嘉華集團鏡湖大道專案市況
市場部分提綱
报告逻辑及演绎思路简述
花都宏觀社會以及經濟概況
廣州及花都房地產市場情況
花都樓盤各板塊優勢及客群
主要論述
置業花都各大優勢和價值
價格以及供求現狀及趨勢
花都各板塊核心競爭優勢
市場結論
項目優勢
嘉華優勢
定位推導
項
目
定
位
第一節：花都宏觀優勢及商圈
第二節：廣州及花都樓市分析
第三節：花都樓市板塊及分析
花都區宏觀優勢及商圈
第一節
1、花都宏觀經濟及優勢
2、花都消費水準及商圈
花都區優勢——廣州北大門
花都區位于廣州北大門，與佛山市、清遠市、從化市三市相鄰，人口輻射範圍廣。
廣清高速或新機場高速：
20-25分鐘——廣州市中心；
經廣清高速：
往南50分鐘——佛山，
往北30分鐘——清遠；
經京珠高速：
往南90分鐘——珠海，
往北60分鐘——韶關；
經北二環轉廣深高速：
40分鐘——東莞，
60分鐘——深圳。
花都區的目標就是將花都區打造成廣州市副中心城區。
花都區2011年政府工作報告中指出：
提升城市綜合形象。加快推進花都區中軸線CBD地段的規劃建設工作，加強廣州北站綜合交通樞紐規劃研究，開展該地區的城市設計，提升花都區的門戶形象。
加快完善花都房地產業和住宅建設的發展規劃，大力提升房地產品牌檔次，努力建設廣州城市中心區人口分流的主要承接地。
花都區優勢——廣州市副中心城區
功能定位：
花都區將發展成為擁有強大對外交通樞紐功能，自然生態優美，以現代物流業、汽車工業、與空港聯繫緊密的外向型、高新技術產業為特色的，城鄉協調有序發展，功能相對獨立完善，適合居住、創業的廣州北部重要城市組團。
發展定位：
以汽車製造業、臨港物流為主的產業區、為生活提供服務的綜合性城區。
汽車產業——產業基地以東風日產乘用車公司為依託，以乘用車和零部件產品研發、製造及相關服務業為發展重點，目前，已落戶或已簽訂投資意向的汽車產業企業有114家，世界500強企業11家，預計投資總額達123 .21億人民幣。2010年產值突破千億元大關，同比增長％，是“十五”期末的倍，占全區工業總產值的%。花都汽車產業基地成功升格為國家新型工業化產業示範基地。
皮革皮具——皮革皮具產業是花都支柱產業中發展最早，產業鏈最完善、產業配套能力最強的一個產業，獅嶺鎮皮革皮具業是花都區的四大支柱產業之一、獅嶺的特色產業和富民產業，也是獅嶺走向世界的一張燙金名片。目前，全鎮有生產性企業6200多家，經營性企業11000多家，從業人員達30多萬，年產皮具5億多隻，年產值超過120億元，產品銷往136個國家和地區．占全國皮革皮具30%以上的市場份額，其中箱包類產品占全國市場50%以上，占歐洲中低檔皮具箱包市場60%以上。獅嶺（國際）皮革皮具城是中國最大的皮具原輔材料市場，總建築面積積80萬平方米，平均日成交額達2000萬元以上。皮革皮具產業集群進入了“中國產業集群競爭力100強”，箱包年產量占全國的半壁江山；
空港經濟——“十一五”期間，空港委招引各類企業52家，累計投資80億元，直屬區空港委企業共繳稅4億元，年均增長80%。
珠寶產業——從單純的珠寶加工轉變為珠寶原料貿易、生產加工、資訊交流和銷售經營為一體的國內知名珠寶產業基地，是華南地區重要的珠寶首飾生產加工基地、原材料集散中心、國際資訊交流中心。2010年金銀珠寶產業集群獲得“中華珠寶之都”的稱號；
花都區優勢——支柱產業圈發展迅速
產業鏈專業化、國際化——巨大的經濟收益、國際知名度、良好發展前景
花都區優勢——空港新城規劃
空港經濟新城：未來廣州與世界的接軌的交界點
以白雲國際機場和空港經濟區為主要載體，大力發展空港經濟，努力將白雲國際機場建設成為國際空港門戶樞紐，空港經濟區建設成為國家空港體制創新試驗區和高端產業集聚區。
規劃形成
“一核兩軸四區”的空間結構，即圍繞空港經濟核心區，依託兩條產業拓展軸線，連接空港經濟區內四大功能片區。
“一核”——以白雲機場功能強化等為住核心發展，實現廣州空港經濟功能的主要載體；
“兩軸”——依託快捷交通主幹線形成的兩條產業拓展軸，由空港經濟核心區向外放射，串聯空港經濟區內主要產業集聚區，是空港經濟發展的推進軸。
“四區”——知識經濟產業區，規劃形成知識密集型產業集聚區和教育科研產業集聚區；
商貿會展產業區，規劃形成白雲新城商務會展集聚區和多式聯運現代物流產業集聚區；
高端製造產業區，規劃形成花都汽車產業集聚區、臨空高新技術產業集聚區和高端消費品產業集聚區。花都汽車產業基地發展為集研發、製造、貿易等功能於一體的汽車產業集聚區。
休閒創意產業區，規劃形成休閒服務集聚區、創意產業集聚區和都市農業集聚區。休閒服務集聚區依託從化中心區，向西延伸至三坑水庫、王子山和九龍湖休閒度假區。
依託廣州新國際機場、鐵路集裝箱結點站和廣州－－花都區輕軌鐵路等大型工程，聯邦快遞亞太轉運中心落戶，花都航空物流與世界接軌的能力大大增強，並帶來了便捷的全球貨物運輸服務，花都區的倉儲、貨運、商貿物流、旅遊和餐飲配送等服務產業正蓬勃發展。
花都擁有青山、碧水、藍天、綠地，由西北至東北，群山疊翠，綠樹如屏。芙蓉嶂、高百丈山清水秀、景色怡人；皇母山、王子山，山高林密、泉水清澈；九灣潭、福源水，碧波蕩漾、氣象萬千。
花都區概況——生態環境優良
花都具有濃厚的人文歷史氣息，這裡有眾多名勝古跡，如：圓玄道觀、盤古王廟、資政大夫祠、洪秀全紀念館等，項目距離洪秀全紀念館、圓玄道觀大約4公里。
花都區概況——人文歷史氣息濃厚
鐵路運輸：廣州火車北站設在花都, 京廣鐵路從此經過，武廣高鐵在花都設有車站。
陸路交通：105、106、107國道南北貫穿花都，成為珠三角通往內地的交通要道，其與區內通往各鎮兩條六車道公路、京珠高速形成“井”字形的便利交通網絡。
軌道交通：廣州市正加快規劃建設地鐵，實現與花都的無縫對接。地鐵9 號線已動工將於2013 年前開通。
廣州北三環、城際列車專線連接花都與廣州中心城區及 珠江三角洲其它地區。
航空交通：廣州新白雲國際機場位於廣州市白雲區和花都區交界處，花都區市中心至廣州新白雲國際機場6公里，約10分鐘車程。
海運交通：花都港，提供海運方便，屬於國家二類港口，可供千噸貨船直達香港、澳門，年輸送量30 萬標準箱和300 萬噸散貨，輸送量可達500 萬噸。
花都區優勢——完善的交通路網
完善的交通路網，縮短距離，緊握珠三角交通“咽喉”。
花都區宏觀優勢及商圈
第一節
1、花都宏觀經濟及優勢
2、花都消費水準及商圈
廣州市及花都區07年-10年社會商品零售總額
——資料來源：廣州市統計局、花都區統計局
廣州市及花都區07年-10年社會商品零售總額對比
指标名称
单位
区域
2007年
2008年
2009年
2010年（1-11月）
社会消费品零售总额
亿元
花都
广州
由上圖可以看出，無論是廣州、花都，社會商品零售總額均是呈上升趨勢，而由趨勢中可以看出，2009年開始花都區增長速度低於廣州。
廣州市&花都區07年-10年人均消費性支出
指标名称
单位
区域
2007年
2008年
2009年
人均消费性支出
元
花都
13306
14593
16184
广州
18951
20836
22821
食品支出
元
花都
5296
6020
6408
广州
6235
7022
7577
恩格尔系数
百分比
花都
%
%
%
广州
%
%
%
——資料來源：廣州市統計局、花都區統計局
恩格爾係數表示食品支出占消費性支出的比例，隨著家庭收入的增加，食品支出的比例會下降，恩格爾係數是判斷家庭富裕程度的基礎性係數；
由上表可以看出，花都區的人均消費性支出保持9%左右的增長速度，而恩格爾係數高於廣州水準，表明花都區的消費能力有所增加，但平均家庭富裕程度以及消費能力與廣州市平均水準仍存在一定差距。
花都商業格局
大潤發-廣百商業中心
北站-新世紀廣場商業中心
北站-新世紀廣場商業中心 ---- 傳統商業中心、商業旺地
依託車站交通及位處舊城優勢，先期發展的傳統商業中心，人流車流量大，業態完整，商圈輻射花都全區。
大潤發-廣百商業中心 --- 依託區域發展新型商業中心
依託臨近區府、城市發展及周邊高端物業和人群不斷湧現等新興商業中心，道路及市政規劃具有後發優勢。
社區商業---分佈于城市各節點社區內，城市面貌重要載體
依託區域發展，滿足社區及周邊居民日常生活消費的社區型商業中心，分佈於城區內部及城郊、大型樓盤等。
傳統商業中心、新興商業中心、社區商業是目前花都區商業的主要分佈格局。
傳統商業中心，人流密集，交通擁擠，面臨升級改造需要，未來發展空間存在阻礙，但目前仍然是區內的核心商業中心；
新興商業中心，依託高端消費人群和區域城市發展，逐步挽留區內外流高端消費，承載區內消費升級和規模壯大的重任；
社區商業中心，基於交通、區內區域廣泛和消費成本等約束，社區商業將承擔社區周邊市民“衣食住行” 日常消費角色；
傳統商業中心、新興商業中心、社區商業三足鼎立，分羹花都主流消費市場。
北站-新世紀商業中心（物業）
主要配套物業：（圖片從左至右，新世紀大酒店、花都體育館、花都大劇院、廣州北站）
主要商業物業：（圖片從左至右，金城廣場、太子步行街、廣百百貨、沿路商業街）
北站-新世紀商業中心（業態、商圈）
北站
客運站
金城廣場
新世紀酒店
廣百百貨
體育用品、珠寶專賣店
通訊、服飾鞋帽類商業
通訊、服飾鞋帽類商業
太子商業
廣場
商業幹道：
秀全路（雙向六車道）、站前路、建設路（南北道）
商業區域：
花城路以西，站前路以東，秀全路兩側及內街
主要業態：
體育用品、珠寶首飾專賣店、服裝、通訊、特色餐飲
經營品牌（部分）：
珠寶品牌：六福珠寶、金大福、周大福、週六福珠寶
運動品牌：康威、喬丹、愛迪達、安踏、李寧、361度、
百事、公牛運動、LEVI’S、閃動、穗華體育
其它業態：嬌雪貝爾美容、背靠背、MONTAGOT、中國電
信、惠爾康
商圈綜述：
該商圈是花都區最長久也是最繁華的商業中心，節假日人流車流巨大，是花都輻射區域及輻射人群最廣的商業中心。
商業區內業態齊全，業種繁多，涵蓋高中低檔消費的需求，花都居民年輕消費一族、白領一族、富裕一族等都有所覆蓋。
商業區內交通設置日益擁擠，停車配套不便，等硬體和環境因素將阻礙該商業中心的發展。
大潤發-廣百商業中心（物業）
主要商業設施：（下圖，從左至右，大潤發超市、廣百百貨（在建）、龍珠母嬰商場、家居電器廣場）
大潤發超市門前廣場（人流及廣場圖片）
大潤發-廣百商業中心（業態、商圈）
廣百
大潤發
電器家居廣場
主題
商城
商業街
商業街
商業幹道：
龍珠路、鳳凰北路
商業區域：
龍珠路兩側，沿鳳凰北路
主要業態：
百貨、超市、專賣店、專業店、餐飲
經營品牌（部分）：
大潤發超市、廣百百貨、美泰家居廣場、蘇寧電器、紅蘋果家居、港麗珠寶、六福珠寶、聯想電腦、嬌蘭佳人、奈瑞兒、以純專賣、麥當勞、肯德基、真功夫、金筷子美食、海喔壽司、龍珠母嬰城、協亨通訊、華視眼鏡、
商圈綜述：
該商圈經營時間較短，依託區域以及區域高端住戶的入住而發展，商業中心主要輻射區域周邊高檔消費群體，主要以綜合生活配套和中高端消費為主。
該商業中心規模較新世紀商業中心小，但業態也較為齊全，並出現了母嬰用品專賣、家居、電器等大型賣場，呈現出主題化商業的發展的方向。
該商業周邊道路廣闊，購物環境優良，是具很大發展潛力的區域富商業中心。
廣州市及花都區房地產市場概況
第二節
1、廣州房地產市場供應及成交概況及分析
2、花都房地產市場供應及成交概況及分析
3、房地產宏觀調控政策對市場影響及分析
4、 廣州保障房供應規劃對市場影響及分析
*
廣州房地產市場供應及成交概況及分析
廣州市一手住宅供應及成交概況（2003-2010）
——數據來源於陽光家緣
区 域
类 别
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
平均增幅
广州市
新增预售面（万㎡）
%
成交面积（万㎡）
%
成交金额（亿元）
%
成交均价（元/㎡）
3888
4618
5114
6315
8599
9253
9346
12484
%
供應穩定在750萬㎡左右，與政府供應目標接近
需求受政策影響，成交量不穩定，10年成交604萬㎡
價格上漲先穩後強，10年全市均價12484元/㎡
漲幅超09年近四成
白雲區
增城市
花都區
從化市
番禺
南沙區
荔灣區
海珠區
蘿崗區
天河區
黃埔區
越秀區
中心六區（天河、越秀、荔灣、海珠、白雲、黃埔）
週邊四區（花都、番禺、蘿崗、南沙）
縣 級 市（增城、從化）
类 别
区域
人口(万人)
面积(平方公里)
中心六区
天河
海珠
越秀
白云
荔湾
黄埔
外围四区
番禺
花都
萝岗
南沙
县级市
从化
增城
【中心城區】與【週邊四區】距離在縮短，樓市格局也在發生變化！
廣州【中心六區】與【週邊四區】一手住宅成交價格及變化趨勢
【中心六区】年度成交均价
2008
2009
2010
中心六区
10779
11883
16252
【外围四区】年度成交均价
2008
2009
2010
外围四区
6797
6723
8405
【中心六區】價格從08年開始已經衝破萬元大關，2010年在2009年的基礎上更大幅飆升至16000元，遠遠高於同期【週邊四區】住宅價格的水準；
【週邊四區】住宅價格跟隨大市走向，價格穩步上升，但與【中心六區】價格相比，仍然出於較低水準，目前成為廣州樓市名副其實的‘價格窪地’。
【中心六區】升幅快，價格高企；【週邊四區】升幅平穩，‘價格窪地’
【中心六區】與【週邊四區】一手住宅供應量及成交量及變化趨勢
【中心六區】供應和成交呈現下降趨勢，置業【週邊四區】呈現平穩增長態勢
【週邊四區】一手供給及成交量均占全市5成以上，是廣州市一手樓市重要交易力量！
【週邊四區】供應及成交量大，並維持此態勢；價格長期處於低位元，在區域發展、城市距離縮短，產品升級等因素帶動下，未來將逐步縮窄與城區價格的巨大差異。
週邊四區樓市價格只是中心六區價格的五成左右，長期處於低位元，顯示出在供應量較大和剛性需求主導的市場，價格短期升幅存在阻力。
其次，隨著城市交通和區域樓盤產品結構等帶動，未來週邊四區樓市價格具有較大的升值空間，與中心城區的價差將會逐步縮減。
【中心六區】與【週邊四區】一手住宅供應、成交、價格趨勢預測
【中心六区】与【外围四区】年度整体成交均价对比
2008
2009
2010
中心六区
10779
11883
16252
外围四区
6797
6723
8405
廣州及花都樓市分析
第二節
1、廣州房地產市場供應及成交概況和分析
2、花都房地產市場供應及成交概況和分析
3、房地產宏觀調控政策對市場影響及分析
4、 廣州保障房供應規劃對市場影響及分析
花都住宅年度成交價格以及變化趨勢
花都一手價格2010年年度成交均價6180元/㎡，年均升幅8%，價格處於平穩增長態勢，增長幅度低於全市平均水準。
2007-2010年，花都一手房價保持穩定增長的態勢，從4656元升至2010年的6180元，升幅33%，年度平均升幅8%。
在廣州市2010年樓價升幅近40%的情況下，花都2010年升幅只有7%，低於廣州市整體升幅。
從房管局統計資料看，2008-2010年，花都二手房價升幅高於一手市場，三年平均增幅10%，二手價格維持同期一手50%左右；
鑒於二手交易存在避稅等操作，其實際價格水準要高於統計價格。
自10年四月樓市新政以來，花都成交均價下滑趨勢明顯，8月需求再度釋放，再加上成交結構的問題，區域均價自新政後重回6000元/平米後，9月、10月均價一直穩定在6000以上，11、12月均價較10月有所下降，但仍是以穩定為主，而11年1月價格又有上漲的趨勢，6621的均價為過去9個月的新高，多樓盤一月推貨，由於錦尚蓬萊苑與錦東花園兩個高價盤成交不少，所以結構性使得2月花都均價產生較大的升幅，達到過去一年最高的7354元/平米。
2010年價格波動頻繁，價格基本處於6200-6500元/ ㎡左右水準，2011年2月高價盤（錦尚蓬萊、錦東花園）放量成交帶動區域價格結構性上漲至7300元/ ㎡
花都住宅2010年成交價格及變化趨勢
在售价格段
楼盘数量
在售总套数
在售总面积
占区域总
在售面积
10000以上
4
1959
236303
%
9000-10000
2
125
60334
%
8000-9000
4
231
28674
%
7000-8000
13
2961
370993
%
6000-7000
13
5197
709508
%
5000-6000
12
1061
116917
%
4000-5000
10
1025
140687
%
4000以下
7
1051
138204
%
半年无成交
22
547
143609
%
合计
87
14157
1945229
%
8000以上樓盤銷售面積占在售總面積18%；
6-8000樓盤占在售總面積60%，主流供應；
6000以下低價位樓盤占在售面積22%；
10個
26個
29個
各主力價格區間樓盤占在售樓盤個數比例
33萬㎡
108萬㎡
花都在售住宅產品以中等和中等偏上價位產品居多，6000-8000元/平米的產品占在售產品面積的60%，該比例也較好地反映出了花都目前整體均價水準；
花都住宅2011年在售價格及走勢預測
花都住宅年度供應量以及成交量和變化趨勢
2007-2009市場一手市場供應量穩定在150萬平米左右，需求在2009年爆發，一二手成交超250萬平米，開發商看好後市，致供應在10年激增至252萬平米
花都2007-2009年年度一手住宅供應量，基本維持在150萬㎡/年的水準，2010年受到09年市場利好的影響，市場供應量猛增至252萬㎡，為近幾年供應的峰值；當年市場供求充足，但銷售量並為有大幅度提高，另外在政策抑制下，需求壓縮和供應的大量存在，導致區域價格難以有較大升幅；
2007-2010年，常態年度花都的年度銷售量在150萬平米左右，基本與年度供應持平，07-09年基本出於供需平衡狀態；
花都樓市以剛性需求位置，該部分需求在政策影響下，波動明顯，08年銷售量緊54萬平米，僅為07年的三分之一，09年市場回暖，市場又迅速爆發，成交193萬平米，創歷年最高值；
花都住宅2010供應量以及成交量變化趨勢
花都2010年度新增總供應252萬㎡，為歷年之最。放量供應主要集中在“五一”和“十一”兩個月，分別為51和75萬平米；
花都成交在上年基本保持穩定態勢，即使是樓市的旺季，成交量也並未有較高增長，月均成交量保持在10-13萬平米左右；
供需平衡被打破的2010年，供應增至252萬平米，超往年近100萬平米；區內需求穩定，月均在10-13萬平米； 供應放量，供需矛盾+政策效應致銷售壓力大；
花都住宅2011供應量以及成交量趨勢預測
项目名称
套数
面积
凯旋门
37
9403
锦尚蓬莱苑
816
89082
锦东花园
1063
112484
大运家园
40
8170
兰乔圣菲
85
52164
祈福生活无限
3
242
南华时代城
38
8907
美林轩逸时光
177
17931
泊岸君庭
13
1594
锦绣花都
10
691
富庄庭
4
434
星缘美居
8
2112
元邦山清水秀
155
72672
中房观湖国际
93
15318
颐和盛世
952
100340
花都雅居乐花园
23
1728
祈福都会花园
581
53253
豪利花园
787
77487
祈福辉煌台
195
25204
…..
….
…..
87个楼盘
14500套
198万平米
在售：87盤，14500套，198萬平米
歷史最高成交：194萬平米（09年）
往年平均成交：150-160萬平米
年份
住宅用地供应面积（㎡）
住宅总建筑面积（㎡）
总供应面积
已使用面积
未使用面积
总建筑面积
已建设面积
未建设面积
2007
574613
232236
342377
949300
339704
609596
2008
343837
62567
281270
623802
199180
424622
2009
678089
0
678089
1011702
0
1011702
2010
0
0
0
0
0
0
总计
1596539
294803
1301736
2584804
538884
2045920
10年無新增土地供應，而07年供應22個地塊，
20個尚未形成實際供應，
預計在2011-2012年供應市場
20塊土地面積：130萬平米，總建約205萬平米
07年開始花都土地供應迅速增長，2012年開始，該批土地開發期期限臨近，預計將有大量樓盤推出市場，屆時供應量將有明顯增長。
廣州及花都樓市分析
第二節
1、廣州房地產市場供應及成交概況和分析
2、花都房地產市場供應及成交概況和分析
3、房地產宏觀調控政策對市場影響及分析
4、 廣州保障房供應規劃對市場影響及分析
房地產宏觀調控政策對市場影響及分析
10月成交上升
4月政策密集出臺
5月成交下降
9月限購出臺
10月成交下降
4月政策密集出臺
5月成交下降
9月限購出臺
廣州
花都
广州和花都楼市在上年度9月房地产限购限贷政策限制了部分改善型需求，两者成交都不同程度地出现下滑；
廣州及花都樓市分析
第二節
1、廣州房地產市場供應及成交概況和分析
2、花都房地產市場供應及成交概況和分析
3、房地產宏觀調控政策對市場影響及分析
4、 廣州保障房供應規劃對市場影響及分析
*
廣州保障房建設規劃
2010-2012 广州保障房建设规划
规划建设年度
2010年
2011年
2012年
规划建设指标
面积（万㎡）
套数（万套）
面积（万㎡）
套数
面积（万㎡）
套数
各类住房建设总面积
840-1060
---
825-1050
---
840-1060
---
商 品 房
750-950
---
750-950
---
750-950
---
政府保障住房建设
90-110
—
75-100
70-100
包括廉租住房建设
30
15-20
10月20日
经济适用住房建设
60-80
60-80
60-80
各類住房供應規劃：政府08年經過城鎮居民調查，規劃廣州年度住房需求供應量在750-900萬平米之間。
保障房供應比例：（左圖）廣州2010-2012年年度保障房建築面積占當年規劃各類住房共建設面積的9%-10%左右，其中在保障性住房中，廉租房的比例占30%-50%，扣除廉租房，剩餘的經濟適用房規劃的建設比例只占當年各類住房建設面積5%-6%左右，供應量對商品房供應格局影響輕微。
廣州2010-2012保障房建設占各類住房規劃建設比例
保障性住房供应比例有轻微增加，但对广州整体供应量影响不大；
保障性住房价格远低于广州市商品住房价格，因此保障性住房推出市场会对当期整体楼价造成一定影响
*
廣州保障房申請條件
市場需求面受衝擊小：保障房申購者收入門檻限制很嚴，符合條件者基本上是處於社會最底層的需求，購買力很低，在沒有保障房的情況下，也很難進入住房商品交易市場，從這個層面上看，購房者流向保障房的比例將會很低，商品房的市場需求面受到衝擊面很小。
對當年的價格水準影響大：保障性住房價格水準大幅度低於正常商品住宅價格水準，其集中在2012年中-2013年推出市場，會拉低當月的市場均價外，整體價格水準有可能呈現下降趨勢，出現與實際商品住宅市場情況不一致的情況，區域價格無法體現真實的市場情況。
*
廣州保障房供給及分佈
保障房供應區域：2009至2010年開工建設的保障房項目，主要集中在白雲、黃埔、天河區城市與郊區結合位置。
保障房實際供應：2009至2010年開工建設的保障房項目，實際供應市場的時間將主要集中於2012年年中或年底；
供應量供應結構：2009至2010年開工建設的保障房項目，總建面積約500萬平米，總數約7萬套，經適房萬套。
2012年保障性住房供应量将达到一个新的峰值
花都樓市板塊分析
第三節
1、 【區府板塊】 --- 板塊概況及優勢
2、 【區府新城】 --- 板塊概況及優勢
3、 【 汽 車城】 --- 板塊概況及優勢
4、 【山前大道】 --- 板塊概況及優勢
5、 【機場板塊】 --- 板塊概況及優勢
6、 【鏡湖板塊】 --- 板塊概況及優勢
廣清高速
京珠高速
機場高速
新華
赤泥
碳步
芙蓉
梯面
北興
花山
雅瑤
獅嶺
廣州二環
花都大區域及交通簡圖：
經濟行政文化中心
距離新華最近的鎮
區域主要交通動脈
廣清高速
機場高速
廣花公路
廣州二環
京珠高速
樓市發展主要區域
以新華鎮為中心周邊區域
雅瑤
花山
新 華 鎮
城區
板塊
山前大道
板塊
鏡湖板塊
汽車城板塊
機場板塊
區府新城板塊
板塊劃分：以區域位置和資源稟賦劃分六大板塊
中部：中心城區板塊，新華城區
北部：山前大道板塊，主城北面
南部：鏡湖大道板塊，主城南面
西部：汽車城板塊，主城西面
東部：機場板塊，主城東面
西北部：區府新城板塊，主城西北部
花都樓市板塊分析
第三節
1、 【區府板塊】 --- 板塊概況及優勢
2、 【區府新城】 --- 板塊概況及優勢
3、 【汽 車 城】 --- 板塊概況及優勢
4、 【山前大道】 --- 板塊概況及優勢
5、 【機場板塊】 --- 板塊概況及優勢
6、 【鏡湖板塊】 --- 板塊概況及優勢
白雲機場
三東大道以南
迎賓路以西
廣清高速以東
新街河以北
城中心
機場高速
廣清高速
城區板塊：
三東大道以南，雅瑤河以北，迎賓路（馬鞍山公園）以西，鐵路以東
【板塊】城區板塊 ----板塊區域
城區
板塊
山前大道板塊
鏡湖板塊
汽車城
機場板塊
區府新城板塊
板塊分佈區域圖：
【板塊】城區板塊 ---- 資源稟賦
核心優勢---城市中心，資源富集
綜述：交通、教育、商業、景觀資源豐富，花都發展最成熟的城區；
交通網絡發達
商業配套齊全
圖片
圖片
教育資源豐富
景觀環境優越
圖片
圖片
花都主要商業分佈於板塊內
大潤發商圈
北站商圈
陸空立體交通便捷
地鐵9號線2011年全線動工，貫穿全區
區內有北站、汽車站，城際交通便捷
基礎教育、高等教育、職業教育密佈
省級學校新華中學、秀全中學等
中央公園、花果山公園、馬鞍山公園 等十多座公園分佈於板塊內
【板塊】城區板塊 ---- 板塊樓市（供應）
区府板块是目前花都供应量最大的板块，但土地基本已经开发,后续供应将会减少
在售樓盤占比：%
在售套數占比：%
在售面積占比：%
【板塊】城區板塊 ----板塊樓市（價格）
商圈
公園
公園
公園
公園
區府
公園
錦尚蓬萊
13000（裝修）
公園
錦東花園 11000（裝修）
星緣美居
8700（毛坯）
朗庭雅居 7200（毛坯）
城央禦景
7500（毛坯）
商圈
澳景藍庭 6800（毛坯）
祈福生活無限10000（裝修）
陽光雅居 7000（毛坯）
平均價格在6-8000元/ ㎡，1萬以上高端產品集中在區府、大潤發商圈區域；資源（地鐵、商圈、景觀）在分佈不均和產品素質差異，是區域內部價格差異主因；
楼盘签约数据
价格段
楼盘个数
在售面积
面积占比
10000以上
3
210969
62%
9000-10000
1
8170
2%
8000-9000
2
1836
1%
7000-8000
4
32228
9%
6000-7000
7
61562
18%
6000以下
9
25468
7%
合 计
26
340233
100%
區內萬元以上的標杆項目，供應的主力主要是錦尚蓬萊和錦東花園，這兩盤的供應量接近區域在售供應近六成;
未來錦尚蓬萊還有後續供應，在區域這兩標杆盤大量成交的帶動下，板塊價格和花都的價格均會有較大的提升；
平均價格段
【板塊】城區板塊 ----板塊樓市（客戶）
該板塊地處花都中心城區，緊鄰區府，市政配套完善，該板塊項目以定位“城市化”居住社區的自住型第一居所為主，產品線相對豐富，但仍以大面積單位居多。
花都雅居樂是該區最早的地標性樓盤，隨著花都日漸成熟，新鴻基、合景、中房等大型發展商亦爭相進駐；
客戶層面廣，公務員和本土居民購房為主，輻射至汽車城、機場產業從業人員;
鑒於與廣州樓價的強大差異及交通逐步完善，部分廣州客戶在該片區置業自住投資
【板塊】城區板塊 ----板塊樓市（在售產品個案）
樓盤名：錦尚蓬萊苑
地 址：商業大道以北，鳳凰路以東
開發商：廣州高宜投資置業公司
銷售量：152套
未售量：816套
戶型段：兩房至四房
面積段：90-136㎡
圖片
優勢：地段優勢明顯，享盡各種資源（商業、交通、景觀）配套；
借鑒：中小戶型帶入戶花園贈送面積，套房設計，性價比、舒適度高
優勢Ⅰ 近地鐵、臨商圈
優勢Ⅲ 超寬樓距
圖片
圖片
優勢Ⅱ 鄰馬鞍山公園
優勢Ⅳ 面積贈送
圖片
圖片
70米寬樓距，市區盤少見；
距離地鐵10分鐘步行；
距大潤發超市廣百百貨只有5分鐘路程
公園就在社區入口旁；
部分單位能直接觀賞公園
92 ㎡三房帶入戶花園，贈送一半面積
花都樓市板塊分析
第三節
1、 【區府板塊】 --- 板塊概況及優勢
2、 【區府新城】 --- 板塊概況及優勢
3、 【汽 車 城】 --- 板塊概況及優勢
4、 【山前大道】 --- 板塊概況及優勢
5、 【機場板塊】 --- 板塊概況及優勢
6、 【鏡湖板塊】 --- 板塊概況及優勢
區府新城板塊：
三東大道以北，建設北路以西，鐵路以東
【板塊】區府新城板塊 ----板塊區域
城區
板塊
山前大道板塊
鏡湖板塊
汽車城
機場板塊
區府新城板塊
板塊分佈區域圖：
鐵路以東
三東大道以北
建設北路以西
廣清高速
白雲機場
【板塊】區府新城板塊 ---- 资源禀赋
核心優勢---花都政府規劃中CBD，交通路網黃金點
綜述：未來花都CBD，三大發展商打造大型社區，供應大，交通便利
交通網絡黄金点
大型生活社區集中地
政府規劃支持
供應集中地
位于武廣高鉄直綫上，地處交通黃金點
距離廣清高速海布出口僅1km
雅居樂目前已經推出第一期生活社區“花閒集”。保利以及路勁在未來1-2年會在同地段推出大型社區，未來該區域將形成大型生活圈。
本區域是土地供應儲備最多的地段，占07-10年整體土地供應量的%。
为优化广州北部副中心城区的城市功能，花都区委、区政府开展城市中轴线规划研究，具体范围北至平步大道，南至三东大道，西至建设北路，东至曙光路。
【板塊】區府新城板塊 ---- 板块楼市（供应）
区府新城板块目前占整体在售的比例少，但未来供应量多，包括保利地产项目、路径地产项目等均将在近期开工，该区域是未来花都楼市供应的重要组成力量。
在售樓盤占比：%
在售套數占比：%
在售面積占比：%
同地理位置，品牌好，設計優，配套齊全，銷售價格越高，銷售速度越快
雅居樂花間集
銷售率：%
銷售均價：8000元/㎡
雲峰學府花園
銷售率：%
銷售均價：6500元/㎡
雅寶新城
銷售率：%
銷售均價：6500元/㎡
雅居樂以其自身在花都市場上的品牌知名度以及良好設計規劃配套，成為本板塊銷售情況最理想，銷售價格最高的項目；
雲峰花園目前雖然配套等各方面尚未齊全，但臨近學校為其價格較低，因此性價比仍相對較高；
雅寶新城是本區域中大型舊盤，雖然周邊配套較為成熟，但位置相對較偏，且戶型設計舊式，因此銷售相對緩慢。
【板塊】區府新城板塊 ----板塊樓市（價格）
【板塊】區府新城板塊 ----板塊樓市（客戶）
該板塊地處花都未來CBD發展中心，雖然目前社區氛圍不足，但隨著三大發展商進駐該板塊，市場看好未來發展前景，該板塊受市場矚目程度不斷提升。
目前雅居樂在本板塊有5塊住宅用地以及2塊商業用地，保利有4塊住宅用地以及1塊商業用地，路勁集團有2塊住宅用地，該批地塊體量較大，未來將會打造成大型社區，未來社區生活氛圍將逐步呈現。
CBD規劃，讓該區域的升值潛力受到廣州投資型客戶的肯定，該板塊目前價格在6500-8000元/㎡，相對于高企的廣州市市區樓價，性價比高，價格窪地吸引客戶。而配套設施以及大型社區氛圍的逐步完善，同樣受到改善型買家的青睞。
規劃利好以及配套較為完善，價格窪地帶動“投資+度假型”廣州客戶成交，大型社區受到“改善型”買家青睞。
【板塊】區府新城板塊 ——板塊樓市（在售典型產品個案）
樓盤名：雅居樂·花間集
地 址：花都新華三東大道西（花卉交易中心西側）
開發商：廣州花都雅居樂房地產開發有限公司
銷售率：%
戶型段：三房及四房
面積段：98㎡-160㎡
個盤優勢——
品牌效應、政府規劃利好、性價比高、配套齊全
雅居樂早期在花都建立良好的品牌形象，在花都區的口碑十分高。
品牌效應
花間集地處政府規劃中CBD的黃金地段，區域前景備受關注，升值前景看好
政府規劃利好
花間集價格略高於目前花都市場價格，均價8000元/㎡，對於未來黃金地段來說，價格實惠，性價比十分高。
性價比高
首期已經規劃林蔭大道、噴泉廣場、露天泳池、花雨連廊、親子樂園等多個主題性園藝組團，未來還有4塊地開發，配套將會越來越完善。
配套齊全
在售典型產品個案——優勢分析
花都樓市板塊分析
第三節
1、 【區府板塊】 --- 板塊概況及優勢
2、 【區府新城】 --- 板塊概況及優勢
3、 【汽 車 城】 --- 板塊概況及優勢
4、 【山前大道】 --- 板塊概況及優勢
5、 【機場板塊】 --- 板塊概況及優勢
6、 【鏡湖板塊】 --- 板塊概況及優勢
汽車城板塊：
迎賓大道以南，廣清高速以西，佛山一環以北
【板塊】汽車城板塊 ----板塊區域
城區
板塊
山前大道板塊
鏡湖板塊
汽車城
機場板塊
區府新城板塊
板塊分佈區域圖：
佛山一環以北以北
迎賓大道以南
廣清高速以西
風神大道
廣州北站
【板塊】汽車城板塊 ---- 資源稟賦
核心優勢---靠近汽車產業園區
綜述：位於汽車產業園集中地，交通便利，天馬河流域生態資源良好
交通便利
汽車產業園集中地
天馬河生態資源良好
本板塊風神大道緊鄰廣清高速新華出口，交通十分便利。
天馬河流域覆蓋整個汽車城板塊，生態環境良好
汽車產業是花都區發展最快的產業，同時也是花都區的四大支柱產業之一，風神大道是該產業園區的集中地，帶動花都區區域經濟的增長以及帶來更多的就業機會，該因此本板塊汽車產業從業員人口密度較高，同時其產業圈的發展奠定了本板塊的客戶基礎。
【板塊】汽車城板塊 ---- 板塊樓市（供應）
汽車城板塊的供應主要集中在風神大道沿線，以大型樓盤為主，由於臨近區府板塊，生活配套相對較為成熟。
在售樓盤占比：%
在售套數占比：%
在售面積占比：%
距離汽車城越近，交通越便利，價格越高
保利城花園是汽車城中最大型樓盤，由於其口碑、配套設施，產品靈活多變等，因此銷售情況十分理想。
天馬河由於靠近廣清高速，因此雖然其自然環境最為優越，但銷售情況一般
南華時代城由於為地鐵上蓋物業，社區配套較為成熟，因此銷售情況良好。
好美嘉園位於炭步鎮附近，該區域汽車產業集中程度相對較低，價格較低，銷售情況較差。
【板塊】汽車城板塊——板塊樓市（價格）
天馬河公館
銷售率：%
銷售均價：6800元/㎡
保利城花園
銷售率：%
銷售均價：7000元/㎡
好美嘉園
銷售率：%
銷售均價：4800元/㎡
南華時代城
銷售率：%
銷售均價：6000元/㎡
【板塊】汽車城板塊——板塊樓市（客戶）
汽車城板塊與機場板塊是近年崛起並加速發展的板塊，均在花都區的主要經濟產業帶動下發展起來的，無論在產品與客戶上有著較為明顯的相似點。
天馬河、汽車城板塊地理環境較為優越，產品類型比較豐富，洋房、別墅均有，主要吸納本地汽車城從業人員。
產品類型豐富，客戶具有明顯行業特徵，主要為汽車城從業人員
【板塊】汽车城板塊——板塊樓市（在售典型產品个案）
樓盤名：保利城花园
地 址：花都汽车城花港大道与风神大道交汇处
開發商：保利地产
銷售率：%
戶型段：两房至四房、复式、别墅
面積段：70㎡-170㎡洋房； 230㎡-445㎡别墅
個盤優勢——
產品類型多、生活配套成熟、地鐵上蓋
【板塊】汽車城板塊——個盤優勢分析
涵括兩房、三房、四房、複式、別墅，滿足各類人群的需求
產品類型多
大型超市華潤萬佳、雙會所配套、國際高爾夫球場
生活配套成熟
規劃中地鐵3號線延長線、9號線、14號線
地鐵上蓋
花都樓市板塊分析
第三節
1、 【區府板塊】 --- 板塊概況及優勢
2、 【區府新城】 --- 板塊概況及優勢
3、 【汽 車 城】 --- 板塊概況及優勢
4、 【山前大道】 --- 板塊概況及優勢
5、 【機場板塊】 --- 板塊概況及優勢
6、 【鏡湖板塊】 --- 板塊概況及優勢
山前大道板塊：
山前大道以北，圍繞芙蓉嶂水庫、圍繞九龍潭水庫、圍繞三坑水庫
【板塊】山前大道板塊 ----板塊區域
城區
板塊
山前大道板塊
鏡湖板塊
汽車城
機場板塊
區府新城板塊
板塊分佈區域圖：
山前大道以北
圍繞芙蓉嶂水庫
圍繞九龍潭水庫
圍繞三坑水庫
【板塊】山前大道板塊 ---- 資源稟賦
核心優勢---山水資源優越
綜述：山水資源優越，花都旅遊景點，度假型生活
別墅集中地
旅遊景點
山水資源豐富
度假社區
本區域別墅產品是主體，其主要圍繞在本區域中山水資源優越的芙蓉嶂水庫、九龍湖水庫、三坑水庫。
本區域是王子山森林公園、芙蓉度假村等旅遊景點集中地。
該區域的別墅主打“休閒度假”生活，會所配套，度假設施較為齊全。
該區域是花都環境最優美的地方，自然資源最豐富的地方。
【板塊】山前大道板塊 ---- 板塊樓市（供應）
山前大道板塊主要以別墅盤為主，面積段較大，前期開發較多，該片區中的別墅市場基本飽和，未來供應不多。
在售樓盤占比：%
在售套數占比：%
在售面積占比：%
以度假型別墅為主，越近自然資源，設計獨特，休閒配套越齊全，銷售價格越高，但相對銷售速度慢。
蘭喬聖菲地處芙蓉度假村，僅靠自然資源最優的芙蓉嶂水庫，山水資源十分好。
天湖峰境，距離水資源較遠，但山資源較為豐富，再加上配套設施較多因此銷售情況較為理想。
碧桂園假日半島與水庫的距離較遠，設計上特色薄弱，主打平民型的價格，銷售情況一般。
【板塊】山前大道板塊 ——板塊樓市（價格）
萬科蘭喬聖菲
銷售率：%
獨棟均價：萬元/㎡萬元/㎡
合景天湖峰境
銷售率：%
獨棟均價：1萬元/㎡-2萬元/㎡
圍繞三坑水庫
碧桂園假日半島
銷售率：%
獨棟均價：7500元/㎡
【板塊】山前大道板塊 ——板塊樓市（客戶）
豐富的山水資源，前期吸引追求“度假悠閒”型的廣州客戶為主，後期花都經濟飛速發展，花都本地私企業主開始追求享受型生活，比例逐步增加。
花都區山前大道板塊山水資源豐富，依靠王子山森林公園以及芙蓉嶂水庫的天然優勢，房地產起步較早， 新鴻基、美林、合景、碧桂園等各大品牌發展商雲集；
該板塊房地產發展較早，以別墅盤為主，大部分的項目均從自然角度進行推廣，普遍定位為崇尚生態、自然生活的高端度假型別墅；
山前大道板塊早期的成交均以廣州客戶居多，隨著獅嶺經濟騰飛，近年來本地企事業中高管理階層、尤其是獅嶺私企業主佔據了極大的成交比例；
【板塊】山前大道板塊 ——板塊樓市（在售高端產品個案）
樓盤名：玖瓏湖
地 址：花都九龍湖森林公園
開發商：香港新鴻基地產
銷售率：100%（一期已售罄，二期尚未公佈）
戶型段：獨棟及雙拼別墅
面積段：350㎡-875㎡
個盤優勢——
產品設計獨特、配套檔次高齊全
創新戶型“現代四合院”，注入創新的引景入室設計概念，透過廳房前後的大幅景觀玻璃窗，將高爾夫球場景致引入室內。
產品設計獨特
九龍湖高爾夫球會擁有27洞高爾夫球場，
國際五星級度假酒店、歐陸式度假小鎮
國際學校、馬術學校
配套
檔次高齊全
【板塊】山前大道板塊 ——優勢分析
花都樓市板塊分析
第三節
1、 【區府板塊】 --- 板塊概況及優勢
2、 【區府新城】 --- 板塊概況及優勢
3、 【汽 車 城】 --- 板塊概況及優勢
4、 【山前大道】 --- 板塊概況及優勢
5、 【機場板塊】 --- 板塊概況及優勢
6、 【鏡湖板塊】 --- 板塊概況及優勢
機場板塊：
迎賓大道以東，機場高速以南，京珠高速以西，北二環高速以北
【板塊】機場板塊 ----板塊區域
城區
板塊
山前大道板塊
鏡湖板塊
汽車城
機場板塊
區府新城板塊
板塊分佈區域圖：
迎賓大道以東
北二環高速以北
機場高速以南
機場高速
京珠高速
京珠高速以西
新國際白雲機場
【板塊】機場板塊 ---- 資源稟賦
核心優勢---靠近新白雲國際機場，交通網絡成熟
綜述：毗鄰空港新城中心，交通成熟，距離市中心近，山水資源良好
距離市中心僅20分鐘車程
空港新城規劃利好、交通路網成熟
山水資源良好
本板塊與鏡湖板塊是花都區中最靠近廣州市區中心的板塊，通過高速公路連線，距離中心區域僅20分鐘車程
本板塊位於花東，地處芙蓉嶂水庫及流溪河水域，水體資源較為豐富。
廣州未來發展重點之一的空港新城規劃，將以新白雲國際機場為中心，本板塊是花都距離白雲機場最近的一個板塊
機場高速、北二環高速、京珠高速等多條高速公路、國道貫穿本板塊，交通十分便利
【板塊】機場板塊 ---- 板塊樓市（供應）
機場板塊的供應主要集中在花東鎮機場高速沿線，以大型樓盤為主，講求社區生活配套完善。
在售樓盤占比：%
在售套數占比：%
在售面積占比：%
距離機場越近，交通越便利，價格越高，銷售速度越快；
同等地理位置，樓盤規模越大，價格越高，銷售速度越快。
富力金港城作為機場板塊的大型樓盤，憑藉優越的地段交通路網優勢、齊全的生活配套以及高性價比的價格，吸引大批機場人員以及廣州投資客戶購買，因此銷售情況較為理想。
祈福都會地理位置相對較為偏僻，價格上與富力金港城差距不大，因此銷售情況略差。
與祈福都會同一地段的花都悅翠園以及合裕華亭，由於樓盤規模小，為小品牌發展商，因此銷售價格處於花都區的底層價格區，銷售情況一般。
【板塊】機場板塊——板塊樓市（價格）
富力金港城
銷售率：%
銷售均價：6800元/㎡
合裕華亭（11年2月）
銷售率：%
銷售均價：4600元/㎡
花都悅翠園（10年1月）
銷售率：%
銷售均價：4500元/㎡
祈福都會（10年10月）
銷售率：%
銷售均價：6800元/㎡
新國際白雲機場
【板塊】機場板塊——板塊樓市（客戶）
樓盤以大型生態社區為主，生活配套較為齊全，客戶具有明顯行業特徵，多數是機場周邊產業園及物流產業的從業人員
本板塊與汽車城板塊一樣，是通過產業的發展帶動周邊社區的發展，客戶方面具有明顯的行業特徵，本專案距離新國際白雲機場距離十分近，同時由於該板塊的山水資源較為豐富，因此樓盤以大型生態社區為主。
本板塊主要以洋房為主，產業人員由於工作需要需長期居住在本區域，希望擁有在猶如在市中心內便利生活，因此對生活配套的要求較高，因此切合其需求，本板塊的大型樓盤的商業的規劃與配套都較為完善。
【板塊】機場板塊——板塊樓市（在售典型產品個案）
樓盤名：富力金港城
地 址：花都花東鎮現代大道（北段）
開發商：廣州富力地產股份有限公司
銷售率：%
戶型段：一房至四房、風情別墅
面積段：80㎡-140㎡洋房； 220㎡-290㎡別墅
個盤優勢——
交通便利、生活配套成熟、性價比高
【板塊】機場板塊——優勢分析
地鐵三號線北延線，機場南站——地鐵上蓋物業是其最大的賣點。
交通便利
社区规模大，有较为成熟的配套设施
生活配套成熟
富力金港城價格處於花都區的整體均價水準，地鐵上蓋物業、成熟的生活社區，生活配套齊全、萬㎡的湖景等有利因素，讓項目性價比大大提升。
性價比高
花都樓市板塊分析
第三節
1、 【區府板塊】 --- 板塊概況及優勢
2、 【區府新城】 --- 板塊概況及優勢
3、 【汽 車 城】 --- 板塊概況及優勢
4、 【山前大道】 --- 板塊概況及優勢
5、 【機場板塊】 --- 板塊概況及優勢
6、 【鏡湖板塊】 --- 板塊概況及優勢
鏡湖板塊：
新街河以南，北二環以北，106國道以西，新廣花公路以東
【板塊 】鏡湖板塊 ----板塊區域
城區
板塊
山前大道板塊
鏡湖板塊
汽車城
機場板塊
區府新城板塊
板塊分佈區域圖：
鏡湖大道
106國道
新街河
廣花公路
北二環
【板塊】城區板塊 ---- 資源稟賦
核心優勢 --- 空港經濟圈戰略腹地，花都連接廣州城區的核心樞紐；
綜述：毗鄰機場，空港經濟圈產業集聚區，距廣州城區20分鐘車程；
政府推動、政策支持
高端人群聚集支撐樓市
圖片
圖片
地鐵通達、公路完善
近廣州、輻射城區客戶
圖片
圖片
空港經濟行業高素質人才聚集
產業下游行業，商貿發展，人口聚集
花都2009-2015年重點建設空港新城
廣州市政府2010年發佈《廣州空港經濟發展規劃綱要》
地鐵9號線清布站位於板塊中心位置
廣花公路、106國道、機場高速
城際公交直達廣州城區和花都中心
距廣州城區10公里，20分鐘車程
距花都中心，20分鐘公車程；
板塊廣州客戶比例高；
【板塊】鏡湖板塊 ---- 板塊樓市（供應）
在售樓盤數量少，供應量和成交量比例小；未來東鏡新城、嘉華專案、合和新城三個超級大盤陸續供貨，板塊競爭日趨激烈；
在售樓盤占比：%
在售套數占比：%
在售面積占比：%
【板塊】鏡湖板塊 ----板塊樓市（價格）
板塊均價8500元/ ㎡毛坯，區域價格年度升幅高，從08年4500升至2012年8500，價格升近一倍，升幅遠超花都同期水準；
美林軒逸
10000（裝修）
豪利花園
8500（毛坯）
合和新城 7200（毛坯）
中房觀湖 8500（毛坯）
雅圖奧園 6500（毛坯）
嘉匯城
價格走勢：
該板塊在2008至2010年度價格升幅明顯，區域指標盤豪利花園和美林軒逸均從4500左右的價格升至2010年底的8500左右，升幅近一倍，是花都所有區域中升幅最大的板塊；
在板塊空港新城規劃的推動，板塊如此大的升幅一方面與區域供應量少有關，此外多重需求的重疊也可能是原因之一；
【板塊】镜湖板塊 ----板塊樓市（客戶）
板塊距離機場、花都中心、白雲區距離都比較近，客戶为廣州白雲區客戶、機場物流園從業人員、區政府機關、企事業單位辦公人員；
該板塊地處花都中心城區南部，東面是白雲國際機場，板塊毗鄰廣花公路、廣清高速和機場高速，交通便捷，是幾個板塊中最靠近廣州城區的區域。
該片區購房客戶主要其周邊企業職工、機場工作人員、個體戶為主。同時，花都與廣州樓價的強大差異，加之該區域距離廣州較近，部分樓盤離地鐵較近，吸納了不少廣州客戶在該片區購房和投資。
【板塊】镜湖板塊----板塊樓市（在售產品個案）
樓盤名：豪利花園
地 址：鏡湖大道18號
開發商：廣州豪利房地產開發有限公司
戶型段：三房（主力戶型）
面積段：93-100 ㎡(主力）
圖片
優勢：業主入住，樓盤成熟度高；產品（戶型、園林）素質高；
借鑒：重視品質和企業口碑，樓距寬，N+1戶型方正實用，性價比高
優勢Ⅰ 樓盤成熟
優勢Ⅲ N+1設計
圖片
圖片
優勢Ⅱ 戶型方正、實用
優勢Ⅳ 園林景觀佳
圖片
圖片
部分單位N+1，性價比高
一期業主入住，二期交樓，居住氛圍漸濃；
園林已經成規模展示佳
帶入戶花園設計；
實用率高達85%以上；
新加坡風情、下沉式園林
層次鮮明，舒適度高
1 ：市場部分結論
2 ：項目優勢分析
3 ：嘉華產品優勢
4 ：定位方向研判
市場部分結論
1、
花都宏观优势
广州楼市
花都楼市
板块楼市竞争
市场结论
广州北面战略门户
广州北城市副中心
支柱产业优势明显
空港特区潜力无限
地广人多支撑楼市
环境优美适宜居住
路网发达交通便捷
轨道交通跨城辐射
中心区供应渐少
外四区供应渐多
中心区成交量渐少
外四区成交量渐大
中心区价格高企
外四区价格洼地
年度需求750万㎡
成交受政策影响
年需求150-190万㎡
年度供应160万㎡
2010月成交稳定
2011年供应量大
6000-8000元成主流
产品结构逐步升级
中高价位盘不断涌现
中高价位盘供应量大
中高价位盘竞争激烈
六大板块各具优势
城区供应逐步渐少
城区价格逐步走高
区府新城镜湖板块
成未来供应主力；
大盘开发品牌角力
态势愈加明显，本
土开发商面临挑战
項目優勢分析
2、
Ⅰ 、項目 概 況
Ⅱ 、SWOT分析
郵政處理中心 > > >白雲六線、
郵政處理中心
田地 > > >规划路
田地 > > >规划路
田地 > > >规划路
田地 > > >规划路
田地 > > >规划路
田地 > > >规划路
田地 > > >规划路
目前地块现状
項目周邊商業現狀及發展分析 --- 周邊商業業態及分佈
東鏡村商業集中帶
專案地塊
新廣花路
舊廣花路
距離：500米
距項目400M
項目周邊商業面貌變化軸
項目位於東鏡村村尾，距離村頭的商業集中地帶約500米；
商業集中帶業態主要由低端小型百貨超市、服飾店、餐飲、農貿市場等，主要服務東鏡村和松柏村村民和外來打工人員，檔次低。
項目周邊商業現狀及發展分析 --- 周邊商業租金及面積
商業店鋪建築形態：農村村民自建住房的底層商業和平房商業；
商業店鋪經營面積：視業態的經營需要不同，經營面積有所不同，商業集中帶商鋪面積在40-2000㎡
之間，超市面積最大，餐飲面積在40-150 ㎡之間，其它店鋪面積在40-100 ㎡，
商業店鋪租金水準：40 ㎡商鋪租金約800元/月，整體租金視商業位置，區間在15-30元/ ㎡ ·月
項目周邊商業現狀及發展分析 ——周邊商業發展分析及總結
以前
現狀
未來
舊廣花路橫穿東鏡村，木材交易市場沿路而起；
城區發展，外來人員集聚，低端社區商業滿足日常需求；
區域樓盤帶動發展，社區商業配套，檔次提高，逐步完善
周邊社區配套基本能滿足居民日常的生活需求，但其檔次低和衛生品質條件差、人員混雜等情況均會對樓盤整體的素質有所衝突，專案需要根據東鏡村集中商業帶情況，有針對性配套部分商業或會所功能設施，以滿足項目居民對生活品質追求之需。
项目SWOT分析
香港知名品牌发展商
项目规模大，有利于打造大型社区
社区规划生活配套齐全
地处两区交界，交通便捷
产品设计独特，南北对流
项目周边缺乏生活商业配套，没有形成居住氛围
项目靠近高压电塔
周边环境以木材厂为主，整体形象较差
S(优势)
W(劣势)
O(机会)
T(威胁)
距离广州城区近，客户群广
花都规划发展前景利好
板块供应减少，板块客户目光集中
花都发展迅速，高端人口聚集
东镜新城距离项目近，同区域竞争压力较大；
未来1-2年，品牌楼盘陆续推出市场，竞争越趋激烈
国家房地产调控导致市场不明朗
嘉華產品特色
3、
典藏豪宅，精雕细琢，演绎建筑艺术！
嘉华近年香港豪宅三部曲
嘉御山、嘉珀山及嘉皇臺。
引入世界顶级建筑设计元素；
现代简约与古典华美融合的室内装修；
细节体现贵族式的经典气派……
引入法國莊園大宅建築設計—嘉珀山
嘉御山—為全球首個使用 Swarovski 水晶配襯24K包金潔具等輝煌舖陳的豪宅項目。
精雕细琢—嘉皇臺
嘉御山
整體設計取材自美國紐約Upper East Side的高尚地段，以裝飾藝術為建築風格，配合尊貴用料和設備，創造出區內極為罕有的殿堂級府第。
慧芝湖花園（上海市大寧國際社區） 以美國洛杉磯Westwood區為藍本，銳意構建成為一個標誌優質生活的社區。 精緻的建筑外形，完善的屋苑設施、大型綠化景觀。配合特色水景及主題花園，營造舒心怡人的空間；創新的入戶花園；高約六米的大堂營造出高闊空間感，突顯堂皇氣派。
典藏豪宅，精雕细琢，演绎建筑艺术！
大型豪华的社区配套；高实用兴确不失时尚的户型设计；
定位方向研判
4、
功能特色軸
輻射範圍軸
中高端
高端
特色住宅
傳統住宅
項目市場定位方向四向發散圖
中高端特色住宅
中高端傳統住宅
高端傳統住宅
高端特色住宅
凱旋門
大運家園
保利城
四种类型在花都区都有成功的案例，他们的成功之处在哪？
*
規模：
項目占地面積為6萬㎡
總建築面積逾11萬㎡
總戶數：603套
容積率為
戶型比例：洋房％，複式3％，別墅％
開盤時間：2009年5月
銷售率：96％
特點：
低密度洋房+別墅，引入獨創的“天際獨立屋”，產品設計新穎、豐富；
獨特精緻的設計與源自香港豪宅式六星級物業管理是吸引買家的兩大賣點 。
高端特色楼盘代表——凯旋门
*
規劃特點
整個專案設計南北對流，215米超寬樓距，園林美景盡收眼底；雙會所設計盡顯尊貴
根據地形位置，設計9棟三聯排別墅，鬧中取靜，又可實現項目最大值
容積率只有，打造超低密度高端住宅社區
產品新穎及多元化的設計，加上面積段從110-800㎡，滿足不同階層客戶需求
引入新鴻基超級豪宅“天際獨立屋”及“殿堂大宅”的設計 ，成為花都區域新標杆
棟與棟之間均錯位設計，保持戶戶開陽，增強私密性
高端特色楼盘代表——凯旋门
*
特點：
戶型設計新穎、豐富，且戶戶方正實用，通風採光良好；
每戶單位均充分發揮設計優勢，利用入戶花園、花槽、空中花園等多重不同的方式贈送面積，一方面提高產品的性價比，一方面加大室內空間，更方便裝修，提升室內檔次；
配合南北錯落的蝶形設計形成超寬樓距，營造高品質的景觀園林，更營造了整體項目的高端形象；
高端特色楼盘代表——凯旋门
*
分析：
洋房成交價格幅度較大，由6000～11000/㎡之間不等，西北向，望馬路單元售價最低，約6000～8000/㎡，南向靠馬路單元售價約7000～8500/㎡之間，而望中心園林的單元售價則最高約8000～11000/㎡；
從資料可以說明，景觀可以將價格幅度拉大，實現價值最大化；
該項目洋房產品的成交客戶以中心城區的公務員、企事業單位員工、花都區生意人、各行業協會、商會成員、本地師奶、富二代居多，另有少數來自廣州其它區域或外地客戶購買。
高端特色楼盘代表——凯旋门
*
規模：
占地面積：68357平方米
總建築面積：160000平方米
容積率：
總戶數：共開發兩期，一期715戶
戶型比例：平層洋房92％ 、複式8％
開盤時間：2008年5月
銷售率：81％
特點：
樓盤位置處於坐落於花都的地王中軸線，是典型的地鐵中心區物業。
17種戶型，一梯兩戶，私密性極強；
；
中高端特色楼盘代表——大运家园
*
產品分析
一梯兩戶的純板式小高層樓，戶型設計方方正正，密度低，居住舒適度較高。雙陽臺設計，戶戶南北通透，採光通風良好，無黑室，綜合實用率達到87％以上。
除少數兩房產品之外，全部為廳不出陽臺的設計，使得產品在實用方面有所折扣。
中高端特色楼盘代表——大运家园
*
早期產品
南向＋園林景觀：6500
北向：5000
南北對流，雙向望園林
11000-13000
雙向望園林
南向：9500 北向：8500
南向望景觀帶：7000
北向望園林：8000
由於該項目是花都區的典型優質樓盤，景觀條件是其核心賣點之一。該項目中同一樓座，不同的朝向與景觀，價格差可達到1500-2000，但仍不影響客戶優先選擇景觀好，朝向好的單位。
中高端特色楼盘代表——大运家园
*
中原监测：
大运家园的产品以大面积三房单位为主，内部环境优越，周边商业配套完善成熟，紧邻区府，未来更是地铁九号线上盖物业，是定位高端的大型生态社区。
大运家园在售单位以130㎡以上的大面积单位为主，该盘无论在产品、销售还是价格上都是花都区洋房市场的典范，因此其面积段在90-110㎡之间的小三房实用型产品上市随即售罄。
花都区生意人、公务员是其主要的客户人群，另外，花都本地人以及汽车城的高层管理人员亦占据了该项目部分客源。
项目
1、5、6、7座
户型
三房两厅
四房两厅
复式
合计
成交均价
面积段
98-111㎡
128-179㎡
204-206㎡
198-388㎡
大运家园
供应量统计
数量（套）
38
240
36
26
340
7406/㎡
货量比例
%
%
%
%
成交两统计
数量（套）
38
216
15
23
292
出货比例
%
%
%
%
%
中高端特色楼盘代表——大运家园
花都區的高端舒適型洋房具備稀缺性，檔次決定價值，此類產品必將成為主流。
特色產品引導市場
硬體、配套增添專案價值
社區環境提升整體檔次
特色产品產品分析——小結
中高端傳統住宅發展方向研判
是否具有配套成熟優勢？
是否具有做大型社區地塊條件？
是否具有充足客戶群？
是否競爭優勢？
不具有，不位於區域中心區位，周邊配套設施不足
具有，項目地塊較大，能匹配本項目的地塊要求
部分滿足，花都常住人群越來越多，但市面上同類產品較多，競爭激烈、後續競爭力低
不滿足，市場普遍產品設計不具有產品優勢、特徵優勢、升值優勢，容易與市場產品進行價格角力。
保利城類型產品
部分可行！
高端傳統住宅發展方向研判
是否具有配套成熟優勢？
是否具有做舒適型大型社區地塊條件？
是否具有充足客戶群？
是否競爭優勢？
不具有，不位於區域中心區位，周邊配套設施不足
具有，專案地塊較大，能匹配本項目的地塊商業等的規劃要求
滿足，社區規劃能滿足剛性需求買家購買。
部分滿足，香港知名發展商為專案加分，規劃能滿足生活需求，但未來1-2年品牌發展上將陸續推出同類型樓盤，後續競爭將越趨激烈。
不可行！
目前花都市場上並沒有真正意義上的高端傳統住宅,
由於適合建築高端傳統住宅的大型樓盤,需要自然條件優越或板塊區位優越作為建築的基本條件,
而目前自然條件優越的樓盤基本以別墅群為主,主打山水資源,自身產品設計特色不足;
而區位優越的板塊在前期以滿足居住需求為目的已經開發,目前優越缺少大型地塊.開發高端傳統住宅.
高端特色住宅發展方向研判
是否具有做特色產品的資源優勢？
是否具有做特色樓盤的區域形象？
是否具有特色產品的充足客戶群？
是否具有核心競爭優勢？
不具有，目前政府建築設計規限，無法複製出凱旋門類型設計上獨特的產品。
部分具有，目前周邊生活、商業配套不成熟，但項目地塊面積較大，能規劃出未來商業等配套設施
滿足，廣州投資客戶群、花都區生意人、公務員、“官二代”購買力相對較強
具有，本項目地處花都與白雲交界，地段優勢明顯，體量優勢及品牌優勢在區域內均屬獨一無二
新鴻基凱旋門類型產品
部分可行！
中高端特色住宅發展方向研判
是否具有做差異化產品的資源優勢？
是否具有做舒適型大型樓盤的區域形象？
是否具有特色產品的充足客戶群？
是否具有核心競爭優勢？
滿足，廣州剛性需求客戶、投資型客戶、花都區生意人、公務員、“官二代”、剛性需求客戶
具有，本項目地處花都與白雲交界，地段優勢明顯，能吸引兩地客戶、產品特色、體量優勢及品牌優勢在區域內均屬獨一無二
具有，專案地塊較大，能匹配本項目的地塊商業等規劃要求
具有，嘉華在設計上極具自身品牌特色，市場辨別性高。
大運家園類型產品
相對最可行！
專案市場定位方向傾向性建議
功能特色軸
中高端
高端
特色住宅
傳統住宅
中高端特色住宅
中高端傳統住宅
高端傳統住宅
高端特色住宅
√
√
×
×
中高端特色住宅方向是本項目發展相對最可行的發展方向，且其輻射範圍能輻射全廣州為主，兼顧考慮花都當地人群。
專案定位的初步思考——專案關鍵字提煉
專案的屬性
項目的使命
項目的前途
專案首先是廣州的專案，其次才是花都的專案
專案必須有創新的產品形象，並打破地域的界限
項目的有可能彌補廣州人的最大需求空缺，引領廣州人新的都會生活方式
專案定位關鍵字提煉
廣州的、花都的
都會的
引領的
特色住宅
本案
從本項目所處的地理位置來看，
新華、汽車、機場三個區域必將是本專案目標客戶群的主要來源。
週邊：白雲區及廣州外區、其他鎮高收入者
北面：珠寶行業企業主/生意人、獅嶺鎮獅嶺皮具行業企業主/生意人
東面：機場、物流等相關各行業高收入生意人、公務員、企事業高層，機場、南航等空港帶來的外來置業者
西南面：汽車城入駐企業高層管理人員
專案定位的初步思考——目標客戶定位思考
置业需求
需求户型
关注产品的性价比，追求喜欢创新的产品形态；对社区配套物管等服务要求较多；
大三房或以上户型
为改善环境，向往高端社区物业
大三房或以上户型
花都新移民
30岁以上
多为在广州派往花都工作的
注重物业的档次、品质，对社区环境、配套要求较高。
两房或小三房
核心客戶
專案定位的初步思考——目標客戶群側重點
專案定位的初步思考——目標客戶群側重點
目標客戶盤點2:
氣質型客戶——彰顯身份地位，追求檔次，自用及投資兼備。
目标客户
年龄分布
人群特征
置业需求
需求户型
大型私企业主、高管
40岁以上
在广州、和地位相匹配
品质
、
个体经商客户
30岁以上
花都区生意人经济实力雄厚，习惯
注重的配套及物业管理；
專案定位的初步思考——目標客戶群側重點
目標客戶盤點3：
投資寶典型客戶
這些客戶多來自廣州天河區、番禺東莞及珠三角地區，固定資產對於他們他們的需求面積：兩房至小三房。
特徵：
1、認同花都“價值窪地”的概念，認同項目的品質大盤，並認同產品未來的升值空間和開發商品牌帶來 的溢價空間，認同項目保值、增值的特性
2、投資回報率是客戶最關心的問題，只有將投資算清，並切實描繪出未來的
專案形象定位的初步思考——如何打造新的都會生活
房子，不僅僅是居住的地方，它更多的是一種對生活的渴求；
生活除了物質的追求，更多的是精神上的追求；
因此本專案的目標，不僅是優質的產品，還有優質的生活方式
產品定位
園林藝術——利用園林設計，將視覺饗宴推向生活的每一個角落。
規劃藝術——通過採用板式設計、南北對流、超寬樓距等的合理規劃，製造空間舒適感。
專案軟體定位
配套不僅僅是為了讓生活更完善，更代表著自身對生活的追求；
有時候並不是沒有追求，而是兩者不可得兼時，只能選擇其中一種；
目標是有的，但是時間卻是緊缺，放棄有時候也是一種無可奈何……
商業配套——滿足對便利生活的基本要求；
園林配套——滿足對溫情家庭生活的追求；
會所配套——滿足對健康悠閒生活的追求；
專案定位的初步思考
房子是冷冰冰的，“家”卻是有溫度的；
環境是固定的，“生活”卻是多變的；
因為有選擇，有追求，才會有生命的色彩……
作為一個中高端住宅專案，我們必須重點突出：
商業配套建議
通過引入便民商鋪、大型購物商場以及品牌餐飲，滿足住戶的購物需求以及餐飲需求
園林設計建議
建築小品、雕塑的搭配使用
——能提升園林的美觀度，提升項目品味，增添藝術氣息。
水景園林——
水景的搭配，能增加園林色彩的氣氛，同時增加園林活力，同時通過燈光搭配，讓夜景別有一番風味。
園林配套建議
親子廣場設計——提供家庭活動場所
如設有籃球場、親子遊戲天地、全民健康器材、跑步林道
會所配套建議
會所配套——悠然生活，享受生活
如設有桌球室、咖啡廳、酒廊、spa美容室、桑拿浴室等
會所配套——活力生活，健康生活
如設有壁球室、室內恒溫游泳池、健身室、瑜伽室、網球場等
會所配套建議
建築規劃的初步構思
入戶花園
大落地玻璃窗
雙/三陽臺設計
大型飄窗設計
户型面积
80㎡-89㎡
90㎡-100㎡
101㎡-110㎡
120㎡-130㎡
131㎡-150㎡
151㎡-170㎡
171㎡以上
户型间隔
两房两厅
两房两厅
三房两厅
三房两厅
四房两厅
四房两厅
四房两厅
比例
5%
10%
10%
%
15%
10%
5%
*
