“DT 财经是第一财经旗下数据内容与社群平台，定位为集数据内容聚合、数据线上社群、数据线下活动、数据可视化于一 体的专注于大数据产业的战略平台。通过数据解读线下和线上消费社会和商业图景，连接数据、机构和人群，DT 旨在打造大数 据时代的内容生态型入口。 DT 的主要产品，包括商业大数据内容研究“Next 情报局”和“地铁 1 公里”，以及汇聚数据专业人士的数据侠社群。 目前，DT 拥有 10 万多专业读者，全平台月均阅读量 620 万次。 DT 曾获得腾讯财经“最具价值媒体公众号 TOP10”，并入围全球信息可视化领域最知名的奖项之一“全球凯度信息之美” 奖。同时，DT 还是联合国开发计划署（UNDP）主办责任创新大赛的官方数据合作机构，也是上海市政府开放数据创新应用大赛 （SODA）的战略合作伙伴。 关于DT 网址： 微信公号：DTcaijing App：DT·一财 新浪微博：DT财经 知乎：大腿君 邮箱：dtcj@ “地铁 1 公里”是 DT 财经重点推出的大数据研究。 154 年前全世界第一条地铁线路在伦敦正式投入运营以来，地铁越来越不仅限于扮演公共交通工具的角色。作为人流汇聚 的“泉眼”，地铁站点正在成为观察大城市发展的重要坐标。 越来越多的人聚集到地铁路网密集的大城市。我们相信，基于数据分析的一些新尝试，可以帮助重新认识一座城市的布 局，重现城市变迁扩张的路径，理解人们在特定时空下的行为轨迹，评估正在各个区域发生的变化。 “地铁 1 公里”项目正是在这样的背景下诞生的。 我们以地铁站点的中心位置为坐标，向外延展一定距离作为地铁周边的辐射圈。通过采集圈内多样化的指标，分析其功能 倾向、业态发展和人群活跃情况。我们希望，在帮助个体更好地了解城市的同时，为观察城市的商业格局和人群的生存空间建立 新的视角，为各类相关机构提供和地理位置相关的投资、运营、选址、规划等决策信息。 在深圳专题后，我们将陆续推出上海、北京、杭州等城市的专题。我们将为每个城市撰写数据分析报告，同时配合推出交互 的可视化页面。 前言 版权声明：未经书面许可，任何机构及个人不得以任何形式复制、转载、重制、修改、展示或使用本报告上的任何内容。如需全文转载，请联系 dtcj@或添 加 DT君个人微信号（dtcaijing002）获取授权，并需注明来源：“DT财经”。 编辑：叶慧珏 yehuijue@ 作者：唐也钦 tangyeqin@ 王越 wangyue@ 设计：邹磊 赵芸 前端：虞路易 技术支持：马振凯 赵玮雯 杨闻新 项目成员 : 交互可视化在线工具 深圳专题： 目录 1. 用地铁站点来描述城市的复杂有序性 ................................................................................................................. 2 指标说明 .................................................................................................................................................4 3. 深圳地铁站辐射圈 TOP30 速览 .........................................................................................................................6 4. 一些结论和思考 ..................................................................................................................................................... 7 5. 深圳地铁的 13 年：记录城市扩张与更新（详见完整版报告） ..........................................................................8 6. 分类功能指标的前十“模范站点”和后十“落后站点”（详见完整版报告） ....................................................8 7. 各区地铁站点的综合势力图（详见完整版报告）................................................................................................8 8. 全城站点特征标签的聚类分析（详见完整版报告） ...........................................................................................9 9. 性价比高的宜居地，究竟在哪里？ .....................................................................................................................10 10. 如何寻找商业需求未饱和的潜力空间？ .........................................................................................................14 11. 跟着星巴克，你能找到更好的品牌落户地吗？ ................................................................................................16 12. 大型商场还是街边小店，你更喜欢怎样的城市？.......................................................................................... 20 附录 1. 2017 深圳地铁站辐射圈综合实力排行榜及单项指标一览 .............................................................................23 2 1. 用地铁站点来描述城市的复杂有序性 深圳是一座怎样的城市？ 不熟悉深圳的人们，印象可能停留在改革开放的春天，或者是在嘈杂拥挤的华强北电子市 场走一圈就装配好一个 iPhone 的新闻段子，要么是作为进出香港偶尔歇脚的地方，或者是以 腾讯、华为等为代表的密集科技区。 舆论热议“逃离北上广”的时候，有意无意会把这座重要的一线大城市忽略。非直辖市和 省会的身份，总是让深圳显得尴尬。 但宏观经济数据描绘下，这座城市却有着异常的光芒。2016 年总体的 GDP 在全国城市里 排名第四，人均 GDP 甚至超过北京和上海。如果按照各城市面积来计算，深圳 2016 年每平方 公里 GDP 达到 亿元，位居全国之首。 城市规划者对这座城市的“野心”更不止于此：《深圳 2030 城市发展策略》把这座城市十 几年后的目标，设定为“建设可持续发展的全球先锋城市”，希望“在某一项或者多项领域具有 其他城市不可比拟的优势地位”。 相比之下，艺术家和建筑师们则更着眼于当下的社会，他们说深圳有着最多元化的城中村 生活，2017 年的深港城市建筑双城双年展还张罗着如何把高楼大厦中的窄街小巷作为艺术的 展场。 对于生活在这里的人而言，也许上面说的都不重要。深圳就是栖居之所，是闹市区随处可 见每天人头攒动的“奈雪の茶”，是贯穿城市的深南大道，也是遍布全城的 24 小时便利店，给 异乡人温暖的光。 一座城市的复杂有序性，本身就是一种奇迹。 就像简•雅各布斯（Jane Jacobs）描述的那样，城市复杂的秩序，意味着无数个人拥有 制定规划和实现规划的自由。 一个城市哪些角落变成了怎样的面貌，是由政策制定者、城市规划者、投资者、各种公司机 构、艺术家、餐厅老板、清洁工、世代居住扎根的大家族和初来乍到的异乡人等共同决定的。所 有人的行为、决定和意志，共同决定了一个地区的兴盛和衰败。 这些决定无论自下而上，还是自上而下，最终都会形成一个动态的平衡，成为某一个时期 的城市面貌。 深圳这个 19 世纪末 20 世纪初东西方文化商贸的交流地，如今展现的则是 21 世纪第 2 个十年大型都市的样貌。 描述这个复杂而有序的都市，方法很多。我们则尝试从地理空间的节点来帮助重新认识这 座城市。 2015 年的中央城市工作会议提出了“紧凑城市”的理念，这是改革开放后最高层首次为 城市建设进行顶层设计，标志着城市发展往资源集约的方向前进。在这个基础上，更多的城市 开始接受彼得•卡尔索普（Peter Calthorpe）倡导的公共交通导向型城市开发的 TOD 模式， 将更多城市功能集中至交通站点附近。 越来越多的人生活在城市里，共享一个地理位置是他们最大的共同点。 扩展阅读： 《深圳 2030 城市发展策略》 扩展阅读： 简 • 雅各布斯《美国大城市的死与 生》 扩展阅读： 彼得·卡尔索普《下一代美国大都 市地区：生态、社区和美国之梦》 3 扩展阅读： 曼纽尔·卡斯特《信息时代：经济、 社会与文化》三部曲 这里，我们试图借用卡斯特（Manuel Castells）的“都市星球”理念，来描绘人们对城市生 活圈这类空间共同体的感受：世界地图正在被用另外一种方式绘制，也就是以城市为节点的网 络，城市本身就是流动的空间。 相似地，在一个大型城市的地图上，地铁线路往往成为这座城市最重要的交通脉络，而地 铁站点出入口则是人流集中的进出口，其周围一定范围区域内，各类资源都向这个方向汇拢。而 以地铁站为中心向外辐射的小区域，形成了城市的节点。 我们为此进行了一次艰难但颇有成效的尝试：依据自下而上和自上而下的一系列指标，对 作为城市节点的地铁站辐射圈进行数据描像，试图为描述城市的复杂有序性提供一个新的视 角，重构城市的认知坐标。 需要说明的是，“地铁 1 公里”城市系列研究的主要目的，是用大数据来描述复杂而有序的 都市面貌，提出问题，同时在有限的范围内，希望为关心城市问题的各类相关方提供补充的解 决思路。 报告的分析和结论主要受限于几个方面 : 一是对地铁站辐射圈的研究不足以覆盖城市全貌，很多地铁路网暂时没有抵达的地方，没 有在报告覆盖的范围内； 二是基于合作伙伴提供的以及其他开放的大数据资源进行的研究，受到我们对数据源头 的把握和对数据理解本身的限制； 三是本文对于城市的复杂有序性有基本的价值判断，在分析数据秉持客观的基础上，分析 维度和若干结论，都是基于我们对现代都市应当更多元杂糅、更具有包容性的价值观出发的。 4 指标说明 用大数据来描绘一个以地铁站为中心的区域，我们需要确定一系列指标。这个过程，展现 了我们对现代城市复杂有序性的基本理解。 历史上有诸多针对城市规划好坏的评价原则，有一些到现在仍然适用，还有一些必须注入 新的含义。同时，结合上文所说我们对自上而下和自下而上形成城市面貌的理解，我们在设定 指标的时候特别注意了这两种渠道的平衡。 首先，近一个世纪以前的《雅典宪章》虽然被许多城市规划者诟病，但是其对城市功能的 理解仍然是许多现代城市建造的基础，比如认为居住、工作、交通与游憩是城市最基本的四大 功能。沿用这样的思路，我们将对地铁站辐射圈的评价指标分成了居住、商务、交通、商业、休 闲娱乐这几个大类。 另外，我们特别增加了“星巴克偏好”来辅助商务和商业指标。由于数据和功能划分的局限 性，我们认为依照传统的大类来采集数据，可能会丢失一些现代都市重要的评判标准，比如即 便在商业的供应量和消费水平都相似的情况下，仅靠我们能够获得的数据无法完全回答这些 问题：街区是否具有创造力、聚集怎样的人群，街区的活力是否可持续，人们走在路上是否安全 等。 我们尝试使用本身对于选址十分有讲究的星巴克作为一个辅助评判的重要补充指标。一 个区域能否成为社交的重要场所，是我们评判活力的重要因素，一个区域咖啡馆的密度和创新 经济的聚集度相关性很高。而作为全球最大咖啡连锁店的星巴克，则是其中的典型代表，其所 在的地方，大部分情况下意味着人流汇集和活力来源，意味着现代连锁性商业对该区域的认可 度。 在这些大类指标的基础上，我们对于其中的一些进行了细分，不仅从城市规划的角度针对 某种功能设施的规模（规划供应量）数据进行分析，同时还结合了能够反映使用这项功能的人 们的反馈（实际消费力、评价活跃度等）数据，体现城市规划自上而下和自下而上形成动态平 衡的精神。 而综合指标排名则体现了我们对城市区域多元化的理解。我们认为，一个有特色但各方面 均衡发展的城市区域，更是值得名列前茅的。 《雅典宪章》备受批判的地方，是效率至上，后期衍生出花园城市、辐射城市等理念，倡导 建造高层集体住宅以留出空地作为公共空间或交通道路，这在工业化后期成为城市建设的标 准模型，也是中国许多大型城市在改革开放后进行一轮又一轮城市改造的基本原则，反而抑制 了公共领域的发展。 毕竟，正如《基多宣言》所说，世界和 1933 年这份文件发表时的已经大不 一样，地球正在逐渐变成一个主要由城市居民居住的星球。 在上述理解的基础上，我们综合考量数据源的情况，并制定了针对地铁站辐射圈各项功能 的大数据评价体系——BLECTS 指标，划定深圳目前运营的 165 个地铁站（换乘站算 1 个）中 心点周围直径 1 公里的区域为辐射圈，采集多项数据并进行标准化处理，为每一个地铁站辐射 圈的相关 14 个功能指标打分，在此基础上进行聚类、排名和相关性分析，展现大数据视角下的 城市发展。 首先，我们采集数据的核心地理范围，是以地铁站点坐标为圆心，画一个直径为 1 公里的 圆，此范围内区域就是该站点的主要辐射圈，也就是本报告中所说的“地铁站辐射圈”。 地铁具备强大的交通输送功能，大量的人流进出地铁站之前或之后，主要行动是由步行完 成的，于是我们按照人们较合理的步行距离来圈定辐射圈的大小。按照 公里 / 小时的慢行 速度，10 分钟走上 750 米差不多是较舒适的距离，再结合障碍物而产生的绕行系数 （注： 来自深圳市城市设计促进中心），较为合理的步行可达直线距离在 500 米左右。当然，根据不 同的功能情境，人们对步行舒适距离的理解会有不同，不同功能业态距离地铁站的“舒适区” 也略不同，因此在部分指标（商务功能的三项指标）上我们扩大了半径距离至 1000 米。 5 我们设定的 14 个指标如下： 图 2-1 BLECTS 指标说明 商务（B）：描绘地铁站辐射圈周边的办公情况，商务规模主要强调周边商务人群的数量， 商务等级综合考量周边写字楼的数量和评级，商务购买力则意味着周边商务人群的收入阶层。 居住（L）：描绘地铁站辐射圈周边的居住情况，居住规模强调周边生活小区的供应量，居 住便利度主要考量的是和居住相关的配套供应情况，居住等级指的是周边小区的房屋交易价 格。 休闲娱乐（E）：描绘和人们吃喝玩乐相关的各类设施的情况，休闲娱乐规模考察的是此类 配套店铺的供应量，活跃度综合考察了店铺种类的多样化和人们的互动情况，休闲娱乐消费力 则强调此类店铺的消费水平。 商业（C）：描绘周边综合商场和街边品牌店铺的整体情况，商业规模指的是商业配套设施 数量，商业等级强调了周边商场和店铺的打分和点评情况，商业消费力指的则是综合商场和品 牌店铺的消费水平。 交通友好度（T）：描绘周边公共交通的换乘便利度和周边路面交通的拥堵情况。 星巴克偏好（S）：描绘该地区对星巴克咖啡店的吸引情况。距离地铁站越近的星巴克店铺 越多，我们就认为这一地区的星巴克偏好度越高。 我们获得了美团点评、中原地产、高德地图、e 成科技、百度地图、极海等机构提供的数据 支持，其中美团点评提供了餐饮、生活服务、休闲娱乐等各项店铺的点评数据，中原地产提供了 房价数据，高德地图提供了地理位置信息与道路拥堵情况数据，e 成科技提供了公司人简历数 据。所有数据统计时间截至 2017 年 3 月底。 在清洗完原始数据后，我们对所有指标的数据进行了多重标准化 ，便于某一个地铁站辐 射圈的各类指标横向比较，同时也便于多个地铁站辐射圈之间的相互比较。 在此基础上，我们还对具有相似特征的站点进行了聚类 ，便于分析深圳全城不同类型不 同标签的地铁站辐射圈的分布情况，同时也便于和其他城市的分布情况进行比较。 这些指标的设定，虽然受限于数据本身，但是尽可能体现了我们对城市内部“怎样的区域 是更值得推崇的”这一问题的价值判断。 中国的造城运动在过去三十多年中高速发展，早期同质化和单一化的城市建设理念造就 了一大批“属于过去”的城市，如今在各种新兴经济和大量人口聚集到城市这些力量的驱动下， 更加具有创造性和多元化的杂糅的城市面貌逐渐受到提倡。即便这样的理念有时候矫枉过正， 在当下也是合理的。 但是，这绝不意味着我们的报告带有强烈的民粹化倾向。比如，我们不认为所有杂乱无章 的店铺和固化下来的小生态一定合理，一定不能被改变，我们也不认为晚上有广场舞的地区一 定是值得倡导的，人气十足的街区必然和谐有序（事实上可能存在安全隐患），老城区必然值得 保留而不能拆除；同样地，我们更不认为豪宅区的圈地规划必须得到批判，也不想当然认为有 围墙有保安的居住小区周围一定死气沉沉。我们希望用看得见的数据来说话。 BLECTS指标 交通友好度 星巴克偏好商务 规 模 等 级 购 买 ⼒力力 居住 规 模 等 级 便便 利利 度 休闲娱乐 规 模 活 跃 度 消 费 ⼒力力 商业 规 模 等 级 消 费 ⼒力力 6 3. 深圳地铁站辐射圈TOP30速览 图 3-1 深圳地铁站辐射圈 TOP30 7 4. 一些结论和思考 充满活力、多样化和用途集中的城市孕育的是自我再生的种子。从深圳全城的数据来看， 虽然关内外情况差别仍然很大，但是和其他超大型城市相比，这座城市总体处于较健康的有机 均衡发展中。 ●在一线大城市中，深圳是一个比较特别的存在。这座年轻的移民城市正在经历从世界工 厂向高新科技驱动的智慧城市的转型中期。由于地域面积不大，转型期较短，深圳各个阶段的 城市建设和更新的印迹，得以清晰地保留在如今的城市版图上。 ●深圳地铁建设得比较晚，但是发展异常迅速，从第一条地铁开通至今过去了12 年多，已 经有了 8 条地铁线路（1 —5 号线、7 号线、9 号线和 11号线），投入运营的站点超过 160 个（换 乘站算 1 个）。地铁对城市扩张的作用异常巨大（第 5 章）。 ●从整体来看，深圳呈现多中心的特征，即便在福田和罗湖这样传统意义上的最中心区 域，几个总分排名最靠前的站点也不是完全粘连在一起，而是呈现零散分布的状态，带动周边 更多地铁站辐射圈的发展（第 7 章）。与此同时，我们通过聚类发现，各方面指标都均衡强劲的 站点，关内的三个行政区都有分布（第 8 章）。 ●分区域来看，罗湖的站点功能类型较为单一，除了4 个传统老牌核心站点之外，其他以 居住和商业配套站点为主，留下的多是传统零售商业面貌。比如人民南站，商业指标排名靠前， 但休闲娱乐指标排在倒数十名之内，属于典型的传统零售业态（第 6 章）。福田是目前深圳“势 力”最强大的区域，属于现代深圳的缩影，各种不同功能倾向的站点都有，也没有排名末次的站 点，属于可以自成小生态的区域。南山区从功能规划上看，除了早期开发的成熟高档社区外，更 多站点类型集中在休闲娱乐方面，绿化率非常高，是未来深圳建设高新科技智慧城市的主要根 据地（第 7 章）。 ●由于历史原因，尽管“二线关”在几年前得以彻底废除，但是深圳关内和关外的城市发展 的不均衡性仍然显著。综合排名前十名站点中，前七位都集中在最早开通的 1 号线上。而前 30 名中没有出现任何一个关外的站点（第 3 章），位于龙华区的龙华站名列 31 位。在居住综合榜 单中，位于宝安区的翻身站是唯一挤入十强的（第 6 章）。 ●但是，如果剔除站点数量的因素来看均值的话，关外的站点虽然扩张不多，崛起的势力 却不容小觑，虽然还没有形成如关内一般的各项指标都较强的地区，但是已经出现了一些综合 评分略高的站点（第 7 章），这里值得注意的是一些商业配套较好的居住区，有可能成为具有 潜力的未来核心站点（第 8 章）。 ●从各个功能大类的地理分布上看，深圳的商务功能最高分集中在福田的各个站点，而商 务上的优势带动了各类相关商业和休闲娱乐等功能，因此在商务上占据高分优势，对于站点的 全面建设有很大的好处（第 6 章）。不过，南山的园区型经济配套却有点糟糕（第 8 章）。整体 来看，全城的商务功能特别突出而其他指标弱势的站点并不多（第 7 章）。 ●住功能最高分集中在南山和福田，前者以优渥的豪宅区取胜，后者以居住配套成熟取胜 （第 6 章）。深圳居住和商业配套均衡的站点比较多，其他超大型城市可能有的极端“睡站”， 在这里并没有出现（第 8 章）。另外，性价比较高的居住地中，有一大半在福田 - 罗湖综合功能 中心区域附近，龙岗和龙华也有一些分布（第 9 章）。 ●休闲娱乐和商业指标的高分，和商务指标的高分有很大的重叠性。值得注意的是，有一 些早期开发的高端住宅区商业配套比较成熟，标志着城市更新已经步入了比较成熟的阶段（第 6 章）。深圳全城的休闲娱乐类型站点有 33 个（第 8 章），南山和福田最多（第 7 章）。 ●仍然具有潜力的“商业空白点”，在深圳的分布并不多，而且比较分散，我们选出了分别 在福田、南山和龙岗的几个站点，值得未来做商业投资的考量（第 10 章）。 8 ●另外一个可以跟踪的商业和商务潜力指标是星巴克偏好。我们认为，星巴克的商业选址 原则值得学习，功能配套完善的区域和各类商务区出现星巴克的概率是100%，其中，中央商务 区、综合性购物场所和风景如画的休闲娱乐区，更容易让星巴克布局更多的店铺。我们找到了 一些指标类似但是还没有星巴克分布的站点，集中在宝安靠近南山的地方，有可能是未来的新 兴发展区（第 11 章）。 ●大型商业综合体和街边小店，在深圳的分布也很有意思。我们发现，大型商业综合体的 占比，和一个区域的 GDP 并没有本质的关联：2016 年 GDP 排行最高的南山区，大型商业综 合体占比却排列第三；商场占比比较大的龙华区，GDP 排名则在这六个区最末。目前，深圳的 街边小店还是集中在罗湖，属于传统零售业的残留，还没有更新到环境配套更好的现代都市的 街边零售业态（第 12 章）。 ●深圳还留下不少没有充分开发的地区，城市更新不是一下子到位，这也是比较健康的发 展进度。不过，除了政策导向未来将会大热的前海等区域，还有不少未开发区域属于大型单一 功能的园区，发展方向不明（第 8 章）。 （详见报告完整版） （详见报告完整版） 5. 深圳地铁的 13年：记录城市扩张与更新 6. 分类功能指标的前十“模范站点”和后十“落后站点” 7. 各区地铁站点的综合势力图 为了帮助看清这些地铁站辐射圈对应的特征，我们按照 14 个指标的得分将这些站点聚 类，分为五个类型，以下只是简单的特征描述，本报告第 8 章将对这五个类型的站点分别进行 详细介绍：（1）宇宙中心的候选人：大多数指标都优异的站点；（2）公司达人的聚集地：商务功 能特别突出的站点；（3）衣食住行的大本营：商业和居住指标均衡的站点；（4）享受人生的躺玩 区：休闲娱乐功能突出的站点；（5）功能单一的圈地狂：各项指标都比较低且功能单一的站点。 从下面这张势力图中，可以大致了解深圳不同功能地铁站的占比及其在全城的地位。 （详见报告完整版） 9 6. 分类功能指标的前十“模范站点”和后十“落后站点” 图 8-2 深圳全城地铁站辐射圈多级聚类图 （详见报告完整版） 8. 全城站点特征标签的聚类分析 10 14 项指标的大数据框架，除了全面描绘深圳这座城市的面貌之外，还能提供哪些的细节 角度，为个人解决衣食住行的问题，为机构解决品牌选址和业态分布的问题，为市政规划解决 城市更新的问题，给我们的经济活动带来什么样的指导呢？ 在梳理完全城的站点信息后，我们从个体和机构可能遇到的一些实际问题出发，运用不同 类别数据之间的交叉，得出了一些有趣的结论，希望可以提供一些解决思路。 第一个提出的问题，就是和每个人都相关的住房问题。这一问题在深圳尤其重要，这座移 民城市每年都在吸引无数人到此工作定居，选择一个合适的居住地，决定了你将有怎样的生活 质量。 不管是远至先哲亚里士多德定义的“人们为了活着聚集于城市，为了生活得更好而居留于 城市”，还是近至上海世博会的主题词“城市，让生活更美好”，都探究了聚居城市对于人们的 意义在于提升生活品质。城市人选择居住地，实际上是在有限条件下选择相对更舒适的生活。 如何让城市人更好地生活，是我们用数据来解读城市的目的之一。对于在大城市中普通的 大多数，如何找到生活更舒适但住房价格相对较低的高性价比居住地？我们希望通过分析比 较各个站点辐射区域的生活舒适度与住房价格来获得答案。 考察生活舒适度并非考察住宅小区建得如何，而是看生活圈的情况，这是一个跳出住宅小 区范围的公共空间，所谓生活就是与这个圈层不断产生联系。 对于大多数普通人来说，对舒适的圈层有两个要求：一是小范围内需自成一派烟火气，让 不同的生活需求得到满足，丝丝缕缕的联系形成对生活圈的归属感——公共资源与不同的商 业类型的供给可以促就生活所需的活力与多样性；二是生活圈是开放通达的，可以方便地与城 市其他区域产生联系，享受城市其他区域更多资源与功能，这需要良好的交通配套。 按照以上两点基本需求，我们综合考量了 BLECTS 体系中的居住便利度、商业规模、商业 等级、休闲娱乐规模、休闲娱乐活跃度以及交通友好度这几项指标，形成对区域生活功能的综 合评价。 下一步的分析中，我们把排名靠前的半数站点标记为功能表现相对较强，排名靠后的半数 则标记为相对较弱，用同样的方法将站点分为房价较高与较低两个阵营，两个标记组合起来， 每个站点便拥有了一个居住性价比特征。 用图来表示会更容易理解，以代表房价的居住等级指标中位线为横坐标、生活功能综合评 价中位线为纵坐标形成坐标平面，把深圳的 165 个站点放到同一个平面中。站点被划入四个象 限。 9. 性价比高的宜居地，究竟在哪里？ 11 图 9-1 站点辐射圈居住性价比（生活功能综合评价 / 居住价格）分布象限图 我们要寻找的生活功能较强而房价较低的站点位于第二象限，共有 39 个。其中超过一半 位于福田 - 罗湖综合功能中心区域，距离商务聚集区都很近。 图 9-2 各区不同居住性价比的站点辐射圈数量分布 位于罗湖区的 15 个站点主要分为两个聚集区，一个是城市中最早发展起来的国贸 - 老街 综合功能中心区，被开发强度最大，商业资源也最为密集；另一个则是 7 号线在罗湖区域内的 站点，7 号线可以与全城其他所有线路进行换乘，从罗湖北部进入福田南部后，又串起几个适宜 居住的站点。 龙岗与龙华二区，具备居住功能的站点一般也是区域内商业资源重点聚集对象，再加上传 统关外区域住房价格比核心发展区低，性价比自然比较高。 相比之下，南山与宝安二区明显并不那么有热闹生活的烟火气。 低价低生活功能 低价高生活功能 高价低生活功能 高价高生活功能 宝安区 福田区 龙岗区 龙华区 罗湖区 南山区 100 200 300 400 500 600 0 20 40 60 80 100 12 图 9-3 辐射圈居住性价比（生活功能综合评价 / 居住价格）较高的站点分布 以上虽都属于生活功能相对于住房价格显得很划算的站点，但具体到价位与功能表现还 是有较大差异，不好选择。我们进一步细化筛选条件，分别按照强调高性价比与强调生活功能 全面品质两种不同的取向偏好，选出对应站点。 强调高性价比的站点： 用站点的生活功能综合评价得分除以其住房价格，可以算出它们的居住性价比数值。排名 显示最具性价比的 10 个站点分别为：长龙、南联、双龙、罗湖、布吉、国贸、龙华、下水径、红 岭北、大芬。 龙岗区占去其中 6 席。长龙、布吉、下水径与大芬这几个站点共同辐射布吉街道板块，5 号 线与 3 号线在此交汇。这里是龙岗区与罗湖直接联系的地方，从布吉站乘坐 3 号线再往南 1 站 就到了罗湖，乘坐地铁去福田 CBD 或国贸 - 大剧院区域，都只需要半个小时。区域内排满了大 片的住宅小区，街道间有各类商铺，也有不少综合商场，附近还配备了学校、医院的公共资源。 双龙与南联是 3 号线进入龙岗的最末两站，在龙岗区综合实力排名靠前，只是距离中心区域实 在有些远。 位于罗湖区的 3 个站点中，国贸与罗湖相邻，与它们高密度的各种资源相比，居住成本明显 偏低。 龙华站是 4 号线进入龙华区的倒数第二站，也是龙华区综合实力最高的站点，胜在周边土 地开发密度大，不管是居住、商业还是休闲娱乐的供应都相当充沛。这里到达福田 CBD 仅需半 小时，生活功能强、通勤时间短且居住成本低，应该有不少在核心区工作的人在此居住，是导致 4 号线太过拥挤的原因之一。 强调生活功能全面品质的站点： 生活功能表现出全面品质，是指在我们想象的舒适生活圈相关所有指标中都表现出中上 水平，即在排名中都能进入前半段。39 个地铁站中符合以上条件的有 4 个，分别是位于罗湖区 的老街、黄贝岭，福田区的梅村与南山区的世界之窗。 13 老街与黄贝岭自不用多说，除开罗湖核心区固有的密集开发，两站各有两条线路交汇，大 大增强了它们与城市其他区域的连接性。福田区的梅村在福田 CBD 北边不远处，还可地铁直 达车公庙。 世界之窗站南面就是深圳著名的景点世界之窗，但北面就是居住小区，商业与休闲娱乐 供应都很充足，与前面几个站点相比最大的不同都是由世界之窗带来的，除了可享受更好的风 景，还有区域内人群活跃度很高。更为难得的是，这里距离南山科技园不过两站，作为一个偏 享受型的站点，与城市商务功能联系十分紧密。 14 10. 如何寻找商业需求未饱和的潜力空间？ 对深圳这个市场经济高度发达的城市来说，几乎每一个人都在寻找着这里潜在的商机。而 从常识来看，居住区域的存在必然会带来人的聚集，而人的生活，又必然会产生对各种配套商 业的需求。 在所有子项数据做的相关性指数当中，我们也发现二者在数据项体现出来的相关性确实 较强。各项指标的相关性平均数为 ，居住规模和商业规模相对偏高，达到 左右。 那么深圳居住区附近的商业配套真的就很完善了么？会不会依旧存在一些不饱和的地方 呢？这些很有可能就是商业业态可以重点考虑布局的地方。 我们通过将一个地铁站附近的小区数量与商铺数量两组数据进行对比。试图寻找在现有 的数据框架下，有哪些居住区域还可能存在值得发掘的生活配套商业空白，以及有哪些早已饱 和的区域需要谨慎投资。 图 10-1 各站点辐射区居住与商业规模对比 总体来看，图片左下角的站点密度比较大，说明小区数量与商铺数量都少的区域比较多。 我们用两个坐标的平均值作为参照点，将这张散点图划分成为 4 个象限。 第一象限属于居住与商铺数量都高于平均值的站点，小区数量偏多，配套的商业设施也相 对成熟与完善。这一象限的站点包含分布在罗湖老城区的老街、湖贝，二者从时间上来看，属 于深圳早期发展起来的区域，其生活的商业配套早已发展的比较完备。另外，居住比较成熟的 大新、桃园也属于这一部分，以及我们前文提及过的关外实力较强的翻身与龙华也共处这一象 限，都属于居住密集，同时商业配套也比较完备的区域，几乎不存在商业空白。 第二象限靠近左上角的点，代表的是居住数量低于平均值、商业数量高于平均值的地铁 站。这些站点很多都属于城市的中心、次中心区域，例如华强路、购物公园、华强北等；或者是 附近小区数量不算多，但小商铺分布非常密集的站点。单纯从数量上来看，这些站点的商业饱 和度非常高，出现消极商业空间的概率很高，想从这些地方寻找商业空白，意义不大。 第三象限是站点分布最密集的部分，这里的特征是在小区数量、商铺数量上的表现低于平 均值的站点。值得注意的是，在这个区域间集中分布了类似香蜜湖、华侨城这样的高端住宅区。 这里的小区的数量虽然算不上密集，但人群消费能力比较强。不过目前来看，很多消费需求应 该是在步行区域之外完成的。假设能够在这片区域做一些与消费能力匹配商业配套的话，是完 全有可能将部分消费力留在区域内的，不失为商机。 % % % % % % % % 0 0 % % % % % 15 “商业空白”最显著的站点，都集中在第四象限：登良、翠竹、太安、新秀、湾厦等 这些站点周边的小区数量高于平均值，商业数量低于平均值。以南山的登良站为例，从数 据上看，这里平均每个小区仅有 个生活配套商业。与登良小区数量相似的龙岗的大芬站，平 均每个小区具备 个商业配套；小区数量比这两者少的福田的石厦站，平均每个小区有 个商业配套。三者相比，登良在商业上的配套明显出现不足。从数据上来看，第四象限里的站 点，很有可能是深圳目前存在商业机遇的一些地区。 登良 VS 石厦 各项指标分析 16 实现区域价值与决定商业选址是两项不大好判定因果关系的事业。各品牌商在决定开店 前都会进行反复的调查、研究、验证，确定占位即代表对该区域价值的认可，回过头来说，商铺 品牌一定程度上也决定了这个区域的气质，成为其价值的重要部分。两者关系密切。 这给不少研究者以启发：在评价城市区域价值时，可以将品牌选址情况作为重要参考。而 了解了城市的区域价值，反过头来可以指导品牌的选址决策。 我们在BLECTS中纳入了星巴克偏好作为地铁站点辐射区的综合评价指标。据公开资料， 星巴克选址时会综合考虑几十项统计数据，来预判是否会有足够的人流支撑店铺运营 。星巴 克目标人流是有一定消费力的中青年人群，这些人是城市活力的来源。某一些选址区域获得星 巴克的青睐，在某种意义上即可认为其现在或预期的发展活力受到肯定。理论上说，分析不同 站点在星巴克偏好这项指标上的表现，就能知道星巴克对于城市中什么样的区域更看好，认可 其活力度。 活力与发展总是并肩而行，星巴克在挑选较高人流预期的区域时，其实也是挑选了更有 发展前景的区域。美国房产数据公司 zillow 在出版的《Zillow Talk：The New Rules of Real Estate》( 房产新规则 ) 中提出，数据显示，在 1997 到 2014 的 17 年间，距星巴克 400 米内的 房价上涨了 96%，其间房价上涨平均水平仅为 65%。 我们希望可以通过分析深圳各站点的星巴克偏好，获得关于这个城市区域特征的更多细 节。 官网数据显示，截至 3 月底，深圳已经开了 113 家星巴克门店，其中 89 家位于地铁站 1000 米辐射范围内，65 家位于 500 米辐射范围内。深圳 165 个地铁站中，已有 98 个被星巴 克看中（一家星巴克门店可能同时处于两个地铁站的辐射范围内）。 进一步计算城市中不同功能分区站点被星巴克选中（即在上述范围内有至少 1 家星巴克） 的比例，以及对应“星巴克偏好”指标的平均值，结果如下图： 11. 跟着星巴克，你能找到更好的品牌落户地吗？ （图注：深圳星巴克 来源：视觉中国） 17 图 11-1 不同特征站点被星巴克选中的比例与星巴克偏好均值 功能特征表现为“宇宙中心的候选人”、“公司达人的聚集地”以及“享受人生的躺玩区”这 几个类别，被星巴克选中的概率是 100%。但是，从具体的门店排布数量来看，非中央商务区的 “公司达人的聚集地”不如其他站点受重视。其余站点类型中，拥有综合性购物场所与美丽风 景的地方，更容易获得星巴克青睐，大型对外交通枢纽由于绝对人流优势，也是星巴克的重点 关照对象。 相比之下，那些还没开发完全的站点与园区型站点，则不太被星巴克看好。 在分析了星巴克选中站点的 BLECTS 特征后，我们试图领先星巴克一步，找到下一个可能 会被选中的站点，这里也许就是下一个发展潜力地，对其他的品牌商都有意义。 我们采用的具体的分析方法是，在未被选中的站点中，挑选出与已被星巴克选中的站点特 征最为相似的。 18 图 11-2 尚未被星巴克选中的站点与其相似的已被选站点特征对比 这样的站点还有 11 个，地理位置分布如下图： 图 11-3 被星巴克“ 漏掉 ”的站点分布 19 它们主要位于宝安区，尤其是在宝安靠近南山的区域，居然抱团出现了。 按照站点性质来看，其中布吉、翻身与新秀都是衣食住行的大本营，属于居住人流大站；香 梅北、临海、宝华、新安是享受人生的躺玩区，属于净值更高的人群聚集地；龙井、碧头、桥头 都是综合实力较弱功能单一的圈地狂，它们周围都分布了学区或工业、科技园区。 当然，BLECTS 指标体系重在考察站点周边区域的各项功能情况，是一个综合实力评价体 系；星巴克本身的选址逻辑会有所侧重，还会考虑到更多细节的现实情况。但是有一点毋庸置 疑，如果吸引同类型人群的其他品牌先一步入驻的话，也许会得到先发优势。 20 12. 大型商场还是街边小店，你更喜欢怎样的城市？ 我们希望生活在一个怎样的街区？我们希望中午时分在一个商场里等 10 分钟电梯坐到 10 楼去吃饭，还是坐在面向街边的餐馆里和人聊天？我们希望走在 8 车道的大路边，因为隔离 栏的缘故过个马路要七拐八弯走地道，还是回家路上慢悠悠转转路过的街道和小卖部的老板 娘聊聊天？我们希望路上只有车没有人，邻居老死不相往来，还是希望看到一些熟悉的面孔让 街区变得安全？ 如何在如今的状态下拥有更好的街区品质，是很多已经发展成“大型综合体城市”中的很 多规划者思考的问题。 这也是很多欧美大城市的街头风貌，比中国的大城市来得亲切得多的原因。甚至有一个比 较极端的说法，如果你走了好几条大马路，还找不到一个可以随时坐下来欣赏一下城市风景的 地方，那这座城市的规划设计，基本上就是失败的。 评估分析街道品质的方法有很多，其中也有不少大数据的解决方案。受限于我们的数据结 构，无法直接获得对街道品质的评价，但是我们试图从有限的数据中抽丝剥茧，先来考察一下 深圳全城各个地铁站辐射圈中，哪些更偏爱大型商场，哪些更偏爱街头小店？ 我们计算了每个站点附近商场数量在整体商业业态总量中的占比，按照区域划分，得到了 这样一张图： 图 12-1 各区站点附近商场数量在整体商业业态总量的占比 比较有意思的发现是，这个比例和区域经济的发展不完全一致。 福田的综合商场在全区的占比是最高的，平均每百家商业体中就有 家商场，而罗湖是最 低的，其每百家商业体中仅有 个综合商场。 罗湖分布有海量的商铺，这一点在水贝表现得最为明显。该区域的综合商场与散户的比例 是1:637。另外，如红岭南、田贝、罗湖站附近也是类似的状况，属于散落在街边的店铺的天下。 这和罗湖早年发展起来的传统商业业态不无关系，密集的街道路网和商铺分布，使得这里有浓 厚的老城区味道。 不过老街是个例外，它以大量的商铺和商场，且商场占比 % 的成绩排在了全城商场占 比排名的第九位，而从下面这张散点图中我们能够更加直观地看出它的综合实力究竟有多么强 大。 商场数在商业规模中占比 TOP10: 排名 站点名称 长岭陂 市民中心 深圳北站 荷坳 皇岗口岸 蛇口港 华侨城 高新园 老街 后海 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 21 图 12-2 各站点商场占整体商业规模比例图 与之相似的还有国贸、华强北两个站点，都属于街头小店和综合商场数量都较强的站。 哪里是综合商场的天下呢？ 我们来看看市民中心站，其附近综合商场占比高达 16%。另外，荷坳、皇岗口岸、蛇口港等 站点也都属于综合商场的世界。这些站的特征是综合商场数量并非特别高，但周边散户匮乏。 这让我们有理由相信，大部分店铺都集中在商场内。类似的站点还有前文中多次提到的华侨 城、香蜜湖这两个豪宅区，也是属于综合商场占比较高的地区。 你是更喜欢商场的集中地，还是喜欢小店的密集区？ 毫无疑问，综合商场可以一次性满足人们的多种购物、休闲需求，是一个区域商业水平的 一个重要体现。小商铺虽然功能比较单一，但并非没有优点。它们可以分布在商场进不去的街 区，大大提升购买一些常用品的便利性。人们不再需要从一个办公盒子挤入另一个商场盒子， 而是充分享受人和街道的接触。 不仅如此，在一些研究者的眼中，零散的小商铺除了给人们带来更多便利的同时，还有其他 作用。有研究认为，街边如果有许多零散的商户，尤其是夜间开放的一些公共场所商店、餐馆、 酒吧等商业体的话，可以用不同的方式给这条街道提供一定的安全保障。 这些商铺的经营者本身就是秩序的支持者，他们憎恶各种可能给生意带来影响的混乱和 犯罪行为，更不愿因为附近的秩序混乱的恶名，影响到来这里购物的人。除此之外，这些商铺的 存在，也给了更多人在附近来往的理由，而人流本身就是威慑犯罪者的一种力量。 0 1% 2% 3% 4% 5% 0 % % % % % % % % 22 （图注：湖贝附近街景与购物公园街景对比 来源：百度地图） 城市的复杂而有序在这里又一次得到了充分的体现。每个人对于街区品质和环境的偏好都 不同，但是我们相信，一个更有人情味的更安全的多元化杂糅的街区，会生出更多活力非凡的 城市故事。 23 附录 深圳地铁站辐射圈综合实力排行榜及单项指标一览 24 25 26 27