POSITIONING 房地产项目市场定位法 引论：市场营销的定义 1、Philop Kotler 认识目前未满足的需要和欲望，估量和确定需求量大小， 选择和决定企业能最好地为其服务的目标市场，并决定适当的 产品、劳务和计划，以便为目标市场服务。 2、AMA 对思想、产品及劳务进行设计、定价、促销及分销的计划 和实施的过程，从而产生满足个人和组织目标的交换。 引论：市场营销的定义 3、COB 设置价值要素，传播价值信息，实现价值交换。 引论：市场营销的定义 性 能 品 牌 概 念 服 务 房地产价值构成基本因素：中海的定义 客户服务是指坚持客户导向，在产品硬件与情感关怀两 方面，提供给客户超越其期望的产品附加价值，持续提升客 户满意度与品牌忠诚度，不断培育客户对品牌的依赖感。 ¾服务：中海的理解 中海物业----中国第一管家，新近推出“深蓝”高端服务。 引论：市场营销的定义 引论：市场营销的定义 设置价值要素，传播价值信息，实现价值交换。 定位 推广 定价 一、房地产项目市场定位概述 二、房地产项目市场定位基本原则 三、房地产项目市场定位流程 四、市场环境分析 五、市场定位 六、市场定位中常见的问题 七、《市场定位报告》格式要求 目 录 认 识 方 法 要 求 一、房地产项目市场定位概述 发展历程 定义 三大决定因素 主 题 导 航 一、定位概述 二、定位基本原则 三、定位流程 四、市场环境分析 五、市场定位 六、定位常见问题 七、报告格式要求 发展历程 ¾ 深圳：中国房地产发展的“先行者”和“缩影 ” 1987年12月1日，深圳敲响了中国土地拍卖的“第一槌”。 ¾ 中海：深圳房地产发展的一个典型代表 中海1988年成立深圳公司，开始了房地产项目开发，并创 造了多个第一。 中海地产项目市场定位的发展历程基本代表了中国房地 产业的发展历程。 一、房地产项目市场定位概述 无需定位阶段无需定位阶段 1)行政标准的要 求， 2)规划设计标准的 限制。 如：海富花园 定位兴起阶段定位兴起阶段 1)市场转入买方市 场，有效需求不足； 2) 地产公司为生存和 发展，开始从理论到 实践上的研究，市场 定位应运而生。 如：中海怡翠山庄 整合定位阶段整合定位阶段 1）整合各业务部门 资源； 2）从项目发展的流 程上进行整合，从 品牌、概念、产 品、服务等进行整 合。 发展历程 一、房地产项目市场定位概述 发展历程 一、房地产项目市场定位概述 随着房地产业市场化程度的不断加深,各地产公司更 加深刻地认识到定位的重要性。 销售好的项目不一定仅是定法准确，但出现问题的项 目大部分是定位出了问题。 如：上海汤臣一品、深圳港丽豪园项目 案例1 定位失败案例:剑走偏锋的“汤臣一品” 一群大雁从汤 臣一品上空飞过， 一会儿排成S形， 一会儿排成B形。 ※笑话 一、房地产项目市场定位概述 一、房地产项目市场定位概述 案例2 定位失败案例:深圳港丽豪园 过 高 估 计 地 块 资 源 深圳港丽豪园 一、房地产项目市场定位概述 定位就是市场细分，它包括客户细分和产品细分。 从地块的实际情况出发，在公司经营目标的指导下，通 过充分的市场调研和论证，进行市场细分，锁定目标客户， 从而确定项目的整体形象、楼型、户型、配套等。 定义 一、房地产项目市场定位概述 客户细分：从行为特征上可细分成首次置业，二次置业，多次置业 等；从置业目的上可细分成自住型和投资型；从自身特 征上，可从职业、年龄、家庭结构等方面进行细分。 产品细分：豪宅、高档、中档、低档产品。 Townhouse、高层公寓。 类比酒店细分 酒店式公寓、便捷酒店、商务酒店。 定义 一、房地产项目市场定位概述 决定定位的三大因素 1)市场需求 2)产品的技术可行性 3）公司经营目标 一、房地产项目市场定位概述 基本原则 案例 主 题 导 航 一、定位概述 二、定位基本原则 三、定位流程 四、市场环境分析 五、市场定位 六、定位常见问题 七、报告格式要求 二、市场定位的基本原则 充分调研原则 理性分析原则 引导市场原则 最大化满足公司经营目标原则 全面定位原则 持续定位原则5 6 4 二、市场定位的基本原则 基本原则 1 2 3 二、市场定位的基本原则 案例1 引导市场原则之成功案例:香蜜湖1号 9 高层主力四房比片区 同类物业户型面积大20平 米，并增加了空中合院、 家庭厅、双开电梯、车库 大堂等创新设计。 9 Townhouse比片区同类 物业户型面积大40平米， 并增加了前廊中庭后院、 侧壁透明泳池、八角阳光 书房、情景旋转楼梯和家 庭厅等创新设计。 案例2 引导市场原则之失败案例:红树西岸 二、市场定位的基本原则 一味追求超前， 以“智能化、高科技” 为概念，虽坐拥湾区 一线海景，却遭遇市 场冷遇。 二、市场定位的基本原则 案例3 全面定位原则案例:中海格林威治城 考虑到项目整体定位 的复杂性，将报告分为 《项目总体分析报告》、 《项目住宅市场调查报 告》、《项目商业市场调 查报告》、《项目商务公 寓市场调查报告》、《项 目小户型市场调查报 告》，进行了全面定位。 实践证明，全面定位使 项目的各类型物业均取得 了良好的销售业绩。 二、市场定位的基本原则 根据片区严重缺乏相对纯 粹的低密度TOWNHOUSE产品的 市场情况，及时将本项目产品 定位从普通的花园洋房调整 TOWNHOUSE，定位为“距离国贸 最近的纯粹TH社区” 其他案例：中海大山地、 中海半山溪谷、中海莱茵东 郡、中海湖滨一号等。 案例4 持续定位原则案例:中海安德鲁斯 案例4 持续定位原则案例:中海观园国际 中海观园国际超高层豪宅定位 定位结论 ™ 设置五栋一梯两户的超高层板式建筑和一栋普通高层住宅，定位高端，主力面积190-280M2。 公司要求 • 本项目是中海在广州CBD珠江新城首发，且在三个项目中资源最佳，具备担当标杆的优势； • 高档次、高利润回报要求。 定位论证 • 规划论证，多方案比较，针对不同方案进行收益测算； • 香港超高层考察，深入研究超高层成本增加率； • 对珠江公园周边竞争对手的调查，预计未来超高层供应趋多； • 推广、定价和销售的针对性方案准备，尽量弱化超高层的影响，突出绝佳的景观和视野。 定位难度 • 地块呈L型，南面临公园的面宽只有120米左右，规划设计难度大； • 容积率高达，体量大，面临的选择只有“长高”或“长胖”； • 超高层的成本增加问题、改要点报建问题、避难层设置等消防考虑； • 公园景观能否具有等同江景的价值，园景能为项目带来多大的增值； 市场背景 • 全国范围内基本无超高层住宅成功案例，包括深圳万科俊园、擎天华庭，广州东湖御苑； • 广州主要的100米以上超高住宅在临江一线，海珠半岛花园，金海湾、凯旋会未入市； • 部分消费者调查表明，大多有畏高心理，超高部分形势不容乐观； 二、市场定位的基本原则 国际化ＣＢＤ地标式公园景观府邸 定位流程 主 题 导 航 一、定位概述 二、定位基本原则 三、定位流程 四、市场环境分析 五、市场定位 六、定位常见问题 七、报告格式要求 三、市场定位流程 三、市场定位流程 主 题 导 航 一、定位概述 二、定位基本原则 三、定位流程 四、市场环境分析 五、市场定位 六、定位常见问题 七、报告格式要求 地块基本情况 宏观房地产市场分析 片区房地产市场调研 主要竞争楼盘调研 消费群体调研 综合分析 四、市场环境分析 地块基本情况 1）项目经济技术指标 2）地理位置、自然情况及周边情况 ¾ 具体位置 ¾ 地块自身在景观资源、地形地貌等方面的情况 ¾ 地块四至（附图）及对项目的影响（见例） ¾ 所在片区经济、人文、交通、配套现状及发展规划 四、市场环境分析 案例 地块情况对户型定位影响 四、市场环境分析 宏观房地产市场分析 四、市场环境分析 城市经济和人口分析 供求关系及发展趋势分析 ※ 城市规划分析 近期成交土地价格分析 ※ 城市房地产市场的特殊情况 例：全国主要城市房地产走势比较分析 % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % -40% -20% 0% 20% 40% 60% 80% 上海 苏州 杭州 宁波 南京 广州 深圳 佛山 中山 北京 天津 沈阳 大连 长春 青岛 重庆 成都 西安 07年成交量涨幅 2007年成交均价涨幅 07年成交量涨幅平均线 07年成交均价平均涨幅 1、各地2007年新建商品住宅成交量与成交均价变化幅度的比较分析 价量变化特征 城市排序 成交量的涨幅在30%以上 大连、杭州、重庆、长春、西安、成都、宁波、中山 成交均价涨幅在30%以上 佛山、深圳、广州、中山、北京 量价齐升均超过20%的 中山、苏州 价升量跌 深圳、北京、广州、佛山 2、各地2007年第四季度新建商品住宅成交均价变动率与成交量的相对变动率分析 % % % % % % % %% % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % -80% -60% -40% -20% 0% 20% 40% 上海 苏州 杭州 宁波 南京 广州 深圳 佛山 中山 北京 天津 沈阳 大连 长春 青岛 重庆 成都 西安 2007年12月较2007年9月均价变动率 2007年第四季成交量同比相对变动率 ¾第四季度量价齐跌的城市：长三角的上海、苏州、南京，珠三角的深圳、中山，北方区的长春。 ¾仅出现成交量下跌而成交均价未下跌的城市有长三角的杭州、宁波，西部的重庆、西安。 ¾仅出现成交均价下跌而成交量未下跌的城市有广州、佛山、北京、大连。 ¾北方区青岛、沈阳、天津第四季未出现量价的异常变化。 例：全国主要城市房地产走势比较分析 片区房地产市场调研 四、市场环境分析 供求关系及发展趋势 ※ 片区近期成交土地价格分析 竞争态势分析 片区房地产市场其他分析 主要竞争楼盘调研 z主要竞争楼盘分布示意图 z主要竞争楼盘调研汇总表 z户型调研汇总表 z主要竞争楼盘调研结论 主要竞争 楼盘调研 四、市场环境分析 调研对象及调研方法 消费群体分析因素 消费群体调研结论 消费群体调研附件 消费群体调研 四、市场环境分析 四、市场环境分析 消费群体调研 调研目的和调研方法 ‹目的： 寻找目标客户，对目标客户进行细分。 ‹目标客户的来源： 竞品；代理商及合作单位；组织活动客户；老客户。 ‹调研方法： 获取竞争楼盘的成交客户资料，问卷调查，选取典型客户 进行深度访谈，随机拦访。 消费群体分析因素 四、市场环境分析 消费群体调研 心理因素 人文因素 行为因素 目标客户 地理因素 客户自身 特征因素 客户需求 特征因素 消费群体调研结论 1 消费群体的主要 自身特征： 收入、区域、职 业、年龄、学历、 家庭结构等 四、市场环境分析 消费群体调研 消费群体的主要 需求特征： 楼型、房型、面 积、景观、交通、 配套、能承受总 价、首付款、月供 款等 2 SWOT分析 产品的技术可能性分析 公司经营目标分析 市场定位综合分析 四、市场环境分析 SWOT分析 市场定位综合分析 四、市场环境分析 SWOT分析是对项目所处内外部条件的各方面因素 进行归纳和概括，客观分析公司在该项目上的优劣势、 面临的机会和威胁的一种方法。 通过SWOT分析，认清项目所处的内外部环境，从 而达到“发挥优势、把握机会、规避劣势和威胁”的目 的，进行准确的市场定位。 成本高企 地块四周临路 千灯湖位于项目的西面 附近有变电站影响 容积率偏高 地块所在地非商业旺区，自 身业面积大 位处广佛两地交流核心区位 位于南海城市中轴线 占据桂城市区成熟居住区， 交通条件四通八达 中海品牌实力，物业管理水 平素质处于全国前列 项目规模优势 地铁上盖物业 发挥优势，抢占机会 发挥优势，转化威胁 利用机会，克服劣势 减少劣势，避免威胁 S优势 W劣势 O 机 会 T威胁 • 充分挖掘目标市场的差异性与 共性，引导本地消费需求点 • 充分整合政府以及发展商的双 资源优势 • 营造以千灯湖边具有某种独特 风格并符合当地市场为主题的 大型高尚社区 佛山一环的建设将促进南海 各区的融合 广佛地铁以及千灯湖二期的 开发将使地块价值提升 未来国际五星级酒店将带动 整体区位价值，具有美好的 发展前景 成为南海乃至大佛山首屈一 指的标志性指标楼盘 整合社会及政府资源，全 力将城市中轴线打造成佛 山城市发展的名片之作 充分与政府发展片区的思 路结合，使项目成为桂城 最适合人居的地方，形成 广泛的社会效应。 通过规划设计的综合考量 尽量保持项目开发的均好 性 建筑风格以及园林环境的 营造能充分体系项目的开 发理念，实现差异化竞争 优势 把握广佛都市圈以及南海城 市中轴线的发展与竞争对手 充分拉开竞争差距 强势导入品牌，先声夺人 优化整合社会资源以及品牌 资源 未来同区域的竞争态势明显 加剧 禅城城南的未来发展将形成 桂城的客源流失源 中海品牌市场知名度低 众大品牌入驻南海，形成割 据竞争态势 项目核心竞争力：项目核心竞争力： 城市中轴线核心概念 千灯湖边的风情生活 品牌资源整合 当地最大型标志性高尚社区 案例： 香蜜湖1号：最大化利用湖景资源 核心 发现特殊 客观优势 SWOT分析 市场定位综合分析 四、市场环境分析 制定具 体策略 香蜜湖1号 四、市场环境分析 公司经营目标分析 “最大化满足公司经营目标”是市场定位应坚持的重要原 则，公司经营目标对项目定位有着决定性影响。 案例： 楼型组合方案选择 A: 纯小高层, 二年入伙结利； B：Townhouse和高层组合，一年入伙结利。 市场定位综合分析 四、市场环境分析 ‹通过SWOT分析、产品技术可能性分析和公司经营目标分析， 确定项目的定位方向。通常有以下三种： 3 市场补缺 案例： 中海东湖观邸 引领市场 案例： 香蜜湖1号 1 定位方向 2 跟随市场 案例： 中海日辉台 主 题 导 航 一、定位概述 二、定位基本原则 三、定位流程 四、市场环境分析 五、市场定位 六、定位常见问题 七、报告格式要求 五、市场定位 客户定位 整体形象定位 楼型定位 户型定位 配套定位 对项目分期和规划设计的 具体建议 客户定位原则 1）细分市场足够大 2）细分市场是可以准确识别、清晰界定的 3）细分市场是稳定增长的 4）细分市场存在可以被触及到的传播渠道 客户定位 五、市场定位 客户定位就是对客户进行细分，锁定目标客户群。 目标客户 典型目标客户描述2 客户定位结论 1 客户定位 五、市场定位 整体形象定位 整体形象定位包括档次定位和概念定位，通过这两方面的定 位使项目在目标客户心智中形成预期的整体形象或地位。 整体形象定位通常可提升和提炼概括为一句话。如： ¾香蜜湖1号： 城市中央临湖生态豪宅； ¾中海万锦豪园： 佛山市中心区大型标志性豪宅社区。 五、市场定位 特殊的 客观优势 鲜明的 整体形象 概念定位 整体形象定位 五、市场定位 独特的 主观主题 地中海都市闲情大型精品社区 概念策划案例1 概念策划案例1 概念策划案例1 概念策划案例1 概念策划案例1 概念策划案例1 概念策划案例1 概念策划案例1 概念策划案例1 城市中央临湖生态豪宅 概念策划案例2 概念策划案例2 概念策划案例2 概念策划案例2 概念策划案例2 概念策划案例2 概念策划案例2 概念策划案例2 概念策划案例2 概念策划案例2 概念策划案例2 概念策划案例2 楼型定位 楼型定位就是在既定经济技术指标下、确定满 足目标客户需求的最佳楼型组合方案，以达到技术 可行，利润最大的目标。 楼型定位是营销、设计、投资、发展、财务等 多个职能部门高度互动，密切协作的结果。 五、市场定位 楼型定位流程 五、市场定位 楼型组 合方案 可比楼盘的 楼型分析 地块的经济 技术指标 地块的地形地 貌及四至因素 多方案成本 及盈利预测分析 楼型定 位结论 公司经营目标 目标客户对楼 型的需求分析 楼型定位 五、市场定位 楼型定位流程 密度分析 通过密度分析对各方案技术可行进行 论证；排除不可行方案，并对可行方 案(L个) 进行完善 楼型定 位结论 L＞1 多方案成本及盈利预测分析 对技术可行的方案进行成本盈 利预测分析；选择最满足公司经 营目标的楼型组合方案. 是 否 楼型组 合方案 楼型定位 五、市场定位 9第一轮密度分析 （对地块进行熟悉与初 步探讨） 方案一：均方案一：均2323层层 方案二：均方案二：均3333层层 方案三：连排别墅＋方案三：连排别墅＋3333层层 方案四：方案四： 77层＋层＋1818层＋层＋3333层层 方案五：方案五：1818层＋层＋3333层层 案例：中海金沙湾楼型定位 1、密度分析 五、市场定位 9第二轮、第三 轮、第四轮密度分 析 方案一：方案一：1818层＋层＋2323层＋层＋3333层层 方案二：方案二： 1818层＋层＋2323层＋层＋3333层层 方案三：方案三：3333层＋连排别墅层＋连排别墅 方案方案AA：：1818层＋层＋2323层＋层＋3333层层 方案方案BB：：3333层＋连排别墅层＋连排别墅 方案方案22：：3333层＋联排层＋联排 方案方案33：：1818层＋层＋2323层＋层＋3333层层 （退缩高压线（退缩高压线3030米方案）米方案）方案方案11：：1818层＋层＋2323层＋层＋3333层层 五、市场定位 9第五轮、第六轮密度分析 第五轮方案：第五轮方案：3333层＋连排别墅层＋连排别墅 第六轮方案：第六轮方案： 2323层＋层＋3333层层（形成三区开发概念）（形成三区开发概念） 五、市场定位 1、引入单位净利润Ri ， 可视为容积率的函数， 即Rj ＝F（rj ，j＞0）； 2、则分区组合盈利函数 模型： Qmax ＝ 2、利润最大化之盈利模型测算 约束条件下的求解数学建模问题的提出 项目占地600余亩，容 积率，具备一定的 规划弹性； 考虑分期分组团开发， 确定合理的分区占地 面积Sj 和分区容积率rj 作不同的分区规划指 标控制。 分区容积率规 划控制？ 利润函数之 数学模型构建 典型物业单位 净利润测算 可能性物业组合 利润测算 离散假设 1、假定可发展四种物 业，即联排别墅、多层 洋房、小高层住宅、高 层住宅。 2、在容积率变化的同 时，假设售价、成本按 照一定的规律变化，测 算对应典型物业的单位 净利润。 1、设分区数n（物业组 合）分别为2，3，每个 分区对应发展一种典型 物业，即整体可发展两 种物业或三种物业形态； 2、条件约束：总占地、 总建筑面积一定； 3、寻求目标函数QM 最大 化物业组合，并对联排 别墅做价格敏感性分析。 s j n j ji rR ××∑ =1 五、市场定位案例：中海金沙湾、结论 市场价格设定 1）通过市场比较法设 定各种物业形态的 销售均价 2）市场价格设定要体 现市场性、可比性 和竞争性的特点 市场价格应用 1）楼型定位中的成本及 盈利预测 2) 利用总价控制原则确 定户型面积 3）利用总价控制原则确 定商铺面积 4）车位定位中确定车位 数量 市场价格设定及应用 五、市场定位 楼型定位 市场价格设定及应用 户型定位 户型定位就是在楼型定位的基础上确定各种户型 的面积及所占比例（户型面积及配比表）。 五、市场定位 户型 定位 1）楼型及价格 2）可比楼盘的户 型面积配比及销 售情况 3）目标客户需求 特征，特别是总 价承受能力 4）项目整体形象 定位 5）地块基本情况 限制 6）产品创新的可 能性 7）国家政策导向 ‹户型定位考虑因素： 配套定位是指和项目住宅相关的商业、会所、车 位等的定位。 商业定位注意事项 会所定位注意事项 车位定位注意事项 配套定位 五、市场定位 1）需明确商业总体量、出售或出租、商业的位置、业态和各 单位面积划分等。 2）需对商业级别进行定位，明确是社区级商业、区域级商 业、次城市中心级商业等。 3）商业定位和住宅定位要相互促进，统一协调。 4）商业体量较大时，要充分考虑和利用主力店的带动作用。 商业定位注意事项 配套定位 五、市场定位 1）会所定位前需明确产权归属。 2）控制会所规模。 3）有利于销售。 4）便于后期经营。 配套定位 会所定位注意事项 五、市场定位 车位定位注意事项 1）车位数量应充分考虑业主的实际需求，以能大 部分售出为准。 2）应根据经济技术指标的要求设置车位数量，车 位设置要地上地下统筹考虑，尽量减少地下车位的 数量，降低成本。 配套定位 五、市场定位 对项目分期和规划设计的具体建议 项目分期 对规划设计的具体建议 五、市场定位 项目分期 分期就是将整个地块科学 划分为有先后开发次序的若干 部分，并明确各部分上各类型 物业开发面积及开发周期。 五、市场定位 对项目分期和规划设计的具体建议 项目分期 分期应考虑的因素： 1）公司能够掌控的开发规模，销售目标，销售速度。 2）各期产品类型合理配比，首期产品入要能检验市场。 3）应结合考虑建筑物、管线等的拆迁进度。 4）合理配置项目的优势资源。 五、市场定位 对项目分期和规划设计的具体建议 对整体规划的具体建议 对景观设计的具体建议 对户型设计的具体建议 对立面设计的具体建议 对交楼标准的具体建议 对装修标准的具体建议 对售楼示范区位置确定的 具体建议 对配套及其他方面的具体 建议 对规划设计的具体建议 对项目分期和规划设计的具体建议 五、市场定位 1 2 3 4 5 6 7 8 主 题 导 航 一、定位概述 二、定位基本原则 三、定位流程 四、市场环境分析 五、市场定位 六、定位常见问题 七、报告格式要求 六、市场定位中常见的问题 定位中常见的问题 六、市场定位中常见的问题 公司资源整合不够 重住宅、轻配套户型面积或功能配置研究不够 未能及时修正和完善定位市场调研不充分 缺乏理性分析1 2 3 4 5 6 主 题 导 航 一、定位概述 二、定位基本原则 三、定位流程 四、市场环境分析 五、市场定位 六、定位常见问题 七、报告格式要求 七、《市场定位报告》格式要求 《市场定位报告》格式要求 七、《市场定位报告》格式要求 《市场定位报告》格式 The End, Thanks! 联想：职业定位三句半 定位理想职业 敢问路在何方 选择中海地产 无悔 幻灯片编号 1 引论：市场营销的定义 引论：市场营销的定义 引论：市场营销的定义 幻灯片编号 5 幻灯片编号 6 引论：市场营销的定义 幻灯片编号 8 幻灯片编号 9 引论：市场营销的定义 目 录 一、房地产项目市场定位概述 发展历程 发展历程 发展历程 幻灯片编号 16 幻灯片编号 17 幻灯片编号 18 定义 定义 决定定位的三大因素 二、市场定位的基本原则 二、市场定位的基本原则 二、市场定位的基本原则 幻灯片编号 25 二、市场定位的基本原则 二、市场定位的基本原则 二、市场定位的基本原则 案例4 持续定位原则案例:中海观园国际 中海观园国际超高层豪宅定位 幻灯片编号 31 三、市场定位流程 三、市场定位流程 四、市场环境分析 地块基本情况 幻灯片编号 36 宏观房地产市场分析 例：全国主要城市房地产走势比较分析 例：全国主要城市房地产走势比较分析 片区房地产市场调研 主要竞争楼盘调研 消费群体调研 幻灯片编号 43 消费群体分析因素 消费群体调研结论 市场定位综合分析 SWOT分析 幻灯片编号 48 幻灯片编号 49 幻灯片编号 50 公司经营目标分析 幻灯片编号 52 五、市场定位 客户定位 客户定位 整体形象定位 幻灯片编号 57 概念策划案例1 概念策划案例1 概念策划案例1 概念策划案例1 概念策划案例1 概念策划案例1 概念策划案例1 概念策划案例1 概念策划案例1 概念策划案例2 概念策划案例2 概念策划案例2 概念策划案例2 概念策划案例2 概念策划案例2 概念策划案例2 概念策划案例2 概念策划案例2 概念策划案例2 概念策划案例2 概念策划案例2 楼型定位 楼型定位流程 楼型定位流程 第一轮密度分析�（对地块进行熟悉与初步探讨） 第二轮、第三轮、第四轮密度分析 第五轮、第六轮密度分析 2、利润最大化之盈利模型测算 案例：中海金沙湾 市场价格设定及应用 户型定位 配套定位 商业定位注意事项 幻灯片编号 91 车位定位注意事项 对项目分期和规划设计的具体建议 项目分期 项目分期 幻灯片编号 96 六、市场定位中常见的问题 六、市场定位中常见的问题 七、《市场定位报告》格式要求 七、《市场定位报告》格式要求 幻灯片编号 101 联想：职业定位三句半