1 目的
为规范各物管中心工程管理部对楼宇内弱电系统的管理，提高弱电系统设备的完
好率，充分发挥其作用，提高楼宇的自动化水平，提高物管中心的对客服务水平，特
制定本管理规定。
2 范围
本规定明确了对弱电系统的运行、维修及基础管理的内容和要求，适用于各中心
工程管理部对弱电系统设备的统一管理。
3 编制依据/引用文件
GB/T50314《智能建筑设计标准》
GB 50307-2002《智能建筑工程质量验收规范》
4 术语
弱电系统
弱电系统即智能建筑（IB）intelligent building。它是以建筑为平台，兼备建筑设
备、办公自动化及通信网络系统，集结构、系统、服务、管理及他们之间的最优化组
合，向人们提供一个安全、高效、舒适、便利的建筑环境。
设备基础管理
指对物业设备的基础资料管理、标准化管理、规章制度的建立及教育培训等管理
活动。
注：设备基础资料原始资料和维修资料。
原始资料包括设备使用说明书、验收文件、技术资料、设备一览表、设备
台帐（一机一档）、中、大修工程记录、事故记录、更新记录等；
维修资料包括维修记录、保养记录、年检记录等。
建筑设备自动化系统（BAS） building automation system
将建筑物或建筑群内的电力、照明、空调、给排水、防灾、保安、停车管理等设
备或系统，以集中监视、控制和管理为目的，构成的综合系统。本规范所用建筑设备
监控系统与此条通用。
通信网络系统S）munication network system
它是楼内语音、数据、图像传输的基础设施，同时与外部通信网络（如公用电话
网、综合业务数字网、计算机互联网、数据通信网及卫星通信网等）相联，确保信息
畅通。
办公自动化系统（OAS）office automation system
办公自动化系统是应用计算机技术、通信技术、多媒体技术和行为科学等先进技
术，使人们的部分办公业务借助于各种办公设备，并由这些办公设备与办公人员构成
服务于某种办公目标的人机信息系统。
综合布线系统（GCS） generic cabling system
综合布线系统是建筑物或建筑群之间的传输网络。它能使建筑物或建筑群内
部的语音、图像和数据通信设备、信息交换设备、建筑物物业管理及建筑物自动化管
理设备等系统之间彼此相联，也能使建筑物内通信网络设备与外部的通信网络相联。
集成系统（IS） integrated system
它是将智能建筑内不同功能的智能化子系统在物理上、逻辑上和功能上连接在一
起，以实现信息综合、资源共享的系统。
火灾自动化系统（FAS）fire automation system
由火灾探测系统、火灾自动报警系统、消防联动及自动灭火系统等部套组成，实
现建筑物的火灾自动报警及消防联动。本规范所用火灾自动报警及消防联动系统与此
条通用。
安全防范系统（SAS） security automation system
根据建筑安全防范管理的需要，综合运用电子信息技术、计算机网络技术、电视
监控技术和各种现代安全防范技术构成的先进、可靠、经济、配套且具有纵深防卫功
能的安全技术防范体系。
智能建筑物管理系统（IBMS） intelligent building management system
建筑物各子系统集成在一起形成建筑物管理系统（BMS）,在 BMS的基础上以 OAS
和 BAS为主的集成系统则称为 IBMS。
符号
术语和符号
ATM
英文名 中文名或解释
异步传输模式asynchronous transfer mode
ADSL Asymmetrical digital subscriber 非对称数字用户线
line
B-ISDN
N-ISDN
I/O
broadband ISDN 宽带 ISDN
narrowband ISDN 窄带 ISDN
input/output 输入/输出
ISDN integrated services digital
network
综合业务数字网
V
UPS
DDC
HFC
SDH
FTTx
variable air volume
uninterrupted power system
direct digital control
hybrid fiber coax
synchronous digital hierarchy
fiber
变风量
不间断电源系统
直接数字控制器
混合光纤同轴网
同步数字分组网
光纤到 x（x表示路边、楼、户）
to-the-x(x:curb,building,house)
VSAT video satellite accept 电视卫星接收播放系统
transmission
5 弱电系统运行管理规定
建筑设备自动化系统（BAS） building automation system
控制计算机保持开启。
每月对系统相关数据进行备份。
控制点定义、预定日程表等参数不可随意修改。
新增被控设备要注意继电器触点容量。
保持设备表面清洁。
于控制电脑上运行自带软件及游戏。
当有“危急告警”发生时立即查明及检修。
一切元器件、线路不得随意更改。
火灾自动化系统（FAS）fire automation system
中控室执机员负责中控室内 火灾自动化系统（报警系统、BTM系统、联
动柜等）24小时运行操作、监控、记录。显示火警信号后，应立即派人
前往检查。确认火情后，通过广播和警铃疏散人员并启动相应灭火设备。
如有设备故障，中控室执机员及时通知工程管理部进行维修处理。
执机员要负责中控室的清洁工作。保持地面、墙面、设备无积尘、水渍、
油渍。
工程管理部根据弱电系统设备保养规定和消防设备保养合同，对消防进
行日常维护保养。
工程管理部和客户服务部每月定期对大厦消防系统模拟监测试验，确保
消防设备处于正常状态。
消防系统如因维护或其他原因，要暂时改变消防系统的状态（如手动/自
动等），应由工程管理部书面通知客户服务部，并提出相应的临时措施，
确保大厦消防安全。
安全防范系统（SAS） security automation system
保证系统不间断电源的开启。
系统的不间断电源使用监视设备以外的负载。
楼层摄像头的电源插座使用其他负载。
主管的同意，修改系统参数。
系统参数修改后应记录在当值日志上并既时通知当值监控员。
每天巡查系统运行情况一次，发现异常立即处理并记录在当值日志上。
系统有关的参数修改和重大维修都应记录在保养表格上。
摄像头和红外线报警器故障应于 3小时内修复，矩阵开关故障应于 8小
时内修复，监视器和线路故障应于 2个工作日内修复。有关维修情况记
录在当值日志上。
综合布线系统（GCS） generic cabling system
配线架跳线的压接只能使用专用工具。
配线架没有用的跳线应拆除。
清除配线架、光纤机架、楼层配线架上灰尘，保持设备清洁。
检查紧固有关的绕线架和模块。
检查配线架上的标志，发现缺失充。
工作完成后应随时填写相关记录。
通信网络系统
任何人员利用机房及设备接收或传播反动淫秽和不健康的信息。在
设备正常接收状态下，如有反动、淫秽信息，立即停止播放，并及时向
专业主管汇报。
值班人员要严格执行操作规定，检查设备运行状态，及时处理运行故障，
认真填写检测记录，使设备始终处于正常运行状态。
机房内使用非工作用电器设备，挪用消防器材，并认真执行大
厦各项相关管理制度。
值班人员必须严格遵守各项规章制度，不得将与工作无关的物品带入机
房，禁止在机房内吸烟。
爱护机房设备，保持设备、工具、仪器、仪表及环境的清洁，设备做到
摆放整齐，有人负责。
检修机房内设备，须报本专业主管后，有组织的进行工作。
培训考核人员不得操作机房内的设备。
关键设备、设施、自动化控制装置需做好火灾防护工作，并配备灭火器
材。
每天检查系统设备，确保用户能接收到图象清晰、良好的信号。
检查所有接收机、邻频调制器、处理器、制转器等设备接头是否接触良
好。
6 记录表格
《楼宇自控运行记录》
《消防系统运行记录》
《广播系统运行记录》
《工程管理部工作值班日志》
《工程管理部机房外来人员登记表》
附加说明：
1. 本标准由工程管理部门组织起草、审核、批准。
2. 本标准由工程管理部门负责解释、修订。
