上海中C国新房R地产E开中指C国I数盘房S系R地统 产E 价指I数格S系统 测评测联联评新系系机开电地构盘话址：：：中价格0上2国1海-指测评6市1数8福7研—3山—3究7东路1院 上海分院 海45御5号庭全华信息大 厦测8楼评 编号： 2012-06-D HYT﹟02 【测评东海御庭 基于通中过结国市果场】调 典型投资房项收益地法产查指综和数合测比系评较统分样项析本目市，，综场 分合价别考运格虑。用影 市响场项比目较价法值、各成项本因法素、， 项目1所目基属名本区称信息 地开理位置域 东海御庭 浦外东华夏东路6030号 占建发物地企面业积 香环19港以外（浦东川沙板块） .1乐5家置业有限公司 2、3、、市成典场本型比法投较测资法评收测项益评目法项价测目格算价为项格：目为4价2：8格01为45 元2：2/54平 元方/平米方 米 制结合当前市场现状，综合确定项目在价值21定78义 元和/平测方评米假 设限 【条项件目下要的装筑业修规类标模型 1别0.墅0（7万万70平平年方方产米米权 开） 点】6 月 测评价格为43900 元/平方米。 入盘时准间 毛20坯12 年6月 周住边时配间套 2蔡01路3镇年红 福德小学，十广字场会购医物院中 心， l 地号行理进。东位海置御：庭位距于离上陆海家市嘴浦东区新去川沙区域，华夏东路 6030 民驶入塘 华路9.夏口8 路。公， 里沿，华至夏川路南行奉约驶公 3路0出公口里离，开沿中环线转华夏高架路 公里，，直行行驶进 入46华0 米夏，东直路行人 主主力力户使用户型率型信息 5暂00无平独栋别墅。 l 户型特点：主力户型为约 500—1000平米独栋别墅。 单l 企公产开业司发实，经投力验：资与商项良为目好香开的发港品商乐牌家为形上置象海业。浦有 东限新公区司，水利都房具地有产丰开富的发有房限地 贷贷首套付总款价（按 2193万50元0平 米联排计算） 月款款均年方限式 万元（首付30%） 2商0业年/ 公积金 数，研如本还究需次款院了联测 解评1系更结17l 周合中边银庆配镇套利：民学小校学：；福商德场小：学、浦东合庆新苗小学、逸夫小学、 三行甲心；港卫饮海生食滨室：乐、利园蔡都。路旺镇大红酒十店广字、场会东购医方物院酒中；楼心银、；行红：医中院建渔：设港机银 场行；镇、娱华工乐路商： ，详电果180有元效/116461元 月细话报:0告期为2012年6 21，-6请18与73中37国1指 说影于明响公因正：“素客 楼，观盘的运价用专格科业测学分评的析”方得是法出中测，国评测指即评数将机研开构究盘与院房本、地测中产评国项报房目告地市中产场的指价测数格评系。对统我象基们没于郑有长重任期声何对明利中，害国本关城报系市告。房中地内产容项均目为的真跟实踪准监确测的，结，测合项评结目价论基格 1
C一、市场比较中法国 房R地产E指I数S系统 新开盘价格测评——东海御庭 期成1根交、据的选项 取3个目可项所比目处实位作例为置 可通比过调案例查，和以对可比比分项析目，销选售取均位价于同一供需范围内或不同范围内与项目产品类似的近 比较测因评素对销象及对比案例比较因素条件为说基明础 ，通过修正得出评估对象的市场价格。 交 交售易易均日情价 测期况 东评海御对庭象 东对郊比半案岛例别A墅 毕对加比索案例B 56700 3300艺0 墅 保利对御比35樽案70苑例0别C 墅 区域 未开盘2012年6月 2012年6月 2012年6 月 因素 交地周区通理便位捷置 外环以外 外正环以常外 外正环常以 外 外正环常以 外 土边建域地环筑配用境形套度途 便捷 便捷 便捷 便捷 完好 好 好 好 容积率态 独住栋0.别善宅33墅 独完住栋善宅 完住善宅 完住善宅 个别因0.别19墅 联排双1.拼2 别墅 联排双1.拼6别墅 素 户绿型化设率计 6893%% 6855%% 6802%% 385% 开装社发修区企情配业况套品 牌毛 香港乐完坯公家善 司置 业毛 有限 上海红限完蜻坯公善蜓 司 置毛 业有 上海华飞投完坯司资善 集 团有限公 保利置业毛完2集坯善% 团 有限评（1）交易情正况正：由于所选取的三个可比案例，均为自由竞争市场销售均价，且交易日司期 公 2、因素修 修相同，设 因估素项（修（2目3正）为）系区 1个统域00别。因，因 素则素修三修正个正：可：三比主个案要可例考比修虑案正项例系目位数土于分地同别用一为途供 1求00、建区、筑域10，0、形态根1据00地。理 位置、交通、环境、配套等确定区域 企业品牌等指标进行比较。 、 3、修正结、容积率、绿化率、户型、装修、社区配套测评对象果比交较及因对 素比 案例 测东评海御对庭象 比较修对正比条件指数 销售东郊半案岛例别A墅 毕对加比索案艺例墅B 保利对御比樽案苑例别C 墅 交区易易均域日情价因期况 素 100 56170000 33100000 35700 110000 110000 1100 110000 根据比较个比因别准因价素素格条 件指数表，编 制1因00素 比较修正系数59。965经5 00 100 9过 计算339879 1 428152 4 说33891、42124 元/平米，取三个简单算术平均值作为市场比较法求，取三 项个目可市比场案价例格的为比 准45价22格5元分/别平为方5米96。59、 影于明响公因正：“素客 楼，观盘的运价用专格科业测学分评的析”方得是法出中测，国评测指即评数将机研开构究盘与院房本、地测中产评国项报房目告地市中产场的指价测数格评系。对统我象基们没于郑有长重任期声何对明利中，害国本关城报系市告。房中地内产容项均目为的真跟实踪准监确测的，结，测合项评结目价论基格 2
二中C国房R地产E指I数S系统 新开盘房、地成产本价格测评——东海御庭 根据开房法发经 地营产方开发式，商从取房得房地产地项产目开价发格用构地成进的行各商个品方房建设，然后预售或销售所建成的商品房这种典型的 序号 项目 典型取房费地基产础开发经面营进模行式测测算算 ，最终确定项目的市场价格。 1 土地成本 参123考川沙新市镇 A03-22 地块， 单价为 6464费率 金额(万元) 红797建.0安9。成 本A 约.6 元/平，该地块总价为 小线区内配市套政费用B 建安成本0A0 0元/平方米 12% 440823840 2 开发成本 勘察设计费费用用CD 建安A+成B+本C A 182%% 4834 3 管理费用 均1+2 3% 39949765 4 投资利息 以第开匀二发投年周入投期，入建 年（3安0%及，管第理三其费年中用投半在入年建准设备期期内，3 年建设期），土地费用在准备期 20%，年利分率阶假段设投为入，6%预 。计 第一年投入50%， 32433 56 销销售售费税用费 房房地地产产总价V 3% 12930 三7 房地产开总发价利V润 房地产总总价价VV 270%% 13702147014 项、目典的型租投金调资查收益 431011万元 单价 42801元/平方米 根据当前市场形法势 个月计算，同时考，虑确不定可项，预目选见用主费力典，户型将型投年租资运金模营为式费 收75用益00比法 元率进/确行月定项，为目每 市年场价格测算。根据区域内同档次同类房地产 为项 目2%市。场与价风值险。相 对应，根据报酬率求取方法，确定持有期报8酬%，的率通租为过金 6市按.3场同%，提比期取上末法涨转提 5售%取，时出空报的置酬该率率类按为住 5%每年 12 8宅%报，酬计算率 潜空有在置效毛和毛年收典型投资者收益模式测算 收份入租 运 净损5% 940150 0000 944275 2050 949392 6215 15024401 98 6 15 504973096 持期营运有末费营收期转用收入入8% 876588500 89775 94264 98977 103926 64600 872158923 876541 7918 8314 N售PV净(6收.3益%) 5年后按%0净51收 益率出售，转售税期费末3转% 售723 91059 95612 NPV(8%) 37097353 四收、测评房地产总价V 3795991 元 单价 421784 3元49/4平0 方米 年益 通过全价面格市确定场调 查和研究分析，在综合考虑影响项目价值各项因素的基础上，分别运用6 法月开、成盘 本合法理测价评格项为目：市43场86价0 格元。/平根 方据米三。种评估方法权重比例，经 过详细准确的测算，最 终确市定场项比目较 法201、2 说影于明响公因正：“素客 楼，观盘的运价用专格科业测学分评的析”方得是法出中测，国评测指即评数将机研开构究盘与院房本、地测中产评国项报房目告地市中产场的指价测数格评系。对统我象基们没于郑有长重任期声何对明利中，害国本关城报系市告。房中地内产容项均目为的真跟实踪准监确测的，结，测合项评结目价论基格 3
