上海中C国预房R地产E开中指C国I数盘房S系R地统 产E 价指I数格S系统 测评测新联联评开系系机盘电地构价话址：格：：中测0上2国评1海-指—6市1数—8浦7研黄3东3究浦7新1院逸 区城福 山路 455 华信息测大评厦编8楼号 ：20 号全 12-05-HPYC#01 【测评结果】黄浦逸城 基典于型通中投过国项资市房收益场地法调产查指综和数合测比系评较统分样项析本目市，，综场 分合价别考运格虑。用影 市响场项比目较价法值、各成项本因法素、， 项目基本信息地1所目开理属名发位区称企置域业 黄黄浦逸城 浦陆家浜路1100号 占建地筑面规积模 内 新环凌以房内地 产开发2、、市成场本比法较测法评测项评目项价目价格为 54622 元/平方米 3、格为：48477 元/平方米 结合典当型前投市资场收益法测算项目价格为：53027 元/平方米 15..02487万万平平方方米 有限公司 制条件下的物交4 月测评现价状格，综合确定项目在价值定义和测评假设限 【项目要点】 为51800 元/平方米。 开业房盘类标时型准间 住宅（70年米产 权） 毛待坯定 入周住边时配间套 待学定校、 银行、医院 l 地理位置:黄浦陆家浜路 1100号。 l 户型特点：100 平米左右的三房 主l主力力户户型型信息 使用率 100平米左右的三房 周综中边园合环配商广套场场：等新中天大小地型学时商新尚场凌购 幼小物稚学中园、心上、外太-平黄洋浦百外货国、语连小卡学佛等百学货校、、 单套总价80% 518 万元（按工邮、瞿溪路幼儿园等多所幼稚 园西 凌银第行一幼儿园、荷花池幼儿 贷医商贷首款款付年方款限式 计 15算5.）4万 元（首 10付0 平米两房 30%） 2商0年 多局院银所 医中上行院国海等。邮市多政第所 九银人行民 建设银行、农业银行、 医院、上海市交通大学附属仁济医院等 月均还款 28业22/1组元合/ 数研本究次院联测评系结，电果细话有报效 27478元 月。如需了解更详: 告期为2012年5 02，1-请61与87中33国71指 说影于明响公因正：“素客 楼，观盘的运价用专格科业测学分评的析”方得是法出中测，国评测指即评数将机研开构究盘与院房本、地测中产评国项报房目告地市中产场的指价测数格评系。对统我象基们没于郑有长重任期声何对明利中，害国本关城报系市告。房中地内产容项均目为的真跟实踪准监确测的，结，测合项评结目价论基格 1
CRE一、市期成根交据场的项比 3个目较中可所法国比 房地产指I数S系统 新开盘价格测评——黄浦逸城 1、选取项目处实位作例为置 可通比过调案例查，和以对可比比分项析目，比销选较售取均位价于为同基一础供，需通范过围修内正或得不出同评范估围对内象与的项市目场产价品格类。似 的近 比较测因评素对销象及对比案例 因素条件说明 区交 售测易均日价期 黄评浦逸对城象 对公比馆案7例7 A 对黄比浦案丽例园B 对比案例C 75000 45000 明日星城45二00期0 世 纪星 交易情况 未开盘 2012正年常4 月 2012正年常4 月 2012年4月 域因素 交地周区通理边域便位环配捷置境套度 内环便以捷内 内环便以捷内 内环以内 内正环常以 内 完好善 完好善 便完好捷善 便完好捷 土建容地绿筑积用化形率途率态 高层住 宅板 楼 高层住 宅板 楼 高住层宅 住善宅 个别因素 板 楼 高层1. 1板1 楼 户型设计 %0 % %0 % 4851%% 4812%% 开装社发修区企情配业况套品 牌毛 新凌房限完地坯公善产 司 开精 发有 上建设海有新限浦完装公善市修司 政 精 开发 上完装善修 毛完坯善 1）交易情况修正：由于所选取的三个可比案例，均为自由限海公新司浦 市政开发建设有 上海东有方限金公马房地产 评估（项素修正（2目）为区 1域00因，素则修三正个：可三比个案可例比修案正例系位数于分同别一为供 1求00区、域10，0、根1据00竞地。争理 市位场置销、交售通均、价，且交易日期司 2、因 相同，设 因素修（3正）系个统别。因 素修正：主要考虑项目土地用途环境、配套等确定区域 企业品牌等指标进行比较。 、建筑形态、容积率、绿化率、户型、装修、社区配套、 3、测修评正对结象果 比销交较及因对素比 案例 测黄评浦逸对城象 比较修对正公比条馆案件指数 7例7 A 对黄比浦案丽例园B 明日星对城比二案期例世C 纪星 交售区易易均域日情价因期况 素 100 75100000 45100000 45000 110000 110000 1100 110000 根据比较个比因别准因价素素格条 件指数表，编 制1因00素 比较修正系数710。00经700 100 4 2过 计4101808 2 528954 1 说40882、52941 元/平米，取三个简单算术平均值作为市场比较法算求，取三 项个目可市比场案价例格的为比 准54价62格2元分/别平为方7米00。42、 影于明响公因正：“素客 楼，观盘的运价用专格科业测学分评的析”方得是法出中测，国评测指即评数将机研开构究盘与院房本、地测中产评国项报房目告地市中产场的指价测数格评系。对统我象基们没于郑有长重任期声何对明利中，害国本关城报系市告。房中地内产容项均目为的真跟实踪准监确测的，结，测合项评结目价论基格 2
二中C国房R地产E指I数S系统 新开盘价房、地成格测评——黄浦逸城 根产据本开房法发经 地营产方开发式，商从取房得房地产地项产目开价发格用构地成进的行各商个品方房面建进设，然后预售或销售所建成的商品房这种典型的 序号 项目 典型取房费地基产础开 发经营模行式测测算算 ，最终确定费项率目 的市场金价额格(万。元 ) 1 土地成本 参开考平路200771号年地12块月，3单1价日为成交16的69卢0.湾58区元第/平10米4，街该坊地龙块华总东价路为810、8 52号和 红线建内安市成政本约88126万元。 88126 A 3500元/平方米 27075 2 开发成本 3 管理费用 小勘区察配设套计费费费用用用CB 建D 建安安成成本本AA 1122%% 22221188 1+2 A+B+C 83%% 138333 均匀投入，建 安及第管二理年费投用入在建30设%，期年内利分率阶假段设投为入1，0预% 。计 第一年投入86 4 投资利息 以开发周期年（其中半年准备期，2年建设期），土地费用在准备70期%， 24517 56 销售费用 房地产总价V 5% 12798 三7 销开售发税利费润 房房地地产产总总价价VV 1300%% 2756596 结、合典区型房住宅报域投地酬成率熟资产后收总价益V法 255959万元 单价 48477元/平方米 788 根据当前市场租形金成势 ，长选性用，典确型定投项资目模主式力收户益型法租进金行为项 85目00市 元场/价月格，测每算年。的根 租据同项目前期房源出租价格， 5%每年 12 个为月 2计%。算与，风同险时相考对虑应不，可根预据见报费，将年运营费用比率确定为 8%，通金过按市同场比提上取涨法 提5%取，空出置的该率类按 8%，计算项目市场价值。酬率求取方法，确定持有期报酬率为 %，期末转售时报酬率为 潜空在置毛和年收收份入租 损5% 15012100 典型000 151742投2 资者收益模式测3算有 4 5 运净效1240 1627949 143303 160499 持期营运毛有末费营收期转用收入入8% 98769791504208 1806885228 1923719257 99846 111845 2 1 171317 120665 8025 819318 1155247 14220142974 786 N售PV净(6收.3益 5年后按3%净收益率出售，转售税费3% 4535594 四收、测房地产总价V% ) 4466666736993 期末转单售价NP V(8%) 415939062274 通过评全价面格市确定盘益合法理、价成格为本法：测5场1调评 80查和研究分析，在综合考虑影响项目价0项 元目/市平场方价米格。。根据三种评估方法权重值比各例项，经因过素的详基细准础确上，的分测别算，运最用市终场确定比项较法目、开 说影于明响公因正：“素客 楼，观盘的运价用专格科业测学分评的析”方得是法出中测，国评测指即评数将机研开构究盘与院房本、地测中产评国项报房目告地市中产场的指价测数格评系。对统我象基们没于郑有长重任期声何对明利中，害国本关城报系市告。房中地内产容项均目为的真跟实踪准监确测的，结，测合项评结目价论基格 3
