大庆奥林国际体验式购物中心项目建筑策划方案
发展商：大庆油田昆仑集团达源恒新房地产公司
商业顾问公司：深圳市新摩尔商业管理有限公司
商业建筑设计顾问：深圳中成设计顾问公司总工张中增
西安建筑科技大学教授
目 录
奥林国际购物中心位置及环境描述----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------2
项目服务目标客户------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------4
同类购物中心借鉴------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------5
理念设计与策划思路--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------21
奥林国际购物中心建筑产品构思----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------22
投资估算与项目销售预测-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------35
一、奥林国际购物中心位置及环境描述
图1项目区位图
图2 奥林国际项目现状图及模型
大庆“奥林国际公寓”住宅区地块由以下四条道路围合：基地位于大庆市让胡路区，西起东环路（道路红线30米，以后扩建成60米）北至世纪大道南面规划道路（道路红线16米）、南至东葫芦泡水面规划道路（道路红线16米），东至规划道路（道路红线16米）总用地面积约为，红色现况内是商业用地，由东环路和世纪大道南面规划道路包围而成，占地面积6万平方米左右。其中商业用地内现有采油机一处，规划时候应该留意。
二、项目服务目标客户
通过对大庆市场的调研，特别是顾客访谈分析，我们主要顾客定位如下：
1. 大庆石油管理局和油田公司职工，其中23-30岁白领女性及大庆石油管理局和油田公司女职工作为本购物中心主力购买人群。这种顾客特征为年收入3万元以上，具有较强消费能力。
2.大庆行政机关职员和银行、医院学院等知识分子群体。
3.青少年学生。
4.月收入2000元以上家庭。
从长远角度看西城区消费发展潜力大于东城区，针对油田城市特点我们的项目可见性好。通过商业建筑及景观特色可以吸引顾客进入本项目，通过合理业态设置和商业经营才能长期留住顾客，得到顾客心才是成功的策划。
三、国外同类购物中心借鉴
他山之石可与攻玉，放眼世界与了解本地顾客需求相互结合，创造出一流的目的地式购物中心是我们的目标。美国的购物中心主题最富创意，欧洲的购物中心特别是法国和意大利购物中心富有文化内涵，日本购物中心注重装饰细节和服务，韩国美容服务世界一流，兼收并蓄，自主创新，在大庆土地上成功建设与运营一流购物中心是我们共同的心愿。
（一）、难波城总体规划
大阪是继东京后日本第二大城市。它位于全国中央位置，以完善的铁路网贯通各地，是前往古都奈良和京都的最佳起点。
大阪经济实力：
大阪商业文化特点：
大阪属于日本关西地区，商业文化比较发达。
大阪在世界的位置：大阪举办过很多重大国际体育比赛，
开发商：Nankai Electric Railway Co., Ltd（南海電鉄株式会社），Obayashi Corporation南海都市創造株式会社
概念设计：美国Jon Jerde设计公司
项目管理公司：Wasa Sakamoto
获得日本２００４年最佳建筑与环境设计奖
图3 难波城总体布局
图4 难波城白天立体鸟瞰照片
一期开发总面积１６.７万平方米 其中商业面积４万平方米，办公楼８万平方米。第２期76,600m2，合計243,800m2。
难波城的原址是一座棒球馆，位于邻近难波火车站的一片新商业区，离机场一站之遥。开发商NK电气铁道公司邀请捷得公司为其设计一座对大坂产生形象具提升意义的建筑作品。捷得因此把难波定义为公园，为拥挤喧嚣的城市带来一片绿洲。沿着一坐30层的高塔，难波彰显了一种自然生态的生活方式，空中花园、屋顶绿树，公园直接跟大街相连，为钢筋混凝土林立的城市里带来了一股清新的气息。人们可以欣赏成群的大树、岩石、悬崖、草坪、溪流、瀑布池塘及露台，人们徜徉在空中花园中尽享体验式购物的乐趣。难波公园可谓集人文、娱乐为一体的自然生态式体验购物的杰作。
图5 难波城夜间立体鸟瞰照片
图6图休闲的人群在公共空间停留时间延长
空中退台立体花园与购物中心相互结合
一期公园面积８０００平方米
绿地面积３０００平方米，广场与通道4700平方米，一期树木及花草种类・・・235種 約40,000株，土层深度最深８０CM,较浅３０CM.
图7 难波城空中花园 图8 难波城花园局部
图9图顶部花园场景 图10 茂盛的植物
（二）、业态规划与动线设计特点
业态平面图
本项目本馆与南馆的主力商场是日本高岛屋，
公园的主要业态是：商店与餐饮店，咖啡厅较多。
图11 不同楼层的业态分布及业态平面图
高 島 屋 為 日 本 著 名 百 貨 公 司 ， 走 高 檔 消 費 品 路 線 ， 業 務 及 規 模 大 分 龐 大 ， 在 東 京 、 大 阪 、 京 都 及 橫 濱 等 多 個 城 市 均 設 有 分 店 。
动线规划
图12车站与商场之间的公共通道 图13 ２F主要通道
图14 火车站入口缓冲空间 图15 步行街入口通道
图16步行街中间地带
立体动线
图17木台阶作为公园的特色动线 图18 垂直观光电梯与公园公共空间结合——步行街端点
（三）、建筑装饰与导示系统
图19 立面装饰 图20 空中花园咖啡厅店面装饰
３F餐饮店面装饰
图21 墙面转角装饰细节 图22 水幕装饰细节
图23难波城主力商场本馆导示
南馆B1F 南馆1F 南馆２F
图24难波城购物中心平面布局图
图25 公园广场核心导示标志
（四）、经营管理
以高岛屋促销作为核心，高岛屋善于举办有吸引离的促销活动，例如举办过铁壁阿童木纪念活动，以１６万美元年薪将将机器人引进到百货中也是高岛屋的创意。
高岛屋走高档流行路线，由于日本中老年顾客比较有钱，因此吸引了大量中老年顾客。
图26 购物中心主力百货—高岛屋百货
南玻城设立日文网站，介绍每家商店与商业设施，及时刊登商店促销信息。
难波城发展大量会员，会员享有５％优惠，销售定期的火车票，购物达到一定数额可以赠送火车票。
南玻城公园是相对独立管理的项目，包括公园公共园林与广场管理，例如经常在广场举办活动。
图27 网站中的难波城照片
国外项目对大庆奥林国际购物中心项目的策划很有启发，我们根据国外考察成果，对本项目建筑策划提出几点建议：
建筑策划建议1 发挥城市综合体优势 从五星级酒店、购物中心、步行街和酒店式公寓和办公楼综合角度考虑城市综合体。
图28 东京六本木购物旅游商务综合体
建筑策划建议2
建议景观和画境艺术设计借鉴东京六本木的成功经验，通过原创打造艺术精品，明确表达项目主题。
表6 东京六本木新城公共空间艺术作品
妈妈
蔷薇花
露易丝・布鲁乔亚作。高10米的巨大蜘蛛像是来自世界各地的人们聚集一堂，编织新的信息的场所之象征。
伊扎・简兹肯作。远远超出人的身长之巨大蔷薇是六本木新城的爱与美之象征。（由好莱坞美容美发集团公司提供）
COUNTER VOID
壁画作品
宫岛达男作。玻璃屏幕上飘荡的数码式数字唤起人们无穷的想象力。
索尔・露维特作。这是为朝日电视台入口大厅而作的活泼多彩的圆环形象。（由朝日电视台委托制作）
安娜之石
只将爱……
托马斯・珊黛尔作。斯得哥尔摩海岸群岛旅行时的回忆是我的设计的全部。（设计师语）
内田繁作。与爵士乐名曲同名的椅子是根据想从东西中除去某种重力的思考而设计的。
公园长椅
DAY TRIPPER
加斯帕・莫利森作。设计概念就是椅子本身。它的意图不是挑起好奇心，只是表现与环境的平衡。
朵鲁格设计集团/约尔亘・贝与克里斯查尼・欧珀瓦尔＆尼尔万.威尔登作。家具被结合在人类形成的波形上而形成一体。
卡里穆・拉稀德作。斯・克普是漂流的彩色岛。它是作为东京景色之延续而设计的。
城市综合体的公共艺术作品不仅点缀了空间，而且提升了城市艺术品位。
建筑策划建议3 室内空间室外化，通过空间变化，激发顾客好奇心
图29采用退步方式布置的系列中庭 图30 伊势丹京都百货店一层中庭及广告
鉴于本项目南北狭长，建议沿着南北向采用退步方式布置系列中庭，让顾客感受空间变化，激发顾客更多的好奇心。
四、理念设计与策划思路
设计思想
(目的地式购物中心与曲线步行街相互结合
(超越标杆：日本难波城购物中心
(建筑面积：15万平方米左右 文化主题：浪漫、热情、优雅
法国文化与东北民俗文化及大庆石油文化结合
布局思想：按照杨宝民先生提出的购物中心与步行街洋流布局模型，让人流在整个城市综合体项目最大限度循环，让顾客能够停留更长时间。
关于资金回收要求对设计的要求
我们要求通过一层商铺和2，3层临街商铺的销售能够回收整个商业投资，因此在设计方面采用空间退台等方式形成多种临街面，增加本地顾客能够认可的商铺销售面积。
五、奥林国际购物中心建筑产品构思
商业占地面积6万平方米，其中广场退线万平方米左右,内广场和步行街道路占用5000平方米左右,3000平方米左右酒店式公寓。
建筑面积估算表
一层
万平方米
二层
平方米
三层
万平方米
四层
万平方米
五层
2含有空中滑冰场
商业面积
万平方米
商业经营面积
商业购物经营面积10万平方米
地下停车场及仓库
3万平方米停车场所，包括仓库及设备间1万平方米
仓库可以对外租赁。
万平方米
酒店式公寓两栋，一栋全部销售，一栋按照酒店经营。
大卖场
大卖场类似沃尔玛 300个车位
2平方米
餐饮
餐厅面积
1万平方米
一层
万平方米（可以销售部分3万平方米）精品步行街及部分商场，
200个停车位
一层主力商店：ITAT品牌折扣店设在一层，莎莎国际2000平方米，北京药店2000平方米，
主力百货
白领风格百货（自营可以销售）
万平方米
高档百货
高档百货，西武百货或长春卓展百货
万平方米包含一层1万平方米
电器商场
类似苏宁电器
万平方米
运动娱乐会馆
包括健身中心，体育运动设施，包括滑冰场，儿童娱乐场
电影院
数码影院
6000平方米
商业面积
其中每层停车4000平方米，三层共计12000平方米
万平方米
地下停车面积
地下停车位按照40平方米一个车位计算，需要2万平方米，500个停车位。
1万平方米作为设备间及仓库。
3万平方米
总面积
其中购物面积10万平方米左右
16．4万平方米
广场停车200个,地下停车500个，合计700个。每层停车场包含空中，合计400个，共计1100个停车位。
图31 奥林国际规划总图
五星级酒店
图32 购物中心及步行街一层平面图
关于水上舞台的重要思路，借鉴日本博多运河城的舞台设置。
图33 博多运河城表演盛况 将水上舞台借鉴到奥林国际购物中心
图34 二层平面图
图35 三层平面图
图36 四层平面图
图37 五层平面布置图
图39 屋顶图
图40 项目初步模型—从东环路看视图
建议酒店式公寓，先规划好，以后适当时机建设。
图41项目初步模型—从东环路看视图（角度变化）
图42项目初步模型—项目鸟瞰图
如果不建酒店式公寓，我们考虑采用广告塔方式建设购物中心，具体模型如下：
图43 方案2模型 不建设酒店式公寓
图44 项目参考效果图
六、投资估算与项目销售预测
奥林国际购物中心成本估算表
类别
单位平方米造价
6万平方米地价（）
600元/平方米
3600万元
税费
3600×5%
180万元
万平方米商业及运动设施空间
造价3500元/平方米（不含地价）
46900万元
3万平方米停车场及仓库
2000元
6000万元
总建筑面积万平方米
包含地价
亿元
其中2万多平方米的体育运动设施本来根据设施配套要求，也是必须建设的会所设施，如果单独建设运营会所设施基本都是亏损的物业，如果建成购物中心可以取得良好效益。
预计项目总投资为亿元。
销售资金回笼预测
类别
单位平方米售价
销售金额
3万平方米一层商铺
万元/平方米
亿元
2,3层高品质临街街铺6000平方米
万元/平方米
亿元
合计
亿元
预计利润=亿元
出租收入计算
类别
租金计算
租金（万元）
大卖场2万平方米
2万×20×12
480
电器商店万平方米
×25×12
240
高档百货
1．5万×30×12
540
餐饮酒楼
1万×20×12
240
1500
每年租金收入1500万元，开业后租金按照一定比例增加。
自营百货收入
自营百货面积3万平方米,预计年销售额3亿元，预计收入3000万元,建议昆仑集团商厦公司经营，按照日本百货标准配置商业设施。
