房地产行政管理ChinaRealEstate集体土地上民房登记主体的几种情形裴彤林盐城市房产交易登记中心《房屋登记办法》（以下简称《办法》）专设一财产范围的规定、《物权法》第30条关于物权取章，对集体土地上的房屋登记作了详细规定，尤得的特殊规定，此类房屋登记应属于《办法》第其是基于国家对宅基地使用权取得者身份的特82条之“法律、法规对集体土地范围内房屋登记殊要求，对民房的初始登记和转移登记的申请人另有规定的”情形。申请房屋初始登记时，房屋登身份均作了具体规定，明确房屋登记申请人应为记机构应当视其为成员身份受理，并按程序登“本集体经济组织成员”（以下简称“成员”）。然记。为解决实际问题，在《办法》实施后不久，我省而，在集体土地上的房屋登记实务中，仍有很多出台了《江苏省关于实施〈房屋登记办法〉若干问特殊情况没有统一的处理意见，笔者就申请人身题的指导意见》，明确“申请人提交了配偶一方的份问题进行简单归纳，并初步探讨。土地使用证和规划许可证，其中一人户籍不在当申请人在取得合法的建房手续、房屋建成地的，当事人要求登记为夫妻双方共有房产的，后，申请登记时其身份除完全符合《办法》规定可以受理”。这一规定符合《物权法》的立法宗旨，外，还普遍存在下列情况：1.初始登记的夫妻一也符合我国的国情。方具备成员身份者；2.初始登记的申请人为非成一方取得合法手续建房后再办理结婚登记员身份，或曾经为成员身份，建房后未及时办理手续的，申请登记时，笔者认为在程序上应当区房屋登记，申请登记时户口已迁出的；3.房屋的别对待。房屋建成后，应视为建房手续记载一方建造者在房屋建成后，未及时办理房屋登记即死的婚前财产，如果此时夫妻双方要求约定为共有亡，其继承人或受遗赠人为非成员身份者；4.已财产的，则不应直接登记为夫妻共有财产。因为经登记的房屋经法院或仲裁委员会的生效法律根据《物权法》第30条的规定，如果一方婚前建文书明确，权属归非成员者。房，在建成时即对该房形成物权，而婚后夫妻二如一律以申请人在申请登记时点的户籍是人约定共有则是对该房的一次处分行为，根据否在房屋所在地作为判断其是否为“成员”的标《物权法》第31条规定“依照本法第二十八条至准，上述情况均不符合登记条件。但笔者认为，按三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，照《物权法》及其他相关法律法规的规定，还应视依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发情况区别处理。生物权效力”。因此，应当先为具有成员身份的一第一种情况：夫妻一方为“成员”身份的。村方办理登记，再办理约定共有的转移登记。民婚后取得合法的建房手续建房，夫妻一方为村第二种情况：初始登记时申请人为非“成员”民，另一方为非村民或非本集体经济组织成员身份的。根据《办法》第83条规定，集体土地村民的，因婚姻关系形成对财产的共有，在我国农村申请房屋初始登记“应当提交申请人属于房屋所比较普遍。根据《婚姻法》第18条关于夫妻共有在地农村集体经济组织成员的证明”。这种情况总第358期40
房地产行政管理ChinaRealEstate按正常程序为其进行房屋所有权初始登记。第三种情况：房屋建成后，未及办理登记建房人死亡，其遗产的承受人（继承人、受遗赠人）申请房屋登记，承受人中有非“成员”身份者的情况还是普遍存在的。《物权法》第29条规定：“因继承或受遗赠取得物权的，自继承或受遗赠开始时发生效力。”因此笔者认为，在上述情形中，遗产承受人依法取得的物权，同样属于“宣示登记”的范围，继承此类房产也应当属于《办法》第82条之法律法规另有规定的情形，可以受理。在《江苏省关于实施〈房屋登记办法〉若干问题的指导意见》中对此情形也作了规定：“受让人虽不属于房屋所在地农村集体经济组织成员,但对房屋继承，以及依据人民法院生效的法律文书申请登记的，登记机构应当予以受理”。下显然不能提交。但是根据《物权法》第30条“因第四种情况：因生效法律文书导致房屋所有合法建造、拆除房屋等事实行为设立或消灭物权权的转移，而受让人或原房主不具备成员身份的，自事实行为成就时发生效力”。申请人已于房的。根据《物权法》第28条规定：“因人民法院、仲屋建成时取得物权，对此类房屋的登记，登记机裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定构进行的仅是将已经成立的物权昭示于人的“宣等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法示登记”，并非创设物权的“设权登记”。因此，应律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生当适用《办法》第82条：“法律法规对集体土地范效力”。集体土地上房屋登记时同样适用，而不必围内房屋登记另有规定的从其规定”。可见，非对生效法律文书进行实质审查。《关于依法规范成员身份的申请人只要是依法取得建房手续的，人民法院和国土资源房地产管理部门协助执行在集体土地上建房，申请房屋登记时不能以“一若干问题的通知》（法发[2004]5号）第24条规刀切”方式不予登记，应区别对待。定：“对处理农村房屋涉及集体土地的，人民法院一是建房时为“成员”身份，登记前改变身份应当与国土资源管理部门协商一致后再行处的。江苏省盐城市的做法是，要求房屋所在地的理。”可见，对被执行人和申请执行人身份的审查集体经济组织（村委会）出具申请人建房时属于及被执行标的性质的审查，都不是房屋登记机构经济组织成员的证明和申请人建房时户籍在房的职责，登记机构只要按照生效法律文书进行登屋所在地的证明，并同时增加公告程序征询异记即可。议。二是建房时、登记时均不是“成员”身份。我国笔者认为，集体土地上的房屋登记，就申请部分省市出台的地方性规定曾对“城镇非农户口人的身份而言，除了接受遗产和因生效法律文书居民”和“回原籍落户的职工、退伍军人和离休、取得外，应当重点审查的是申请人建房时的身退休干部以及回乡定居华侨、港澳台同胞”利用份，并对转移登记严格把关。《办法》对集体土地宅基地建房的批准手续的程序作过明确规定。对上房屋登记的限制性规定，主要是基于对宅基地这种情况，笔者认为只要登记申请人依法取得建非法流转的控制，对基于《物权法》第28至30条房批准手续和集体土地使用权，就视同为按法定规定合法取得的物权，登记机构进行的“宣示登程序履行了宅基地建房的批准手续，登记机构可记”，不属于《办法》限制之列。王雨晨/责任编辑直接受理，在审核其他条件符合登记要求后，可总第358期41
