续强势的调控，使得部分开发投资转向于0%商办市场，从而导致商办市场土地出让激增。预计2011年宏观政策仍将保持对住宅市场的调控取态，商办市场的热度将持续。 北京上海广州深圳天津重庆成都武汉沈阳长春南京杭州总体图3-1：十二个重点城市居住及商办用地出让面积同比增幅（2010年） -50%-100% 数据来源：中原土地监测系统，中原集团研究中心 2010年12月21日 14
3.土地市场 居住用地出让加速 二线城市增长显著 在宏观调控政策的有力推动下，12个重点城市土地出让完成率整体呈上升趋势，2009年平均完成率为96%，2010年平均完成率为144%，增长50%。从实际数量来看，2010年土地出让面积较2009年也呈现增长，平均增幅约为35%。 具体城市来看：一线城市中，北京增长，上海持平，广州深圳略有下跌；二线城市普遍呈现增长，仅杭州出现大幅下降。二线城市住宅市场发展已进入快车道，住宅市场面临较好的发展机会，其中最为突出的是武汉和长春。 表3-2：十二个重点城市居住用地出让完成情况（2010年） 城市 2010年完成率 2009年完成率 2010年出让面积增幅 北京 49% 60% 13% 上海 147% 90% -1% 广州 100% 89% -8% 深圳 75% 23% -12% 重庆 18% 55% 27% 天津 158% 208% 16% 武汉 641% 187% 117% 成都 97% 74% 17% 南京 89% 35% 43% 杭州 48% 35% -50% 沈阳 — — 24% 长春 192% 31% 236% 12城市平均 144% 96% 35% 数据来源：中原土地监测系统，中原集团研究中心 （二）地价继续上涨 地王频现成常态 居住用地出让效率改善 价格上涨 2010年12个重点城市居住用地流标率继续下降，2009年为18%，2010年已下降至6%，市场效率继续改善。从各城市平均溢价率来看，一线城市普遍下降，二线城市普遍提升；从各城市平均楼面地价来看，一线城市仅北京增长，二线城市仅长春略有下降，也反映出二线城市的发展正在加速。 从发展商购地情况分析，一线城市2010年推出的地块数量有限，且进入门槛较高，对于大型跨地域的发展商，二线城市已经成为其销售收入的主力战场。 表3-3：十二个重点城市居住用地出让流标率、溢价率及地价（2010年） 城市流标率 平均溢价率 平均楼面地价（元/平方米） 2010年 2009年 2010年 2009年 2010年 同比增幅 北京 10% 3% 67% 95% 7968 39% 上海 3% 10% 117% 132% 6461 -10% 广州 4% 14% 38% 73% 4887 -13% 深圳 0% 0% 32% 60% 2820 -50% 重庆 3% 20% 40% 18% 2444 31% 天津 2% 17% 20% 11% 1897 34% 武汉 4% 44% — — 1857 2% 成都 13% 20% 52% 24% 2205 44% 南京 3% 13% 86% 67% 5351 54% 杭州 3% 0% 63% 65% 10838 15% 沈阳 23% 40% 36% 8% 1313 12% 长春 8% 35% 13% — 1580 -8% 12城市平均 6% 18% 51% 55% 4135 13% 数据来源：中原土地监测系统，中原集团研究中心 2010年12月21日 15
3.土地市场 地王频现已成常态 高利润支持高地价 随着城市的发展，新兴区域的规划开发，成熟区域的升级改造，单价地王不断出现已成为必然。2007年的地王让业界惊呼土地泡沫，2009年的地王则归功于政策全面扶持，而2010年在强势调控之下，各类地王仍不断涌现，折射出更深层次的问题。 商品住宅市场的供不应求推高住宅价格，而持续上涨的房价则给开发商带来超额利润，房地产开发业的高利润支撑了土地市场的热度，而外行业资金的挤入令这种竞争愈演愈烈，从而形成高地价、高房价、高利润的三高状态，而这种状态更集中的体现在占据区域中心地位的城市。对2009-2010年各类地王，包括总价地王、单价地王（区域）进行统计，在12个重点城市中，有10个城市均出现了地王。而地王的缔造者，不是拥有强大资源和资金的央企国企，就是财大气粗的上市公司。随着他们的业务版图不断扩张，地王就在中国各个区域中心城市不断涌现。 政府宏观调控对于抑制地王产生有一定作用，但效果并非立竿见影。据统计，2010年12个重点城市地王总量达到1565万平方米（以可建面积计算，下同），约占总量的10%，2009年为13%，下降幅度甚微。 表3-4：大型地王地块一览（2009-2010年） 城市 区域面积 公告号可建 (万平方米中标单位 出让日期 ) 北京 大兴区 京土整储挂（兴）[2009]057号 上海绿地 2009年7月 北京 朝阳区 京土整储挂（朝）[2009]073号 北京建工 2009年8月 北京 朝阳区 京土整储挂（朝）[2009]084号 新幕世纪/星润实业 2009年9月 北京 房山区 京土整储挂（房）[2009]091号 北京中粮万科 2009年9月 北京 丰台区 京土整储挂（丰）[2009]135号 中海地产 2010年1月 北京 大兴区 京土整储挂（兴）[2010]012号 北京中信新城 2010年3月 长春 经开区 长国土资公发[2009]122号 中海地产 2009年10月 长春 朝阳区 长国土资公发[2009]88号 万科集团 2009年12月 广州 科学城 KXC-F 8-1-1 雅居乐 2009年10月 广州 番禺区 AGT0101 广州富力地产联合体 2009年12月 广州 番禺区 穗国房挂出告字 [2010] 1 号 广州城建 2010年8月 广州 荔湾区 穗国房挂出告字 [2010]8 号 广铁珠光联合体 2010年11月 南京 浦口区 南京雅居乐 2010年10月 南京 下关区 中冶臵业 2010年9月 沈阳 皇姑区 2010-030 中粮地产 2010年10月 天津 津南区 津南（挂）2009-11 中信信托 2009年11月 天津 津南区 津南（挂）2010-11号 北京富力城 2010年4月 武汉 东湖区 P（2009）113号 武汉华侨城 2009年12月 武汉 武昌区 P（2010）128号 上海绿地 2010年11月 武汉 东湖区 P（2010）088号 大连万达 2010年8月 重庆 江北区 渝国土房管告字[2009]16号 保利地产 2009年6月 重庆 江北区 渝国土房管告字[2009]34号 九龙仓、中海 2009年10月 数据来源：中原土地监测系统，中原集团研究中心 （三） 房企积极布局 国企拿地踊跃 二线城市拿地理性 一线城市竞争激烈 2010年12重点城市居住用地出让的溢价率分布分析显示，溢价率在50%以下的地块幅数比例较2009年明显增加；溢价率在50%以上的地块幅数比例基本与2009年持平。这说明从整体来看，政府2010年加大土地供应力度，一定程度上缓和了居住用地市场的激烈竞争局面。 对每个城市出让地块溢价率统计显示，2010年低溢价率（低于50%）地块比例上升最明显的是长春和广州。这两个城市土地出让的特征具有典型性，长春居住用地出让大增，增加的部分多为低溢价成交；广州居住用地出让面积下降，减少的部分多为高溢价地块，两种情况所造成结果则是平均溢价率下降。此前对平均楼面地价的统计也显示，这两个城市平均楼面地价较2009年也有10%左右的降幅。 2010年12月21日 16
3.土地市场 40% 低溢价比例较高的城市，是天津、重庆、成都、沈阳和长春等二线城市，这些城市土地市场竞2009年2010年争激烈程度相对较3低，0发%展商拿地比较理性。而在北京、上海、杭州等地，低溢价比例较低，这些城市土地市场依旧火爆。 图3-2： 12个重点城市居住用地溢价率分布（2009-2010年） 20%10%0%100%0%0-50%50-100%100%以上20092010 数据来源：中原土地监测8系统0，中%原集团研究中心 图3-3： 12个重点城市居住用地较低溢价率地块比例（2009-2010年） 60%40%20%0%北京上海广州深圳天津重庆成都沈阳长春南京杭州 数据来源：中原土地监测系统，中原集团研究中心 注：较低溢价率地块指溢价率为0~50%的地块 地方国企拿地踊跃 中央房企略有收敛 2010年12个重点城市居住各地出让中，地方国企与中央房企拿地的面积占比均为14%。但两者不同之处在于，地方国企占比持续三年增长，较2009年增加4个百分点；而中央房企受到国资委‚清退令‛的影响，拿地面积较2009年占比下降5个百分点。基本相似的状况也出现在两者支付的土地出让金额的统计中，2010年地方国企占19%，较2009年提高8个百分点；央企占20%，较2009年减少6个百分点。 在2009年起的土地市场热潮中，凭借资金和资源优势，国有企业扮演了主要角色，成为推动地价上涨的主要力量。2010年此势头未减，上述两类国有企业占土地出让市场的面积比重，已由2007年不到15%，激增至2010年的约28%；金额比重自20%激增至39%。在12个重点城市中，北京、上海、广州和武汉是这些企业掷以重金之地。 表3-5：12个重点城市国有房企拿地占比情况（2007-2010年） 2007年 2008年 2009年 2010年 国有房企面积占比 15% 17% 29% 28% #地方国企 6% 9% 10% 14% #中央房企 9% 8% 19% 14% 国有房企金额占比 19% 20% 37% 39% #地方国企 6% 10% 11% 19% #中央房企 13% 10% 26% 20% 数据来源：中原土地监测系统，中原集团研究中心 2010年12月21日 17
3.土地市场 （四）总结和展望 政府宏观调控主导之下，2010年各城市土地推出量显著增长，成交量随之增加，土地出让计划完成率略有提高。受到房地产交易市场行情的影响，2010年土地市场被普遍看好，市场效率提高，流标率下降，地价持续上升。居住用地受持续调控影响，增长趋势弱于商办用地，商办用地比例提升。 一二线城市差异开始体现：二线城市正进入快速发展期，土地出让量明显增加，溢价率普遍提高；一线城市受限于中心城区的可开发空间，土地出让量略有下降，而较高的土地价格门槛，令溢价率有所下降。 国有企业占据土地市场的份额与2009年基本相当，中央房企受行政调整影响份额略降，地方国企份额持续扩大，‚国进民退‛趋势延续。国有企业凭借其资源和资金优势获取优质用地，往往能在激烈竞争中胜出，也往往成为推高地价的主力军。地王仍然不断出现，仅在2010年5-8月，调控强势作用期略有收敛，临近年末地王蜂拥而现。 2010年，以‚国十条‛为纲的一系列调控措施，要求增加有效供应缓解供求矛盾。预计2011年各城市土地出让计划量仍将居高不下，而实际出让量也将延续2010年的趋势，继续增加或处于高位。 在房地产市场供求关系依旧紧张的氛围下，土地市场的竞争仍将激烈，二线及以下城市将继续升温。住宅市场持续调控催热商办市场，临近年底已趋于火爆的商办物业交易市场，预示着2011年商办用地市场规模将进一步扩大，竞争性也将增强。 2010年12月21日 18
4.新房市场 量价平稳 新房市场转型加速 2010年经历了‚‛和‚‛两轮调控，房地产市场全年始终处在调控的背景之下。但从市场反应来看，除‚限购令‛这一行政指令性调控措施直接限制了市场需求，令一线城市在内的调控重点区域住宅成交量大幅下降，但全国范围内住宅销量依然维持上升，价格上涨势头尽管有所遏制，但价格下调这一调控的核心目标亦尚未实现。 从2003年开始的历次调控可以看到，宏观经济环境是影响政策取态和执行力度的关键。毕竟经济的高速发展和民间财富的增长是支撑目前我国房地产市场高速发展的根本动力。一旦宏观经济环境低迷，将令市场快速进入下跌通道（如2008年市场的低迷，调控的中断）。而流动性的高低则是影响市场量价走势的关键。各方情况表明，2011年宏观经济平稳，流动性整体宽裕，为房地产市场提供了一个相对温和的整体环境。 预计此1轮调8控将0持0续至02011年。在‚增供应，遏需求‛的调控指向下，2011年市场整体将维120%持平稳。在量价平稳的表象下，我国住万宅市场平内部格方局却蕴米育着转型的趋向。始于2007年的房企全国性扩张，在二三线城市崛起、国家运输通道建设全面推进的驱动下，将促使全国范围内新的1热点6区域0和0城市0的异军突起。 西部100%（一）历经两轮调控 2010年整体向上趋势未改 中部14000 全国整体维持上升 量价齐升态势未改 80%东部全国范围内，1至10月商品住宅成交量同比增7%，其中‚‛政策出台后的5至8月间，销量一1度略2降0005%，此后又再度回升。预计全年成交量同比增幅维持在5%~10%。 同比（右轴）60%价格方面，在众多中小城市房地产市场欣欣向荣的拉动下，全国范围内住宅价格依旧实现了持续增长1。截0止10月0，全0国商品住宅销售均价同比上涨8%。国家统计局监测的70个大中城市新房成交价格指数亦显示，重点城市住房价格2010年全年始终处在上升通道。中原预计，201040%年全年全国商品住宅价格涨幅将维持在10%左右，其中一线城市新房价格涨幅在1至2成左右，部分二8线城0市0新房0价格涨幅约在2至3成。 图4-1：全国分地区商品住宅销量月度走势（2008—2010年10月） 20%60000%4000-20%20000-40% 数据来源：国家统计局，中原集团研究中心 2010年12月21日 19 0802080308040805080608070808080908100811081209020903090409050906090709080909091009110912100210031004100510061007100810091010
4.新房市场 图4-2：重点城市一手住宅成交量价走势（2006年1月—2010年11月） 数据来源：中原住宅监测系统，中原集团研究中心 2010年12月21日 20
100%4.新房市场 住宅投资额 开发建设8维0持高%位 增速放缓至低位 住宅销售额但持续调控，令市场快速向上的速度受到了一定调整。从房地产市场的各项指标住变化情况宅看，销售面积2010年政策调控效果更多的体现在了增速的放缓。住宅开发投资额自1998年开始，年均增速始终维持在60%住宅销售价格20%以上。继2009年首次降至16%，2010年前10个月同比增速更降至4%，创下了新低。此外，住宅销售面积和销售额的同比增速，也仅高于2008年这一市场最低迷时期的水平。 40%图4-3：全国住宅市场基本指标年度变化（1999—2010年10月） 20%0%-20%-40% 数据来源：国家统计局，中原集团研究中心 一线城市影响最大 成交量同比下降逾5成 从各区域的变化情况看，成交量的下降主要体现在东部地区，尤其是一线四大城市。‚‛首轮调控后，5至9月东部地区成交量下降7%，中部和西部仍有19%和12%的增长。同期一线四大城市成交量下降50%。‚‛二次调控出台，陆续有14个城市实施了‚限购令‛，但调控效果甚至不及‚‛的首轮调控。2010年第四季度一线城市成交量较9月份有所回落，但明显高于5至8月首轮调控期的水平，较2008年历史低谷期的月均成交量约高出3成。预计2010年全年，一线城市新房成交量同比降幅在5成以上，其中北京和深圳降幅约5成，上海和广州将在6~7成。除深圳外，其余三市全年成交量仍将高于2008年的历史最低值。 成交量的大幅下降，也与价格维持坚挺未现显著降价不无关系。‚‛调控后，一线城市成交量迅速降至谷底，至6~7月份，各地新盘价格有所松动，不同形式的促销活动在市场上日渐增多。一些低价入市或采取一定促销手段低于前期售价的楼盘，均在淡季取得不错的销售业绩，也带动了各地市场8、9月份的大幅回暖。二次调控后，开发商由于前期销售情况良好，资金暂无大忧，始终未有降价动力。2010年全年，一线城市新房价格快速上涨的势头在4月首轮调控后得到有效遏制，此后小幅波动，始终维持平稳，但临近年末，个别城市价格翘尾现象又有所抬头。2010年全年一线四大城市新房价格涨幅在1至2成左右。 其余地区效果甚微 二线城市成交降幅3成以内 历次调控的政策取向主要是征对房地产业最为发达、房价最高的一线城市和东部地区。因此市场反应亦主要在一线及东部地区有所显现，2010年以来的调控政策亦不例外。2010年1至10月，中部和西部地区商品住宅成交量保持了1至2成的同比增速。预计全年住宅成交量仍将有1成以上的增加。以津、渝、蓉、汉等四个二线中的发达城市为例，在‚‛首轮调控后的5至9月，四城市成交量约下降25%。此后成交快速回升，二次调控对这些城市成交基本未有影响，仍维持上升趋势，仅增速放缓。目前各地成交不仅大幅高于首轮调控，且较2009年月均水平有近1成的增加。但受到前三季度成交量受抑的影响，预计全年降幅约在3成以内。 2010年12月21日 21
700万平方米""调""调控，至6月控限购深圳广州600成交量同抑需上海北京比下降6~8求，但成。此后成交仍500市场企稳平稳，加速回高于084.新房市场 升，政策年低位400与全国趋势类似，2010年的调控对大多数城市住宅市场量价齐升的趋势并未产生本质影响，效果仅维800仅上升幅度有所缩减。预计2010年万全年一平线外的方大多城米市住宅价格仍维持上升之势。以津、成持交量较维持平4个月渝、蓉、杭四个二线中的发达城市为例，2010年全市一手住宅成交均价同比涨幅均在25%以31%2008年仍稳，比上。除去结3构性0的影0响，各地在售项目价格的实质上涨幅度亦在2成以上。 700有3成增加2009年 图-24%均值仍4-4：重点城市一手住宅成交量价月度走势（2008—武2010年汉） 杭州成都200增加1成600重庆天津8%1500元/平方米34000000RMB/sqm30031%-2150000北京/B eijing上海/Shanghai广州/Guangzhou深圳/Shenzhen天津/Tianjin重庆/Chongqing200成都/Chengdu杭州/hangzhou2000010015000 10000500000701070407070710080108040807081009010904090709101001100410071010 数据来源：中原住宅监测系统，中原集团研究中心 2010年12月21日 22 08010801080208020803080308040804080508050806080608070807080808080809080908100810081108110812081209010901090209020903090309040904090509050906090609070907090809080909090909100910091109110912091210011001100210021003100310041004100510051006100610071007100810081009100910101010101110111012E1012E
4.新房市场 表4-1：‚‛调控后各区域成交量变化对比 城市 2009年5月-8月 2010年5月-8月 同比 一线城市 2444 851 -65% 二线发达城市 1825 1015 -44% 其他城市 25013 24376 -3% 全国 29282 26242 -10% 单位；万平方米 数据来源：中原住宅监测系统，中原集团研究中心 （二）预期目标尚未达成 调控持续或成常态 宏观环境利好 行业发展环境稳定 我国宏观经济经历了2008年的减速和2009年的复苏，2010年再次实现较快增长。2010年前三季度GDP同比增长%，增速比上年同期提高个百分点，预计全年亦可维持在这一水平。目前，全球经济已步出金融危机最坏阶段，整体仍将延续缓慢复苏的态势，为我国经济提供了一个相对稳定的外需环境。国内消费升级和城镇化都在发展过程中，经济持续增长的动能较为充足。参考各方对2011年宏观经济的预测，GDP增幅维持在9~10%的高速。根据中央近期公布的‚十二五‛规划的建议，经济结构的战略性调整将成为这一阶段的核心任务。 宏观经济维持平稳较快增长的能力以及对经济结构转型阵痛的准备，都预示了短期内对房地产的调控不会放松。但同时，‚积极稳妥推进城镇化‛、‚居民收入增长与经济同步‛以及‚推动国家运输通道建设等‛等多重利好举措，又为行业发展创造了有利的环境。 流动性充裕 支撑需求持续活跃 2007年以来房地产市场经历的跌宕起伏，关键与资金流动性和融资环境密切相关。经历了2009年的高位后，2010年货币供应量增速持续下降。至10月M2增速降至20%左右，逐步逼近2007、2008年17%的水平。央行在三季度《货币政策执行报告》中提出，要‚引导货币条件逐步回归常态水平‛。长期来看，经济结构的转型，经济增长动力由投资和出口向消费的转变，都将改变过去多年依靠较高的货币供应量来推动经济增长的模式。但这一过程将会是渐进式的。当前整体较高的通胀压力和流动性管理的要求，预计2011年信贷目标将从2010年的万亿元，回落到大约7万亿元或以下，M2增速目标也将进一步下调。总体来说，全年流动性依然充裕。 另一方面，长期的高货币投放和低利率水平，导致当前通胀预期高涨。在缺乏其他投资渠道的内地市场，房地产依然是保值性较高的投资产品。房地产作为当前保值、抗通胀的首选投资方式，充裕的流动性下部分资金的流入也就难以避免，将支撑2011年住房的需求维持活跃。 调控从紧压力 政策导向大众住宅 2010年住宅市场的整体表现反映了当前各地基本需求仍然活跃，支撑了市场在短期的政策性冷清后，仍维持上升趋势。虽然调控对我国房地产市场所面临的过度市场化而缺失保障房的矛盾，无法在短时期内彻底解决。但通过调控抑制需求的目标基本达成，也为缓解市场的供求矛盾争取了一定的时间和空间。因此今后一段时间内，预计调控将成为常态，在宏观经济维持平稳较快增长之际，各地调控暂不会退市。 2010年的政策措施中，保障房的全面提速和‚限购令‛的实施是两大突出特点。加速保障性住房建设，是弥补过去十年我国房地产市场全面市场化所造成的市场失衡及社会矛盾激化的重要任务。配合限购措施的实施，能加速‚增供应，遏需求‛的政策目标的实现。尤其是中小套型的商品住宅，因其属满足自住需求的大众型住宅而被列入保障房建设的计划中，将获得政策 2010年12月21日 23
13035%12030%4.新房市场 的大力支持而从中1受益1。因0此，具有‚补课‛性质的保障房建设虽然短期内对商品房市场构不成实质影响，但仍将在一定程度上改变市场预期，并对供应结构带来一定变化。 目前的调控措施，除信贷、融资、土地等多方监管，带有计划经济色彩的限购成为2010年政25%策的新亮点。‚限购1令0‛短0期内对‚首套自住型‛需求已占主体的市场影响较小，若能长期实施对市场的影响将逐渐显现。但预计随着市场供求关系在调控之下日渐趋于平衡，‚暂时‛实施的这一计划经济政策亦将完成其使命而退出。预计2011年政策的调控手段将维持在目前状90况，惟执行力度将视市场情况会有一定调整的弹性。 20%图4-5： 宏观经济指数、CPI、M2历月变化情况（2009年1月—2010年10月） 8015%70宏观经济预警指数（左轴）CPI（左轴）M2同比增幅（右轴）6010% 数据来源：国家统计局、中国人民银行，中原集团研究中心 图4-6：我国历年利率调整图（1996—2010年） 数据来源：国家统计局、中国人民银行，中原集团研究中心 （三）2011整体量价维稳 区域结构持续变化 新开工谷底回升 全国住宅供应增加 2008年行业的调整，导致住宅新开工面积自2008年7月开始连续11个月出现负增长。期间住宅新开工量比上年同期减少了近亿平方米，约相当于近年全国住宅年均销量的1成半。2009年6月后，新开工面积一路增长，2010年前10个月同比增幅始终维持在50%左右。2009年11月至2010年10月间，全国月均新开工住宅1亿平方米以上，比上年同期每月多开工建设5000万平方米。考虑到1至1年半的建设周期，从2010年第四季度开始住宅的供应量应有一个显著增长。 潜在供应巨大，但从实际监测到的重点城市住宅实际开盘量，2010年第四季度并未迎来供应高潮。从中原监测到的7个重点城市住宅新增预售情况看，各地在9月份迎来了一个供应高峰， 2010年12月21日 24
18000万平方米250%月均新开工约亿平方月均新开工近亿平方4.新房市场 单月住宅1供6应量0均达0到或0逼近了2009年以来的峰值。此后，受到‚‛二西次调控部政策影响，米,东、中、西部地区分米,东、中、西部分别占在全年销售任务完成基本无忧的形势下，多数开发商采取了谨慎推盘的策略。导致10、11月200%份各地住宅供应再次回落。中部别为、和亿平49%、24%和27%，西部14000 东部方米。占比进一步提高近期实施的一系列政策，从土地清查、叫停借壳上市、收紧土地增值税、提高预售标准、限制提价，再1到预2售0资金0监管0，无一不是针对开发商。希望收紧资金链以敦促其全加快开国发、增同加供比（右轴）150%应。虽然在现金流宽裕和销售业绩良好的双重背景下，近期内开发商出现类似2008年资金链紧张的可能性不大。从近年来房地产开发企业资金来源情况看，企业通过各种融资渠道自筹资10000金的比重逐渐增加，而定金及预收款这一来自销售的资金占比逐年减少。但外部融资环境的恶化仍将对开发商带来日益严峻的影响。因此通过销售回笼资金将显得尤为重要。预计100%2011年潜在的巨大供8应0将会0有效0的转化为市场实际供应。 300万平方米图4-7：全国商品住宅新开工面积月度走势（2008年1月1—2010年10月0） sqm600050%2540000%20002000-50%11500% 数据来源：国家统计局，中原集团研究中心 图4-8：重点城市住宅新增供应月度情况（2009年1月—2010年11月） 10080%2009Q1 2009Q2 2009Q3 2009Q4 2010Q1 2010Q2 502010Q3 2010Q4 60%0北京/Beijing上海/Shanghai广州/Guangzhou深圳/Shenzhen重庆/Chongqing成都/Chengdu杭州/hangzhou40% 数据来源：中原住宅监测系统，中原集团研究中心 图4-9：全国房地产开发企业资金来源（2004—2010年10月） 20%0%2004200520062007200820092010年1-10月其他定金及预收款自筹资金国内贷款 数据来源：国家统计局，中原集团研究中心 2010年12月21日 25 0802080308040805080608070808080908100811081209020903090409050906090709080909091009110912100210031004100510061007100810091010
4.新房市场 120000万平方米 中西部持续上升 支撑全国销量增加 随着近年来二三线城市房地产市场的快速发展，一线城市在全国市场中的比重日渐下降，目前销量占比约为5%。因此，即便全年一线城市商品住宅销量较2009年将有西明显下部降（1至10100000月降幅达39%，全年亦将维持在3~4成），全国范围内住宅销量仍将有一定增加，预计全年增速将维持在5%左右。而这一趋势在2011年亦将维持。根据近年来全国住中宅市场部销量的地区结构和增长比例，预计2011年全国商品住宅销量将保持10%左右增长。 80000东部2004至2009年，东、中、西部地区的商品住宅销售增速分别为8%、15%和17%。随着中西部地区的快速增长，其占全国销量的比重也稳步增加，目前约各占全国四分之一。2010年1至10月，三地区住宅销量同比增幅分别为-1%、19%和12%。 预计600002011年东部地区的销售将与2010年基本持平，或小幅增加；而中西部仍维持持续上升趋势，增幅约15%~20%。因此，2011年全国商品住宅销售面积将有约10%的增长。 图4-10：全国商品住宅销量年度走势 400002000002004200520062007200820092010E2011E 数据来源：国家统计局，中原集团研究中心 供求矛盾缓和 价格整体趋稳 如上所述，供应方面，在此轮开发建设周期内，潜在的住宅供应将有大幅增加；同时开发商资金状况在融资全面收紧后将更加倚赖销售回款，均表明2011年住宅的实际供应量将有明显提升。需求方面，此轮政策调控的重点是遏制投资、投机需求，‚限购令‛的实施更令市场以自住需求为主，从而导致2011年住宅成交量大幅提高的可能性很小。 但随着通胀的预期提高，在缺乏其他投资渠道的市场下，选择投资房地产作为财富储存方式的需求，也成为支撑市场的不可忽视的因素。抗通胀的属性在当前的调控环境下也许构不成房价上涨的理由，但却能成为防止房价大幅下跌的原因。各方因素的综合作用，预计2011年全国住宅市场价格总体将维持稳定。 若以10%的增速计算，2011年全国商品住宅月均销售约8500万平方米，而同期每月潜在可供应量约有1亿平方米。长期困扰市场的供不应求矛盾将在2011年得到阶段性缓解。这也为全年房价维持稳定或小幅波动奠定了基础。 区域结构变化 重点城市表现各异 在量价平稳的表象下，我国住宅市场内部格局却蕴育着转型的趋向。始于2007年的房企全国性扩张，在二三线城市崛起、国家运输通道建设全面推进的驱动下，将促成全国范围内新的热点区域和城市的异军突起。 2010年12月21日 26
4.新房市场 （1）一线城市销量小幅减少 供求缓和价格平稳 2009年11月至2010年10月，一线四大城市新开工量的增幅为57%，较全国的整体增幅少7个百分点，但总体上仍保证了2011年住宅供应的增加。四城市中，深圳住宅新开工面积与上一周期相当，未现增加，预计深圳新房供应紧张的趋势仍将延续。而广州是四城市中增幅最大的，高达168%。可以预计，2011年广州住宅潜在供应将有大幅提高。北京和上海两市的增幅与全国水平基本一致。其中上海在一线城市中住宅的新开工量最为稳定，2009年也未出现大幅下降，因此其约3成的增幅虽较全国水平低，但仍能保证2011年住宅供应的适度增加。 一线四大城市目前房地产市场已进入稳定发展期，且存量房市场逐渐占据市场主体。四个城市新建住宅销量自2005年起已陆续呈现下降趋势。2005至2010年间，四城市商品住宅总销量年均递减10%，其中京、深两市约14%，上海年均递减约1成，广州仍有约1%的增长。虽然2010年四城市商品住宅销量比2009年均有大幅下滑，但2009年销量的冲高有部分2008年积压需求的释放。 预计2011年市场出现大幅波动的可能性较小，一线城市将维持近年的趋势，全年商品住宅销量与2010年基本持平，小幅减少5%~10%。在供应增加而需求持续下降的情况下，一线城市中新房市场的供求矛盾将有所缓和，也有助于价格维持平稳。其中京、沪、穗三市2011年短期供应大于限购之下的需求，住宅价格有望稳中略降5%~10%；深圳供应仍将维持在较低水平，而其所实施的限购政策亦最为严厉，对市场影响相对最大，预计全年供求基本平衡，价格亦将维持在现有水平。 （2）二三线城市稳步上升 热点城市发展提速 2010年的严厉调控之下，在广大中西部地区以及东部的中小城市，房地产市场仍能保持上升趋势，主要得益于经济的持续发展和城市化进程的加速，令这些城市房地产市场容量和活跃度持续提升。 东部地区，随着各生产要素的流动加速，区域房地产市场将进入全面发展阶段，而区域内的中小城市将进一步受益于中心城市的辐射。中西部地区整体经济实力尚不发达，区域房地产市场尚不具备整体起飞的条件。但区域内的一些‚战略性‛中心城市，已逐渐成为此轮房地产市场发展和转型的热点，如郑州、武汉、长沙、西安、重庆、成都、石家庄、贵阳等城市将成为未来市场的新兴热点。目前这些城市需求以自住和改善型占主体，投资投机需求比例本已不高。因此政策调控难以改变它们持续向上的趋势。 预计2011年这些‚重中之重‛的热点城市房地产市场开发投资和销售的增速将高于全国平均水平，有望达到10%~20%。在基本需求支撑下，价格有望稳中略有上升，增幅约在10%。 表4-2：重点城市一手住宅供求情况预测 城市供应面积（万平方米） 成交面积（万平方米） 成交均价*（元/平方米） 2009 2010E 同比 2011E 同比 2009 2010E 同比 2011E 同比 2009 2010E 同比 2011E 同比 北京 1111 1218 10% 1623 33% 1851 987 -47% 1005 2% 17238 20597 19% 19567 -5% 上海 2059 1582 -23% 2113 34% 2658 1572 -41% 1730 10% 13656 16306 19% 15490 -5% 广州 689 655 -5% 1273 94% 944 616 -35% 790 28% 12166 12922 6% 12276 -5% 深圳 472 376 -20% 297 -21% 660 321 -51% 301 -6% 20400 20344 0% 2000 0% 天津 — — — — — 1330 1016 -24% 1067 5% 7996 9718 22% 10690 10% 重庆 1576 1852 18% 3050 65% 2092 1921 -8% 2306 20% 4863 6592 36% 7251 10% 成都 800 766 -4% 979 28% 1304 901 -31% 1036 15% 6453 8252 28% 9077 10% 杭州 387 366 -5% 438 20% 625 276 -56% 290 5% 18489 23321 26% 24487 5% *注：成交均价采用期末水平，即表中2009年数据为各市2009年第四季度成交均价，2010年数据为2010年第四季度数值 数据来源：中原住宅监测系统，中原集团研究中心 2010年12月21日 27
3,000万平方米2004200520062,500200720082,00020092010E4.新房市场 1,500图4-11：一线城市住宅新开工面积年度走势（1998—2011年） 315,000万平方米20042005300050020062007250020080北京上海广州深圳20092000 数据来源：国家统计局，中原集团研究中心2010E 图2011E4-12：一线城市住宅销售面积年度走势（1998—2011年） 15001000万平方米72004,00020055006,0002006200705,000北京上海广州深圳2008 数据来源：国家统计局，中原集团研究中心 20094,000图4-13：重点城市住宅市场发展趋势2010E 商品住宅新开工面积 3,0002500万平方米20062,0002007200020081,000200915002010E0天津重庆成都杭州2011E 商品住宅销售面积 10005000天津重庆成都杭州 资料来源：中原住宅监测系统，中原集团研究中心 2010年12月21日 28
1000万平方米历史最高点，2010年3月天津深圳800新国十条广州上海5+399%-75%新政.二手房市场 350北京600调控不懈 二手楼市继续盘整 1、经济过热1、次贷危机爆发，中国经济放缓1、经济刺激政策集中出台1、节后市场短暂回暖2010年可谓宏观调控最热闹的一年，信贷、税收、行政等全方位的多项措施先后出台，力度空前严格，甚至不惜误伤改善及2首次臵业者，受此影流响市场表现大动起大落。 性过剩2、信贷新政出台2、房地产新政实施2、1季度经济数据出炉，经济回-30%春节后的量价齐升直接导致‚新国十条‛出台，随后市场迅速转入低谷，部分城市房价出现短3、投资热情高涨3、打击投资性需求3、房地产市场再度复苏，并呈现暖，房地产调控新政出台300暂回调。第3季度市场逐步恢复，旋即‚新政‛发布，楼市再度转冷。 然而，截至目前，宏观调控的效4果却尚不、明显，主要城C市房价依P旧高位运I行上，随时可能掉涨头向4、打击屯地增加供应报复性增长3、增加供给，抑制需求，市场迅400上。因此，2011年政策将依然从紧，其中对于二手市场至关重要的信贷政策也不会放松。若春节后市场再度抬头，政府极可5能再次、加码调控政策住来打压楼市。宅预计，2011年量楼市的主旋价齐升5、房地产市场全国性进入低谷4、量价齐升速进入低谷律将会是盘整，即楼市在政策调控之下保持相对的稳定，成交量和价格的起伏均会较小。 6、量价齐跌4、4月份起，呈现量价齐跌 -58%图5250-1：五大城市二手住宅市场量价走势图（2007年1月—2010年11月） 5 、7月起，成交逐步恢复，价格有200所抬头6、二次调控出台，价格趋稳200历史最低位，2008年春节0070107030705070707090711080108030805080708090811090109030905090709090911100110031005100710091011 150价涨量增震荡调整量缩价跌再现量增价涨（0701-0712）（1001-1（01-0912）006）0）（09801 -0812100070107030705070707090711080108030805080708090811090109030905090709090911100110031005100710091011 数据来源：中原集团研究中心 2010年12月21日 29
5.二手房市场 （一）两度调控 市场一波三折 刚需支撑 成交回归常态 2010年出台的各项调控措施全面发力，强力抑制需求，同时也对改善型和部分首次臵业者造成了误伤，这种情况下各地楼市成交量大幅下滑。全年来看，2010年五大城市二手住宅成交量低于2009年而高于2008年。 而北京二手房成交量依然保持在高位，2010年全年二手住宅成交量约1850万平方米，逼近2009年水平。这主要是由于近年来北京央产房解冻，以及大量次新房源的上市，推动了北京二手房市场总体容量的快速扩万大。其余平城市2010方年全年二手米住宅成交量与近5年来的平均水平4大致相0当，0环比降0幅在15%~50%不等。 80%从成交结构来看，市场主要以刚性需求为主体，尤其是在‚国十条‛出台以后。根据中原成交数据统计，‚国十条‛出台后在五大城市全部购房者中，约8成都是首次臵业者。这也是‚‛新3政出台0后，0市场反0应并不强烈的主要原因。60% 由于一手供应相对有限，北京、广州和深圳二手住宅成交比重继续提高；上海和天津二手住宅成交比重略有下降，主要是由于这两个城市郊区大量新房供应，因而一手房成交量依然占据较高2比重。0其中0，040%2010年深圳二手住宅成交占比已接近80%，逼近相邻的香港市场。由于其成熟度较高，市场容量小而投资氛围浓厚，因此深圳楼市在历次房地产调控中都表现出领跌领涨的特性。 100020% 图5-2：五大城市住宅市场成交量及二手住宅成交占比情况（2005—2010年） 00%北京上海广州深圳天津一手成交面积(左轴) 二手成交面积(左轴) 二手占比 注：2010年全年数据由中原集团研究中心估计 数据来源：中原集团研究中心 表5-1：五大城市二手住宅市场两次调控成交量受影响程度对比（2010年） 城市2010年10月 2010年5月 成交量（万平方米） 环比跌幅 成交量（万平方米） 环比跌幅 北京 69 -27% 44 -69% 上海 102 -28% 43 -75% 广州 74 -10% 41 -32% 深圳 52 -56% 26 -77% 天津 60 -7% 36 -63% 数据来源：中原集团研究中心 2010年12月21日 30 200520062007200820092010200520062007200820092010200520062007200820092010200520062007200820092010200520062007200820092010
390北京日，新政出台上海四大城市楼价应声而落340广州5.二手房市场 深 圳 政策发力290 房价高位盘整 天津在政策的强力干预下，2010年五大城市二手住宅市场表现可谓一波三折，成交量起伏波动，15但价格上升的势头得到遏制。根据中原领先指数系统数据显示，2010年前11个月，北京、上海和深圳三城市二手房价格累计涨幅均小于5%，广州和天津价格涨幅稍大，但亦远低于2009北京年同期。 240其中5月份，受到新‚国十条‛的打压，部分城市房价曾出现过5%~8%左右的跌幅，但随后上海房价又有所回升1。全年4来看0，五大城市二手房价格基本呈现平稳的态势。至12月中旬，五大城市二手住宅价格依然维持在高位，并且随时可能抬头上扬。 广州08年6月，金融危机后，天津的二手房价格一直保持着上升的态势，两次调控中未见任何调整。一方面是因为天津房价的基数较低而且1本地需9求为0主，另一方面则是由于天津滨海新区的开发，城市发展前景较好，深圳各地租金不同程度下跌吸引资金快速进入所致。 130图5-3：CLI二手住宅价格指数月度走势（2004年5月—2010年11月）天津 140深圳跌26%，其他城市跌五大城市价格涨幅均房价震荡盘整12011~15%不等超40%9004050411050505110605061107050711080508110905091110051011110 数据来源：中原集团研究中心 图5-4：CLI二手住宅租金指数月度走势（2004年5月—2010年11月） 100五大城市租金涨幅在13~20%不等9004050411050505110605061107050711080508110905091110051011 数据来源：中原集团研究中心 成交活跃 租赁市场量价齐升 与买卖市场盘整形成鲜明对比的是，2010年五大城市租赁市场颇为活跃，二手住宅租赁成交量一直保持在高位。与此同时，租金水平则呈现波动上升的态势。 租金水平主要受供求关系影响，与经济发展水平关系密切。自2009年国家宏观经济逐步恢复以来，五大城市二手房租金水平持续小幅上涨。另外，通货膨胀、城市建设、毕业生就业、城 2010年12月21日 31
5.二手房市场 市流动人口增加等因素，也是造成近年来五大城市二手住宅租金水平不断上升的重要原因。 根据中原领先指数系统数据显示，从2009年初至2010年11月底，北京、上海和广州二手住宅租金指数累计上涨近20%，深圳和天津的租金涨幅亦接近15%。随着大城市轨道交通建设的推进，部分原来偏远的区域交通状况显著改善，周边二手房的租金水平上涨较为明显。各地租金涨幅位于前列的板块多数位于轨道沿线。 （二）城市扩张 区域表现迥异 北京、上海等五大城市，房地产开发已逐步从中心区走向了郊区，基本上形成中心区以二手房绝对为主；次中心区以新房二手房同时并存；而郊区则以新房为主的格局。二手房市场是以散户小业主为主体的市场，新房则是完全由开发商为主导的市场。正因如此，一线城市的房地产市场将因片区内房源供应的不同格局和配套交通等因素的差异而呈现出完全不同的走势。 表5-2：五大城市中心区、次中心区及郊区划分 城市 中心区 次中心区 郊区 通州、房山、顺义、门头沟、大兴、北京 东城、西城、崇文、宣武 朝阳、海淀、丰台、石景山 怀柔、密云、昌平、延庆、平谷、开发区 上海黄浦、卢湾、静安、徐汇、虹口、闵行、浦东、普陀、杨浦、崇明、奉贤、嘉定、金山、青浦、 长宁 闸北、宝山 松江 广州 越秀、荔湾、天河 海珠、白云、黄埔 番禺、花都、南沙、萝岗 深圳 罗湖、福田 南山、盐田 宝安、龙岗 天津 和平、河西 南开、河东、河北、虹桥 东丽、西青、津南、北辰 资料来源：中原集团研究中心 中心区：供应有限 成交稀少价格坚挺 由于土地的稀缺性，中心区一手住宅供应日趋减少，根据中原统计， 2010年上半年，五大城市中心区占全市比重尚不足16%，其中京沪津该比重仅为5%左右。相比之下，二手住宅则在中心城区占有较高比重，其中深圳罗湖和福田区二手住宅成交比重则超过95%，上海和北京的中心城区二手住宅成交比重亦已超过7成。尽管二手成交比重较高，但生活和配套的成熟性使得中心区的楼盘多以自住需求为主，二手住宅整体的挂牌量并不高，成交也较为稀少。 一方面中心城区的一手和二手房源的供应均较为有限，另一方面中心城区却占据着城市内绝大多数的公共资源。可以预见，即便在调控政策强有力的干预下，未来一段时间内，一线城市的中心城区房价仍将会保持坚挺。 次中心区：配套改善 成交活跃价值提升 相对而言，五大城市的次中心区的房地产市场多以5年左右的次新楼盘为主，且在前几年的楼市热潮中，集中了大量的投资客，因而二手房市场上的挂牌房源较多。与此同时，次中心区仍有部分新盘在售，新房和二手房同时向次中心区域提供大量优质房源，市场成交较为活跃。根据中原统计，上海和北京这两个超级大城市的次中心城区一二手房总成交量占全市总成交量近5成。 由于距离城市中心区较近，生活配套相对成熟，次中心区成为多数改善型臵业者的首选区域。也正因此，次中心区域在近几年房价上涨的过程中，涨幅高于全市。中原领先指数显示，2009年初至今，五大城市房价涨幅前10名的50个板块中，超过半数来自次中心区。 2010年12月21日 32
100%90%80%70%60%50%180040%万平方米城市边缘区160030%次中心区20%14005.二手房市场 中心区图510%-5：五大城市新房供应区域分布情况（2005—2010年） 12000%1000800北京上海广州深圳天津中心区次中心区城市边缘区600 注：2010年数据为估测数据 数据来源：中原集团研究中心 图5-6：五大城市住宅市4场成交0区域分0布情况（2010年1—10月） 2000一手二手一手二手一手二手一手二手一手二手北京上海广州深圳天津 数据来源：中原集团研究中心 郊区：供应充足 成交活跃价格波动 一线城市土地资源的日趋紧张，而外来人口却不断增长，因此政府多采取建设新区、区域合并等方式，来扩大城市范围。如深圳自2010年7月1日起，将宝安、龙岗两区纳入特区范围，从而使得深圳特区面积增长了近5倍。上海在2009年5月将南汇区并入浦东新区形成‚大浦东‛，同年9月上海公布的 ‚大虹桥‛规划，对于长宁区、闵行区、青浦区和嘉定区的房地产市场亦是一个不小的推动力。 在郊区市场，房地产结构主要以新房为主，二手房占比较低。这些区域的新房在售楼盘较多，而且在2009和2010年这两年新开工的项目亦主要位于上述区域，未来新房的供应量将会持续保持高位。 受到新房市场可能出现的价格波动，郊区二手房市场的价格也会随之波动。由于郊区房价相对较低，房源充足且房龄较新，首次臵业者将会占有较高比重，成交有望保持活跃。 （三）调控不懈 二手楼市继续盘整 热点转移 新兴板块不断崛起 2010年的楼市主要以刚性需求为主，购房者在首选区域上亦表现出显著的特征，即次中心区和郊区的新兴板块倍受关注。而2011年，宏观调控的形势还会延续，因此需求仍将以自住型 2010年12月21日 33 200520062007200820092010*200520062007200820092010*200520062007200820092010*200520062007200820092010*200520062007200820092010*
5.二手房市场 需求为主。这种情况下，一些自住氛围比较浓厚的新兴板块将受到广泛关注。 而各城市的大型活动如北京奥运会、上海世博会、广州亚运会以及深圳的大运会，也加速了新兴区域的发展。各城市都藉大型活动的举办而加快了轨道交通的建设速度，随着大量地铁线路建成或即将建成通车，这些城市中一批新兴的板块正在崛起，房地产市场亦表现出良好的上升势头。轨道交通的建设，在改善沿线地区的交通条件的同时，也提升了周边的楼盘的升值空间。根据中原领先指数轨道房分类指数的统计显示，2004年5月至今，上海轨道房升值幅度高出全市平均水平约23%，其中近年建成通车的地铁线路（4号及其他线路）周边的物业升值幅度更高。 未来城市新区的规划和建设，如上海的大浦东、迪斯尼规划及大虹桥项目；深圳的撤关合并；广州的亚运新城等等，都将拉动片区房地产市场的快速发展。 成交趋稳 价格小幅波动 自2009年至今，央行对货币政策的表述一直是‚适度宽松‛，但在2010年三季度货币政策执行报告中首次提出‚引导货币条件逐步回归常态水平‛。2010年12月3日中共中央政治局会议指出，2011年要实施积极的财政政策和稳健的货币政策，增强宏观调控的针对性、灵活性、有效性。预计，为抑制通胀，2011年上半年货币政策会将逐步趋紧。且从近期中央释放的信号来看，对于楼市调控从严的决心未变，严格信贷、限外、限购等政策暂无松动的迹象。 在货币政策有所收紧、调控政策持续从严的背景下，预计2011年房地产市场仍将以刚性需求为主，成交量将趋于稳定，基本和2010年持平，但不同区域和不同类型的房产市场表现将会产生较大的差异。 在成交量趋稳、刚性需求为主体的情况下，预计未来价格不会出现大幅上涨；而由于一线城市的新增供应相对较少，需求又较为充足，在通货膨胀和流动性过剩的大背景下，房价亦难以出现大幅下跌。预计2011年五大城市房价将会呈现小幅波动的走势，全年价格涨幅预计在5%左右。 分区域来看：中心区由于供应有限，成交价格仍将小幅上升；次中心区由于生活配套完善、交通便捷，成交价格也将相对稳定；郊区由于供应充足，而且易受到周边一手住宅价格的影响，在2011年新增供应可能大增的情况下，价格可能会有一定的回调。 表5-3：五大城市二手房市场新兴板块 城 市 区域 板块 重要影响因素 大兴区 黄村板块 轨道4号线 北 京 丰台区 马家堡板块 轨道4号线 通州区 通州板块 轨道八通线 宝山区 顾村板块、共富板块、上大板块轨道1号线延长段 轨道7号线 上浦东新区 三林、浦江镇板块 世博会、轨道8号线的通车，轨道11号线 海 南汇区 周康板块 原南汇区行政区域并入浦东新区 嘉定区 南翔板块 轨道11号线在2010年实现通车运营 松江区 九亭板块 轨道9号线 白云区 金沙洲板块 轨道6号线将于9月开通，而且生活配套的规划在全方位的落实中 广 州 花都区 花都新城区 — 番禺区 亚运新城 亚运会 宝安区 中心城板块、龙华板块特区内外一体化，轨道交通1号线延长段、轨道2号线、轨道5号线将于今明两 深年开通 圳 龙岗区 中心板块、布吉板块 特区内外一体化，轨道3号线、4号线将于今明两年开通 南山区 前海板块、后海板块 前海深港现代服务业合作区发展规划 天 中北镇板块 津西青区轨道2号线开通得到快速发展，将有望在3年内成为第二个华苑板块 红桥区 芥园道板块 轨道1号线、毗邻天津市的一大交通枢纽——西站 资料来源：中原集团研究中心 2010年12月21日 34
6.商业市场 调控影响有限 商业地产加速发展 2010年，房地产市场调控政策前赴后继，中央政府对房价的打压政策已表现的十分明确而坚定，无论房价短期内是否下跌，房价继续大幅上涨的可能已经微乎其微。在此背景下，商业地产开始成为投资者关心的主题，无论是开发商还是个人投资者，均表示看好未来商业地产市场的发展，并逐步加大投入。中国经济的持续向好，商业地产租金的稳步上涨及高租金回报率是他们一致看好商业地产的理由。 （一）土地市场：开发商调整战略 商办用地成交活跃 开发商提高商业地产比重 在宏观调控的大背景下，住宅市场走势暂不明朗，部分大型开发商开始将目光瞄准了商业地产。一方面开发商业地产能够分散整体经营风险，另一方面商业地产的租金能够在未来提供稳定的现金流。这也是境外成熟市场中，开发商常用的开发模式。2010年，包括金地、万科、中粮、保利、中海、富力等国内一线开发企业都高调宣布其商业地产发展战略，未来商业地产的开发比例将占到其整体开发投资的20%-30%。商业与住宅的综合开发有望成为内地开发行业的发展方向。 大中城市商办用地所占比例大幅上升 4月房地产调控政策出台之后，土地市场呈现出商办用地所占比例逐步上升的特点。根据中原监测的12个大中城市土地成交数据显示，2010年商办用地成交幅数所占比例由4月的%上升到12月的%，全年平均值为%；商办用地土地面积所占比例由4月的%上升到12月的%，全年平均值为%。土地的成交结构不仅与开发商的需求有关，也与政府的推地计划有关。住宅新政后政府适度增加了商办土地的供应规模，而开发商此时也不失时机的将目光转向商业地产市场，致使商办用地市场近期成交十分活跃。 （二）销售市场：调控影响有限 ‚限购‛下迎来新机遇 写字楼政策敏感度强于商铺市场 2010年4月‚新国四条‛出台之后，写字楼销售市场立即降温。5月四大城市写字楼销售面积环比4月大降50%，6月及7月销售面积也在低位徘徊。‚‛新政出台后，10月份四大城市写字楼销售面积再次大幅回落，环比降幅达到%。反观商铺销售市场，2010年两次新政出台后，销售面积并未出现明显下滑，全年来看，除2月受春节因素成交较低外，其余月份供求均比较平稳。 数据表明，虽然调控政策没有直接针对商业地产市场，但是新政出台后，写字楼的销售依然受到严重影响，成交量两度出现腰斩，而成交量的恢复与住宅成交量的恢复基本同步，仅略好于住宅成交的恢复速度。这表明写字楼销售市场对住宅调控的政策相比商铺市场更为敏感。 住宅‚限购‛ 商业地产或成投资新方向 9月底新一轮调控的主要杀手锏是‚限购‛政策，房价上涨过快的城市纷纷规定一个家庭只能再新购一套住房，并出台了更加严厉的信贷政策。新的调控政策并未针对商业地产，然而市场的观望情绪仍会影响商业地产的成交。但是由于‚限购‛政策的出台，巨量的投资资金将无法进入住宅市场，股市和商业地产市场是两种较为合理的替代方式，近期股票市场已经明显出现资金的涌入，部分城市商业地产成交火热，我们相信这种趋势仍将持续。 2010年12月21日 35
6.商业市场 受史上最严的住宅‚限购令‛影响，深圳活跃的投资资金开始进入商业地产领域，2010年10月下半月开始该现象尤为明显，11月深圳商业地产成交环比翻番。作为中国房地产市场的风向标，深圳市场的走向通常将成为未来中国楼市走向的先导，因此商业地产有可能成为未来各大城市房地产市场的新热点。 （三）租赁市场：写字楼租金触底反弹 商铺租金稳中有升 宏观经济向好 写字楼租金触底反弹 北京、上海、广州、深圳这四大城市甲级写字楼租金在2009年纷纷企稳并略有反弹，成都租金稳中有升。2010年，五大城市甲级写字楼租金均呈现上涨态势。至2010年12月，五大城市甲级写字楼租金指数在2010年累计上涨分别达到%、%、%、%、%。其中北京写字楼租赁市场表现最优，而上海市场表现最差，目前北京甲级写字楼的租金已经达到278元/平方米.月，已经超越上海成为中国内地甲级写字楼租金最贵的城市。 由此可见，写字楼租金水平并未受到住宅市场调控的影响，而是在经济回暖的影响下出现明显的上涨。写字楼租赁价格与经济的走势息息相关，只要中国经济不再出现大幅回落，写字楼租赁市场仍将保持稳定发展，租金上升趋势仍将持续。 消费持续增长 商铺租金稳中有升 8002010年前3季度，全国社会消费品零售总额万亿元，同比增长%，而2009年同期45%该数值为%。消费水平的稳步增加在一定公程度顷上有利于商铺租金水平的稳步上升。%70040%年4季度，四大城市中高档购物中心1平6均0租0金为935元/平方米.月，同比上涨%。四大城45%%市中高档购物中心平均入住率为%%，同比上升%。其中北京、广州、深圳入住率均140040%%接近%%100%，而上海入住率回升至90%，商铺市场总体表现平稳。 %30%%35%%%%图630%-1：十二个城市土地出让幅数情况（2010年3月-2010年12月） 图6-2：十二个城市土地出让面积情况（2010年3月25%-2010年12月） 400100020%25%%%15%%%%%%15%%10%10%1005%%5%00%00%3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月万平方米万平方米商办用地幅数住商宅办用用地幅地数成交面积商办所占住比宅例用地成交面积商办所占比例8070 供应面积销售面积供应面积销售面积 注：12月数据7为0中原地产估测 60数据来源：中原写字楼、商铺监测系统，中原集团研究中心 6050图6-3：四大城市写字楼供求情况（2010年1月-2010年12月） 图6-4：四大城市商铺供求情况（2010年1月-2010年12月） 504040303020201010001月2月3月4月5月1月6月2月7月3月8月4月9月5月10月6月11月7月12月8月9月10月11月12月 注：12月数据为中原地产估测 数据来源：中原写字楼、商铺监测系统，中原集团研究中心 2010年12月21日 36
220北京上海广州深圳成都1251202006.商业市场 115180 110图6-5：五大城市甲级写字楼租金指数（2008年1月-2010年12月） 图6-6：四大城市中高档购物中心租金指数（2007Q1-2010Q4） 10516010014095901208510080中国产业结构写字楼所占比例商铺所占比例%0970Q110970Q530980Q9110080Q1310090Q5110090Q9310Q110Q360%第二产业第三产业 注：写字楼12月、商铺4季度数据为中原地产估测 %数据来5源0：%中原写字楼、商铺监测系统，中原集团研究中心 图6-7：中国的产业结构情况（%1961-2008年） 图6-8：中国写字楼、商铺新开工面积所占比例（1998-2010年） 40%%30%%20%%10%%0%%1961196519691973197719918981198250001989129090321997220000412005200620082010 注：2010年数据为中原地产估测；数据来源：中国国家统计局、中原集团研究中心 （四）未来展望：写字楼市场潜力巨大 商铺市场存短期风险 商业地产膨胀是经济发展的必然结果 2010年，商业地产无论是土地市场、销售市场还是租赁市场的表现都十分突出，这与目前中国的经济的发展是相辅相成的。写字楼市场是整体经济发展水平的晴雨表，因此，整体经济的改善，尤其是金融、咨询、外贸等行业的发展，将大大增加对写字楼的需求，有利于写字楼市场的发展。同时随着中国经济的发展，产业结构从第二产业向第三产业转移，对甲级和准甲级写字楼的需求也将会大幅增加。而居民收入水平的不断提升将长期利好商铺市场，投资拉动向需求拉动的经济转型更将有利于消费市场的启动。 因此，展望2011年，我们依然看好商业地产市场的走势。写字楼市场方面，一线城市将获得个人投资者的青睐，写字楼价格有望稳步上涨，写字楼租金继续上扬；二线城市将迎来一轮新的建设高潮，市场短期将出现供大于求。商铺市场方面，销售市场的火热仍将持续，租金上涨趋势也将延续，但商铺市场结构性的分化将愈演愈烈，城市核心区的商铺价值将获得提升，而郊区的商铺将面临较大的风险。 写字楼的黄金开发期在5年之后 目前中国写字楼新开工面积占房地产新开工面积依然较低，2010年该数据仅为%，且有进一步下探的趋势。从日本市场发展的经验来看，产业结构由第二产业占主导变为第三产业占主导是日本写字楼市场快速发展的内在动力。目前中国仍处第二产业占主导的经济结构，根据‚十二五‛规划，到2015年中国的第三产业增加值将达到或超过第二产业的增加值，因此从2015年开始，中国的写字楼的开发将迎来拐点，写字楼新开工面积所占的比例将逐步上升。 2010年12月21日 37
6.商业市场 商铺市场目前存在过量供应的风险 1998-2010年期间，全国商铺的新开工面积均大幅高于写字楼的新开工面积，同时两者之间的差距越来越大。反观日本房地产市场的发展轨迹，历年来写字楼新开工面积均大于商铺的新开工面积。而2010年中国写字楼新开工面积与商铺新开工面积之间的比例为1：，商铺的新开工面积远超写字楼新开工面积。同时，商铺占住宅新开工面积的比例1998-2010年的平均值为%，而日本在房地产快速发展阶段该比例为%，中国近年来商铺市场的开发存在过量供应的风险。 2010年12月21日 38
附录 2010年全国房地产十大关键词 关键词一：严令限购 调控楼市 2010年，全国18个城市颁布了房地产调控细则，其中16个城市出台了限购令。他们主要集中在三个区域，即北方地区的北京、天津、大连，长三角区域的上海、杭州、南京、温州、宁波、苏州，以及珠三角区域的广州、深圳、厦门、三亚、海口和福州。另外，还有位于西部地区的兰州。 2010年，全国范围内16个城市出台了限购令。限购令主要分两类。一类以深圳为代表，仅有深圳和南京。同时考虑了增量和存量双重因素，严格限定市场需求数量，对市场产生的影响巨大，属于严厉的限购令。另一类限购令以北京为代表，只考虑了增量因素，而未将既有的存量住房考虑在内，多数城市多属这类。 关键词二：保障住房 规模升级 从2008年‚131号文‛发出以后，保障性安居工程住房建设规模就以每年倍增的速度扩大。2008年的保障性住房建设规模仅有100多万套，2009年达到330万套，2010年保障性安居工程建设规模达到580万套。 在完成三级跳的基础上，住建部明确提出了2011年计划建设保障性安居工程任务是1000万套，相比2010年的580万套，增长%。而计划新增的420万套住房中，公共租赁房将占主要部分。 关键词三：土地收入 再创新高 财政部在2010年4月发布的数据显示，2009年度全国土地出让收入超过万亿元，比2008年度增长%。2010年前三季度，30个城市土地出让金累计接近9000亿元，同比增长七成。 截至11月，上海、北京土地出让金已经突破千亿元大关，分别达到1387亿元、1063亿元，均创历史新高。预计2010年北京全年土地交易金额将达到1300亿元，而紧跟其后的大连、天津亦距离千亿不远。 关键词四：土地清查 查而不处 2010年年初，国土部曾拟定‚7月督察，8月约谈，9月问责‛的时间表，由于土地卫片执法检查首次覆盖全国2859个县，致使工作日程延期。 12月，国土部、监察部、人力资源和社会保障部，三部委联合主导土地违法问责。据悉，2010年土地违法问责名单已经基本确定，本轮问责对象可能涉及省市县三级地方政府。但至今问责工作未有动静， 关键词五：央企清退 清而不退 2010年3月18日，国资委宣布除16家以房地产为主业的央企外，不以房地产为主业的78家央企要逐渐退出。至12月，仅有中远集团、中国航天、中石化、中石油等7家央企挂牌转让其不足20家地产子公司的股权，剩余的71家央企超200家地产公司至今未清退房地产业务。 获批的16家央企名单是：中国建筑工程总公司、中国房地产开发集团公司(已整体并入中国交通建设集团有限公司成为其全资子公司)、中国保利集团公司、华侨城集团公司、中国铁路工程总公司、中国铁道建筑总公司、中国中化集团公司、中粮集团有限公司、中国冶金科工集团有限公司、中国五矿集团公司、中国水利水电建设集团公司、中国葛洲坝集团公司、中国港中旅集团有限公司、招商局集团有限公司、华润集团有限公司、南光集团有限公司。 关键词六：房企融资 渠道受限 从2010年4月17日，‚新国十条‛要求‚对存在土地闲臵及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产的重组‛。到10月15日，证监会全面叫停房地产开发企业的重组。再到11月份，监管层要求只要主营业务收入中出现自房地产业的上市公司融资要求也将不予通过。直至11月12日，银监会发布了《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，要求各信托公司对房地产信托业务进行合规性风险自查。这意味着自2007 2010年12月21日 39
附录 年冬天证监会暂停房企IPO之后，房地产企业融资渠道再一次被收紧。虽然除了银行贷款、信托、上市、增发和重组外，房企的融资渠道还包括地下钱庄和境外融资等渠道，但这些渠道融资成本比较高，且存在一定的风险，因此很多房企在选择时都保持着谨慎的态度。 关键词七：二线城市 快速发展 二线城市正进入快速发展期，2010年土地出让量明显增加，溢价率普遍提高。在中原监测数据显示，除杭州出现大幅下降外，其余二线城市土地出让面积较2009年同期增长16%-236%。同时，溢价率普遍比2009年高。 此外，二线城市住宅成交受调控影响较小，津、渝、蓉、汉等城市的一手住宅成交仍维持上升趋势，仅增速放缓。目前各地成交不仅大幅高于首轮调控，且较2009年月均水平有近1成的增加。 关键词八：万科销售 首破千亿 截止2010年12月1日，万科当年销售冲破千亿关口，实现亿元的销售额，成为国内首个年销售额千亿级房地产公司。 王石表示，万科以往20年的复合增长率都在35%以上。预计未来的4年，按20%复合增长率推算，到2014年万科的营业收入恰好是过二千亿，如果按25%就是2400亿。在未来10年，即延长到2020年，假定增长复合增长率从25%降到10%，万科的销售额将超三千亿。 关键词九：商业地产 热潮涌动 包括中粮、万科、金地、华润、保利、富力、龙湖、万达等国内一线开发企业都高调宣布其商业地产发展战略，一边是住宅龙头企业强势进军商业地产，另一边是商业地产大佬投巨资巩固领军地位。未来商业地产的开发比例将占到众房企整体开发投资的20%-30%。商业与住宅的综合开发有望成为内地开发行业的发展方向。 附表1：部分房企商业地产扩张计划 房企 商业地产扩张计划 中粮中粮集团将再投资700亿在全国建设20多个大悦城，建筑面积达800万平方米，大悦城或将成为国内规模最大的商 业地产综合体。未来商业地产部分在其整体布局比例将提升至20%以上 2010年，向来以开发住宅见长的万科，未来将加大持有型物业的储备，并在近期内陆续推出养老物业、酒店及商业万科 配套等多种物业类型的商业项目，覆盖一线城市、沿海三线城市和内陆区域中心城市，总投资超百亿元。其中，住宅产品仍占据80%比重，其余20%则将开发持有型物业 金地3月10日，金地集团董事长凌克在年报业绩发布会上透露，金地集团2010年在商业地产的投资规模预计为20亿元。 进军商业的主要意图，是希冀将来能够为公司提供稳定的现金流，而商业的规模，初步定为30%左右 华润走‘住宅开发+持有物业+高服务’的均衡发展道路，根据公司的最新发展计划，5年后商业地产占公司整体盈利华润 由18%增至40%。2010年下半年以来，华润一直马不停蹄寻找商业地产投资机会，在哈尔滨、天津、唐山等地均有新增投资项目 保利 保利的目标是到2012年商业地产方面的投资要占总投资额的30%，并持有部分核心地段的高品质物业 富力 富力地产表示，2011年将在全国8个城市开业16家富力旗下酒店。近年来，富力在商业地产比例基本保持在15%-20% 龙湖10月28日，龙湖地产对外宣称，将商业地产开发上升到集团发展的战略性高度，预计到2014年，其所贡献利润将 占公司利润总额的15%-20% 万达 10月29日万达集团宣布，斥资300亿元进军长春商业地产 资料来源：中原集团研究中心收集整理 关键词十：房产税传闻 如火如荼 阶段一：沪、渝表态——2010年4月8日，沪媒爆料称，上海拟开征住房保有税；此前，重庆市市长黄奇帆已在重庆人大常委会上提出，重庆拟对高价商品房征收特别房产消费税，方案已上报国务院。 阶段二：政策暗示——‚新国十条‛指出，财政部、国家税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。‚国五条‛指出，加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。 阶段三：三部门会签——财政部、国税总局与住建部于10月8日联合启动的房地产税会签相关程序。 阶段四：上海、重庆已进入首批房产税试点城市——12月7日，上海市相关部门负责人表示，上海已进入首批试点城市名单，但具体时间有待中央决定。同日，重庆市政府相关人士对房产税表态称，一切静待中央的安排，目前正在做基础性调研。 2010年12月21日 40
21%%19%2003年始，存款准备金率附录 2010年全国房地产七大政策要点连续多次小幅上调，每次调% 此后1987、1988要点一：政策严厉 一年两轮调控升级 整幅度为%，至2008年917%自2009年12月始，中国新一轮房地产调控开启。2010年是名副其实的调控年，从年4月17日出两台的‚新国十次条‛、9月29上调至13%日再次出台的‚国五条‛，再到近两个月各部委密集出台的一系列政策文件。 月达%附表2：2010年中央两次房地产调控比较 第一轮：新国十条 第二轮：国五条 2010-4-17 2010-9-29 15%1. 抑制需求 1. 建立地方政府考核问责机制 房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数 2. 实行更为严格的差别化住房信贷政策2008年下半年，全球金融危机爆 2. 收紧信贷 3. 对不能提供相关证明的非本地居民停止发放住房贷款首付款比例调整到30%及以上 1997、1998亚洲金融第二套首付款比例不低于50% 发，中国经济亦受重创，为缓解金4. 限制购房套数、严格限外 暂停发放第三套1及以上3住房贷款% 13%3. 取消优惠 5. 增加居住用地有效供应 购买普通住房且该住房属于家庭唯一住房的，契税减半征收危机爆发，两次大幅 对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税融危机影响，国家开始施行宽松的 6. 调整住房供应结构 4. 增加供给 7. 加大对各地2010年住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督查 加快保障性安居工程建设下调至6% 考核力度 货币政策，存款准备金率开始下调8. 加强对房地产开发企业购地和融资的监管 落实支持公共租赁住房建设的税收优惠政策 鼓励金融机构支持保障性安居工程建设 9. 加大交1易秩序监1管力度% 5. 市场监管 对土地闲臵、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法10. 完善房地产市场信息披露制度 违规行为的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购臵土地，各商业银1行停止0对其发放%新开发项目贷款和贷款展期 资料来源：中原集团研究中心收集整理 2009年宽松的货币政策的实施，资产价要点二：货币政策 ‚适度宽松‛转向‚稳健‛ 9%中共中央政治局会议指出，2011年要实施‚积极‛的财政政策和‚稳健‛的货币政策。此前中国的政策基调为，实施‚积极‛格泡沫再次充斥市场，流动性过剩问题的财政政策和‚适度宽松‛的货币政策。货币政策由‚适度宽松‛转为初‚稳健‛，将期一改2009年和准2010年以来备的信贷和货金率校币供应量较快增长态势，反映在指标上呈现‚适度收缩‛。 2010年，央行七次调整货币政策。其中，六次上调银行存款准备再次显现，为了及时调控市场，央行于金率，一次加息。 高，1985年统7%附图1：大型金融机构存款准备金率历次调整情况（1985—2010年） 2010年6次上调存款准备金率至%一调整至10%6%5% 数据来源：中国人民银行，中原集团研究中心 2010年12月21日 41 1985年1987年1988年1998年3月21日1999年11月21日2003年9月21日2004年4月25日2006年7月5日2006年8月15日2006年11月15日2007年1月15日2007年2月25日2007年4月16日2007年5月15日2007年6月5日2007年8月15日2007年9月25日2007年10月25日2007年11月26日2007年12月25日2008年1月25日2008年3月25日2008年4月25日2008年5月20日2008年6月7日2008年9月25日2008年10月15日2008年12月5日2008年12月25日2010年1月18日2010年2月25日2010年5月10日2010年11月10日2010年11月19日2010年12月20日
附录 要点三：房贷收紧 限贷限外齐上阵 附表3：2010年房地产相关信贷政策列表 编号 政策名称 颁布日期 颁布单位 政策要点 关于首次购买普通住房有关契对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住01 税政策的通知2010-3-9 财政部、国税总局 房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购 买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。 规定，二套房的认定标准是以家庭为单位、对曾经贷款购房或名下已有一套住房的视为第二套。 非本地居民购房如能提供一年以上社保或纳税证明，则贷关于规范商业性个人住房贷款款认定同上。如不能提供，则按照第二套及以上房贷政策02 中第二套住房认定标准的通知2010-6-4 住建部、央行、银监会 执行。房价过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放 异地购房贷款。 第二套房购买者定义为（包括借款人、配偶及未成年子女）：(1)在当地城市已拥有一套住房；(2)存在按揭贷款记录（无论是否全部还清）；(3)在其他城市已拥有一套住房。 关于调整住房公积金存贷款利从2010年10月20日起，上调个人住房公积金贷款利率。03 率的通知2010-10-21 住房和城乡建设部 五年期以下（含五年）从%调整为%，五年期以 上从%调整为%。 《通知》规定： 关于规范住房公积金个人住房住房城乡建设部、财政使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型04 贷款政策有关问题的通知2010-11-3 部、人民银行、银监会 建筑面积在90平方米(含)以下的，贷款首付款比例不得低于20%；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。 要点四：融资受限 开发商融资渠道收窄 附表4：2010年房企融资相关规定 12月16日 11月 监管机构向商业银行下发了一份房地产央企‚红名单‛。根据这一名单，目前多家银行只能对16家房 监管层要求只要主营业务收入中出现地产央企提供新增房地产开发贷自房地产业的上市公司融资要求也将款。 不予通过 11月12日，银监会发布了《关于信托 10月15日 公司房地产信托业务风险提示的通知》，要求各信托公司对房地产信托业4月17日 证监会官网发文‚暂停房地产企务进行合规性风险自查 业重组申请‛ 11月30日，由国土资源部、银监会携‚新国十条‛要求‚对存在土地闲手打造的银行国土信息查询系统已经臵及炒地行为的房地产开发企业，建成，并将于2011年1月1日起，在商业银行不得发放新开发项目贷北京、上海、深圳、大连等全国105款，证监部门暂停批准其上市、再个重点城市先行推广运行 融资和重大资产的重组‛ 资料来源：中原集团研究中心收集整理 2010年12月21日 42
附录 要点五：地方细则 限购令成杀手锏 附图2：2010年各城市楼市调控措施 资料来源：中原集团研究中心 附表5：18个城市出台房地产调控细则 措施 细化政策 出台城市 同一家庭只能购买一套商品住房 三亚 同一家庭只能新购买一套商品住房北京、天津、大连、上海、杭州、温州、宁波、 苏州、广州、厦门、海口、福州 限购 同一家庭限制购买第三套商品住房 深圳、南京 同一家庭可购买两套商品住房 兰州 *限期：出台限购令时限 福州、海口 *限外：非本市居民无一年以上完税证明不能购房或只能购一套 深圳、福州、宁波、温州、广州、兰州 限贷第三套停贷，非本地居民不能提供一年以上完税证明停贷，首套房首付北京、天津、大连、上海、杭州、南京、温州、 30%以上，二套房首付比例不低于宁波、苏州、深圳、广州、厦门50%，贷款利率不低于基准利率、海口、三亚、倍 福州、武汉、西安、兰州 差别化公积金贷款区别首套自住房、改善性第二套住房和非改善性住房，根据面积、房屋性 质等实行不同的首付比例和贷款利率，限制非改善性住房需求上海、南京、苏州、杭州、温州、广州、厦门 契税：对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90契税、个人所得税平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征北京、天津、大连、上海、杭州、南京、温州、 收契税。凡不符合上述规定的，不得享受上述优惠政策。宁波、苏州、深圳、广州、厦门、海口、三亚、 个人所得税：对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人福州、武汉 所得税。 资料来源：中原集团研究中心收集整理 2010年12月21日 43
附录 要点六：土地供应放量 增值税上调 2010年土地政策的着力点主要体现在两个方面：一方面增加土地供应。2010年度住房用地计划拟供应量为18万公顷，与2009年全国住房实际供地76461公顷，环比增长135%，其中保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房占比为77%。另一方面加强土地增值税清查。北京、上海、广州、杭州、武汉等地纷纷上调土地增值税预征率，传递政府从税收环节调控房地产的信号。 附表6：2010年土地政策列表 编号 政策名称 颁布日期 颁布单位 政策要点 土地‚国19条‛：（1）确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建关于加强房地产用房用地，上述用地不低于住房建设用地供应总量的70%；（2）土地出让成交后，必须在10个01 地供应和监管有关2010-3-8 国土资源部工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款 问题的通知50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年；（3） 房价过高、上涨过快的城市，按照政府确定的限价房项目采用竞地价办法招拍挂出让土地，发挥抑制房价上涨过快的调节作用。 明确土地增值税清算过程中若干计税问题，以减少开发商通过虚报开发费用等方式来避税空间；土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发关于土地增值税清票所载金额确认收入。未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销02 算有关问题的通知2010-5-19 国税总局 售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。 关于加强土地增值根据国家税务总局要求，除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，03 税征管工作的通知2010-5-25 国家税务总局 中部和东北地区省份不得低于%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据 不同类型房地产确定适当的预征率。 关于进一步加强房《通知》明确，（1）企业违约开发土地、因自身原因土地闲臵一年的，都将取国土资源部、住消竞买资格；（2）建立保障04 地产用地和建设管性住房项目行政审批快速通道，相关部门在受理后2010-9-27 理调控的通知房和城乡建设部 10天内核发建设用地规划许可证；（3）各类住房建设项目应当在划拨决定书 和出让合同中约定土地交付之日起一年内开工建设，开工之日起三年内竣工。 月16日，国土资源部就土地违法问题约谈12名地方官（5个地级市和710-12-16 国土资源部1205 土地违法约谈 20 个县级市的行政一把手），正式启动土地违法问责程序。 （1）未完成2010年保障性住房建设用地供应任务，保障性住房、棚户区改造住房、中小套型普通商品住房‚三类用地‛供应总量未达到住房用地供应总量70%的市县，年底前不得出让大户高档商品住宅用地。（2）对招拍挂出让中溢关于严格落实房地价率超过50%、成交总价或单价创历史新高的地块，市、县国土资源主管部门产用地调控政策促要在成交确认书签订（中标通知书发出）后2个工作日内，通过国土资源部门06 进土地市场健康发2010-12-19 国土资源部 户网站的中国土地市场网页下载并填写《房地产用地交易异常情况一览表》，展有关问题的通知 分别上报国土资源部和省（区、市）国土资源主管部门。（3）对发现存在超面积出让、捆绑出让、‚毛地‛出让、住宅用地容积率小于1、出让主体不合法等违反政策规定的出让公告，及时责令市、县国土资源主管部门撤销公告，重新拟定出让方案。（4）严禁保障性住房用地改变用地性质。 资料来源：中原集团研究中心收集整理 附表7：主要城市土地增值税调整情况 城市 土地增值税调整 北京从2010年10月1日起，容积率小于的房地产开发项目，按照销售收入的3%预征土地增值税；其他房地产开发项目， 按照销售收入的2%预征土地增值税。房地产开发企业销售经适房、限价房等保障房取得的收入，暂不预征土地增值税。 上海按不同的销售价格确定土地增值税预征率。除保障性住房外，住宅开发项目销售均价低于项目所在区域(区域按外环内、上海 外环外划分)上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%；高于但不超过1倍的，预征率为%；超过1倍的，预征率为5%。 广州执行差别化土地增值税收。从2010年7月1日起，广州市上调房地产开发项目土地增值税预征率，普通住宅由原来的1%调 整为2%，非普通住宅3%，别墅4% 杭州市区除保障性住房外，普通住房的土地增值税预征率为2%，非普通住房、商业用房、其他用房的土地增值税预征率为3%， 住房开发项目销售均价高于项目所在区域届时新建商品住房平均价格1倍以上的土地增值税预征率为5% 武汉7月，武汉市地税局调整预征率为：普通住宅%、非普通住宅3%、非住宅类5%，而核定征收率则相应调整为3%、5%、 7% 资料来源：中原集团研究中心收集整理 2010年12月21日 44
附录 附表8：2010年各省（区、市）住房供地计划汇总表（单位：公顷） 行政辖区住房建设用地 保障性住房用地 棚改房 中小套型 三类用地 供应总量 廉租房 经济适用房 用地 商品房用地 占总量 合计 % 北京 % 天津 % 河北 % 山西 % 内蒙古 % 辽宁 % 吉林 % 黑龙江 % 上海 % 江苏 % 浙江 % 安徽 % 福建 % 江西 % 山东 % 河南 % 湖北 % 湖南 % 广东 % 广西 % 海南 % 重庆 % 四川 % 贵州 % 云南 % 陕西 % 甘肃 % 青海 % 宁夏 % 新疆 % 数据来源：国土资源部 要点七：保障房建设 公租房是重点 附表9：2010年保障房政策列表 编号 政策名称 颁布日期 颁布单位 政策要点 （1）严格建设和准入管理。商品住房价格过高、上涨过快的城市，要大幅度增加经济适用住房供应，并适当扩大供应范围。（2）关于加强经济适用住房强化使用过程的监督。规定经济适用住房购房人在取得完全产权01 管理有关问题的通知2010-4-22 住建部 以前，只能用于自住。对违规者，收回并取消其在5年内再次申请购买或租赁各类政策性、保障性住房的资格。（3）加强上市交易管理。 《指导意见》强调，新建公共租赁住房主要满足基本居住需求，关于加快发展公共租赁成套建设的公共租赁住房，单套建筑面积要严格控制在60平方02 住房的指导意见2010-6-8 住建部等7部委 米以下。同时强调，各地所建公租房只能租赁，不得出售。实行‚谁投资，谁所有‛，投资者权益可依法转让。 关于做好住房保障规划住建部、国土部、发改委《通知》要求做好2010-2012年保障性住房建设规划和‚十二五‛03 编制的通知2010-6-13 住房保障规划编制工作。力争到‚十二五‛期末，人均住房建筑 等6部委 面积13平方米以下低收入住房困难家庭基本得到保障。 国务院办公厅关于鼓励支持和引导民间资本投资建设经济适用住房、公共租赁住房等政04 和引导民间投资健康发2010-7-26 国务院办公厅 策性住房，参与棚户区改造，享受相应的政策性住房建设政策。展重点工作分工的通知 （住房城乡建设部、发展改革委负责） 关于支持公共租赁住房对公租房建设用地及公租房建成后占地免征城镇土地使用税；对05 建设和运营有关税收优2010-9-27 财政部、国家税务总局 公租房经营管理单位建造公租房涉及的印花税予以免征等一系惠政策的通知 列针对公租房的税收优惠政策。 关于保障性安居工程资从2010年起，各地在确保完成当年廉租住房保障任务的前提下，06 金使用管理有关问题的2010-11-16 财政部、发改委及住建部 可将现行从土地出让净收益中安排不低于10%的廉租住房保障通知 资金，统筹用于发展公共租赁住房。 资料来源：中原集团研究中心收集整理 2010年12月21日 45
