沈阳北行北京华联重新定位前期市场调研报告

BHG mall 0 沈阳通和明市场研究有限公司 2015年10月沈阳北行北京华联重新定位前期市场调研报告地址：沈阳市皇姑区昆山中路47号爱俪精舍413室邮箱：Sy-tm@ 电话：024-86297816 李辉：13840001967 蒋文娟：13514283802 奚斯：13354230568 BHG mall 1 城市解读 01 概况/规划/产业/人口/经济/收支项目周边环境研究 02 人口/企事业/交通/ 商业环境市场环境 03 商圈/品牌/代表项目/竞争项目消费者调查 04 方法/目标客群/习惯/偏好项目定位 05 档次/亮点/业态/品类品牌 BHG mall 2 城市解读 01 概况/规划/产业/人口/经济/收支 BHG mall 3 城市概况沈阳是辽宁省省会，市区面积 3495平方公里，全市常住户籍人口万，户籍人口万。沈阳是中国最重要的以装备制造业为主的重工业基地。沈阳是国家历史文化名城，有 2300年建城史，素有“一朝发祥地，两代帝王都”之称，拥有众多文化古迹，沈阳故宫，是中国现今仅存最完整的两座皇宫建筑群之一。沈阳是正在建设中的沈阳经济区的核心城市。地处东北亚经济圈和环渤海经济圈的中心，工业门类齐全，具有重要的战略地位。以沈阳为中心，半径 150公里的范围内，集中了以基础工业和加工工业为主的8 大城市，构成了资源丰富、结构互补性强、技术关联度高的辽宁中部城市群。作为东北中心城市的沈阳，对周边乃至全国都具有较强的吸纳力、辐射力和带动力。沈阳是东北地区最大的铁路、公路、航空交通枢纽中心，拥有东北地区最大的民用航空港，全国最大的铁路编组站和全国最高等级的“一环五射”高速公路网。新沈阳南站将成为东北地区最大的集高铁、城铁、地铁和长客等为一体的综合交通枢纽。2010年9月27日沈阳地铁一号线正式通车，成为全国第七座、东北地区首座拥有地铁的城市，目前运行的有地铁1号线和地铁2号线。综合经济交通 BHG mall 4 沈阳经济环境沈阳近五年GDP和人均GDP整体呈上升趋势，但增长率逐年降低。2014年人均GDP的可比价增量为%。注：可比价格是在进行不同时期的价值指标对比时，扣除了价格变动的因素，以确切反映物量的变化。现价GDP=可比价格GDP*物价指数 % % % % % % % % 0 2000 4000 6000 8000 2010 2011 2012 2013 2014 GDP 地区生产总值(亿元) 按可比价增量 62357 72648 80480 86850 85816 % % % % % % % % % % % 0 20000 40000 60000 80000 100000 2010 2011 2012 2013 2014 人均GDP 人均地区生产总值(元) 按可比价增量 BHG mall 5 社会固定资产投资分析从社会固定资产投资方面来看，民间投资近几年来一直呈上升趋势，但增长率逐年下降；国有经济投资和外商及港澳台经济投资，特别是外商及港澳台经济投资在2014年呈现明显下降趋势，纷纷开始减资或撤资。 % % % % % % % % % % 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 2011 2012 2013 2014 国有经济投资（亿元）外商及港澳台经济投资（亿元）民间投资（亿元）民间投资增长率（%） BHG mall 6 产业情况 3232 2010 2011 2012 2013 2014 第一产业第二产业第三产业 │产业结构沈阳市是一座工业城市，沈阳市工业覆盖了中国各大工业门类的85%。以装备制造业，汽车工业，钢铁工业为主。近年来第三产业也逐步加速发展，处于转型期。单位：亿元 BHG mall 7 BHG mall % % % % % % % % % % 0 200 400 600 800 1000 2010 2011 2012 2013 2014 人口增长率 2014年市区常住人口万。截止到2014年末，沈阳市现有60岁及以上的老年人口为万人，占总人口的%，老龄人口的规模十分庞大，皇姑区是沈阳老龄化最严重的行政区。人口情况全市常住人口情况单位：万人 BHG mall 8 沈阳市社会消费品零售总额 % % % % % 0% 5% 10% 15% 20% 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 2010 2011 2012 2013 2014 社会消费品零售总额增长率 │零售市场社会消费品零售总额是表现沈阳消费需求最直接的数据。沈阳社会消费品零售总额呈上升趋势，2014年达到亿元，但增速放缓。单位：亿元 BHG mall 9 沈阳城市人均可支配收入和人均消费支出城镇居民人均可支配收入和人均消费支出均呈现稳步上升趋势。沈阳的消费性支出占可支配收入的比例超过75%，表现出沈阳居民敢花钱、敢消费的一面。沈阳居民人均消费性支出占可支配收入的比例近年来整体呈下降的趋势，虽然人们的收入有所提高，但是花钱比以前谨慎。 20541 23326 26431 29074 31720 16961 18147 20003 22252 24223 % % % % % % % % % % % % 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年城市居民人均可支配收入人均消费支出支出占收入比单位：元 BHG mall 10 居民支出类别图表人均各项支出 2011年 2012年 2013年 2014年食品衣着家庭设备用品及维修服务医疗保健和个人用品交通和通讯娱乐教育文化用品及服务居住单位：元从历年各项支出占比的数据看，食品、衣着、医疗保健和个人用品呈现小幅上涨趋势。 BHG mall 11 沈阳十二五规划的落实沈阳十二五规划明确了产业升级以及城市升级的发展战略，沈阳十二五时期发展的总体目标：建设国家中心城市，把沈阳建设成为区域性的金融物流中心、交通信息枢纽、科教文化强市。建设先进装备制造业基地，坚持走新型工业化道路，优化产品结构，全面提升沈阳现代工业的整体实力和发展水平。建设生态宜居之都。更加注重自然生态、社会生态和人文生态建设。十二五规划中主要集中对第二产业的调整。今年是沈阳市十二五规划的收官之年。引用官方语言：沈阳市在结构调整、产业升级、体制机制改革等方面仍然存在一些矛盾和问题。十三五规划对本项目的影响更大！关于未来规划 BHG mall 12 北部经济区三台子综合区北陵公园陵东综合区北塔综合区明廉特色商业区舍利塔文化旅游产业区黄河中心商务区观音综合区华山商贸区辽河金融商贸区皇姑区发展规划 BHG mall │规划皇姑区整合12个街道办事处，成立十大经济社会管理功能区（2015年7月以前是八大功能区）。 │对本项目影响本项目位置在黄河中心商务区。即将推出的十三五规划中，长江街沿街建筑将系统 “升级”，为市民提供丰富的购物体验。在长江街商业业态升级的过程中，政府提出，加大力度“治堵”是主要工作之一，新的商业体提供大量的停车位非常重要。华联 BHG mall 13 长江街商业规划华联长江街的未来规划中，将长江街划分为三个区域，分别是酒吧特色街区，大型综合商业区和韩式风情特色街区，其中，华联项目位于大型综合商业区的核心商业区，地理上具有很大优势。 BHG mall 14 总结 │城市概况 • 沈阳是东北的经济、文化中心。 • 国家新型工业化综合配套改革试验区。 • 交通系统发达，是北方的重要交通枢纽。 │产业情况 • 曾因工业地位被誉为“共和国长子”、“东方鲁尔”。 • 沈阳是以重装备制造业为主的重工业城市。 • 第二产业在向第三产业转变。 │人口情况 • 沈阳是东北的中心城市，流动人口相对较多。 • 人才外流和人口老龄化严重。 │经济情况 • 从2013年起，东北三省GDP增速回落明显，辽宁省增速最慢。 • 2015年上半年，辽宁省的GDP增值全国倒数第一，经济下行压力较大。 │收入与支出 • 城镇居民收入与人均消费性支出逐年增加。 • 收入与支出之间的比例较高，表现出沈阳人敢花钱的趋势，但这一比例整体呈下降趋势。 │发展规划 • 长江街的升级改造已经开始。 • 打造长江街核心商业是皇姑区十三五规划的重点之一。 • 皇姑区正在对北行地区进行招商引资。 BHG mall 15 项目周边环境研究 02 BHG mall 16 项目物业信息 B1-F8总建筑面积：77761m2 ，总租赁面积：40847m2 （商业面积：67133m2，F5停车场：10628m2） B1：12200m2，F1-F6每层约9000m2，F7-F8每层约4000m2 BHG mall 17 针对项目周边三公里范围内的基础信息进行扫描，主要包含：社区商业政府/事业写字楼中小学校交通幼儿园高等院校基础信息采集分类企业 BHG mall 18 BHG mall 三公里内人口情况 │项目周边三公里内常住人口数约为68万 │周边小区综合入住率为% │周边人口年龄情况 0-3km 万人万人人 68万人细项 0-1公里 1-2公里 2-3公里中高档社区数量 31 61 66 入住率 % % % 人口数量万万万华联 0－18岁, % 19－35岁, % 36－60岁, % 60岁以上 , % BHG mall 19 1公里内小区分布图编号小区人口数量（人）编号小区人口数量（人） 1 克莱斯特国际花园 4200 17 府兴苑 1344 2 漓江园 1000 18 翔凤华园 440 3 碧海新居 2460 19 山水秀园 1300 4 海韵花园 2000 20 黄河家园 200 5 金龙小区 6000 21 嘉安小区 200 6 长江新区 4000 22 健康新苑 750 7 鲲鹏小区 1000 23 碧塘家园 1600 8 紫荆花社区 6820 24 木兰河花园 500 9 爱丽精舍 652 25 万和阁 620 10 尚品精舍 1478 26 御花园社区 2500 11 亚洲城 6400 27 名仕之都 800 12 经典生活 4717 28 中央学府 —— 13 金穗花园 1350 29 紫金名门 726 14 金翠园 1400 30 岐山馨园 318 15 羽丰君临世家 1700 31 四季菁华 1232 16 崇山公务员住宅区 4000 小计 31个 3 0-1km 4 1 8 9 10 12 18 11 13 19 14 15 2 5 6 7 17 16 20 21 22 25 23 24 26 27 28 29 30 部分小区刚开盘或即将开盘注：中央学府等新开盘小区暂未统计，周边中高档小区数量逐年增加。 31 32 华联 BHG mall 20 1-2公里内小区分布图 1 2 3 1-2km 编号小区人口数量（人）编号小区人口数量（人） 1 美阳世纪花园 1600 32 辽大二部家属区 6500 2 将军花园 1800 33 谦和家园 3200 3 永泰小区 4000 34 凯悦花园 2600 4 金苑华城 760 35 北陵高级公寓 6000 5 西塔小区 4000 36 辽河住宅小区 2000 6 延边社区 3500 37 五七里小区 900 7 玉温社区 3600 38 纺北小区 5000 8 安图社区 3400 39 金港天府 5800 9 沈阔家园 1260 40 老北站西小区 1000 10 威克港湾 480 41 富源新居 3000 11 亚明铁路小区 4500 42 龙江小区 450 12 华山新区南区 4000 43 民富第一小区 3200 13 站西里物业小区 3000 44 局西小区 1000 14 汇宝国际花园A区 1126 45 云泽经典 1174 15 汇宝国际花园B区 1126 46 大学经典 1600 16 基业步云阁 1000 47 恬园 716 17 泾河小区 1000 48 书香人家 4800 18 百鸟西苑 820 49 保利大都会 -- 19 水木清华 3600 50 海伦堡 2304 20 圣芳庭 1280 51 乐天圣苑 -- 21 辽大校部家属区 2000 52 美丽之冠 864 22 龙腾华苑 1900 53 圣济经典 912 23 丽馨园 1000 54 新北花园 940 24 建赏欧洲 6317 55 华鹏银调尚城 3000 25 沙河子小区 1500 56 崇山银座 5120 26 沙河子住宅小区 2000 57 沈铁·学府雅居 6300 27 泰山社区 11236 58 崇山墅 256 28 凯兴花园 1300 59 崇山华府 3000 29 圣康家园 1200 60 优特区 2600 30 成龙花园 4200 61 苏提春晓 3200 31 北陵小区 5500 小计 61个 4 6 7 5 8 9 10 11 12 13 15 14 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 29 28 30 31 32 33 34 35 36 37 43 44 39 38 40 41 42 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 部分小区刚开盘或即将开盘 55 56 60 58 59 57 61 华联 BHG mall 21 2-3公里内小区分布图 1 2-3km 编号小区人口数量（人）编号小区人口数量（人） 1 新新小区 2800 34 晋斯华庭 1205 2 辽河街道晨报社区 9106 35 富云花都 440 3 碧水名门 2426 36 沈铁光明新村 2600 4 兴建小区 1920 37 人和馨园 2500 5 岸上公馆 800 38 沈铁和谐家园 20000 6 武功山公务员住宅区 2200 39 城市家园 54600 7 新乐花园 1600 40 宁大社区 350 8 孔雀花园 800 41 桂阳南小区 600 9 格林春晓 6400 42 北市家园 2000 10 格林梦夏 1800 43 惠工社区 4200 11 红田翠园 2045 44 家乐茗苑 460 12 红田美林居 3200 45 昆东社区 500 13 河畔人家 960 46 巴山路公寓 600 14 北运河畔花园小区 989 47 龙汉城市花园 450 15 水榭花都 1840 48 平和苑 1200 16 心海阳光 2240 49 前进社区 700 17 滨河家园 2200 50 沈阳铁路局沈阳北职工宿舍 5500 18 风华时代 1400 51 世纪情缘 1200 19 淮河小区 1400 52 世众宏厦家园 15000 20 汾河西小区 1800 53 省政府宿舍 600 21 华泰新都 14000 54 松江社区 800 22 中海寰宇天下 15616 55 五一社区 500 23 鑫丰华凯新城 5377 56 迎宾社区 2000 24 光明苑 2800 57 荣盛昆山豪庭 3532 25 沈铁光明佳园 3000 58 泰和龙庭 2659 26 新湖御和园 3600 59 友谊花园 1380 27 新湖中国印象 2760 60 北运河畔花园 989 28 示范和平家园 4083 61 巴黎左岸 1796 29 新湖北园之春南区 3500 62 明华西江俪园 1796 30 富雅豪临 3600 63 北一路万达公寓 3500 31 和皇家园 1456 64 摩卡公馆 1600 32 鑫丰又一城 5000 65 壹号官邸 200 33 鑫丰花园 4000 66 名城新北市 2000 34 晋斯华庭 1205 小计 66个 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 16 15 17 18 20 19 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 49 50 57 58 59 60 部分小区刚开盘或即将开盘 61 华联 62 63 64 65 66 BHG mall 22 3公里内写字楼 1 0-3km 编号写字楼编号写字楼 1 陵东大厦 16 宁信大厦 2 毅诚商务大厦 17 奉天银座 3 东北国实大厦 18 新世纪大厦 4 东北大厦 19 光达大厦 5 龙江大厦 20 沈阳财富中心 6 沈铁大酒店A座 21 新地中心 7 嘉兴国际大厦 22 沈阳联合大厦 8 金利大厦 23 许兄弟大厦 9 环球国际大厦 24 辽宁先锋大厦 10 方圆大厦 25 汇宝国际 11 中韩大厦 26 东北大厦 12 太平洋大厦 27 卓越大厦 13 华晨中际大厦 28 辽宁有色大厦 14 鑫源大厦 29 人才大厦 15 恒基大厦 30 建筑大厦 2 3 4 5 6 7 9 10 12 11 13 14 15 16 20 21 22 23 24 25 26 27 28 31 33 34 35 36 37 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 83 84 85 90 91 82 三公里范围内的写字间主要集中在黄河大街、北陵大街、长江街沿线以及北站商圈。 3公里内覆盖写字间95个，如图所示。 35 51 8 19 89 18 17 华联 51 93 94 95 BHG mall 23 3公里内写字楼编号写字楼编号写字楼编号写字楼编号写字楼 31 北市商务大厦 48 振博大厦 65 中建峰汇广场 82 闽商总部大厦 32 新世纪商务大厦 49 财富大厦 66 海丽德国际商厦 83 沈阳市中小企业服务大厦 33 辽宁省信息中心 50 韩国新城 67 佳合大厦 84 圣博雅大厦 34 远东大厦 51 中海广场 68 皇姑商务大厦 85 银河国际大厦 35 华府天地 52 美联大厦 69 东森国际中心 86 宁信大厦 36 华姿国际 53 皇姑工会大厦 70 惠馨大厦 87 新世纪大厦 37 年华国际大厦 54 星洲大厦 71 沈阳市产权大厦 88 国际金融中心 38 华银大厦 55 中乾商务花园ABC座 72 房联大厦 89 邮政大厦 39 沈阳金融大厦 56 锦联经典名座 73 中小企业服务大厦 90 华府新天地 40 方迪大厦 57 亚洲大厦 74 万众商务大厦 91 三博大厦 41 安图大厦 58 皇姑文体大厦 75 鸿阳大厦 92 东盛写字楼 42 太原北街2号商务楼 59 新华国际金融中心 76 东机大厦 93 上新阶 43 东北黄金大厦 60 建赏创想天地 77 羽丰大厦 94 老道口大厦 44 合兴大厦 61 丽阳商务大厦 78 创意空间（宁山路） 95 百银大厦 45 新华科技大厦 62 沈阳软件出口基地 79 沈阳软件大厦 46 崇山银座 63 启运商务大厦 80 凤凰国际大厦 47 房产大厦（昆山中路） 64 穗港馨都大厦 81 中汇广场 BHG mall 24 BHG mall 三公里内学校情况皇姑区目前已成为我市教育资源最丰富的区域，项目三公里范围内名校云集。注：高校比例含沈北高校编号类别数量师生数量 1 幼儿园 128 15110 2 小学 32 40425 3 中学 29 50443 4 高校 7 40000 5 沈北高校 15 124974 总计 211 270952 幼儿园 5% 小学 15% 中学 19% 高校 61% 学生年龄分布 BHG mall 25 幼儿园 2 3 4 0-3km 5 8 9 10 11 13 14 15 18 17 20 22 24 27 25 28 29 30 编号幼儿园师生数量编号幼儿园师生数量 1 辽宁省人民政府机关幼儿园 803 16 力帆幼儿园 256 2 皇姑区百花艺术幼儿园（总园+ 分园） 551 17 皇姑区永泰幼儿园 250 3 沈阳市皇姑区六一幼儿园 496 18 辽河第二幼儿园 248 4 皇姑区实验幼儿园 472 19 沈阳师范学院实验幼儿园 241 5 沈阳市启智幼儿园 440 20 辽宁省服务业委员会机关幼儿园 240 6 皇姑区小哈津幼儿园 430 21 皇姑区龙江第一幼儿园 240 7 沈阳辽宁省军区幼儿园 422 22 龙江中英文幼儿园 239 8 华荣幼儿园 390 23 皇姑区黄河中心幼儿园 238 9 蒲公英实验幼稚园（黄河园） 370 24 沈阳市朝鲜族幼儿园 234 10 崇山幼儿园 335 25 昆山中心幼儿园 230 11 大地幼儿园 335 26 沈阳市皇姑区淮河中心幼儿园 230 12 大地幼儿园 335 27 皇姑区珠江实验幼儿园 225 13 北京大风车双语幼儿园 331 28 辽宁省机关厅商业幼儿园 212 14 东方爱婴早期教育中心（宁山中路） 310 29 黄河双语艺术幼儿园 180 15 小东方幼儿园 290 30 贝斯特幼儿园 170 1 6 7 12 16 19 21 23 26 项目三公里范围内覆盖幼儿园135所，师生共计万人。覆盖范围内大型幼儿园30所华联 BHG mall 26 幼儿园明细编号幼儿园师生数量编号幼儿园师生数量编号幼儿园师生数量编号幼儿园师生数量 1 龙江中英文幼儿园 239 35 尚品国际幼儿园 56 69 红枫玲幼儿园 71 103 阳阳幼儿园 38 2 辽河第二幼儿园 248 36 东方爱婴早期教育中心（宁山中路） 310 70 金太阳幼儿园二部 38 104 沈阳酷贝拉幼儿园 68 3 教育局前新幼儿园 131 37 皇姑区珠江实验幼儿园 225 71 美美艺术幼儿园 44 105 红枫玲幼儿园（铁西） 95 4 七彩双语艺术幼儿园 45 38 育童幼儿园 34 72 晓萍艺术幼稚园（天山路） 38 106 宝贝星幼儿园 37 5 明星艺术幼儿园 61 39 北京大风车双语幼儿园 331 73 格丽彩贝幼儿园 50 107 Lisa英语幼儿园 35 6 启蒙双语幼儿园 44 40 长江小学幼儿园 56 74 沈阳市皇姑区育才幼儿园 38 108 小迪娜幼儿园虹桥园 41 7 春田花花幼儿园 136 41 卓锦万代兰幼稚园 91 75 美帆双语幼儿园 35 109 和平鸽幼儿园 41 8 学前教育 67 42 育才幼儿园（孔雀河西街） 35 76 布朗幼儿园 72 110 爱贝迪幼儿园 75 9 北塔小太阳幼儿园 40 43 蒲公英实验幼稚园（黄河园） 370 77 小雨点幼儿园 59 111 启航可视幼儿园学前班 37 10 小太阳幼儿园 45 44 宝贝之家双语幼儿园 39 78 金豆豆幼儿园（天山路） 34 112 格睿特双语幼儿园彩虹园 37 11 圣迪经典教育幼儿园 90 45 小天使幼儿园 44 79 亚明中心幼儿园 120 113 鑫丰幼儿园 56 12 天乐幼儿园 34 46 智慧宝宝幼儿园 33 80 燚馨圆幼儿园 29 114 兰妮国际幼儿园（霁虹街） 70 13 小葡萄双语公益幼儿园 34 47 光明幼儿园 35 81 花蕾幼儿园 95 115 芝麻开门可视幼儿园 41 14 北方影视艺术幼儿园 35 48 翻斗乐幼儿园 40 82 金色童年幼儿园 38 116 小东方幼儿园 290 15 蓝天全脑开发幼儿园 34 49 周天育恩（国际）幼儿园 24 83 七色花双语幼儿园 38 117 朱老师艺术幼儿园 42 16 快乐托管中心 35 50 小京华文化幼儿园 35 84 沈阳市皇姑区六一幼儿园 496 118 春田花花幼儿园（霁虹） 136 17 黄河双语艺术幼儿园 180 51 淮河幼儿园 34 85 格瑞特双语幼儿园 36 119 开心贝贝幼儿园 35 18 小精灵幼儿园 34 52 皇姑社区教育中心幼儿园 44 86 沈阳市启智幼儿园 440 120 美好童年幼儿园 37 19 皇姑区实验幼儿园 472 53 华荣幼儿园 390 87 沈阳市皇姑区珂蕊迪幼儿园 36 121 天才岛幼儿园 48 20 红果果双语幼儿园 28 54 华望双语艺术幼儿园 41 88 鲁冰花幼儿园（昆山中路） 49 122 灵娃娃遂川幼儿园 35 21 爱心贝贝幼儿园 34 55 小天才琴艺幼儿园 36 89 兰妮国际幼儿园 70 123 辽宁省机关厅商业幼儿园 212 22 灵娃娃国际幼儿园 28 56 汾河中心艺术幼儿园 35 90 岐山二校双语幼儿园 70 124 辽宁省服务业委员会机关幼儿园 240 23 艺术幼儿园 34 57 兰妮中海幼儿园 130 91 岐山二校附属幼儿园 68 125 沈阳市朝鲜族幼儿园 234 24 美国幼儿园 43 58 快乐童年幼儿园 115 92 鲁冰花幼儿园（乌江街） 49 126 北站双语幼儿园 47 25 超前幼儿园 79 59 华泰艺术幼儿园 36 93 小星星珠心算幼儿园 38 127 鑫童幼儿园 38 26 沈阳金星双语实验幼儿园 111 60 喜洋洋幼儿园 35 94 昆山中心幼儿园 230 128 世纪贝贝幼儿园 90 27 崇山幼儿园 335 61 金豆豆艺术幼儿园分园 46 95 维乐幼儿园皇姑园 93 129 沈阳市皇姑区淮河中心幼儿园 230 28 鲁冰花幼儿园 90 62 小天童双语幼儿园 35 96 花朵幼儿园 38 130 沈阳市皇姑区育博幼儿园 141 29 小宝岛幼儿园 91 63 小太阳幼儿园（兴华街北一中路） 59 97 红苹果幼儿园（沈阳万家医院东） 41 131 辽宁省人民政府机关幼儿园 803 30 力帆幼儿园 256 64 贝斯特幼儿园 170 98 北站幼儿园 37 132 沈阳师范学院实验幼儿园 241 31 紫荆花艺术幼儿园 51 65 华泰贝贝幼儿园 47 99 天才摇篮幼儿园 36 133 沈阳辽宁省军区幼儿园 422 32 大地幼儿园 335 66 金色希望幼儿园 93 100 皇姑区永泰幼儿园 250 134 皇姑区龙江第一幼儿园 240 33 皇姑区百花艺术幼儿园 551 67 皮宝贝个性化学前教育 29 101 爱心幼儿园 32 135 皇姑区黄河中心幼儿园 238 34 早慧双语幼儿园 84 68 小糖果幼儿园皇姑园 37 102 皇姑区小哈津幼儿园 430 BHG mall 27 小学 1 0-3km 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 编号小学师生数量编号小学师生数量 1 岐山一校 4600 17 汾河街小学 1060 2 岐山二校 855 18 淮河小学 960 3 白龙江小学 857 19 步云山路小学 745 4 宁山路小学 1823 20 昆山三校 792 5 童晖中英文小学 1789 21 团结路小学 703 6 北陵大街小学 655 22 昆山西路第四小学 800 7 辽宁省实验学校 2367 23 南京九校 1721 8 泰山路小学 1546 24 桂林街小学 700 9 黄河大街小学 971 25 北市场街小学 700 10 珠江五校北校区 4240 26 南京街第七小学 700 11 长江小学 3023 27 西塔朝鲜族小学 978 12 雷锋小学 971 28 沈铁四校 598 13 延河小学 800 29 太原街第一小学 700 14 昆山西路第二小学 1882 30 沈阳韩国国际学校 250 15 天山一校 760 31 沈阳铁路师范学校附属小学 750 16 光明二校 336 32 兴工一校 793 华联项目三公里范围内覆盖小学32所，师生共计4万余人。 BHG mall 28 中学 1 2 3 0-3km 编号重点中学师生数量编号重点中学师生数量 1 沈阳市光明中学 1617 13 沈阳市第一二〇中学 2194 2 辽宁中医药大学附属卫生学校 980 14 沈阳市第一二八中学 662 3 沈阳市第一三二中学 1600 15 沈阳市第一二六中学 6180 4 辽宁省实验中学 2176 16 沈阳市第四十三中学 3543 5 沈阳市第二十四中学 2810 17 沈阳市第八十四中学 740 6 沈阳市第三十三中学 1925 18 沈阳市第十二中学 881 7 沈阳市敬业中学 1094 19 沈阳市第二十一中学 1753 8 沈阳市一六六中学 590 20 沈阳市第一一六中学 734 9 沈阳市第一五三中学 684 21 沈阳市虹桥中学分校 2930 10 沈阳市第一六五中学 1335 22 沈阳市第一二七中学 1832 11 沈阳市第八十五中学 691 23 沈阳市第一零八中学 561 12 沈阳市朝鲜族第六中学 620 4 5 7 8 9 11 13 14 16 17 18 19 20 21 22 23 12 15 10 华联项目三公里范围内覆盖主要中学29所，师生近5万人。 6 编号中学 1 宝岩蒙蒂利兹国际创美学院 2 沈阳铁路机械学校 3 沈阳市皇姑区聋人职业高级中学 4 沈阳市服装艺术学校 5 沈阳市旅游学校 6 沈阳市皇姑区聋人职业高级中学 …… …… BHG mall 29 高校 1 0-3km 2 项目周边三公里范围内覆盖高校7所，师生数量约4万，沈北大学城在校师生近万。 3 4 5 6 沈北大学城华联编号三公里范围内高校地址 1 辽宁中医药大学皇姑区崇山东路79号 2 辽宁大学崇山校区皇姑区崇山中路66号 3 沈阳市旅游学校皇姑区崇山东路80号 4 沈阳市委党校崇山西路4号 5 辽宁电视大学皇姑区黄河北大街 6 辽宁省民族师范专科学校皇姑区崇山东路45号 7 中国刑事警察学院皇姑区塔湾街83号序号沈北高校师生人数序号学校师生人数 1 沈阳师范大学 23410 9 沈阳市化工学校 5400 2 沈阳工程学院 15800 10 沈阳市汽车工程学校 5300 3 辽宁大学（北校区） 14305 11 沈阳市信息工程学校 4214 4 沈阳航空航天大学 12800 12 航院北方科技学院 3500 5 沈阳医学院 11000 13 辽宁省城市建设学校 3210 6 辽宁广告职业学院 5300 14 辽宁装备制造技术学院 8216 7 辽宁美术职业学院 4800 15 辽宁现代服务职业技术学院 4300 8 沈阳金融学校 3300 7 BHG mall 30 3公里内政府机关及事业单位 1 2 3 0-3km 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 3公里范围内涵盖主要政府机关及企事业单位56个，分布相对来说比较集中。 39 40 41 42 43 44 45 46 47 编号政府机关编号政府机关 1 沈阳市人民检察院 29 沈阳市皇姑区城管局 2 辽宁省物价局监测中心 30 沈阳市青年服务中心皇姑分中心 3 皇姑区政府 31 沈阳市自来水综合营业处 4 皇姑区就业和社会保障服务中心 32 皇姑区房产局 5 沈阳市公安局皇姑分局 33 辽宁省公安厅 6 辽宁省政协 34 省高法 7 皇姑区交通局 35 辽宁省公安消防总队 8 沈阳市劳动监察局 36 沈阳铁路运输法院 9 沈阳市和平区地税局 37 皇姑区劳动局 10 辽宁省工商局 38 辽宁省政府 11 沈阳市卫生局 39 沈阳铁路局 12 沈阳市铁路局 40 沈阳市邮政局 13 沈阳铁路运输中级法院 41 和平区国家税务局 14 辽宁省药品检验检测院 42 沈阳市食品药品监督管理局皇姑分局 15 沈阳市政府 43 沈阳市第四人民医院 16 辽宁省国土资源厅 44 辽宁省中医院 17 市建委 45 皇姑区中心医院 18 皇姑区文体局 46 沈阳市儿童医院 19 辽宁社会科学院 47 沈医二院 20 皇姑区工商局 48 中国石油天然气管道工程公司东北分公司 21 皇姑区城建局市政道路养护管理处 49 中国石油沈阳管道大厦 22 皇姑区政协 50 沈阳市残疾人康复中心 23 沈阳市皇姑区供电局 51 社保大厦 24 沈阳市皇姑区国税局 52 沈阳军区司令部 25 省大学生就业指导局 53 太原街2号（省政府部分机关） 26 沈阳市皇姑区城建局 54 美德因妇儿医院 27 沈阳市皇姑区地税局 55 沈阳市肛肠医院 28 辽宁省军区 56 沈阳市人力资源和社会保障局华联 50 51 54 55 56 BHG mall 31 3公里内银行 0-3km 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 3公里范围内覆盖主要营业网点133家（不含自助网点）。序号银行名称序号银行名称 1 大华银行沈阳分行 21 交通银行(沈阳黄河大街支行) 2 大连银行(沈阳分行) 22 交通银行(市府大路支行) 3 大连银行皇姑支行 23 交通银行(中街支行) 4 东亚银行沈阳分行 24 锦州银行(北站支行) 5 广东发展银行(北站支行) 25 锦州银行皇姑支行 6 广东发展银行(黄河支行) 26 辽阳银行沈阳沈河支行 7 哈尔滨银行(沈阳分行) 27 上海浦东发展银行(方圆支行) 8 哈尔滨银行(沈阳皇姑支行) 28 上海浦东发展银行(沈阳分行) 9 韩亚银行(西塔支行) 29 上海浦东发展银行(市府大路分行) 10 葫芦岛银行 30 上海浦东发展银行(泰山支行) 11 葫芦岛银行沈阳分行营业部 31 沈阳农商银行（北站路） 12 华夏银行(长江支行) 32 沈阳农商银行（崇山中路） 13 华夏银行(沈阳北站支行) 33 盛京银行 14 汇丰银行(惠工支行) 34 盛京银行(北站支行) 15 吉林银行(沈阳分行) 35 盛京银行(长江支行) 16 交通银行(北陵支行) 36 盛京银行(巿府大路支行) 17 交通银行(北站支行) 37 盛京银行(华山支行) 18 交通银行(九州支行) 38 盛京银行(华信支行) 19 交通银行(辽宁省分行营业部) 39 盛京银行(龙江支行) 20 交通银行(沈阳分行辽河支行) 40 盛京银行(嫩江支行) 华联 BHG mall 32 3公里内银行序号银行名称序号银行名称序号银行名称序号银行名称序号银行名称 41 盛京银行(宁山支行) 61 中国工商银行(彩塔分理处) 81 中国光大银行(皇姑支行) 101 中国农业银行(北站支行) 121 中国银行(沈阳塔湾街支行) 42 盛京银行(西塔支行) 62 中国工商银行(崇山路储蓄所) 82 中国光大银行(金城支行) 102 中国农业银行(长江北街支行) 122 中国银行(西塔支行) 43 盛京银行(亚明支行) 63 中国工商银行(高道储蓄所) 83 中国建设银行(北站支行) 103 中国农业银行(皇姑支行) 123 中国邮政储蓄银行(北九路邮政支局) 44 盛京银行总行营业部 64 中国工商银行(皇姑支行) 84 中国建设银行(彩塔分理处) 104 中国农业银行(惠工广场分理处) 124 中国邮政储蓄银行(北陵大街营业所) 45 兴业银行(皇姑支行) 65 中国工商银行(黄河大街第一储蓄) 85 中国建设银行(城内支行) 105 中国农业银行(辽宁省分行营业部营业中心) 125 中国邮政储蓄银行(崇山西路支行) 46 兴业银行(怒江街支行) 66 中国工商银行(金融大厦储蓄所) 86 中国建设银行(富通分理处) 106 中国农业银行(宁山支行) 126 中国邮政储蓄银行(辽宁省分行) 47 兴业银行(沈河支行) 67 中国工商银行(辽宁省分行) 87 中国建设银行(格林自由成分理处) 107 中国农业银行(沈河支行) 127 中国邮政储蓄银行(岐山路支行) 48 兴业银行(沈阳财富管理中心) 68 中国工商银行(辽宁省分行营业部) 88 中国建设银行(辽大储蓄所) 108 中国农业银行(沈阳陵西分理处) 128 中国邮政储蓄银行(沈阳奉天街支行) 49 兴业银行(沈阳青年大街支行) 69 中国工商银行(民富储蓄所) 89 中国建设银行(怒江储蓄所) 109 中国农业银行(沈阳沈河支行) 129 中国邮政储蓄银行(市府路支行) 50 营口银行(黄河大街支行) 70 中国工商银行(南京街支行) 90 中国建设银行(沈阳怒江储蓄所) 110 中国农业银行(西塔支行) 130 中信银行(北陵支行) 51 营口银行(沈阳分行) 71 中国工商银行(怒江街储蓄所) 91 中国建设银行(沈阳铁路支行) 111 中国农业银行(珠江支行) 131 中信银行(北站支行) 52 招商银行（昆山支行） 72 中国工商银行(岐山路储蓄所) 92 中国建设银行(沈阳珠江分理处) 112 中国人民银行(市府大路支行) 132 中信银行(沈阳崇山支行) 53 招商银行(北陵支行) 73 中国工商银行(沈阳奉天街支行) 93 中国建设银行(站前支行) 113 中国银行(北站支行) 133 中信银行(沈阳皇姑支行) 54 招商银行(北市支行) 74 中国工商银行(沈阳西塔支行) 94 中国建设银行(装饰城支行) 114 中国银行(长江街支行) 55 招商银行(北站支行) 75 中国工商银行(小白楼分理处) 95 中国民生银行(长江街支行) 115 中国银行(皇姑支行) 56 招商银行(沈阳长江支行) 76 中国工商银行(亚明分理处) 96 中国民生银行(沈阳分行营业部) 116 中国银行(黄河支行) 57 招商银行(沈阳金叶支行) 77 中国工商银行(总站路支行) 97 中国农业发展银行(辽宁省分行) 117 中国银行(惠工街分理处) 58 中国工商银行(北市支行) 78 中国工商银行ATM(岐山路储蓄所 ) 98 中国农业银行(北京街分行) 118 中国银行(令闻支行) 59 中国工商银行(北行分理处) 79 中国工商银行ATM(沈阳碧塘支行 ) 99 中国农业银行(北市支行) 119 中国银行(沈阳分行) 60 中国工商银行(碧塘储蓄所) 80 中国光大银行(北站支行) 100 中国农业银行(北行第二储蓄所) 120 中国银行(沈阳奉天街支行) BHG mall 33 皇姑区纳税大户序号企业名称序号企业名称序号企业名称 1 沈阳飞机工业（集团）有限公司 12 东北石油管道公司 23 沈阳家乐福商业有限公司塔湾店 2 中国石油天然气股份有限公司管道沈阳结算站 13 沈阳居然之家家居建材市场有限公司 24 国家电网公司东北分部 3 沈阳市北部经济发展投资有限公司 14 沈阳乐购超市有限公司 25 沈阳市第四人民医院 4 东北电网有限公司信息网络运行分公司 15 中国石油天然气股份有限公司管道沈阳结算站 26 公安部沈阳消防研究所 5 沈阳沈飞军航运输有限公司 16 中国航空工业集团公司沈阳飞机设计研究所 27 沈阳飞机工业（集团）有限公司 6 中国石油天然气股份有限公司辽宁销售分公司 17 沈阳新东方外语培训学校 28 中国医科大学附属第四医院 7 天安保险股份有限公司辽宁省分公司皇姑营销部 18 沈阳市建筑设计院 29 沈阳沈飞实业有限公司 8 辽宁盈丰传媒有限公司 19 沈阳沈飞民品工业有限公司 30 沈阳丰城汽车服务有限公司 9 国家电网公司东北分部 20 沈阳沈鑫巴士有限公司 31 中国人民财产保险股份有限公司沈阳市皇姑分公司 10 辽宁大厦 21 中国石油天然气股份有限公司辽宁润滑油销售分公司 32 中国人寿保险股份有限公司辽宁省分公司 11 天安保险股份有限公司沈阳中心支公司 22 辽宁友谊宾馆 33 中国航天工业供销东北公司注：房地产企业不包括在内 BHG mall 34 公交站点 162 175 190 210 215 236 242 252 260 381 382 397 162 184 190 215 236 242 252 260 序号公交线路起点终点各线路途经商圈 1 116 恒大城龙之梦亚太城辽宁大学沈阳北站 2 162 西三家子铁西广场沈阳站沈阳职业技术学院辽宁大学 3 163 省劳经学校北汾河街新开河省劳经学校沈阳大学沈阳北站 4 175 包道屯兴隆大都会北行商圈兴隆大都会辽宁大学北陵塔湾 5 184 北站北广场兴隆大都会北站西塔太原街商圈 6 190 环北家园皇姑屯火车站沈师大学生公寓、国奥现代城、辽宁大学 7 210 金山小区马路湾辽宁大学、沈阳站、医大一院 8 215 长江街泰山路莲花街万柳塘路辽宁大学、皇寺广场、北市场 9 228 昆山路宠物市场金觉寺街小河沿东北汽配城、惠工广场 10 236 蒲河大道沈阳北站沈阳航空航天大学、沈阳师范大学、辽宁大学 11 242 金山小区保工街南十四路辽宁大学、第一粮库、香江大市场 12 252 沙河子于洪新区管委会辽宁大学、沈阳站、东北机电五金城 13 260 中海城北南通天街五爱市场、皇寺广场、 14 293 华润橡树湾东南通天街市政府、五爱市场、辽宁大学 15 329 马三家黑龙江街武夷山路中海寰宇天下、沈阳西站 16 381 石佛寺岐山路大渡河街辽宁大学北校区、沈阳师范大学、沈阳医学院 18 382 新城子岐山路大渡河街辽宁大学北校区、沈阳师范大学、沈阳医学院 19 397 解放岐山路大渡河街省实验中学北校区、中海城 116 228 293 329 163 175 184 210 381 382 华联项目周边交通状况—公交交通 BHG mall 35 │道路目前，项目周边南北走向道路有黄河大街，长江街；东西走向道路有岐山路、巴山路、六盘山路、宁山路、崇山路。项目周边出现堵车现象主要是北行商圈的停车位较少，车流量较大，长江街只有4排车道，早晚高峰道路饱和，从目前看，很难得到改善缓解。华联长江街崇山中路宁山中路巴山路六盘山路岐山中路街路路宽双向栏杆是否拥堵长江街 15米 4车道有早晚高峰拥堵六盘山路 4米 1车道无无巴山路 6米 2车道无无宁山中路 10米 4车道无晚拥堵（有夜市）岐山中路 8米 3车道无无黄河大街 20米 8车道有早晚高峰拥堵崇山中路 35米 10车道无晚高峰拥堵项目周边交通状况 BHG mall 36 华联到目前为止，沈阳已经开通地铁一号线和二号线，离本项目最近的地铁站是岐山路站，距离本项目公里。地铁10号线长江街站距本项目760m，预计2017年年底通车。地铁6号线北行站距本项目260m，属于远期规划。地铁的开通，将为北行地区带来更多的客流。项目周边交通状况—轨道交通 BHG mall 37 北行地区商业概况备注：只列出主要店铺 BHG mall 38 长江街商业分布及店铺数量统计长江街商业历史悠久，经过长时间的发展，整个区域各功能店铺齐全，主要以餐饮、服饰、通讯为主。长江街由昆山路至崇山路店铺总数约199家。从服饰类型来看，餐饮、运动休闲品牌较为齐全，同时，生活必需的配套也较为齐全，这是区域商业发展的结果，也可以看出，商圈服务的对象中家庭消费者和学生的比例都很高。 65 40 2 7 4 20 10 1 7 6 2 22 8 5 餐饮服饰娱乐药房书店专项服务银行电器眼镜商场化妆品通讯配饰美容美发 BHG mall 39 周边基础资料小结项目区域概况皇姑区教育资源丰富，教育配套相对成熟； “一南一北”为沈阳住宅热点，沈阳人较为认可“南富北贵”的说法。“贵”并非是指价格昂贵，而是指该片区汇聚了社会地位较高的居住者，追求生活品质及格调，本项目将辐射项目以北的大量人群。庞大的消费人群本案周边约有68万消费人群；政府机关多，住宅密集，公务员、医生、教师、白领集中，高端消费者数量众多；向北辐射沈北大学城，约能带来10万学生客流。商业氛围浓厚北行地区目前每天约有十余万客流；本项目位于北行商圈的核心区域，区域商业氛围浓厚；休闲娱乐相对缺乏；项目周边路网发达，但缺少停车位，道路拥堵情况将影响消费者的到来。 BHG mall 40 市场环境 03 商圈/品牌/代表项目/竞争项目 BHG mall 41 沈阳商圈分布沈阳传统商圈有3个，为中街商圈、太原街商圈、北行商圈，新生商圈有两个，分别是金廊商圈和铁西商圈，北行华联位于北行商圈。中街商圈太原街商圈北行商圈铁西商圈金廊商圈 BHG mall 42 沈阳商业格局太原街商圈（8家）中街商圈（12家）金廊商圈（12家）大悦城、兴隆大家庭、皇城恒隆、01流行馆、商业城、中兴新一城、新玛特、新世界百货4店、天润广场、久光百货、沈阳春天、龙之梦中兴、百盛、万达、新世界百货3店、欧亚联营、兴隆一百、时尚地下、尚品荟亿丰广场、兴隆大奥莱、奥体万达、茂业百货、万象城、百联、市府恒隆、华府天地，金融中心购物广场、卓展、阳光百货、萃兮华都北行商圈（4家）铁西商圈（10家）兴隆大都汇、兴隆大天地、万达北一路店、万达铁西店、友谊百货、茂业铁西店、铁西百货、星摩尔、新玛特、万象汇地一大道、千盛百货、沈阳天地、乐天百货（注：有说法将沈阳天地和乐天百货划到金廊北商圈或叫北站商圈）注：新世界三店即将闭店 BHG mall 43 铁西商圈项目数据日客流量约15万人年营业额约60亿元人民币服务半径辐射整个铁西区及部分于洪区消费者特征传统、理性目标客群中端消费人群铁西商圈铁区商圈从铁西广场开始，沿兴华街南北伸展，沿建设大路东西延续，铁西商业遍地开花，商业范围逐步扩大。铁西区的消费者对本商圈的认可度较高，其它城区的消费者对本商圈的认可度较低。 BHG mall 44 铁西商圈代表项目--星摩尔商场名称星摩尔购物广场商业位置铁西区北二中路6号建筑面积营业面积达15万平方米功能分类楼层导视 1F 超市、时装、快餐、咖啡、电器、手表 2F 超市、时装、儿童娱乐、教育 3F 电影院、电玩城、餐饮、健身房、KTV 、私人护理开业时间 2014年5月24日商场定位精品名品与新品牌共存的时尚购物中心目标客群时尚家庭与潮流青年年营业额 10亿客流量工作日2万人左右，周末3万人左右停车位 2250个地下停车位，约1000个地上停车位综合评价星摩尔的儿童教育，娱乐比较好，吸引了大部分家庭客群，但餐饮品牌覆盖不够全面。 BHG mall 45 BHG mall 1F 2F 3F % % % % % % % % % % % % 配饰服装化妆品文教娱乐数码电器正餐休闲娱乐家居生活皮具美体保健非正餐专项服务超市星摩尔业态明细业态比例 BHG mall 46 太原街商圈太原街商圈位于沈阳市和平区，是沈阳市最繁华的商业中心之一，商圈以太原街、中华路“一横一竖”为主轴，由太原步行街、中华路商业街、中山路、体育用品街构成。项目数据日客流量约万人年营业额约112亿元人民币服务半径辐射整个沈阳消费者特征传统、理性目标客群中高端消费人群太原街商圈 BHG mall 47 商场名称中兴商业大厦商业位置沈阳和平区太原北街86号营业面积 24万平方米功能分类楼层导视中兴方城中兴主楼 B1 超市主楼停车场 1F 超市国际名品、国际化妆品、钟表眼镜 2F 黄金、珠宝、钟表、眼镜精品女装 3F 少淑女装时尚女装 4F 鞋品皮具男装/鞋品皮具 5F 运动服饰时尚男装、时尚休闲装、会员俱乐部 6F 通讯电器家居用品 7F 毛织品、特卖区、羽绒服儿童世界、新东北影城 8F 风味美食一兆韦德健身 9F 国际美食城 10F 中兴荟、VIP服务中心开业时间 2010年9月28日 1987年12月10日商场定位集购物、餐饮、休闲健身、文化娱乐为一体的现代化多功能百货目标客群满足中档消费，服务高端消费年营业额 2014年约33亿元客流量工作日万人次/天左右，周末4万人次/天左右停车位 800个综合评价规模宏大、品类齐全、功能完善、环境优雅，是老沈阳人最爱的商场之一。太原街商圈代表项目--中兴商业大厦 BHG mall 48 BHG mall 1F 2F 3F 4F 5F 6F 8F 9F 中兴商厦业态明细 % % % % % % % % 服装皮具配饰化妆品非正餐正餐家居生活超市业态比例 BHG mall 49 太原街商圈代表项目—兴隆一百商场名称兴隆一百商业位置沈阳和平区太原北街和北二马路的交汇处营业面积建筑面积万平方米功能分类楼层导视 1F 食品、黄金、珠宝、钟表、化妆品 2F 电器、鞋品 3F 男装、儿童主题乐园 4F 女装 5F 青春装、潮流店 6F 羽绒服、运动服饰、户外广场 7F 美食开业时间 2015年1月16日商场定位配套齐全的百货店目标客群大众客流量工作日万人次，周末万人次停车位 2000个综合评价在太原街新玛特、伊势丹旧址开起来的兴隆一百，定位低于中兴，是新百货形式，是太原街地区除了中兴外最大的百货。其自称“超级百货店”。 BHG mall 50 兴隆一百业态明细 1F 2F 3F 4F 5F 6F % % % % % % % % 服装配饰数码电器皮具化妆品家居生活正餐非正餐业态比例 BHG mall 51 中街商圈项目数据日客流量约32万人年营业额约163亿元人民币服务半径辐射整个沈阳消费者特征年轻、时尚目标客群中低端消费人群中街商圈中街商圈是沈阳市历史最悠久的商业中心，消费者认可度极高。 BHG mall 52 中街商圈代表项目--兴隆大家庭商场名称兴隆大家庭商业位置沈阳市中街路115号建筑面积万平方米功能分类楼层导视广场区（北楼）百货区（南楼） B2F B2地下停车场 B2家居生活馆 B1F 美食广场家居生活馆 1F 名店广场时尚流行馆 2F 服饰旗舰广场棉毛商场 3F 现代电器广场兴隆鞋城 4F 室内公园兴隆儿童天地 5F 兴隆羽绒世界开业时间 2002年8月1日商场定位全客群，大众定位目标客群中低端消费者年营业额 2014年约16亿元客流量工作日3万人次/天左右，周末4万人次/天左右停车位地上124个，地下320个综合评价民营企业的典范，品牌布局及组合较乱，但是集客能力强，顾客认可度较高。 BHG mall 53 兴隆大家庭业态明细 G B1 1F 2F 3F 4F % % % % % % % % % % % % % 配饰服装化妆品文教娱乐数码电器正餐休闲娱乐家居生活皮具美体保健非正餐专项服务超市业态比例 BHG mall 54 中街商圈代表项目--中街大悦城商场名称大悦城A座大悦城B座大悦城C座大悦城D座商业位置大东区小东路1号大东区小东路5号大东区小东路9号大东区小东路10号营业面积 20567平米 19625平米 46095平米 19409平米功能分类楼层导视楼层导视楼层导视楼层导视 B1F －－－餐饮、生活服务配套餐饮、化妆品、服饰餐饮、通讯 1F 国际时尚、餐饮、国际精品主力店、餐饮配套快时尚、手表配饰，餐饮服饰、儿童配套、餐饮 2F 快时尚主力店、餐饮、饰品零售服饰、配饰，餐饮，美体儿童业态 3F 服饰、生活配套、内衣，餐饮零售、生活服务配套服饰、配饰儿童业态 4F 零售、体验配套餐饮餐饮休闲娱乐 5F 餐饮、生活品味餐饮餐饮休闲娱乐开业时间 2009年5月28日 2011年4月30日商场定位时尚潮流SHOPPING MALL 目标客群时尚潮人年营业额 2014年约11亿客流量工作日4-6万人次/天（四个馆合计），周末5-8万人次/天停车位 1500（包含A、B、C、D共4座的停车位）其它备注时尚的步行街景观、现代化的地铁交通枢纽与国际领先的购物中心主题有机结合 BHG mall 55 中街大悦城业态明细 1F 2F 3F 4F 5F 业态比例 % % % % % % % % % % % % 配饰服装化妆品文教娱乐数码电器正餐休闲娱乐家居生活皮具美体保健非正餐专项服务 BHG mall 56 金廊商圈金廊商圈项目数据日客流量约万人年营业额约85亿元人民币服务半径辐射整个沈阳及沈阳周边城市高端人群消费者特征消费力强、时尚目标客群中高端消费人群金廊商圈又可以分为几个小商圈，即北站商圈，市府商圈，五里河商圈，浑南商圈，金廊是沈阳的商务中心, 商圈整体定位为中高端商圈。 BHG mall 57 金廊商圈代表项目--卓展购物中心商场名称卓展购物中心商业位置沈阳市沈河区北京街7-1号建筑面积 9万平米万平米功能分类楼层导视卓展本馆卓越精品馆 B1F 生活杂品、精品厨具、精品家电、工艺礼品、卓展超市、停车场名烟、名酒、保健食品、停车场 1F 国际精品、化妆品、珠宝、手表国际精品 2F 国际精品、男包、男装、男鞋、珠宝、男士配饰、内衣男包 3F 女装、女鞋、女包、女士单品、女士饰品精品男装、生活杂品、鞋品集合 4F 女装、内衣、裘皮、羊绒、家居用品女装 5F 童装、运动服饰、玩具、文具、户外服饰、休闲服饰、运动服饰、健身、保健器材、数码家电、共享空间家电数码、家居用品、家具用品 6F 卓展美食、茶、美发美甲、美容美体、美食广场卓展美食、茶开业时间 2006年4月28日试营业，9月8日正式开业 2011年10月28日商场定位精选主题百货目标客群以成熟、有稳定收入的社会中高阶层人士为主力购买群体，兼顾青春流行时尚和高档消费年营业额 2012年约亿元客流量工作日万人次/天左右，周末1万人次/天左右停车位 1100个综合评价卓展的下滑是因为市场分流严重，如今无论在形象上、设计上、品牌组合上，万象城和市府恒隆更地道、更纯粹一些，卓展不再突出。 BHG mall 58 卓展购物中心业态明细业态比例 1F 2F 4F 5F 3F 6F B1 % % % % % % % % 服装配饰家居生活皮具化妆品专项服务非正餐数码电器 BHG mall 59 金廊商圈代表项目--万象城商场名称万象城商业位置沈阳市和平区青年大街288号营业面积 25万平方米功能分类楼层导视万象城 B3F 停车场 B2F 停车场、美车堂 B1F 钟表/珠宝/配饰、家居生活/影音、美容/个人护理/药品、餐饮、超市 1F 时尚服饰、皮具、钟表/珠宝/配饰 2F 时尚服饰、皮具、钟表/珠宝/配饰、家居生活/影音、餐饮 3F 时尚服饰、皮具 4F 时尚服饰、皮具、餐饮 5F 时尚服饰、家居生活/影音、餐饮、冰场、美嘉欢乐影城 6F 美容/个人护理/药品、家居生活/影音、童装/玩具、餐饮开业时间 2011年5月15日商场定位国际综合体里面的高端购物中心目标客群中高档人群年营业额 2014年约21亿元客流量工作日万人次/天左右，周末万人次/天左右停车位 1400多个综合评价沈阳万象城倡导国际化消费理念，集品牌零售、特色餐饮、娱乐休闲等功能于一体。 BHG mall 60 万象城业态明细业态比例 1F 2F 3F 4F 5F B1 6F % % % % % % % % % % % % % 配饰服装化妆品文教娱乐数码电器正餐休闲娱乐家居生活皮具美体保健非正餐专项服务 BHG mall 61 北行商圈项目数据日客流量约10万人年营业额约20亿元人民币服务半径主要辐射皇姑区及沈北消费者特征年轻，经济能力一般、理性目标客群中低端消费人群北行商圈规模北行商圈是中低档区域型商圈，是正在衰退的商圈。目前缺少大型购物中心，政府规划将全力打造长江商贸中心区，把长江街建成集住宿、休闲、购物、餐饮、娱乐、文化交流于一体的大型商业街，从而带动整个商圈的全面发展。注：北行商圈的代表项目亦为本项目的竞品项目，因此本商圈涉及的项目在竞品项目分析中呈现。 BHG mall 62 项目与竞品位置关系结合委托方的要求，本项目主要研究的竞品项目为：华联商场距离本案千盛百货 90米乐天百货公里沈阳天地公里太原街万达公里南北西东 BHG mall 63 北行商圈代表项目--沈阳天地商场名称沈阳天地商业位置沈阳市皇姑区北陵大街17号营业面积 60000平米功能分类楼层导视 1F 餐饮、娱乐 2F 餐饮、健身 3F 娱乐、餐饮、化妆品开业时间 2013年6月1日商场定位以餐饮娱乐为主的城市休闲中心目标客群中高端消费群体年营业额 2014年约3亿客流量工作日6000人次/天左右，周末9000人次/天左右停车位 2000个其它备注比较小众，主要以餐饮教育为主，很受小资的喜欢。 BHG mall 64 沈阳天地楼层分布-B1 南北西东 BHG mall 65 沈阳天地楼层分布-L1 Seven 早餐屋南北西东 BHG mall 66 沈阳天地楼层分布-L2 南北西东 BHG mall 67 沈阳天地楼层分布-L3 南北西东 BHG mall 68 沈阳天地楼层分布-L4 南北西东 BHG mall 69 沈阳天地综合分析 │亮点及借鉴 │对抗策略沈阳天地是沈阳非常有特色的购物中心，商场没有零售，都是餐饮，教育，娱乐业态；喷泉、树、街道、路灯、雕塑都透露出一种安逸，文艺的气息，营造出小资、文艺的氛围；有很多受欢迎的餐厅，像太兴、糖朝、鲨鱼咬吐司、must burger等等；沈阳天地安静、干净，如果你厌倦了闹闹哄哄的商场，就来这里吧。沈阳天地的消费者比较小众，而北京华联的目标客群要宽泛得多，二者之间的直接竞争较小；沈阳天地小资、文艺的情调可以借鉴；餐饮品牌需要与沈阳天地做差异化经营；丰富本项目的零售业态。 BHG mall 70 北行商圈代表项目--乐天百货商场名称乐天百货商业位置沈阳市皇姑区北陵大街17号营业面积 73000平米功能分类楼层导视 BF 精品超市、美食广场 4F 精品男装、休闲男装 1F 国际名品、化妆品、女鞋 5F 儿童、家居用品 2F 精品女装、女包 6F 运动、户外、时尚潮牌 3F 时尚女装、内衣馆 7F 餐饮、美发、顾客服务中心开业时间 2014年5月31日商场定位中高端时尚百货，定位比新玛特高，比中兴低目标客群 45岁以下收入中等偏上的潮流消费人群，商务人群年营业额 2014年5月31日开业，营业额约亿客流量工作日约1.万人次周末约万人次停车位 2000个其它备注具有很强韩流气息的百货，但有一些水土不服，人气不旺。 BHG mall 71 乐天百货楼层分布- B1 精品超市/美食广场 BHG mall 72 乐天百货楼层分布- 1F 国际名品/化妆品/女鞋 BHG mall 73 乐天百货楼层分布- 2F 精品女装/女包/青春休闲 BHG mall 74 乐天百货楼层分布- 3F 时尚女装/内衣馆/餐饮/儿童娱乐/教育 BHG mall 75 乐天百货楼层分布- 4F 精品男装/休闲男装 BHG mall 76 乐天百货楼层分布- 5F 儿童/家庭用品 BHG mall 77 乐天百货楼层分布- 6F 运动/户外/时尚潮牌 BHG mall 78 乐天百货楼层分布- 7F 餐厅/美发/顾客服务中心 BHG mall 79 乐天百货综合分析 │亮点及借鉴 │对抗策略零售品牌引入流行，快时尚品牌，如ZARA、H&M；细节服务向乐天学习，优于乐天；打造品牌线下体验店；餐饮、娱乐等配套与乐天形成差异化。百货店内部装修风格简约大方，精致中体现韩式典雅气质，有创意的陈设和角落设计，再现韩剧经典；众多沈阳独家品牌（韩国品牌），韩式品牌认知度低，很多品牌存在水土不服的现象；韩式百货将细节做到极致，最为赞颂的是针对儿童，婴幼儿的配套；商场内的美食和韩国超市的粉丝超多。 BHG mall 80 北行商圈代表项目—千盛百货商场名称千盛百货商业位置皇姑区长江街99号(近六盘山路）营业面积 3-5万平米功能分类楼层导视 BF 现代生活（超市、名烟、名酒、海参、保健品、茶庄、快餐、床上用品） 1F 阳光名品天地（化妆品、珠宝首饰、皮鞋皮具、名表店、眼镜店、名品店） 2F 时尚少淑名馆（少女装、淑女装、皮草、羊绒羊毛、美容院） 3F 绅士流行世界（男装、运动装、时尚休闲、羽绒服、影院）开业时间 2006年1月26日商场定位大型综合百货商店目标客群中低档消费者年营业额 2014年约亿元客流量工作日1万人次周末2万人次停车位 3元1小时，购物200以上免费2个小时，会员消费100元免费停2小时其它备注成立时间长，北行商圈的代表性商业。 BHG mall 81 千盛代表品牌及业态明细业态比例 1F 2F 3F B1 % % % % % % % % % % % 配饰服装化妆品数码电器正餐休闲娱乐家居生活皮具非正餐专项服务超市 BHG mall 82 千盛百货综合分析 │亮点及借鉴 │对抗策略千盛百货是距离本项目最近的商业项目；本项目要引进丰富的餐饮娱乐业态，增加体验式项目；零售品牌与千盛百货错位经营；环境营造要远远优于千盛，可参考铁西万象汇。千盛百货成立近十年，千盛百货前身是百盛，银泰，位置处于繁华的北行商圈，算是北行地区的坐标性建筑；千盛百货装修陈旧，且成立多年一直没有大动作的改变，对于目前主流购物中心都是吃喝玩乐一体的商场来说，千盛显得有点寒酸；千盛百货面积较小，但配套较全，超市，美食广场，影院都有；千盛百货有固定的周边居民消费群体，并吸引了一部分沈北大学生。 BHG mall 83 太原街商圈代表项目-万达广场商场名称太原街万达商业位置沈阳市和平区太原南街2号建筑面积 15万平方米功能分类楼层导视 B1F 停车场 1F 室内步行街、餐饮、精品服饰、生活服务 2F 男女休闲服饰、美发、美甲、餐饮、家居、电玩 3F 餐饮、KTV、儿童乐园、洗衣 4F 餐饮、美容美发、影院开业时间 2009年11月20日商场定位沈阳时尚、生活、乐享中心、餐饮比例较高目标客群 18－40岁的时尚青年、白领、政企高管和有着稳定收入的家庭年营业额 2014年约12亿元客流量工作日约万人次/天，周末约万人次/天停车位 1150个综合评价购物环境舒适，第三代城市生活体，餐饮、影院、儿童乐园较为聚集人气。 BHG mall 84 太原街万达－１Ｆ SEPHORA CHOCOOLATE /AAPE ONLY 拉夏贝尔 VERO MODA JACK&JONES SELECYED 屈臣氏 innisfree BLOVES I DO Love&Lov e（银） MUJI TRENDIANO 欧时力/5+ 味千拉面真功夫 MO＆CO North Latitude 30 MOUSSY/SLY ETAM ONE MORE/GXG PAGE ONE UBSKIN 英龙华辰 Banila co. 兴业银行 KFC Guess/CA SIO The Para mo 1CHARL ES＆ KEITH 盛视国际眼镜城星巴克 A单衣 BLove&Lo ve（金） CK jeans C＆A 服装服饰餐饮美食生活精品 BHG mall 85 太原街万达－2Ｆ C＆A MIXBLU 启路 Tutu anna ROEM AOJ O 阿吉豆太平鸟女装 peoleo 林清轩 19八3艾派创意坊 W CLOSET 西遇 TAN`S 镭古着橡皮女装乐町 YY COLLECTION 橡皮男孩 milk tee LA Babite/Laet ia/ er 赛百味太平鸟男装热风 the facesh op YA- TA- TA 红人美甲阪织屋 the green party Basic House/JUCY JUDY/I`M DAVID Dickies miomi 舍道乐堂本铺 DEALUNA/ 马克华菲 KFC KIKC Road mate CROC S 15min s 食草堂 reemoor OMI 温莎 VAAKAV the shoe s bar cache cache SW Jeans 巧克力熊橡皮男装 milk tee 木槿生活昂格生态良品 dosail shoemak er 服装服饰餐饮美食生活精品 imi`s BHG mall 86 太原街万达－3Ｆ 57°湘阿香米线水货食彩美乔·忆江南汉拿山菩提树无名小子重庆鸡公煲 MR. PIZZA 詹姆仕芝士排骨 NIMO可丽饼一年三班 CoCo老番屋倍滋客酷公社韩星小红人香辣虾蟹阿尔卑斯川人百味豪客来步乐满满园川和顺 oco都可茶饮徒手餐厅多嘴肉蟹煲青山绿茶 MONTS BLANCES 争鲜回转寿司麻辣部落 VQ 东北印象蒲緹烘培餐饮美食大玩家欢乐场 BHG mall 87 太原街万达－4Ｆ金大力韩盛比萨工厂茗记甜品巴蜀九宫格巴蜀烤鱼咖啡绣板门店装修甫田鲜果捞菲尝芒柠檬Q 丸掌门格林圣雪鲜果时间和米堂江原牧场鱼头虾尾悦荟大树厨房丽姿餐厅丽湖蒸菜装修黄记煌万达影城春城老百家三友甜果日记马榴香榴莲王自然派 First Kiss 爱斯米喜家德东大门一天好幸福番茄与青岛糖潮渔歌餐饮美食欧巴韩式烤肉玛喜达 BHG mall 88 太原街万达综合分析 │亮点及借鉴 │对抗策略万达是沈阳最早的购物中心之一，情感上获得消费者的认可；万达地处传统繁华的太原街商圈，是个逛街，吃饭，喝下午茶的好地方；万达给人最好的感觉就是装修风格比较一致，即使换了一座城市，也不会感觉陌生；万达广场简直就是吃饭的天堂，万达的餐厅约占两层半（包含正餐/非正餐），在这个吃货横行的年代，这绝对是一个福利。太原街万达距离本项目较远，太原街万达的客流中20%是来自皇姑区；借鉴万达的餐饮组合，让皇姑区的消费者留在皇姑。 BHG mall 89 主要竞品商场营业额、客流量对比单位：万人单位：亿元 1 1 0 1 2 3 4 5 6 太原街万达沈阳天地乐天百货千盛百货客流量数据平时周末 12 3 4 6 0 2 4 6 8 10 12 14 太原街万达沈阳天地乐天百货千盛百货 2014年营业额数据 BHG mall 90 竞品项目消费者特点 10000元以上 8000-10000元 6000-8000元 4000-6000元 2000-4000元 2000元以下 0-10岁 10-20岁 20-30岁 30-40岁 40-50岁 50岁以上千盛百货沈阳天地乐天百货竞品项目除了锁定符合自身定位的目标客户群体外，均在争夺30-40岁之间，家庭月收入 6000以上的优质客群。太原街万达 BHG mall 91 未来五年内计划开业的购物中心未来五年内，沈阳预计能开30个商场，以下例举代表性的商场，其中，大悦汇如果开业，将直接对华联项目产生影响。项目名称预计开业时间地址开发商项目概况嘉里中心 2017-2018 沈河区金廊8号嘉里集团包含酒店、写字楼、住宅以及超大体量购物中心宝能环球汇 2017-2018 金廊商圈轴心青年大街 287号宝能集团项目将打造成国际高端时尚零售、餐饮、体验娱乐奢华SHOPPING MALL K11购物艺术中心 2016 青年大街金廊香港新世界高端一站式购物中心大悦汇 2018-2020 北陵公园西门中粮集团建成之后据说会成为皇姑中央“环北陵经济区”的首席商业主场远大购物广场 2018-2019 长白岛远大集团规划建设集购物、休闲、娱乐、餐饮为一体的多元组合现代化购物广场月星环球港 2016-2018 浑南新区月星集团将成为沈阳首屈一指的超大型、多功能、高档次、联邦商业生活区裕景中心 2018-2020 青年大街与中山路交汇处裕景地产集团规划为酒店、写字间，大型购物中心，下沉式景观广场沈阳佳兆业广场 2015 青年大街与文萃路交汇处佳兆业地产高端商业综合体万象生活城 2015 浑南新区浑南西路8号万象置业集购物中心、酒店、商业办公、现代居住于一体的综合性商业项目沈北华强广场 2015 和平区南三好街100号沈阳华强地产集酒店、购物中心、住宅等多模块为一体的综合体沈阳豫珑城 2015 沈河区北中街路与正阳街复星集团打造北中国首座商业、旅游、文化综合体欢乐颂购物中心 2017 和平区长白西路与南京南街交汇处华润万家具备购物、商务、社交、文化、体验及休闲娱乐等诸多功能的商业综合体新世界百货南京街店 2016 和平区南京南街2号新世界集团百货商场 BHG mall 92 项目核心区域的商业用地长江街沿线的改造是皇姑区十三五规划的重中之重，目前政府在北行地区的招商方面遇到很大困难，通过对政府人士访问，获得如下信息：  据称千盛百货有可能拿下千盛百货向北的地块，做商场的升级，目前正准备做简易商铺。  北京华联以南原北行商场拆迁完毕，规划也是做商业，这块地目前有一块未拆，变成两小块地，华联如果能拿下这块地，扩大占地，也是不错的选择。  鹏达体育右侧的地块已经拆迁完毕，规划是做商业。  沈阳天地北侧原保利大都会地块重新挂牌出售，70% 面积为商业用地。 ① ② ③ ④ BHG mall 93 主要商场品牌租金研究调研说明：通过业内人士访谈，获得各商圈代表商场及主要竞品项目的租金情况，针对化妆品/个人护理、餐饮、服装、钟表/珠宝/配饰、鞋、包、儿童用品各品类每类选择5个品牌进行调研。 BHG mall 94 大悦城的租金业态品牌租金业态品牌租金化妆品，个人护理 15元/天/平钟表，珠宝，配饰 TOUS 15元/天/平 innisfree 12元/天/平 PANDORA 20元/天/平妍丽 15元/天/平 COACH手表 15000元/月 TONY MOLY 16元/天/平 FOLLI FOLLIE 20元/天/平羽西 15000元/月 CASIO手表 15000元/月餐饮詹姆士芝士排骨 8元/天/平鞋 SKECHERS 10元/天/平谷朴东北菜 5元/天/平 FOSS 16元/天/平第二乐章元/天/平热风HOTWIND 5元/天/平 AMORE PIZZA 元/天/平依思Q 10元/天/平韩都黑牛元/天/平 STEVE MADDEN 12元/天/平服装 PEACE BIRD 12元/天/平包 OMI 12元/天/平单农 14元/天/平 KIPLING 10元/天/平 MO&CO 10元/天/平 CHARLES KEITH 15元/天/平 MOUSSY 11元/天/平 CROWN 12元/天/平 DEVIL NUT 元/天/平儿童用品玩具反斗城元/天/平乐友元/天/平 BALA BALA 8元/天/平 MOTHER CARE 8元/天/平蒲蒲兰绘本馆元/天/平 BHG mall 95 兴隆大家庭租金/扣点业态品牌租金/扣点业态品牌扣点化妆品，个人护理 ZA 25% 儿童用品巴拉巴拉 23% 泊美 26% 小笑牛 25% 薇姿 20% 探路者 23% 欧诗漫 28% 以纯 29% 玉兰油 22% 奥迪双钻 22% 餐饮棒约翰披萨 11% 服装季候风 23% 赛百味 8元/天/平米飞鸟与新酒 25% 牛巴店 10/元/天/平米 VM 24% 鲨鱼咬吐司 7元/天/平米欧时力 23% 百万庄园 6元/天/平米阿桑娜 27% 鞋百丽 17% 贝拉维拉 25% 千百度 19% 钟表，珠宝，配饰明牌首饰 7% 哈森 21% 周大福 6% 公牛巨人 26% 罗西尼 20% 骆驼 24% 包外交官 23% BHG mall 96 兴隆一百租金/扣点业态品牌租金/扣点业态品牌扣点化妆品，个人护理薇姿 18% 钟表，珠宝，配饰明牌首饰 7% 佰草集 22% 周大福 6% 美宝莲 20% 鞋百丽 15% 欧莱雅 18% 千百度 17% THEFACESHOP 20% 哈森 18% 餐饮九龙茶餐厅元/天/平米公牛巨人 22% 金大力 5元/天/平米骆驼 20% 重庆鸡公煲 6元/天/平米包暇步士 17% 服装九牧王 24% 外交官 20% 名盾 22% 儿童用品阿迪（自营） 18% LINCS 22% 耐克（自营） 18% CALLISTO 21% 探路者 25% JEEP 22% 以纯 25% 奥迪双钻 19% BHG mall 97 太原街万达广场租金业态品牌租金业态品牌租金化妆品，个人护理林清轩元/平/天服装西遇 6元/平/天屈臣氏元/平/天 ROEM 元/平/天餐饮阿尔卑斯元/平/天 La Chapelle 元/平/天 KFC 元/平/天 Guess 元/平/天豪客来元/平/天热风 10元/平/天丽湖蒸菜 3元/平/天单农元/平/天川人百味元/平/天 WHO A U 元/平/天缤果元/平/天 MUJI 元/平/天鱼头虾尾元/平/天 10元/平/天真功夫元/平/天鞋 Roadmate 7元/平/天韩都元/平/天儿童用品巴贝拉元/平/天钟有，珠宝，配饰 I DO 10元/平/天娱乐大玩家元/平/天盛世国际眼镜店元/平/天其他兴业银行元/平/天 1983 元/平/天三星元/平/天万达影城元/平/天 BHG mall 98 万象城租金业态品牌租金业态品牌租金化妆品，个人护理位元堂 785元/平米/月钟表，珠宝，配饰周生生 544元/平米/月 Fiona 824元/平米/月 ENZO 528元/平米/月瑞莱 1079元/平米/月亨吉利 555元/平米/月餐饮太兴餐厅 350元/平米/月 WOO 545元/平米/月满记甜品 672元/平米/月 Swatch 386元/平米/月兰乔贝恩 228元/平米/月皮具 Bally 869元/平米/月星巴克 172元/平米/月 Rimowa 503元/平米/月必胜客 151元/平米/月 braccialini 665元/平米/月服装 FENDI 465元/平米/月 Lottusse 1494元/平米/月 MiuMiu 615元/平米/月都彭 468元/平米/月 Agnona 548元/平米/月家用星港 137元/平米/月 HERMES 255元/平米/月 DRIVE PRO 165元/平米/月 Max&Co 666元/平米/月三星 245元/平米/月儿童用品 KAMINEY 221元平米/月 Bose 529元/平米/月英伦宝贝 235元平米/月 CAV 1584元/平米/月 NOTA KIDS 227元平米/月精品礼品 Franz 215元/平米/月 baby land 214元平米/月天籁钟行 616元/平米/月 Fiona's Prince 276元平米/月古吴绣皇 661元/平米/月 BHG mall 99 卓展购物中心租金/扣点业态品牌租金/扣点（%）业态品牌扣点化妆品，个人护理兰蔻 21% 钟表，珠宝，配饰周生生 10% 迪奥 24% 和氏玉 15%+2% 资生堂 25% 琉璃工房 20%+2% 雅思兰黛 20% ZENITH 6%+2% 香奈儿 25% 鞋爱步 18%+2% 餐饮山渝竹苑 20元/月/平米其乐 22%+2% 满记甜品 60元/月/平米沙驰 23%+2% 芋儿香川菜 40元/月/平米都鹏 20%+2% 名菇品味火锅 40元/月/平米迪宝.阿治奥 23%+2% 服装男装：DIKENI 26%+2% 包 COBO 25%+2% 男装：创世 26%+2% 明治 26%+2% 男装：卡奴迪路 25%+2% 帕佳图 25%+2% 女装：滕氏 26%+2% WHY 26%+2% 女装：萨侬 26%+2% 迪桑娜 26%+2% 儿童用品阿迪 16%+2% 耐克 15%+2% 常春藤 22%+2% 迪奥 18%+2% 阿玛尼 18%+2% 注：2%为促销服务费 BHG mall 100 星摩尔购物广场租金/扣点业态品牌租金/扣点业态品牌租金/扣点化妆品，个人护理优贝施进口药妆 5元/平米/天服装 ZARA 7% 仙妮蕾德元/平米/天 GAP 8% 餐饮汉堡王 8% H&M 6% 星巴克 10% 拉夏贝尔 10% 兰乔贝恩 5元/平米/天途图 12% 安琪丽诺 12% 儿童用品美吉姆 4元/平米/天赛百味 8元/平米/天莫莉幻想元/平米/天鞋热风 7元/平米/天汪正摄影 5元/平米/天西域 7元/平米/天骆驼 14% 包新秀丽 8元/平米/天耐克 13% 星摩尔的所有商铺的物业费都是65元/平米/月。 BHG mall 101 千盛百货租金/扣点业态品牌租金/扣点业态品牌扣点化妆品，个人护理自然堂 26% 钟表，珠宝，配饰周大福 12% 玉兰油 26% 周大生 8% 美宝莲 26% 奥德美 26% 欧莱雅 25% 服装阿迪 18% 佰草集 26% 耐克 18% 梦妆 26% 杰克琼斯 19% 丸美 29% SELECTED 19% 餐饮美食广场 6元/天/平哥伦比亚 19% 鞋千百度 26% 北脸 19% 星期六 27% 安踏 26% 富贵鸟 26% 李宁 21% 卓诗尼 27% 声雨竹 20% 哈森 27% 新思路 28% 沙驰 26% 播 18% 骆驼 27% 哥弟 15% 包安特丽 27% 玖姿 21% 美旅 25% 粉红玛丽 26% COBO 26% 儿童用品米菲 27% 沙驰 20% 阿迪 18% 李宁童装 20% BHG mall 102 乐天百货扣点业态品牌扣点业态品牌扣点化妆品，个人护理 LANCOME 17% 鞋 STACCATO 16% Sulwhasoo 17% 15% Whoo 23% B&B 15% FANCL 20% LisaVicky 15% LANEIGE 17% le saunda 15% Clarins 20% Joy&Peace 16% Sisley 23% MILLIES 16% Chando 20% BELLE 16% CAMENAE 19% HARSON 16% Sooryehan 18% 16% 餐饮三清洞摩西 21% 钟表，珠宝，配饰 ChowTaiFook 10% 新草原亭 22% CuiHuaGold 15% 福来天 15% GOLDCHINA 15% 包装马车 13% ZHANG TIE JUN 10% 美珍香 11% K4 18% 亚惠美食 9% CHENIM 15% 面食之旅 9% 时尚眼镜 15% 帝娜朵拉 14% Swarovski 10% 寿司欧 14% ALA 21% 费利雯 10% 禾孚泰 20% BHG mall 103 乐天百货扣点业态品牌扣点业态品牌扣点服装 ALPHA FEMELLE 19% 包 SAMSONITE 18% JORYA 15% LAPAGAYO 15% O'2ND 20% YOUK SHIM WON 11% MICHAA 18% JCCS 19% BERNINI 19% GIALLO 21% Beatrice&b 18% JANE HOLLI 20% MYTENO 19% 张小盒 18% SCOFIELD 16% FISIMOLA 18% PSALTER 18% GMH 16% SEEBSPRINA 20% 迪士尼背包 16% 健康保健自然之宝 18% 儿童用品芭比娃娃 18% 十一坊 18% 可儿娃娃 21% 森活健康 18% 绘儿乐画笔 15% 竹叶青 16% 万代 18% 三山岛 15% CAMKIDS 16% 正官庄 18% MAYA 22% CHUMMY CHUMMY 18% ALLOLUGH 18% XIAYIDAI 18% 好学宝 14% BHG mall 104 沈阳天地租金品牌租金品牌租金補之林元/平/天华商艺术馆 3元/平/天 HAL0BAR 元/平/天安杰玛国际SPA会所 2元/平/天闻香红酒元/平/天 COLOR CULTURE 4元/平/天尚饮茶楼元/平/天好滋 4元/平/天鲨鱼咬土司 7元/平/天迈格森教育培训学校 3元/平/天赛百味 4元/平/天 seven早餐屋 5元/平/天太兴餐厅 3元/平/天杏记甜品 5元/平/天糖朝元/平/天朝晚便利店 4元/平/天沈阳天地的物业费为：元/平/天 BHG mall 105 长江街临街商铺及地一大道租金店铺地址经营类别建筑面积租金街旁独立店面真维斯服饰 180平方米 50万/年（约2700元/平/年）街旁独立店面外国食品二楼 150平方米 14万/年（约933元/平/年）街旁独立店面特步 450平方米 110万/年(约2444元/平/年) 街旁独立店面米旗 90平方米 50万/年（约5556元/平/年）街旁独立店面配饰 10平方米 10万/年（约10000元/平/年）街旁独立店面零食 70平方米 20万/年（约2800元/平/年）地一大道负一层箱包 13平方米 3000元/平/月（约240元/平/月）地一大道负一层服装 10平方米 5000元/月（约500元/平/月）沿街商铺的租金差异较大，一楼与二楼的租金相差近一倍，长江街正面店铺的租金是侧面小马路的 2-3倍，长江街沿街租金最高达到1万元/ 年/平。 BHG mall 106 商业租金特征分析分析各商圈代表性商业以及主要竞争对手发现：开业时间较短，且认知度不高的商场，租金在5元/平/天左右，扣点在15%以下。国际品牌或快时尚品牌的租金略低于其它品牌。租金会根据品牌、位置、楼层的变化而变化。业态租金（元/天/平）扣点化妆品，个人护理 23% 餐饮 13% 服装 21% 钟表，珠宝，配饰 13% 鞋 21% 包 22% 儿童用品 20% BHG mall 107 │商圈沈阳市人均商业面积近1平方米，接近发达国家每人平均~平方米的水平；预计到2020年，沈阳人均商业面积将达到平方米，商业地产过剩；分析北行商圈发现，北行商圈仍缺少大型的购物中心。 │品牌市场上的时尚女装大多出自依恋、凌致两大集团，而商场和品牌方一般会有绑定进场协议，也就是谈一个牌子往往会把集团内的大部分品牌打包招过来，如此来看品牌重合度可想而知；而对于一些大众时尚品牌，品牌重合率或将更高，各商场没有独有品牌。 │代表项目体验消费成为线下商业新的出路，从购物中心的百货闭店也能反应出这一趋势；未来的消费者会更愿意为体验、环境、情感和服务买单；儿童业态越来越受到沈阳商场青睐，而儿童业态所产生的连带消费，促使儿童业态成为商场的吸金利器。更多品牌餐饮进驻沈阳。沈阳商业总结 BHG mall 108 沈阳商业总结 │本项目消费者对零售业态更加强调主题化、个性化、多元化，消费者已形成通过多个渠道获取信息和进行购物的习惯，外出购物为主已变成娱乐、社交和文化体验为主。本项目应加入更多的体验项目。 │竞争项目沈阳天地、乐天百货的存在，加大北行商圈的影响力，对于本项目来说，有积极的因素。乐天主打时尚潮流百货，沈阳天地主打休闲、娱乐、教育培训，定位与以零售为主的购物中心不同，直接竞争较小。 BHG mall 109 消费者调查 04 方法/目标客群/习惯/偏好 BHG mall 110 调研时间：-16（周五-周三）访问地点：长江街崇山路 40份长江街宁山中路 120份长江街巴山路交汇 80份长江街岐山中路 80份西塔住宅区 110份太原街步行街 70份样本量：500份问卷设置：共78题背景情况15% 消费习惯40% 消费偏好45% BHG mall 1 2 3 本项目问卷网登录名：327380807@ 密码：zhangfan 4 5 6 调研方法 BHG mall 111 BHG mall │首要目标消费者——李女士每周末傍晚会和好朋友一起去中兴商业大厦逛街。因为那里是距离较近的装修高档环境舒适的购物场所。遇到心动的鞋子和女装会购买，并和好友一起吃饭，看个电影或者去美甲，每次消费500元左右。 │喜欢的品牌年龄： 26-35岁 % 性别：女 % 家庭情况：年轻两代 % 子女5岁 % 学历：大专 % 职业：自由职业 % 家庭年收入： 10万元左右 % 私家车情况：目前没有但打算购买 % 目标消费者 BHG mall 112 BHG mall │次要目标消费者——张小姐每周都会选一天下班之后和老同学一起去千盛购物中心逛街，一般会乘坐地铁。遇到心动的鞋子和护肤品会购买，每次消费400元左右。周末下午会和好朋友去看场电影放松身心，然后一起吃个晚饭，享受美食。平时喜欢看电视、会追剧和综艺类节目。 │喜欢的品牌年龄： 20-25岁 % 性别：女 % 家庭情况：独居 % 未婚无子 % 学历：大专 % 职业：自由职业 % 家庭年收入： 5-10万元 % 私家车情况：目前没有但打算购买 % 目标消费者 BHG mall 113 BHG mall │潜在目标消费者——王先生大概每半个月就会抽一个周末开车带老婆去千盛购物中心逛街，因为那里距离近还有停车位，偶尔会购买男鞋、休闲装和运动装，每次消费400元左右。周末会去健身房锻炼，放松身心。每半个月就要和朋友去餐馆喝酒聊天，享受美食。 │喜欢的品牌年龄： 26-35岁 % 性别：男 % 家庭情况：二人世界 % 已婚无子 % 学历：本科 % 职业：私企 % 家庭年收入： 5-10万元 % 私家车情况：有 % 目标消费者 BHG mall 114 BHG mall │背景情况性别： • 女 % • 男 % 年龄： • 26-35岁 % • 20-25岁 % • 36-45岁 % 家庭情况： • 年轻两代 % • 父母与成年子女 % • 二人世界 % 子女情况： • 无 % • 4-6岁 % • 7-9岁 % • 10-12岁 % 婚姻状况： • 未婚 % • 已婚 % 学历： • 大专 % • 本科 % • 本科以上 % 职业： • 自由职业者 % • 私企 % • 国企 % 家庭年收入： • 5-10万元 % • 10-15万元 % • 15-20万元 % 居住地： • 公里内 % • -3公里 % • 3公里外 % 是否为常住居民： • 是 % • 否 % • 暂住 % 私家车情况： • 没有但打算购买 % • 有 % • 不打算购买 % 光顾意向： • 会 % • 否 % 消费者调研结果整体分析 BHG mall 115 BHG mall │购物习惯 │娱乐习惯 │餐饮习惯最常光顾：千盛购物中心、中兴商业大厦、万达广场、乐天百货（高至低）光顾频次：每月2-3次 % 光顾日期：周末 % 光顾时间： 15:00-17:00 % 消费金额： 300-500元 % 滞留时间： 1-2小时 % 交通工具：公交 % 路程时间：车程15-30分钟 % 光顾原因：距离近 % 陪同人：朋友或同学 % 目的：随便看看遇到心动的就买 % 最常光顾：电影院、专业体育馆、KTV、健身中心（高至低）光顾频次：每月2-3次 % 光顾日期：周末 % 光顾时间： 15:00-17:00 % 消费金额： 100-300元 % 滞留时间： 1-2小时 % 交通工具：公交 % 路程时间：车程15-30分钟 % 光顾原因：距离近、服务好 % 陪同人：朋友或同学 % 目的：放松身心 % 最常光顾：火锅、川菜、香锅烤鱼、中式小吃、湘菜、东北菜（高至低）光顾频次：每月2-3次 % 光顾日期：周末 % 光顾时间： 17:00-19:00 % 消费金额： 100-300元 % 交通工具：公交 % 路程时间：车程15-30分钟 % 光顾原因：距离近、干净 % 陪同人：朋友或同学 % 目的：享受美食 % 消费者调研结果整体分析 BHG mall 116 BHG mall │品类需求及品牌偏好消费者调研结果整体分析 BHG mall 117 BHG mall │品类需求及品牌偏好消费者调研结果整体分析 BHG mall 118 BHG mall │品类需求及品牌偏好消费者调研结果整体分析 BHG mall 119 BHG mall │品类需求及品牌偏好消费者调研结果整体分析 BHG mall 120 BHG mall │消费者背景 │消费者习惯 • 消费群体以25-36岁的年轻家庭为主； • 子女较年幼或者准备要生小孩； • 丈夫多为企业员工，妻子为自由职业者； • 家庭年收入在10万元左右居多； • 拥有私家车的消费者约占1/4； │业态与品牌偏好 • 消费者大都每1-2周会逛一次街； • 通常选择在周末傍晚； • 一般消费金额在300-500元； • 选择公共交通出行的较多，但有私家车的会选择驾车出行； • 对时尚和品牌认知度较低，并不追求品牌商品； • 大多数消费者抱着随便逛逛遇到喜欢的才购买的心态； • 大多数消费者都选择和朋友或同学一起逛街，即使已婚有子的消费者也很少选择与家人和孩子一起逛街； • 消费者除了会光顾离家近的商业外，对装修的美观度也较为敏感，喜欢光顾装修布局高档美观的商业。 • 消费者普遍喜欢购买护肤类、鞋、运动类商品； • 护肤、香水、黄金、钟表； • 女鞋、男鞋、正装鞋、运动鞋、休闲鞋； • 运动、男休闲、成熟女装、快时尚、牛仔、淑女装、男正装、户外、折扣店、男青休、少女装； • 生活用品、家庭装饰、家居集合店； • 大童休闲装、儿童集合店； • 英语、美术、音乐； • 主题乐园、拓展、电动、密室逃脱； • 火锅、川菜、香锅烤鱼、中式小吃、湘菜、东北菜； • 电影院、专业体育馆、KTV、健身中心（高至低）。总结 BHG mall 121 项目定位 05 档次/亮点/业态/品类品牌 BHG mall 122 项目SWOT分析 SWOT Opportunity Strength Threat Weakness •区位优势，拦截项目以前的消费者。 •所在区域消费力集中，交通便利。 •华联认知度高，社会关注度高。 •强大的品牌资源，强大的客源后盾。 •商圈整体的消费能力较低。 •华联的形象固化于超市和百货。 •错过了沈阳经济高速发展时期。 •消费市场略显低迷，正是蓄力出击的好时机。 •政府积极打造北行商圈。 •中央学府的消费者将提升北行商圈消费者层次。 •北行缺少大型的购物中心。 •沈阳商业竞争格局，前有强敌，后有追兵。 •现有优势很容易被覆盖和取代。 •竞争对手铺天盖地的广告宣传，很轻易将品牌声音淹没。 BHG mall 123 发挥北京华联的品牌优势，优化硬件条件，力争项目具备中档以上的商业条件，为项目定位提供基础条件。 消费者对北京华联较为期待，期待环境设施好，集时尚购物、餐饮、娱乐为一体的新华联。 充分利用地块区位优势，打造合理业态布局，吸引流行时尚品牌和体验业态的进驻。 北行商圈的快时尚品牌较少，力争给予优超的条件吸引具有领头作用的目标零售商。流行时尚休闲购物中心 BHG 自身条件实际消费者需求项目定位建议 BHG mall 124 目标客群特征住房价格家庭月收入私家车拥有率消费金额/次 8000元/m2 5000-10000元私家车拥有率超过 50% 每次去购物通常消费500元每种品类的消费金额300元品类消费金额/次 BHG mall 125 特色与亮点以小铺位面积为主提高品牌丰富度增加轻奢品牌室内观赏绿植室内景观街创意咖啡吧三口之家的周末首选年轻学生的娱乐首选中青年家庭青春学生目标客群家庭消费内部装饰铺位休闲体验式生活中心生活服务一条龙的便民购物中心亮点 BHG mall 126 零售, 30% 餐饮, 20% 休闲娱乐, 20% 儿童配套, 15% 综合服务, 15% 项目定位建议儿童配套体验式购物餐饮倡导家庭生活加大餐饮娱乐比例打造特色娱乐 •地方特色品牌餐饮 •方便、快捷、卫生 •本地顾客、游客兼顾 •区域性一站式购物 •引进有吸引力的时尚品牌集餐饮、娱乐、购物为一体的家庭体验式生活中心 •特色娱乐休闲项目 •大型室内项目（适应北方漫长冬天） •注重娱乐效果与体验休闲娱乐 •儿童服饰配套 •儿童教育娱乐配套综合服务 •教育培训 •时尚数码应有尽有 BHG mall 127 品类与品牌建议 │品类建议 │品牌建议 1F 2F 3F 4F 5F 1F 2F 3F 4F 5F 快时尚、快餐、咖啡厅、化妆品、珠宝、手表、配饰流行女装、运动休闲、配饰、餐厅男装、户外、儿童服饰、儿童娱乐水吧、影院、ktv、电玩城正餐、水吧 BHG mall 128 沈阳通和明市场研究有限公司 2015年10月谢谢地址：沈阳市皇姑区昆山中路47号爱俪精舍413室邮箱：Sy-tm@ 电话：024-86297816 李辉：13840001967 蒋文娟：13514283802 奚斯：13354230568