高力专题
写字楼物业 | 华东区
2018 年 4 月 18 日
建设全球城市核心区
浦东新区楼宇经济未来展望
2 建设全球城市核心区：浦东新区楼宇经济未来展望 | 2018 年 4 月 | 写字楼物业 | 华东区 | 高力国际
陈铁东
董事 | 研究部 | 华东区
@
浦东新区是上海实现《2035 总体规划》中“建
成卓越的全球城市”目标愿景的重要载体，而楼
宇经济则将在实现该愿景的过程中发挥重要战略
功能。与领先的全球城市伦敦及纽约相比，当下
浦东核心商务区的楼宇经济在全球企业总部及现
代服务业的集聚程度方面仍略显不足，且产业结
构的多元化程度也具有较大的增长潜力。
高力国际认为未来浦东对优质办公空间的需求将
保持稳健增长，并且将持续从核心区向次中心区
外溢。其中金融企业的办公需求因受惠于产业规
划与新政策而将保持走高趋势，而通信、媒体与
科技类（TMT）企业的需求增长则将更加旺盛。
从空间格局来看，新增供应将主要朝小陆家嘴的
东向与南向拓展：前滩-世博板块将成为近中期
供应热点区域；而花木-龙阳路板块则将在远期
形成新的金融与商务区。因此大型企业租户应着
眼于这些区域，作为日后拓展办公空间的考量选
项。
高力国际建议上海市政府加速金融与服务业的开
放进程，以进一步加强吸引外资企业总部及先进
服务业企业落户浦东商务区；同时聚焦科技信息
与文创企业在浦东高端写字楼中的发展，以引导
楼宇经济的产业多元化。对于写字楼业主而言，
需重视外资金融机构与 TMT 产业在未来的增
长，并提供相应的产品与服务；同时应关注并研
究灵活办公行业的发展，以考虑与之配合而形成
更为创新与弹性的租赁模式。
执行摘要
浦东新区是上海实现《2035 总体规划》中“建成卓越的
全球城市”目标愿景的重要载体，而“楼宇经济”——以
优质写字楼为载体的经济形态则在实现该愿景的过程中发
挥重要战略功能。与 2016 年 GaWC 发布的 Alpha++级别
城市——伦敦与纽约相比，浦东商务区的楼宇经济在以下
方面还有可提升的潜力：1）大型跨国企业（如财富 500
强）集聚的数量；2）现代服务业企业集聚的数量；3）产
业结构多元化程度。
此外，通过详尽的分析与研究，高力国际认为未来浦东的
楼宇经济将会有以下发展趋势：
1． 整体走势方面，浦东楼宇经济的供应与需求均将保持
健康稳健的增长态势，核心区供应将极为有限，而新
兴次中心区将是供应热点；
2． 需求方面，由于规划与政策利好，金融业仍将占据浦
东楼宇经济主导地位，外资机构将加速增长；同时租
户类型将更加多元化，TMT 企业将保持快速发展；
3． 供应区域方面，从核心区外溢的需求将沿浦东规划中
的东西发展主轴与滨江商务带东扩与南拓。前滩-世博
将是近三至五年的主要供应热点；而随着龙阳路区域
的建设，花木-龙阳路大板块在未来将是浦东楼宇经济
版图的重要节点；
4． 租赁策略方面，未来更多的企业将会青睐弹性的租赁
模式以配合市场环境的快速变动。近期扩张迅猛的灵
活办公将在未来作为企业租赁的选项之一，成为办公
模式的新常态。
结合以上对比结论与未来发展趋势研判，我们分别从政
府、业主与租户的角度提出以下建议以供参考：
政府角度
➢ 加速金融与服务业对外开放进程，加强吸引外资企业
总部及先进服务业企业入驻浦东高端写字楼，进一步
提升楼宇经济的辐射能级以及与全球经济联系的紧密
程度；
➢ 参考纽约与伦敦，大力引导 TMT 企业在商务区中聚集，
促使科技信息产业与文创产业平衡金融业的发展，加
强金融业人才与产业人才的高效互动，形成多元产业
协同发展，以最大程度发挥金融业的功能。
自持型写字楼业主角度
➢ 加强对外资金融机构与 TMT 企业租户的关注，并提
供相应的产品、配套与服务；
➢ 关注并研究灵活办公行业，并选取合理的合作伙伴与
发展模式，以应对未来企业弹性与创新的租赁需求。
大型租户角度
➢ 可考虑与灵活办公合作，弹性的租赁模式可良好应对
未来市场环境的变动以及快速拓展业务的需求；
➢ 三至五年内，关注前滩-世博板块的新增写字楼供应，
作为扩租或提升办公环境的选项；五至八年内，花木-
龙阳路板块将有大量高品质写字楼入市，可作为企业
（尤其金融企业）未来办公空间的重要考量。
3 建设全球城市核心区：浦东新区楼宇经济未来展望 | 2018 年 4 月 | 写字楼物业 | 华东区 | 高力国际
目录
执行摘要 ............................................... 2
研究背景 ............................................... 4
上海总体规划与 GaWC 全球城市体系 ........ 4
浦东新区是上海实现城市愿景的关键区域 .. 4
楼宇经济对于全球城市发展的战略意义 ...... 4
浦东新区楼宇经济现状分析 .................. 6
浦东甲级写字楼整体市场及主要板块简介 .. 6
浦东商务区写字楼产业现状 ........................ 7
浦东新区楼宇经济未来展望 .................. 7
产业展望：金融与 TMT 热点持续 ............... 7
空间格局展望：南拓与东扩 ...................... 11
供应与需求展望：核心商务区租金未来五年
将稳健走高 ............................................... 15
租赁策略展望：更多企业租户将调整租赁模
式，灵活办公将成常态 ............................. 15
总结与建议 ......................................... 16
4 建设全球城市核心区：浦东新区楼宇经济未来展望 | 2018 年 4 月 | 写字楼物业 | 华东区 | 高力国际
研究背景
上海总体规划与 GaWC 全球城市体系
2018 年 1 月，上海市正式发布了《上海市城市总体规划
（2017-2035 年）》（以下简称：《上海 2035》），其
中在明确了上海为“上海是我国的直辖市之一，长江三角
洲世界级城市群的核心城市，国际经济、金融、贸易、航
运、科技创新中心和文化大都市，国家历史文化名城，并
将建设成为卓越的全球城市、具有世界影响力的社会主义
现代化国际大都市”的城市性质的同时，指出了上海
2035 年的城市目标愿景——基本建成卓越的全球城市，
令人向往的创新之城、人文之城、生态之城，具有世界影
响力的社会主义现代化国际大都市。
“全球城市（Global City）”或“世界城市（World
City）”的概念取自英国拉夫堡大学的“全球化与世界城
市研究小组（GaWC）”。作为当今研究全球化与城市课
题的全球领先智库，GaWC将全球城市视为全球经济系统
与城市网络中的节点，并根据其与世界其它城市联接的紧
密程度进行分级与排名。上海在 2016 年 GaWC 最新发布
的世界城市名册中位列 Alpha+级别；而最高级别
Alpha++级别仅包括两个城市——伦敦与纽约。在当今全
球化背景下，上海以“卓越的全球城市”作为城市发展愿
景，不仅凸显了开放的态度与联接世界的愿望，也表明了
强大的进取心——在未来发挥与伦敦与纽约同等的全球影
响力。
图一：GaWC全球城市名册（2016年，Alpha 等级）
数据来源：GaWC
浦东新区是上海实现城市愿景的关键区域
拥有陆家嘴金融城、张江科创城、自由贸易区与洋山港的
浦东新区在上海的未来蓝图中扮演着重要角色。浦东新区
的十三五规划明确指出了浦东新区未来“向具有标志性的
全球城市核心区迈进”的发展目标，以及“基本建成金
融、科技、贸易、航运‘四个中心’的核心功能区”等分
目标，表明了浦东新区是上海实现城市愿景的重要载体。
2017 年，浦东新区实现生产总值人民币 9,651 亿元，同
比增长 %，占上海全市的 %；外商直接投资实际
到位金额 78 亿美元，同比增长 %，占上海全市的
%；外贸进出口总额人民币 32,238 亿元，同比增长
%，占上海全市的 %；截止 2017 年 8 月，入驻
浦东新区的跨国公司地区总部达 277 家，占上海全市的
%。由此可以看出，上海在联接世界与扩大全球影响
力的进程中，浦东新区发挥着无可替代的经贸窗口功能。
表一：2017年上海与浦东新区经济指标概览
经济指标 单位 浦东 上海 占比
生产总值 亿元 9,651 30,134 %
外商直接投资实际到位金额 亿美元 78 170 %
规模以上工业总产值 亿元 10,062 33,989 %
商品销售总额 亿元 36,454 113,125 %
外贸进出口总额 亿元 19,565 32,238 %
期末认定跨国公司地区总部
入驻数*
个 277 610 %
“*”为 2017年 1-8月数字
数据来源：上海统计局、上海浦东政府、上海外国投资促进平台
楼宇经济对于全球城市发展的战略意义
楼宇经济是我国城市经济发展中涌现出来的一种新型经济
形态。它以商务楼、功能板块和区域性设施为主要载体，
以开发、出租楼宇而引进各类企业，从而引进税源、带动
区域经济发展为目的，以体现集约型、高密度特点的一种
经济形态。1
楼宇经济对城市发展最直观的带动作用表现为财富集聚效
应。以陆家嘴金融贸易区为例，截至 2017 年第一季度，
平方公里的土地上已有 239 座 8 层以上商办楼宇，
其中年税收亿元以上的楼宇超过 90 栋（数据来源：浦东
新区政府）。稳定的税源为浦东新区和上海市持续贡献着
可观的经济效益。此外，在卓越全球城市的目标愿景下，
发展楼宇经济不仅能促进财富聚集，更有以下战略意义：
1. 楼宇经济集聚发展的理论研究，陶海波、丁原，时代经贸 第 163 期，
2010 年 3 月
伦敦
纽约
新加坡、香港、巴黎、
北京、东京、迪拜、
上海
悉尼、圣保罗、米兰、芝加哥、墨西哥
城、孟买、莫斯科、法兰克福、马德里、
华沙、约翰内斯堡、多伦多、首尔、伊斯
坦布尔、吉隆坡、雅加达、阿姆斯特丹、
布鲁塞尔、洛杉矶
Alpha++
Alpha+
Alpha
5 建设全球城市核心区：浦东新区楼宇经济未来展望 | 2018 年 4 月 | 写字楼物业 | 华东区 | 高力国际
1. 楼宇经济是总部经济的载体，承载着提升城
市在全球分工协作体系中地位的关键作用
经济全球化背景下，跨国公司的全球总部和地区总部
位于全球价值链体系的上游，把握着战略发展、资源
配置等决策权。以全球城市排行榜中的 Alpha++城市
纽约和伦敦为例，2017 年《财富》500 强公司中有
44 家的总部坐落在纽约，仅曼哈顿金融区就汇集了其
中 10 家；而伦敦聚集了超过 1/3 的《财富》500 强公
司的欧洲总部，以及几乎所有主要国际银行和金融机
构的分支机构或总部。近年来，上海市总部经济快速
发展，截止 2015 年，陆家嘴金融城已落户总部机构
300 多家，其中跨国公司地区总部 90 家，约占浦东新
区的 40%，上海全市的 1/5。总部经济的巨大的辐射
力和影响力，不仅为上海带来了明显的 GDP 和税收
贡献，也发挥着提升上海的国际化程度和全球分工体
系中地位的关键作用，为上海市 2035 年基本建成卓
越全球城市打下坚实的基础。
2. 楼宇经济促进现代服务业的集聚效，形成与
总部经济的互动发展，从而提升城市的辐射
能级与影响力
在全球化背景下，城市之间的协作与竞争表现为人
流、物流、资金流、信息流等要素资源的流动。商务
楼宇引领高端产业和高层次人才等资源在城市中集
聚，从而促进现代服务业的集聚发展，并形成与总部
经济的互动。在陆家嘴金融贸易区内，截至 2016
年，集聚着持牌类金融机构近 800 家，各类金融服务
1GLA Economics，2016 年 7 月，引用伦敦金融城官网。引用数据为
2014 年。
企业 727 家 ，法律、会计、审计、咨询等商务服务企
业超过 4,000 家；航运机构 1,128 家，其中航运服务
机构 911 家。这些现代服务业与区内 90 家跨国公司
地区总部互动发展，不仅成为了带动区域发展的引
擎，也是未来上海形成全球影响力的重要支撑。
对比案例：伦敦金融城与纽约曼哈顿金融区的楼
宇经济集聚效应
伦敦金融城在 平方公里的土地上容纳了约 937 万平方
米（1009 万平方英尺）的优质办公楼宇（数据来源：高
力国际伦敦），其中集聚了大量银行、证券交易所、黄金
市场等金融机构。2014 年伦敦金融城贡献了高达 481 亿
英镑（678 亿美元）的估计国民生产总值（GVA），占伦
敦市总量的 13%和全英国总量的 3%1。就金融产业而
言，2016 年伦敦金融城的金融产业增加值占伦敦市金融
产业增加值的一半，和全英国的 27%。（数据来源 ：伦
敦金融城官网）
纽约的曼哈顿以华尔街为中心形成曼哈顿金融区，占地面
积约 平方公里，现有楼宇体量大约 906 万平方米（数
据来源：高力国际纽约）。围绕金融带集聚了大量专业服
务类企业，包括逾 3,000 家金融和保险公司，上万家法
律、管理、公关、财会以及研究机构。与伦敦金融城及曼
哈顿金融区相比，浦东核心商务区已显示出相似的集聚效
应。但在以下两个方面仍有提升潜力：
1. 大型跨国企业（如财富 500 强）总部的数量；
2. 现代服务业企业集聚的数量。
表二：楼宇经济的集聚效应（上海浦东 CBD、伦敦金融城、纽约曼哈顿金融区）
上海浦东 CBD 伦敦金融城 纽约曼哈顿金融区
区域面积 约 平方公里（小陆家嘴和竹园） 约 平方公里 约 平方公里
优质写字楼存量 约 286 万平方米（仅甲级） 约 937 万平方米（甲级与乙级） 约 906 万平方米（甲级与乙级）
甲级写字楼租金 约人民币 元每天每平方米 约人民币 元每平方米每天 约人民币 元每天每平方米
要素市场集聚 证券、期货、钻石、石油、金融期
货、人才、农产品、化工、国际黄金
等 13 家国家级和市级要素市场。
伦敦证券交易所及 180 多家外国证券交易
中心、全球最大航运保险市场、伦敦黄金
市场、伦敦金属交易所和伦敦国际金融期
货交易所等机构。
纽约证券交易所、美国证券交易所、纳
斯达克、纽约期货交易所等交易机构。
总部集聚 总部机构 300 多家，其中跨国公司地
区总部 90 家，约占浦东新区的
40%，上海市的 1/5。
超过 1/3 的《财富》500 强公司的欧洲总
部。
10 家 2017 年《财富》500 强公司的全
球总部，包括高盛集团、花旗集团等金
融业龙头企业。
现代服务业集聚 持牌类金融机构近 800 家 ，法律、会
计、审计、咨询等商务服务企业超过
4,000 家；航运机构 1,128 家，其中航
运服务机构 911 家。
万余家企业中的大部分从事金融、专
业服务和商务服务业，总就业人口的 75%
也集中在这三大领域。
逾 3,000 家金融和保险公司，上万家法
律、管理、公关、财会、研究机构。
数据来源：高力国际、浦东新区人民政府、伦敦金融城集团(City of London Corporation)、纽约州审计长办公室、《财富》杂志（）
6 建设全球城市核心区：浦东新区楼宇经济未来展望 | 2018 年 4 月 | 写字楼物业 | 华东区 | 高力国际
浦东新区楼宇经济现状分析
浦东甲级写字楼整体市场及主要板块简介
浦东新区当下的甲级写字楼市场主要由包括小陆家嘴与竹
园板块的核心区（CBD）,以及包括花木、前滩、世博等
板块的次中心区（DBD）组成，其中前滩与世博板块仍在
发展建设中，因此属于新兴板块。截止 2017 年底，浦东
甲级写字楼整体市场存量为 381 万平方米（4,101 万平方
英尺），其中小陆家嘴作为最核心区域，现有存量约 218
万平方米（2,347 万平方英尺）；竹园板块次之，约 68
万平方米（732 万平方英尺）。
表三：浦东甲级写字楼子市场概况（2017 年）
2017 小陆家嘴 竹园 花木 世博 前滩 其它
存量
（万平方米）
218 68 54 17 15 9
平均租金
（人民币每平方
米每天）
-
数据来源：高力国际上海研究部
包括小陆家嘴与竹园的核心区于 2017 年相继入市上海中
心大厦、中国人寿金融中心、世纪汇广场 2 座等项目，空
置率因此于年底升至 %，同比增长 5 个百分点；而租
金则微降至人民币 元每平方米每天（ 美元）。
图三：浦东核心商务区甲级写字楼新增供应、净吸纳量与
空置率（2008-2017）
数据来源：高力国际上海研究部
图四：浦东核心商务区甲级写字楼租金与增长率（2008-
2017）
数据来源：高力国际上海研究部
0%
5%
10%
15%
20%
25%
0
100
200
300
400
500
2
0
08
2
0
09
2
0
10
2
0
11
2
0
12
2
0
13
2
0
14
2
0
15
2
0
16
2
0
17
千
平
方
米
浦东新增供应 浦东净吸纳量 浦东空置率
-30%
-20%
-10%
0%
10%
20%
30%
0
2
4
6
8
10
12
2
0
08
2
0
09
2
0
10
2
0
11
2
0
12
2
0
13
2
0
14
2
0
15
2
0
16
2
0
17
人
民
币
每
天
每
平
方
米
浦东平均租金 同比增长
图二：浦东甲级写字楼子市场
来源：高力国际上海研究部
核心区
成熟次中心区
新兴板块
7 建设全球城市核心区：浦东新区楼宇经济未来展望 | 2018 年 4 月 | 写字楼物业 | 华东区 | 高力国际
浦东商务区写字楼产业现状
从高力国际的监测数据来看，浦东新区甲级写字楼市场
中，金融企业仍为租赁交易主力，占全年交易面积的
51%；而专业服务业（25%）与科技、媒体及通讯企业
（TMT，13%）次之。以小陆家嘴为核心，金融产业仍占
据浦东新区楼宇经济的主导地位。
图五：浦东新区写字楼租赁交易企业类型（按面积计，
2017）
数据来源：高力国际上海研究部
2017 年全年，浦东甲级写字楼市场中，金融、专业服务
业与 TMT 企业均有多宗代表性的大面积租赁交易达成。
其中内资企业仍然保持快速增长势头，前三大主力行业的
大面积成交中均以内资企业为主，其中律师事务所作为专
业服务业的代表性细分行业，上万平方米的租赁成交为历
年少有。
表四：2017 年浦东甲级写字楼大宗租赁成交案例
租户 产业 租赁面积
（平方米）
项目 板块
广发银行 金融业 17,000
中国人寿金融
中心
小陆家嘴
天津银行 金融业 13,000 宝武大厦3号楼 世博
长江证券 金融业 10,000 世纪汇 1 座 竹园
中国人民保险 金融业 9,000 世纪汇 1 座 竹园
锦天城律师事
务所
专业服务业 15,000 上海中心大厦 小陆家嘴
大成律师事务
所
专业服务业 10,000 上海中心大厦 小陆家嘴
中伦律师事务
所
专业服务业 7,800
国金中心1座与
2 座
小陆家嘴
苹果 TMT 10,000 (扩) 世纪大都会4座 竹园
Facebook TMT 2,400 世纪汇 1 座 竹园
数据来源：高力国际上海研究部
浦东新区楼宇经济未来展望
产业展望：金融与 TMT 热点持续
金融业外溢趋势明显，外资机构将加速增长
现状基础：金融业蓬勃发展，金融企业需求持续外溢
上海第三产业增加值在总的 GDP 占比自 2006 年的 52%
快速增长至 2017 年的 69%，从整体上有力地推动了上海
楼宇经济近年来的飞速发展。其中，金融业增加值的
GDP 占比同样保持高速增长，从 2008 年的 %提升至
2017 年的 %。由浦东的企业租赁交易占比可以看
出，2017 年约 65%租赁交易来自金融业企业，因此上海
金融业的持续稳健发展是浦东商务区楼宇经济的强大基
石。未来金融业将受到对外开放及自由贸易港等政策的促
进，预计将继续稳健向好发展。
图六：上海第三产业增加值与 GDP 占比（2008 –
2017）
数据来源：上海统计局
图七：上海金融业增加值与 GDP 占比（2008 – 2017）
数据来源：上海统计局
金融
51%
专业服务
25%
TMT
13%
灵活办公
3%
设备重工
2%
医疗健康
2%
教育
1%
其它
1%
贸易
1%
制造
1%
0%
20%
40%
60%
80%
100%
0
5
10
15
20
25
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
单
位
：
人
民
币
千
亿
元
第三产业增加值 GDP占比
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
0
1
2
3
4
5
6
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
单
位
：
人
民
币
千
亿
元
金融业增加值 GDP占比
8 建设全球城市核心区：浦东新区楼宇经济未来展望 | 2018 年 4 月 | 写字楼物业 | 华东区 | 高力国际
由于陆家嘴商务核心区的发展近年来已日渐饱和，因此新
增需求已显现持续的外溢现象。根据高力国际监测的浦东
写字楼市场租赁交易数据来看，金融业企业正不断向次中
心商务区溢出。高力国际认为形成该趋势主要有以下三个
原因：
1． 核心区甲级写字楼趋于饱和；
2． 次中心商务区有较大的租金优势；
3． 经过多年发展，次中心区的很多板块在交通便捷度与
配套等方面已相当成熟；
因此，需求的外溢不断拓展了周边商务区的发展，目前竹
园板块主要承接了小陆家嘴金融业的外溢需求。而无论从
现有金融业增加值发展趋势、产业规划与近期政策动向来
看，未来浦东楼宇经济中，源自金融产业的需求仍将持续
快速增长，因此外溢趋势将更加明显。
图八：金融类企业在核心区与次中心区中租赁交易的占比
走势（按企业数量计，2013-2017）
数据来源：高力国际上海研究部
产业规划背景
《上海市国民经济和社会发展第十三个五年规划》中明确
了上海市“迈入全球金融中心前列”的发展目标，《上海
市城市总体规划（2017-2035）》提出“至 2035 年，金
融业增加值占全市生产总值比重达到 18%”的任务，表明
金融业与其相关的专业服务业在上海市中长期的产业发展
中仍将占据主导地位，继续发挥拉动城市经济增长的龙头
作用。
以此为宏观指引，浦东新区树立了多个具体发展目标，包
括“到 2020 年，第三产业增加值占生产总值比重保持在
70%以上”；“跨国公司地区总部和国内企业总部五年累
计新增 50 家” ；“航运服务业增加值占生产总值比重达
到 5%”和“服务贸易占全市比重达到 50%”等。由此可
见，浦东新区未来的产业结构将为楼宇经济发展奠定良好
的基本面，持续催生对高品质办公空间的需求。
重要政策方向：金融业对外开放
随着经济全球化进程的演进，要素的跨境流动持续深化。
金融开放不仅是推动中国与全球深度融合的关键，也是提
升中国在国际金融事务中话语权的必由之路。十九大之
后，国家提出了新的金融开放时间表，包括三至五年内放
开外资在证券、基金、期货、银行、保险等金融机构中持
股比例的步骤。上海亦出台了《关于进一步扩大开放加快
构建开放型经济新体制的若干意见》，放宽了多项金融业
与专业服务业的准入限制。这些举措将给上海建设国际金
融中心产生深远影响：
1． 快速增加金融服务的供给主体，促进金融产业规模增
长，提升金融业服务实体经济的能力。
2． 通过放宽外资的市场准入推动国内金融市场的有序竞
争，促进国内金融业竞争力、规范程度和国际化水平
的提升，实现与国际接轨的高质量发展。
3． 对外开放的同时亦能争取更多国外金融行业对中国的
开放，提高中国金融业在国际市场的地位。
由此看来，金融开放举措将是保证金融业持续性规模增长
和竞争力提升的重要基本面。
重要政策方向：建设自由贸易港
十九大报告中明确提出了“赋予自由贸易试验区更大改革
自主权，探索建设自由贸易港”的战略重点。国际著名自
由贸易港包括香港、新加坡、德国汉堡、荷兰鹿特丹等，
不仅是世界性枢纽港口，而且带动当地相关经济领域的发
展。因此，自由贸易港的建设将对上海及浦东的楼宇经济
产生较为显著的影响，主要包括以下两个方面：
1． 金融业方面：自由贸易港将要求资金跨境流动更通畅、
货币兑换更便捷、融资租赁体系更完善等，这将持续
吸引内外资金融机构入驻浦东商务区，为港口商贸活
动提供金融与资金支持。
2． 高端航运业方面：香港与新加坡均实行了国际航运自
由，从而形成了包括航运金融、航运交易、船舶经纪
等完善的航运产业链。当下上海洋山港的年贸易吞吐
量已位列世界第一，可以预见未来上海必定借机提升
其在世界航运产业链中的地位，吸引更多的国际航运
金融与服务商落户于浦东商务写字楼中。
市场近期走势：2017 年外资金融机构租赁交易占比企稳
从高力国际历年监测的浦东甲级写字楼租赁交易数据来
看，内资金融机构近五年来在整体租赁交易量的占比大幅
增长。而随着 2017 年国家相继出台金融开放政策，外资
机构的比重已有所企稳。随着未来相关政策的进一步落
实，预计外资金融机构将会重新提速增长，而其在浦东写
字楼中的租赁需求也会相应走高。
0%
20%
40%
60%
80%
100%
2013 2014 2015 2016 2017
CBD DBD
9 建设全球城市核心区：浦东新区楼宇经济未来展望 | 2018 年 4 月 | 写字楼物业 | 华东区 | 高力国际
图九：浦东甲级写字楼市场内外资金融机构租赁交易占比
（按租赁面积计，2013-2017）
数据来源：高力国际上海研究部
据上海市政府官网报道，“2018 年 2 月 6 日，60 多家外
资资管机构在上海联合倡议发起设立陆家嘴全球资管联合
会，联合会的资产管理总规模超过 30 万亿美元，将占全
球资产管理总规模的 40%。下一步，陆家嘴将继续吸引国
际领先资管机构、资管行业各细分领域排名前列的机构投
资者落户，同时根据金融服务业开放进程，促成外资大型
资产管理机构在陆家嘴不断新设立金融机构，鼓励和支持
他们归拢相关资管和金融业务的管理职能，逐步完善陆家
嘴金融城开放型金融体系。”
展望未来，无论从上海与浦东新区的产业规划、政策动向
与市场走势来看，作为浦东楼宇经济的主导产业，金融业
在未来仍将保持高速发展的势头，且外资机构在上海写字
楼市场的将会加速增长。这将助力上海的全球化进程以及
打造国际金融中心的目标愿景。
0%
20%
40%
60%
80%
100%
2013 2014 2015 2016 2017
内资机构 外资机构
表五：上海与浦东新区金融产业相关规划与政策梳理
主要规划和政策 针对金融业发展的条款
规划
要点
《上海市城市总体规划（2017-2035）》
• 立足 2020 年，建成具有全球影响力的科技创新中心基本框架，基本建成国际经
济、金融、贸易、航运中心和社会主义现代化国际大都会；
• 至 2035 年，金融业增加值占全市生产总值比重达到 18%左右（截止 2017 年底，
该比重约为 %）；
《上海市国民经济和社会发展第十三个
五年规划纲要》
• 2020 年基本建成与我国经济实力以及人民币国际地位相适应的国际金融中心。基本
确立全球性人民币产品创新、交易、定价和清算中心地位，基本形成国内外投资者
共同参与、国际化程度较高的多层次金融市场体系和具有国际竞争力、行业影响力
的金融机构体系，金融监管和风险防范能力有效提高。
《“十三五”时期上海国际金融中心建
设规划》
• 至 2020 年，上海基本确立以人民币产品为主导、具有较强金融资源配置能力的全
球性金融市场地位，基本形成公平法治、自由开放、创新高效、合作共享的金融服
务体系。
《浦东新区国民经济和社会发展十三五
纲要》
• 力争到 2020 年基本建成国际金融中心核心功能区，金融业增加值占全市比重超过
50%。
• 形成陆家嘴、世博、张江、金桥、外高桥等多个中心与相关街镇的多个组团相互补
充、错位发展的“1+4+N”格局，满足金融行业、特别是新兴金融行业快速发展的需
要。
主要
政策
动向
《关于进一步扩大开放加快构建开放型
经济新体制的若干意见》
• 服务业领域放开会计审计、建筑设计、评级服务等领域外资准入限制，放宽银行类
的金融机构、证券公司、证券投资基金管理公司、期货公司、保险机构、保险中介
机构外资准入限制，推进电信、互联网、文化、教育、交通运输等领域有序开放。
《十九大报告》 • 赋予自由贸易试验区更大改革自主权，探索建设自由贸易港。
《进一步推进中国（上海）自由贸易试
验区金融开放创新试点加快上海国际金
融中心建设方案》
• 加快推进资本项目可兑换、人民币跨境使用、金融服务业开放和建设面向国际的金
融市场，不断完善金融监管，大力促进自贸试验区金融开放创新试点与上海国际金
融中心建设的联动。
财政部
• 将单个或多个外国投资者直接或间接投资证券、基金管理、期货公司的投资比例限
制放宽至 51%，上述措施实施 3 年后，投资比例不受限制。
数据来源：公开信息，高力国际上海研究部整理
10 建设全球城市核心区：浦东新区楼宇经济未来展望 | 2018 年 4 月 | 写字楼物业 | 华东区 | 高力国际
租户类型多元化，TMT 产业将巩固三大主力需
求来源地位
现状基础：TMT 企业在浦东优质写字楼中交易占比稳健
增长
从高力国际统计的写字楼租赁交易来看，浦东商务区甲级
写字楼市场中 TMT（电信、媒体与科技）企业的租赁交
易面积占比自 2013 年以来维持了较为稳健的增长趋势，
2017 年该比例达到约 %。
2017 年，高力国际亚太区总部发布了《人工智能对房地
产业的影响》白皮书，其对科技企业如何影响未来房地产
行业发展做过详尽剖析。该报告的核心见解之一即为科技
企业在选择办公楼时将会关注核心商务区与次中心区的优
质写字楼。而其内在原因主要为：人才获取与挽留将是科
技企业未来的重大挑战，而办公场所的区位、都市氛围、
公共交通条件将是新一代科技类工作人口的选择重点。
图十：浦东新区甲级写字楼市场 TMT 类企业租赁交易占
比走势（2013-2017 年）
数据来源：高力国际研究部
事实上，TMT 企业在商务区优质写字楼中的租赁交易在
伦敦与纽约的优质写字楼市场占有较大比重。从高力国际
伦敦金融城写字楼的租赁数据来看，2017 年全年科技与
媒体类企业已占据该区域优质写字楼市场约 25%的交易占
比。相对而言，浦东则在产业结构多元化程度方面仍拥有
较大的增长潜力。未来几年间，可以预见由人工智能与区
块链等颠覆性技术赋能的科技类企业在中国将迎来爆发式
增长，而其在浦东楼宇经济中所占比重也将会相应走高。
表六：上海浦东 CBD、纽约曼哈顿金融区及伦敦金融城
的知名 TMT 企业（按首字母顺序排列）
数据来源：高力国际研究部根据 及公开资料整理
图十一：金融、专业服务业与 TMT 企业在优质写字楼物
业中的租赁交易占比：上海浦东 CBD Vs. 伦敦金融城、
纽约曼哈顿金融区（按租赁面积计，2017 年）
数据来源：高力国际上海、伦敦、纽约
产业规划背景：大力发展科技与文创产业
近年来，上海连续推出了一系列关于发展科技与文创类产
业的规划与政策。规划方面，《上海总规 2035》定义上
海的城市性质就包括“科创中心”与“文化大都市”，而
该规划中亦列出，至 2035 年，全社会研究与试验发展
（R&D）经费支出占全市地区生产总值的比例达到 %
左右；以及文化类从业人员占就业总人口比例达到 10%左
右等相关产业分目标。
政策方面，2017 年 7 月，国务院发布《新一代人工智能
发展规划》，同年“人工智能与实体经济深度融合”被写
入十九大报告，意味着人工智能已上升为国家战略。2017
年 12 月，上海市政府发布《关于加快本市文化创意产业
创新发展的若干意见》（简称“文创 50 条”）。根据发
展目标，未来五年，上海文化创意产业增加值占全市生产
总值比重达到 15％左右；到 2030 年，上海文化创意产业
增加值占全市生产总值比重达到 18％左右，基本建成具
有国际影响力的文化创意产业中心；到 2035 年，全面建
成具有国际影响力的文化创意产业中心。
未来展望：TMT 企业与新兴板块引领，浦东写字楼租户
类型将趋向多元化
在人工智能快速发展的时代背景下，加上规划与政策的引
导，预计将会有大量的科技与文创类企业甚至各类新兴业
态伴随着资本不断涌现。浦东未来的主要写字楼新增供应
将集中于新兴板块，其租金也将相较核心区拥有较大优
势。因此，良好的环境与交通设施、较高的楼宇品质以及
有竞争力的租金水平将会持续吸引不断增长的 TMT、高
端制造业、医疗健康以及灵活办公等类型的企业入驻，使
浦东写字楼整体的租户走向更加多元化。
0%
10%
20%
30%
40%
2013 2014 2015 2016 2017
按面积计 按数量计
上海浦东CBD
纽约曼哈顿金融区
伦敦金融城
金融, 45%
金融, 34%
金融, 23%
专业服务, 16%
专业服务, 15%
专业服务, 16%
TMT, 7%
TMT, 23%
TMT, 25%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
上海浦东CBD 纽约曼哈顿金融区 伦敦金融城
11 建设全球城市核心区：浦东新区楼宇经济未来展望 | 2018 年 4 月 | 写字楼物业 | 华东区 | 高力国际
参考案例：伦敦商务区租户类型多元化趋势
近年来，随着英国大力发展 TMT 行业，传媒和科技类公
司一直在提升办公物业市场占比，这在以创意产业著称的
伦敦西区尤为显著。截至 2017 年第四季度，科技和媒体
类公司在伦敦西区优质写字楼的净吸纳量占比已达 34%。
另外灵活办公空间（其中相当部分也被科技、文化服务类
企业占用）也占据伦敦西区 19%的优质办公物业市场租赁
需求。而伦敦金融城每年新增 1,200 家初创企业，其中的
45%属于专业商业服务业，13%属于 IT 通讯业。（数据
来源：伦敦金融城集团(City of London Corporation)）
历经 30 年的持续发展，金丝雀码头商务区已逐渐成为产
业多元的成熟商务区。2007 年，约 70%租户为金融企
业，而 10 年后的今天该比例已下降至 55%（数据来源 ：
Canary Wharf Group） 。多元化的产业构成使金丝雀码
头商务区的写字楼市场更具应对金融业需求变化的弹性。
图十二：伦敦西区优质写字楼的租赁交易占比（按租赁面
积计，2017 年）
数据来源：高力国际伦敦
图十三：伦敦商务区知名 TMT 企业及位置
数据来源：
TMT 企业已是当下伦敦商务区第一大租赁需求来源，与
之相比，浦东商务区的产业结构仍有较大的多元化潜力。
空间格局展望：南拓与东扩
小陆家嘴与竹园是上海乃至全国的金融中心，也是浦东楼
宇经济的核心区。近年来，尽管有上海中心大厦、中国人
寿金融中心、世纪汇广场等超高层写字楼陆续竣工投入使
用，但未来优质写字楼新增供应的增速仍无法满足未来的
产业发展需求，升级扩容刻不容缓。
近期：南拓——世博-前滩板块将成为总部经
济、新兴金融、TMT 企业聚集发展新高地
现状基础
跟随“世博效应”崛起的世博-前滩板块不但有基建、规
模效应、知名发展商品牌与经验优势，还享受政府的支持
和自贸区优惠条件。世博板块目前已有中国银联、中信银
行、浦发银行及众多财险、投资公司总部落户，也有中国
商飞、国家电网、华能集团、华电集团、中国铝业、宝钢
等龙头央企落户。区域内已形成了浓厚的总部经济与商务
氛围。此外，世博区域还配备了奔驰文化中心、中华艺术
宫、世博展览馆等全市重要的文博展演设施。
前滩板块正在快速成型，现已竣工前滩世贸中心一期与二
期，2018 与 2019 年之内预计将连续入市板块内大多数的
写字楼项目。此外，2018 年 2 月，太古地产发布公告收
购前滩一幅土地 50%股权，并与前滩实业合作开发零售商
业项目。至此，业内知名发展商包括陆家嘴集团、美国铁
狮门、香港置地、中粮地产、太古地产等均已在前滩布局
重点商办项目。同时，前滩有以文化传媒企业为定位目标
的“媒体城”，规划建筑面积 万平方米，是目前浦
东地区少有的明确定位于文化传媒产业的规划用地。
规划背景
世博区域的定位为商务、文化、娱乐、居住等方面融合的
城市示范区域。《上海市“十三五”规划 》与《浦东新
区“十三五”规划》中均对该区域做了定位描述。
• 《上海市“十三五”规划 》：以金砖国家新开发银行
落户为契机，吸引更多具有国际影响力的金融机构和
多边国际金融组织来沪发展。
• 世博园区要着力提升总部商务、文化博览、旅游休闲
功能，形成上海标志性的文化交流和公共活动中心。
• 《浦东新区“十三五”规划》：形成陆家嘴、世博、
张江、金桥、外高桥等多个中心与相关街镇的多个组
团相互补充、错位发展的“1+4+N”格局，满足金融
行业、特别是新兴金融行业快速发展的需要。
• 世博地区建设以总部经济、金融投资、专业服务、文
化传媒等功能为主的滨江现代服务业集聚带，以文化
演艺创意、会展、时尚休闲娱乐为特征的高端文化产
业发展带。前滩地区加快发展新兴金融、新兴传媒等
产业。
科技与媒体,
34%
灵活办公, 19%
商务服务, 15%
金融服务, 13%
零售与休闲,
8%
其它, 4%
能源与设备,
2%
法律服务, 1%
地产, 1%
公众事业, 1%
12 建设全球城市核心区：浦东新区楼宇经济未来展望 | 2018 年 4 月 | 写字楼物业 | 华东区 | 高力国际
未来发展机遇
相对于陆家嘴核心区和上海市其他成熟商务区，世博-前
滩的成本优势和近年来大幅提升的交通便捷性决定了其在
“去中心化”趋势下对总部经济、新兴金融、央企上下游企
业等具有很强的吸引力。展望未来，世博-前滩地区将把
握上海建设“五个中心”的契机，吸引航运金融等专业领域
金融服务企业的落户，促进新兴金融产业的聚集，形成专
项、特色金融服务中心。坐落于该板块的奔驰文化中心、
中华艺术宫、世博展览馆等文博展演设施是上海市建设
“文化大都市”的重要资源，为吸引 TMT 产业中的升级
办公需求入驻创造了有利条件。
近中期：东扩——北滨江板块将成为金融产业、
航运、文化创意产业与商业居住，打造产城融合
的新示范区域
规划背景
依据《浦东新区国民经济和社会发展十三五纲要》规划，
四公里北滨江沿岸将是浦东打造“世界一流滨水发展区
域”的主要区域之一。该区域将以高端办公、零售、文
化、娱乐、游艇滨江公园为一体的滨水城市生活综合体群
为目标，将弥补小陆家嘴规划中生活服务配套设施不足的
短板。同时在航运方面，规划中强调应加快推进洋泾国际
航运创新试验区建设，优化现代航运服务体系，促进航运
金融、航运保险、航运经纪等高端航运服务业。
区位及交通优势
从区位来看，北滨江板块紧贴小陆家嘴，是陆家嘴东扩的
重要方向。而在建设中的地铁 14 号线在未来将从东到西
贯穿整个北滨江，使之与陆家嘴-外滩-淮海路-静安寺等成
熟的核心商务区相连接，因此将使其可达性有大幅提升。
未来发展机遇
以陆家嘴滨江金融城项目（船厂项目）为引擎，北滨江板
块未来拥有小陆家嘴的金融及相关专业服务产业外溢的巨
大发展机遇。此外，以现有航运与工业遗产资源为基础，
结合上层规划赋予的高端航运、文创等发展职能，形成产
业复合的新兴发展区。
中远期：东扩——花木-龙阳路板块将成为浦东
金融产业的新增长极
现状基础
据媒体报道，上海市政府正在考虑在世纪大道一端的世纪
公园附近建设一个证券、期货和其他金融衍生品交易中
心，与世纪大道另一端以商业银行集群为标志的陆家嘴地
区相呼应，引导陆家嘴核心金融功能的逐渐东进。竹园板
块不但有四条轨道交通交汇优势（2/4/6/9 号线），也有
上海纽约大学等智力资源支撑，是近年来陆家嘴核心金融
功能外溢/东扩的主要落脚点，带动金融及相关配套服务
功能在小陆家嘴-世纪大道-花木-张江科学城核心区的东西
发展主轴上集聚。而花木板块未来的优质办公楼新增供应
已相对有限。
2018 年 2 月 13 日上海浦东龙阳路枢纽中片区 19 幅纯商
办用地由上海地产集团联合体以人民币 亿元竞得，
该地块总占地面积 万平方米，地上总建筑面积约
万平方米，其中办公部分约为 万平方米，占
总体量的 75%，商业部分约为 万平方米，文化设施
面积约为 万平方米。根据出让约定，商办面积需
100%永久持有，不得出售。该地块的规划目标是打造绿
色低碳、高效便捷、功能多元的现代化综合商务核心区，
将最迟于 2026 年全部竣工。预计该地块的优秀区位与交
通设施将形成强大的商业集聚效应，成为浦东楼宇经济下
一步发展的战略重点之一，并承载未来大量金融业、现代
服务业及科技企业的扩张需求。
区位及交通优势
花木-龙阳路板块地处连接陆家嘴金融核心区和张江科技
城核心区的枢纽。而金融类公司大多倾向于与政府监管机
构和交易所临近（如银监会和外汇管理局等），因此紧邻
竹园的区位优势也将会在未来显现。
新近出让的龙阳路地块具有无与伦比的交通优势，是上海
唯一一条 5 线交汇的交通枢纽中心（2 号线、7 号线、16
号线、18 号线、磁悬浮线和规划确认中的机场快线），
距离陆家嘴金融城约 15 分钟地铁车程和浦东国际机场 10
分钟磁悬浮车程。
未来发展机遇
此番龙阳路地块的开发将引领花木板块的重心向东南部腹
地拓展，在小陆家嘴金融核心区和张江科学城核心区之间
打造发展节点。未来的花木-龙阳路板块将不但是小陆家
嘴核心区金融业产业外溢的首选落脚点，也能凭借毗邻张
江科技城的优势、在“金融+科技”产业的带动下吸引和
催化更多的跨界产业增长点，形成与小陆家嘴比肩的金融
产业新聚集区。从历史经验来看，伦敦金丝雀码头商务区
的楼宇经济正是经历了相似的发展历程，其中的经验比较
值得当下浦东借鉴。
13 建设全球城市核心区：浦东新区楼宇经济未来展望 | 2018 年 4 月 | 写字楼物业 | 华东区 | 高力国际
图十四：浦东商务区空间格局展望：南拓与东扩
数据来源：高力国际上海研究部
14 建设全球城市核心区：浦东新区楼宇经济未来展望 | 2018 年 4 月 | 写字楼物业 | 华东区 | 高力国际
参考案例：伦敦金丝雀码头商务区——交通设施引领金融
产业外溢格局
伦敦是和纽约并列的 Alpha++级全球城市，也是欧洲传统
的金融中心、贸易中心和航运中心，而其相关的产业活动
主要集中于三个商务区内，分别是伦敦金融城、伦敦西区
和金丝雀码头商务区。其中伦敦金融城和金丝雀码头商务
区是鼎足而立的两个具有国际影响力的金融中心，伦敦西
区则是以文化创意、专业服务为特色的商业商务中心。
图十五：伦敦三大商务区
伦敦金融城是伦敦大都市区的发源地，也是全球历史最悠
久的金融中心，早在工业革命之前就确立了世界首要金融
中心的地位。但其在国际金融界的地位曾一度衰落，直至
20 世纪 60 年代起才恢复其金融中心的领导地位。而历史
悠久的伦敦西区不但是与纽约百老汇齐名的世界两大戏剧
中心，也是世界闻名的博物馆区。二十世纪七十年代以
来，在英国鼓励文创产业发展的背景下，伦敦西区围绕文
化、戏剧资源逐渐形成世界级的创意产业中心和专业服务
中心。
不同于历史渊源的市中心两大商务区，金丝雀码头则是在
城市更新和轨道交通发展带动下而形成的新兴商务区，为
伦敦金融城不断溢出的金融产业和相关服务业提供了优质
发展空间。金丝雀码头坐落在码头区（Docklands），距
市中心金融城约 6 公里。这里曾是伦敦最繁荣的码头之
一，但在上世纪 70 年代制造业产业外迁后开始衰落荒
芜。二十世纪 80 年代，伦敦市主导的码头区城市更新计
划为金丝雀码头的再发展提供了机遇，但真正为金丝雀码
头注入动力的是轨道交通的引入——2000 年银禧线
（Jubilee Line）的开通为金丝雀码头注入了繁荣和活
力，便捷的公共交通、高品质的现代办公楼宇和相对低廉
的租金成功吸引了超过 150 家企业入驻，其中不少是金融
业巨头的欧洲总部或全球总部。
根据高力国际数据统计，至 2017 年年末，三大商务区的
优质写字楼物业面积总量达到约 2 亿平方英尺（1,864 万
平方米）。其中伦敦金融城占据了市场总供应量的将近一
半，金丝雀码头的供应量虽然还无法与另外两大商务区匹
敌，但位于新兴城市更新地区的优势使之具备更优越的拓
展空间，潜力巨大。租金方面，伦敦金融城和伦敦西区的
平均租金分别高达 68 英镑每平方英尺每年（ 美元每平
方米每天）和 90 英镑每平方英尺每年（ 美元每平方米
每天），在全球范围也是屈指可数的昂贵办公区；而金丝
雀码头相对较低的租金则持续吸引着企业和人才从市中心
传统商务区迁出。目前金丝雀商务区的就业人口约
万，年 GDP 总量超过 400 亿英镑（562 亿美元）（数据
来源 ：Canary Wharf Group 官网）。金丝雀码头的崛起
承载了伦敦金融城的产业需求外溢和延展，也稳固了伦敦
在国际金融领域的持续领导地位。
图十七：伦敦三大商务区优质写字楼存量与租金
（2017Q4）
数据来源：高力国际伦敦
68
90
45
0
20
40
60
80
100
0
20
40
60
80
100
120
伦敦金融城 伦敦西区 金丝雀码头
百
万
平
方
英
尺
优质写字楼存量 平均租金（英镑每平方英尺每月）
图十六：伦敦金丝雀码头商务区形成年份
来源：公开信息，高力国际整理
金融城
金丝雀码头商务区
西区
15 建设全球城市核心区：浦东新区楼宇经济未来展望 | 2018 年 4 月 | 写字楼物业 | 华东区 | 高力国际
供应与需求展望：核心商务区租金
未来五年将稳健走高
浦东商务区甲级写字楼市场未来供应
近中期新增供应（2018-2022）——前滩板块为供应热点
浦东未来五年的新增供应约为 165 万平方米（1,776 万平
方英尺），其中前滩的供应量将超总量的一半，达 84 万
平方米（904 万平方英尺），是供应的热点区域。相对而
言，包括小陆家嘴与竹园在内的核心区的新增供应将十分
有限，总量为 31 万平方米（344 万平方英尺），且 2019
年之后将几乎再无新增供应。因此从客观上将推动浦东写
字楼的产业外溢格局。从时间来看，2018 与 2019 年将有
大量供应项目集中入市，年均供应量大约为 60 万平方米
（646 万平方英尺）。
图十八：浦东写字楼核心区与次中心区未来供应量
（2018-2022，单位：万平方米）
来源：高力国际上海研究部
图十九：浦东各子市场未来供应总量占比（2018-2022）
来源：高力国际上海研究部
2018-2022 核心区空置率与租金预测
由于未来浦东核心商务区供应有限，而办公租赁需求将保
持旺盛，浦东核心区的空置率将在未来五年出现明显的下
行趋势，而租金将持续稳健走高。需求外溢趋势亦将保
持，拥有大量新增供应的新兴板块将得到快速发展。
图二十：浦东核心商务区甲级写字楼新增供应、净吸纳量
与空置率预测（2018-2022）
来源：高力国际上海研究部
图二十一：浦东核心商务区甲级写字楼租金及增长率预测
（2018-2022）
来源：高力国际上海研究部
租赁策略展望：更多企业租户将调
整租赁模式，灵活办公将成常态
互联网时代促使很多企业对办公场所的要求趋向灵活与敏
捷，以适应快速变化的市场环境。伴随近年发展迅猛的灵
活办公，企业已开始在尝试新的租赁策略。根据高力国际
2018 年最新发布的《2018 年亚太区灵活办公展望》报
告，“灵活加核心”与“城市园区”等新兴租赁模式已经
出现。而随着灵活办公行业的进一步成熟，未来的企业租
户将会拥有更多的租赁模式选项。
0
10
20
30
40
50
60
70
2018 2019 2020 2021 2022
核心区 次中心区
前滩
51%
陆家嘴
16%
世博
11%
浦东其他
11%
北滨江
6%
竹园
3%
花木
2%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
0
100
200
300
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2
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F
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浦东平均租金 同比增长
16 建设全球城市核心区：浦东新区楼宇经济未来展望 | 2018 年 4 月 | 写字楼物业 | 华东区 | 高力国际
市场趋势：灵活办公在优质写字楼中不断扩张
2017 年，灵活办公行业在上海和北京等一线城市得到迅
猛发展。其中以 WeWork 行业领先者为主，在上海的优
质写字楼市场中大幅扩张版图。根据高力国际的《2018
年亚太区灵活办公展望》报告，在大量资本的支撑下，
2017 全年灵活办公全行业在上海核心区甲级写字楼中迅
猛扩张。截止 2017 年底，灵活办公行业在上海全市运营
着大约 285 个办公空间，单个工位平均租金约为人民币
2,030 元每月（ 美元每月）。
表七：上海灵活办公行业的主要租赁交易（2017 年）
运营商 项目 板块
面积
（平方米）
WeWork 富汇大厦（SB 1-1） 小陆家嘴 16,000
WeWork 浦东嘉里城 花木 8,000
氪空间 世纪汇 2 座 竹园 5,000
寰图 上海银行大厦 小陆家嘴 3,700
星空间 世纪汇 1 座 竹园 2,500
WeWork 国金中心 1 座 小陆家嘴 2,300
来源：高力国际研究部
同时，运营商本身、业主与企业租户也在竞争与合作中不
断演变与发展。自 2017 年下半年开始，已出现三大较为
明显的趋势：
1. 头部效应显现，行业领导者在拥有大量资本的优势下，
大举进驻优质办公场所，并不断并购同业竞争者，使
行业集中度大幅提升；
2. 运营商由专注工作场所本身转向打造各类增值服务以
及基于生活方式的闭环（如社交活动、餐饮、健身）；
3. 灵活办公使企业创新租赁模式成为可能，以配合当今
企业快速变动的特点。
灵活办公在传统写字楼租赁与服务式商务中心外，为企业
提供了极具成本竞争力的替代方案。由于预期次中心区市
场将有大量的写字楼新增供应，预计灵活办公在 2018 与
2019 年将保持高速增长状态，并成为企业新办公模式的
重要选项。
总结与建议
浦东新区是实现上海迈向卓越全球城市目标愿景的核心区
域，而楼宇经济则更是在实现该愿景的过程中承载着重要
的战略功能。通过与两大 Alpha++城市商务区的对比，可
以看出浦东商务区的楼宇经济在以下方面还有可提升的空
间与潜力：：1）大型跨国企业（如财富 500 强）集聚的
数量；2）现代服务业企业集聚的数量；3）产业结构多元
化程度。
此外，通过详尽的分析与研究，高力国际认为未来浦东的
楼宇经济将会有以下发展趋势：
1． 整体走势方面，浦东楼宇经济的供应与需求均将保持
健康稳健的增长态势，核心区供应将极为有限，而新
兴次中心区将是供应热点；
2． 需求方面，由于规划与政策利好，金融业仍将占据浦
东楼宇经济主导地位，外资机构将加速增长；同时租
户类型将更加多元化，TMT 企业将保持快速发展；
3． 供应区域方面，从核心区外溢的需求将沿浦东规划中
的东西发展主轴与滨江商务带东扩与南拓。前滩-世博
将是近三至五年的主要供应热点；而随着龙阳路区域
的建设，花木-龙阳路大板块在未来将是浦东楼宇经济
版图的重要节点；
4． 租赁策略方面，未来更多的企业将会青睐弹性的租赁
模式以配合市场环境的快速变动。近期扩张迅猛的灵
活办公将在未来作为企业租赁的选项之一，成为办公
模式的新常态。
结合以上对比结论与未来发展趋势研判，我们分别从政
府、业主与租户的角度提出以下建议以供参考：
政府角度
➢ 加速金融与服务业对外开放进程，加强吸引外资企业
总部及先进服务业企业入驻浦东高端写字楼，进一步
提升楼宇经济的辐射能级以及与全球经济联系的紧密
程度；
➢ 参考纽约与伦敦，大力引导 TMT 企业在商务区中聚集，
促使科技信息产业与文创产业平衡金融业的发展，加
强金融业人才与产业人才的高效互动，形成多元产业
协同发展，以最大程度发挥金融业的功能。
自持型写字楼业主角度
➢ 加强对外资金融机构与 TMT 企业租户的关注，并提
供相应的产品、配套与服务；
➢ 关注并研究灵活办公行业，并选取合理的合作伙伴与
发展模式，以应对未来企业弹性与创新的租赁需求。
大型租户角度
➢ 可考虑与灵活办公合作，弹性的租赁模式可良好应对
未来市场环境的变动以及快速拓展业务的需求；
➢ 三至五年内，关注前滩-世博板块的新增写字楼供应，
作为扩租或提升办公环境的选项；五至八年内，花木-
龙阳路板块将有大量高品质写字楼入市，可作为企业
（尤其金融企业）未来办公空间的重要考量。
版权所有© 2018 高力国际
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