浦绿地国际山庄别墅市调报告 一、2005 上半年别墅市场综述 1、别墅供应增加，供大于求的局面已经形成 2005 年上半年上海新开别墅项目达到 25 个，其中 1 月新开 2 个、 2 月新开 1 个，3 月新开 5 个、4 月新开 6 个，5、6 月新开 12 个。 虽然土地市场上政府暂停了别墅用地的审批，近两年别墅用地供 应非常少，仅有的几块，容积率最高也限制在 之间，政府 对于高档别墅批建控制力度非常大。但由于前几年囤积的土地丰 富，在政府调控和别墅项目高投资回报率的作用下，前期开发商 对于别墅项目未来盈利能力的预期仍然较高，别墅开发热度不减， 从而造成虽然目前市场观望气氛浓厚，开发商对未来预期降低， 但由于项目已经开始建设或者即将完成，使得市场供应增加，市 场供求关系已经发生逆转，供大于求的局面已经形成。整个上半 年，全市别墅市场供应增加，供大于求的局面已经形成；市场观 望气氛日趋浓厚；成交价格由升转降，开始小幅下降。 2、别墅市场观望气氛较浓 随着宏观调控得进一步深入，尤其在上海悄然实行的对独栋别墅 转让加征 30％-60％的的土地增值税政策以来，购买别墅如果作为 投资行为来说则投资成本大大增加，且风险大大增加，因此别墅 的自住需求几乎成了目前别墅购买的唯一需求，而在如今别墅供 应量并不稀缺的市场情况下，别墅市场交易迅速萎缩，价格也逐 步回落，客户出现有选择的观望心态也在情理之中。 别墅市场新政的实施有效的抑制了高端市场的投机行为，提高了 交易成本，对卖家造成了很大的心理冲击，不少客户取消挂牌， 选择出租别墅收取租金收益，暂时放弃了销售的念头。对于别墅 买家而言，购买别墅只是对居住品质的追求，是尊荣的象征，而 不是生活的必需品，所以需求不会很迫切，能够经得起时间的等 待。由于购买者预期不明确是否仍然会有后续政策出台，是利是 弊一时难以把握，所以有一种等政策出完、价格下跌再买的心态， 短期内会采取观望心态。同时，不少开发商的产品也是经历了长 期的销售和塑造，也形成当前的品牌效应和口碑，不甘心轻易自 降身价破坏形象，这也造成了别墅市场买卖双方的凝滞现象。 3、别墅市场总体成交价格由升转降，开始小幅回落 从近期别墅市场的总体销售情况来看，2005 年第一季度的上海别 墅市场延续了 2004 年的第四季度火爆的销售态势，别墅价格一路 走高。随着 2005 年三月份一系列宏观调控政策的出台，尤其是悄 然执行的上海花园住宅转让征收 30％-60％的土地增值税，使得投 机需求受到严厉的打击，投资成本高涨，市场观望气氛日趋浓厚， 成交量迅速萎缩，成交价格在高位运行一段时间之后近期出现小 幅下调趋势。 二、近期别墅市场成交状况分析 1、别墅指数综合分析 从上面的图表可以看出，自从 2002 年底以来，别墅 指数一路攀升，到 04 年低为止，别墅指数上升了将近 600 点左右。 进入 05 年后，自上半年一系列宏观调控政策颁布实 施后，市场观望气氛更加浓厚，成交量迅速萎缩，从 05 年第一季度来看，涨幅已经有所回落，特别是从 6 月份的 月份 2002 年 12 月2003 年 2 月2003 年 4 月 2003 年 6 月 2003 年 8 月 2003 年 10 月2003 年 12 月2004 年 2 月 指数 2059 2083 2149 2197 2240 2279 2310 2351 月份 2004 年 4 月 2004 年 6 月2004 年 8 月2004 年 10 月2004 年 12 月 2005 年 2 月 2005 年 4 月 2005 年 6 月 指数 2423 2470 2532 2604 2656 2680 2701 2682 1600 1900 2200 2500 2800 02 -1 2 03 -2 03 -4 03 -6 03 -8 03 -1 0 03 -1 2 04 -2 04 -4 04 -6 04 -8 04 -1 0 04 -1 2 05 -2 05 -4 05 -6 数据来看， 2682 点比上期 4 月指数下降 19 点，基本回到 了今年 2 月份的位置，别墅指数首次出现下降。 价格指数下降主要是由于 3 月份出台一系列的楼市组 合拳以来，供求关系发生逆转，观望心理严重，成交数量 迅速萎缩，价格也呈现出小幅下调的趋势。根据中房指数 系统上海别墅办公室的监测显示 5、6 月份上海独立别墅 成交量分别为 118 套、147 套，两月合计仅相当于 3 月份 成交量的 78％，四月份成交量的 95％。 2、8 月份上海别墅市场成交状况综述 05 年近 期 独栋成交套 数 增幅 6 月 147 % 7 月 69 % 8 月 117 70% 8 月份全市别墅共成交 230 套，其中独栋别墅 117 套。 可以看出，自从 6 月以来，别墅市场的成交量在总体上还是呈 现出萎缩的状态。将 8 月份与 6、7 月份相比，独立别墅的成交量 落差比较大，相比 6 月份来说成交量缩减了 20%左右，而相对于 7 月份来说却又回升了 70%，可见在宏观政策出台后的一个月内， 7 月的成交量直接受到打压，而在 8 月份个别楼盘采取相应的措 施后，销售状况略有改善。 联排别墅面临的形势则更为严峻，和上月相反，联排别墅的销 售套数急剧下跌，跌幅达 55%，半月来的销售套数仅 27 套，除了 合生城邦半月销售 6 套外，其余项目均只有 1-2 套的销售业绩。 联排别墅的销售面积比前期只下跌了 7 个百分点，上市销售成交 的联排别墅的面积大多集中在 200 平方米左右。纵观后市，联排 别墅的投资价值大大缩水，自住购房者在今后相当一段时期里都 会持币观望，对产品的选择更加理性。 三、竞争区域楼盘分析 1、青浦区域 区 域 板 块 案名 地址 建筑 形态 目前 价格 （元/ m2） 历史 最高 价（元 / m2） 上 网 套 数 可 售 套 数 7 月 成 交 8 月 成 交 恒联 名人 世家 赵巷镇 置发路 68 弄 独立 13254 16800 60 21 4 7 西郊 古北 国际 别墅 赵巷镇 业辉路 600 弄 独立 15700 16000 86 22 1 1 赵 巷 中海 翡翠 湖岸 赵巷镇 业辉路 88 弄 独立 12000 15500 88 37 4 3 大豪 山林 徐泾西 路 188 弄 独立 12975 17000 43 9 0 3 青 浦 徐 泾 银涛 高尔 夫 沪青平 公路 2222 号 独立 10686 18000 9 1 0 0 西郊 美林 馆 高泾路 689 弄 独立、 双拼 7659 10500 7 0 / / 西郊 大公 馆 徐泾东 路 333 号 独立 13000 16500 69 39 2 1 高富 丽源 沪青平 公路 1505 号 双拼、 三拼 13897 14000 42 17 0 1 长堤 花园 沪青平 公路 2056 号 独立 13765 18000 100 12 1 1 圣堡 联民路 99 弄 独立 15966 20000 26 7 0 0 九溪 十八 岛 高泾路 399 弄 独立 8285 20000 7 0 / / 丽都 别墅 高泾路 428 弄 独立 12385 17000 5 1 0 1 西郊 紫郡 高泾路 258 弄 独立 13500 15000 57 8 1 1 绿洲 江南 园 朱家角 大淀湖 畔 独立 23403 25000 16 11 0 0 太阳 别墅 沈太路 2588 号 独立 9082 14000 26 14 0 0 盈湖 三岛 青浦胜 利路 500 号 独立、 联体 9273 12000 13 10 0 0 朱 家 角 佳邸 别墅 青浦盈 港路 1555 独立 8000 11000 9 6 0 0  价格分析 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 恒 联 名 人 世 家 西 郊 古 北 国 际 别 墅 中 海 翡 翠 湖 岸 大 豪 山 林 银 涛 高 尔 夫 西 郊 美 林 馆 西 郊 大 公 馆 高 富 丽 源 长 堤 花 园 圣 堡 九 溪 十 八 岛 丽 都 别 墅 西 郊 紫 郡 绿 洲 江 南 园 太 阳 别 墅 盈 湖 三 岛 佳 邸 别 墅 网上成交价 历史最高价 【分析】 青浦作为上海别墅的一个重要集中区域，主要分为赵巷、徐泾 和朱家角三大板块。从区域划分来看，赵巷板块的价格为区域最 高，徐泾板块则最低。 从上图我们可以清晰的看出，受宏观调控影响，几乎所有楼 盘都采取了降价或变向降价策略。目前各楼盘的成交价格与其 最高价格相比都有 3000-6000 元/平方米的降低，而像九溪十八 岛这样的尾盘，价格更是下降了将近 12000 元/平方米，实属惊 人。  成交情况分析 【分析】 从 7、8 两月的成交情况来看，与本案同属赵巷的名人世家， 0 1 2 3 4 5 6 7 恒联 名人 世家 西郊 古北 国际 别墅 中 海翡 翠湖 岸 大豪 山林 银涛 高尔 夫 西郊 大公 馆 高富 丽源 长堤 花园 圣堡 丽都 别墅 西郊 紫郡 绿洲 江南 园 太阳 别墅 盈湖 三岛 佳邸 别墅 7月成交 8月成交 7 月成交 4 套，8 月成交 7 套，两月成交量皆高居榜首，其次中 海翡翠湖岸名列第二，7 月成交 4 套，8 月成交三套。而其他楼 盘成交量都徘徊在一套甚至 0 成交的尴尬局面。由此可以看出 青浦板块的别墅成交量仍然以赵巷区域为最。 徐泾板块楼盘的成交情况虽然没赵巷板快的好，但是其 8 月 份成交状况要略好于 7 月份。而朱家角板块的楼盘继 7、8 两月 都没有成交记录。 在后续章节中将对青浦区域成交量最高的名人世家以及中 海翡翠湖岸进行重点分析。 2、松江区域 区 域 板 块 案 名 地址 建筑形 态 目前价 格（元/ m2） 历史最高 价（元/ m2） 上 网 套 数 可 售 套 数 7 月 成 交 8 月 成 交 松 江 佘 山 佘 山 高 尔 夫 别 墅 佘山 镇林 荫 路 1999 弄 独立 24024 30000 47 23 11 2 佘 山 月 湖 山 庄 林荫 大 道 1888 弄 独立 14252 29800 17 7 1 0 天 马 花 苑 赵昆 公 路 3928 弄 独立 15468 22000 11 1 0 0 天 安 别 墅 嘉 松南 路 3888 弄 独立 12782 17000 19 5 0 0 松 江 新 城 复 地 翠 堤 苑 文翔 路 3688 弄 独立、联 排叠加 独立 11000 联排 4700 11000 （独栋） 7000（联 排） 148 96 0 2 华 亭 雅 居 松 江区 玉贤 路 99 弄 独立 9160 130 00 80 6 2 2 浪 琴 水 岸 文 诚 路 2159 弄 联体、双 拼叠 加 6068 750 0 212 80 1 14 复 地 香 堤 苑 三 新北 路 1755 弄 联排、叠 加 5964 600 0 410 5 0 0 原 野 花 园 文 诚 路 1777 弄 双拼、联 排 叠加 7278 850 0 172 97 3 2 佘 山 银 湖 别 墅 泗陈 公 路 2888 弄 独立 14480 17000 142 35 1 0 宝 石 别 墅 古 楼公 路 1269 弄 独 立 10822 130 00 15 0 0 1 圣 塔 路 斯 古楼 公 路 1198 弄 独立 15639 16000 11 10 1 0 泗 泾 云 顶 别 墅 泗陈 公 路 388 弄 独立 8753 11000 28 13 0 0 上 海 公 馆 涞坊 路 1199 弄 独立、联 体 叠加 10608 12300 125 41 0 0 夏 州 花 园 松公 路 1801 号 独立 13029 16000 27 21 0 0 九 洲 大 唐 花 园 沪松 公 路 1789 弄 独立、联 体 13000 16000 7 1 0 0 九 亭 上 游 会 舍 沪亭 南 路 299 号 独立 11877 15000 134 107 3 0 绿 洲 比 华 利 花 园 明华 路 366 号 独立 22000 30000 74 33 0 1 同 润 加 州 新桥 镇新 南 路 501 弄 联体、叠 加 11000 11000 62 23 1 2 云 间 水 庄 春莘 路 200 弄 独立 11887 17600 36 22 0 0 松 江 新 桥 明 月 清 泉 新站 路 518 弄 双拼、叠 加 6630 9050 66 30 2 3 家 天 下 别 墅 松江 车新 公 路 2 号 独立、双 拼 10884 17000 82 3 0 0 华 庭 艺 墅 松江 新南 路 1088 弄 叠加、联 体 6661 9000 60 3 0 0 世 袭 领 地 莘松 路 1111 号 独立 10679 25000 40 26 0 0 雅 仕 轩 莘松 路 1155 弄 联体 6476 8100 142 58 1 2  价格分析 【分析】 松江别墅区主要分为九亭、泗泾、新桥、佘山和新城五个板 块，其中佘山板块因其得天独厚的自然资源优势位于松江乃至 上海别墅板块的翘楚，无论从产品或是从价格上都位居顶端。 而新桥和泗泾板块经过长期的发展和积累，已经相对成熟，高 档别墅聚集区的板块概念也已确立，而九亭和松江新城板块则 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 佘 山 高 尔 夫 别 墅 佘 山 月 湖 山 庄 天 马 花 苑 天 安 别 墅 复 地 翠 堤 苑 独 立 复 地 翠 堤 苑 联 排 华 亭 雅 居 浪 琴 水 岸 复 地 香 堤 苑 原 野 花 园 佘 山 银 湖 别 墅 宝 石 别 墅 圣 塔 路 斯 云 顶 别 墅 上 海 公 馆 夏 州 花 园 九 洲 大 唐 花 园 上 游 会 舍 绿 洲 比 华 利 花 园 同 润 加 州 云 间 水 庄 明 月 清 泉 家 天 下 别 墅 华 庭 艺 墅 世 袭 领 地 雅 仕 轩 目前价格 历史最高价 有不少别墅楼盘是混合型别墅社区，周边更有众多公寓楼盘林 立其间，区域档次相对较低。 从上图我们可以看出，整个松江别墅市场目前成交价格与原 来最高价相比平均每平方米有 2000-5000 元的降低，而个别楼 盘价格更是大幅缩水。例如绿洲比华利这种经典老盘的目前成 交价格相对前阶段最高价格下降了 8000 元/平方米左右，佘山 月湖山庄的目前成交价格也已降至 14000 元/平方米。  成交状况分析 【分析】 从上图可以看出，大部分松江地区的别墅楼近期销售情况 都不尽如人意，不少楼盘 7、8 月份都没有成交记录。浪琴水 0 2 4 6 8 10 12 14 16 佘 山 高 尔 夫 别 墅 佘 山 月 湖 山 庄 天 马 花 苑 天 安 别 墅 复 地 翠 堤 苑 华 亭 雅 居 浪 琴 水 岸 复 地 香 堤 苑 原 野 花 园 佘 山 银 湖 别 墅 宝 石 别 墅 圣 塔 路 斯 云 顶 别 墅 上 海 公 馆 夏 州 花 园 九 洲 大 唐 花 园 上 游 会 舍 绿 洲 比 华 利 花 园 同 润 加 州 云 间 水 庄 明 月 清 泉 家 天 下 别 墅 华 庭 艺 墅 世 袭 领 地 雅 仕 轩 7月成交 8月成交 岸在 7 月份仅成交一套房源，但到了 8 月份成交了 14 套，为 区域最高。而佘山高尔夫别墅在 7 月份售出 11 套后，8 月销 售状况急剧下滑，仅售出两套。从总体情况来看，松江地区 别墅供应量充足，客户选择面较大，但在目前的市场情况下， 大部分楼盘销售状况不好、难以在短时期内有所改变也是不 争的事实。 3、闵行区域（华漕板块） 区 域 板 块 案名 地址 建筑 形态 网上 成交 价（元 / m2） 历史 最高 价（元 / m2） 上 网 套 数 可 售 套 数 7 月 成 交 8 月 成 交 兰乔 圣菲 金辉 路 333 号 独立 20000 26000 106 21 1 1 上海 年华 保乐 路 358 号 独立 14059 24000 46 30 1 0 闵 行 华 漕 西郊 庄园 金丰 路 588 号 独立 30844 55000 35 12 1 0 长岛 别墅 昆阳北 路 3558 号 独立 8968 18000 43 18 0 0 圣特 丽墅 贵都 路 366 弄 独立、 联排 独立 16000 联排 9000 独立 17000 联排 9000 81 40 0 2 银都 名墅 银都 路 759 弄 独立、 联排 独立 11772 联排 9603 独立 12500 联排 11000 96 1 1 11 维纳 阳光 北松公 路 838 弄 独立、 联排 独立 8000 联排 7000 独立 9000 联排 7500 223 115 1 0 沪 闵 路 板 块 圣得 恒业 花园 都市 路 2099 弄 独立、 联排 16027 独立 22000 联排 12000 114 3 0 0 合生 城邦 金平 路 555 弄 独立、 联排 独立 10000 联排 8621 独立 14500 联排 9200 716 65 14 31 金榜 星墅 沪闵 路 3131 弄 联排 5278 7200 16 1 0 0 天籁 向阳 路 1683 号 独立、 双拼 12000 17000 182 9 0 0  价 格 分 析 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 兰 乔 圣 菲 上 海 年 华 西 郊 庄 园 长 岛 别 墅 圣 特 丽 墅 独 立 圣 特 丽 墅 联 排 独 立 银 都 名 墅 独 立 银 都 名 墅 联 排 维 纳 阳 光 独 立 维 纳 阳 光 联 排 圣 得 恒 业 花 园 合 生 城 邦 独 立 联 排 金 榜 星 墅 天 籁 网上成交价 历史最高价 【分析】 闵行地区的别墅主要分为华漕板块和沪闵路板块，两者都 是本案所在区域的直接竞争板块，目前华漕板块在售别墅楼盘 三个，从价格上来看，无疑是“西郊庄园”的价格最高，目前单 价约在 30000 万左右，这一价格与其最高时价格相比有了很大 幅度的下降。而沪闵路板块的别墅楼盘多是独立和联排别墅混 合型社区，从目前的价格来看，独立别墅价格与最高时相比约 有 1000 元/平方米的下降，而联排别墅价格下调幅度在 500 元 /平方米左右。  成交 状况 分析 0 5 10 15 20 25 30 35 兰 乔 圣 菲 上 海 年 华 西 郊 庄 园 长 岛 别 墅 圣 特 丽 墅 银 都 名 墅 维 纳 阳 光 圣 得 恒 业 花 园 合 生 城 邦 金 榜 星 墅 天 籁 7月成交 8月成交 【分析】 从上图可以看出，华漕板块三个在售别墅楼盘 7、8 月份 销售情况都不尽如人意，虽然三个楼盘在 7 月份都各有一套成 交记录，但到了 8 月份，除兰乔圣菲外，其它两个楼盘都没有 成交记录。而位于壶闵路板块的合生城邦与银都名墅 8 月份的 销售状况要明显好于 7 月（注：合生城邦含有公寓住宅）。纵观 后市，华漕板块周边配套及交通设施尚不齐全，客户对于在此 地购买别墅仍有着较大的抗性，目前缓慢滞销的局面短时期内 不会得到改变。而沪闵路板块供应量相对较大，但销售速度不 会有太大变化。 四、近期成交排名前列楼盘分析 受宏观调控影响，全市各别墅项目成交都不理想，但是下面几 个项目却走出逆世行情，通过分析不难看出，近期所有销售转好 的别墅项目都同时采用了两个方法：1、优惠的价格 2、加大广告 推广力度。下表所列出的是近期成交状况较好的楼盘详细成交资 料： 5－8 月销售情况 单价 总价 分月销售情况 推广费用 （推算） 名称 区 域 面积 (m2) 套数 成交 金额 （万 元） (元/ 平方 米) 万元/套 5 月 6 月 7 月 8 月 5 月前 5 月 后 恒联名人世家 青 浦 5170 11 6852 13254 623 0 0 4 7 1% 4% 中海翡翠湖岸 青 浦 5110 14 7151 13994 514 3 4 4 3 1．5% 2． 5% 银都名墅 闵 行 5094 18 5899 11580 328 3 3 1 11 1．2%2% 合生城邦 闵 行 15399 87 1539910000 177 30 12 14 31 1．8%3% 浪琴水岸 松 江 3020 20 1628 5392 82 5 0 1 14 1．5%4% 佘山高尔夫别墅 松 江 9288 15 2231324024 1488 1 1 11 2 1% 1． 2% 海德花园 宝 山 3064 13 2891 9433 222 8 月开盘 13 3% 独立别墅中成交排第一的是位于宝山区的新开盘项目“海德花 园”，自 8 月 2 日开盘后全月成交 13 套；成交量排在第二和第三 位的分别是闵行的“银都名墅”和青浦区的“恒联名人世家”，8 月份 分别成交了 11 套和 7 套。在目前整体别墅市场不景气的状况下， 以上项目都采取了加大广告投入的方法来争取更多的市场份额， 推广费用从以前的 1%-2%提高到 3%左右。提高的部分主要是加 大了户外看板和罗马旗的投入，平面媒体的投放以及邮政、电信 投递也有所增加，这使得这些项目的比其他项目有较大的优势。 名人世家 地理位置：沪青 平高速公路（上海赵巷国 际别墅区） 发 展 商：上海 恒舜置业有限公司 建设指标：总建筑 面积约 71600 平方米，占地 430 亩，容积率 。 开工日期： 开盘日期： 交房日期： 总 户 数：160 户 销售指标：共分二期开发，由 160 栋独立别墅组成。一期 推出 38 栋。 销售情况：一期售完，目前在售二期 均 价：13500 元/平方米 历史最高价：16800 元/平方米 主力面积：355-594 平方米 房型分布：一期所有延湖别墅的建筑面积基本在 500-650 平方米之间（销售面积在 380-500 平方米之间），共有 15 套，其中有一套为建筑面积 888 平方米（销售面积为 635 平方米）的独栋别墅。其余部分为建筑面积 450-550 平方 米的独栋别墅。 物业管理： 元/平方米/月 销售走势分析： 名人世家5- 8月月成交套数变化图 0 2 4 6 8 5月 6月 7月 8月 【分析】 从上图可以看出，在宏观调控政策出台后，该楼盘受到 较大的影响冲击，5、6 月份均没有成交记录。而到了 7 月 份，该楼盘加大了广告推广力度，采取了一系列优惠措施， 这一招立竿见影，在 7 月份名人世家的销售状况终于回暖， 当月成交 4 套，而到了 8 月份更是成交了 7 套，并且该月 成交套数排名当月全市独立别墅成交排名第三位。总体来 看，由于名人世家的定位较高，广告推广力度较大，后市 还是为人所看好。 主要媒体通路（6-8 月）：  虹桥路沿线竖立灯箱广告  沪闵高架广告牌 高架沿线布点  《上海楼市》  《新闻晨报》  邮政夹页  信用卡对帐单  中银、交行金卡用户 月底  东方航空  房地网站广告  电台  港汇广场举行小型展览会 中海翡翠湖岸 地理位置：青 浦沪青平高速佘山赵巷 口 发 展 商：上 海中海房地产有 限公司 建设指标：总建 筑面 积约 80000 平方米，占地 600 多亩，容积率 。 开工日期： 开盘日期： 交房日期： 总 户 数：218 户 销售指标：共分二期开发，由 218 栋独立别墅组成。一期 为 131 栋。 价 格：11000-12000 元/平方米 历史最高价：15500 元/平方米 主力面积：330-580 平方米 房型分布：一期所有延湖别墅为 570 多平方米的独栋别 墅，共有 16 套。其余部分为 330-360 平方米的独栋别墅。 物业管理： 元/平方米/月 销售走势分析： 中海翡翠湖岸5- 8月月成交套数分析图 0 1 2 3 4 5 5月 6月 7月 8月 【分析】 从上图可以看出，中海翡翠湖岸近四个月来的销售比 较平稳，基本每月成交都在 3-4 套左右。目前该楼盘的广 告推广力度也比较大，在区域周边竖有多个高炮吸引来往 客源，同时也会不定期的邀请各界人士举行别墅高尔夫派 对，以此提高自身知名度，寻求新客源。 主要媒体通路（6-8 月）：  虹桥路沿线竖立灯箱广告  沪闵高架广告牌 高架沿线布点  《上海楼市》  《新闻晨报》  邮政夹页  信用卡对帐单  中银、交行金卡用户 月底  东方航空  房地网站广告  电台  港汇广场举行小型展览会 银都名墅 地理位置：银都路 759 弄 发 展 商：上海至大房地产 开发有限公司 建设指标：总建筑面积 万平方米，占地 32 万平方米， 容积率 。 开工日期： 开盘日期： 交房日期： 总 户 数：282 户 销售指标：共分六期开发，目前在售二期，96 栋双拼别墅， 9 栋独立别墅 销售情况：一期售完，目前在售二期 均 价：12500 元/平方米 历史最高价：独立 12500，联排 11000 主力面积：355-630 平方米 房型分布：一期联体别墅面积在 260—297 平方米，二期拥 有独立别墅面积在 355-630 平方米。 物业管理：未定 销售走势分析： 【分析】 从上图可以看出，银都名墅 5、6 月份都成交了 3 套， 7 月份的成交套数有所下降，仅成交了一套，但但到了 8 月份 确强势反弹，全月成交了 11 套房源，这一数字排在 8 月 份全市独立别墅成交排行榜的第二位。该楼盘分六期开发，目前 在 售第二期，今后还有较大的供应量。 主要媒体通路（6-8 月）： 银都名墅5- 8月月成交套数变化图 0 2 4 6 8 10 12 5月 6月 7月 8月  高架广告牌 高架沿线布点 至今  《上海楼市》 1 次  《新闻晨报》 2 次  《新民晚报》 4 次  信用卡对帐单 1 次  东方航空 2 次  电台 至今 合生城邦 地理位置：东川 路 2342 号 发 展 商：上海龙 盟房地产开发有限公司 建设指标：占地 900 亩， 容积 率 。 开盘日期： 交房日期：、 总 户 数：716 户 销售指标：共分三期开发，由叠加、联体、独立别墅混合 组成。 销售情况：目前推出一期第四批房源 均 价：叠加 6000 元/平方米 联体 9200 元/平方米 独立 13000 元/平方米 历史最高价：独立 14500，联排 9200 主力面积：160-400 平方米 物业管理： 元/平方米/月 销售走势分 析： 【分析】 合生城邦是一个独立、联排、叠加别墅混合型社区， 从上图可以看出，近似个月该楼盘的成交呈现“U”型走势，5 月 份新推出房源时卖出 30 套，而在 6、7 月份受政策影响销 售状况急剧下滑，但因前期激烈客户较多，且推出的是联排房 源，月成交也在 10 套以上。进入 8 月份后，该楼盘举行 了一系列优惠促销活动，如送地下室、露台、花园等，单套总价 相 比原来下降了 22 万元，当月共成交了 31 套房源。 合生城邦5- 8月月销售套数走势图 0 5 10 15 20 25 30 35 5月 6月 7月 8月 主要媒体通路（6-8 月）：  高架广告牌 新增 2 块  《上海楼市》 1 次  《解放日报》 4 次  邮政夹页 1 次  房地网站广告 至今 促销活动： 8 月推出 5 套联排别墅的优惠活动，分别 153、223、225、446、451 单元，最高降价幅度达 15％。 联排别墅A型附送约30~34平米半地下室，约38~157平米私家花园， 约23~25平米露台 联排别墅B型附送约25~33平米半地下室，约32~162平米私家花园， 约21~32平米露台 独幢别墅 G、K、H 型附送 339~768 平米的私家花园 8 月风暴价大热卖 狂降 22 万 浪琴水岸 地理位置：松江文 诚路 2159 弄 发 展 商：上海刚泰 房地产发展有限公司 建设指标：总建筑面积 约 11 万平 方米，占 地 200 多 亩，容积 率 。 公开日期： 开盘日期： 交房日期： 总 户 数：700 户 销售指标：目前分 4 期推出，由 212 栋独立别墅、联排和 叠加别墅组成。 销售情况：还有 80 套可售。 均 价：6068 元/平方米 历史最高价：7500 元/平方米 主力面积：133--270 平方米 房型分布：联体面积 210-230 平方米，双拼面积：220-270 平方米，叠加面积： 平方米。 物业管理： 元/平方米/月 销售走势分析： 【分析】 浪琴水岸是一个别墅与公寓混合型社区，目前在售房 源基本都是别墅房源，公寓房在年初推出，目前仅剩二房、 三房各两套房源头，楼层都在 3 楼。从上面的图可以看出， 该楼盘在 6 月份没有成交，在 7 月份成交了一套房源头。 8 月份时对联排别墅采取了降价优惠措施，使得月成交量 达到了 14 套。 浪琴水岸5- 8月月成交套数走势图 0 2 4 6 8 10 12 14 16 5月 6月 7月 8月 主要媒体通路（6-8 月）：  罗马旗 至今  高炮 至今  《新民晚报》 4 次  《新闻晨报》 4 次  中银、工行金卡用户 月底 2 次  电视 至今 促销活动： 8 月份共有 10 套联排别墅参与优惠活动，原价为 5700－5800 元/ ㎡，现价 4880 元/㎡，降价幅度为 15％。 佘山高尔夫别墅 地理位置：松 江佘山镇林荫路 1999 弄 发 展 商：上海 佘山国际高尔夫俱乐部有 限公司 建设指标：总建筑 面积约 9 万平方米，总占 地 2200 亩， 别墅占地 500 亩，容积率 。 公开日期： 开盘日期： 交房日期： 总 户 数：700 户 销售指标：项目共分二期，由 120 栋独立别墅组成。 销售情况：一期销售结束。 均 价：24024 元/平方米 历史最高价：30000 元/平方米 主力面积：650--950 平方米 房型分布：独立别墅面积从 390 平方米到 800 平方米，6 种房型。独立别墅容积率 ，私家花园占地 3-8 亩。 TOWNHOUSE 单位面积从 140 平方米到 250 平方米，3 种 房型。TOWNHOUSE 容积率 ，每个单元均有独立私家 花园。 物业管理：1 美金 /平方米/月 销售走势分析： 【分析】 从上图可以看出，佘山高尔夫别墅在 7 月份共成交 了 11 套房源，而在 8 月份也成交 2 套房源。近日世界著名高尔 夫 选手“老虎”伍滋将在年底来该地举行高尔夫巡回赛，7 月 成交大幅上涨就与此有关。但作为一个顶级高尔夫别墅，该楼盘 后市的销售速度不会太快。 佘山高尔夫别墅5- 8月月成交套数变化图 0 2 4 6 8 10 12 5月 6月 7月 8月 主要媒体通路（6-8 月）：  高炮 至今  邮政夹页 1 次  东方航空 1 次  上航航空杂志 3 次  俱乐部形式推荐会 3 次 海德花园 地理位置：宝山蕰川路 2488 弄 发 展 商：上海丰扬房 地产开发有限公司 建设指标：总建筑面积约 20 万平方米，占地 40 万平方米， 容积 率 公开日期： 开盘日期： 交房日期： 总 户 数：800 户 销售指标：目前推出 28 栋独立别墅、联排和叠加别墅。 销售情况：还有 15 套可售。 均 价：9433 元/平方米 主力面积：230 左右平方米 物业管理：未定 楼盘综述：该楼盘是 8 月份上海独立别墅月成交排名第一 的确楼盘，作为新开楼盘，8 月 2 日开盘后，全月共成交了 13 套 房源。 主要媒体通路（开盘前）：  高架广告牌 高架沿线布点 5 处  《上海楼市》 2 次  《新闻晨报》 3 次  信用卡对帐单 2 次  房地网站广告 至今  电台 至今  港汇广场举行小型展览会 1 次