LOGO 房地产企业（异地开发）管控模式选择 决策资源管理咨询中心总经理 闫夫军 服务利器 = 资讯平台 + 管理咨询 + IT工具 我们为什么要讲“管控” 集分权之博弈？ ‹ �国家新一轮的调控政策开始以后，为什么万科开始了“均好中加速” 的进程，规模进一步扩大，而顺驰却不得不含泪贱卖给路劲基建，日趋募 化？ ‹ �为什么在万科、复地、金地等地产企业开始由业务管理型向战略管理 型过渡的时候，顺驰却开始了大规模的集权和强化集团管控？ 运营模式之博弈？ ‹ 为什么在万科、复地等地产企业行之有效的矩阵式项目管理模式在其他 众多企业却举步为艰？ ‹ 精简组织机构真的能提高企业的运行效率吗？ ‹ 为什么同样是多元化经营，结局却是完全不同？ 什么是回答以上问题的关键所在？ ——企业管控模式选择！ 房地产企业管理背景回顾1 2 3 4 房地产企业管控模式种类 ‹ 财务管控型 ‹ 战略管控型 ‹ 业务管控型 房地产企业管控模式选择模型（八要素） 如何科学的选择管控模式？ 管理模式执行过程中应注意的七大问题5 目 录 房地产企业管理背景回顾 房地产企业管理背景回顾 “地产时代” 新的发展趋势 本地化与专业化 公共关系与低价土地 本地化与专业化 公共关系与低价土地 跨区域化 规模化 多元化 跨区域化 规模化 多元化 复制总部成功管控模式 效果差！ 房地产企业管控模式的种类 房地产企业管控模式的种类 财务管理型分析 集团对下属子公司的管理控制主要是通过财务手段来实现，集团对下 属子公司的具体经营运作管理基本不加干涉，也不会对下属公司的战略发 展方向进行限定，集团主要关注财务目标（如利润、资本回报率、资本应 用率等）的实现，并根据下属子公司业务发展状况选择退出或跟进。对于 众多的房地产企业集团而言，在非主业领域采用这种管控模式比较多。 主要特点： ‹ 总部与业务部门的关系：通过财务指标对下属子公司进行管理考核 ‹ 目标： 价值最大化的实现，总部最关注的是投资回报，即子公司的业绩 ‹ 一般管理方式：权力完全下放，总部仅仅在财务和人力资源上进行管控 ‹ 主要应用方式：该管控模式主要应用于完全不相同的行业属性，对集团战略的要求 并不明显，适合于不同行业的投资运作 战略管理型分析 集团的核心功能为资产管理和战略协调功能。集团与下属子公司的 关系主要通过战略协调、控制和服务而建立，但是集团总部很少干预子公 司的具体日常经营活动。集团根据外部环境和现有资源，制定集团整体发 展战略，通过控制子公司的核心经营层，使子公司的业务活动服从于集团 整体战略活动。一般地，这种情况比较适用于相关产业企业集团的发展。 主要特点： ‹ 总部与业务部门的关系：通过战略规划对下属子公司进行管理和考核 ‹ 目标： 战略协同效率的实现，总部最关注的是投资业务的战略优化与协调，即子 公司的战略实施 ‹ 一般管理方式：权力下放，总部仅仅在财务和人力资源上进行管控 ‹ 主要应用方式：该管控模式主要应用于具有相同属性的行业类别，对集团战略的要 求非常明显，适合于相关联行业（特别是强相关行业）的投资运作 业务管理型分析 是指集团的核心功能为资产管理和战略协调功能。集团与下属子公司 的关系主要通过战略协调、控制和服务而建立，但是集团总部很少干预子 公司的具体日常经营活动。集团根据外部环境和现有资源，制定集团整体 发展战略，通过控制子公司的核心经营层，使子公司的业务活动服从于集 团整体战略活动。一般地，这种情况比较适用于相关产业企业集团的发展。 主要特点： ‹ 总部与业务部门的关系：总部设立相应的管理部门对子公司的业务战略及运营进行 全方位的管理和考核 ‹ 发展目标：总部对下属子公司的定位为集团业务的执行部门 ‹ 一般管理方式：子公司仅仅存在授予的简单的人、财、物权限，总部在财务、战略 规划、营销/销售、网络/技术开发、新业务/产品开发、行政和人力资源上等进 行全面管控 ‹ 主要应用方式：该管控模式主要应用于单一的产业运作或企业管理的快速复制过程。 房地产企业管控模式选择模型 房地产企业管控模式选择模型（八要素） 房地产企业管控模式选择模型（八要素） ‹ 战略重要度： 是指下属子公司经营的业务在多大程度上有助于实现整个集团战略 中的战略目标。 ‹ 业绩贡献度： 是指下属子公司经营的业务在多大程度上有助于提升整个集团的业 绩指标目标。 ‹ 抵御风险能力： 是指下属子公司经营的业务在多大程度上有助于抵御整个集团战 风险。 ‹ 管理成熟度： 是指下属子公司的管理是否成熟。 ‹ 业务可支配程度： 是指集团总部对下属子公司经营成果的可支配程度。 ‹ 经营决策高效： 是指下属子公司经营的业务决策渠道是否尽量缩短，和在多大程 度上依赖于集团的决策，其业务可以管控的范围及能力等。 ‹ 激励潜力： 是指下属子公司的管理层多大程度上获得激励。 ‹ 协同效应： 是指下属子公司与集团之间是否能实现协同效应管理是否成熟。 如何科学的选择管控模式？ 如何科学的选择管控模式？ ‹第一步：对以下要素进行评分 如何科学的选择管控模式？ ‹第二步：根据评分确定 管控模式 ‹ 加权得分在1-5之间，其中 分选择财务管理型 管控，为战略财务 型管控，为战略型 管控，为战略业务 型管控，为业务管 理型管控。 目前中国的绝大多数房地产企业采用的是业务管理型管控模式。 管理模式执行过程中应注意的七大问题 管理模式执行过程中应注意的七大问题 (1)集团发展战略问题 (2)集团企业管理规范化问题 (3)集团与下属子公司权责利划分问题 (4)集团与下属子公司管理平台标准化问题 (5)财务一体化运作问题 (6)融资策略问题 (7)子公司业绩评估问题 谢 谢！ 决策资源管理咨询中心 协助高速成长的房地产企业实现自我突破与信息化建设 房地产企业（异地开发）管控模式选择 我们为什么要讲“管控” 房地产企业管理背景回顾 房地产企业管控模式的种类 财务管理型分析 战略管理型分析 业务管理型分析 房地产企业管控模式选择模型（八要素） 房地产企业管控模式选择模型（八要素） 如何科学的选择管控模式？ 如何科学的选择管控模式？ 管理模式执行过程中应注意的七大问题