2011/01/23
房地产标杆企业研究
恒隆：“零负债”的商业地产商
摘要
z 恒隆地产，前身为淘大置业，是一家在香港交易所上市的地
产公司，母公司恒隆集团是香港最具资历的上市公司之一，
成立于 1960年，在物业发展市场拥有五十余年经验。
z 恒隆地产是一家真正多元化的物业发展公司，主要业务是投
资物业以供收租，发展物业以供出售，以及停车场管理与物
业管理。
z 2009-2010财年，恒隆地产投资物业实现租金收入港币
亿元，同比上升 %，其中香港物业租金收入港币
亿元，同比上升 %，内地物业租金收入港币 亿元，
同比上升 %。
z 2009-2010财年，恒隆地产开发物业实现销售收入港币
亿元，同比上升 %。
z 恒隆地产在香港已经十年没有拿地，其业务重心已经转移到
内地投资物业。截至 2010年年底，恒隆地产在内地 6个城
市拥有 9个项目，其中已建成并营业的包括上海恒隆广场、
港汇广场和沈阳皇城恒隆广场。
z “专注于以商场为中心的高品质综合物业”是恒隆地产的商
业策略。恒隆地产在内地仅开发商业物业，并且全部持有，
只租不卖，形式上越来越像一只商业“招租股”。
z 2005年，恒隆计划在内地投资 400亿港元兴建 18个项目，
显然计划过于乐观。但恒隆预计，当手中项目开发完毕，将
大举借贷进行第三期扩张。
z 恒隆地产是少有的在相当长一段时间保持“零负债”的开发
商——时刻保持手中的现金大于银行借贷。也许是经历了发
展早期的惨痛教训，使得恒隆在财务策略上显得相当保守。
z 2011 年，恒隆在内地会有两个新项目建成并开业，分别是
沈阳市府恒隆广场和济南恒隆广场，预计未来 5年，恒隆手
中的发展中项目将“遍地开花”。
房地产标杆企业研究
目 录
一、恒隆地产的概况及发展沿革 ....................................... 1
1、恒隆地产素描 ..................................................................................................................... 1
2、恒隆地产的历史沿革 ......................................................................................................... 2
专题：百年淘大 ....................................................................................................................... 3
二、恒隆地产在香港 ................................................. 4
1、90 年代以前：以地铁上盖住宅项目为主 ........................................................................ 4
2、90 年代初：出租物业的顺周期扩张和大规模融资 ........................................................ 4
3、1997 年：高峰期抛售 ........................................................................................................ 5
4、1997 年~1999 年：蛰伏重整出租业务 ............................................................................. 5
5、1999 年至今：反周期拿地，套利住宅物业 .................................................................... 6
三、恒隆地产在内地 ................................................. 8
1、恒隆地产的内地发展路径 ................................................................................................. 8
专题：陈启宗的“零负债” ................................................................................................. 10
2、恒隆的内地土地策略 ....................................................................................................... 10
3、恒隆内地项目的商业模式 ............................................................................................... 12
专题：路易威登的上海故事 ................................................................................................. 15
4、恒隆地产内地项目的经营情况 ....................................................................................... 18
四、恒隆地产的资本策略 ............................................ 25
五、恒隆地产的管理与企业文化 ...................................... 30
1、恒隆地产的管理构架 ....................................................................................................... 30
2、核心管理层 ....................................................................................................................... 30
陈氏语录 ................................................................................................................................. 30
3、恒隆地产的企业文化 ....................................................................................................... 33
4、恒隆地产的人才培养 ....................................................................................................... 33
5、恒隆地产的社会投资与社会活动 ................................................................................... 34
六、恒隆地产内地发展中项目 ........................................ 35
房地产标杆企业研究
图表目录
图表 1：恒隆地产发展历程 ................................................................................................... 3
图表 2：恒隆地产 1990-2007 年投资及收入变化 ................................................................ 6
图表 3：恒隆地产 1997 年~2010 年开发物业资产价值 ...................................................... 7
图表 4：恒隆地产 2002 年~2010 年物业销售收入 .............................................................. 8
图表 5：恒隆地产租金收入变化 ......................................................................................... 14
图表 6：恒隆地产内地租金增长情况 ................................................................................. 18
图表 7：恒隆地产 2010 年内地租金按类分析 ................................................................... 19
图表 8：港汇广场外观图 ..................................................................................................... 21
图表 9：港汇广场租金变化图 ............................................................................................. 22
图表 10：上海恒隆广场外观图 ........................................................................................... 23
图表 11：上海恒隆广场租金变化图 ................................................................................... 24
图表 12：沈阳皇城恒隆广场外观图 ................................................................................... 25
图表 13：恒隆地产的物业资产结构 ................................................................................... 26
图表 14：恒隆地产的每股业绩增长 ................................................................................... 26
图表 15：恒隆地产的基本派息率变化 ............................................................................... 27
图表 16：在确立租金收入的上升趋势时才增加投资 ....................................................... 28
图表 17：恒隆地产历年融资情况 ....................................................................................... 29
图表 18：恒隆地产的管理构架 ........................................................................................... 30
房地产标杆企业研究
1
一、恒隆地产的概况及发展沿革
1、恒隆地产素描
恒隆地产，前身为淘大置业，是一家在香港交易所上市的地产公司。恒隆地产是一家
重视质量的地产发展商。
恒隆地产是一家真正多元化的物业发展公司，主要业务是投资物业以供收租，发展物
业以供出售，以及停车场管理与物业管理，其营运重点和目标是购入最佳的土地，并雇用
顶级建筑师行作出最高质量的设计和打造出最高质量的物业。
历史上，恒隆地产在出租物业和开发物业上一直采取“两条腿”走路的策略，即，在
出租物业上实施“顺周期”的扩张战略，而在开发物业上实施“逆周期”的套利策略。
出租物业的稳定现金保障了公司在开发物业上可以有足够的耐心，来把握最佳的套利
机会，同时，出租物业所支持的稳定分红则为公司的股票价值构筑了一个底线；与之相对，
开发物业的灵活买卖和高额套利收益则为出租物业的跨越式发展提供了充足的现金支持。
在出租物业上求稳，在开发物业上套利，用稳定的租金收益来支撑低谷套利和维持股价，
而用丰厚的套利收益来推动出租物业的扩张并适时激活股价，这就是恒隆的发展策略。
而事实上，恒隆地产越来越像一个纯粹的商业地产开发商。目前恒隆在内地的 9 个项
目是清一色的商业项目，而在香港，恒隆已经十年没有拿地。这样一个纯商业开发的模式，
在国内不是独一无二，起码也算凤毛麟角了。为何只在内地投资商用物业？恒隆董事长陈
启宗的想法简单：一是他只做长线，二是商用物业大多和老百姓的住房需求不沾边，不会
涉及到调控。
“专注于以商场为中心的高品质综合物业”是恒隆地产的商业策略。恒隆对土地要求
向来严苛，陈启宗认为，在每一个城市，他必须拿到最繁华区域的黄金地块，才能做出顶
级的商业项目，“恒隆的策略是在经济蓬勃城市的最佳地点购入最大幅的土地，且仅在最
繁盛的现有商业区进行土地购置。”
即便如此，恒隆地产却拒绝拿“地王”，陈其宗甚至曾一度戏称“拿地王的都是傻瓜。”
事实上，从其公布的资料来看，恒隆拿的地都颇具含金量，不仅位置是当地的顶级地块，
而且从各个项目的土地单价来看，都十分的便宜。比如，无锡的项目为人民币 3000 元/平
方米，天津是 4500 元/平方米，济南是 3600 元/平方米，沈阳是 1000 元/平方米。而这也正
应了陈启宗的一句话，“恒隆拿的地才是真正的地王”。
恒隆地产是少有的坚持“零负债”的开发商。并不是说恒隆不借贷，而是恒隆时刻保
持自己手中的现金能够大于银行借贷，也许是经历了发展早期的惨痛教训，使得恒隆在财
务策略上显得相当保守。正是这种保守的策略，使得恒隆成功的躲掉了 97 年的亚洲金融
危机，并且在金融危机之后成为全香港除李嘉诚之外，唯一有能力低价吸收土地的公司。
2010 年 6 月 26 日，沈阳皇城恒隆广场正式营业，标志着恒隆地产的内地攻略进入第
二阶段——即二线城市全面开花的阶段，乐观预计，在未来 5 年内，恒隆在内地 5 个城市
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的剩余 6 个项目将全面开花。
对于恒隆地产来说，这是一个美好时代的开端，陈启宗说，世界仅有两次这样的时机：
一个是美国西部淘金时代，另一个就是今天的中国内地！
2、恒隆地产的历史沿革
恒隆地产的母公司恒隆集团，是香港最具资历的上市公司之一，成立于 1960 年，在
物业发展市场拥有五十余年经验。
恒隆集团初期以住宅地产开发为主，1972 年 10 月在香港上市，并开始向出租物业拓
展，到 1977 年时租金收益已占综合纯利的 45%。70 年代后期，恒隆集团开始热衷于夺标
“地铁上盖项目”，先后投得地铁九龙湾站、旺角站物业发展权，并在 1981 年组财团夺得
9 个地铁站上盖物业发展权。不过也正是这个大项目，让恒隆遭受重创，险些破产。
1982 年 9 月撒切尔夫人访华后，香港楼价暴跌，预售停滞，雪上加霜的是公司的 15
亿元信贷额度被银行撤回，面临资金链断裂威胁的恒隆集团被迫退出了地铁金钟二段项
目，损失了 4 亿港元的订金。此后集团开始更加谨慎的管理周期性风险，并逐步加大出租
物业比重。
1986 年恒隆主席陈曾熙逝世，遗下庞大恒隆股份指明旧属殷尚贤作为遗产信托人，其
弟陈曾焘则担任恒隆主席。陈曾焘时代，恒隆进行了连串集团架构重组。
早在 1980 年 8 月，恒隆集团就以每股 元价格收购上市公司淘化大同 %股权，
淘大以其食品加工业务为恒隆的盈利作出贡献，同时亦为恒隆提供了牛头角庞大土地储
备。淘大被恒隆收购后地产业务比重加大，与母公司恒隆业务日渐重叠。1987 年 8 月，恒
隆与淘大重组，恒隆成为集团控股公司，并专注地产发展，而淘大则易名为淘大置业，成
为恒隆旗下地产投资公司，持有恒隆中心、柏裕商业中心、雅兰酒店、康怡广场、金钟廊
等一系列投资物业，而原恒隆有限公司则从事物业发展及投资控股；1988 年恒隆集团再下
一城，收购乐古置业，并将其重组为格兰酒店，专门经营酒店业务。
1991 年 1 月，陈曾焘退任董事，由陈曾熙长子陈启宗接任恒隆主席，恒隆进入家族第
二代管理时期。陈启宗上任后，一方面继续遵循父亲陈曾熙及叔父陈曾焘的稳健发展路线，
同时亦采取了一系列瞩目行动，包括亲赴英、美、日等国进行全球巡回推介恒隆集团；引
进先进管理技术，如最早发行可换股债券吸引外国资金等等，获得投资者的好评。
2001 年恒隆集团再次重组，将淘大置业更名恒隆地产，成为恒隆集团从事地产业务的
核心，并于 2002~2003 财年由恒隆地产出面将格兰酒店私有化，其旗下两家酒店改装为出
租公寓和写字楼。至此，恒隆集团实现了由开发物业向出租物业的战略转型。
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图表 1：恒隆地产发展历程
专题：百年淘大
淘化大同的前身淘化在 1908 年于中国福建省厦门成立，除酿制豉油外，也兼营牛奶
业务。1928年，淘化大同正式于香港成立，设厂制造豉油。为纪念公司发源地，淘化大同
将其英文名称定为 Amoy Food，其中 Amoy就是厦门的英文旧称。
1954年，淘大在香港九龙牛头角觅得大块土地兴建工厂，同年在香港上市。1957年，
恒隆集团有限公司
格兰酒店集团有限公司
恒隆地产有限公司
恒隆集团有限公司
恒隆地产有限公司
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淘大将业务拓展至汽水业，生产绿宝橙汁，并一度拥有百事可乐等 7种品牌的汽水饮品代
理权。1961年，淘大更成立纸品厂从事纸品生产。
1972 年，淘大获吉隆坡森那美集团收购。1978 年，恒隆集团以 2 亿港元向淘大购入
牛头角“淘大工业村”约 万平方尺土地，计划兴建淘大花园。1980年 8月，恒隆更
以每股 港元收购淘大 %股权，使之成为恒隆的附属公司，并兼营地产业务。1987
年 8月，恒隆与淘大进行业务重组，淘大易名为淘大置业，成为恒隆旗下地产投资公司，
并专注地产发展。直至 1991 年，淘大的食品制造业务得到法国达能集团收购，与淘大置
业分道扬镳。
2001 年以前，淘大置业的业务主要集中在香港。更名为恒隆地产之后，随着内地两大
核心商业项目——上海港汇广场和上海恒隆广场的正式开业，恒隆地产的业务重心开始转
变成兼顾内地和香港，并且逐渐将重心向内地转移。
现在，恒隆地产的长远目光是扩展内地业务，并同时在香港本土继续投资，目标是成
为两地市场内最优质的地产发展商。
二、恒隆地产在香港
1、90 年代以前：以地铁上盖住宅项目为主
恒隆地产业务发展真正多元化，包括住宅、工业大厦、零售商铺、写字楼、商业大厦
及停车场等。
在选择办公大楼与住宅发展的地点时，有鉴于便利和舒适这两大考虑因素，恒隆在香
港最繁忙的地下铁路沿线，兴建了大量物业。1976 至 1982 年，位于九龙湾地铁站上盖的
德福花园先后落成，该屋苑建于 24 亩的地铁平台之上，共有 41 幢大厦，4992 个单位，并
于 1977 年推出市场。
1987 年，鉴于地下铁路发展港岛线，城市、交通、大型购物中心及小区文娱设施配套
发展。恒隆地产亦朝此方向发展，物业中包括座落北角炮台山地铁站上盖的 康泽花园 (单
位总面积 54,800 平方米，楼高 35 层)，以及 1989 年在铜锣湾推出的柏景台等，其它地铁
沿线物业并包括 1979 年至 1987 年建成的牛池湾淘大花园，该楼盘推出时，市场反应热烈，
第二期总数 1024 个单位，在短短的六个月内悉数售罄，成绩骄人。而于 1987 年完成的康
怡花园庞大发展计划，全部 8852 个单位于同年售罄，该项目是当时香港最大型的商住物
业之一。
2、90 年代初：出租物业的顺周期扩张和大规模融资
在上世纪 90 年代上半期，香港的地产业再现繁荣景象，而恒隆地产（淘大置业）的
策略也集中在大规模扩张投资物业方面。
1992 年 6 月，淘大宣布 10 股供 3 股计划，集资 亿元，其后在 8 个月内全数用于
扩展投资物业组合，包括以 亿元购入约 17 万平方英尺的丽港城商场、以 9 亿元购入约
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30 万平方英尺的中区渣打银行总行大厦、以 亿元购入 15 万平方英尺的长沙湾百佳大
厦、以 8 亿元购入的豪华住宅花园台 2 号等。1993 年 1 月以后，淘大通过拨出内部资金及
借贷共 亿元，10 月再透过发行可换股债券集资 亿元，继续收购有升值、加租潜
力的优质投资物业。换言之，在短短一年半时间内，恒隆系已动用 50 亿元购入投资物业。
实际上，淘大置业在 1992 年还投资 70 亿港元用于兴建上海恒隆广场和港汇广场。
1993 年至 1994 年间，淘大置业的投资物业阵营进一步加强，先是位于太平山顶的山
顶广场落成启用，该物业楼面面积 万平方英尺，全部租出；而早几年向张玉良家族购
入的铜锣湾百德新街一带物业，价值亦已大幅上升；“食街”经改造成“名店坊”后租金
升幅逾倍；1994 年，淘大又斥资 12 亿元收购旺角丽斯大厦，而拆卸重建的尖沙咀格兰中
心亦落成启业。到 1996 年，淘大置业旗下的收租物业面积已达 546 万平方英尺（约合 51
万平方米），绝大部分均是位于地铁及九广铁路沿线的优质物业，年租金收益接近 24 亿元。
至此，淘大已跻身香港一流地产投资公司之列。
为了满足扩张的资金需求，淘大置业于 1994~1995 财年发行认股权证融资 16 亿港元，
1996~1997 财年再次配股融资 34 亿港元，利用这一时期地产和股市的共同繁荣，公司总计
在资本市场上融资 90 多亿港元。
同时，这一时期繁荣的租赁市场为公司每年贡献 10 亿~20 亿港元的出租溢利，从 1990
年到亚洲金融危机之前，公司累计的出租溢利（出租利润）达到 100 多亿港元。正是这些
现金支持着恒隆的快速扩张。
3、1997 年：高峰期抛售
进入 1996 年下半年，恒隆开始感受到高楼价下的泡沫，于是决定在高峰期集中出售
资产，在 1996 年下半年的楼市繁荣中公司共出售了 12 亿元的资质欠佳物业，然后又抓住
1997 年 7 月（亚洲金融危机前的最后一次繁荣）的机会出售了近 11 亿元的物业，两次出
售总计获利 16 亿港元，套现 20 多亿港元。
其实，把握高峰时点出售部分高估物业是公司一贯的做法，在 1993~1994 财年的楼市
小高峰中，淘大置业时期就曾售出 5 亿多港元的物业。整个 90 年代，公司通过高峰抛售
的方式回笼资金 30 多亿港元。
股市高峰融资、楼市高峰出售资产，让恒隆在金融危机前就储备了充沛的现金；在金
融危机到来时，公司手中有 47 亿港元现金，有息负债仅为 22 亿港元，净负债资本比，即
（有息负债-冗余现金）/股东权益是负的 8%！此外，出租物业的稳定现金回报，更让恒隆
在金融危机中仍有战略回旋的余地，从而一战成名，在金融危机后，其在香港地产界的排
名骤然跃升至前几位。
4、1997 年~1999 年：蛰伏重整出租业务
1997 年亚洲金融风暴之前，可以看作是恒隆的资金储备期。在这一轮周期当中陈启宗
没有进行土地储备，甚至在香港市场上出售了租赁物业。因而在亚洲金融风暴之后，陈启
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宗成为香港土地市场上少有的拥有大量资金储备的开发商。更令陈启宗引以为傲的是，
1997 年亚洲金融风暴之后，香港的开发商当中只有他和李嘉诚手中拥有大量的现金储备。
而此时，李嘉诚选择保守而不再进入土地市场，所以，当时的香港土地市场只有恒隆在进
行土地储备。
亚洲金融危机重挫了香港地产业，从 1997 年下半年一直到 2004 年，香港楼市都处于
低迷之中，无论是商业地产还是住宅地产，跌幅都在六成以上，空置率居高而租金则呈下
跌趋势。不过，由图表 2 可以看出，与大幅波动的楼价相比，恒隆地产租金的变动趋势是
相对平缓的，即使在 2000~2001 年的低谷阶段，恒隆地产的出租收入仍达到 亿港元，
较危机前最高峰时期下跌 30%，而出租溢利则保持在 15 亿港元以上，较高峰时期的最大
跌幅为 25%，均小于楼价跌幅。
这一时期，恒隆决定不再以出售欠潜质物业为获利重点，而是开始重整旗下多个商场。
至此，恒隆每月现金收入约达 2 亿港元，加上出售欠潜质或非核心物业带来的收益，远远
能够抵销恒隆在上海两个开发项目的资金支出，并通过股市配售集资及向银行筹措资金，
保证公司资金充足，并享有庞大之借贷能力。
图表 2：恒隆地产 1990-2007 年投资及收入变化
5、1999 年至今：反周期拿地，套利住宅物业
金融危机影响开始逐步减退，而恒隆也于 1999～2000 年，确立了新业务方向。除继
续从事物业投资业务外，公司考虑到，虽然每年都有可观的租金收入，但可供公司购置投
资的物业却寥寥无几，更何况公司一直毫无负债。在此考虑下，恒隆购入两幅坐落于香港
九龙区的上佳住宅发展用地以及以港币 亿港元投得一幅位于海边之住宅用地，价钱仅
为一年之前其他发展商购入临近较小地皮之价钱的一半。
在 2000～2001 年间，恒隆已于 21 个月内在购置土地一项上投资 60 亿港元，成为亚
洲金融危机后购入城市住宅用地最多的开发商。
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充沛的现金和低楼价、低利率这已经构成了地产行业收购的好时机，但恒隆地产在这
一时期却并没有大举收购出租物业，而是大举购建用于出售的住宅地产，即所谓的开发物
业组合。为什么没有收购而是要进军住宅地产市场？用恒隆老板陈启宗自己的话回答就
是，“并非由于本人对楼价可于未来一至两年内大幅飙升抱有期望，而纯然因为本集团乃
以谷底之价格购入有关土地。”
然而，由于楼价一直处于下跌状态，恒隆的这批开发物业被一再押后推出，直到 2004
年才开盘销售，直到今天，这批项目仍然没有销售完毕。10 多年的等待，恐怕没有哪个开
发商有这样的耐心。但是恒隆有这样的耐心，与多数开发商在低谷期亏本卖楼相比，恒隆
获得了更多的回报。恒隆于 2004 年、2005 年、2008 年、2009 年分别出售了一批住宅物业，
获得了大量的销售溢利。例如在 2009 年第三季度市场飙升的时候，恒隆推售君临天下项
目园景单位，425 个单位一举获得 75 亿港元的收入，每平方英尺售价达到 14500 港元，实
现溢利 亿港元，毛利率达 70%-80%。而对于剩余单位，恒隆在 2009~2010 年年报中
这样表示：“我们相信集团于二零零九年第三季进行销售之时机已属最佳。我们很有可能
等待另一个市场升浪才推售项目余下的二百八十四个单位，我们目前的计划是在未来数年
分阶段进行有关推售。”
图表 3：恒隆地产 1997 年~2010 年开发物业资产价值
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图表 4：恒隆地产 2002 年~2010 年物业销售收入
2001 年是恒隆至关重要的一年，从 2001 年开始，恒隆决定将公司盈利的关注焦点从
香港转移至中国内地，而当时港汇广场和恒隆广场两个项目的租金增长也使得上海项目开
始成为恒隆的收入支柱，这也直接弥补了 2002 年后，香港租金收取的不足。而从 2001 年
开始，恒隆地产在香港寸地未拿。
“我们在 1992~1994 年期间买地，而从 1995 年到 1999 年没有拿过一块地皮。在
2005~2006 年，一线城市没有好地了，我们就跑去二线城市拿地，而 2007~2008 年大家疯
狂买地的时候，我们又不买了。”陈启宗轻描淡写，把近 20 年的市场跌宕起伏化于无形。
三、恒隆地产在内地
1、恒隆地产的内地发展路径
胆大心细的陈启宗在上任 20 年里做了两件让人敬佩的决定，一是投资内地，二是安
稳渡过亚洲金融危机。
1992 年，也就是陈启宗上任恒隆集团主席的第二年，陈启宗正式踏出投资内地的第一
步，选择的城市是刚刚进入新一轮开发的东方巴黎———上海。
在参与上海的开发过程中，陈启宗两个招牌式地标项目恒隆广场和港汇广场相继于
1999 年和 2001 年建成，这两个物业至今仍是高楼林立的上海最有魅力和人气的两个商用
物业，并且均是商业圈租金最高、品牌档次最高、出租率最高的项目，由此奠定了陈启宗
在顶级写字楼和商用物业开发的领先地位。
但是此后一段时间，恒隆在内地的地产开发变得谨慎十足。这无疑和陈启宗在 1997
年金融危机前后的顿悟有关。有人用“踩准”一词形容危机前后的陈启宗战略，实际上，
这是恒隆在经历了 1982 年危机后的一种先知先觉。
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沉默了 11 年以后，也许是资金积累的差不多了，也许是上海两个商业项目让恒隆坚
定了自己进军内地的信心。2003 年，恒隆开始谋划在中国内地主要城市进行土地收购。及
至 2005 年，时逢宏观调控，在内地诸多开发商不敢拿商业地块的时候，陈启宗开始大举
进军各城市核心区域。恒隆地产宣布，将在内地投资 400 亿港元兴建 18 个项目。
2005 年 2 月，天津成为恒隆地产走出上海的第一站。恒隆地产取得了位于和平路、滨
江道、兴安路和锦州道围合的一幅 4 万多平方米的土地，总楼面面积约为 万平方米，
将用来建设“天津恒隆广场”项目，项目计划投资 25 亿元。该项目已于 2008 年 5 月进入
动工开发阶段，预计 2015 年投入运营。
此后至 2007 年初，恒隆迅速将圈地范围扩大到沈阳、济南、无锡等城市，接连取得
了 4 个项目，总代价不到 30 亿元。
2007 年~2008 年，内地房地产市场一片火热，开发商都在疯狂买地，这时候恒隆又敏
感的选择了收手。用陈启宗的话说：“市场已经疯掉了，我不和他们一起疯，疯子没有好
下场。”果然很快美国次贷危机的影响波及到了中国，很多开发商由于巨额的购地成本，
现金流濒临断裂。这个时候恒隆又有了笑傲江湖的资本，2009 年 5 月，恒隆认为狩猎的良
机再次来临，果断出手拿下了大连和无锡的两个项目。（见图表 10）
截至目前，恒隆地产在内地已经布局 6 个城市，除了上海以外，均为二线城市，拥有
9 个项目，总计楼面面积近 200 万平方米。除此之外，恒隆还对成都、长沙等中西部城市
表现出浓厚的兴趣。
图表 5：恒隆地产内地项目一览
项目 拿地时间 占地面积平方米
楼面面积
平方米 开工时间
(预计)营业时
间
投资额
（亿港币）
上海恒隆广场
Plaza 66 1993 年 12 月 - 273000
1994 年 11
月 2001 年 7 月 60
上海港汇广场
The Grand Gateway 1992 年 12 月 - 165000 1995 年 1999 年 12 月 20
沈阳皇城恒隆广场
Palace 66 2005 年 9 月 34845 181000
2006 年 9
月 2010 年 6 月 35
沈阳市府恒隆广场
Forum 66 2006 年 8 月 92000 842400
2007 年 4
月 2011 年夏季 100
济南恒隆广场
Parc 66 2007 年 2 月 52600 171000
2007 年 12
月 2011 年 8 月 30
大连恒隆广场
Olympia 66 2009 年 5 月 63400 222000
2010 年 9
月 2015 年 45
天津恒隆广场
Riverside 66 2005 年 3 月 44277 153000
2008 年 5
月 2015 年 32
无锡恒隆广场一期
Centre 66(Phases 1) 2006 年 12 月 264000
2008 年 12
月 2013 年 35
房地产标杆企业研究
10
无锡恒隆广场二期
Centre 66(Phases 2) 2009 年 5 月 16767 113000 - - 20
总计 1946400 377
专题：陈启宗的“零负债”
陈启宗常常讲一个小故事，是 1982 年的一次晚餐，参加晚餐的有陈启宗与郑家纯两
家以及另外两家。
陈启宗说，另外两家同样是当时香港声名显赫地产商人，土地储备不少于新鸿基。但
现在，那两家倒闭了，恒隆和新世界将他们的资产接了过来，包括负债。“现在已经没有
人认识他们了，吃饭时，我请他儿子到主家席。有人问我，他们是谁？”
也许是历史上经历过的打击过于沉重，恒隆地产在财务上一直相当保守，很长时间内
都保持“零负债”（即手中的现金大于银行借贷）。事实上，恒隆地产在内地专门投资商业
项目，并且完全持有，这种开发模式很难大举借贷，因为持有商业项目的情况下，资金的
回收是一个稳定但是相当缓慢的过程，流动性较差，并且占用大量资金。因此，恒隆选择
拉开项目投资周期，减小资金的集中投入，这样仅仅依靠自有资金、已有项目的租金收益
和少量银行贷款，对开发现有项目已
“我很笨，我不知道房地产什么时候会回落，你知道吗？”这是一个风险意识深入骨
髓的人，就在 2007 年 8 月内地房地产狂欢几近最高潮时，坚持“零负债”策略的陈启宗
面对提问者这样说。
当然，陈启宗表示，零负债也不是什么好事，未来这种局面可能会有所改变。在
2009~2010 年年报中，陈启宗表示：在可见未来，集团整体财务状况应可保持稳健，当进
入第三期时，集团将谨慎地举债供进一步购置土地及进行建设。第三期，即是手中目前在
建的 6个项目进行的差不多的时候。
2、恒隆的内地土地策略
1）要求苛刻
恒隆对土地的要求的十分苛刻的。
陈启宗认为，在每一个城市，他必须拿到最繁华区域的黄金地块，才能做出顶级的商
业项目，“恒隆的策略是在经济蓬勃城市的最佳地点购入最大幅的土地，且仅在最繁盛的
现有商业区进行土地购置。” 这些成熟的商业区域是商场出租率的保证。
事实上，在恒隆目前业已布局的城市中，恒隆的地块的确都是城市中心的黄金地块。
上海恒隆广场位于繁华的南京西路；上海港汇广场位于上海最大的徐家汇地铁站上盖；天
津恒隆广场位于天津市中心和平区的和平路，毗邻天津市历史建筑区；沈阳恒隆中街广场
则地处沈阳商业中心——中街路；沈阳恒隆市府广场的所在地——青年大街，贯通沈阳市
中心主要干道，有着“金廊”之称；无锡恒隆广场的崇安区人民中路地块，也是位于无锡
市中心商务区及最繁华商业区。其中，上海的南京西路、天津的和平路、沈阳的中街路都
房地产标杆企业研究
11
曾入选“中国十大著名商业街”。恒隆广场与港汇广场显然就是陈启宗最为得意的作品。
恒隆在城市选择、地块选择及项目选择上几乎是大多数急于扩张的内地房地产企业所
无法理解的，他们可能更看中城市未来的规划，但是恒隆看中的是城市未来的购买力。在
地段的选择上，恒隆趋向保守，核心的城市人流已经具备成熟的商业条件，这些能够吸引
商户，并能在短期内带来最大的回报。
“我们的策略其实很简单。到一个大城市最成熟的商圈里，找最好的地、适中的面积，
盖一个广场放在那里，我们肯定能赚钱。”陈启宗解释说，在商业地产的招商中，有很明
显的“通吃”现象。地点最好的、面积最大的、设计最美的、管理最完善的商场一定是最
吸引人的。一线品牌与消费者的眼光是一致的，一定会选择这些最吸引消费者的商场。二
线品牌跟随一线品牌，三线跟随二线，最终形成“通吃”效应。
2）不拿地王
对地块的要求已经如此苛刻，同时恒隆还有另外一个原则——不拿地王。
陈其宗甚至曾一度戏称“拿地王的都是傻瓜。”说白了，恒隆的要求就是：地段要好，
地块要大，购买力要高，价格要便宜。陈启宗一再强调：地王对谁都没好处，因为它可能
会推高房价，对开发商更不是好事，最好的下场是赚的钱少了，最坏的结果就是可能要破
产。
恒隆眼中的地王一定是地段好又价格合适的。事实上，从其公布的资料来看，恒隆拿
的地都颇具含金量，不仅位置是当地的顶级地块，而且从各个项目的土地单价来看，都十
分的便宜。比如，无锡的项目为人民币 300 元/平方英尺，天津是 450 元/平方英尺，济南
是 360 元/平方英尺，沈阳是 100 元/平方英尺。而这也正应了陈启宗的一句话，“恒隆拿的
地才是真正的地王”。
“在某种意义上，我们可以夸口说，恒隆在所有的竞争对手中，拥有的一定是最具价
值的土地储备。但是，恒隆所支付的纵非是最低的单位价格，也绝不会过高。”陈启宗说，
“通过精明的部署，就可以成功地以非常合理的价格购入位置最佳的土地。”
精明的部署是什么样的呢？简单的说就是是耐心、自制和不可放松的坚持。陈启宗之
所以被称为“熊市捕手”，就在于沉得住气，通过市场直觉，先于市场大势一步，高点卖
楼，低点吸储，不到价格低点绝不出手。例如 2007 年，成都春熙路地块出让。恒隆尽管
对该地块已谋划一年之久，但由于价格过高，恒隆依然选择了放弃。
北京、成都都是恒隆地产非常想进入的城市，只是一直未能拿到合适的土地，换句话
说，就是一直没有满足恒隆“价格便宜量又足”的要求的土地。
3）转战二线城市
恒隆转战二线城市，多少算是有点无奈之举。
除香港外，上海和北京是中国最具经济活力的城市。至今，陈启宗依然为当初判断失
房地产标杆企业研究
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误没有进军北京而后悔不已。现在在北京要找到黄金宝地，几乎不可能，土地清理也异常
困难。
“一线城市太贵了，由于我们追求最高的回报率，很难买到合适的地，所以开始开发
二线城市，回报率不输于之前在一线城市买下的地块。”陈启宗说，公司买地的原则是土
地价格占项目花费的两成以下，回报率要在 30%以上。
因此，前往其他潜力城市，成为了恒隆地产必然的选择。
从年报来看，恒隆的城市扩张版图不仅在东部沿海区域，还涉及了东北、西部、中部
等多个中央政府力挺的重点战略区域。
“我们在东北的重心先是沈阳，其后会是哈尔滨、大连和长春；西部我们也将重点关
注两到三个城市；中部六省中有部分城市很有经济活力，我们正专注于其中三个城市。”
2009 年恒隆地产的年报如是说。重庆、成都、西安、武汉、郑州等或许就是恒隆的下一步
目标。
纵观恒隆商业地产的发展史，不难看出，对市场准确的判断，稳健的收益，充足的资
金储备，较低的负债，低成本吸纳地理位置极佳的土地，开发当地最高档的物业，都是恒
隆的发展策略。
3、恒隆内地项目的商业模式
“专注于以商场为中心的高品质综合物业”是恒隆地产的商业策略。
为什么不做住宅？
“住宅就算有 50％的回报率，但是在扣除各种与住宅相关的税项之后，可能净利润只
有 10％。而且住宅市场有周期性，我们在 90 年代已经看到，内地的住宅地产受宏观政策
的影响，而且区域色彩比较浓，各个地方本地的发展商也有相当实力。”恒隆地产前执行
董事吴士元说，“商业地产不一样，比如我们在沈阳看中一幅很大的地块，我们在 2005 年
通过拍卖获得土地，地价也比较便宜。估计三五年之后，以这样的价格获得这样大面积的
地块就比较困难了。”
吴士元认为，如果要做住宅，恒隆 5 年前，10 年前，15 年前在上海也可以做，在国
内也可以做；再过 10 年，20 年，30 年，在国内仍然可以做；不是恒隆没有经验，恒隆做
住宅做了四、五十年了。但是做商场，“你如果有这个资金，你有这个兴趣去做，但是你
再过 10 年，15 年可能没有机会了，因为最好的地块已经给人家买了。”
总之一句话，适当的时候做适当的事。
陈启宗则更直接的表示：“香港开发商做住宅在内地没有优势，我们要向内地开发商
学习。但我们学不了万科，他们一年挣的钱没有几个香港开发商可以挣到。我们要做内地
房地产标杆企业研究
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开发商学习不了的东西，所以我做商场。”
陈启宗认为，恒隆在商业地产上和内地的开发商比还有一些优势，有些东西是你们学
习不到和复制不了的。
什么东西是学习不了的呢？陈启宗认为是人才和经验。有人才就有经验。设计上、管
理上的经验是内地开发商很难学习到的。“商业地产不是高科技的产业，而是高经验的行
业。大房东自己不懂，靠聘请著名的设计师或咨询公司是没有用的，如果这些设计师真的
懂商业地产，他们就不会在这里出卖脑力了。”
同时，在恒隆看来，商业地产和住宅地产的概念是不同的，同一区域的商场竞争，最
好的商场的利润可能有 45%，次之 30%，再次 5%，之后就可能是亏本。恒隆要做的是能
够拿到 45%利润的商场。
不过，恒隆地产在内地的大部分项目仍处于投资期，因此以香港出售住宅的收入来支
持内地商业地产的投资，仍是恒隆地产目前的发展模式。
为什么只租不售？
在恒隆看来，在每个城市里，永远是最好的少数土地升值最快，这也就是为什么恒隆
不与竞争对手拼土地储备，不在北京、上海这样高成本的城市拿地。对于商业物业，恒隆
都采用“只租不卖”的方式，虽然资金回笼时间漫长，但能依靠物业本身快速的价值增长
弥补。
对于将商业物业卖掉的开发模式，陈启宗将其比喻为“孩子生了以后不养”，而恒隆
地产旗下的商业物业则“永远都是恒隆的孩子”。对于恒隆的开发模式，陈启宗表示：“我
们是买了地就盖，不光依靠地价与房价的升值，而是通过我们团队的经验和能力去创造价
值。”
2008 年恒隆年报中提到，过去 5-7 年当中，恒隆地产租金收入增长一直维持在两位数，
而未来 3 年内，公司整体租金收入增长仍然将继续保持两位数。事实上，直到 2010 年，
恒隆地产的租金收入仍然保持两位数的增长。
房地产标杆企业研究
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图表 5：恒隆地产租金收入变化
针对商业地产依靠物业出租取得回报导致流动性较差，并且占用大量资金却不能及时
套现的事实，陈启宗选择拉开项目投资周期，减小资金的集中投入，并且选择了不贷款而
仅仅依靠自有资金。从表格 10 中我们可以看到，恒隆在内地的商业项目，开发周期都比
较长，有的项目甚至长达 10 年以上。
可见，陈启宗并不在乎房地产行业的流动性差，他所作的不过是顺应房地产业流动性
差的弱点，有效的把握房地产的投资周期而已。
当然，并不是说恒隆永远不会出售手中的投资物业，当条件达到恒隆的要求，或者恒
隆认为该物业不再拥有竞争优势的时候，也会考虑出售，正如 2005 年母公司恒隆集团出
售了港汇广场两幢写字楼中的一幢。
恒隆广场还是港汇广场？
恒隆广场和港汇广场两个项目，目前均是商业圈租金最高、品牌档次最高、出租率最
高的项目。从近几年的扩张来看，恒隆已是铁定要将这两种模式推及到内地各大城市。那
么在向二线城市复制的过程中，究竟选择那一种模式呢？
毫无疑问，上海恒隆广场甚为成功，其名字已成为品牌，是奢侈品与高档时尚服饰的
代名词，令恒隆闻名全国。恒隆还把上海恒隆广场的英文名字“Plaza 66”中的“66”用于
所有新项目上。（使用“66”的原因乃恒隆广场的第一幢摩天大厦共有六十六层，为全国
首屈一指的写字楼，而地址又是 1266 号。）
然而，陈启宗所代表的恒隆地产，似乎更倾向于港汇的模式。
恒隆地产 2010 年年报中提到：“倘把所有商场按其销售商品之昂贵和奢侈程度来评分，
并以五级为最尊贵，那么上海恒隆广场肯定是第‘五’级，而港汇广场则为第‘四’级。
吾等不单发展第五级物业，在某些方面更喜爱第四级。吾等不应自我局限于单一类项目。”
房地产标杆企业研究
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专题：路易威登的上海故事
我们首家上海分店于 1998~1999年年度在波特曼丽思卡尔顿酒店开业。数年后我们迁
往恒隆广场，原因有多个——这项物业位于上海市黄金商业街的显赫地点，其世界级建筑
和华丽的购物环境，使它成为著名的路易威登品牌的理想落户之处。
自 2001迁到这儿后，我们业务蒸蒸日上，到 2004年已须把店铺扩大为复式店。现时，
我们拥有超过 1314 平方米铺面，展示最时尚的潮流产品和最新的购物概念。上海店不仅
是路易威登在中国内地的最大分店，也是全中国最大的奢侈品商店之一。它成为了路易威
登的中国旗舰店，在我们所有中国分店中享有最高的营业额。由于其顾客不仅来自上海，
也从周边地区蜂拥而至，有助它的销售收入锐升，单是过去五年已增长超过 300%。
这项成功有赖我们与顾客和恒隆地产享有的双赢伙伴关系。我们的上海顾客非常有眼
光——他们熟悉最新的时装潮流，对新产品和新构思持开放态度，并拥有强大的消费力。
作为世界上历史最悠久和最受推许的奢侈品品牌之一，我们在这股消费动力下受惠不浅。
同时，我们与恒隆地产的伙伴关系，有助我们多年来蓬勃发展。我们不仅受惠于恒隆
广场卓越的物业管理和华丽的购物环境，其精益求精的做法创造出独特的购物体验，持续
吸引着强大而稳定的顾客人流。我们预期这合作关系在今后岁月里继续开花结果。
恒隆广场依然是今日上海奢侈品零售店首选之地。从 2001 年恒隆广场开业起，路易
威登便已在此设店，到 2004 年更扩充成为路易威登在中国的首家环球店。它是当时路易
威登在亚太区的最大分店，并为中国奢侈品零售店树立了新典范。我们期望与恒隆保持伙
伴关系，故再接再厉把恒隆广场商店扩充为瑰丽新姿的“路易威登大楼店”（Louis Vuitton
Maison）。新店将于 2010年年底动工，2011年年底开业。
路易威登中国 总裁
Christopher Zanardi-Landi
中国，随着财富由一线城市扩散至二线城市，富裕一族对奢侈品需求与日俱增。直至
不久之前，二线城市之有钱人仍须到一线城市购物，此现象没有理由继续下去。
那么，当第五级物业例如上海恒隆广场取得成功后，如何进一步改善其营业额和利
润？唯一办法是吸引更多合适的购物人士光临。社会上总会一定比例的人喜爱奢侈品牌，
而这个数字在可见未来将会增加。然而，这个市场并非无限，也无从预测民众会否有一天
改变品味和购物习惯。
另一方面，作为第四级物业例如港汇广场，有能力在此购物之人数远高于追逐奢侈品
牌一族。这一阶层人口属于正向上游进军的中上阶层，人数正急速上升。由于日益讲究，
他们对高水平商场、环境及服务有需求。然而今天在全国任何地方，有质量之商场可谓寥
房地产标杆企业研究
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寥可数。假以时日，当中部分人会累积到足够财富光顾诸如上海恒隆广场等第五级商场。
那么第四级商场就可以为他们培养出更高品味。
从商场经营者角度来看，相对于第五级商场之单一方式，第四级商场有两个途径可增
加租金收入。1）可以吸引更多购物人士，2）找到更豪华的租户取代现有租户。港汇广场
1999 年首次开业时，能吸引到一家香港品牌已属幸运，因为当时并无任何国际品牌在当地
驻足。今天，这类品牌已成为大多数，占港汇广场 448 家店铺的近 75%。如此的租户升级
在上海恒隆广场几乎是不可能的。
与此同时，港汇广场在增加人流方面有喜讯。当港汇广场 1999 年开业时，下盖只有
一条地铁线，现已有两条，到 2013 年将增至三条。这一点很重要，因为三分之二的是通
过地铁进入广场的。现在每个周末均有超过 50 万人前往港汇广场，预期数目将进一步增
加。
综上所述，恒隆将继续发展两类产品。到底会选择恒隆广场还是选择港汇广场，将会
视乎城市和地点而定。新开业的沈阳皇城恒隆广场是第四级，而计划于 2012 年开业的沈
阳市府恒隆广场将是第五级。而恒隆的所有第四级商场在设计时均备有可升级的灵活性。
随着当地居民愈见富裕，升级之需求将愈见明显。而恒隆的物业组合中还有一类，如果商
场特别大（例如 15 万平米以上），将在设计时同时包含第四级和第五级设施，这样就可以
满足不同人群的需要。
恒隆的项目还包括另一类购物中心。倘该商场特别大，例如超过十五万平方米时，其
设计可包含两个部分：第四级设施和第五级设施，至少首一、二层会是这种情况。明年开
业的济南恒隆广场及计划于二零一五年开业的大连恒隆广场均为例子。
酒店还是写字楼？
恒隆认为，商场只是一个最初的落脚点，其后，恒隆会在商场的基础上配套发展其他
物业，例如港汇广场与恒隆广场开业之后恒隆兴建了写字楼进行出租。但陈启宗表示，未
来其他城市的开发不一定会走写字楼的路线，酒店及租赁型的公寓可能是不错的选择。对
产品的搭配上，恒隆有选择方式。
相对于集团组合内的其他租赁物业而言，甲级及优质写字楼较为倚重国际市场，故金
融危机对其影响较大，这也许是恒隆对写字楼项目显得谨慎的原因之一。另外，在 2005
年年报中提到：“本公司之业务重点为发展购物商场，以享有消费力持续增长之裨益，高
层写字楼物业未必在每个主要城市均有市道，但倘情况合适，本公司定会发展该类物业。”
当然，具体选择哪种业态也要视乎项目地块的具体情况而定，也就是所谓的“情况合
适”。陈启宗举例说，假设采用恒隆地产的标准在曼哈顿发展项目，只会购入第 42 街与第
59 街之间的第五大街，而像麦迪逊大道位置虽好但太窄，公园大道则是发展写字楼而非商
铺的最佳选择。
恒隆有哪些优势？
房地产标杆企业研究
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恒隆目前的营运策略是——打造世界级综合商业物业并长期持有。要找到另一个具同
样吸引力的商业模式并不容易，在 2010 年年报中，陈启宗为其归结出七点优势。
第一，此模式可提供相当高的投资回报。按无杠杆投资成本计算，上海租金总收益率
约为 31%。以合理的负债率推算，该数字接近百分之五十。这意味着投资资金在不到两年
时间内便可全部回本。如此高之数字当然不是在刚开业便可实现。事实上，投资周期这么
长，纪律或财力不足者绝难模仿。从物色到完成购置土地，一般需时最少 2~3 年，再加施
工期 3~4 年。一旦商场准备好开业，预期最初的收益率约为 4%~5%。然后，大约需要 9
年或三份 3 年租约，方可令租金收益率达至 30%。如此曲折之过程足以吓退潜在模仿者或
阻止任何尝试者。
第二，这种模式收入质量甚佳。一旦租出后，租金便是经常性的，不会轻易消失。反
观“建设及销售”策略所得的收入往往大幅波动。
第三，市场硕大无朋。恒隆可在许多大城市进行复制，沈阳皇城恒隆广场仅仅是开始。
恒隆已经选出了 75 个城市，并已完成研究当中近一半。目前恒隆仅在六个城市拥有项目，
而现阶段中国正出现人类有史以来最大规模的城市化，故更多的城市可成为选择目标。
第四，恒隆的业务模式甚具防守力。“正如本人两年前所撰述，一旦在黄金地点建立
了面积和设计均得宜的一流商场，吾等之竞争地位便几乎无懈可击。此乃为何先行者优势
对吾等甚为重要。确立了这个优势，唯一能打败吾等者乃吾等自身。只要提高警惕，吾等
应可稳占优势。”
第五，恒隆的策略概念甚为简单，但执行上极为困难。简单概念意味着业务门槛不太
高，但执行上的困难却使得通往成功之路设有几乎无法逾越之障碍。执行上之巨大困难不
仅涉及硬技巧，更大程度上牵涉到贯通整个机构的思维——源自某种企业文化而形成的正
确思维。这就解释了为什么中国满目皆是大大小小门可罗雀的购物商场。事实上，却难以
找到一座整体素质与恒隆接近的商场。其中有一些财务上表现之所以好，纯然因为缺乏具
威胁的竞争之故。
第六，该模式令恒隆脱颖而出，置于无竞争之地。由于中国有这么多充满经济活力和
庞大人口之城市，恒隆可以去那些极少或毫无竞争对手之地方。而即使无人竞争，仍须说
服卖方即市政府接受恒隆的条件，例如财务安排及其他细节。而恒隆在上海的业绩则成为
有力武器。根据政府数字，在某些年度里，恒隆上海的两个项目一年缴纳的税款合共达三
十亿元人民币，其中大部分来自于租户，部分来自恒隆集团。此数字可令任何市领导垂涎，
再加上恒隆卓越的建筑设计，及可容许长期持有物业的财务实力，通常已足以使其成为市
政府垂青的土地买家。即使确有竞争对手，面对恒隆卓越无比的往绩，亦束手无策。
第七，如有任何地产业务模式能就未来业务作出预测的话，该模式必为其一。一旦购
入合适的地块后，仅有两项主要变量须要操心——设计与兴建，以及租金收入的预测。恒
隆拥有富于经验及稳定的管理团队，自然熟悉如何做好设计和施工，很大程度上可降低前
者的风险。另一方面，租金收入可由恒隆卓越的物业管理团队运筹帷幄。通常情况下，如
房地产标杆企业研究
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果国内外均没有灾难性动荡，恒隆的租金收入或多或少可以预测。
“成功的商业地产，必须具备四个要素：顶级的地段、优秀的商业设计、好的建筑、
先进的管理。”这便是恒隆地产的商业哲学。
4、恒隆地产内地项目的经营情况
经营状况概览
2010 年，恒隆地产内地租赁业务的营业额达到港币 亿元（不计 2010 年 6 月底
开业的沈阳皇城恒隆广场），同比 2009 年增长 %。其增长额主要来自于商铺租金，其
中上海恒隆广场的租金收入为 亿港元，同比增长 %，港汇广场的租金收入为
亿港元，同比增长 %。而由于写字楼项目较为依赖国际市场，因此受到金融危机的影
响较大，因此 2010 年租金收入比 2009 年略低，达到 亿港元。
图表 6：恒隆地产内地租金增长情况
房地产标杆企业研究
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图表 7：恒隆地产 2010 年内地租金按类分析
沈阳皇城恒隆广场的开业，使恒隆地产在内地持有的已建成出租物业达到 3 个，购物
商场楼面面积增加 万平方米，停车场面积增加 万平方米。预计 2011 年济南恒隆
广场和沈阳市府广场也将开业。
恒隆地产的招商
“在设计恒隆广场时，我们就跟几个重要品牌沟通，研究他们的需求。”原上海恒隆
广场总经理，现已担任沈阳恒隆地产有限公司总经理的何盘光在一次公开演讲中如是说。
恒隆广场设计规划始于 1993 年，从那时起，恒隆地产就决定将这个购物中心作为一项长
期投资。
恒隆地产的项目可以说是拥有世界级品牌最多的，他们是怎么做到这一点的呢？
何盘光说，“所有的牌子，他们对市场，对所有的经营，一系列的理论也好，实际的
经验也好，一般来讲，他们的经验、判断比我们做房地产开发项目的要更好。所以我们往
往定位以后，我们认为要干什么，会同准备引进的牌子跟他们商量，通过这样的沟通，他
们告诉我们，哪些东西好，哪些东西不好。”
所以恒隆最大的策略就是，和目标商户一起设计自己的产品。国内很多商业地产开发
商的做法，通常是自己先做了设计，然后再去招商，而恒隆认为，除了自己的研究，还要
有设计的建筑师，更主要的是商家，目标商家往往能给自己非常好的意见，因此恒隆在这
方面是十分重视的。如果前期工作做的不好，希望在招商工作中解决这些问题，是非常困
难的。
对于高档品牌，在谈判过程中，恒隆十分有耐心，“他们会一群一群人来的，中国区
的总经理，华北区、亚太区等等，这个过程非常慢是没有办法的事情。”例如恒隆和 GUCCI
谈判进行了三年半的时间。“一定要深入沟通，沟通完以后，他们会非常好的，从来不会
烦你”。
房地产标杆企业研究
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另外，在招商的过程中，恒隆往往会和名牌中的“领头羊”先谈，然后由这些带头的
去帮自己招商。何盘光说：“每一种商品里面都有一个头儿的，这个头儿他如果进来以后，
他会帮你的，因为他也不喜欢自己单干，他很喜欢周围是谁。”
至于租金问题，恒隆地产认为，名牌的租金不代表很高，反而名牌的租金通常比较低，
例如在上海恒隆广场，名牌的保底租金往往比一些牌子低 40%—50%。何盘光说：“在谈判
的过程中不要追求一个很高的保底租金，反而你要怎么控制它的营业租金。如果它做不到
一年多少租金，你有权跟它解除合同。”
另外，SHOPPING MALL 所谓的高档，不等于一定是用非常昂贵的材料，例如上海恒
隆广场，是非常普通的装修，里面基本上没有用进口的材料，都是本地的材料。“最重要
的是非常简洁的，非常流畅的感觉。不要跟牌子的橱窗来竞争，他们一个橱窗是几十万的，
很漂亮。但是我们的路线非常明朗，而且非常简洁。”
对于招商，恒隆认为，招商只是一个花时间的过程，并不能改变基础的问题，如果要
做高端的名牌，必须在前期做好充分的准备工作。
恒隆的物业管理
恒隆拥有自己的物业管理公司，对于自己持有的项目，例如上海恒隆广场，恒隆是由
自己进行管理的，“自己的商场，我们是从来不会交给管理公司的，我们从头到尾，无论
是清洁、保安都是自己经营，因为经营直接影响整个商场的好坏，这也是对高档的物业、
高档的牌子来讲非常重要的考虑因素。”
恒隆物管的基本内容按服务的性质和提供的方式可分为：常规性的公共服务、针对性
的专项服务和委托性的特约服务三大类。
常规性的公共服务是恒隆面向所有租户提供的最基本的管理与服务，包括房屋建筑主
体的维修管理、综合楼各系统设备设施的管理、清洁卫生的管理、绿化管理、停车场及交
通管理、消防及治安管理、收费管理等。
针对性的专项服务主要指恒隆为改善和提高租户的工作、生活条件，面向广大租用人，
为满足其中一些用户、群体和单位的一定需要而提供的各项服务。
委托性的特约服务指为满足物业租用人的个别需求受其委托而提供的服务，通常指在
物业管理委托合同未要求、物业管理在专项服务中也未设立，而物业使用人又提出该方面
的需求，此时，物业管理应在可能的情况下尽量满足其需求，提供特约服务。并根据租户
需要，提供特约服务。恒隆认为，一定要在前期做好委托管理的准备。很多名牌商家，一
开始可能没有自己独立的营业执照，这个时候就需要开发商做委托管理，包括税收的问题、
海关的问题等，都是开发商需要解决的。
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港汇广场项目
港汇广场（The Grand Gateway）位于上海最大的徐家汇地铁站上盖，交通方便。恒隆
地产于 1992 年 12 月与上海市政府签署《上海市国有土地使用权出让合同》。项目总占地
面积 万平方米，总楼面面积 万平方米，包括一个购物广场（地上 6 层，地下 1
层）12 万平米，两栋写字楼 万平方米，以及三栋服务式公寓共计 万平方米。
图表 8：港汇广场外观图
港汇广场是一个联营项目，在 1993 年由恒隆集团、恒基（中国）投资公司、希慎兴
业公司与上海徐家汇商城（集团）股份公司共同投资组建港汇房地产开发有限公司进行开
发管理。目前，恒隆集团持有港汇广场 10%的权益，恒隆地产持有 79%的权益。而恒隆地
产运作管理的只有港汇广场购物中心。
经过扩建，港汇广场的商铺面积由最初的 万平方米提高到 12 万平方米。自 2002
年以来，港汇广场购物中心一直维持 100%的出租率，目前一共 448 家商铺，经过十余年
的发展，商铺品质不断升级，目前国际品牌及香港品牌已占到所有品牌的 75%，涵盖了消
费领域各种标杆品牌，例如 Hugo Boss、Paul&Shark、、Longchamp、Agnes'b、
DKNY、Diesel、Coach、Swarovski、Armani Exchange、Calvin Klein、MNG、Nine West、
Fornarina、Nike Golf 等等。
商场各楼层都规划了特色区域：地下一楼设有联华超级生活馆、名店运动城；一楼 168
米长的欧亚式露天步行街——“兰桂坊”为商场增添了异国情调，其中汇聚了十余家东西
方餐馆、咖啡吧、水果吧、点心店、茶坊等；五楼设有“新华书店”；五楼、六楼的“美
食世界”，精彩呈现各式风味特色餐饮的饮食文化；六楼专辟的“金数码城” 汇聚了时尚、
先进的数码产品和尖端的通讯产品；六楼的五星级“永华电影城”，内设 11 个豪华放映厅，
可放映最新数码电影和立体电影，为顾客带来全新的视听新感受。
港汇广场开业以来，租金收入节节攀高，即使在 08~09 年次贷危机期间，仍然保持了
%的租金增长率。
房地产标杆企业研究
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图表 9：港汇广场租金变化图
港汇广场由美国凯里森建筑师事务所设计，曾获得多项国际国内大奖，包括：英国结
构工程师学会颁发"2006 结构工程大奖 ─ 商业或零售组别"，"2006 年度中国最佳购物中
心业主奖"，"2008 上海城市商圈新地标"等。
上海恒隆广场项目
上海恒隆广场（Plaza 66）位于上海静安区南京西路 1266 号，总楼面面积 万平方
米，包括一个购物商场，两幢写字楼。恒隆地产于于 1993 年 12 月与上海市政府签署《上
海市国有土地使用权出让合同》，并于 1993 年 12 开工建设第一期购物中心和 66 层写字楼，
2000 年 12 月竣工，2001 年 7 月正式开始营业；第二期一幢 51 层的写字楼于 2003 年 3 月
开工并于 2006 年 12 月竣工投入使用。
房地产标杆企业研究
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图表 10：上海恒隆广场外观图
开幕以来，上海浦西第一高楼恒隆广场已经成为中国乃至世界的时尚高地。众多世界
顶尖品牌以在恒隆开设专卖店为荣，有些甚至专门将其在中国大陆的首家专卖店甚至旗舰
店落户于此，足见恒隆广场在世界奢侈品牌心目中不可动摇的尊贵地位。路易威登把握
2010 年上海世界博览会带来的黄金商机，于恒隆广场举行百年世博回顾展，庆祝品牌长期
参与世博的传统，并在恒隆广场开设了旗下第一家店内手工工作室；Dior 也把握此机会，
把恒隆广场的旗舰店重新装潢。
恒隆广场也给恒隆地产带来了丰厚的回报，自从开业以来，始终保持两位数的增长率。
房地产标杆企业研究
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图表 11：上海恒隆广场租金变化图
恒隆广场建筑概念前卫，揉合现代与艺术的特色，由美国著名建筑大师 Kohn Pedersen
Fox 负责设计，尤以顶峰巨型灯光为建筑标志，更配合整体的流畅线条，显示高雅挺秀的
现代感。曾获得多项国际国内大奖，包括：美国混凝土行业协会颁发“2000 Roger H. Corbetta
大奖——海外项目组别”；纽约顾问工程师协会颁发“2002 杰出工程大奖”；亚洲国际房地
产论坛及全球交易会颁发“2007 亚洲国际房地产大奖——商业中心组别”等。
沈阳皇城恒隆广场项目
沈阳皇城恒隆广场（Palace 66）位于沈阳市沈河区中街路 128 号，总楼面面积 万
平方米，恒隆地产于 2005 年 9 月与沈阳市规划和国土资源局签署《国有土地使用权出让
合同》，2006 年 9 月开始第一期建设，现第一期购物商场已完工并于 2010 年 6 月 26 日开
始营业，总楼面面积 万平方米。
该项目是是恒隆地产继上海项目的成功之后，内地的首个项目，无论从硬件设施、品
牌布局、潮流单品、还是特色服务上都力求为追求时尚的沈阳年轻消费群体带来全新的生
活方式，现已全部租出，拥有包括 dior、PRADA、cartier、ZARA 等在内的约 300 个国际
国内知名品牌。
房地产标杆企业研究
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图表 12：沈阳皇城恒隆广场外观图
皇城恒隆广场位于沈阳市的商业及文化枢纽沈河区中街路，毗邻世界遗产及国家重点
文物保护单位——沈阳故宫。三百多年来，中街路一直是沈阳市的商业及贸易中心，于 2005
年被中国步行商业街工作委员会评选为“全国十大著名商业街”之一，并于 2009 年被中
国城市发展研究院与国际金街联盟认证为“国际金街”之一。因此皇城恒隆广场项目具有
独特而优越的地理环境，相信未来会给恒隆地产带来持久而丰厚的回报。
该项目由美国 Kohn Pedersen Fox Associates 建筑师事务所负责建筑设计，获得多项国
际国内大奖，包括：亚洲国际房地产论坛及全球交易会颁发的“2007 亚洲国际房地产大奖
——未来项目组别”；美国绿色建筑协会颁发“能源及环境设计先锋奖——核心及外壳组
别金奖认证，这也是中国内地首座获此殊荣的购物商场。
四、恒隆地产的资本策略
对住宅地产的套利虽然成功了，但过程却很艰苦，只投入没回报的岁月不仅让公司的
负债率大幅上升，还让它的业绩停滞不前。由图表 5 可以看到，由于公司在金融危机后较
少增加在出租物业上的支出，在 2004 年开发物业开盘销售之前，恒隆的出租物业非但没
有增加，还缩水了 18%，而每股收益在剔除物业出售影响后也一直维持在 港元左右，
反倒是每股红利稳步增长，从金融危机后的 港元稳步增长到 2007 年的 港元，甚
至超过了每股收益的水平（见图表 6）。 业绩的徘徊不前与红利的稳步上升似乎形成一种
矛盾，恒隆为什么要在蛰伏阶段仍坚持高分红政策？
房地产标杆企业研究
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图表 13：恒隆地产的物业资产结构
图表 14：恒隆地产的每股业绩增长
越是蛰伏，恒隆就越要坚持其高分红政策，因为这是支撑其股价的底线。
在金融危机期间，恒隆地产的最低基本派息比率也在 50%以上，而近几年为了保持红
利的稳定增长，更是在有些年份出现了 132%的基本派息比率。高分红和每股收益的低增
长让公司在整个金融危机后的低谷阶段变成了一只债券，而这种“债券价值”成为其股票
的估值底线。70~90 年代，公司是大型地产公司中估值最低的一家，但进入二十一世纪后，
它的估值水平显著提高了，并成为地产公司中估值最高的一家，在 1997~2004 财年结束时，
公司股价升 8%，而其他地产公司则下跌 25~85%，如果加上股息回报的话，公司的总回报
率是 34%，其他地产公司则为-12~ -81%。
房地产标杆企业研究
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图表 15：恒隆地产的基本派息率变化
估值水平虽然提高了，但恒隆的日子依然不好过。在长达六七年的“债券”生涯里，
恒隆也饱受分析师质疑，既然它手里有钱，有投资能力，为什么不去扩张自己的老本行出
租物业，而要去进军开发物业呢？亚洲金融危机后，商业地产的价格也跌了六成多，尽管
当时的租金水平较低，租金回报率不高，但从长期看，租金总是要回升的，而随着租金的
回升，低价收购的出租物业其回报率也将不断上升；不仅如此，相对于开发物业的无限期
推迟开盘，低谷期购买商业地产，至少可以推动出租收益的增长，而不至于使公司陷入零
增长的尴尬。那么，为什么在同样便宜的出租物业与开发物业中，恒隆要选择后者套利呢？
对于这个问题，恒隆的回答是“政府不卖地”。诚然，在地产低谷阶段香港政府几次
停止了售地行为，但这个理由显然不够充分，因为，即使一级市场被限制，还有二级市场，
在那里有大量待售的楼盘。
其实，从历史上看，自上世纪 90 年代以来恒隆地产就从没有在低谷期大量购买过投
资性物业，由图表 8 可以看出，公司总是在租金已确立上升趋势时才出手买地，然后在高
峰期出售部分资产，在低谷期停滞，在下一个上升期再重新扩张。
恒隆为什么不在低谷阶段进行商业地产的套利？这是因为租金收益是公司的现金流
支柱和分红基础，它支撑着公司的股价底线，所以，恒隆在租赁业务上追求的是绝对现金
流的稳定，而不是最高的投资回报率。也因此，恒隆总是在租金收益已确立上升趋势时才
进行出租物业的扩张，而并不在价格最低时购买。
与租金相比，楼价，无论是商业地产还是住宅地产其变化都更加频繁而剧烈，从而成
为公司套利收益的主要来源。在 1998 年以前，恒隆通过在商业地产的高点集中卖出部分
出租物业来套利，只求高卖不求低买。不过，这一策略显然限制了其套利收益，而且由于
公司的大部分出租物业都是准备长期持有的，因此，实际中高峰期可卖出的资产数量并不
多，套利灵活性较小。
房地产标杆企业研究
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为了获得更高的套利收益，1998 年以后，恒隆趁机进入了开发物业领域，形成了出租
物业和开发物业两条腿走路的经营战略，即，在出租物业上求“稳”，在行业以确立上升
趋势时才“顺周期”扩张；而在开发物业上套利，力求实现低买高卖。出租物业的稳定现
金保障了公司在开发物业上可以有足够的耐心，来把握最佳的套利机会，同时，出租物业
所支持的稳定分红为公司的股票价值构筑了一个底线；与之相对，开发物业的灵活买卖和
高额套利收益则为出租物业的跨越式发展提供了充足的现金支持。
图表 16：在确立租金收入的上升趋势时才增加投资
2004 年后，香港楼市逐步回暖，恒隆尘封了 6 年的住宅楼盘终于开始销售了。 随着
开发物业的销售资金回笼和内地商业地产市场的日益旺盛，恒隆也开始计划新的扩张方案
了，这一次是要利用开发物业上的套利收益来推动出租物业的跨越式扩张。
恒隆在 2006 年提出要在 10~11 个城市兴建 18 个项目，每个项目投资额 20 亿~25 亿元，
总投资额 400 亿元，并计划在 2009 年底以前购入 18 个项目的全部土地。
恒隆为什么要在这个时点启动内地的众多商业地产项目，又为什么要一再扩张投资计
划？原因就在于公司根据在香港的开发物业的现金回流，以及根据市场行情估算回流的现
金总量使得这种扩张有着充足的资金储备。
开发物业的成功套利推动公司实现了出租物业的跨越式扩张，而高增长前景又使其股
票被重新激活，公司股票的基本市盈率一度达到 60 倍，在发展地产的高峰阶段，恒隆从
一只“债券”重新变回了股票。而高估值又帮助公司进一步利用资本市场融资来增加自己
的财务安全边际。
2004 年，随着香港楼市回升，恒隆趁机将 %的可转债强制转股，然后在 2004 年
11 月 29 日向机构投资人定向增发融资 44 亿港元，2006 年 11 月配股融资 67 亿港元，2010
年 11 月再次向独立投资者定向增发融资 109 亿元。此外，为了增加债务空间，公司在 2005
房地产标杆企业研究
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年 6 月安排了一项 80 亿港元五年期银团循环贷款，同时发行了 15 亿港元 2009 年到期的
浮动利息票据，同时考虑未来将内地项目在内地资本市场上证券化融资。
图表 17：恒隆地产历年融资情况
年份 金额（亿港元） 类型
1992 24 股权融资
1993~1994 可转换优先股
1994~1995 16 认股权证
1996~1997 34 配股融资
1999 年 10 月 5 年期银团贷款 浮息票据
2000 年 7 月 20 5 年期银团循环贷款 20 7 年期定期循环贷款
2002~2003 5 年期银团循环贷款 7 年期定期贷款
2004 %的可转债强制转股
2004 年 11 月 44 向机构投资人定向增发， 元/股的价格配售 亿股
2004~2005 15 09 年到期浮息票据
2005 年 6 月 60 5 年期银团循环贷款
2006 年 11 月 配股融资， 元/股的价格配售 亿股
2010 年 11 月 109 以 港元/股的价格出售给独立投资者约 亿股
恒隆的未来会怎样呢？我们认为随着开发物业的销售完成和内地出租物业的布局完
成，公司的增长预期将重新调整到位，于是在一个新的资产规模上它又将重新变回“债券”，
耐心等待下一个地产低谷来套利开发物业，然后利用开发物业的套利收益再来推动出租物
业的新一轮扩张。
高峰时投商业地产，俨然股票； 低谷时投开发物业，变身“债券”。
高峰时，恒隆把从开发物业中套利赚得的钱逐步转移到出租物业中来，这也可以理解
为一种变相的现金储备，以预防楼市拐点的出现；而低谷阶段，公司又把从出租物业中赚
取的部分收益拿出来，套利开发物业的低谷，并以出租物业的稳定收益来支持其高分红政
策，从而支撑股价底线，同时，非常有耐心地等待下一个行业高峰的出现，以便兑现套利
收益，扩张出租物业，然后进入下一个循环。
在出租物业上求稳，在开发物业上套利，用稳定的租金收益来支撑低谷套利和维持股
价，而用丰厚的套利收益来推动出租物业的扩张并适时激活股价，这就是恒隆的操作策略。
房地产标杆企业研究
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五、恒隆地产的管理与企业文化
1、恒隆地产的管理构架
良好的管理是企业成功必不可少的因素，恒隆地产把良好企业管理的主要原则，透过
以身作则的领导方式、适切的培训及有效的内部监控，致力融入企业文化。这些主要原则
包括：着重对所有股东提供透明度及问责性、维持高质素诚信标准以及通过卓越管治常规
建立信心的体制。
图表 18：恒隆地产的管理构架
2、核心管理层
1）陈启宗——董事长
陈启宗现年 60 岁，原籍广东台山县，1951 年出生。1972 年加盟恒隆集团，1986 年获
委任加入恒隆地产有限公司董事局并于 1991 年出任董事长，同时担任母公司恒隆集团有
限公司董事长。陈启宗为香港地产建设商会副会长、亚洲协会副主席兼其香港分会主席，
及中国国务院相关之中国发展研究基金会理事会顾问。同时陈启宗是多个国际智库和大学
的董事局或顾问委员会成员，包括香港科技大学、美国南加州大学及清华大学等。陈先生
持有美国南加州大学工商管理学硕士。
陈氏语录
陈启宗，香港恒隆集团的掌门人，一个 57岁的小个子男人，幽默、犀利而强势。
他是香港排名第七的富豪，他旗下的恒隆集团是香港第二大专注房地产业的公司。因
投资上海恒隆广场、港汇广场等项目，在内地声名远播。
他是香港楼市的“模板”式人物，曾亲历了香港楼市过山车般的几起几落，他和其家
房地产标杆企业研究
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族的经历对警示内地的房地产发展，弥足珍贵。
“一个没有见过市场周期，没有经历过市场周期，而且是大周期，并能够留下来的人，
他不是一个可靠的房地产开发商。”这是陈启宗的判断。
“有一次我和内地一些年轻的地产精英聊天，我告诉他们，你们中间大概有 30%的人
未来可能会垮掉。现在内地有多少家大公司能够保证 10 年、15 年后，成长为成功的大型
房地产企业，这个问题实在是悬而未决。”
“对几乎所有发展商来说，其后五至六年是痛苦的。本公司是极少数预先做好准备的
发展商之一。”
“目前内地楼市最大的泡沫不在房价，而是地产股。”陈启宗直言不讳地表示。在陈
启宗眼里，一个潜伏着巨大风险的怪圈正在内地楼市形成，即地产商通过股票市场的热度
大量圈钱，再高价储备土地，然后以土地为资本再圈钱。
2）殷尚贤先生——副董事长(独立非执行董事)
殷尚贤现年 79 岁，于 1970 年加盟恒隆，1980 年获委任加入恒隆地产有限公司董事局，
自 1992 年卸任董事总经理后出任副董事长。殷尚贤在物业投资及发展方面积逾二十年经
验，且为资深银行家，并于英国伦敦获英国银行学会颁授银行学文凭。同时兼任恒隆集团
有限公司之副董事长。
3）陈南禄先生——董事总经理
陈南禄现年 55 岁，于 2010 年 7 月加盟恒隆地产及其上市控股公司恒隆集团有限公司
出任董事总经理。陈南禄拥有三十余年的管理经验，期间主要任职于航空界，不论在香港、
中国内地以及世界各地，都具备丰富经验。陈南禄 1977 年毕业于香港大学取得文学士学
位，其后取得该大学的工商管理硕士学位。
4）夏佳理——大紫荆勋贤、CVO、金紫荆星章、OBE、太平绅士，独立非执行董事
夏佳理现年 71 岁，于 1980 年加入恒隆地产董事局。夏佳理为执业律师，自 1988 年
起至 2000 年止担任香港立法局议员，于 1991 年至 2000 年期间代表地产及建造界功能组
别，曾于 2005 年 11 月首次被委任为香港特别行政区行政会议非官守议员，亦曾担任多个
政府委员会及咨询团体成员，社会事务工作杰出。夏佳理同时任香港交易及结算所有限公
司之独立非执行主席、南华早报集团有限公司独立非执行董事，以及香港兴业国际集团有
限公司、香港电灯集团有限公司、和记港陆有限公司、信和酒店(集团)有限公司、信和置
业有限公司及尖沙咀置业集团有限公司非执行董事。
5）郑汉钧——金紫荆星章、OBE、太平绅士，独立非执行董事
郑汉钧现年 83 岁，于 1993 年加盟恒隆地产，持有天津大学工程学学士学位及英国伦
敦帝国学院深造文凭，并为英国伦敦帝国学院资深院士。郑汉钧为香港工程师学会之前会
长及该会荣誉资深会员及金奖章获得者，香港工程科学院院士，英国结构工程师学会前副
房地产标杆企业研究
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会长、资深会员及金奖章获得者，英国土木工程师学会资深会员，澳洲工程师学会荣誉资
深会员，以及香港建筑物条例认可人士及香港注册结构工程师，拥有国家一级注册结构工
程师资格。郑汉钧同时任永亨银行有限公司、雅居乐地产控股有限公司及天津发展控股有
限公司之独立非执行董事。以及恒隆集团有限公司独立非执行董事。
6）陈乐怡——独立非执行董事
陈乐怡现年 62 岁，于 1997 年加盟恒隆，美国华盛顿乔治华盛顿大学工商管理学系硕
士，并持有美国维珍尼亚大学国际银行学深造证书。。在香港及美国银行、地产及金融服
务行业工作二十余年，自 1993 年起出任私人投资企业常兴集团董事，管理环球资本市场
投资组合，尤其是新兴市场及高息产品。陈乐怡为香港择善基金会执行主席，中美中心（约
翰霍普金斯大学与南京大学之合作计划）、亚洲协会（香港分会）、以及多个非牟利机构之
顾问委员会成员。同时担任恒隆集团有限公司之独立非执行董事。
7）廖柏伟——银紫荆星章、太平绅士，独立非执行董事
廖柏伟现年 62 岁，于 1998 年加入恒隆地产董事局为独立非执行董事。廖柏伟在美国
普林斯顿大学及史丹福大学接受教育，为前任香港中文大学副校长，现为经济学系讲座教
授及全球经济及金融研究所所长。廖柏伟服务多个政府咨询机构，现为临时最低工资委员
会、香港特别行政区行政会议成员、立法会议员及政治委任制度官员薪津独立委员会、香
港特别行政区区议会议员薪津独立委员会，及航空发展咨询委员会之成员，以及策略发展
委员会之委员，并担任香港金融研究中心董事以及证券及期货事务监察委员会非执行董
事。于 1999 年获授勋银紫荆星章，2006 年获委任为太平绅士。
8）何潮辉先生——独立非执行董事
何潮辉现年 60 岁，在美国休斯敦大学取得学位，为美国注册会计师协会会员及香港
会计师公会会员，于 2008 年 4 月加入恒隆地产董事局任独立非执行董事。何潮辉曾任毕
马威会计师事务所(中国╱香港特别行政区)主席，2007 年 3 月 31 日退休。何潮辉曾担任香
港廉政公署防止贪污咨询委员会委员，以及香港保险业咨询委员会成员。
9）高伯遒先生——执行董事
高伯遒现年 52 岁，于 1994 年加盟本集团出任高级工程策划经理，2002 年晋升为助理
董事，2005 年获委任为执行董事，负责香港及中国内地物业发展及项目策划管理。2010
年 2 月获委任为其控股公司恒隆集团有限公司执行董事。高伯遒为英国皇家建筑师协会及
香港建筑师学会会员，英国及香港注册建筑师。加盟恒隆地产前，曾在英国、美国及香港
从事建筑实务。
10）姚子贤先生——执行董事
姚子贤现年 56 岁，1986 年加盟恒隆地产，并于 2006 年晋升为高级经理。2007 年获
委任为济南分公司总经理，并于 2009 年晋升为助理董事，负责中国内地之物业发展及项
目策划管理。2010 年 2 月获委任为执行董事，拥有逾二十年项目策划经验。
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11）何孝昌先生——执行董事
何孝昌现年 51 岁，于 2008 年加盟恒隆地产出任助理董事。2010 年 9 月获委任为恒隆
地产及其控股公司恒隆集团有限公司执行董事。何孝昌曾在英国、澳洲及香港大型机构担
任要职，并拥有逾二十年财务管理经验。分别于一九八六年及一九八七年注册成为英格兰
及澳洲的特许会计师。
3、恒隆地产的企业文化
企业宗旨：践行大同永道，携创百年基业
经营理念：诚信、稳健、超越、共赢
质量方针：百年大计、质量为本
质量目标：创精品楼盘，创精品工程
四大核心价值观（SAIL）：昭明、权操、诚信、忠贞。四大核心价值观说明了集团文
化的精髓，并为员工就履行职责设定了共同的范畴和目标：
昭明(Simplicity)：代表努力不懈地简化工作程序，从而精简企业架构、增加透明度及
促进管理层与其他员工的双向沟通。
权操(Authority)：代表向不同层面的员工授权，让他们就其工作作出适当和必要的决
定及自主。
诚信(Integrity)：指集团矢志保持高标准的企业管治及专业道德。
忠贞(Loyalty)：强调的是对集团的共同归属感和忠诚。这种团队精神能激励员工为公
司争取最佳利益。
恒隆地产非常重视员工对集团四大核心价值的理解，为鼓励及协助员工将核心价值应
用到日常工作中，我们从香港和中国内地不同部门选出十四名代表担任“核心价值大使”
来分享其心得，并印成“核心价值日历”在集团内部分发。
4、恒隆地产的人才培养
截至 2010 年 6 月底，集团雇用合共 2324 名员工，包括香港 1102 人及内地 1222 人，
在香港的高级和中级管理人员中，女性员工占百分之四十八。
1）管理培训生计划
为培养一群具专业才干的管理人才，以应付集团现今和未来的需要，恒隆地产继续从
本地和海外大学招募杰出的毕业生参加集团的“管理培训生计划”。培训生在集团的香港
和内地公司各部门轮岗，并参加集团各项培训和发展计划，如商务礼仪培训、领袖训练和
个人发展计划等。由 2008~2009 年度起，培训生可自行选择其副修的部门以度身订造个人
培训计划，从而在必修部门外提高其在兴趣范畴内的技能和知识。
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2）非文职雇员职业培训课程
核心业务的其中一环，是为租户和顾客提供专业的物业管理服务。因此，恒隆地产致
力为香港前线非文职雇员度身订造独特的培训课程。透过该计划，员工可接触各类不同物
业的前线工作。此方法可令员工深入了解各项业务程序，全面掌握工作时面对客户所需的
技巧，在未来担任更多元化和具挑战性的职务，为顾客提供更卓越的客户服务。
3）持续培训及发展
恒隆地产致力促进分享知识和终身学习的文化，并于 2009 年推出“知识分享齐献力，
融会贯通互得益”之培训主题。2009~2010 年度内，每名员工平均接受了 天培训。
恒隆地产资助员工报读外界进修课程，并提供一系列内部培训计划，例如关于最新保
安条例的复修课程、处理投诉技巧工作坊、领袖才能、情绪智商与压力管理等。集团 2009
年在内部网络上推出“学问网”网上学习平台，提供优质的外界培训课程数据，以配合员
工的不同职务需要。该平台设有“藏书阁”，提供优质书籍借阅服务，涵盖各类专业和休
闲课题，藉此鼓励员工持续进修。
5、恒隆地产的社会投资与社会活动
恒隆地产的社会投资项目涵盖多项社会需要，特别注重金融、教育、艺术和文化所需。
北京清华大学恒隆房地产研究中心
2010 年 4 月 23 日，“北京清华大学恒隆房地产研究中心”开幕，为集团的社会投资计
划树立重大里程碑。该中心由清华大学土木水利学院、经济管理学院和建筑学院联合建设。
集团捐款港币 3000 万元，在清华大学教育基金会设立“恒隆房地产研究基金”，以支持中
心开展学术研究工作。
在集团董事长陈启宗的带领下，恒隆一直积极支持教育。清华大学恒隆房地产研究中
心充分发挥清华大学多学科综合优势，在各院系现有房地产教学研究队伍的基础上，面向
世界吸引国际领先学者加入，在房地产及相关的住房政策与住房保障、土地管理、城市发
展等领域，建设具国际水平的教学研究团队，为政府管理提供研究服务，促进内地城市可
持续发展和房地产市场平稳健康发展。
2010 年度“恒隆数学奖”
“恒隆数学奖”由集团董事长陈启宗与世界知名数学家丘成桐于 2004 年创立；丘成
桐为一九八二年菲尔兹奖得主，现任教于哈佛大学。此项比赛旨为促进香港青少年的智力
发展，其独特之处不仅在于开启青少年在数学和科学的创造力，更鼓励学生之间的合作及
对社会作出更大贡献。参赛学生并非回答一套数学问题，而是以一年时间设计和研究其自
定数学课题，然后向由著名学者组成的学术委员会提交报告，入围队伍将获邀就其研究报
告公开作出阐述及答辩。
实质行动推广环保教育
房地产标杆企业研究
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恒隆地产的环保管理专责小组于 2009 年首次推出“环保探索”系列，以创新和有趣
的方式宣扬环保讯息，在 2009~2010 年度内成功吸引了 747 人参加。主打项目为独特的“环
保探索”之旅，透过开放山顶广场予本地学生来介绍集团多项可持续发展措施，如港岛首
个电动车充电站、风力涡轮机、太阳能板、日光感应调控帆布、环保廊、废物回收设施、
一氧化碳感应调控通风系统、雨水收集系统及光感应照明等。
此外，该小组与租户、小区团体和其他业务伙伴合作进行多项创新计划；略举数例，
如向参加租户收集鞋盒，再用以创造巨大的动物模型，以及教导商场顾客如何在家里种植
蔬菜等。
推动本土文化
山顶广场于 2010 年推出“香港廊”作为本地居民和外国游客可参与的艺术文化和展
览活动场地。首个在此举行的展览为“香港电影• 金像奖回顾”，展出了香港电影金像奖
精选的得奖电影海报和剧照。在展览期间，山顶广场亦把其屋顶绿茵平台变身为露天电影
院，播放关于香港文化和历史的影片。配合“香港廊”的构思，山顶广场开放绿茵平台作
为舞台，支持本地表演团体发挥才艺演出。
员工义工计划
为回馈客户和社会多年来的鼎力支持，恒隆地产增设渠道让员工参与社会服务，贡献社会。
2009 年 12 月，在恒隆康体会的带领下，由员工主导的首支义工队正式成立，实践集团就
企业公民责任作出的承诺。义工队伙拍成长希望基金会，推出首个名为“恒善隆情知识创
明天”的义工计划，帮助贫困儿童学习。
六、恒隆地产内地发展中项目
沈阳市府恒隆广场
地理位置 ：沈阳市沈河区青年大街
主要用途 ：商业、办公楼、酒店及服务式寓所
总楼面面积 ：842,400 平方米
购物商场 : 81,000 平方米
办公楼 : 663,400 平方米
酒店 : 65,500 平方米
服务式寓所 : 32,500 平方米
建筑设计 ：美国 Kohn Pedersen Fox Associates
项目简介：
• 于 2006 年 8 月与沈阳市规划和国土资源局签署《国有土地使用权出让合同》。
• 市府恒隆广场位于青年大街，并坐落在沈阳市国家级金融商贸开发区之内、沈阳地标 ─ 市政
府广场南面。
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• 青年大街为贯通沈阳市中心之主要干道，被誉为 "金廊"，乃沈阳市城市发展策略的重要部份。
• 在建中之地铁 2 号线将贯通 “金廊”，并于市政府广场及青年大街上设置站点，直达市府恒
隆广场。
• 项目中楼高超过 350 米的双塔式办公楼势成东北最高办公楼群。
• 工程已于 2007 年 4 月展开。上盖工程进行中。
从市府广场观看的北面景观图
从青年大街观看的西南角鸟瞰图
商场的北入口
商场中庭
济南恒隆广场
地址 ： 济南市历下区泉城路
主要用途 ： 商业
总楼面面积 ：171,000 平方米（6 层）
建筑设计 ：巴马丹拿国际公司
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项目简介：
• 2007 年 2 月与济南市国土资源局签署《国有土地使用权出让合同》。
• 项目位于济南市中心历下区泉城路，毗邻世界著名的地标泉城广场、"天下第一泉" 趵突泉、大
明湖及千佛山。泉城路被誉为 "金街"，自明代至今都是济南市的政治、文化及商业核心。
• 工程于 2007 年 12 月展开。上盖工程进行中。
从黑虎泉西路观看的西南角鸟瞰图
黑虎泉西路观看的东南面景观图
中央园艺区
广场中庭
天津恒隆广场
地理位置 ：天津市和平区和平路
主要用途 ：商业
总楼面面积 ：152,800 平方米
购物商场（6 层及地库）
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建筑设计 ：美国 Kohn Pedersen Fox Associates
项目简介：
• 于 2005 年 2 月与天津市规划和国土资源局签署《天津市国有土地使用权出让合同》。
• 和平路位于天津市中心和平区及海河经济发展带，毗邻天津市历史建筑区。
• 和平路于 2005 年被中国步行商业街工作委员会评选为 "全国十大著名商业街"之一，
并于 2009 年被中国城市发展研究院与国际金街联盟认证为 "国际金街"之一。
• 工程已于 2008 年 5 月展开。地基工程进行中。
从和平路观看的西南面景观图 从海河对岸观看的北面鸟瞰图
室内大型中庭 商场的西入口
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无锡恒隆广场一期
地理位置： 无锡市崇安区人民中路
主要用途： 商业及办公楼
总楼面面积： 263,800 平方米
· 购物商场 : 118,500 平方米
· 第一座办公楼: 85,700 平方米
· 第二座办公楼: 59,600 平方米
建筑设计 ：凯达环球有限公司
项目简介：
• 于 2006 年 12 月与无锡市国土资源局签署《无锡市国有土地使用权出让合同》。
• 项目位于无锡市中心商业区，毗邻市内两条最繁忙的商业街中山路与人民中路的交界。在建中
之地铁 1 号及 2 号线将交界设置站点连通恒隆广场。
• 工程已于 2008 年 12 月展开。地基工程进行中。
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无锡恒隆广场二期
地理位置 ：无锡市崇安区健康路
主要用途 ：商业、办公楼、酒店及服务式寓所
总楼面面积 ：113,000 平方米
建筑设计 ：凯达环球有限公司
项目简介：
• 于 2009 年 5 月与无锡市国土资源局签署《国有建设用地使用权出让合同》。
• 项目位于健康路，坐落于发展中的恒隆广场(一期) 南面，并成为其扩建部份。
综合一期及二期，恒隆广场总楼面面积达 376,800 平方米，此大型综合项目集世界级购物
中心、甲级办公楼群、酒店及服务式寓所于一身，必将成为城中核心商业区的显赫地标。
从后西溪观看的东北面景观图
从学前街观看的东南面鸟瞰图
大连恒隆广场
地理位置 ： 大连市西岗区五四路
主要用途 ： 商业
总楼面面积 ： 221,900 平方米
购物商场（6 层及地库）
建筑设计 ：凯达环球有限公司
项目简介：
• 2009 年 5 月与大连市国土资源和房屋局签署《国有建设用地使用权出让合同》。
• 项目位于大连市核心商业街之一的五四路，毗邻奥林匹克广场。
• 大连是辽宁省人口最稠密的城市之一，是中国东北重要的港口、工业、贸易和旅游城市。
• 工程预计于 2011 年展开。
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空中鸟瞰图 从五四路观看的西面鸟瞰图
从奥林匹克广场观看的北面景观图 空中广场
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高通智库简介：
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